工程审计与投资监理

工程审计投资监理一、房地产开发项目和基本建设项目是主要的审计对象★房地产开发项目的主要特点在于经济效益的取得主要是通过销售所建楼盘实现，多数情况下，形成固定资产较少★

基本建设项目常常又被称作固定资产投资项目，主要特点在于项目有一个较长的生命周期，项目竣工投产后，形成新增生产能力，经济效益的取得主要是通过日常经营获取

★房地产开发项目与基本建设项目都属于工程建设项目，在项目管理方面有很多共同之处，使得实施审计的主要内容大体相同★基本建设项目与房地产开发项目的不同特点也使得实施审计的内容也有一定的差异，比如，房地产项目审计需要关注到项目的销售，对已清盘的项目应关注其最终取得的效益状况；而基建项目审计需要更多的关注项目竣工后交付使用资产的情况，审计关注的最终节点多为竣工投产之时，由于后续的经营期较长，很难对项目最终取得的效益状况展开评价

二、审计实施1、内部审计实务指南第1号――建设项目内部审计

2、具体审计内容

共分11部分，包括：投资立项审计、勘察设计管理审计、招投标审计、合同管理审计、工程管理审计、工程造价审计、竣工验收审计、财务管理审计、后评价审计、房地产项目销售审计以及上述项目管理各个环节的制度建设及执行情况审计

3、投资立项审计★对项目的决策程序、立项审批情况、可行性研究报告的真实性、完整性和科学性进行的审查与评价★审查决策程序；审查项目建议书及可行性研究报告是否得到政府审批；审查可行性研究报告财务评价的科学性。★了解《政府核准的投资项目目录》及各地方实施细则

★案例恶意拆项，降低决策层次，违背决策原则；厂区内扩建项目回避政府审批，建设投资存在损失的风险；实际建设内容与立项内容不一致，该调整事项未经相应决策。4、勘察设计管理审计★对项目建设过程中勘察、设计环节各项管理工作质量及绩效进行的审查和评价★审查建设用地规划许可证，及建设工程规划许可证是否齐全；审查初步设计及概算是否经过审批；审查概算是否超投资估算，设计内容是否符合可行性研究报告相应的建设内容。

★案例设计方案大幅调整造成投资规模大幅增长，对项目建设资金造成巨大压力，形成项目开发的巨大风险

5、招投标审计★对建设项目的勘察、设计、施工、施工监理等各方面的招标和工程承发包的质量及绩效进行的审查和评价★审查项目的勘察、设计、监理、施工、材料设备采购招投标及内部议标的真实性、合法性、公正性★《中华人民共和国招标投标法》、《工程建设项目施工招标投标办法》、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》、各地方相关规定、勘察设计收费标准、监理收费标准

