建设项目业主方管理指南

建设项目业主方

管理指南

一个建设项目，不管其大小、规模如何，特点异同，业主方对其进行项目管理，国际、国内都普遍应用如下三种：（1）业主方自行项目管理（自筹自管模式、工程指挥部模式）。（2）业主方委托项目管理咨询公司承担全部的项目管理任务，业主只负责重要事项的决策，即引进业主项目管理咨询服务代管模式。（3）业主方委托项目管理咨询公司与业主方人员共同进行管理，即业主方与项目管理咨询公司单位组合进行管理，是以上两种方式的综合，双方的优势互补。前言不管是采取以上何种方式，总的目标是一致，为顺利完成各项项目管理工作。建设业主必须组建与建设项目的管理相适应的部门和机构配置必需的专业人员，建立规范的管理制度、管理工作流程，工作任务分工和管理只能分工，进行项目管理的策划，进度有序推进，使项目建设任务顺利完成。下面以一个新建项目，业主方在工程建设各个阶段的主要工作内容为例，结合成熟、有效的管理经验……………一、

工程建设的四个阶段工程建设的四个阶段

竣工验收及交付使用阶段立项决策阶段设计及准备阶段实施阶段二、

工程项目建设程序工程项目建设程序

投资估算

长期计划

五年计划

年度投资计划项目建议书可行性研究

可行性研究报告

设计工作

建设准备

建设实施

生产准备

竣工验收

交付使用

设计总概算

施工预算施工决算

预备项目计划建设程序简图

项目建设书委托咨询投资前期项目意向项目策划项目评估和审批决策可行性研究报告初步可行性究可行性研究委托咨询（续下表）工程项目建设程序投资时期投产时期委托监理编制设计文件初步设计技术设计施工图设计物资采购设备订货开工报告施工安装生产准备试运行建设（施工前）准备施工招标试运行竣工验收后评价投产经营（接上表）三、

四个阶段项目管理工作的主流程四个阶段项项目管理工工作的主流流程临水临电轴线高程移交设计管理、招标管理、进度管理、质量管理、投资管理、安全文明管理、沟通与协调管理、信息合同管理、财务管理、组织管理围墙砌筑立项决策阶段建议书初步可行性研究/可行性研究投资决策、立项决策可性性研究报告、立项申请项目规模和项目目标设计大纲/设计要点/设计导则征地红线图征地红线图征地红线图征地办理土地使用证设计及准备阶段建筑方案确定初步设计及报审扩大初步设计施工图设计施工图审查与报建各种报建报批施工许可等办理土方、基坑支护工程地下结构工程主体结构工程外立面装饰工程室内装修工程机电设备安装工程智能化工程专项配套工程（电梯、电信、人防、煤气、绿化、环保等）专业调试专项调试联合调试工程预验收竣工验收缺陷责任期质量回访、保修竣工资料建设资料备案工程结算项目后评价实施阶段竣工验收及交付使用阶段设计顾问咨询勘察钻探与地质报告确定招标代理建筑方案招标/竞赛勘察单位招标监理单位招标施工单位招标材料设备采购设计单位招标临路临建总体规划拆除搬迁四、立项决决策阶段项目建议书书初步可行性性研究详细可行性性研究项目决策主项申请、、批复立项决策阶阶段编制项目建议书初步可行性研究可行性研究可行性研究报告立项批文项目决策选址上报立项决策阶段项目建议书书项目建议书书应包括以以下内容：：（1）总论论；（2）项目目建设的必必要性；（3）功能能定位与需需求分析；；（4）场馆馆现状及改改扩建内容容；（5）项目目实施方案案；（6）组织织机构与人人员配置；；（7）项目目实施进度度规划；（8））投资资估算算与资资金筹筹措；；（9））结论论与建建议。。初步可行性研研究：（1）项目建建设的必要性性和依据；（2）市场分分析与预测；；（3）产品方方案、拟建规规模和厂址环环境；（4）生产技技术和主要设设备；（5）主要原原材料的来源源和其他建设设条件；（6）项目建建设与运营的的实施方案；；（7）投资初初步估算、资资金筹施与投投资使用计划划初步方案；；（8）财务效效益和经济效效益的初步分分析；（9）环境影影响和社会影影响的初步评评价；（10）投资资风险的初步步分析。详细可行性研研究：（1）项目建建设的必要性性；（2）市场分分析；（3）建设方方案；（4）投资估估算；（5）融资方方案；（6）财务分分析；（7）经济分分析；（8）资源利利用效率分析析；（9）土地利利用及移民搬搬迁安置方案案分析；（10）环境境影响；（11）社会会评价；（12）风险险分析与不确确定性分析；；（13））提提出出研研究究结结论论与与建建议议。。项目目决决策策

投资机会研究

初步可行性研究

可行性研究

决定建设，转入项目实施准备阶段

终止研究、寻求新的投资机会项目是否有生命力？是否存在投资机会？

否

否

否

是

是

是项目在技术、经济等方面是否可行？企业业投投资资项项目目决决策策的的程程序序政府府投投资资项项目目决决策策的的程程序序项目决策

行业、部门或区域规划

项目建议书审批

可行性研究报告审批

批准建设，转入项目实施准备阶段

终止研究、寻求新的项目项目是否有必要建设？项目是否符合行业或区域规划？项目在技术、经济等方面是否可行？

否

否

否

是

是

是

独立咨询机构评估

独立咨询机构评估企业投资项目目申请报告应应主要包括以以下内容：（1）项目申申报单位情况况；（2）拟建项项目情况；（3）建设用用地与相关规规划；（4）资源利利用和能源好好用分析；（5）生态环环境影响分析析；（6）经济和和社会效果分分析。报送企业投资资项目申请报报告应附以下下文件：（1）城市规规划行政主管管部门出具的的城市规划意意见；（2）国土资资源行政主管管部门出具的的项目用地预预审意见；（3）环境保保护行政主管管部门出具的的环境影响评评价文件（（4）根据有关关法律法规应应提交的其他他文件。项目申请企业投资项目目核准的程序序

