广州某地产云城米酷项目考察报告

万科云城米酷考察报告编制：运营管理部

时间：2016年10月目录产品分析产品亮点产品劣势123456基本概况产品类型借鉴建议项目区位项目一期项目二期万科云城项目位于天河区东北部的天河智慧城，是广州市最新规划的九大新城之一。万科云城位于天河城智慧城核心区，定位于高新产业基地，政府在3年内投资近750亿完善核心区配套建设，大约有1500余家企业3年内进驻。天河智慧城华观路以南、高唐路以东，属于万科云城二期，其西北方向就是已开盘的万科云，即是万科云城一期。万科云城项目集聚了华南理工大学、华南师范大学、华南农业大学等多家广州知名高等院校。万科云城项目临广园快速路、沈海高速、华南快速，

21号地铁在建项目东南边设智慧城站（

2016年12月开通，最晚2017年年初开通，6站即可到达珠江新城）离项目约8分钟步行距离；广佛城际快轨2020年正式运营。整体上，万科云城项目发展潜力巨大。一期：万科云城一期：万科云城写字楼A万科自持写字楼D】BC写字楼公寓建筑信息产权年限40年（商业用地）占地面积2.8万㎡建筑面积8.3万㎡户型平层复式55—76㎡（1层底商，2－8层LOFT，9层平层）装修情况精装修楼层状况1、约60㎡4.5米层高的【云soho】公寓；2、130-400㎡的【九立方】创意办公空间；3、万科自持的3.6米层高的标准小面积【云平方写字楼产品。总户数711（公寓342户）代理商广州市合富置业房地产有限公司物业信息容积率3.0绿化率30%物业公司广州万科物业有限公司停车位681个目录产品分析产品亮点产品劣势123456基本概况产品类型借鉴建议万科云城——云SOHO（公寓）云SOHO居住空间万科云城一一九立方〈写字楼〉万科云城一一售价50m产品类型后号户型撞EE高使用率梯户售价均怕荤合均

曲管理噩主植时国主髓标在是否重租提黄回报萃公里平匡C栋55而第9匡3米80部9层(5梯20户)55而(83月)1.5月/而1.5万/ßP(t坯}6.5元/m12015.

12主i不帘涯租重主55而2-854.5米150%2-7匡(5j

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116月)主坯:

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1.8月/ßP2.0-2.1月/ßP(主精装)精装击噩噩

6草{自每3.7%/年圭黯童自L，月返fll3100

-3400元/月，具体57而7、8匡57阳2(91-

97JJ)1.6-1.7月//m11.6-

1.1JJ//lIfI(毛垣)毛i不需逅租写字楼写字楼A

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22户130m1(234)))1.8万元/_11.8万元/ßP{毛垣)毛坯商捕商i自50-

60川2151(135万)2.7万元/

_12.1JJ元/1萨{毛垣}毛i平二期：万科米酷C4栋已有客户商议购买整栋C2栋已卖完C1栋在售C3栋在售C5栋在售建筑信息产权年限40年占地面积12万㎡建筑面积47万㎡户型平层复式13—35㎡，1层底商，C1栋（12层）、C2栋（12层）LOFT，C3（17层）、C5（18层）平层装修情况精装修楼层状况1、平层公寓：13㎡/18㎡/25㎡；2、LOFT：25㎡、35㎡总户数5584户代理商广州市合富置业房地产有限公司物业信息容积率3.9绿化率35%物业公司广州万科物业有限公司停车位1249个，加上还未确定是租是售，总共二千多二期:万科米酷二期期2万科科米米酷酷二期期：：万万科科米米酷25㎡复复式25㎡复复式二期：：万科科米酷35㎡复式35㎡复式万科米米醋一一一售售价13m13m18m18m25m25m13m13m25m25m25m25m类型房号户型楼层层高使用率梯户售价均价综合均价管理费交锻时间交锻标准是否逅租投资回报事平EC3栋13m217匡2.9米75%3梯50户2(21万)2(1.62万1m2

)1.7万Ilf萨(精装}4.5元1m22017.03精装13耐不带返fH

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、51.4%1年18m22(31万)2(1.72万1m2)25m22(42万)2(1.68万1m2)E营运黯5年

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09万1m2)不带返租万科云云城米米酷一一一售售价25m25m项目类型房号户型楼层层高使用率锦户售价均价综合均价管理费交楼时间交楼标准是否返租投资回报率二期平EC3栋13m217层2.9米75%3梯50户13m2(21万〉13m2(1.62万1m2)1.7万1m"〈

丰富装〉4.5元/时2017.03精装13耐不带返租，18州、

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i苦1.4%1年18m218m2(31万〉18m2(1.72万1m2)25m22(42万〉2(1.68万1m2)运Hrn竿

，67π1m气例如18m2(18m与67元=1206元/月)

，6层以上不带返1.11.

