成都市高层物业项目初步市场调查报告

——高层维新——成都市高层物业项目初步市场调查报告专业决定高度理性决定价值目录一、成都市房产宏观市场分析二、成都市区域市场调查分析三、成都市房产类型调查分析四、项目周边区域的竞争楼盘分析五、项目概况六、项目分析七、项目认知一、成都市房地产宏观市场分析

2003年成都社会经济指标——GDP为1870亿元——社会消费零售总额771亿元——人均GDP2300美元

资料来源《统计年鉴》

2004年一季度成都房地产开发概况数量：新开盘项目共计35个（包含亮相项目）

供应总量约109.12万㎡

类型：小户型住宅商业物业

区域分布状况城西和郊区：（城西供应体量最大）城西房地产供给达34.16万平米城东和城南：（供给平淡）但万科金色乐章、华润翡翠城二期等大盘将在年内引起城东楼市井喷城北：（主要是商业地产项目）金荷花、荷花金池、大正鞋都、亿家天下（筹备）等项目掀起了成都商业地产之革命。环域分布状况

一环内：20%一环到二环：17%二至三环：37%三环外及郊区楼盘：26%特征：楼市供应量较为均匀，二环到三环仍是商品房供给主力区域

03—04年度成都房地产小结

2004年1-2月：市区住宅供应面积：45.64万平方米，同比减少24.6%，销售面积：106.69万平方米，同比增长42.49%，供应缺口：

61万平方米+2003年的供应缺口=200万平方米（约2万户的需求缺口）2003年：成都的城市住宅地价为负增长，拍卖土地：60%为旧城改造置换出来的土地40%为新增土地市区内：住宅用地〈商业用地

大量的住宅开发转向郊外土地供应错位消费者研究降价敏感：40%的消费者认为未来两年内，成都的房价将平和下降60%认为可能会上涨，上涨的平均幅度为10%34.2%的人认为不会因为涨价而冲动购房44%的则处于观望状态8.4%的会延后购买13.4%的会提前购买二、成都房地产区域市场分析

