成都房地产市场方案

成都房地产市场研究方案一、XX的服务------------------------------------------------------- 03二。研究目的------------------------------------------------------------04四、调查对象及调查方法------------------------------------------------- 07五、研究方案设计--------------------------------------------------------08六、数据处理与分析方法-------------------------------------------------- 21七、质量控制------------------------------------------------------------22八、研究成果------------------------------------------------------------ 38九、版权----------------------------------------------------------------39十、时间安排------------------------------------------------------------40十一、费用预算----------------------------------------------------------41目录我们的服务在于：有针对性的市场调查活动 ——发现问题并区分深入细致地研究 ——对已知的问题探询根源和成因， 对新问题进行探索与客户交流，探讨资源利用的可能 ——双向沟通、了解需求策略性的规划 ——做什么？如何做？营销手段的整合与传播 ——广告、公关、销售的一体化.工作的监控、反馈、检讨和改进 ——PDCA，循环提升现在我们的第一步是：如何开展“市场研究工作”服务研究目的了解成都房地产业的现状，并预测成都房地产业的发展趋势和发展动态通过对消费者U&A研究，对细分市场作出选择，了解目标客户群的消费特征、购买习惯及需求，以便制定有效的营销策略了解消费者购房的影响因素和购房障碍了解该项目的发展前景，进行房地产项目的可行性研究和消费者预期对项目进行有效定位发掘项目的最佳卖点

开发哪一类型的房地产产品能适销对路？该类房地产产品的机遇和潜力有多大？细分市场的选择目标客户群的消费特征研究目的您的产品有市场吗——市场可行性研究您的产品卖给谁——目标消费者群体特征研究您的产品适合谁——现实消费者/潜在消费者的特征及需求怎样宣传您的产品——消费者获得及信赖的信息传播途径您该如何销售您的产品——消费者购房考虑因素您的产品卖点在哪里——消费者行为研究研究目的孙子曰：“多算胜，少算不胜，况无算乎？”，因此，决策前、决策中、决策后定期进行客观准确的市场调研是竞争中必胜的法宝。XX咨询将向您提供专业的市场研究服务，进行全方位的研究，挖掘市场信息，为准确的进行市场决策提供科学的依据。研究对象及调查方法定点街访座谈会成都现实消费者现实消费者研究对象调查对象调查方法研究方案设计——抽样设计抽样方法一——判断抽样抽样方法二——等距抽样抽样方法三——配额抽样有效样本量：500个误差：3%—5%研究方案设计——研究内容一、成都房地产市场状况研究政策环境，区域性因素（如竞争状况等），消费观念变化趋势研究原有房地产产品在市场上的表现未来市场潜在需求的估测新产品投放市场的发展趋势预测消费者对拟定几种房地产产品的价格期望和购买能力研究方案设计——研究内容二、消费者行为研究

决策过程购买动机考虑因素与比重偏好特殊的要求和意见购买障碍消费者满意度研究

研究目标群对拟定形象，品牌的认受性、接受程度与联想客户对房地产产品的态度，特殊的要求和意见等研究方方案设设计——研研究内内容三、目目标群群需求求和利利益点点研究究：小区规规划建筑风风格景观设设计装修标标准配套设设施户型设设计物业管管理地段（（消费费者对对该房房地产产项目目地段段预测测和态态度））研究方方案设设计———研研究内内容四、价价格研研究研究目目标群群的心心理价价格把握目目标群群承受受的首首期楼楼款额额度和和供款款能力力调查目目前房房地产产的价价格状状况影响房房地产产价格格变动动的因因素房房地产产价格格的调调整价格弹弹性幅幅度的的大小小房地产产产品品的价价格策策略付款：把握目标群承受的首期楼款额度和供款能力付款：把握目标群承受的首期楼款额度和供款能力研究方方案设设计——研研究内内容五、消消费者者人口口统计计特征征潜在人人口数数量家庭庭结结构构年龄龄结结构构文化化水水平平兴趣趣爱爱好好价值值观观念念收入入水水平平购房房支支出出比比