;C5栋13m218层7梯100户13m2(21万〉13m2(1.62万1m2)2017.0618m225m2(42万〉25m2(1.68万1m2)复式Cl栋25m212层4.5米120%3梯35户25m2(53万〉25m2(2.12万1m2)2.1-2.

2万1m"(精装〉5.5元1m22017.11不带返租35m235m2(73万〉35m2(2.09万1m2)不带返租一期平层C栋55m2第9层3米80%9层(6梯20户)55时

(83万〉1.5万1m21.5万1m"(毛坯}6.5元1m22015.12毛经不带返租复式55m22-8层4.5米150%2-7层(6梯46户〉8(6梯30户〉55m2

(114-116万，台装修〉毛坯1.8万1m2精装费另算，一房一厅2500元/时，二房一厅2900元1m2毛坯:

1.8万1m"2.0-2.1万1m"〈含精装〉精装手苦返

E目6圭E

〈臼，3.

7%1年安徽酒店2_每月返租3100-3400元/月，真体看朝向

(56-62开:/m2)57m27

、B层57m2

(91-97万，毛坯〉1.6-1.7万IIm21.6-1.7万1m"〈毛坯}毛坯不带返租写字楼A

、B栋D栋(万科自持办公〉130-400m29层4.5米6梯22户130m2(234万〉1.8万元1m21.8万元1m"〈毛坯〉毛坯目录产品分分析产品亮亮点产品劣劣势123456基本概概况产品类类型借鉴建建议万科云云城米米酷一一一户户型分分析项目类型后号售价综合均价价量资分析《性价比毒、、目前前售卖卖辈辈势》》售卖情情况13m'(21月)2、131Ii':面1旦有点Jj、，床只只能用用佛缩缩型的，，如果果将庶庶全部部打开，j茸道不怎怎么污傻，，洗手i司对着床，不宫是从投资资迈是自f主都不不建议议此户户型;?、181Ii'.面积运运中，一人或两人人部司司以入住住，目前是是最好好卖的的户型型，租租租租金也适适中，，适合合小白领，，投资资或自f主首C3栋18m'(31月)平层25耐(42月)1.1万/，.，f籍辈革》i革;L/)6月份开盘盘，半牢时i司销售13m'(21月)3、251Ii':只比18m'多出一个沙发位位近=平套，面狈小、总价C5栋室，集712月，金日购买买25m'平层公嚣，低、小户户型是最最受欢迎迎二细不如购买买25m'的复式公公事，毕毕竟复王克离两层，总总价53万。的，斋一套户一次性买750套18丽的s头不返租租类型的一般都是自住。25m'(42月)，、25tP:亩粮运中中，街两层，，一房一25而(53月)厅，总价才53万，无论是是自住还还是投资资比平层25m'较有投资资价值。。(../)2、3511i':面秧比较大，f旦使用率率很品，两层加起起来面积积近70币，总价73万，不需需租，，目筒此此类型大大部份窑户属于自住类型，如用来投投资，不不太杏易出租，毕竟租金与一一期公事事接近(3100-3400元/月)2.1-2.2万/1Ii'〈籍毫在}复式C1栋35m'(73月)平层55m'(83月)1.5万/，.，，{毛坯}E窑芫〈一期收楼时i司旱，1恢溢也较较旱能看到，f里面积较大大，总价也较较王军110元，不需阳鱼鱼，殷商商窗只能能开一点点，居住舒适适'1生差一点;前6萃每周盖盖章程租租会虽亘.fB6圭E后能否Et且和存在在一毛坯:1.8万/，.，，2.0-2.1万/1Ii'〈含精毫毫在〉55m'(114-116月)精装修C栋主自蕴蕴涵盐，除非合合租或员工富鑫)基本霉事事喜复式12月15日，销售员告告知一期复式公惠〈毛坯)最后推出出15套570户，不手手音返租，销售员应眼太太多窑户想要不不需返租租的复王克公薯，自用。一翔57耐(91-97万〉毛还1.6-1.1万IIrPt毛坯}"9fT究"是广州市场上上唯一的日米层品销售员透露露，上级要求对对创新办公公户品，将2..Iii到到E米匡革的EA、E栋写字楼D栋〈污科自持ðJ、、公〉1.8万元/rP《毛坯》主益主诵.jiJ'*湿盖率匡品主匡凶空外口径写字楼只卖不不租，130m'(234万〉且L目前头写写字楼的的客户都都是自己办公公人认为年年底开发商要回扰本身写字楼是有租的。。个用，极少拿来投炎，，最少面面积的也也卖到234污，投烫金额额高资金，加加快去化化。目录产品分析产品亮点产品劣势123456基本概况产品类型借鉴建议项目亮点•万科米公公寓“短小精悍悍”小公寓的的居住面面积打造造出卧室室、客厅厅、厨房和卫卫生间样样样俱全全的居室室生活体体验。