房地产企业纳税评估

房地产开发与经营业

纳税评估二○○九年十二月纳税评估综述房地产开发企业纳税评估目录纳税评估综述WHY

WHATHOWWHY?（为什么）

---税收征管规律的内在要求我国97年开始提出“30字”税收征管模式：“以纳税申报和优化服务为基础，以计算机网络为依托，集中征收，重点稽查”，实现了上门征收向纳税人自行申报纳税的转变。在该模式下，正确申报成为税务机关依法实施管理的前提。但是，除税务检查外，如何对申报的正确性进行普遍的实时监控几乎成为管理的真空地带。由此，精细化管理理念及相应的税源监控、纳税评估等措施应运而生（见下图）。申报纳税如实申报依申请类管理审批、备案等依职权类管理处罚、强制等是否税务检查监控WHY?（为什么）

---税收征管规律的内在要求2004年全国税收征管工作会议之后，税务总局将“30字”税收征管模式增加了“强化管理”4个字，成为我们现在所说的“34字”模式。“强化管理”，其核心是加强税源管理，体现对税源的科学化、精细化管理。纳税评估就其工作特性，成为强化税源管理措施的必然选择。WHY?（为什么）

---税收征管规律的内在要求

由“30字”到“34字”的税收征管模式：以申报纳税和优化服务为基础以计算机网络为依托集中征收重点稽查

强化管理实施税收管理员制度开展纳税评估工作WHY?（为什么）

---税收征管规律的内在要求2006年3月全国税源管理工作会议提出：税源管理是税收征管的基础和核心。1994年至2008年，全国税收收入从5070亿元上升到54219亿元。年均增幅远高于同期GDP的增幅。弊端：数量上来了，但税源底数不明。要求税收管理从追求规模与速度向追求质量与效益转变。科学化、精细化管理成为时代的呼唤。WHY?（为什么）

---税收征管发展的必然选择类别工作起点关注征管措施工作终点治税结果传统管理计划分解任务缺口在完成任务的前提下，征、管、查各自为政，查漏补缺、抓大放小的粗放式管理。完成计划人为控税现代管理税源监控税源变化在税源监控的基础上，征、管、查形成合力，从而加强过程控制、数量控制的精细化管理。实现税源向税收的最大转化依法治税WHY?（为什么）

---税收征管发展的必然选择纳税评估以充分占有和处理涉税信息为基础。在信息化时代，信息数据的应用成为现代经济社会不可或缺的一种生存方式。------葛鲁夫《数字化生存》税收征管改革的重要成果就是信息技术手段的进步，无论在硬件还是软件层面，税务系统的信息化水平已居于我国政府机构前列。纳税评估生逢其时。WHY?（为什么）

