物业管理法律法规培训课件

物业管理法律法规培训课件1物业管理法律法规培训课件2三字经人之初性本善性相近习相远苟不教性乃迁

……谢谢三字经人之初3物业管理法律法规培训主讲：黄笃敏物业管理法律法规培训主讲：黄笃敏4几个观念法律比利益更重要经营比法律更重要道德比经营更重要几个观念法律比利益更重要5第一讲法律基础知识第一讲法律基础知识6法是什么？法是一种规则法是一门科学法是一类文明法是什么？法是一种规则7法的体系宪法实体法程序法国际法法的体系宪法8法的渊源法律行政法规地方性法规部门规章、地方规章司法解释特别行政区法律法的渊源法律9物业管理中的常用法律规范物业管理条例民法通则及司法解释物权法合同法城市房地产管理法城市规划法价格法住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法物业管理企业资质管理办法等部门规章民事诉讼法仲裁法行政诉讼法等等等等

物业管理中的常用法律规范物业管理条例住宅共用部位共用设施设备10民法基础制度基本原则平等原则自愿原则公平原则诚实信用原则不得滥用权利原则民法基础制度基本原则11民法基础制度民事法律关系民事主体自然人法人合伙等其他组织民法基础制度民事法律关系12民法基础制度代理制度法定代理指定代理委托代理另：无权代理，表见代理民法基础制度代理制度13民法基础制度诉讼时效权利人超过法定期间丧失胜诉权诉讼时效期间法律后果民法基础制度诉讼时效14民法基础制度物权制度所有权用益物权担保物权共有权物权登记相邻关系地役权建筑物区分所有民法基础制度物权制度物权登记15民法基础制度债权制度合同之债侵权之债无因管理之债不当得利之债其他债民法基础制度债权制度16民法基础制度民事责任归责原则：过错责任过错推定责任无过错责任公平责任责任方式：恢复原状返还财产排除妨碍停止侵害消除影响赔礼道歉违约金赔偿损失等等民法基础制度民事责任责任方式：17第二讲

物业管理条例第二讲物业管理条例18几个基本概念物业

已经建成并投入使用的房屋及配套的设施设备和相关场地。

几个基本概念物业19几个基本概念物业管理

业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

几个基本概念物业管理20几个基本概念业主及物业使用人业主是房屋所有权人；物业使用人是物业承租人和其他实际使用物业的人。几个基本概念业主及物业使用人21几个基本概念业主委员会

经业主大会选举产生，代表和维护全体业主合法权益的自治组织。司法实践一般认为，其属于享有独立诉讼主体资格的非法人组织，其需要向当地房地产主管部门备案，接受该部门的监督、指导和管理。几个基本概念业主委员会22几个基本概念物业管理企业

依照法定程序成立并具备相应资质、从事物业管理服务的企业。（《物业管理企业资质管理试行办法》）

几个基本概念物业管理企业23几个基本概念业主公约和业主临时公约

业主公约是业主共同订立，对全体业主具有拘束力的有关使用、维护物业及其管理等方面的协议，是全体业主应该遵守的物业管理规章制度；业主临时公约是建设单位在销售物业前制定的有关物业使用、维护、管理等规定。