★案例不经招标或内部议标，直接签订合同，违反相关规定；投标资格审查不严，投标人挂靠他人资质，获取中标；先开工，后招标，招标投标不具真实性；

与不具备施工资质的供货商签订包工包料的施工合同；内部议标管理薄弱，缺乏相应制度约束。6、合同管理理审计★对对项目建建设过程程中各专专项合同同内容及及各项管管理工作作质量及及绩效进进行的审审查和评评价★审查查合同的的签订及及履行情情况；审查项目目合同台台帐，检检查其是是否完整整、是否否动态反反映了合合同履行行情况，，与财务务部门的的支付台台帐相互互检验，，分析是是否存在在不合理理的支付付情况。。★案案例合同管理理缺失，，项目管管理不到到位；不按照招招投标结结果签订订合同，，违反相相关规定定；同一项目目签订阴阴阳两份份合同，，引发法法律风险险；合同管理理不严，，中标单单位转包包合同；；投资监理理不按照照合同约约定全面面履行合合同，咨咨询服务务存在““偷工减减料”的的现象。。7、工程程管理★对对建设项项目实施施过程中中的工作作进度、、施工质质量、工工程监理理和和投资监监理所进进行的审审查和评评价★审审查施工工许可证证的办理理情况；；审查进度度计划，，开竣时时间，判判断现场场进度情情况；审查建设设单位专专业配备备情况；；审查施工工监理和和投资监监理现场场工作人人员是否否到位。。★案案例在未取得得施工许许可证的的情况下下，开始始施工；；施工方与与委托代代建方为为同一家家单位，，超出常常规，造造价偏高高；项目公司司工程部部专业配配备不完完整，现现场管理理存缺陷陷；对咨询单单位管理理不严，，投资监监理现场场工作人人员与合合同约定定不相符符合，整整体素质质下降；；8、工程程造价审审计★对对建设项项目全部部成本的的真实性性、合法法性以及及造价控控制的有有效性进进行的审审查和评评价★审审查投资资估算、、设计概概算、施施工图预预算是否否齐全；；审查项目目全部投投资成本本控制目目标是否否建立；；审查竣工工结算是是否经过过造价咨咨询机构构审核；；审查项目目的实际际投资总总额是否否控制在在目标成成本之内内，是否否存在超超立项投投资、超超概算投投资的情情况。★案案例设计概算算、施工工图预算算未编制制，成本本控制目目标不明明确，导导致致项目超超立项投投资，造造价失控控；竣工结算算审核质质量不高高，部分分结算内内容与现现场情况况不符合合，存在在高估冒冒算的现现象；投资监理理提交的的竣工结结算审核核报告存存在计算算错误，，项目公公司疏于于复核，，导致多多支出结结算款。。9、竣工验验收审计计★对对已完工工建设项项目的验验收情况况、试运运行情况况进行的的检查和和评价价活动★审审查项目目竣工备备案情况况（竣工工备案证证、竣工工验收报报告、施施工监理理所做的的竣工项项目评估估报告)；检查实际际施工质质量是否否达到合合同的相相关规定定；生产项目目的试运运行情况况，对暴暴露的问问题是否否进行了了整改；；审查竣工工项目产产权登记记情况。。★案案例某项目指指定分包包工程未未验收，，项目存存在事故故隐患；；某生产项项目联动动试运行行不畅，，产品质质量问题题多，整整改不力力，项目目未组织织竣工验验收。10、财财务管理理审计★对对建设项项目资金金筹措、、资金使使用及其其账务处处理的真真实性、、合规性性进行的的监督和和评价★审审查工程程进度款款的支付付手续是是否完备备（现场场形象进进度，施施工监理理支付证证书，投投资监理理审核报报告，内内部流转转程序））；审查工程程进度款款是否存存在超付付的现象象；审查竣工工决算的的编制情情况，是是否含有有不属于于本项目目的其他他支出。。★案例进度款支支付未按按照合同同约定执执行，手手续不完完备；将未经立立项审批批的其他他建设内内容计入入竣工决决算；将其他日日常的维维护修理理支出列列入竣工工决算。。11、后后评价审审计★对对项目交交付使用用经过试试运行后后，或房房地产销销售清盘盘后有关关经济指指标和技技术指标标是否达达到预期期目标的的审查和和评价★基基于的基基础，项项目通过过竣工验验收，竣竣工决算算工作完完成★目目前，后后评价审审计做得得比较少少，关键键是竣工工决算工工作较薄薄弱，有有的基建建项目甚甚至不进进行竣工工验收，，有的房房地产开开发项目目在项目目还未销销售完毕毕，工程程结算审审价工作作还未结结束，就就进行了了后评估估工作，，造成审审计很难难对项目目展开后后评价工工作，这这需要我我们企业业在规范范相关制制度的前前提下予予以实施施★主主要方方法：与与可研相相一致，，只不过过将预测测的数据据替换为为实际数数据，做做分析比比较，得得出结论论12、房房地产销销售管理理审计★对对房地产产项目的的销售业业绩以及及销售控控制的合合理性、、有效性性进行审审计和评评价★审审查销售售定价及及内部审审批；审查销售售折扣政政策的制制定及实实施；核实销售售业绩；；审查营销销费用支支出的真真实性、、合理性性★案案例超越折扣政政策实施销销售；超越销售底底价实施销销售；13、项目目管理内控控审计★对对项目管理理各个环节节制度建设设的健全性性及执行的的有效性进进行审查及及评价★审查查项目管理理制度建设设是否涵盖盖了所有的的业务流程程；审查项目管管理制度与与上级单位位的相关制制度是否相相违背；审查项目管管理制度的的执行情况况。★案例例支付进度款款之前，未未对现场实实际进度进进行有效计计量，不符符合内控制制度相关规规定；签证审批流流程，不符符合制度规规定。