理想的居住地选择比例

31.1％购房者选择城西27％购房者选择城南17.6％购房者选择城东购房区域敏感性图城西西区区域域市场表表现：：成都的的传统统居住住区域域城西西成为为成都都楼市市的一一大亮亮点巨大的的投放放量在在短时时间内内就被被市场场消化化了近近80％原因因：：城西的的生活活配套套设施施的日日益完完善，，并且且房价价低于于城南南房价结结构：：城西二二环至至三环环外住住宅价价格在在3000元/㎡左左右浮浮动代表楼楼盘：：向左向向右、、博瑞瑞都市市花园园、楠楠极地地等特别提提示：3000元/㎡左右右的价价格是是目前前市民民的心心理价价位！！城南南区区域域市场表表现：：人南南南延线线楼市市发展展迅速速，但但是由由于大大量土土地手手续办办理还还需需要较较长的的时间间，新新城南南近年年的开开发量量不会会很大大。所所以城城南的的可供供选择择的楼楼盘不不多。。城南南的房房价平平在成成都一一直保保持领领先。。但住住房却却一直直供不不应求求。值值得思思考！！原因因：：由于成成熟的的城市市配套套和高高品质质的楼楼盘建建筑，，形成成已久久的居居住住偏好好，导导致了了区域域房价价的攀攀升和和高价价位。。房价结结构：：城南的的房价价基本本维持持在3500元元/㎡㎡这个个价格格线左左右。代表楼楼盘：：玉林都都市金金岸、、sohu沸城城、水水漪袅袅铜、、棕北北国际际等城东东区区域域市场表表现：：向东发发展总总体格格局采采用带带状形形式。。2004年，，城东东房价价急剧剧上涨涨。东东湖片片区、、建设设路、、望江江路、、蜀都都大道道是城城东高高价位位楼盘盘的主主要集集中区区，华华润翡翡翠城城和万万科城城市花花园的的开发发，以以及新新加坡坡吉宝宝集团团的进进驻，，使得得城东东的楼楼盘品品质得得到大大幅度度提升升。原因因：：稀缺的的城市市景观观使得得目前前越来来越重重视居居住环环境的的市民民所追追逐的的。房价结结构：：二环路路区域域内的的楼盘盘价格格普遍遍超过过了3000元元/㎡㎡代表楼楼盘：：蜀都花花园、、万科科城市市花园园、南南府锦锦、中中海九九眼桥桥项目目、吉吉宝宝粼江江峰阁阁等城北北区区域域市场表表现：：城北的的房价价已有有提升升。城城北的的城市市配套套有待待完善善，交交通状状况也也还不不怎么么理想想，但但是城城北是是目前前离城城区最最近，，房价价最便便宜，，住宅宅性价价比最最高的的区域域。下下半年年万科科金色色花园园的推推出将将会进进一步步提高高城北北楼盘盘的品品质及及房价价。原因因：：由于旧城城改造、、沙河整整治，新新的城市市规划，，使得该该区域的的居住环环境有很很大的改改善和提提升，房房价的上上涨也是是预期的的事。房价结构构：城北二环环路区域域内的房房价在2500元/㎡㎡——3200元/㎡㎡左右，，城北的的房价还还有很大大的提升升空间。代表楼盘盘：前锋项目目、迪康康银色诗诗典、金金荷花等等典型项目目解读玉林·都都市金岸岸锦都一期期缤纷假日日水木光华华·向左左向右华润·翡翡翠城蜀都花园园典型项目目解读之之一玉林·都都市金岸岸玉林都市市金岸该项目是是一栋位位于成都都市玉林林小区玉玉林南街街1号的的小高层层电梯公公寓，总总建面6.8万万平方米米，户型型面积38-180，，价格3400-3500元元/平方方米左右右。小区区内有游游泳池、、综合功功能篮球球场、大大型中心心园林、、大型活活动广场场、社区区会所中中心。现代城市市功能时时尚尚人文典典范出入便利利大型中心心景观园园林典型项目目解读之之二锦都一期期少城新天天地市市中心大大型风尚尚建筑集集群锦都近近30万万平方米米市中心心大型风风尚建筑筑集群。。融合现现代与传传统，时时尚与古古典的双双重姿态态。建筑筑成都时时尚地标标、魅力力生活排排场。位于城市市中心，，身处宽宽窄巷子子历史文文化保护护区坚持持人文地地产理念念，传统统文化与与现代城城市的理理解。城市休闲闲地标。。汇聚一一线休闲闲娱乐时时尚。空空中院落落式公寓寓、新派派写字楼楼、物色色商业业广场、、咖啡馆馆、俱乐乐部、会会馆、新新潮娱乐乐及时尚尚风情餐餐饮。典型项目目解读之之三缤纷假日日中央商务务区地标标建筑楼高60米，建建筑面积积38000平平方米。。售价5000元/平平方米完善的功功能布局局和设备备配套商务生活活的第三三空间纯酒店式式公寓典型项目目解读之之四水木光华华·向左左向右精致/实实用：31－55平方方米个性性空间，，真正实实现都市市实用主主义生态/成成熟：水水木光华华13万万平方米米大社区区，共享享空中花花园、森森林泳池池，色叶叶树林、、银杏林林等景观观配套，，社区生生活丰富富多彩。。休闲/舒舒畅：超超大面积积阳光泛泛会所，，浪漫摘摘星台、、乒乓球球打拼场场、完善善周全。。舒适/人人性：锦锦绣物管管提供贴贴心服务务，令你你感受无无比的优优越与舒舒适。时尚/艺艺术：2万平方方米风情情商业街街，休闲闲设施、、娱乐配套套、餐饮饮茶楼一一应俱全全，展现现时尚生生活魅力力。潜力/良良机：紧紧邻西南南财大，，校园商商机无限限典型项目目解读之之五华润·翡翡翠城项目总占占地1245亩亩，总建建筑面积积近100万平平米，预预计分5期开发发。项目整个个地块被被一湖、、两河、、三个公公园层层层环抱，，风水浩浩淼，人人杰地灵灵