例例了解解研研究究需需求求明确确解解决决问问题题确定定调调查查目目标标设计计抽抽样样方方案案确定定调调查查方方法法辨别别信信息息类类型型设计计问问卷卷/提提纲纲现场实施数据据处处理理、、分分析析撰写写报报告告研究究成成果果展展示示界定定阶阶段段设计计阶阶段段实施施阶阶段段结果果阶阶段段研究究方方案案设设计计——定量量研研究究操操作作流流程程定量量研研究究方方法法一一———街街访访定点点街街访访是根根据据科科学学的的统统计计方方法法，，在在市市区区选选择择人人流流量量比比较较多多的的地地点点，，通通过过训训练练有有素素的的访访问问员员携携带带问问卷卷在在选选定定的的访访问问地地方方，，对对随随机机抽抽中中的的符符合合条条件件的的被被访访者者进进行行一一对对一一地地专专项项问问题题访访问问。。此此方方法法是是世世界界市市场场研研究究行行业业最最常常用用的的国国际际标标准准化化的的市市场场调调查查方方法法，，能能客客观观、、真真实实地地收收集集消消费费者者对对该该房房地地产产项项目目的的全全面面看看法法，，能能够够准准确确地地进进行行全全面面的的定定量量分分析析，，从从而而为为项项目目决决策策提提供供科科学学的的依依据据。。优点点：：访问问在在确确定定的的地地点点进进行行，，可可以以保保证证在在短短时时间间内内接接触触大大量量被被访访者者，，也也可可以以对对被被访访者者的的条条件件进进行行严严格格甄甄别别，，还还可可以以在在安安静静的的空空间间内内进进行行访访问问，，从从而而能能有有效效的的对对目目标标群群体体进进行行访访问问，，该该方方法法所所得得出出的的结结果果真真实实性性高高、、质质量量高高。。研究究方方案案设设计计————调查查方方法法研究究方方案案设设计计—街街访访操操作作流流程程项目目培培训训试访访拦截截甄甄别别到控控制制台台二次次甄甄别别开始始访访问问一审审送被被访访者者二审审研究究方方案案设设计计—街街访访（（A））地点点要要求求：：既既要要靠靠近近热热闹闹繁繁华华的的街街道道以以保保证证拦拦截截数数量量，，又又要要有有独独立立不不受受干干扰扰的的场场所所来来进进行行实实施施访访问问，，一一般般选选择择闹闹市市中中的的餐餐厅厅、、饭饭店店、、宾宾馆馆、、茶茶馆馆等等。。要要充充分分利利用用场场地地，，进进行行合合理理布布置置，，使使工工作作有有条条有有理理。。一一般般情情况况下下，，场场地地必必须须具具备备以以下下三三个个大大块块：：1、、拦拦截截点点，，2、、控控制制台台，，3、、访访问问室室拦截截被被访访者者的的区区域域，，应应在在多多个个方方位位，，以以保保证证能能拦拦截截各各个个方方向向的的过过往往行行人人，，通通常常设设在在所所租租用用场场地地的的楼楼下下路路边边访问问员员要要求求服服装装整整洁洁、、证证件件齐齐全全，，手手拿拿甄甄别别问问卷卷、、示示卡卡、、文文件件夹夹和和笔笔研究究方方案案设设计计—街街访访（（B））控制制台台完成成甄甄别别质质量量控控制制、、配配额额控控制制、、问问卷卷审审核核的的场场所所，，应应配配备备足足够够的的桌桌椅椅，，准准备备好好配配额额表表、、甄甄别别问问卷卷、、笔笔和和礼礼品品访问问室室访问问员员进进行行访访问问实实施施的的地地点点，，也也是是街街访访布布置置的的重重点点要求求通通风风、、整整洁洁、、舒舒适适、、宽宽敞敞，，保保证证每每一一个个访访问问区区不不会会受受到到其其他他访访问问员员的的干干扰扰，，最好好的的一一种种情情况况是是：：被被访访者者能能与与访访问问员员面面对对面面坐坐，，并并且且中中间间有有小小桌桌相相隔隔也可可以以利利用用饭饭店店里里现现成成的的屏屏风风，，将将各各访访问问区区隔隔开开（详详见见下下页页图图））研究究方方案案设设计计—街街访访（（C））控制台等候候区区二审被访访者者背背对对入入口口研究究方方案案设设计计—街街访访（（D））控制台等候候区区二审定性研究方法法——座谈会研究方案设计计—座谈会我们将邀请若若干符合特定定邀请条件的的被访者到预预定的场所，，由主持人按按事先拟定的的讨论提纲进进行提问，并并让被访者讨讨论，从而深深度挖掘我们们需要的信息息。研究方案设计计—座谈会座谈会技术要要求：保证被访者条条件完全符合合项目要求保证约人基本本条件完全符符合项目要求求保证联络员条条件完全符合合项目要求保证项目设备备（录音、录录像）正常进进行保证座谈会场场地符合项目目要求保证人员配置置符合项目要要求保证督导有效效控制项目进进度数据处理软件件采用国际通通用的市场调调查数据处理理软件SPSS和SAS；定量数据分析析方法采用数数理统计方法法。具体采用用的方法有：：交叉分析、、聚类分析、、判别分析、、因子分析、、相应分析和和相关回归分分析、多重对对比正交实验验等多元定量量分析方法；；图表制作采用用EXCEL图表。