可行性研究

编制并递交项目申请报告

政府核准审查核准建设，转入项目实施准备阶段

终止研究、寻求新的项目核准通过？项目在技术、经济等方面是否可行？

否

否

是

是

独立咨询机构评估项目核准五、设计及准准备阶段1、选址及征征地、拆迁土地使用/转让/购买/投标拆迁、平整办理土地使用用证建设工程用地地使用证围墙砌筑、宣宣传标语设计及准备阶阶段该阶段将工程程建设项目的的设想变成可可实施的蓝图图，以及完成成建设前期的的报批、报建建、拆迁等工工作。设计管理工作作初步设计、设计概算编写总体设计大纲组织国际/国内建筑方案的招标/竞赛确定建筑方案的中标单位，进行设计合同谈判协助签订建筑方案设计服务合同施工图设计单位招标、合同谈判、协助签订合同编制设计依据文件（设计大纲、设计导则、设计要点、设计深度要求、设计进度计划等）办理建设、规划、国土房管、环保、排水、排污、交通、消防、供水、供电、煤气、人防、防雷的报建审查工作，领取审核意见技术设计、施工图设计、施工图预算施工图审查设计工程设计管理设计招标、竞赛设计合同谈判、签订方案优化、报批、施工图审查限额设计、出图计划管理设计交底、技术协调咨询勘察设计管理勘察单位的招标初探、详探、物探勘察成果报告质量评估建设项目厂（（场）址选择择应考虑和研研究主要内容容：（1）厂（场场）址的自然然资源；（2）地形地地貌及占地面面积；（3）厂（场场）址的工程程地质和水文文地质条件；；（4）征地拆拆迁情况；（5）环境保保护；（6）地区经经济技术条件件；（7）交通运运输条件；（8）建设项项目所需的其其他外部条件件：如原材料料、能源的供供应，生活设设施的依托条条件以及施工工条件等。征地拆迁流程程严格按项目征征地程序办事事：申请用地地→受理申请并审审查有关→审批用地→征地实施→签发用地证书书→征地批准后的的实施管理→领发土地使用用证→建立征用土地地档案和移交交。按征地程程序排列进度度计划。2、设计管理理工作功能需求调整整，编制设计计任务书规划部门领取取设计重点、、规划控制指指标勘察单位的招招标或直接委委托初步勘察详细勘察物探设计承发包模模式规划、设设计界面划分分设计招标设计合同编制制、签订限额设计管理理设备的市场调调研设计管理流程程图设计优化方案设计初步设计施工图设计----施工图审查三个阶段造价价审核设计阶段造价价咨询流程图图设计承发包模模式规划、设设计界面划分分序号专业名称与工作内容分项名称工作界面划分备注主设计单位专业设计单位方案初步设计施工图方案初步设计施工图1总体规划规划设计方案■■■修建性详细规划及综合管线设计■■■2结构基坑支护■■■地基基础■■■主体结构■■■外装修工程的结构验算（包括幕墙）■■■其它□□□■■■设计工作作界面面确认表表■负责□□协助或审审核序号项目标段划分主要内容选择方式备注1主设计单位DL1设计单位（1个）完成初步设计和主要部分的施工图设计招标2专业设计单位DS2幕墙工程、DS3智能化、DS4精装修、施工图的深化设计由专业分包单位负责3专项设计单位DZ1基坑支护DZ2人防、DZ3电梯、DZ4电信、DZ5信号覆盖、DZ6泛光照明、DZ7永久用水、DZ8永久用电、DZ9环保（三废治理）、DZ10煤气、DZ11环境绿化、DZ12擦窗系统、DZ13多层停车系统、DZ14交通设施工程负责专项设计以及相关报审工作通过委托方式确定4地质勘察DK勘察单位负责初探、详探设计招标设计合同编制制、谈判、签签订方案设计、初初步设计流程程了解业主建设意图用户需求书咨询团队提出审查意见，内部会审方案评审(设计、监理、业主)评审成果文件初步扩充设计初步设计成果验收介入初步设计概算工作初步设计末次审查重新组织评审不通过通过注：初步设计计专项审查建建议按专业(规划、国土土、环保、排排水、排污、、交通、消防防、供水、供供电、煤气、、人防)分批批、分阶段审审查，以尽早早能争取时间间，但需注意意各专业之间间设计人员会会签。施工图设计----施工工图审查初步设计审查完成，领取审核意见书评审审核意见，研究调整方案施工图设计施工图审查(审图机构)审图意见书施工图评审(监理单位)施工图评审成果文件介入施工图预算，施工招标工作评审审核意见，研究调整方案施工图调整施工图审图机构确认设计阶段造价价咨询流程图图注：①首要要确定发包模模式、合同包包划分，明确确首个招标项项目必备的条条件。(如幕幕墙、室内装装修、图纸深深度要求)。。②根据招标标计划，调整整出图计划，，以配合招标标工作。③编制总控控进度计划(包括设计、、招标、施工工、验收等)。投资结算、限额设计目标设置开始进场2周发包模式规划、合同包的划分2周(初步设计同步进行)招标计划安排，招标管理方案1周调整设计出图计划，编制总控进度计划2周（续下表）（接上表）初步设计概算审核初步设计成果验收通过，设计提交概算4周施工图预算审核施工图设计完成(未审查)，提交预算4周标底审核招标文件完成4周办理内容办理部门具备条件做建筑模型