---纳税评估可行性分析源起定义相关关系系评估作用用WHAT?（是什么么）源起---舶来品我国纳税税评估概概念是从从国外的的“Assessment”（““为征税税对财产产所作的的评价、、估价,被估定的的金额””等意））转译借借鉴而来来，亦有有从“Audit”，意即即“审计计、稽稽核、查查帐”等等意转译译而来，，如““案头审审计”(deskaudit)、“办公公室审计计”(officeaudit)、实地核核查（fieldaudit）等。源起---舶来品纳税评估估是国际际通行的的税收征征管措施施。新加坡：：纳税评估估是税务务局的核核心工作作（税务务处理部部发放放评税表表，公司司服务部部和纳税税人服务务部评税税，纳纳税税人审计计部对以以往年度度和有异异议的案案件进行行复复评评，税务务调查部部处理重重大涉税税案件件）美国国：：智能化信信息审核核，书面面通知改改正或税税务审计计英国国：：申报估估税纳纳税税税税务检查查日本本：办公室审审计实实地审审计加拿大：：申报纳纳税评评税补补税或退退税从舶来品品到自主主创新舶来的是是理念、、名词和和形式，，创新的的是内容容、方法法和程序序由于法制制环境、、税制和和征管制制度差异异，（如如大多数数国家纳纳税评估估是在申申报后纳纳税前进进行）加加之各国国纳税评评估核心心体系处处于保密密状态，，国外纳纳税评估估可咨借借鉴处不不多，需需立足我我国实际际有创造造性的开开展纳税税评估。。纳税评估估在我国国经历了了实践与与理论互互动、从从探索到到推广的的不断创创新发展展的过程程。从舶来品品到自主主创新1998年最先用用于对外外商投资资企业、、外国企企业和外外籍个人人纳税情情况的审审核评价价，开始始译为““审核评评税”或或“稽核核评税””。2001年底税务务总局制制定下发发《商贸企业业增值税税纳税评评估办法法》，正式启用用纳税评评估的概概念。2002-2004年，全国国各地纳纳税评估估工作在在探索中中不同程程度展开开。2005年3月31日，税务务总局制制定下发发《纳税评估估管理办办法（试试行）》（国税发发［2005］43号），纳纳税评估估作为税税源管理理重要手手段在全全国范围围内普遍遍开展。。纳税评估估定义43号文纳税评估估是指税税务机关关运用数据信息息对比分分析的方法，，对纳税税人和扣扣缴义务务人（以以下简称称纳税人人）纳税税申报（（包括减减免缓抵抵退税申申请，下下同）情情况的真实性和和准确性性作出定性和定定量的判判断，并采取取进一步征征管措施施的管理行行为。北京地税税纳税评估估是指税税务机关关运用数数据信息息对比分分析的方方法，对对纳税人人和扣缴缴义务人人（以下下简称纳纳税人））纳税申申报（包包括减免免缓退税税申请，，下同））情况的的真实性性和准确确性进行行分析，，通过税税务函告告、税务务约谈和和调查核核实等方方法进行核实实，作出定性性和定量量的判断断，并采采取进一一步征管管措施的的管理行行为。定义要点点性质：管理行为为（作出出定性和和定量的的判断，，并采取取进进一步征征管措施施）客体：申报纳税税情况的的真实性性、准准确性方法及及程序序：数据信信息对对比分分析，，通过过税务务函告告、税税务约约谈和和实地地调查查等方方式进进行核核实主体：：税务机机关（纳税税评估估主要要由基基层税税务机机关的的税源源管理理部门门及其其税收收管理理员负负责，，重点点税源源和重重大事事项的的纳税税评估估也可可由上上级税税务机机关负负责。。）纳税评评估定定义关于进一步步管理理措施施见评估估程序序中的的评估估结果果处理理。纳税评评估主主要工工作定定位我不是是故意意的，，我改改还不不行么么其中，，最具具评估估特色色的是是督促补补缴税税款和和滞纳纳金，也就就是给给纳税税人大大量存存在的的非主主观性性纳税税错误误和问问题提提供自行改改正机会。。关于纳纳税评评估的的征管管法修修订说说明一是通通过征征管法法对纳纳税评评估进进行法法律定定位。。明确确纳税税评估估是对对纳税税人纳纳税申申报质质量的的审核核，同同时也也是税税源监监控的的一项项重要要内容容，既既是管管理，，也是是服务务，为基层层税务务机关关开展展纳税税评估估提供供法律律保章章。二是强强化税税务约约谈的的法律律地位位，强化税税务约约谈的的刚性性。良性互互动机机制税务总总局要要求：：建立立税收收分析析、纳纳税评评估、、税源源监控控和税税务稽稽查的的良性性互动动机制制。纳税评评估与与税收收分析析的关关系纳税评评估与与税务务稽查查的关关系评估与与分析析---面、线线、点点的结结合宏观税税收分分析企业纳纳税评评估提供参参考和和指导导提供参参考和和指导导点的挖挖掘：：落脚点点线的剖剖析：：参照系系（如同同业税税负分分析））微观税税收分分析面的扫扫描：：指南评估与与稽查查---区别在在哪里里？区别纳税评估税务稽查主体不同税收管理员或专业评估人员税务稽查人员对象不同一般性涉税疑点需要稽查立案情形手段不同提请企业自查或针对涉税疑点进行核实（和风细雨式，不战而屈人之兵）全面实施税务检查，严格取证程序（暴风骤雨式）发挥作用不同帮助纳税人解决非主观故意的一般性问题主要起打击、威慑作用结果处理方式不同处理不具有强制性，不引起法律后果处理具有强制性，可能引起法律后果法律性质不同不属于复议和诉讼范畴可能引起复议诉讼评估与与稽查查---区别在在哪里里？纳税评评估与与税务务稽查查最简简单的的区别别在于于前者者是无罪推推定，后者者是有罪推推定。无罪推推定即即未经经证实实和判判决有有罪之之前，，应视视其无无罪。。基于于这种种认识识，我我们在处理理评估估疑点点时，，寻找找的是是依据据而不不是证证据。这些些依据据仅仅仅是为为了验验证疑疑点而而不是是用来来定罪罪。有罪推推定即即在案案件一一开始始就将将当事事人推推定为为有罪罪之人人，接接下来来的事事情就就是要要想方方设法法证明明此人人有罪罪。评估与与稽查查---区别在在哪里里？如有些些外企企很忌忌讳税税务稽稽查车车停在在该公公司门门口，，因为为在很很多国国家，，这意意味着着至少少税务务局已已掌握握了可可靠的的有关关涉税税违法法的依依据，，并且且往往往与恶恶意违违法有有关。。纳税评评估作作用提出管理建议强化税源管理采集维护信息