数据处理与分分析方法质量控制研究设计抽样数据收集质量控制数据整理分析与报告综合客户满意度研究设计样本合格性深访对象深访过程/访谈谈过程原始资料分析与报告综合客户满意度质量控制—质量标准定量项目的考核环节定性项目的考核环节XX的质量标准XX建立了具有鲜鲜明特色的项目经理制度度项目经理是研研究者：负责责研究设计、、数据分析、、报告撰写甚甚至口头汇报报；项目经理是管管理者：负责责调研项目成成本管理、调调研项目团队队管理、质量量监控以及项项目进度的管管理；项目经理是客客户主管：代代表整个项目目团对与客户户进行有关调调研项目的沟沟通。质量控制—项目经理制度度A客户项目经理研究员质控督导抽样督导访问督导数据督导复核员抽样员辅控督导访问员录入员编码员质量控制—项目经理制度度B研究设计一、提出初步步研究方案与客户沟通环境分析、专专家分析，确确定研究的整整体思想研究内容、研研究方法设计计二、分析提纲纲：得到初步报告告后，研究部部执行初步检检查并根据数数据纲要确定定交叉分析大大纲。质量控制—分析研究三、分析报告告：项目经理根据据计划书、研研究方案和数数据报告结果果进行初步分分析。根据分析报告告并结合实践践经验对企业业提出适当的的营销策略。。质量控制—分析研究按欧洲市场研研究协会（ESOMRA）标准执行。在在项目调查与与数据录入阶阶段，要具体体做到：1、本次调查查，确定1位位项目经理、、1位主督导导，2位协助助督导（访问问督导1人，，复核督导1人），共4人组成项目目小组。确保保调查进度、、统计口径和和数据质量，，发现问题及及时报告项目目经理妥善解解决。2、每次现场场访问后，访访问员都要对对填写的内容容进行全面检检查，有疑问问、矛盾之处处应立即对被被访者追问核核实，如有错错误应立即改改正。质量控制—项目操作A3、项目进行前、、中、后安排排适当的陪访访/试访，及及时发现访问问员在访问过过程中出现的的问题，保证证所有的问卷卷按照统一的的要求进行操操作。4、访问员对对每天的调查查问卷都要认认真地自审一一遍，如有疑疑问应重访落落实，不得主主观臆造、弄弄虚作假。访访问员对自己己访问的问卷卷审核无误后后，方可交给给访问督导。。5、访问督导导（或一审审审核员）对访访问员的问卷卷进行当场一一审后，方可可验收。一审审中发现的错错误，要让访访问员及时重重访纠正。6、其他督导导（或二审审审核员）对一一审后的问卷卷，要进行详详尽的二审，，确保问卷回回答完整无误误。如二审中中出现问题，，能再让访问问员纠正的，，则要及时纠纠正；否则该该问卷作废。。质量控制—项目操作B7、对访问过过的调查对象象，实施30%的复核。。若发现某访访问员有错误误或作假嫌疑疑，则要对其其完成的问卷卷进行100%的复核，，确认其是否否存在弄虚作作假现象。8、调查前与与访问员签订订项目协议。。对弄虚作假假的访问员，，作废其所有有的访问问卷卷，不付报酬酬并要求其赔赔偿由此造成成的损失。9、对“回答答问卷”经过过一审、二审审、复核，确确认无误后，，才能作为合合格“回答问问卷”签字验验收。10、数据处处理过程中，，处理员若发发现错误，将将该问卷作废废，以一份备备用问卷补上上。为确保合合格问卷的数数量，要求实实际完成计划划样本数的105%，即即放大5%的的备份样本。。质量控制—项目操作C复核人员复核督导：不不参与FW的访问控制主主要负责复核核的培训和管管理复核员：独立立于访问员之之外，不参与与任何访问工工作复核要求复核方式电话复核和实实地复核电话复核/实实地复核=2:1质量控制—问卷复核A复核率和处理理方法每一位参与项项目的访问员员进行复核及及访问员复核核面为100%；问卷的复核率率为：30%在抽查中发现现有问题的访访问员，其完完成的问卷进进行100%复核；一经查实有作作弊的问卷及及列为废卷对访问员作出出处理同时，，督导安排另另外的访问员员补做因废卷卷损失的的配额质量控制—问卷复核B复核内容1、复核问卷卷+重点题型型抽核（有针针对性、有用用）+抽样地地址表（“拒拒访/无人””多等比例异异常的）;2、复核时可可结合访问所所用到的实物物进行;复核进度1、复核方面面的人员配置置能保证复核核进度与访问问进度相配合合；一般在收收卷日2、3天天内做出复核核结果;2、复核督导导作好有关复复核的吻合程程度;3、及时将复复核情况反馈馈给FW督导，做到早早发现问题，，及时解决;4、FW督导根据复核核独到确认或或的复核结果果，做好计划划的调整;5、问卷编码码前一天，FW督导将具体实实施结果告知知复核督导.质量控制—问卷复核C复核的作用1、提高项目目质量：以此此保证访问员员认真完成问问卷2、降低不可可控因素询问：是否有有跳问、漏问问等作弊作为为时间：是否足足够操作：有否出出示卡片3、检查访问问员情况需复核的项目目复核主要针对对入户访问进进行的，其次次一些由访问问员做的深访访也要进行复复核质量控制—问卷复核D