模型公司

各层平面、东、南、西、北立面图剖面图

初步设计报建

规划局建管处

建筑方案批复、设计要点批复、规划方案批复、初步设计图二套、规划红线图、规划许可证、用地批准书

消防报建

市消防局

初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计给排水图、电图、空调图、申请表

交通报建市公安局初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、申请表、四至图人防报建市人防办初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、申请表卫生防疫报建市防疫站初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、给排水图、申请表环保部门市环保部门初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、给排水图、申请表绿委报建市绿委初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、给排水图、申请表施工图纸设计审查市建委技术处各专业批复意见、建筑模型、初步设计图设计阶段的各各种报批报建建手续办理内容办理部门具备条件申请设计要点规划局建管处规划许可证、报告、用地通知书、规划红线图规划方案报建规划局建管处设计要点批复、规划报建图、规划许可证、用地通知书、规划红线图缴交报建费市金库收案回执缴交配套设施费配套设施收费处缴款凭证、收案回执领审核意见书规划局收发室签订档案移交合同回执、缴交配套设施设施费及报建费回执、IC卡建设方案报建规划局建管处规划方案批复、建筑报建图、规划红线图、用地通知书、规划许可证4、工程建设设实施前的相相关准备工作作项目建议总策策划（含WBS结构分解）、、含综合管理理策划建设项目业主主组织架构设设置及职能分分工（不同阶阶段应不同设设置）组织管理模式式的策划施工承发包模模式的策划综合管理策划划项目管理配套套制度、方法法、流程、合合同版本、安安全协议的起起草、编制与与审核（含内内部管理制度度）风险管理方案案工程保险管理理方案项目建议总策策划（含WBS结构分解解）代建工作WBS分解图代建主要工作作WBS分解解图代建工作B4合同管理B2设计管理B1项目前期工作B3招标管理C16合同包划分C17合同起草、谈判、签订C18合同履行C7设计单位招标C11设计交底、技术协调、现场服务C8设计大纲要点C9限额设计及优化管理C10设计各阶段报建报批(含施工图审查)

C5建设规划、环保、人防等审查报批C1项目建议书C2可行性研究报告C3土地征用、房屋拆迁C4勘察、设计C6前期协调工作C12设计类招标C13服务类招标C14施工类招标C15材料采购类招标

（续下表）（接上表）B5进度管理B8安全文明管理B9档案信息管理B10财务管理B11验收与移交B6质量管理B7投资管理C19各类进度的编制C20进度分析、协调、平衡、调整、汇报C21进度管理措施C22质量保证体系建立C23质量控制措施(加强对监理的管理)C24招标阶段的投资管理C25资金使用计划与支付C26工程结算与决算C27安全管理体系建立C28措施费用的控制C29推行ISO，执行统表的计划C30财务管理制度C31支付与结算管理C32分部验收、末次验收、竣工验收、备案C33业主、物业的移交代建工作二级子工作结结构分解举例例(二级结构构分解)从代代建主要工作作WBS分解解图中反映代代建工作分解解到三个层次次，图中包括括主要32项项子工作内容容，还需继续续分解，现以以可行性研究究工作分解为为例，进行分分解如下：C3可行性研究报报告市场分析营销策略宏观环境政策分析项目目标分析资源供应选择厂址工艺设计生产设备选择土建工程设计组织机构形式人力资源D3-1市场调研D3-2项目战略分析D33-3选址D3-4方案设计D3-5项目组织（续下表）D3-6环境评价D3-7经济评价D3-8社会影响评价D3-9投资估算D3-10财务评价D3-11风险分析环境评价调研成本效益分析影响评价报告经济评价因素采用的评价方法社会评价因素采用的评价方法影响投资的因素估算方法资金筹措评价指标各种报表评价方法政治风险技术风险经济风险社会和自然风险其他风险C3可行性研究报告（接上表）业主项目管理单位位项目工作分解解结构（WBS方式）质量管理时间与进度管管理范围管理设计管理采购与招标管管理沟通与协调管管理财务与费用管管理竣工验收和交交付使用缺陷责任期管管理工程结算竣工决算项目实施阶段段1、项目可行行性报告研究究2、项目筹划划3、征地拆迁迁4、项目建设设有关批文、、证照、手续续5、施工用水水、电手续6、项目评估估因素分析7、报建、开开工手续8、其他前期期工作前期工作管理理1、详细规划划设计2、初步设计计、技术设计计、施工图设设计3、限额设计计管理4、施工图审审查5、设计优化化6、专项报批批7、设计变更更管理8、设计质量量、进度的管管理项目计划和设设计阶段1、招标代理理工作（含机机构的选定））2、设计咨询询单位招标3、勘察招标标4、设计招标标5、监理单位位招标6、工程承包包商招标7、材料设备备招标招标管理工作作1、监理单位位管理2、总包单位位管理3、专业分包包单位管理4、设备、材材料供货商管管理施工阶段管理理1、质量安全全监督管理机机构2、材料质量量控制和检验验机构3、建筑筑使用功功能、安安全检测测机构4、专项项管理机机构（电电梯、环环保、卫卫生、防防疫、劳劳动等职能监督督体系1、组织织机构内内各单位位质量管管理体系系2、项目目运行质质量管理理制度3、持续续改进实实现体系系运行增增值作用用4、ISO标准准运行推推广、保保证质量保证证体系项目综合合管理风险管理理建设资料料汇编项目后评评价组织机构构管理人力资源源管理1、分部部工程验验收2、单体体工程竣竣工验收收3、专项项工程验验收4、单位位工程竣竣工验收收5、竣工工图、归归档资料料管理6、完工工移交竣工验收收阶段综合管理理策划设计咨询询单位•设计单位位•招标代理理机构•监理单位位•施工单位位•材料、设设备供应应商管理保障障体系1、委托托下领导导、项目目管理单单位下的的组织机机构2、组织织机构运运作管理理制度3、管理理工作程程序4、管理理工作制制度5、管理理工作计计划6、奖罚罚激励机机制组织机构构保证体体系项目管理理是个综综合管理理的过程程，包括括目标管管理、综综合管理理策划配配套的管管理制度度，规范范的工作作流程等等。立项决策阶段

