房地产策划人应具备的基础知识

房地产策划人应具备的基础知识房地产策划人基础知识房地产市场经济法律、法规市场营销公共关系心理学园林规划建筑设计广告设计房地产涉及领域房地产策划的阶段房地产全程策划包括哪些阶段？前期策划，营销策划前期策划和营销策划分别解决什么问题？前期策划：解决产品定位营销策划：解决如何卖好房目录一、房地产基本概念二、房地产市场理解三、房地产开发流程四、建筑规划设计基础房地产定义：房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间；建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类；其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地和建筑物不可分离的物；一、房地产基本概念房地产业：房地产是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是基础性、先导性和风险性的产业投资开发业；房地产服务业：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理；其中房地产咨询、房地产估价和房地产经纪归为房地产中介服物业一、房地产基本概念“一级市场”——指土地使用权出让，或批租的市场指土地转让及开发经营活动，新建商品房的租售，土地的使用权分割并转移的市场；“二级市场”——拥有房地产权证的小业主之间的产权转让和租赁的交易市场“三级市场”——一、房地产基本概念“一级市场”、“二级市场”与“三级市场”房地产的类型：居住物业：自住、投资商用物业：经营性、收益性或投资性物业。包括：写字楼、零售商业物业（商场、购物中心、店铺）、酒店、娱乐类物业等。工业物业：工业厂房、仓储用房、高新技术产业研发等特殊物业：得到政府特殊许可的，如加油站、机场、港口、高速公路、桥梁、隧道、赛马场、高尔夫球场、滑雪场等一、房地产基本概念不同用途的土地使用年限：居住用地：70年工业用地：50年商业、旅游、娱乐等用地：40年综合或其他用地：50年一、房地产基本概念房地产市场的定义义从事房地产产买卖、租租赁、抵押押、典当等等交易活动动的场所以以及一切交交易途径和和形式。一个完整的的房地产市市场是由市市场主体、、客体、价价格、资金金、运行机机制等因素素构成的一一个系统。。二、房地产产市场理解解房地产市场的参与与者土地所有者者或当前使使用者开发商政府及其机机构金融机构建筑承包商商专业顾问建筑师工程师及造造价工程师师物业代理及及估价师会计师律师消费者或买买家房地产市场场的运行环环境及其影影响因素房地产市场指标需求：消费费者在某特特定时期，，在一定市市场上，按按一定价格格愿意且能能购买的某某种商品和劳务的的数量。。与消费者者的偏好、、收入水平平、商品的的价格、相相关商品（互补品、、替代品））的价格、、对商品未未来价格的的预期等有有关。需求规律：：价格效应应=替代效应+收入效应房地产市场指标供给：厂厂商在一定定市场上的的某一特定定时期内，，与一定价价格相对应应，愿意且且能提供商品的数量量。与商品品本身的价价格、其他他商品的价价格、生产产技术的变变动、生产要素的价价格、政府府的政策以以及厂商对对未来的预预期正相关关。房地产市场指标需求指标国内生产总总值人口数城市家庭人人口就业人员数数量及就业业分布城市家庭可可支配收入入及城市家家庭总支出出房屋空间使使用数量商品零售价价格指数及及城市居民民消费价格格指数房地产市场指标弹性理论需求价格弹弹性：商品品的需求量量对商品本本身价格变变动的反应应程度供给价格弹弹性：供供给量变动动率与价格格变动率的的比值。影影响因素，，一是厂商商供应能力和产品生生产周期，，二是产品品的生产成成本市场均衡需求的数量等于于供给的数数量房地产市场指标消费者行为为理论边际效用（MU）消费的某某种物品每每增加一个个单位所获获得的总效效用的增加加。边际效用递递减规律：：消费者消消费后一个个单位商品品所获得的的效用增量量小于它消消费前一个单单位商品所所获得的效效用增量。。房地产市场指标消费者行为为理论消费者均衡：消费者在既既定收入的的状况下，，将货币合合理花费于于各种消费费品的组合合，使消费费者获得了了最大的效效用总量，，此时消费费者不再改改变其购买买各种消费费品的数量量，则消费费者的决策策行为已达达到均衡状状态。二、房房地产市场场影响房地产价格格的九大因因素房地产自身的因素素环境因素人口因素经济因素社会因素行政因素国际因素心理因素其他因素房地产市场指标供给指标存量新开工量竣工量空置量及空空置率可供租售量量房屋施工面面积房屋新开工工面积平均建设周周期竣工房屋价价值1、简单的开开发流程设计拿地施工开售交房作为一个专专业的房地地产策划人人，只知道道简单的开开发流程是是远远不够够的！