解答疑问提出针对性建议落实优惠政策加强管理服务企业发挥了了管理理与服服务相相融合合的作作用发现并并解决决一般般性涉涉税问问题，，降低征征纳双双方的的成本本和风风险提高税税务稽稽查的的有效效性和和威慑慑性由“撒大大网捕捕小鱼鱼”变为“撒小小网捕捕大鱼鱼”增进征征纳双双方的的良性性互动动，减减少对对纳税税人不不必要要的行行政干干扰，，有利利于形形成和和谐诚诚信税税收环环境由“我我们企企业就就是铁帐本本，也也快被被翻烂烂了”到““约谈谈体现现了人性化化执法法，我我们企企业愿愿意配配合”为纳税信信用等等级评定和和动态态管理理提供供依据据纳税评评估作作用相关评评价税务机机关：：标志着着新的的税源源管理理体系系基本本建立立，是是税收收征管管一次次质的飞飞跃。纳税人人：体现了了税务务机关关人性化化执法法和深层次次服务务。避免了了税务务稽查查给诚诚信纳纳税企企业带带来的的不必必要的的行政政干扰扰。HOW?（怎样样做））纳税评评估程程序纳税评评估方方法纳税评评估指指标预警区区间确确定纳税评评估程程序确定评评估对对象纳税评评估分分析核实疑疑点问问题评估结结果处处理评估结结果反反馈确定纳纳税评评估对对象纳税评评估对对象可可采用用计算机机自动动筛选选、人工分分析筛筛选和重点抽抽样筛筛选等方法法。筛选纳纳税评评估对对象，，要依依据税税收宏宏观分分析、、行业业税负负监控控结果果等数数据，，结合合各项项评估估指标标及其其预警警值和和税收收管理理员掌掌握的的纳税税人实实际情情况，，参照照纳税税人所所属行行业、、经济济类型型、经经营规规模、、信用用等级级等因因素进进行全全面、、综合合的审审核对对比分分析。。基础信信息预预警发票异异常预警确定评评估对对象举举例行业指指标预预警根据不不同行行业选选择有有代表表性的的指标标，将将指标标值低低于或或高于于预警警区间间的企企业确确定为为评估估对象象。见后面面房地地产评评估案案例。。确定评评估对对象举举例纳税评评估分分析综合运运用纳纳税评评估分分析方方法。。选择应应用纳纳税评评估指指标，，参照照指标标预警警值进进行分分析。。纳税评评估分分析过过程分析模模型1：总体评估异常要素评估应用模模型2和3偏离度疑点区域正常区域均值疑点区域差异分析纳税人人当期指指标疑点区域纳税人人上年年同期相相关指指标行业指指标参数值值分析模模型2：纳税评评估分分析过过程纳税申报入库税款比对申报纳税数据相关信息生成差异征纳之之外的的第三方方信息息分析模模型3：纳税评评估分分析过过程核实涉涉税疑疑点问问题税务函函告：：指税务务机关关对经经纳税税评估估分析析发现现存在在涉税税疑点点或问问题的的纳税税人，，通过过信函等等方式式告知知，要求求其进进行自自查并并做出出解释释说明明，提提示其其依法法正确确履行行纳税税义务务、扣扣缴义义务的的工作作方法法。税务约约谈：：税务机机关对对经纳纳税评评估分分析发发现存存在涉涉税疑疑点或或问题题的纳纳税人人，通通过约请其其进行行陈述述说明明或补补充举举证，做出出定性性、定定量判判断，，并采采取进进一步步征管管措施施的工工作方方法。。核实涉涉税疑疑点问问题税务约约谈的的对象象主要是是企业业财务务会计计人员员。因评估估工作作需要要，必必须约约谈企企业其其他相相关人人员的的，应应经税税源管管理部部门批批准并并通过过企业业财务务部门门安排排。纳税人人因特特殊困困难不不能按按时接接受税税务约约谈的的，可可向税税务机机关说说明情情况，，经批批准后后延期期进行行。纳税人人可以以委托托具有有执业业资格格的税务代代理人人进行税税务约约谈。。税务务代理理人代代表纳纳税人人进行行税务务约谈谈时，，应向向税务务机关关提交交纳税税人委托代代理合合法证证明。。