设计及

准备阶段

实施阶段

竣工验收及交付使用阶段

采购与招标管理风险管理沟通与协调管理质量管理财务与费用管理时间进度管理设计管理

范围管理

人力资源管理

组织机构管理

工程项目成功

建设项目目业主组组织架构构设置及及职能分分工（不同阶阶段应不不同设置置）项目组织织架构图图注：（1）招标标管理工工作纳入入造价合合同管理理部；（2）设设计管理理部，前前期以设设计管理理为主，，后期转转换技术术管理；；（3）公公司专家家组在设设计阶段段，参与与方案、、初步设设计、施施工图设设计的评评审工作作。前期及资料管理部项目经理技术负责人设计管理部现场管理部造价合同管理部财务管理部综合部职责与分分工代建项目目部代表业主主进行本本工程的的代建管管理工作作，在代代建管理理部项目目经理领领导下，，制订实实施可行行性调研研，设计计项目投投资计划划、进度度计划、、质量控控制方案案，制定定并落实实具体的的工期、、质量、、成本控控制、安安全文明明施工、、合同及及信息管管理等各各项管理理目标，，全面开开展代建建管理工工作。代建项目目部项目目经理负责代建建管理建建设实施施领导工工作，按按代建合合同要求求全面负负责代建建工作，，组织并并根据需需要调整整代建管管理架构构，编制制工程项项目总体体进度计计划，负负责进度度、质量量、成本本控制、、文明施施工、合合同及信信息管理理等各项项管理工工作，组组织工程程的施工工管理，，落实项项目各项项管理目目标。全全面协调调解决项项目实施施中的具具体问题题。向业业主汇报报工程进进展，为为业主决决策提供供咨询，，接受业业主指令令。技术总负负责人负责设计计、施工工各过程程的技术术把关，，归口管管理技术术文件审审批，组组织论证证、评价价，负责责内部技技术、质质量体系系的管理理，督促促和完善善其他单单位技术术管理体体系。前期及资资料管理理部负责前期期工作，，办理各各项前期期手续，，办理各各项工作作的报批批报审，，进行项项目外配配套工程程的管理理，负责责建设过过程资料料的收集集与归档档。设计管理理部对设计进进行对口口管理，，协调业业主进行行设计优优化，进进行限额额设计管管理，协协调设计计咨询，，设计之之间有关关事宜，，确保出出图质量量，进度度。审核核各种施施工方案案，组织织专家评评审新技技术、新新材料和和各工艺艺样板，，及时解解决项目目建设过过程中的的各种技技术问题题，对设设计单位位的协调调管理。。后期转转换为技技术管理理。现场管理理部审核的上上报的各各种方案案、计划划、变更更申请、、报表等等文件；；进行各各工序的的质量验验收及竣竣工验收收、审核核计量证证书和各各种试验验或批准准承包人人的试验验；抽检检工程质质量，参参与工程程质量事事故处理理方案的的研究和和认可；；当工程程质量严严重偏离离合同要要求，且且造成不不良影响响时，授授权下达达停工令令和返工工令；掌掌握工程程动态，，汇总各各施工单单位按规规定上报报的各种种报表，，核准后后及时报报业主和和归档；；及时向向业主报报告计量量支付、、工程变变更、工工程延期期及索赔赔费用等等合同管管理方面面的情况况并给出出专业意意见。编编制总建建设进度度计划，，施工总总进度，，年度、、季度、、计划并并对进度度实施情情况进行行检查，，对比，，分析，，采取措措施，确确保计划划的实现现。造价合同同管理部部负责对招招标代理理机构的的管理，，划分合合同包，，编制招招标计划划，监督督招标的的各个程程序，为为业主提提供招标标决策；；负责各各合同的的归口管管理，监监督合同同承诺的的实现及及合同履履行的手手段，对对各参建建单位进进行管理理；负责责工程计计量、进进度款支支付的审审核，协协助做好好各项成成本分析析，办理理工程竣竣工结算算，做好好投资控控制工作作。财务管理理部负责工程程财务管管理；负负责编制制资金使使用计划划。综合部接受业主主临时指指派任务务；统一一管理代代建项目目部的车车辆、办办公用品品等，协协调各部部门之间间办公资资源的分分配与使使用，统统筹代建建项目部部的后勤勤保障工工作，并并对安全全文明施施工进行行管理。。组织管理理模式的的策划（举例介介绍几种种管理模模式）建筑设计单位勘查设计单位设计管理大宗设备材料采购总包单位分包单位总包单位监理单位对业主决策、技术提供服务大监理单位咨询服务政府各职能部门对外协调、报建报批手续、验收、移交勘察、设计、监理工程招标项目1分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位规划设计单位专项工程设计项目3项目2设备、材料厂家甲设备、材料厂家乙设备、材料厂家X建设单位市政设计单位“小业主主+大监监理”组组织管理理模式“小业主主+大监监理（项项目管理理与部份份项目的的现场监监理）+现场监监理组织织管理模模式对业主决策、技术提供服务大监理单位咨询服务政府各职能部门对外协调、报建报批手续、验收、移交监理单位总包单位分包单位总包单位分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位勘察、设计、监理工程招标、大宗设备材料采购项目1项目3项目2建设单位建筑设计单位勘查设计单位设计管理规划设计单位专项工程设计市政设计单位监理单位总包单位分包单位总包单位分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位“专业化化项目管管理”组组织管理理模式…建筑设计单位勘查设计单位设计管理大宗设备材料采购土建总包单位分包单位总包单位监理单位对业主决策、技术提供服务项目管理咨询服务政府各职能部门对外协调、报建报批手续、验收、移交勘察、设计、监理工程招标项目1分包单位施工单位施工单位规划设计单位专项工程设计项目3项目2设备、材料厂家甲设备、材料厂家乙设备、材料厂家X建设单位市政设计单位“大业主主自筹自自管的平平行监理理”组织织管理模模式建设单位监理单位总包单位分包单位总包单位分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位监理单位总包单位分包单位总包单位分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位工程建设前期管理七通一平其它对外协调报建报批建筑设计单位勘查设计单位设计管理规划设计单位专项工程设计市政设计单位招标与采购管理设计勘查监理招标设备和材料采购工程施工招标施工承发发包模式式的策划划传统的发发包模式式，不适适应现代代工程管管理，许许多工程程管理从从四种管管理模式式中进行行组合、、派生、、延伸，，今发包包模式多多样化，，特别是是总包管管理与平平行发包包进行优优化组合合，根据据不同类类型建筑筑管理需需要，有有多种管管理模式式能适应应不同的的管理需需要。举例说明明几种发发包模式式：（1）““土建机机电安装装+总包包管理服服务”发发包模式式（2）““土建机机电总包包+指定定分包””模式（3））“土土建+指定定分包包+点点包管管理服服务””的模模式方案一一、““土建建机电电安装装+总总包管管理服服务””发包包模式式从土建建机电电安装装（含含消防防、负负责消消防验验收工工作））为主主施工工单位位，其其它由由业主主平行行发包包或直直接委委托签签订合合同，，但纳纳入主主施工工单位位的管管理范范围，，负责责所有有施工工单位位现场场配合合、安安全、、资料料、统统一验验收工工作，，总包包管理理服务务费用用在招招标时时明确确，可可用包包干费费率或或包干干总价价的方方法明明确，，其模模式如如下：：业主监理单单位土建机机电安安装总总包单单位幕墙工工程施施工单单位智能化化工程程施工工单位位室内装装修专项施工单位A专项施施工单单位B主要设设备材材料供供应注： 合同关系