14、除项项目管理之之外，其他他需要关注注的事项★如发发生项目的的收购或转转让的情况况，审查该该等事项的的决策是否否完备、程程序是否合合规、交易易价格是否否合理★审查查大额资金金运作情况况，包括是是否存在为为施工企业业垫资，或或者虚拟工工程支出，，将资金挪挪作他用的的情况★对于于合资项目目，关注其其他股东出出资是否到到位，建设设资金是否否按配比投投入，对于于银行贷款款是否按照照同比例提提供担保15、一些些个人体会会★全面面审计，跟跟踪审计，，专项审计计相结合★重视视方案制定定，明确审审计目标和和审计重点点★审计计过程中应应与被审计计单位多交交流★重视视审计底稿稿编制质量量，做到事事实清楚，，观点明确确，结论可可靠★不惧惧怕与经营营管理者的的观点碰撞撞，保持审审计的独立立性和客观观性，体现现审计的价价值★在揭揭示问题的的同时，多多提建议，，降低审计计风险三、投资监监理★《工程造造价咨询企企业管理办办法》造价咨询单单位资质分分甲级、乙乙级（包括括暂定乙级级），资质质有效期三三年，甲（（乙）级标标准：专职职从事工程程造价专业业工作的人人员不少于于20人（（12），，其中，具具有工程或或者工程经经济类中级级以上专业业技术职称称的人员不不少于16人（8））；取得造造价工程师师注册证书书的人员不不少于10人（6）），其他人人员具有从从事工程造造价专业工工作的经历历，企业注注册资本不不少于人民民币100万元（50）企业业；近3年年工程造价价咨询营业业收入累计计不低于人人民币500（50）万元；；工程造价咨咨询企业从从事工程造造价咨询活活动不受行行政区域限限制，甲级级工程造价价咨询企业业可以从事事各类建设设项目的工工程造价咨咨询业务，，乙级工程程造价咨询询企业可以以从事工程程造价5000万元元人民币以以下的各类类建设项目目的工程造造价咨询业业务；第二十二条条工程造造价咨询企企业从事工工程造价咨咨询业务，，应当按照照有关规定定的要求出出具工程造造价成果文文件，工程程造价成果果文件应当当由工程造造价咨询企企业加盖有有企业名称称、资质等等级及证书书编号的执执业印章，，并由执行行咨询业务务的注册造造价工程师师签字、加加盖执业印印章。★《工程程建设项目目招标代理理机构资格格认定办法法》工程建设项项目招标代代理是指对对工程的勘勘察、设计计、施工、、监理以及及与工程建建设有关的的重要设备备（进口机机电设备除除外）、材材料采购招招标的代理理。注：进口设设备国际招招标代理（（商务部））工程招标代代理机构资资格分为甲甲、乙（含含暂定资格格）两级，，资质有效效期三年，，甲（乙））级标准：：具有工程程建设类执执业注册资资格或者中中级以上专专业技术职职称的专职职人员不少少于20（（10）人人，其中具具有造价工工程师执业业资格人员员不少于2人，企业业注册资本本不少于人人民币100万元（（50）企企业；近3年内代理理中标金额额3000（1000）万元元以上的工工程不少于于10个，，或者代理理招标的工工程累计中中标金额在在8（3））亿元以上上；招标代理企企业从事招招标代理活活动不受行行政区域限限制，乙级级工程招标标代理机构构只能承担担工程投资资额（不含含征地费、、大市政配配套费与拆拆迁补偿费费）3000万元以以下的工程程招标代理理业务；；2、投资监监理的收费费标准及服服务内容★投资监监理的收费费标准各地都有相相关的标准准，如选择择上海本地地的投资监监理单位，，可参照上上海标准，，即《上海海市建设工工程造价服服务和工程程招标代理理服务收费费标准》实实施；收费计算按按照累进制制分档计算算如：某编制制工程量清清单的建安安工程造价价为3000万元，，计算编制制工程量清清单收费额额如下：100万元元×0.37%=0.37万万元（500-100））万元×0.35%=1.40万元（1000-500）万元××0.33%=1.65万元元（3000-1000）万元元×0.29%=5.80万万元合计收费=0.37+1.40+1.65+5.80=9.22万元★服务内容编制项目投投资估算、、编制设计计概算、编编制工程建建安造价、、勘察招标标代理、设设计招标代代理、施工工招标代理理、施工监监理招标代代理、施工工全过程造造价控制、、工程造价价审核、钢钢筋及预埋埋件计算；；应根据项目目的实际需需要选择相相关服务内内容，并在在招标文件件中明确相相关技术要要求，技术术要求可参参照上海市市建交委批批准的《建建设工程造造价咨询规规范》的相相关内容。。3、投资监监理内部招招标★资格格预审主要审核内内容：资质质条件+类类似项目经经验，具体操作：：可要求对对方提供服服务建议书书，内部招招标小组评评议；★招标标文件必须须明确招投投标日程、、对投标文文件的要求求、具体咨咨询服务技技术要求、、报价原则则、评标原原则及合同同条件；★评标办法一般采用综综合评分法法，即技术术标评分+商务报价价得分，取取最高高分为中标标单位；商务报价得得分可按照照比重法或或者平均报报价法计算算：比重法：某某投标人商商务报价得得分=权重重分×（最最低报价/投标报价价）平均报价法法：全体平均报报价＝∑合合格投标人人报价÷全全体合格投投标人家数数；高于平均报报价的某投投标人商务务报价得分分＝权重分分－（该投投标人报价价－平均报报价）÷平平均报价××100%×每百分分点扣减分分值；低于平均报报价