核实涉涉税疑疑点问问题实地调调查核核实纳纳税评评估情情况：：指税务务机关关通通过到到纳税税人的的经营营场所所了解情情况、、审核核帐目目凭证证等措施施，对对评估估分析析中发发现的的较为复复杂的的涉税税疑点点或问问题做出定定性、、定量量判断断，并并采取取进一一步征征管措措施的的工作作方法法。通过三三种核核实手手段，，给纳纳税人人提供供自查自自纠的机会会，提提供针针对性性强的的深层层次服服务，，解决决计算算填写写错误误、政政策和和程序序理解解偏差差等一一般性性涉税税问题题。评估结结果处处理评估结结果处处理督促纳纳税人人补缴缴税款款和滞滞纳金金提请行行政处处罚移交税税务稽稽查提请非非正常常户等等情形认认定提出纳纳税事事项建议未发现现问题题归档档以北京京地税税评估估结果果处理理为例例：移交税税务稽稽查情情形存在偷偷税嫌嫌疑的的。存在逃逃避追追缴欠欠税嫌嫌疑的的。无正当当理由由拒绝绝税务务函告告、税税务约约谈或或实地地调查查核实实的。。对经纳纳税评评估应应补缴缴的涉涉税款款项拒绝及及时足足额入入库的的。已确定定为稽稽查局局专项项检查查案源源或涉涉嫌其其他税税收违违法行行为需需要立立案查查处的的。定量分分析法法定性分分析法法综合分分析法法纳税评评估方方法比较分分析法法核对法法因素分分析法法经验分分析法法逻辑分析法法纳税评估指指标行业纳税评评估指标，按行业制制定和完善善。纳税评估通用分析指指标和分税种特定定分析指标标，见《纳税评估管管理办法（（试行）》（国税发〔2005〕43号）附件一一、附件二二。行业涉税问问题整理相关行业涉涉税信息登记申报信信息税务机关采采集信息第三方涉税税信息行业纳税评评估指标涉税疑点行业纳税评评估指标构构建与应用用信息来源根据经营特特点、会计计核算要求等等提取个案涉税异异常判断修正评估指指标提炼归纳税收政策法法规会计制度规规定通过约谈等等方式核实实，排除疑疑点，或核核实确认涉涉税问题43号文评评估指标体体系通用分析指指标分税种特定定分析指标标1.收入类2.成本类3.费用类4.利润类5.资产类1.增值税3.印花税4.资源税通用分析指指标和分税税种分析指指标2.企业所得税税指标配比分分析主营业务收收入变动率率正值≈预警警值负值、或正正值＜预警值正常少计收入主营业务收收入变动率率=（本期主营营业务收入入－基期主主营业务收收入）÷基期主营业业务收入×100%通用分析指指标举例（收入类））单位产成品品原材料耗耗用率=本期投入原原材料÷本期产成品品成本×100%原材料耗用用率过高过低未入库、账账外销售多计产成品品成本通用分析指指标举例（成本类））成本费用率率=（本期营业费费用+本期管理费费用+本期财务费费用）÷本期主营业业务成本×100%成本费用率率≈预警值：：正正常＞预警值：：多列期间间费用＜预警值：：多列成本本通用分析指指标举例（费用类））成本费用变变动率=（本期期间费费用-基期期间费费用）/基期期间费费用（本期主营成成本-基期主营成成本）/基期主营成成本×100%成本费用变变动率＜1正常≥1多计费用（期间费用用的增长幅幅度应低于于主营业务务成本的增增长幅度））通用分析指指标举例（费用类））成本费用利利润率=利润总额÷成本费用总总额×100%其中：成本本费用总额额=主营业务成成本总额+费用总额成本费用利利润率≥预警值：：正常＜预警值：多列成本、、费用，少少计收入通用分析指指标举例（利润类））主营业务利利润变动率率=（本期主营营业务利润润-基期主营业务利润））÷基期主营业业务利润×100%其他业务利利润变动率率=（本期其他他业务利润润-基期其他业业务利润））÷基期其他业业务利润×100%主营业务利利润变动率率≥预警值：：正常＜预警值：：多列成本本少列收入通用分析指指标举例（利润类））净资产收益益率=净利润÷平均净资产产×100%净资产收益益率过低过高隐匿收入多提折旧通用分析指指标举例（资产类））主营业务收收入变动率率＆主营业务利利润变动率率两者均为正正比值≈1基本正常前