监理管理关系专项施工单位指人防、煤气、绿化、信号屋盖、电梯等。

方案二二“土土建机机电总总包+指定定分包包”模模式以土建建机电电安装装（含含消防防、负负责消消防验验收工工作））为主主包单单位，，幕墙墙，智智能化化、室室内装装修业业主组组织以以总包包名义义招标标，然然后由由总包包单位位与分分包单单位签签订合合同，，归属属总包包管理理。业业主支支付一一定管管理费费，其其它专专项工工程由由业主主招标标或直直接委委托，，但纳纳入总总包管管理范范围。。业主监理土建机电总包单位幕墙施工单位智能施工单位室内装修施工单位专项施工单位A专项施工单位B主要设备材料供应注： 合同关系

监理管理关系专项施工单位指人防、煤气、绿化、信号屋盖、电梯等。

方案三三“土土建+指定定分包包+点点包管管理服服务””的模模式此方案案实际际是方方案一一、方方案二二的组组合，，以土土建（（含机机电安安装，，智能能化工工程指指定分分包）），幕幕墙，，室内内装修修业主主平行行发包包签订订合同同，以以及其其它专专项工工程均均纳入入总包包管理理范围围。业主监理土建总包单位智能化施工单位幕墙施工单位室内装修施工单位专项施工单位A专项施工单位B主要设备材料供应商机电安装施工单位注： 合同关系