，其其中东湖湖水面面面积185亩，，东湖公公园420亩，，沙河公公园200余亩亩，府河河公园100余余亩，是是一块难难得的风风水宝地地。翡翠城一一期北靠靠东湖公公园，西西邻府河河，南接接华润大大道。净净用地占占地104亩，，住宅建建筑面积积12万万多平米米，会所所面积2100平米，，商业建建筑面积积2500平米米，总户户数983户，，设计有有556个停车车位。售售价在3600元/平方米米左右典型项目目解读之之六蜀都花园园成都市二二环路内内最大电电梯公寓寓组团““蜀蜀都花园园”，总总占地156亩亩，总建建筑面积积38万万平方米米。与澳澳大利亚亚的贝尔尔高林、、英国的的威格斯斯及上海海同策等等合作方方的强强强连手使使得蜀都都花园这这个房产产更具市市场竞争争力。低价位掀掀起高层层电梯公公寓的价价格风暴暴配套设施完完备，以MALL的的形式出现现三、成都房房地产分类类调查分析析特征：百花齐放百百家争鸣（成都的的房地产开开发在表现现出极大的的兼容性和和包容性。。各种类型型的房地产产项都受到到追捧。）））类型：商业VS住住宅投投资VS自自用（各种业态态的地产项项目，多种种方式的下下单模式，，共同构建建了成都地地产的繁荣荣！）目标：知己知彼百百战不殆（本节单独独对住宅地地产项目进进行专项分分析，以期期对“维多多利亚花园园”提提供市场考考证！）类型分分析析别墅墅——多数人拥有有的居住理理想，少数数人拥有的的诗意栖居居小户型型——“灵动空间间，自由世世界”，繁繁荣之下暗暗流涌动多层住宅——“很生活，，很成都””，当前成成都市民的的住家首选选电梯公寓——“高层维新新”，代言言都市居住住的时代正正在来临（注：本报报告在解构构分析中对对高层、小小高层电梯梯公寓将作作重点解析析）类型解析之之别墅篇区域：城西、城南南、城北的的三环和外外环周边城市别墅区区域南延线、牧牧马山、温温江光华大大道、龙泉泉、大丰、、新津近郊别墅区区域崇州白塔湖湖、崇州街街子镇、青青城山远郊别墅区区域类型主力客户主题卖点价格情况典型项目城市别墅城市成功人士、商务用途者便利、高贵5000元/平方米左右河滨印象、草堂之春、金林半岛近郊别墅城市中年高收入者便利、3000元/平方米起价维也纳森林别墅、远郊别墅中老年退养人群养生、度假、休闲2000元/平方米左右天下青城类型解析之之小户型篇分布区域：一般都集集中在一环环路内及城城中有少量的小小户型分布布在城北和和城南的一一环和二环环之间城南又是小小户型的集集中区域代表项目：：SOHO沸城、花样样年华、单单人房·双双人床、新新城市广场场、西岸蒂蒂景、现现代城城、凯悦新新城等（目前高校校小户型开开发热潮正正在兴起，，其销售状状况都比较较良好）价格表现：：小户型的价价格一般在在3000元/平方方米以上破题：：小户型供求求关系发生生巨大变化化，小户型型物业正逐逐步走向饱饱和。值得开发商商警惕！！！！2002年的小户型型的销售率率基本在95%以上2003年上半年的的销售率只只达到了85%左右类型解析之之多层住宅篇篇区域分分析析城东：集中在建设设路—八里里小区、成成龙路—东东湖两个片片区。万科、静居居嘉苑、翰翰林花园、、香江花园园等楼盘都都将陆续推推出。城南：集中到人南南延线三环环路以外区区域心怡房产、、深长城、、远大等大大盘将是城城南多层住住宅的主要要供应商。。城西：集中于二环环路至三环环之间，光光华片区、、外双楠、、金沙等区区域博瑞地产、、置信地产产、中房地地产继续领领衔区域的的多层之舞舞！城北：驷马桥片区区和人民北北路片区有有望成为市市场供求最最旺盛的区区域。多层住宅市市场破题成都市民的的居住习惯惯，决定了了多层是成成都市民的的良好选择择。所以成成都的开发发商多以多多层住宅为为产品选择择。多层产品的的海量入市市，导致竞竞争的白热热化，赋予予住宅概念念和含义是是测试开发发商对市场场应变能力力的有效因因素。川西名居、、欧式风格格、院子、、阁楼无数的居住住样式成为为多层住宅宅冠冕的外外衣！引导导居住风向向的同时，，为成都住住宅的发展展带来革新新的气息！！大型多层住住宅社区，，成为居住住组团的构构成因子。。而居住大大盘的外移移开发也正正成为成都都多层住宅宅开发的一一个趋势！！一切便应起起了居居住郊区区化！！关键词：大盘、外移移开发、居居住郊区化化类型解析之之多层电梯公寓篇篇区域分分析析城中：享受受城市，交交通便捷！！（主要集中中在府南河河沿岸及城城区主要街街道上，，价格在3500~4000元/平方方米）城南：置置业首选，，身份的的名片！（分布区域域玉林、新新棕树片区区、桐梓林林以及南延延线，价格格在3400元/平方米以以上）城西：环境境制胜！（金沙片区区、光华片片区，外双双楠为主主要区域，，价格在3000元元/平方米米以上）城东：逐渐渐形成气候候，充分享享受河景！！