者为正后者为负多计成本两者均为负负少计收入多计成本两者均为正正比值＞1多计成本通用分析指指标举例（配比分析析）主营业务收收入变动率率＆主营业业务成本变变动率两者均为正正比值≈1基本正常两者均为负负比值＞1少计收入多列成本两者均为正正比值＜1少计收入多列成本通用分析指指标举例（配比分析析）主营业务成成本变动率率＆主营业业务利润变变动率两者均为正正比值≈1基本正常两者均为负负比值＜1少计收入多列成本两者均为正正比值＞1少计收入多列成本通用分析指指标举例（配比分析析）总资产周转转率＆资产产利润率＆＆销售利润润率资产周转率率加快销售利润率率降低资产利润率率降低隐匿收入多列成本通用分析指指标举例（配比分析析）企业所得税税税收负担担率（简称税负率）=（本期应纳纳税额÷本期利润总总额）×100%纵向比较横向比比较税负率率低于预预警值值不计少少计收收入，，多列列成本本费用用扩大税税前扣扣除范范围，人为调调节利利润等等分税种种分析析指标标举例例所得税税贡献献率=应纳所所得税税额÷主营业业务收收入×100%。纵向比比较横向比比较所得税税贡献献率低于预预警值值结合税税负率率指标标，分分析问问题主主要存存在收入方方面还还是成成本费费用方方面。。分税种种分析析指标标举例例企业所所得税税评估估指标标及应应用将涉及及所得得税评评估的的指标标进行行分类类应用用。一类指指标：：主营业业务收收入变变动率率、所所得税税税收收负担担率、、所得得税贡贡献率率、主主营业业务利利润税税收负负担率率。二类指指标：：主营业业务成成本变变动率率、主主营业业务费费用变变动率率、营营业（（管理理、财财务））费用用变动动率、、主营营业务务利润润变动动率、、成本本费用用率、、成本本费用用利润润率、、所得得税负负担变变动率率、所所得税税贡献献变动动率、、应纳纳税所所得额额变动动率及及通用用指标标中的的收入入、成成本、、费用用、利利润配配比指指标。。三类指指标：：存货周周转率率、固固定资资产综综合折折旧率率、营营业外外收支支增减减额、、税前前弥补补亏损损扣除除限额额及税税前列列支费费用评评估指指标。。一类指指标出出现异异常，，运用用二类类指标标中相相关指指标进进行审审核分分析，，并结结合原原材料料、燃燃料、、动力力等情情况进进一步步分析析异常常情况况及其其原因因。二类指指标出出现异异常，，运用用三类类指标标中影影响的的相关关项目目和指指标进进行深深入审审核分分析，，并结结合原原材料料、燃燃料、、动力力等情情况进进一步步分析析异常常情况况及其其原因因。在运用用上述述三类类指标标的同同时，，对影影响企企业所所得税税的其其它指指标，，也应应进行行审核核分析析。企业所所得税税评估估指标标及应应用预警值值及其其确定定预警值值是对对纳税税人生生产经经营和和财务务情况况等各各类相相关数数据，，运用用内、、外部部相关关信息息和数数学的的方法法比较较测算算出的的算术平平均值值或加加权平平均值值及其其合理理变动动区间间，是评评估分分析的的重要要参照物物。（43号文））预警值值及其其确定定（常用用确定定方式式）1.测算平平均水水平2.测算分分布范范围3.确定预预警区区间预警区区间范范围为为：预警区区间范范围为为：举例房地产产开发发企业业纳税税评估估经营涉涉税特特点流程涉涉税分分析行业评评估指指标行业指指标构构建常见涉涉税问问题行业涉涉税信信息纳税评评估案案例房地产产业是指通通过市市场运运营机机制从从事房房地产产投资资、开开发、、建设设、销销售、、出租租、管管理、、服务务、咨咨询等等项目目的产产业，，具体体可分分为房地产产开发发与经经营业业、房房地产产经纪纪业、、房地地产管管理业业（物业业管理理业））等行行业；；广义义而言言，还还包括括建筑筑业的的房地地产建建设部部分。。