成本法及其应用 2

成本法及其应用掌握成本法的基本原理、基本公式，建筑物的重新购建成本与折旧，建筑物减价修正额的估算方法。本章内容第一节

成本法的基本原理第二节

房地产价格的构成第三节

成本法的基本公式第四节

重新购建价格第五节

建筑物的折旧第六节成本法应用中涉及的有关规定第七节成本法应用举例第一节成本法的基本原理一、成本法的概念成本法（costapproach）是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。因而成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法。采用成本法评估出来的不动产价格又称为积算价格。第一节成本法的基本原理二、理论依据成本法的理论依据是生产费用价值论—商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他重新开发建设该房地产所需要花费的代价。一个是不低于开发建设已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设所需要花费的代价，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价。第一节成本法的基本原理三、适用的对象和条件适用于既无收益又很少交易的不动产估价（学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施）。单纯的建筑物通常也采用成本法估价。独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的不动产。成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的不动产估价。需要注意的是，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。因此在估价中注意：一是要区分实际成本和客观成本，估价中应采用客观成本；二是要结合市场供求分析来确定评估价值。第一节成本法的基本原理四、操作步骤1.搜集有关成本、税费、开发利润等资料；2.估算重置价格或重建价格；3.估算折旧；4.求取积算价格。第二节房地产价格的构成搞清楚房地产价格的构成是运用成本法估价的基础工作。在运用成本法估价时，不论房地产价格的构成如何，首先是要调查了解从取得土地一直到建筑物竣工乃至完成销售的全过程中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时间，以做到既不能重复，也不能漏项。然后在此基础上针对估价对象实际情况，确定估价对象的价格构成并测算各构成项目的金额。以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目金额的角度来划分房地产价格构成：土地取得成本；开发成本；管理费用；投资利息；销售费用；销售税费；开发利润。第二节房地产价格的构成一、土地取得成本土地取得成本是指房地产开发用地所必需的费用、税金等。一般由购置土地的价款和在购置时应由开发商缴纳的税费构成。根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成分为：1、通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。2、通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。3、通过市场“购买”取得的，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。第二节房地产价格的构成二、开发成本开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。理论上可将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本，实际中主要包括：1、勘察设计和前期工程费。2、基础设施建设费。3、房屋建筑安装工程费。