监理管理关系专项施工单位指人防、煤气、绿化、信号屋盖、电梯等。

项目管管理配配套制制度、、方法法、流流程、、合同同版本本、安安全协协议的的起草草、编编制与与审核核（含含内部部管理理制度度）。。项目管理人员的岗位责任制度项目现场管理制度监理工作制度流动竞赛奖励评比方法设计变更管理办法项目安全管理制度工程计量与支付管理办法项目计划、统计与进度管理制度项目管理廉政工作制度招标管理工作制度项目信息管理制度项目材料、机械设备管理制度工程竣工结算管理办法工程竣工验收管理办法编制和和审定定配套套的管管理制制度建立规规范的的工作作流程程图纸会会审工工作作流程程图施工进进度控控制工工作流流程图图原材料料、构构配件件进场场签认认流程程图进口材材料设设备核核定流流程图图隐蔽工工程签签认流流程图图分部工工程工工序交交接签签认流流程图图工程变变更流流程图图设计变变更流流程图图工程质质量事事故处处理流流程图图工程停停、复复工流流程图图工程进进度款款、预预结算算审核核工作作流程程图索赔处处理程程图工程竣竣工验验收流流程图图序号可能的风险事件应急措施1设计：设计内容不全，缺陷设计，设计错误，规范应用不恰当，地质条件考虑缺陷或错误，设计对施工的可能性未予考虑不周。组织设计负责人，各专业设计人员分析原因，设计人员集中在现场办公，限时完成，不得影响施工。2施工：施工工艺错误，不合理的施工方案，施工安全措施不当，不可靠技术的应用。代建单位技术总工/监理单位总监/专业设计人员/施工单位技术总工组成小组，对原因分析，提出成熟的技术方案，认证后实施，对质量、安全影响大的监理单位总监下发停工令，尽可能减少影响。3自然与环境：复杂的工程地质条件，不明的水文气象条件，洪水、地震、台风等不可抗力。收集第一手资料深入现场，组织技术力量及时采取应急加固措施，确保质量与安全。4政治法律：法律及制度变化、经济制裁、建设市场的不规范。及时分析对工程建设造成的影响，请示上级主管部门，按批示意见办理。5合同：合同纠纷，合同签订遗漏条款、表达失当、索赔管理不力等。由监理单位带头，进行协调调解，未达成意见申请有关部门仲裁。仲裁期间所有工作正常开展，做好有关记录。制定风风险管管理方方案序号可能的风险事件应急措施6人员：设计、监理、施工人员素质不高，人员不配套、不到位等。核对招投标、合同、要求调内调换、补充，并视为违约处理，如果落实达不到要求向政府有关部门通报，直至解除合同。7材料/设备：供货不足，质量与规格有问题，时间拖延，损耗和浪费，特殊材料及新材料使用有问题等。不配套，选型不当，安装失误，故障。核对供货合同，在合同条件下，在合同供方范围内通过各种渠道采购。材料质量有问题，杜绝使用。特殊材料与新材料使用有问题，短时间论证未结果，采取更换材料。如果施工单位材料供货有问题，协调困难采购甲供方法，然后追究施工单位责任。增加设备，检查各设备是否配套，使用管理方法是否妥当，制定节点工期考核。8资金：资金不到位，资金科短缺，有关方面拖欠，汇率浮动和通货膨胀。如果是代建单位支付不及时，迅速加强内部管理与协调，加快支付。如果相关方面的资金督促各方限时落实，效果不明显，在支付条件充分的条件，代建单位采取代付的方法，然后在相关方支付中扣除。9组织协调：信息不畅，各方协调不力，解决问题不及时，领导指挥失当等。迅速组织主要人员，加快信息流通，统一协调指挥职能，协调有困难，向上级主管部门请示支援。工程保保险管管理方方案工程保保险是是针对对工程程项目目在建建设过过程中中可能能出现现的自自然灾灾害和和意外外事故故而造造成的的物质质损害害和依依法应应对第第三者者的人人身伤伤忙或或财产产损失失承担担的经经济赔赔偿责责任提提供保保障的的一种种综合合性保保险。。工程保保险分分类：：建筑工工程一一切险险、安安装工工程一一切险险、预预期利利益损损失保保险；；项目保保险和和承包包商保保险；；工期保保险和和年度度保险险；工程保保险方方案的的制定定：制定建建设项项目工工程保保险方方案的的基本本原则则；建设项项目工工程保保险方方案的的制定定；建设项项目工工程保保险的的保险险合同同的选选择；；工程保保险的的基本本流程程：（1）申请请承保保；（2）申请请理赔赔；（3）申请请批改改。建设项项目工工程保保险的的提保保方式式；建设项项目的的保险险费用用；建设项项目保保险索索赔。。招标管管理工工作方方案合同发发包模模式规规划（（设计计、勘勘察、、监理理、咨咨询服服务、、施工工、大大宗材材料/设备规规划、、比较较）合同、、合同同分界界面管管理方方案招标计计划安安排招标程程序投标承承诺跟跟踪检检查（（表格格形式式进行行）5、项项目招招标工工作管管理招标管管理工工作方方案（设计计类））序号项目标段划分主要内容选择方式备注1主设计单位DD1主设计单位负责建筑、结构、机电、装修、市政、绿化等设计公开招标2专业设计单位DS1钢结构、DS2幕墙工程、DS3智能化、DS4精装修、DS5消防施工图的深化设计由专业分包单位负责3专项设计单位DZ1人防、DZ2电梯、DZ3电信、DZ4信号覆盖、DZ5永久用水、DZ6永久用电、DZ7环保（三废治理）、DZ8煤气、DZ9环境绿化、负责专项设计以及相关报审工作通过委托方式确定4地质勘察DK勘察单位（1个）负责初探、详探通过比选择优或直接委托（服务务类））序号项目标段划分主要内容选择方式备注1招标代理机构FZ1服务类招标代理、FZ2施工类招标代理、FZ3进口材料、设备招标代理分别负责服务类、施工类、采购类标代理工作直接委托2施工图审查FS施工图审查，含设计咨询负责施工图的审查和设计技术指导、审查及管理可选用直接委托或招标方式确定3项目监理FJ监理单位负责全过程项目监理工作公开招标4材料/工程检测FC1材料检测FC2桩基、FC3焊缝、FC4防雷、FC5沉降观测负责工程材料、设备的检测工作负责各自单位内容的检测通过比选择优或直接委托（施工工类））序号项目标段划分工作内容选择方式备注1土建机电工程SZ1土建机电总包单位负责土建、装修、机电等施工及对其他单位的对口管理公开招标分阶段、分专业2室外环境工程SG12负责室外环境绿化的施工负责室外环境园建绿化等报建和施工邀请招标3配套工程SG13电梯、SG15永久用水、SG16永久用电、SG18煤气、SG19环境绿化、SG23市政道路、SG24白蚁、分别负责各专业的工程的设计、施工验收、备案工作直接委托材料、、设备备供应应单位位：根据工工程用用材、、设备备情况况、列列举清清单、、重点点做好好幕墙墙主材材、装装修主主材、、电梯梯、发发电机机组、、冷却却塔、、空调调机组组、监监控设设备等等的选选择采采购工工作。。