房地产产开发发与经经营业业是逐步步从建筑业业分离出出来的的新兴兴产业业，主主要涉涉及房房地产产的投投资、、开发发、建建设、、销售售、出出租等等环节节，是是房地地产业业最重重要的的组成成部分分。经营涉涉税特特点房地产产开发发与经经营业业和建建筑业业的关关系可分为为两类类：一类是是合同关关系（委托托、招招标等等），，一般般将从从事房房地产产开发发与经经营的的企业业称为为开发发商，，将从从事房房屋施施工建建设的的企业业称为为建筑筑商或或承包包商；；第二类类是房房地产产开发发企业业通过过自营工工程，将建建筑业业的环环节纳纳入本本企业业之中中。对于第第二类类关系系，值得注注意的的涉税税问题题有两两点：：一是自自营工工程在在销售售时，，在按按照““销售售不动动产””税目目纳税税的同同时，，其自自建行行为应应视同同提供供应税税劳务务，按按“建建筑业业”税税目缴缴纳营营业税税；二二是存存在自自营工工程的的企业业，如如果有有代建建工程程项目目，应应按““建筑筑业””税目目缴纳纳营业业税。。经营涉涉税特特点房地产产开发发企业业与房房地产产管理理业的的关系系有三类类：一类是是合同关关系（委托托、招招标等等），，物业业建成成后，，由房房地产产开发发企业业或业业主委委员会会选聘聘物业业公司司;第二类类是由由房地地产开开发企企业下属独独立核核算的的物业业公司司负责物物业管管理；；第三类类是房房地产产开发发企业业兼营物业管管理。。对第三三类关关系，，值得得注注意意的的涉涉税税问问题题是是：：兼营营物物业业管管理理的的企企业业，，有有的的同同时时兼兼营营餐餐饮饮、、娱娱乐乐等等服服务务项项目目，，对对其其物物业业收收入入以以及及服服务务业业的的各各项项收收入入应应按按相相应应的的税税目目、、税税率率纳纳税税。。经营营涉涉税税特特点点按预预收收账账款款征征收收营营业业税税金金及及附附加加。。除代代收收的的契契税税、、印印花花税税及及住住房房专专项项维维修修基金金外，，其其余余代代收收款款项项均均须须交交纳纳营营业业税税。。按开开票票方方确确认认是是否否为为企企业业所所得得税税应应税税收收入入。。经营营周周期期长长，，开开发发建建设设期期和和租租售售管管理理期期的的涉涉税税情情况况不不具具可可比比性性，，不不适适用用有有关关变变动动率率评评估估指指标标。。房地地产产开开发发与与经经营营业业所所涉涉及及到到的的营营业业税税税税目目税税率率和和涉涉税税事事项项见见右右表表：：经营营涉涉税税特特点点1.营业业税税2.城市市维维护护建建设设税税（外外资资企企业业不不征征））3.教育育费费附附加加（外外资资企企业业不不征征））4.企业业所所得得税税5.个人人所所得得税税6.房产产税税7.城镇镇土土地地使使用用税税8.车船船使使用用税税9.印花花税税10.契税税11.耕地地占占用用税税12.土地地增增值值税税涉税税种种类类---共涉涉及及12项税税费费经营涉涉税特特点房地产产开发发与经经营业业具有有阶段段性和和周期期性特特点，，一般般可分分为开发建建设和租售管管理两大阶阶段。。开发建建设期期涉税税事项项和涉涉税环环节较较少，，主要要涉税税事项项和涉涉税环环节集集中在在租售售管理理期，，具体体情况况见右右表：：房地产产开发发与经经营的的基本本流程程及涉涉税分分析：：经营流流程涉涉税分分析问题1：取得售售房预预收款款未缴缴或未未足额额缴纳纳营业业税金金及附附加，，未按按规定定预缴缴企业业所得得税和和土地地增值值税。。该问题题出现率率为85%。问题2：采取不不及时时结转转收入入和成成本、、不计计或少少计收收入、、多列列成本本费用用等方方式少少缴企企业所所得税税。该问题题出现率率为80%。问题3：发放年年终奖奖、过过节费费、奖奖金、、补贴贴以及及支付付董事事费、、发放放劳务务报酬酬等未未按规规定代代扣代代缴个个税。。该类问问题出现率率为65%。