4、公共配套设施建设费。5、开发建设过程中的税费。第二节房地产价格的构成三、管理费用管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。一般按土地取得成本和开发成本之和的一定比例测算。四、投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息。五、销售费用销售费用是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。通常按售价的一定比例来测算。第二节房房地产价价格的构成成六、销售税税费销售税费是是指销售开开发完成后后的房地产产应由房地地产开发商商（卖方））缴纳的税税费。1.销售税税金及附加加，包括营营业税、城城市维护建建设税、和和教育费附附加（“两两税一费””）。2.其他销销售税费，，包括应由由卖方负担担的交易手手续费等。。销售税费通通常是售价价的一定比比率。第二节房房地产价价格的构成成七、开发利利润运用成本法法估价需要要先测算开开发利润。。在估价中中，测算开开发利润应应注意下述述几点：1.开发利利润是所得得税前的，，即开发利利润＝开发发完成后的的房地产价价值－土地地取得成本本－开发成成本－管理理费用－投投资利息－－销售费用用－销售税税费2.开发利利润是在正正常条件下下房地产开开发商所能能获得的平平均利润，，不是个别别开发商获获得的实际际利润，也也不是个别别开发商所所期望获得得的利润。。3.开发利利润通常按按照一定基基数乘以同同一市场上上类似房地地产开发项项目所要求求的相应利利润率来测测算。开发发利润的计计算基数和和相应的利利润率主要要有：第二节房房地产价价格的构成成1)计算基基数＝土地地取得成本本+开发成成本，相应应的利润率率称为直接接成本利润润率，即直直接成本利利润率＝开开发利润÷÷(土地取取得成本+开发成本本)2)计算基基数＝土地地取得成本本+开发成成本+管理理费用+投投资利息+销售费用用，相应的的利润率称称为成本利利润率，即即成本利润润率＝开发发利润÷(土地取得得成本+开开发成本+管理费用用+投资利利息+销售售费用)3)计算基基数＝开发发完成后的的房地产价价值(售价价)，相应应的利润率率称为销售售利润率，，即销售利利润率＝开开发利润÷÷开发完成成后的房地地产价值在测算开发发利润时要要注意计算算基数与利利润率相匹匹配，即采采用不同的的计算基数数，应选用用相对应的的利润率；；反之，选选用不同的的利润率，，应采用相相对应的计计算基数。。第三节成成本法的的基本公式式一、最基本本的公式房地产价格格＝重新购购建价格－－折旧上述公式根根据下列3类估价对对象而具体体化：新开开发的土地地；新建的的房地产；；旧的房地地产。新开发的土土地和新建建的房地产产采用成本本法估价一一般不存在在这就问题题，但应考考虑工程质质量、规划划设计、周周围环境、、房地产市市场状况等等而予以适适当的增减减价调整。。二、适用于于新开发土土地的基本本公式新开发土地地价格＝取取得待开发发土地的成成本+土地地开发成本本+管理费费用+投资资利息+销销售费用+销售税费费+开发利利润第三节成成本法的的基本公式式上述新开发发土地的基基本公式在在具体情况况下还会有有具体形式式。如成片片开发完成成后的熟地地的分宗估估价公式：：新开发区区某宗土地地的单价＝＝(取得开开发区用地地的总成本本+土地开开发总成本本+总管理理费用+总总投资利息息+总销售售费用+总总销售税费费+总开发发利润)÷÷开发完成成后可转让让土地总面面积×用途途、区位等等因素调整整系数三、适用于于新建房地地产的基本本公式1.在新建建房地的情情况下新建房地价价格＝土地地取得成本本+土地开开发成本+建筑物建建造成本+管理费用用+投资利利息+销售售费用+销销售税费+开发利润润第三节成成本法的的基本公式式2.在新建建建筑物的的情况下(新建房地地价格公式式中不含土土地取得成成本、土地地开发成本本及归属于于土地的管管理费用、、投资利息息、销售费费用、销售售税费和开开发利润)，即新建建筑物物价格=建建筑物建造造成本+管管理费用+投资利息息+销售费费用+销售售税费+开开发利润三、适用于于旧房地产产的基本公公式1.