合同发包模模式规划（（设计、勘勘察、监理理、咨询服服务、施工工、大宗材材料/设备备规划、比比较）设计单位（1）主设计单单位（2）专业设计计单位（钢钢结构、幕幕墙、智能能、消防、、装修）（3）专项设计计单位（人人防、电信信、环保、、外水外电电、绿化、、勘察单位））服务类单位位（1）招标代理理（监理、、施工、材材料设备））（2）施工图审审查单位（3）材料检测测单位（4）工程检测测（桩基、、焊缝、防防雷、沉降降观测等））施工单位（1）总包单位位（2）绿化工程程（平行发发包）（3）配套工程程（煤气、、人防、环环保、外水水外电、市市政道路、、室外照明明等）（平平行发包））（4）材料设备备供应单位位（5）电梯供货货单位（6）发电机组组、空调主主机等设备备供应单位位招标程序申请招标准备招标文件发布招标公告进行资格预审确定投标人名单发售招标文件批准招标索购资审文件填报资审文件确认投标意向研究招标文件核查招标文件购买招标文件核查资审文件招标程序图招标人投标人招标中心（续下表））组织现场考察参加现场考察提出质疑问题确定投标策略召开标前会议发送会议记录编制投标文件接受投标书递交投标文件公开开标审查标书评标比较评标报告定标发出中标通知书商签合同通知未中标人参加开标会议准备履约保证合同谈判监督开标过程监督评标过程核备招标报告（接上表））六、实施阶阶段“七通一平平”的推进进管理施工阶段相相关手续的的办理“三控、二二管、一协协调”安全管理实施阶段对对设计、监监理、施工工单位的管管理对外协调此阶段把施施工蓝图转转换实物的的阶段，是是工程建设设的主要阶阶段。“七通一平平”的推进进管理注：报建报报批手续主主要包括施施工许可证证，质量安安全委托监监督，其它它专项工程程报建报批批，根据工工程进展，，分步、分分阶段进行行。“七通一平平”指：道道路通、水水通、电通通、电话通通、网络通通、电视通通、煤气通通、场地平平整签发开工令办理各项报建报批手续组织设计技术交底、图纸会审施工组织设计方案审查或会审质量安全保障体系审查分包单位资质审查人员到位、材料、机械准备情况“七通一平”的移交组织召开工地例会正式动土开工施工阶段相相关手续的的办理办理内容办理部门具备条件缴交建筑印花税市建委建管处施工许可证申请表、中标通知书、施工合同、监理许可证施工许可证市建委建管处施工许可证申请表、缴交劳保金回执、办理质监、施工监理回执、缴交印花税回执等缴交散装水泥专项基金市散办劳保金劳保办申请表、规划许可证、投资许可证、中标通知书施工监理建委建管处监理合同、申请表、规划许可证、投资许可证办理质监市质监站规划许可证、施工图一套、投资许可证、施工合同施工报建市规划局施工图会审批复、施工报建图二套缴交报建费市金库收案回执施工标牌区城监规划许可证、审核意见书、放线册办理内容办理部门具备条件缴交配套设施费配套设施收费处缴款凭证、收案回执余泥排放证市余泥管理所建筑审核意见书、余泥费、申请表办理放、验线册规划局测量大队报建图、审核意见书质量、进度度、投资、、安全档案案管理质量管理建立质量保证体系、严格执行标准、规范对重点单位质量进行检查、验收组织分项分部工程的验收进度管理编制工程进度总体计划编制单项工程进度计划编制月、季、年度计划建立三级进度管理体系对进度计划分析、协调、平衡和调整投资管理推行限额设计，施工用预算审核划分合同，设定投标限价、控制造价编制投资计划和季度、月度资金使用计划工程结算和编制工程竣工财务决算建立基建专户进行财务管理建设档案信息管理全面推进ISO9001质量管理体系严格执行省统一用表、安全统表施工过程资料与工程建设同步成立项目文献编写小组明确信息来源、传递、处理方式定期/不定期检查进行完善安全文明综合管理建立安全综合治理领导小组,工作小组,安全管理体系签订各方的安全生产协议书审查安全文明施工专项方案编制实施综合管理方法对厂区临时道路,办公区,生活区,材料堆放区,临水,临电进行总体策划安全综合检查,安全生产例会安全,消防培训,信息公告测量放线、复核材料、设备进场验收、见证取样、送检施工进度计划审核、检查、修正、工期目标考核施工机械、设备、检测仪器报验工程变更管理现场质量管理（旁站、巡视、检测、试验等手段）特殊过程、关键部位进行见证、验收综合治理管理（安全、防火、环卫、治安、文明施工等）质量事故的调查处理进度款的计量与支付办理现场签证工程结算审核编制监理月报、季报、年报总结合同事件的评估和处理协助业主处理日常性事务设备制造、钢结构制作、石材加工的监造管理主要控制点实施阶段对对设计、监监理、施工工单位的管管理根据多年的的工程管理理经验，在在建设过程程中，设计计单位、监监理单位、、施工单位位存在一些些主要问题题有充分的的认识，现现从各单位位存在问题题主要工作作内容，重重要控制点点，采取的的管理措施施，以及相相关配套管管理方法进进行列表分分述如下：：对设计单位位的管理措措施单位工作内容重点控制可能存在主要问题管理措施配套管理方法设计单位初步设计技术设计施工图设计技术交底总体方案设计解决施工过程问题限额设计优化设计出图进度图纸深度要求设计原则技术交底设计交底评价设计人员到位人员配备不足深度为满足要求不按计划出图各专业不协调突破限额设计不按要求进行优化设计变更满足不了施工要求不及时解决施工存在具体问题不及时参加各项验收工作合同措施1、配合业主审查分包人的技术力量，管理水平和适应程度及业绩，以及分包合同对总包合同的影响；2、督促并要求设计承包人按照合同条件，有关技术规范和设计程序进行设计，以确保设计质量；3、受理合同内容的有关变更，及时通报业主协助变更的办理；4、根据合同规定，处理违约事件，协调各方争端，在仲裁的过程中作证；5、督促检查设计合同各阶段的成果；6、根据合同督促、检查承包人编制设计总结。1、人员到位，考勤制度。2、不良记录管理制度。3、劳动竞赛（综合考评制度）。4、激励约束奖罚制度。5、利用政府部门监督机制，报道和约束招标活动。经济措施1、建议在设计合同中增加具有可操作性的奖罚条款，详细约定关于设计进度、设计质量已经投资限额控制的奖罚规定；2、合同执行阶段，严格按照合同规定执行奖罚，使设计人员认识到严格执行合同的意义；3、考察设计单位分配方案，就有关不利于调动设计人员主动性的因素对设计单位提出建议；4、根据设计合同及时支付设计费。单位工作内容重点控制可能存在主要问题管理措施配套管理方法设计单位总体方案设计初步设计技术设计施工图设计技术交底解决施工过程问题限额设计优化设计出图进度图纸深度要求设计原则技术交底设计交底评价设计人员到位人员配备不足深度为满足要求不按计划出图各专业不协调突破限额设计不按要求进行优化设计变更满足不了施工要求不及时解决施工存在具体问题不及时参加各项验收工作行政措施1、在管理过程中，我方将加强与政府有关行政主管部门保持密切的联系；2、在设计招标过程中，加强与设计招标主管部门、交易中心的沟通，保持沟通渠道的畅顺，利用我司与政府有关部门的良好关系，尽量缩短政府审批程序，加快设计过程的推进；3、设计报建、初步设计审查和施工图审查等阶段是影响设计进度的重要因素，我方将根据设计进度，在关键节点时提前与科技设计处、规划局的审批部门进行沟通，争取得到有关部门的支持；4、在必要的情况下，通过政府有关行政主管部门对设计单位进行必要的审查和监督。5、随时协调设计中出现的各种情况，重大问题及时通报业主，并协助业主决定和解决。1、人员到位，考勤制度。2、不良记录管理制度。3、劳动竞赛（综合考评制度）。4、激励约束奖罚制度。5、利用政府部门监督机制，报道和约束招标活动。技术措施1、按国家现行的设计规范、技术标准、规程对各设计单位的设计进行符合性审核。2、对各设计单位提出的设计进度计划，从专业角度审查其合理性，用科学的设计管理方式指导设计，避免不切实际的设计计划。3、重点对本项目的施控主体――设计投资进行审核，根据限额设计的要求和初步设计的审批意见监控设计投资的变更。