设计前沿项目亮点•对于收入入不高或或创业初初期的青青年人来来讲，只只需花住住宅一半半的价格就可以实实现住房房梦；可可将很多多年轻人人从租房房生活中中解脱出出来，逃离城中村村。小公寓低总价项目亮点•“飘浮的地地平线”概念：将将产品的的顶层全全部打通通，在屋屋顶形成成一个环形商商务休闲闲空间，，包括屋屋顶花园园、慢跑跑道、开开心农场场、露天电影，甚甚至可以以在屋顶顶办聚会会PARTY，提供给给所有业业主免费费使用。飘浮的地地平线项目亮点•地块周边边的交通通便利，，临广园园快速路路、沈海海高速、、华南快快速，21号地铁在在建项目目东南边边设智慧慧城站离离项目约约8分钟步行行距离；广佛城际际快轨2020年正式运运营。交通条件项目亮点智慧园核心区•万科云城城位于天天河城智智慧城核核心区，，定位于于高新产产业基地地，政府在3年内投资资近750亿完善核核心区配配套建设设，大约约有1500余家企业3年内进驻驻。重点点发展物物联网、、云计算算、电子子商务、、信息服服务等智慧产产业。项目亮点信息透明•该项目已已将红线线内不利利因素和和红线外外不利因因素已标标明。目录产品分析产品亮点产品劣势123456基本概况产品类型借鉴建议产品劣势•一期公寓寓邻近黄黄博凌塘塘城中村村，环境境、治安安较差；一期邻近城中村产品劣势•商业用水水、电、、管理费费都比住住宅类高高出许多多；水电管理费高产品劣势•每层住户户太多，，电梯太太少；户数太多目录产品分析产品亮点产品劣势123456基本概况产品类型借鉴建议借鉴建议•万科项目目案名比比较出彩彩，云城城（科技技、大数数据）、、米酷（（年轻、时尚、动动感、精精巧），，整体上上口，对对青年较较有吸引引力；一一个好的案名对项项目销售售至关重重要；项目案名九立方AB九立方C云平方D云SOHO借鉴建议•单身群体或或创业初期期的事业青青年，定位位精准，与与案名贴切切；精确的定位便于于找出客户户群体；产品定位借鉴建议•平层18㎡，复式25㎡；面积小、、总价低，，无论是自自住还是投投资，都相对容易易入手；假假设华南城城项目售价价较有竞争争力，可考考虑平层25㎡，复式35㎡；户型设计借鉴建议•万科项目售售价是售价价，返租是是返租，两两者独立分分开，每月月单独给予返租的模模式较好，，且不是所所有类型都都返租；返租形式借鉴建议•万科项目整整体委托白白天鹅酒店店承租，返返租到期如如有后续风风险，转移到第三方方白天鹅酒酒店，万科科自身风险险已规避；规避返租风险借鉴建议•万科项目样样板房设计计前卫、大大胆、空间间利用较好好；样板先行借鉴建议•万科项目比比较会讲“故事”，如，飘浮的地平平线、机器人咖啡啡厅、九立方－广州市场场唯一9米层高创新新写字楼等等等，都比比较有噱头头、有故事；会讲故事九立方：可可将2层4.5米层高的的写字楼打打通，可以以实现标标准层高的的3层空间间万科峯境考考察报告编制：运营营管理部时间：2016年10月项目区位万科峯境项项目位于白云新新城板块，，位于白云万达广场旁，规划A1-A10、B1-B3共13栋小高层层、高层洋洋房。万科峯境距距白云山仅一路之隔隔，可从云云溪生态公园直接接入山游览，是是城央不可可多得的绿色生态态住宅。万科峯境的的园林具有丰富富的层次，，除了地面花园、在商商业屋面露台、、高层屋面面露台都有树木花草覆覆盖，并在建筑筑的每四层层设置了观山平台台。地铁：2号线飞翔公公园站、白白云公园站站。地铁12号线柯柯子岭站（（规划中））。从整体规划划到细节的设计计，万科“让建筑赞美生命”的理念始终融入入其中，使使建筑与人和自然有机机融合，建造出出一个生态态、健康、舒舒适适、、高高档档的的品品质质社社区区。。万科科峯峯境建筑信息产权年限70年（住宅用地）占地面积2.4万㎡建筑面积9.4万㎡户型主推户型77-135㎡二至四房（层高2.8米）装修情况精装修楼层状况万科峯境共15栋楼：1、A1-A10为17层设计商业住宅楼；2、B1-B3为7层设计住宅楼；3、C3、C4为商铺；总户数796户代理商广州经纬房地产谘询有限公司物业信息容积率3.9绿化率30%物业公司广州万科物业有限公司停车位938个产晶晶类类型型类型房号户型楼层几梯几户层高均价管理费章地时间开盘时间交楼时间交楼标准高层A1

-

A10栋主推户型77-135m2二至四房17层A4、

A7栋3梯7户其余2梯4户2.

8米3.0-

3.6万1m2

左右4.98元/m22013年初2013.10A1

-

A5栋

、A7栋2016.06

，其余2016.

11交楼精装小高层B

1-B3栋6层l梯4户2.9-

3