在旧房房地的情况况下旧房地价格格＝房地的的重新购建建价格－建建筑物的折折旧＝土地地的重新购购建价格+建筑物的的重新购建建价格－建建筑物的折折旧2.在旧建建筑物的情情况下旧建筑物价价格＝建筑筑物的重新新购建价格格－建筑物物的折旧第四节重重新购建建价格一、重新购购建价格的的概念1.重新购购建价格又又称重新购购建成本，，是指假设设在估价时时点重新取取得全新状状况的估价价对象所必必需的支出出，或者重重新开发建建设全新状状况的估价价对象所必必需的支出出和应获得得的利润。。(1)重新新购建建价格格是估估价时时点的的价格格。(2)重新新购建建价格格是客客观的的价格格。(3)建筑筑物的的重新新购建建价格格是全全新状状况下下的价价格,土地地的重重新购购建价价格是是估价价时点点状况况下的的价格格。因因此，，建筑筑物的的重新新购建建价格格中未未扣除除建筑筑物的的折旧旧，而而土地地的增增减价价因素素一般般已考考虑在在其重重新购购建价价格中中。第四节节重重新新购建建价格格2.重重置价价格和和重建建价格格建筑物物的重重新购购建价价格根根据建建筑物物重新新建造造方式式的不不同，，分为为重置置价格格(成成本)和重重建价价格(成本本)。。建筑物物重置置价格格(replacementcostofbuilding)是指指采用用估价价时点点的建建筑材材料和和建筑筑技术术，按按估价价时点点的价价格水水平，，重新新建造造与估估价对对象具具有同同等功功能效效用的的全新新状态态的建建筑物物的正正常价价格。。建筑物物重建建价格格(reproductioncostofbuilding)是是指采采用估估价对对象原原有的的建筑筑材料料和建建筑技技术，，按估估价时时点的的价格格水平平，重重新建建造与与估价价对象象相同同的全全新状状态的的建筑筑物的的正常常价格格(所必需需的支支出和和应获获得的的利润润)。第四节节重重新新购建建价格格建筑物物的重重置价价格,宜用用于一一般建建筑物物和因因年代代久远远、已已缺少少与旧旧有建建筑物物相同同的建建筑材材料,或因因建筑筑技术术变迁迁,使使得旧旧有建建筑物物复原原建造造有困困难的的建筑筑物的的估价价。建建筑物物的重重建价价格,宜用用于有有特殊殊保护护价值值的建建筑物物的估估价。。重置价价格通通常要要比重重建价价格低低。二、重重新购购建价价格的的求取取思路路求取房房地的的重新新购建建价格格有两两大路路径:一是是将房房地分分为土土地和和建筑筑物两两个相相对独独立的的部分分,先先求取取土地地的重重新购购建价价格,再加加上建建筑物物的重重新购购建价价格。。二是是不将将房地地分为为土地地和建建筑物物两个个相对对独立立的部部分,而是是模拟拟房地地产开开发过过程,在分分析房房地产产价格格构成成基础础上采采用成成本法法求取取。第四节节重重新新购建建价格格三、重重新购购建价价格的的求取取方法法建筑物物的重重置价价格和和重建建价格格，可可采用用成本本法、、市场场比较较法求求取，，或通通过政政府确确定公公布的的房屋屋重置置价格格扣除除可能能包含含的土土地价价格后后的比比较修修正来来求取取。具体体方法法有:1.单单位比比较法法单位比比较法法(comparative-unitmethod)是是以估估价对对象建建筑物物为整整体,选取取某种种与该该建筑筑物造造价密密切相相关的的计量量单位位为比比较单单位,通过过调查查了解解估价价时点点类似似建筑筑物的的单位位造价价,并并对其其作适适当的的修正正来求求取建建筑物物重新新购建建价格格的方方法。。有单单位面面积法法和单单位体体积法法。第四节节重重新新购建建价格格(1)单位位面积积法单位面面积法法(square-footmethod)是根根据当当地近近期建建成的的类似似建筑筑物的的单位位面积积造价价,对对其作作适当当的修修正、、调整整,然然后乘乘以估估价对对象建建筑物物的面面积来来估算算建筑筑物的的重新新购建建价格格。主主要适适用于于造价价与面面积关关系较较大的的房屋屋。(2)单位位体积积法单位体体积法法(cubic-footmethod)与与单位位面积积法相相似,是根根据当当地近近期建建成的的类似似建筑筑物的的单位位体积积造价价,对对其作作适当当的修修正、、调整整,然然后乘乘以估估价对对象建建筑物物的体体积来来估算算建筑筑物的的重新新购建建价格格。