问题4：未按房房产原原值足足额纳纳税或或出租租房屋屋未纳纳、少少纳房房产税税（城城市房房地产产税））、城城镇土土地使使用税税。该问题题出现率率为27%。常见涉涉税问问题其他问问题：：（（以下问问题发发生率率均为为10%以下）问题1：将预收收款计计入其其他应应付款款等往往来款款项少少纳税税，并并影响响预缴缴企业业所得得税和和土地地增值值税。。问题2：取得售售房代代收款款项未未缴税税。问题3：合作建建房未未按规规定缴缴税。。问题4：赠与、、投资资、以以房换换房、、以房房抵债债等视视同销销售售行行为未未缴税税。问题5：自营工工程未未按建建筑业业税目目缴纳纳营业业税。。常见涉涉税问问题问题6：取得假假发票票入帐帐，虚虚列成成本。。问题7：“真票票虚开开”，，利用用虚假假资料料向税税务机机关申申请请代开开发票票，虚虚列成成本。。问题8：不配比比结转转成本本，多多列当当期成成本。。问题9：利息费费用不不资本本化，，多列列当期期费用用。问题10：预售阶阶段扣扣除业业务招招待费费等，，多列列费用用。问题11：兼营餐餐饮、、娱乐乐等服服务业业未按按规定定缴税税问题12：境外销销售境境内房房屋未未缴税税。常见涉涉税问问题问题13：出租或或自用用房屋屋未缴缴房产产税和和土地地使用用税。。问题14：采取假假合资资手段段利用用外资资企业业优惠惠政策策少缴缴税税款。。问题15：支付佣佣金未未代扣扣代缴缴个人人所得得税。。问题16：购买商商业保保险未未代扣扣代缴缴个人人所得得税。。问题17：签订代代建工工程合合同、、租赁赁合同同、借借款合合同未未缴缴纳印印花税税。问题18：假借““标准准住宅宅”名名义，，利用用优惠惠政策策未缴缴或或少缴缴土地地增值值税。。常见涉涉税问问题行业涉涉税信信息登记申申报信信息：：纳税申申报表表会计报报表不动产产项目目情况况登记记表税务机机关管管理和和采集集信息息：领购和和开具具发票票信息息企业其其他涉涉税信信息表表第三方方信息息：规划委委、建建委等等部门门提供供的信信息行业评评估指指标第一层层级——企业总总体评评估进行比比较第二层层级——企业各各类要要素评评估行业评评估指指标利润类类收入类类销售成成本类类营业税税金及及附加加类期间费费用类类销售收收入成成本率率销售成成本与与发出出存货货比率率期间费费用占占开发发成本本比率率销售费费用收收入比比率三项费费用变变动率率其他应应付款款变动动率毛利率率已纳税税与应应纳税税比对对行业评评估指指标第三层层级——项目评评估开发成成本类类销售成成本中中基础础设施施建设设费占占建安安费比比率销售成成本中中配套套设施施建设设费占占建安安费比比率销售成成本中中开发发间接接费用用占土土地成成本及及建筑筑安装装工程程费比比率销售成成本中中前期期工程程费占占建安安费比比率开发成成本中中单位位面积积建筑筑安装装工程程费理论销销售收收入＝＝可售售面积积×销售均均价数据来来源可售面面积：：取自自规划划部门门已售面面积和和销售售均价价：取取自房房管部部门或或房地地产信信息网网或《企业其其他涉涉税信信息表表》行业评评估指指标解解析理论销销售成成本＝＝土地地成本本+建筑安安装工工程费费+前期工工程建建设费费+基础设设施建建设费费+配套设设施建建设费费+开发间间接费费用建筑安安装工工程费费＝可可售面面积×行业平平均水水平前期工工程建建设费费＝建建筑安安装工工程费费×前期工工程费费占建建安费费的行行业平平均比比率基础设设施建建设费费＝建建筑安安装工工程费费×基础设设施费费占建建安费费的行行业平平均比比率配套设设施建建设费费＝建建筑安安装工工程费费×配套设设施费费占建建安费费的行行业平平均比比率行业评评估指指标解解析开发间间接费费＝（（土地地成本本+建安工工程费费）×开发间间接费费占土土地成成本及及建安安费的的行业业平均均比率率数据来来源土地成成本：：取自自土地地管理理部门门、房房屋拆拆迁部部门或或《企业其其他涉涉税信信息表表》行业平平均比比率：：取自自《企业其其他涉涉税信信息表表》的平均均数。。