几个基本概念业主公约和业主临时公约24物业管理的基本原则所有权与经营权分离原则公平竞争原则业主至上原则统一管理原则经济合理原则依法管理原则物业管理的基本原则所有权与经营权分离原则25业主大会制度业主大会业主委员会物业管理公司业主大会制度业主大会业主委员会物业管理公司26业主大会制度业主房屋所有权证书房屋共有权证书待领房产证的购房人自然人、法人或者其他组织业主大会制度业主27业主大会制度业主的权利：享受服务权建议权—临时会议，业主公约，议事规则投票权选举权与被选举权监督权—针对物业管理的其他主体或财产其他权利业主大会制度业主的权利：28业主大会制度业主的义务遵守物业管理规则、制度交纳资金或费用其他义务业主大会制度业主的义务29业主大会制度业主大会业主大会由全体业主组成一个物业管理区域一个业主大会也可以不组建业主大会业主大会制度业主大会30业主大会制度首次业主大会筹备成立：通过《业主大会议事规则》《业主公约》，选举业委会委员投票权：以建筑面积或套数确定业主大会制度首次业主大会31业主大会制度业主大会职责对重要事项进行决策活动规则定期会议与临时会议业主代理人和业主代表人表决效力业主大会制度业主大会职责32业主大会制度业主委员会业主大会的执行机构业主大会的常设机构职责：召集业主大会；签订物业服务合同；业主与物业公司的桥梁；监督公约的实施；业主大会赋予的其他职责备案制度：选举产生日起30日内备案登记业主委员会会议：定期会议；临时会议活动限制：不得进行与物业管理无关的活动业主大会制度业主委员会33业主公约制度物业管理区域内全体业主建立的共同契约主要内容法律效力：效力范围遍及所有业主对物业使用人和继受人发生效力业主公约制度物业管理区域内全体业主建立的共同契约34业主公约制度业主临时公约：建设单位在出售物业之前预先拟定建设单位对业主临时公约的说明义务物业买受人对临时公约的承诺义务法律效力业主公约制度业主临时公约：35前期物业管理招投标制度鼓励建设单位通过招投标选聘物业公司住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业公司协议方式选聘：规模较小的住宅物业；投标人少于3个人；经区、县房地产行政主管部门批准前期物业管理招投标制度鼓励建设单位通过招投标选聘物业公司36物业承接查验制度建设单位→物业管理企业业主委员会→物业管理企业内容：资料移交现场验收物业承接查验制度建设单位→物业管理企业37物业管理企业资质管理制度独立法人资格市场准入（行政许可）资质等级：一、二、三级资质物业管理企业资质管理制度独立法人资格38物管从业人员职业资格制度职业素质职业资格从业资格执业资格物业管理师制度物管从业人员职业资格制度职业素质39住宅专项维修资金制度专项用于住房共用部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金商品住宅专项维修资金出售公有住宅维修资金住宅专项维修资金的使用住宅专项维修资金制度专项用于住房共用部位、公用设施设备保修期40物业管理服务服务内容物业管理区域的维修、养护与管理环境卫生和秩序特约服务管理的是物，服务的是人目的：业主和使用人的居住品质提高物业的保值和增值物业管理服务服务内容41物业管理服务物业服务标准中国物业管理协会2004年《普通住宅小区的物业管理服务等级标准（试行）》：6个服务内容3个等级服务标准物业管理服务物业服务标准42物业管理服务物业服务收费原则：合理；公开；质价相符管理：政府指导与市场调节形式：包干制；佣金制（支出＋报酬）2003年发改委、建设部《物业服务收费管理办法》＋物业管理服务物业服务收费＋43物业管理服务物业服务费的缴纳非业主使用人：业主的连带责任未交付房屋的交费主体：建设单位不得以违法措施胁迫交费代收费用的法律问题物业管理服务物业服务费的缴纳44物业管理服务物业服务合同无名合同要式合同诺成性合同履行中的抗辩权问题合同力求内容详尽、表述精确物业管理服务物业服务合同45物业管理服务前期物业服务合同订立主体格式合同（对于业主来说）时效物业承接查验内容物业管理服务前期物业服务合同46物业管理服务物业管理企业的合同义务和责任义务：维护物业管理区域秩序——告知；制止；报告物业管理区域的安全防范协助——应急措施；及时报告；协助救助未尽上述义务，可能产生法律责任物业管理服务物业管理企业的合同义务和责任47物业管理服务物业使用与维护1、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变；2、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘；3、公共事业单位应当履行管线和设施设备的维修养护责任；物业管理服务物业使用与维护48物业管理服务物业使用与维护4、业主装饰装修房屋应当依法规范；5、利用物业公共部位、公用设施设备应当遵守有关规定物业管理服务物业使用与维护49第三讲物业管理纠纷案例评析第三讲物业管理纠纷50纠纷类型1业主以没有参与前期物业服务合同签订为由拒绝履行合同引发的纠纷——前期物业服务合同对购房业主的约束力。纠纷类型1业主以没有参与前期物业服务合同签订为由拒绝履行合同51纠纷类型2因分担前期物业管理费用而引发的纠纷——物业交付前建设单位支付，物业交付后购房业主支付。