主主要适适用于于造价价与体体积关关系较较大的的建筑筑物。。建筑物物基准准重置置价格格表基准日日期:年年月月日日价价格单单位:元/M2钢结构钢筋混凝土结构砖混结构砖木结构简易结构普通住宅高档公寓别墅大型商场中小商店办公楼星级宾馆招待所标准厂房仓库影剧院体育馆加油站其他第四节节重重新新购建建价格格2.分分部分分项法法分部分分项法法(unit-in-placemethod)是先先假设设将估估价对对象建建筑物物分解解为各各个独独立的的构件件或分分部分分项工工程,然后后测算算各个个独立立构件件或分分部分分项工工程的的数量量,再再调查查了解解估价价时点点各个个独立立构件件或分分部分分项工工程的的单位位价格格或成成本,最后后将各各个独独立构构件或或分部部分项项工程程的数数量乘乘以相相应的的单位位价格格或成成本后后相加加,来来估算算建筑筑物重重新购购建价价格的的方法法。需注意意:(1)应结结合各各个构构件或或分部部分项项工程程的特特点使使用计计量单单位;(2)既既不要要漏项项也不不要重重复计计算。。分部分分项法法项目数量单位成本金额（元）基础工程150m3200元／m330000墙体工程160m2400元／m264000楼地面工程150m2200元／m230000屋面工程150m2300元／m245000给排水工程25000供暖工程15000电气工程20000直接费合计229000承包商间接费、利润和税金8%18320工程承发包价格247320开发商管理费、利息和税费20%49464建筑物重新购建价格296784第四节节重重新新购建建价格格3.工工料测测量法法工料测测量法法(quantitysurveymethod)是先先假设设将估估价对对象建建筑物物分解解还原原为建建筑材材料、、建筑筑构配配件和和建筑筑设备备,然然后测测算重重新建建造该该建筑筑物所所需要要的建建筑材材料、、建筑筑构配配件、、建筑筑设备备种类类、数数量和和人工工时数数,再再调查查了解解估价价时点点相应应建筑筑材料料、建建筑构构配件件和建建筑设设备的的数量量和人人工时时数,最后后将各各种建建筑材材料、、建筑筑构配配件和和建筑筑设备备的数数量和和人工工时数数乘以以相应应的单单价和和人工工费标标准后后相加加,来来估算算建筑筑物重重新购购建价价格的的方法法。工料测测量法法主要要用于于具有有历史史价值值的建建筑物物重建建价格格的求求取。。工料测测量法法项目数量单价成本（元）现场准备3000水泥6500沙石5000砖块12000木材7000瓦面3000铁钉200人工15000税费1000其他5000重新购建价格57700第四节节重重新新购建建价格格4.指指数调调整法法指数调调整法法(indexmethod,cost-indextrending)是利利用有有关价价格指指数或或变动动率,将估估价对对象建建筑物物的原原始价价值调调整到到估价价时点点的价价值来来求取取建筑筑物重重新购购建价价格的的方法法。主主要用用于检检验其其它方方法的的测算算结果果。将估价对象象建筑物的的原始价值值调整到估估价时点的的价值的具具体方法,与市场比比较法中交交易日期调调整的方法法相同。第五节建建筑物的的折旧一、建筑物物折旧的概概念和原因因1.含义：：估价上的的建筑物折折旧是指由由于各种原原因而造成成的建筑物物价值损失失，其数额额为建筑物物在估价时时点时的市市场价值与与重新购建建价格的差差额，即建建筑物折旧旧＝建筑物物重新购建建价格－建建筑物市场场价值2.建筑物物折旧的原原因：根据据造成建筑筑物折旧的的原因，分分为物质折折旧、功能能折旧和经经济折旧。。(1)物质质折旧(physicaldepreciation，physicaldeterioration)是建筑物物在物质实实体方面的的磨损所造造成的建筑筑物价值的的损失。第五节建建筑物的的折旧物质折旧由由以下方面面引起：自自然经过的的老化；正正常使用的的磨损；意意外的破坏坏损毁；延延迟维修的的损坏残存存。(2)功能能折旧(functionaldepreciation，functionalobsolescence)是指建建筑物在功功能上的相相对缺乏、、落后或过过剩所造成成的建筑物物价值的损损失。