（玉双路沿沿线、蜀都都大道沿线线及川大九九眼桥，交交通便捷，，沿线新项项目不少都都是电梯公公寓。价价格在不断断上涨，目目前在3200元/平方米））城北：价格格取悦居民民！（驷马桥片片区、人民民北路片区区是电梯公公寓出现的的热点区域域，价格格在2900元/平平方米以上上）电梯公寓破破题之法成都正渐渐渐形成电梯梯公寓的居居住热潮！！电梯公寓寓在成都已已经度过其其“冰河季季”，市民民的购买热热情被电梯梯公寓的““高瞻远瞩瞩”所调动动！因此，，开发商开开始对电梯梯公寓的开开发情有独独钟！市中心的高高层项目开开发，写字字楼、住宅宅、商务酒酒店、商务务公寓等是是主要的物物业类型。。而成都的的高层建筑筑主要集中中与城市中中心区域！！城市中心区区域的高层层住宅开发发主要是小小户型项目目，其中的的代表作为为：长富新新城、时代代锦江等项项目！成都二环路路以外的高高层项目主主要是居住住性项目，，但就目前前的市场状状况看，成成都在二环环路以外的的高层住宅宅开发项目目还不多。。本项目正可可以填补市市场空白，，是否可以以旗开得胜胜，还有待待市场检验验！！！四、项目周周边区域的的竞争楼盘盘分析玉林·都市市金岸凯莱帝景国际花园罗浮世家二二期棕北国际水漪袅铜玉林·都市市金岸玉林都市金金岸该项目是一一栋位于成成都市玉林林小区玉林林南街1号号的小高层层电梯公寓寓，总建面面6.8万万平方米，，户型面积积38-180，价价格3400-3500元/平方米左左右。小区区内有游泳泳池、综合合功能篮球球场、大型型中心园林林、大型活活动广场、、社区会所所中心。现代城市功功能时时尚人文典典范出入便利拥有大型中中心景观园园林凯莱帝景建筑设计既既具欧陆皇皇室建筑之之典雅，兼兼得中华宫宫廷建筑之之雄伟，巍巍峨耸立，，豪气凌云云。地址：成都市人民民南路四段段桐祥林北北路44号号规划占地面面积：20001绿化率：30总建筑面积积：108888平方米米主力户型面面积：138.61平方米米--304平方米米主力户型价价格：3480元/平方米--5800元/平方米交通状况：处处于城市中中心轴线，，有多路公公次车途经经，三条环环状交通干干线和多条条南北干道道组成便捷捷完善的交交通网络，，往返市区区内极为便便利。国际花园先进的开发发理念，优优越的地理理位置，成成熟的社区区环境，合合理的价格格项目地址：：武侯武武候永丰路路24号开发商商：林凤凤集团占地面积：：190000平方方米容积率率：3.06建筑面积：：60000平方米米绿化率：41.90%价格：3100元/平方米--3900元/平方米配套：众多多的休闲配配套让项目目更人性化化。罗浮世家二二期罗浮世家，，一座30万平方米米的大型景景观社区,在尊重传传统，拥抱抱时尚的同同时，呈现现的是一次次关于美学学、关于建建筑、关于于品味、关关于格调、、关于生活活……的现现代欧洲都都会之旅地址：武武侯高升桥桥路9号交通状况：：紧临一环环，交通便便利，四通通八达开发商商：成都都达义房产产均价：：3500元/平方方米占地面积：：53333平方米米建筑面积：：227000平方方米停车位位：913绿化率：50%户数：1353户棕北国际CBD核心心，与繁华华为邻棕棕北国际，，坐享周边边成熟的公公建、生活活配套和便便捷的交通通，得天独独厚地兼纳纳科华、棕棕北、棕南南三大商圈圈的繁华便便利。沿城市的轨轨道，与时时间赛跑城市交通枢枢纽，一环环、二环、、人南路、、科华北路路气宇轩昂品品质出众众在成都，领领事馆路是是著名的涉涉外街区；；在棕北我我们是最高高的建筑。。洗练的线线条，冷峻峻而又细腻腻的色彩在园林美景景间自在悠悠游棕北国际的的园林布局局，以现代代城市广场场为主风格格，运用现现代造园艺艺术手法由五岳房产产开发，位位于锦绣路路33号总总建5万余余平方米，，共300多户，均均价3800元/平平方米，主主力户型由由90平方方米左右的的二居室的的户型为主主金茂礼都王者领域，，知本英雄雄，逐鹿CBD金茂礼都以以多功能的的商务小户户型，6星星级酒店工工服务品质质、CBD新商务带带形成的商商务氛围和和交通优势势、良好地地理位置的的结合，体体现出新一一代国际商商务公寓风风范。开发商：成成都市开元元房地产开开发有限责责任公司成都市投资资公司房地地产开发公公司地址：武侯侯区洗面桥桥下街20号目前项目尚尚未开盘面面积及售价价不详该项目周边边配套齐全全，交通便便利，价格格应该在4000元元/平方米米左右五、项目概概况本项目位于于成都市高高新区，在在二环与三三环之间。。项目占地地面积181.73亩，净用用地面积116.8亩，总建建筑面积197250㎡。住宅183875㎡㎡，会所2000㎡㎡，综合商商业9180㎡，农农贸市场2000㎡㎡，其他195㎡。。该项目容积积率2.53，绿地地率45%，住宅总总户数1733，共共有1155个停车车位。