房地产估价-路线价法的基本原理

第九章

路线价法第九章路线价法§9-1路线价法的基本原理一、路线价法的需要城市繁华的商业街道两侧的土地同时需要估价街道第九章路线价法二、路线价法的概念对面临特定街道、接近性行相当的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道上，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法计算出临接同一街道各宗土地价格的一种估价方法。街道街道标准深度第九章路线价法三、路线价法的理论依据实质上是一种市场比较法路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度百分率及各种修正率的健全与否四、适用的对象和条件土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内对大量土地进行估价的场合。前提条件是街道要系统完整，各宗土地排列较整齐，还需要有完善合理的深度指数表和其他修正率表。第九章路线价法§9-2路线价法的操作过程一、划分路线价区段二、设定标准深度三、选取标准宗地四、确定路线价五、制作深度指标表六、计算各宗地土地价格同一路线价的地段各宗土地的深度的众数具有代表性的土地设定在路线上的标准地块的单位地价第九章路线价法五、制作深度指标表（一）深度指数的含义随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度深度指数又称深度百分率深度指数表又称深度百分率表第九章路线价法（二）深度指数的制作思路街道

a1a2a3……an-1an有a1>a2>a3>……>an-1>an且有a1-a2>a2-a3>……>an-1-an

1、单独深度百分率

a1>a2>a3>…>an2、累计深度百分率

a1<a1+a2<a1+a2+a3<…<a1+a2+…+an

3、平均深度百分率第九章路线价法（三）制作方法40%30%20%10%

9%8%7%6%街道1、四三二一法则第九章路线价法临街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法则40%30%20%10%9%8%7%6%单独深度百分率403020109876累计深度百分率407090100109117124130平均深度百分率16014012010087.278.070.865.0假设标准深度为100英尺

第九章路线价法（三）制作方法制作思路属于累计深度指数第九章路线价法2、哈柏法则六、、计计算算各各宗宗地地土土地地价价格格（一一））计计算算公公式式宗地地价价格格V深度度指指数数dvdf路线线价价u当u为单单位位价价格格时时：：V=u××dv××(f××d)当u为以以一一定定单单元元宽宽，，标准准深深度度的的长长条条时时：：V=u××dv××fdv－平平均均深深度度指指数数dv－累累计计深深度度指指数数第九九章章路路线线价价法法六、、计计算算各各宗宗地地土土地地价价格格1、一一面面临临街街矩矩形形土土地地路线价2000元/m220m15.24m（50英尺）V=u××dv××(f××d)=2000××140％×20××15.24=85.34万元元第九九章章路路线线价价法法（二二））运运用用举举例例（二二））运运用用举举例例路线线价价2000元/m230mP184例9－2路线线价价3000元/m2标准准深深度度20m15m15m第九九章章路路线线价价法法2、前前后后两两面面临临街街矩矩形形地地重叠叠价价值值估估价价法法u0u1dd0d1（高价街）（低价街）第九九章章路路线线价价法法P184例9－2150英尺尺100英尺尺20000元/英尺尺10000元/英尺d0d1dv0=40%+30%+20%+10%=100%dv1=40%+30%=70%V=u0×dv0×f+u1×dv1×f=20000××100%×100+10000×70%×50=235万元第九章章路路线价价法3、街角角地ABu0u1V单=u0×dv0+u1×dv1×tt———旁街影影响加加价率率第九章章路路线价价法4、特殊殊形状状土地地uABCfdh－三角角形土土地修修正率率第九章章路路线价价法ABCDABC土地价价格=ABD土地价价格－－ACD土地价价格第九章章路路线价价法4、特殊殊形状状土地地ABCDEFGH梯形ABCD价格=矩形CDEF价格+三角形形ACE价格+三角形形BDF价格梯形ABCD价格=矩形ABGH价格-三角形形ACG价格-三角形形BDH价格第九章章路路线价价法4、特殊殊形状状土地地第十章章长期趋趋势法法第十章章长长期趋趋势法法§10-1基本原原理一、概概念利用较较长期期的历历史资资料，，在分分析其其变化化趋势势的基基础上上，运运用时时间序序列分分析和和回归归分析析方法法，对对房地地产价价格进进行推推测和和判断断。将预测测科学学的基基本理理论和和方法法运用用到房房地产产估价价上而而产生生的一一种估估价方方法。。第十章章长长期趋趋势法法§10-1基本原原理长时间间、真真实的的历史史价格格资料料三、作作用1、评估估房地地产价价格；；2、市场场比较较法中中交易易日期期修正正；3、收益益法中中对未未来净净收益益等的的预测测；4、假设开发法法中预期价值值及成本等的的预测；5、填补某些房房地产价格历历史资料的缺缺乏；6、地产价格发发展趋势的比比较。第十章长长期趋势法法二、适用条件件年份价格200120022003200420052006AB房地产上涨或或下跌的趋势势强弱与其目目前的价格高高低无关第十章长长期趋势法法§10-1基本原理§10-1基本原理1、搜集资料2、排列成序3、分析建模4、推测价格第十章长长期趋势法法四、操作步骤骤§10-2预测方法一、直线趋势势预测法1、平均增减量量法第十章长长期趋势法法年份价格y2001681020027130200374602004781020058150逐年上涨

320330350340逐年上涨额平平均数预测值：y2006=8150+335=8485y2007=8150+335×2=8820d=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338加权

0.10.20.20.52、平均法yx0趋势线实际线（x1，y1）（x2，y2）第十章长长期趋势法法y＝a+bx年份

价格1997

4.001998

4.201999

4.412000

4.602001

4.802002

5.032003

5.252004

5.472005

5.66x123456789价格单位：万万元/m2第十章长长期趋势法法2、平均法3、最小二乘法法y＝a+bx第十章长长期趋势法法某房地产的成成本（万元））年份

成本y1997

4.001998

4.201999

4.412000

4.602001

4.802002

5.032003

5.252004

5.472005

5.66

x-4-3-2-101234

x2xy16-16.009-12.604-8.821-4.600015.03410.50916.411622.64∑043.426012.56n=9x-7-5-3-11357

第十章长长期趋势法法二、二次抛物物线型预测法法y=a+bx+cx2第十章长长期趋势法法P196例10－4年份价格一级增长量二级增长量19974200

199853001100

199967001400300200084001700300200110400200030020021270023003002003153302630330第十章长长期趋势法法年份xyxyx2x2yx41997-34200-12600937800811998-25300-10500421200161999-16700-67001670012000084000000200111040010400110400120022127002540045080016200331533045990913797081n=70630305199028264870196第十章长长期趋势法法P196例10－4Y=8397+1857x+152x22004年价格=8397+1857×4+152×42=18257元/平方米2005年价格=8397+1857×5+152×52=21482元/平方米第十章长长期趋势法法P196例10－4三、平均发展展速度预测法法年份价格199528001996270019973100199826001999320020003800200152002002530020035500P197例10－52004年价格=5500××1.088=5980元/平方米2