宁波万豪酒店项目建议书写字楼,商业

宁波万豪酒店项目建议书

（写字楼，商业）宁波市坤氏招标有限公司2013年10月22日商业篇第一部分：市场调查与分析

宁波天一酒店分布和价格1、历年商服用房开发投资额及施工面积2、2012年商服用房施工面积区域分布小结1、宁波商服物业进进入了一个个高速发展展的阶段，，这与宁波的阶段性的的经济结构构调整基本本完成、经经济驶入快快车道相吻合合；

2、、商服市场交交投两旺前前景看好；；

3、海曙区在20012～2013年将面临巨巨大的商服服物业集中中供应、集中中投放市场场的压力；；二、中心区区商服物业业特征1、政府统统一规划，，构筑中心心区商业圈圈2、商服物物业发挥空空间大3、高档次次品牌、商商家少4、商业氛氛围成熟，，需假以时时日三、中心区商商业物业竞竞争调查比比较项目名称宁波万豪中心和义大道银泰百货单价(元/平米)1F4万5万~4万(街铺:5万,内铺:4万2)报价4万成交价3.8万2F2.5万2.5万~3万2万1.8万3F售完无1万51.3万4F售完无无销售情况商铺销售率为10%，写字楼仅用7个月实现95％的销售率，并引进渣打银行等国内外大型机构的进驻；1F有800多平米商场已售，其它铺位散售，2F整售银泰百货认购3-4整层和1-2层的大部分面积1F街铺散售，2F铺位整售小结高起点、高高规划、高高投入的中中心区将是是无可争议议的宁波未来商业中中心，是宁波未来最具国国际性、现现代性、最最高档的商商圈，shoppingmall、高高中档百货货、高中档档餐饮、高高中档娱乐乐的发展空空间巨大。。