三、房地产产开发流程程2、完整的开开发流程阶段流程时间、部门门解决问题1、设计、规规划、勘探探2、办理规划划用地批准准书3、办理建设设项目选址址意见书4、办理立项项手续拿地协议出让、、挂牌出让让、股权出出让国有土地使使用证立项约3个月和第一项同同时进行（市规划局局办理）15个工作日（市计划发发展局办理理）15个工作日项目前策2、完整的开开发流程阶段流程时间、部门门解决问题报批、报建建设用地规规划许可证证（建设工程程规划许可可证）5、办理建设设用地规划划许可证6、办理环境境评估报告告书7、办理地震震安全性评评估报告8、办理小区区规划方案案送审9、办理项目目手册10、办理建筑筑设计方案案送审11、办理消防防、人防12、办理建设设工程规划划许可证13、办理规划划放线手续续14建筑工程使使用人工挖挖桩备案15、办理施工工图纸审查查16、工程质量量监督、安安全监督（市规划局局办理）15个工作日约2个月（市地震局局）15个工作日（市规划局局办理）15个工作日（市规划局局办理）15个工作日（市消防局局、人防所所）15个工作日（市规划局局办理）15个工作日（市规划局局办理）15个工作日（市建设局局总工室办办理）20个工作日（大业审图图机构办理理）15个工作日（城建办、、市建设局局办理）15个工作日2、完整的开开发流程阶段流程时间、部门门解决问题施工建设工程施施工许可证证17、建筑工程程施工许可可证18、防雷19、基础检测测20、办理商品品预售证（城建办、、市建设局局办理）15个工作日（（开工）（市防雷设设施检测所所办理）15个工作日（城建办办办理）15个工作日（市房管局局办理）15个工作商品房预售售证认筹开盘2、完整的开开发流程阶段流程时间、部门门解决问题竣工验收交楼房产证21、交付物业业公司22、办理商品品房备案手手续23、工程结构构抽芯手续续24、室内环境境检测25、房屋峻工工验收26、房屋建筑筑工程和市政基础设设施工程峻峻工验收备备案27、房地产项项目综合验验收备案登登记28、交付业主主使用（市房管局局审核）15个工作日（市房管局局办理）15个工作（城建办办办理）15个工作（市质监局局办理）15个工作日（市建设局局办理）15个工作日（市建设局局办理）15个工作日（市建设局局办理）15个工作日策划可能介介入的时机机全程策划（土地评估、投资分析、规划建议、项目定位、推广策划、销售策划和代理）规划设计阶段介入（规划建议、投资分析、项目定位、推广策划、销售策划和代理）建设阶段介入（投资分析、项目定位、推广策划、销售策划和代理）销售阶段介入（推广策划、销售策划和代理）拿地项目方案设计报批报建项目施工项目销售项目竣工项目结束3、房地产策划划工作介入入的阶段什么是用地地红线？什么是建筑筑红线？用地红线和和建筑红线线区分和差差别？四、建筑规规划设计基基础用地红红线建筑红红线1、如何何看红红线图图用地红红线：：各类建建筑工工程项项目用用地的的使用用权属属范围围的边边界线线。（（开发发商花花钱购购买土土地的的所有有权边边界线线）建筑红红线：：建筑红红线，，也称称“建建筑控控制线线”，，指城城市规规划管管理中中，控控制城城市道道路两两侧沿沿街建建筑物物或构构筑物物(如外墙墙、台台阶等等)靠临街街面的的界线线。任任何临临街建建筑物物或构构筑物物不得得超过过建筑筑红线线。（（建筑筑红线线在用用地红红线内内）用地红红线和和建筑筑红线线区分分和差差别：：建筑红红线内内的面面积＜＜建筑筑红线线内的的面积积2、楼间间距及及计算算楼间距距的涵涵义？？如何计计算楼楼间距距？楼间距距的涵涵义两相邻邻楼的的外墙墙面距距离。。同一一个小小区两两栋相相邻的的楼与与楼之之间的的距离离。楼间距距实质质解决决的问问题为了满满足居居住者者冬至至日照照时间间不低低于1小时（（房子子最底底层窗窗户））楼间距距的计计算方方式日照间间距D=L××（H-H1）楼间距距的简简单计计算中高层层及以以下建建筑楼楼间距距（9层以下下）（1）平行行布置置：南南北北向≥≥1.0H（南侧侧或东东侧建建筑高高度）），东东西向向≥0.8H;（2）非平平行非非垂直直布置置：按按平行行布置置0.9倍控制制。（3）垂直直布置置：新新区区：南南北向向≥0.8H，东西西向≥≥0.7H;高层建建筑楼楼间距距（9层以上上）（1）平行行布置置：南南北向向≥30＋0.3（H－30）米，，东西西向：：≥24＋0.2（H－30）米。。（（2）非平平行非非垂直直布置置：按按平行行布置置0.9倍控制制。（3）垂直直布置置：当当山墙墙面宽宽≤14米时，，间距距≥15米；平行非平行行非垂垂直垂直举例：：21米高建建筑、、60米建筑筑高楼楼间距距计算算2、点式式