功能缺乏是是指建筑物物没有其应应该有的某某些部件、、设备、设设施或系统统等。如住住宅没有卫卫生间、暖暖气等。功能落后是是指建筑物物已有部件件、设备、、设施或系系统等的标标准低于正正常标准或或有缺陷而而阻碍其他他部件、设设备、设施施或系统等等的正常运运营。第五节建建筑物的的折旧功能过剩是是指建筑物物已有部件件、设备、、设施或系系统等的标标准超过市市场要求的的标准而对对房地产价价值的贡献献小于其成成本。(3)经济济折旧（economicdepreciation，economicobsolescence）,又称外部部性折旧（（externalobsolescence）,是是指建筑物物本身以外外的各种不不利因素所所造成的建建筑物价值值的损失。。不利因素素可能是经经济因素(如供给过过量或需求求不足)、、区位因素素(如环境境改变)，，也可能是是其他因素素(如政策策变化)。。第五节建建筑物的的折旧（二）折旧旧的求取方方法1.年限法法(1)年年限法和有有关年限的的概念年限法是根根据建筑物物的经济寿寿命、有效效经过年数数或剩余经经济寿命来来求取建筑筑物折旧的的方法。建筑物的寿寿命分为自自然寿命和和经济寿命命。自然寿命(physicallife)是从从建筑物竣竣工之日开开始到建筑筑物主要结结构构件和和设备的自自然老化或或损坏而不不能继续保保证建筑物物安全使用用为止的时时间。经济寿命(economiclife)是从从建筑物竣竣工之日开开始到建筑筑物对房地地产价值不不再有贡献献为止的时时间。如收收益性建筑筑物的经济济寿命就是是从建筑物物竣工之日日开始在正正常市场和和运营状态态下产生的的收益大于于运营费用用的持续时时间。第五节建建筑物的的折旧建筑物的经经过年数分分为实际经经过年数和和有效经过过年数。实实际经过年年数(actualage)是指从从建筑物竣竣工之日开开始到估价价时点为止止的日历年年数。有效效经过年数数(effectiveage)是是指估价时时点时的建建筑物状况况和效用所所显示的经经过年数。。建筑物的剩剩余寿命(remaininglife)是是其寿命减减去经过年年数之后的的寿命，分分为剩余自自然寿命和和剩余经济济寿命。剩剩余自然寿寿命(remainingphysicallife)是其其自然寿命命减去实际际经过年数数之后的寿寿命。剩余余经济寿命命(remainingeconomiclife)是其经经济寿命减减去有效经经过年数之之后的寿命命。第五节建建筑物的的折旧利用年限法法求取建筑筑物折旧时时，建筑物物的寿命应应为经济寿寿命，经过过年数应为为有效经过过年数，剩剩余寿命应应为剩余经经济寿命。。(2)直线线法直线法(straight-linemethod)假设在建建筑物的经经济寿命期期间每年的的折旧额相相等。年折折旧额计算算公式为：：式中Di－第i年年的折旧额额；C－建建筑物的重重新建造成成本；S－预计的的建筑物的的净残值；；N－建筑筑物的经济济寿命；R－建筑物物的残值率率第五节建建筑物的的折旧年折旧率为为：t年末的累累计的折旧旧额为：建筑物的估估价时点价价值为：第五节建建筑物的的折旧(3)成新新折扣法根据建筑物物的建成年年代、新旧旧程度或完完损程度等等，判定出出建筑物的的成新率，，或者用建建筑物的寿寿命、经过过年数计算算出建筑物物的成新率率，然后将将建筑物的的重新购建建价格乘以以该成新率率来直接求求取建筑物物的现值。。[例]某10年前建建成交付使使用的建筑筑物,估价价人员实地地观察判定定其剩余经经济寿命为为30年,残值率为为零。用直直线法计算算该建筑物物的成新率率。该建筑物的的成新率＝＝30÷(10+30)=75%第五节建建筑物的的折旧2.市场提提取法市场提取法法(marketextractionmethod)是利利用与估价价对象建筑筑物具有类类似折旧程程度的可比比实例来求求取估价对对象建筑物物折旧的方方法。