预计毛毛利、、营业业税金金及附附加、、期间间费用用取自自《企业所所得税税申报报表》及附表表。行业评评估指指标解解析行业评评估指指标解解析数据来来源企业申申报缴缴纳所所得税税额、、销售售收入入：取取自《企业所得税申申报表》及附表。预收帐款期末末、期初余额额取自《资产负债表》。指标应用将企业理论税税负率与实际际税负率进行行比较，异常常值在预警区区间外的，应应用第二或第第三层级指标标进行评估。。纳税评估案例例指标项目金额（元）销售收入30,171,374销售成本27,567,564其中：土地成本7,460,360建筑安装费12,039,639配套设施费2,018,480开发间接费434,980开发成本315,874,501其中：建安费106,836,480指标项目金额（元）本期开发成本83,527,250本期预计毛利5,801,273期初存货115,418,216期末存货186,377,895管理费用1,642,718销售费用1,132,702财务费用2,252,02007年某房地产企企业一户式评评估信息整理理表纳税评估案例例指标项目金额（元）上期管理费用1,032,715上期销售费用1,232,507上期财务费用2,131,675预收帐款期初余额62,090,212预收帐款期末余额75,076,678期初其他应付款1,139,625期末其他应付款3,791,037可售面积58889当期已售面积6,101指标项目金额（元）项目销售均价6,250营业税及附加1,070,493土地增值税114,098企业所得税541,137个人所得税78,932印花税15,085房产税0土地使用税0指标计算企业理论税负率＝[（58889×6250-205589565)×6101/58889+5801273-1184591-4227440]×33%÷（58889×6250×6101/58889）×100%＝15%企业实际税负率＝541137÷（30171374+7507667-6209021）×100%＝1.72%指标分析及疑点指向二者差异巨大，存在少计收入、多列成本费用疑点，需应用二、三级指标具体分析。疑点处理应用二、三级指标进行具体分析。纳税评估案例例指标名称二级指标—利润类—毛利率指标计算毛利率＝（销售收入-销售成本）/销售收入

×100%

＝（30171374-27567564）

÷30171374×100%=8.6%指标分析及疑点指向低于预警值，存在少计收入、多列成本疑点，需应用其他指标具体分析。疑点处理进一步应用二、三级指标进行具体分析。纳税评估案例例指标名称二级指标—收入类—其他应付款变动率指标计算其他应付款变动率＝（期末其他应付款-期初其他应付款）/

期初其他应付款×100%＝（3791037-1139625）/1139625×100%=234%指标分析及疑点指向高于预警值，存在将售房收入计入其他应付款疑点，需通过约谈等方式进行核实。疑点核实经约谈，企业承认07年将2152054元售房款计入其他应付款。纳税评估案例例指标名称二级指标—销售成本类—销售收入成本率指标计算销售收入成本率＝销售成本/销售收入×100%＝27567654/30171374×100%=91%指标分析及疑点指向高于预警值，存在少计收入、多列成本疑点，需应用其他指标具体分析。疑点处理进一步应用二、三级指标进行具体分析。纳税评估案例例指标名称二级指标—销售成本类—销售成本与发出存货比率指标计算销售成本与发出存货比率＝销售成本÷（期初存货-期末存货+本期开发

成本）×100%＝27567564/（115418216-86377895

+83527250）×100%=85%