纠纷类型2因分担前期物业管理费用而引发的纠纷——物业交付前建52纠纷类型3物业使用人支付物业管理费而引发的纠纷——物业使用人不负物业管理费的支付义务，但是三方协议者除外。纠纷类型3物业使用人支付物业管理费而引发的纠纷——物业使用人53纠纷类型4因特定物业区域内的配套设备、公用设施及其场地使用而引发的纠纷——物业公司可以基于物业管理服务的目的使用，否则构成侵权。

纠纷类型4因特定物业区域内的配套设备、公用设施及其场地使用而54纠纷类型5业主遭受财产损失或人身伤害而引发的纠纷1、小区业主室内被盗，要求物业管理企业赔偿纠纷；2、业主在物业管理区域内遭受人身伤亡，要求物业管理企业赔偿纠纷；3、小区内存放车辆等被盗或者受到损害，要求物业管理企业赔偿纠纷。

纠纷类型5业主遭受财产损失或人身伤害而引发的纠纷55三字经人之初性本善性相近习相远苟不教性乃迁

……谢谢三字经人之初56物业管理法律法规培训课件57物业管理法律法规培训课件58三字经人之初性本善性相近习相远苟不教性乃迁

……谢谢三字经人之初59物业管理法律法规培训主讲：黄笃敏物业管理法律法规培训主讲：黄笃敏60几个观念法律比利益更重要经营比法律更重要道德比经营更重要几个观念法律比利益更重要61第一讲法律基础知识第一讲法律基础知识62法是什么？法是一种规则法是一门科学法是一类文明法是什么？法是一种规则63法的体系宪法实体法程序法国际法法的体系宪法64法的渊源法律行政法规地方性法规部门规章、地方规章司法解释特别行政区法律法的渊源法律65物业管理中的常用法律规范物业管理条例民法通则及司法解释物权法合同法城市房地产管理法城市规划法价格法住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法物业管理企业资质管理办法等部门规章民事诉讼法仲裁法行政诉讼法等等等等

物业管理中的常用法律规范物业管理条例住宅共用部位共用设施设备66民法基础制度基本原则平等原则自愿原则公平原则诚实信用原则不得滥用权利原则民法基础制度基本原则67民法基础制度民事法律关系民事主体自然人法人合伙等其他组织民法基础制度民事法律关系68民法基础制度代理制度法定代理指定代理委托代理另：无权代理，表见代理民法基础制度代理制度69民法基础制度诉讼时效权利人超过法定期间丧失胜诉权诉讼时效期间法律后果民法基础制度诉讼时效70民法基础制度物权制度所有权用益物权担保物权共有权物权登记相邻关系地役权建筑物区分所有民法基础制度物权制度物权登记71民法基础制度债权制度合同之债侵权之债无因管理之债不当得利之债其他债民法基础制度债权制度72民法基础制度民事责任归责原则：过错责任过错推定责任无过错责任公平责任责任方式：恢复原状返还财产排除妨碍停止侵害消除影响赔礼道歉违约金赔偿损失等等民法基础制度民事责任责任方式：73第二讲

物业管理条例第二讲物业管理条例74几个基本概念物业

已经建成并投入使用的房屋及配套的设施设备和相关场地。

几个基本概念物业75几个基本概念物业管理

业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

几个基本概念物业管理76几个基本概念业主及物业使用人业主是房屋所有权人；物业使用人是物业承租人和其他实际使用物业的人。几个基本概念业主及物业使用人77几个基本概念业主委员会

经业主大会选举产生，代表和维护全体业主合法权益的自治组织。司法实践一般认为，其属于享有独立诉讼主体资格的非法人组织，其需要向当地房地产主管部门备案，接受该部门的监督、指导和管理。几个基本概念业主委员会78几个基本概念物业管理企业

依照法定程序成立并具备相应资质、从事物业管理服务的企业。（《物业管理企业资质管理试行办法》）

几个基本概念物业管理企业79几个基本概念业主公约和业主临时公约

业主公约是业主共同订立，对全体业主具有拘束力的有关使用、维护物业及其管理等方面的协议，是全体业主应该遵守的物业管理规章制度；业主临时公约是建设单位在销售物业前制定的有关物业使用、维护、管理等规定。