再假假设建筑物物残值率为为零的情况况下，该方方法求取折折旧的步骤骤为：(1)搜集集交易实例例;(2)从交交易实例中中选取3个个以上与估估价对象建建筑物具有有类似折旧旧程度的可可比实例;(3)对可可比实例成成交价格进进行付款方方式、交易易情况等修修正;(4)求取取可比实例例在其成交交日期时的的土地价值值,将可比比实例的成成交价格减减去该土地地价值得出出建筑物的的折旧后价价值;第五节建建筑物的的折旧(5)求取取可比实例例在其成交交日期时的的建筑物重重新购建价价格,将该该建筑物重重新购建价价格减去建建筑物的折折旧后价值值得出建筑筑物折旧;(6)将将可比实实例的建建筑物折折旧除以以建筑物物重新购购建价格格转换为为折旧率率,把各各可比实实例折旧旧率调整整为适合合估价对对象的折折旧率;或将各各可比实实例的折折旧率除除以其经经过年数数转换为为年折旧旧率,再再将各可可比实例例年折旧旧率调整整为适合合估价对对象的年年折旧率率；(7)将将估价对对象建筑筑物的重重新购建建价格乘乘以折旧旧率,或或者乘以以年折旧旧率再乘乘以其经经过年数数，便可可求出估估价对象象建筑物物的折旧旧。第五节建建筑筑物的折折旧3.分解解法分解法(breakdownmethod)是是对建筑筑物各种种类型的的折旧分分别予以以分析和和测定,然后加加总来求求取建筑筑物折旧旧的方法法。分解法认认为各种种类型的的物质折折旧、功功能折旧旧和经济济折旧,应根据据各自的的具体情情况分别别采用适适当的方方法来估估算。步步骤:(1)将将物质折折旧分解解为各个个项目,分别采采用适当当的方法法求取折折旧后相相加得到到物质折折旧;(2)将将功能折折旧分解解为各个个项目,分别采采用适当当的方法法求取折折旧后相相加得到到功能折折旧;(3)将将经济折折旧分为为不同情情况,分分别采用用适当的的方法求求取折旧旧后相加加得到经经济折旧旧;(4)将上上述求取取的所有有折旧额额相加得得到建筑筑物的折折旧总额额。分解法求求取建筑筑物折旧旧的途径径建筑物折折旧可修复物质折旧旧功能折旧旧经济折旧旧不可修复复可修复长寿命不可修复复可修复短寿命不可修复复可修复不可修复复可修复不可修复复暂时性永久性功能缺乏乏功能落后后功能过剩剩第五节建建筑筑物的折折旧(1)物物质折旧旧的求取取1)将物物质折旧旧项目分分为可修修复项目目和不可可修复项项目。修复所需需的费用用小于或或等于修修复后房房地产价价值的增增加额的的,为可可修复部部分;反反之为不不可修复复部分。。对于可可修复部部分,可可直接估估算其修修复所需需的费用用作为折折旧额。。2)对于于不可修修复的项项目,根根据估价价时点时时的剩余余使用寿寿命是否否短于整整体建筑筑物的剩剩余经济济寿命,将其分分为短寿寿命项目目和长寿寿命项目目。短寿命项项目分别别根据各各自的重重新购建建价格、、寿命、、经过年年数或剩剩余使用用寿命,采用年年限法计计算折旧旧额。第五节建建筑筑物的折折旧长寿命项项目是根根据建筑筑物重新新购建价价格减去去可修复复项目的的修复费费用和各各短寿命命项目的的重新构构建价格格后的余余额、建建筑物的的经济寿寿命、有有效经过过年数或或剩余经经济寿命命，采用用年限法法计算折折旧额。。3)将可可修复项项目的修修复费用用、短寿寿命项目目的折旧旧额、长长寿命项项目的折折旧额相相加，即即为建筑筑物的物物质折旧旧额。[例]某某建筑物物重置价价格为180万万元,经经济寿命命为50年,有有效经过过年数为为10年年.其中中门窗等等损坏的的修复费费用为2万元;装修的的重置价价格为30万元元,平均均寿命为为5年,经过年年数为3年;设设备的重重置价格格为60万元,平均寿寿命为15年,经过年年数为10年.计算建建筑物的的物质折折旧额.假设残残值率均均为零.第五节建建筑筑物的折折旧(2)功功能折旧旧的求取取1)将功功能折旧旧分为功功能缺乏乏、功能能落后和和功能过过剩，并并进一步步分为可可修复的的和不可可修复的的。2)对对于可可修复复的功功能缺缺乏引引起的的折旧旧:估估算在在估价价对象象建筑筑物上上增加加该功功能所所必需需的费费用;估算算该功功能如如果在在建筑筑物建建造时时就具具有所所必需需的费费用;将在在估价价对象象建筑筑物上上增加加该功功能所所必需需的费费用减减去该该功能能如果果在建建筑物物建造造时就就具有有所必必需的的费用用,即即增加加该功功能所所超额额的费费用作作为折折旧额额。