中心心区目前商商业氛围尚尚未形成，，随着中心心区建设的的推进，片片区商业物物业的价值值须经数年年的增长，，方可能达达到预期目目标。项目分析-项目简介介万豪国际集集团（纽约约证券交易易所代号：：MAR））是全球首首屈一指的的马哥孛罗罗国际酒店店管理公司司，万豪拥拥有遍布全全球74个个国家和地地区的接近近3,700家酒店店和17个个品牌。万万豪国际集集团的总部部位于美国国马里兰州州贝塞斯达达，雇用约约300,000名名员工。其其2011财年的的财报收入入超过120亿亿美元。万豪国际集集团是世界界上著名的的酒店管理理公司和入入选财富全全球500强名录的的企业。万万豪国际集集团创建于于1927年，总部部位于美国国华盛顿。。万豪国际际集团目前前拥有18个著名酒酒店品牌，，在全球经经营的酒店店超过2700家，，年营业额额近200亿美元，，多次被世世界著名商商界杂志和和媒体评为为首选的酒酒店业内最最杰出的公公司。万豪国际集集团在持续续快速发展展中，又于于1995年收购了了全球首屈屈一指的顶顶级豪华连连锁酒店公公司—丽嘉嘉酒店（Ritz-Carlton））。这一举举措使万豪豪成为首家家拥有各类类不同档次次优质品牌牌的酒店集集团。此后后又在1997年，，相继完成成了对万丽丽连锁酒店店公司（Renaissance）及及其下属的的新世界连连锁酒店（（NewWorld），以及及华美达国国际连锁酒酒店（RamadaInternational）的收收购。此举举使万豪国国际集团在在全球的酒酒店数量实实现了大幅幅增长，特特别在亚太太地区，一一跃成为规规模领先的的酒店集团团。万豪国国际集集团于于1997年进进入中中国酒酒店业业市场场，并并于此此后快快速发发展。。目前前，万万豪国国际集集团旗旗下的的丽思思卡尔尔顿酒酒店、、JW万豪豪酒店店、万万豪酒酒店、、万丽丽酒店店、万万怡酒酒店、、万豪豪行政政公寓寓等共共6个个酒店店品牌牌在中中国经经营的的酒店店达56家家，以以及目目前正正在筹筹建中中的酒酒店。。项目主主要技技术经经济指指标项目主主要技技术经经济指指标表表序号内内容容单单位指指标标备备注1占占地面面积㎡㎡387001.1其其中：：建筑筑占地地面积积㎡㎡193501.2绿绿化建建筑面面积㎡㎡86501.3道道路占占地面面积㎡㎡10252总总建筑筑面积积㎡㎡900002.1标标准层层面积积㎡㎡15003建建筑高高度㎡㎡1604建建筑层层数层层404.1其其中：：地上上层层384.2地地下层层2附图项目各各层平平面图图项目各各层平平面图图第二部部分商商业业项目目定位位一、宁波CBD可能能业态态定位位分析析（（一））现存存业态态分析析万万豪选址址紧邻邻和义义大道道，离离天一一广场场距离离较近近。购物方方便交交通便便利。。但缺缺乏良良好的的休闲闲空间间；小型快快捷超超市。。故可引引进星星巴克克等高高档咖咖啡厅厅等休休闲餐餐饮业业。（二））CBD业业态存存在的的可能能CBD的地地价与与租金金峰值值规律律，决决定了了只有有承租租能力力较高高的行行业业业态才才能占占据地地租较较高的的CBD。。承承租能能力最最强的的为高高档零零售业业、高高档餐餐饮业业、高高档娱娱乐业业：其次为为金融融信息息咨询询业。。如此在在CBD附近零售业业最可可能生生存良良好的的是高高档咖啡厅厅，小小型百百货商商店等等。（三））本项项目商商业业业态定定位选选择1F业业态选选择：：咖啡厅厅·高档小小超市市分析：：1、、项目目形象象的要要求2、项项目发发展的的需要要3、、经营营现状状的要要求4、区区域发发展的的要求求二、商商铺部部分价价格走走势建建议本项目目一层商商业价价格定定位为为：21000~28000元/M2第三篇篇规规划划设计计篇一、地地下室室设计计建议议1、建议议设四四层，，不计计入容容积率率，主主要用用途为为商业业、地地下车车库库、设设备用用房，，停车车位不不少于于500个。2、建议议地下下一层层层高高在5m左右，，货流流和污污物的的运送送在本本层解解决决，建建议在在本层层设立立电梯梯等候候厅，，提高高了大大厦的的服务务等等级，，同时时解决决本大大厦办办公人人员利利用地地铁交交通的的问题题;3、考虑虑到地地下二二层也也将会会与地地铁出出口相相连接接，并并有大大量的的商商业面面积，，建议议地下下二层层层高高在4.5m左右，，保证证净高高不底底于于4m;4、建议议地下下三四四层层层高在在3.8米左右右，主主要用用途为为设备备用房房及及底下下停车车;5、建议议在地地下一一二层层设立立两台台观光光电梯梯、一一组扶扶手电电梯及及一部部裙楼楼独立立货梯梯直通通裙楼楼,，建议议不要要将以以上电电梯位位置设设立在在与地地铁出出入口口的直直接对对接的的位置置，以以避免免西西面面及北北面地地铁和和地下下商业业连接接口的的人流流直接接流失失到地地面,从而解解决地地下商商业人人流的的引导导和组组织问问题。。二、裙裙楼设设计建建议1、裙楼楼共分分两层层，每每层层层高为为11米；面面积约约3000-4000平方方米；；2、第一一层临临街，，作为为商业业用途途，可可适当当以银银行营营业厅厅、名名牌牌专卖卖店、、知名名中西西快餐餐、邮邮局为为主，，借此此提高高整体体裙裙楼的的档次次,为了充充分利利用一一层的的黄金金商业业价值值,建议不不在在一楼楼设大大堂,将办公公大堂堂设为为二层层,以自动动扶梯梯的形形式式通向向二层层,可以使使商业业与办办公的的人流流进行行明确确的区区分,使办公公人员员有较较独立立的等等候空空间,提升项项目的的办公公档次次；3、第二二层建建议作作大堂堂以及及综合合性商商业使使用，，如:银行、、证券券办办公区区、西西餐厅厅、少少量服服装、、皮具具、精精品等等品牌牌商场场；4、裙楼楼应考考虑预预留分分体空空调主主机位位,以满足足银行行、证证券及及餐餐饮业业长时时间的的供应应冷气气的需需求；；5、裙楼楼内部部设两两组扶扶手电电梯及及两台台观光光电梯梯，并并考虑虑地下下商商业人人流的的动向向和便便捷度度；6、裙楼楼外立立面的的设计计要充充分考考虑到到商业业广告告牌的的设立立；7、裙楼楼要设设置烟烟道，，满足足将来来引进进餐饮饮业的的需要要；8、大堂堂面积积不应应低于于200平米，，可设设立体体绿化化、壁壁式或或平面面式式立体体生态态水族族系统统。三、塔塔楼全部规规划为为大开开间写写字楼楼，可可以灵灵活分分割。。•写字楼楼层高高：3.7M•标准层层面积积为>1400平米左左右•户型以以100—200平方米米为主主•通道净净宽不不应少少于1.6米；•顶层设设10米高玻玻璃顶顶，以以便于于大厦厦标志志的展展示四、绿绿色生生态环环境建建议1、每2—4层设一一个30㎡㎡左右的的两层层连通通开放放式小小中庭庭花园，以以增加加内部部景观观资源源和共共享交交流空空间，，同时时体现现人性化化绿色色环保保概念念。2、空中花花园立面面形成的的巨大阴阴影，使使房间内内部更加加凉爽通风，面面积适中中，将绿绿化引入入高层建建筑中，，加速了了空气的流动动，带来来健康、、卫生的的办公环环境。景观示意意图五、室外外公共部部分1、写字楼楼主入口口应设在在进出较较方便、、空间较较开阔的的西面；；2、广场设设在本地地块的西西面，同同时作为为商业的的主入口口。室外外广场场应设置置花园、、喷泉、、雕塑等等景观；；为路人人设置休休息座座椅、直直饮水等等设施；；广场外外墙设大大屏幕电电视；3、在西广广场设扶扶手电梯梯直上裙裙楼二楼楼；4、