4、工程施工期间，现场技术组常驻施工现场，处理设计变更、现场突发事件及相关技术问题。5、针对设计过程中的重大问题组织各类研讨评审会。将会议结果转达给业主及有关各方；并督促检查研讨评审会结果的实施情况。对监理单位位的管理控控制措施单位工作内容重点控制可能存在主要问题管理措施配套管理方法监理管理组织机构及人力资源配置现场监理架构项目总监、总监代标不到位1、对照招投标文件及监理大纲检查机构配置是否符合要求。2、针对现场实际情况，机构各管理部门是否满足要求。同设计单位现场监理人员监理人员配备不足，不持证上岗旁站监理不到位1、对照招投标文件及监理大纲检查总监、总监代表及主要监理人员是否到位。2、检查各实施阶段配备的监理人员是否满足现场管理要求。3、考察现场监理人员工作态度及能力，对不称职的坚决要求以与更换。监理设备检测设备检测设备不足1、对照招投标文件及监理大纲检查检测设备配置是否符合要求。2、检查现场的测设备配的完整性和有效性。办公设备办公设备不足1、对照招投标文件及监理大纲检查检测设备配置是否符合要求。单位工作内容重点控制可能存在主要问题管理措施配套管理方法监理监理程序及手段监理管理体系监理规划、细则无针对性1、审查监理规划在实施阶段质量控制、资金控制、进度管理、安全管理、合同管理和信息资料管理程序、措施是否可行有效。2、审查工程项目质量、进度、投资、安全的，针对性的监理措施是否可行有效。3、审查监理细则中各专业质量检测、检验方法及深度是否符合现行规范要求。同设计单位监理过程监理力度不够、未对各工序把关安全管理不力，未及时清除安全隐患不及时落实代建单位指令1、参与并监督由监理单位组织的隐蔽工程和分部、分项过程、检验批验收，确保工程质量。2、随机检查监理单位对重点难点、关键工序、关键部位、关键环节施工过程中旁站管理情况。3、检查监理单位对工程进度、工程费用的控制情况，参与纠偏措施落实工作。4、严格审批监理单位提交的产生增加费用的各种工程变更及工程款支付。5、定期检查监理单位对安全、文明施工存问题的监督整改到位情况。6、定期总结监理工作质量，提出整改意见。必要时采用经济处罚手段及要求撤换不称职的监理人员。对施工单位位的管理控控制措施单位工作内容重点控制可能存在主要问题管理措施配套管理方法施工管理组织机构及人力资源配置现场管理机构项目经理、技术负责人不到位1、对照招投标文件及施工组织设计检查施工管理机构配置是否符合要求。2、针对现场实际情况，机构各管理部门是否满足要求。同设计单位现场施工管理人员管理人员，特种作业人员不迟证上岗1、对照招投标文件检查项目经理、技术负责人及主要现场管理人员是否到位。2、考察施工管理人员工作态度及能力，对不称职的坚决要求以与撤换。施工组织设计施工管理体系公事未对技术方案进行审核质量保证体系不健全1、审查质量管理责任制、质量管理制度、技术保证措施是否符合工程实际要求。2、审查质量目标、投资目标、进度目标、安全生产与文明施工目标分解落实到各子单位工程、分部、分项工程中并落实到具体单位和责任人的计划和措施。单位工作内容重点控制可能存在主要问题管理措施配套管理方法施工施工过程质量管理不按图、不按施工方案施工工程资料整理滞后不执行监理的合理指令不参加各种会议、不落实会议内容1、动态跟踪检查施工单位质量管理制度、管理责任制落实情况。2、参与隐蔽工程和分部、分项过程、检验批验收，确保各阶段质量目标实现。3、定期召开质量管理协调会议，分析质量现状和趋势，找出影响施工质量的因素，制定质量保证措施，解决工程施工中出现的质量问题。同设计单位进度管理现场组织不力，进度滞后1、根据监理提交的旬、月、周实际完成量，核对分解进度计划目标完成情况。2、定期召开施工进度协调会议，分析影响进度的因素，采取有效的纠偏措施，关键线路外的工程进度予以修改和调整，确保工期的按期完成。3、严格实行施工进度目标奖罚制度。投资管理索赔多超额支付1、定期检查施工单位投资控制制度和投资控制责任执行情况。2、跟踪工程的投资使用状况，核对分解投资计划目标控制情况。3、定期召开投资管理协调会议，分析影响投资控制的因素并制定保障措施。4、严格控制会引起工程造价增加的各类工程变更，必要时进行价值工程分析，寻求不增加成本和不影响工程进度的解决方案。5、严格对施工单位工程款付款申请和已完工程量进行审核，按合同约定颁发付款证书。安全文明施工管理安全保障体系不健全安全管理、安全设施投入不足1、定期或不定期地对工地安全生产、文明施工、环境保护措施和目标落实情况进行检查。对存在问题形成限期整改纪要。2、检查责任单位（施工单位）、责任人对存在问题及隐患整改落实情况。3、严格实行安全生产、文明施工、环境保护目标奖罚制度。七、竣工验验收及使使用阶段验收移交竣工结算及及竣工决算算项目后评价价竣工验收与与移交阶段段分部验收九大分部地基与基础主体结构装饰工程建筑屋面建筑给排水与采暖建筑电气空调与通风智能建筑电梯工程分部工程完成，组织初步验收，审查施工过程资料，给质检站审查，由质检站、设计、施工、业主、监理参加验收，形成验收记录。A专项工程验收规划环保排水、排污交通消防供水、供电煤气人防防雷等各专项工程施工完毕，整理资料，向业主管理部门申请验收，领取验收证明文件。B竣工验收编写验收方案/验收计划，成立验收小组组织预验收，完成整改，形成预验收总结报告，向档案馆申请工程资料初验向质量监督部提交清单验收方案验收计划竣工验收申请表质量评估报告勘察文件质量检查报告设计文件，质量检查报告工程款支付证明文件《工程质保修书》《单位工程施工安全评价书》规划验收文件消防验收文件环保验收文件电梯准用证监督机构的整改情况发出正式竣工验收通知组织竣工验收会议形成《竣工验收报告》C工程移交向建设单位移交向使用单位移交向物业管理公司移交成立移交工作小组，编写移交方案与计划，实物移交，建设档案移交备案专项验收完成竣工验收完成整理备案资料资料提交审查领取备案回执保修工作工程状况的检查和监督保修、质量回访质量通病的分析、防治、质量事故的鉴定督促和监督保修工作办理保修期结束的移交、保修金的支付工作备案与保修工作DE竣工结算及及竣工决算算项目划分主要内容竣工工程概况表1、根据批准的设计，列出有关概算的计划数据2、分列批准的初步设计和竣工后实际形成的新增生产能力或效益3、实际完成的主要工程量4、反映建设项目从开工到竣工的全部建设成本5、主要材料消耗6、主要技术经济指标7、收尾工程，即全部验收投入使用后遗留的少数收尾项目竣工财务决算表1、投资来源2、投资支出3、无形资产金额4、递延资产金额交付使用财产表1、交付使用的固定资产构成情况2、流动资产金额3、无形资产金额交付使用财产明细表1、工程按单位工程分别填列交付使用的竣工工程及其价值2、设备安装工程设备、工具、器具等逐台逐项填列名称、规格型号、单位、数量和价值3、流动资产的名称、单位、数量、金额等4、无形资产的名称、金额5、递延资产的名称、金额竣工决算报报表项目后评价价项目后评价价的工程程程序：（1）选定定进行项目目后评价的的建设项目目；（2）项目目后评价的的筹划准备备；（3）深入入调查与广广泛收集资资料；（4）分析析研究。项目后评价价报告一般般包括一下下内容：（1）概况况；（2）