第五节节建建筑筑物的的折旧旧对于不不可修修复的的功能能缺乏乏引起起的折折旧:采用用“租租金损损失资资本化化法””求取取缺乏乏该功功能导导致的的未来来每年年损失失租金金的现现值之之和;估算算该功功能如如果在在建筑筑物建建造时时就具具有所所必需需的费费用;将未未来每每年损损失租租金的的现值值之和和减去去该功功能如如果在在建筑筑物建建造时时就具具有所所必需需的费费用,作为为折旧旧额。。3)对对于可可修复复的功功能落落后引引起的的折旧旧,以以空调调系统统为例例,其其折旧旧额为为该功功能落落后系系统的的重新新购建建价格格,减减去该该功能能落后后系统统已提提折旧旧,加加上拆拆除该该功能能落后后系统统所必必需的的费用用,减减去该该功能能落后后系统统可回回收的的残值值(以以上是是落后后功能能的服服务期期未满满而提提前报报废的的损失失),加上上安装装新的的功能能先进进系统统所必必需的的费用用,减减去该该新的的功能能先进进系统统如果果在建建筑物物建造造时就就安装装所必必需的的费用用。第五节节建建筑筑物的的折旧旧对于不不可修修复的的功能能落后后引起起的折折旧,以空空调系系统为为例,其折折旧额额是在在上述述可修修复的的功能能落后后引起起的折折旧额额计算算中,将安安装新新的功功能先先进系系统所所必需需的费费用,替换换为采采用““租金金损失失资本本化法法”求求取的的功能能落后后系统统导致致的未未来每每年损损失租租金的的现值值之和和。4)功功能过过剩一一般是是不可可修复复的。。功能能过剩剩引起起的折折旧包包括功功能过过剩造造成的的无效效成本本和超超额持持有成成本。。无效效成本本可以以通过过使用用重置置成本本而自自动得得到消消除,如果果使用用重建建成本本则不不能消消除。。超额额持有有成本本可采采用““超额额运营营费用用资本本化法法”——功能能过剩剩导致致的未未来每每年超超额运运营费费用的的现值值之和和来求求取。。第五节节建建筑筑物的的折旧旧在使用用重置置成本本下，，扣除除功能能过剩剩引起起的折折旧后后的成成本＝＝重置置成本本－超超额持持有成成本;在使使用重重建成成本下下，扣扣除功功能过过剩引引起的的折旧旧后的的成本本＝重重建成成本－－无效效成本本－超超额持持有成成本5)将将功能能缺乏乏引起起的折折旧额额、功功能落落后引引起的的折旧旧额、、功能能过剩剩引起起的折折旧额额相加加,即即为功功能折折旧额额。(2)经济济折旧旧的求求取经济折折旧在在估价价时点点时通通常是是不可可修复复的,首先先应分分清它它是暂暂时性性的还还是永永久性性的,然后后可以以根据据租金金损失失的期期限不不同,采用用租金金损失失资本本化法法求取取未来来每年年所损损失租租金的的现值值之和和作为为折旧旧额。。第五节节建建筑筑物的的折旧旧三、求求取建建筑物物折旧旧应注注意的的问题题1.估估价上上的折折旧与与会计计上的的折旧旧的区区别估价上上的折折旧注注重的的是市市场价价值的的真实实减损损,科科学地地说不不是““折旧旧”,而是是“减减价调调整””;会会计上上的折折旧注注重的的是原原始价价值的的分摊摊、补补偿或或回收收。2.土土地使使用年年限对对建筑筑物经经济寿寿命的的影响响估价中中确定定建筑筑物经济寿寿命与折旧旧，遇遇有下下列情情况时时的处处理应应为：：(1)建筑筑物的的建设设期不不计入入耐用用年限限，即即建筑筑物的的经济寿寿命应从建建筑物物竣工工验收收合格格之日日起计计；第五节节建建筑筑物的的折旧旧(2)建筑筑物经济寿寿命短于土土地使使用权权年限限时，，应按按建筑筑物经济寿寿命计计算折旧旧；(3)建筑筑物经济寿寿命长于土土地使使用权权年限限时，，应按按土地地使用用权年年限计计算折折旧；；(4)建筑筑物出出现于于补办办土地地使用用权出出让手手续之之前，，其经济寿寿命早于土土地使使用权权年限限而结结束时时，应应按建建筑物物经济寿寿命计算折折旧；；(5)建筑筑物出出现于于补办办土地地使用用权出出让手手续之之前，，其经济寿寿命晚于土土地使使用权权年限限而结结束时时，应应按建建筑物物已使使用年年限加加上地地使用用权剩剩余年年限计计算折折旧。。第六节节成成本法法应用用中涉涉及的的有关关规定定一、商商品住住宅和和经济济适用用住房房价格格构成成的有有关规规定1.商商品住住宅价价格构构成的的有关关规定定《商品品住宅宅价格格管理理暂行行办法法》规规定:商品品住宅宅价格格应以以合理理成本本为依依据,有适适当利利润,结合合供求求状况况和国国家政政策要要求制制定,并根根据楼楼层、、朝向向和所所处地地段等等因素素,实实行差差别价价格。。