几个基本概念业主公约和业主临时公约80物业管理的基本原则所有权与经营权分离原则公平竞争原则业主至上原则统一管理原则经济合理原则依法管理原则物业管理的基本原则所有权与经营权分离原则81业主大会制度业主大会业主委员会物业管理公司业主大会制度业主大会业主委员会物业管理公司82业主大会制度业主房屋所有权证书房屋共有权证书待领房产证的购房人自然人、法人或者其他组织业主大会制度业主83业主大会制度业主的权利：享受服务权建议权—临时会议，业主公约，议事规则投票权选举权与被选举权监督权—针对物业管理的其他主体或财产其他权利业主大会制度业主的权利：84业主大会制度业主的义务遵守物业管理规则、制度交纳资金或费用其他义务业主大会制度业主的义务85业主大会制度业主大会业主大会由全体业主组成一个物业管理区域一个业主大会也可以不组建业主大会业主大会制度业主大会86业主大会制度首次业主大会筹备成立：通过《业主大会议事规则》《业主公约》，选举业委会委员投票权：以建筑面积或套数确定业主大会制度首次业主大会87业主大会制度业主大会职责对重要事项进行决策活动规则定期会议与临时会议业主代理人和业主代表人表决效力业主大会制度业主大会职责88业主大会制度业主委员会业主大会的执行机构业主大会的常设机构职责：召集业主大会；签订物业服务合同；业主与物业公司的桥梁；监督公约的实施；业主大会赋予的其他职责备案制度：选举产生日起30日内备案登记业主委员会会议：定期会议；临时会议活动限制：不得进行与物业管理无关的活动业主大会制度业主委员会89业主公约制度物业管理区域内全体业主建立的共同契约主要内容法律效力：效力范围遍及所有业主对物业使用人和继受人发生效力业主公约制度物业管理区域内全体业主建立的共同契约90业主公约制度业主临时公约：建设单位在出售物业之前预先拟定建设单位对业主临时公约的说明义务物业买受人对临时公约的承诺义务法律效力业主公约制度业主临时公约：91前期物业管理招投标制度鼓励建设单位通过招投标选聘物业公司住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业公司协议方式选聘：规模较小的住宅物业；投标人少于3个人；经区、县房地产行政主管部门批准前期物业管理招投标制度鼓励建设单位通过招投标选聘物业公司92物业承接查验制度建设单位→物业管理企业业主委员会→物业管理企业内容：资料移交现场验收物业承接查验制度建设单位→物业管理企业93物业管理企业资质管理制度独立法人资格市场准入（行政许可）资质等级：一、二、三级资质物业管理企业资质管理制度独立法人资格94物管从业人员职业资格制度职业素质职业资格从业资格执业资格物业管理师制度物管从业人员职业资格制度职业素质95住宅专项维修资金制度专项用于住房共用部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金商品住宅专项维修资金出售公有住宅维修资金住宅专项维修资金的使用住宅专项维修资金制度专项用于住房共用部位、公用设施设备保修期96物业管理服务服务内容物业管理区域的维修、养护与管理环境卫生和秩序特约服务管理的是物，服务的是人目的：业主和使用人的居住品质提高物业的保值和增值物业管理服务服务内容97物业管理服务物业服务标准中国物业管理协会2004年《普通住宅小区的物业管理服务等级标准（试行）》：6个服务内容3个等级服务标准物业管理服务物业服务标准98物业管理服务物业服务收费原则：合理；公开；质价相符管理：政府指导与市场调节形式：包干制；佣金制（支出＋报酬）2003年发改委、建设部《物业服务收费管理办法》＋物业管理服务物业服务收费＋99物业管理服务物业服务费的缴纳非业主使用人：业主的连带责任未交付房屋的交费主体：建设单位不得以违法措施胁迫交费代收费用的法律问题物业管理服务物业服务费的缴纳100物业管理服务物业服务合同无名合同要式合同诺成性合同履行中的抗辩权问题合同力求内容详尽、表述精确物业管理服务物业服务合同101物业管理服务前期物业服务合同订立主体格式合同（对于业主来说）时效物业承接查验内容物业管理服务前期物业服务合同102物业管理服务物业管理企业的合同义务和责任义务：维护物业管理区域秩序——告知；