80--95㎡的两两房和110—130三房为为主要户型型，其建筑筑形态是欧欧式风格小小高层电梯梯公寓。六、项目SWOT分分析优势经济实力强强劲,开发经验充充足,企业信誉力力高.产品质量及及售后服务务的强力保保障.项目开发周周期短:从开工到呈呈现现房只只需半年.大体量,快消化:181.73亩总用地,197250平米总建面面,1733户总户数,10个月内清盘盘.入市时机良良好:使销售高峰峰期与市场场疲软期避避开.市场总体销销售均价较较年初已逐逐渐开始回回升.引导了下半半年成都市市房地产市市场又一高高峰期的出出现,再次掀起购购买及投资资风暴.项目SWOT分析劣势项目周边环环境较差.规划布局多多为围合式式建筑,异异型房较多多,采光及及通风会有有一定影响响.销售价格较较高.销售计划周周期短.景观及内环环境特色不不够鲜明,特点不够够突出.区域竞争较较为激烈.项目SWOT分析机会成都房地产产市场的良良性发展成都房价的的不断提升升城南社区电电梯公寓住住宅的稀缺缺性政府对高新新区的政策策扶持项目SWOT分析威胁1、国家对房房地产政策策的调整2、银行金融融机构对房房地产信贷贷的政策调调整3、项目地的的附加指标标使得建筑筑成本较高高，得地率率较少4、目前成都都市的电梯梯公寓开发发项目较多多5、较多的成成都市民喜喜欢多层住住宅七、项目认认知风险与机遇遇并存高品质的国国际精英社社区大体量能形形成规模效效应绿地品牌创创造附加值值地处高新区区腹地，得得天独厚建筑风格的的欧化，提提升楼盘品品质谢谢12月月-2221:50:3421:5021:5012月月-2212月月-2221:5021:5021:50:3412月-2212月-2221:50:342022/12/1121:50:349、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Sunday,December11,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。21:50:3421:50:3421:5012/11/20229:50:34PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2221:50:3421:50Dec-2211-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。21:50:3421:50:3421:50Sunday,December11,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2221:50:3421:50:34December11,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。11十十二二月月20229:50:34下下午午21:50:3412月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月229:50下下午午12月月-2221:50December11,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/1121:50:3421:50:3411December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。9:50:34下午午9:50下午午21:50:3412月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Sunday,December11,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。21:50:3421:50:3421:5012/11/20229:50:34PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2221:50:3421:50Dec-2211-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。21:50:3421:50:3421:50Sunday,December11,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。12月-2212月-2221:50:3421:50:34December11,202214、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界