商品品住宅宅价格格有下下列项项目构构成：：(1)成本本。包包括：：1)征地地费及及拆迁迁安置置补偿偿费；；2)勘察察设计计及前前期工工程费费；3)住住宅建建筑、、安装装工程程费；；4)住宅宅小区区基础础设施施和住住宅小小区级级非营营业性性配套套公共共建筑筑的建建设费费；5)管管理费费:以以上述述1)至4)项项之和和为基基数的的1％％～3％计计算；；6)贷款款利息息。第六节节成成本法法应用用中涉涉及的的有关关规定定(2)利润润:以以上述述成本本中1)至至4)项之之和为为基数数核定定(3)税金金(4)地段段差价价不计入入商品品住宅宅的费费用：：非住住宅小小区级级的公公共建建筑的的建设设费用用；住住宅小小区内内的营营业性性用房房和设设施的的建设设费用用。2.经经济适适用住住房价价格构构成的的有关关规定定《经济济适用用住房房价格格管理理暂行行办法法》规规定:经济济适用用住房房价格格实行行政府府指导导价。。制定定经济济适用用住房房价格格，应应当与与城镇镇中低低收入入家庭庭经济济承受受能力力相适适应，，以保保本微微利为为原则则，与与同一一区域域内的的普通通商品品住房房价格格保持持合理理差价价，体体现政政府优优惠政政策。。第六节节成成本法法应用用中涉涉及的的有关关规定定经济适适用住住房价价格由由开发发成本本、税税金和和利润润构成成：(1)成本本。包包括：：1)征地地费及及拆迁迁安置置补偿偿费；；2)勘察察设计计及前前期工工程费费；3)住住宅建建筑、、安装装工程程费；；4)住宅宅小区区基础础设施施和非非营业业性公公共配配套设设施建建设费费；5)管管理费费以不不超过过上述述1)至4)项项之和和的2％计计算；；6)贷款款利息息。(2)税金金(3)利润润按不不超过过开发发成本本中1)至至4)项之之和的的3％％计算算二、、房房屋屋折折旧旧的的有有关关规规定定1.各各种种结结构构房房屋屋的的经经济济耐耐用用年年限限的的参参考考值值一一般般为为钢结结构构:生生产产用用房房70年年,受受腐腐蚀蚀的的生生产产用用房房50年年,非非生生产产用用房房80年年;第六六节节成成本本法法应应用用中中涉涉及及的的有有关关规规定定钢筋筋混混凝凝土土结结构构:生生产产用用房房50年年,受受腐腐蚀蚀的的生生产产用用房房35年年,非非生生产产用用房房60年年；；砖混混结结构构一一等等：：生生产产用用房房40年年,受受腐腐蚀蚀的的生生产产用用房房30年年,非非生生产产用用房房50年年；；砖混混结结构构二二等等：：生生产产用用房房40年年,受受腐腐蚀蚀的的生生产产用用房房30年年,非非生生产产用用房房50年年；；砖木木结结构构一一等等：：生生产产用用房房30年年,受受腐腐蚀蚀的的生生产产用用房房20年年,非非生生产产用用房房40年年；；砖木木结结构构二二等等：：生生产产用用房房30年年,受受腐腐蚀蚀的的生生产产用用房房20年年,非非生生产产用用房房40年年；；砖木木结结构构三三等等：：生生产产用用房房30年年,受受腐腐蚀蚀的的生生产产用用房房20年年,非非生生产产用用房房40年年；；简易易结结构构：：10年年。。第六六节节成成本本法法应应用用中中涉涉及及的的有有关关规规定定2.建建筑筑物物的的残残值值率率因因不不同同建建筑筑结结构构而而不不同同，，其其参参考考值值一一般般为为：：钢筋筋混混凝凝土土结结构构：：0砖混混结结构构一一等等：：2％％砖混混结结构构二二等等：：2％％砖木木结结构构一一等等：：6％％砖木木结结构构二二等等：：4％％砖木木结结构构三三等等：：3％％简易易结结构构：：03.房房屋屋新新旧旧程程度度的的判判定定完好好房房:十十、、九九、、八八成成基本本完完好好房房:七七、、六六成成一般般损损坏坏房房：：五五、、四四成成严重重损损坏坏房房及及危危房房：：三三成成以以下下第七七节节成成本本法法应应用用举举例例[例例1]某某宗宗房房地地产产的的土土地地总总面面积积为为1000m2，是是10年年前前通通过过征征收收农农地地取取得得的的，，当当时时取取得得的的费费用用为为18万万/亩亩，，现现时时重重新新取取得得该该类