广州房地产市场

广州房地产市场研究宏观政策发展商动态客户特征1广州房地产市场研究宏观政策22007年国家宏观调控的思路和重点加大住房供应力度努力调控住房需求着力解决低收入家庭住房问题继续规范房地产市场秩序2007年中央宏调的核心思想改善住房供应结构、抑制房价快速增长！重点3采用双轨体系，重点完善住房保障体系全面保障两类家庭，部分解决中等收入群体，中高收入家庭市场自由调节2007年广州宏观调控的思路和重点4打击囤地和圈地，开发商资金链受到重大考验新政出台之前，开发商都是分期付款，分期取得土地权证，新政出台后开发商无法再用很少的资金进行项目滚动开发，对开发商现金流有很大的影响。发展商多个项目同时开工，面对紧缩的房贷政策，资金链严重吃紧，再加上清算土地增值税，面临巨大的资金回笼压力。国家宏观政策解读5存款准备金：07年10次上调存款准备金，目前执行14.5％的标准，创近年历史新高。房地产开发资金收紧，购房成本上升国家宏观政策解读加息：07年央行先后6次上调人民币贷款基准利率至目前的7.47％。今年以来10次上调存款准备金率6.00%7.00%8.00%9.00%10.00%11.00%12.00%13.00%14.00%15.00%2007-1-152007-2-152007-3-152007-4-152007-5-152007-6-152007-7-152007-8-152007-9-152007-10-152007-11-15年内5次加息利率的变动0123456782006-8-192006-9-192006-10-192006-11-192006-12-192007-1-192007-2-192007-3-192007-4-192007-5-192007-6-192007-7-192007-8-19一年期存款利率变动一年期贷款利率6《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》银发〔2007〕359号（2007-9-27）《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》银发〔2007〕452号（2007-12-5）申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍以借款人家庭为单位认定房贷次数已经还清贷款的仍视作第二套已利用过公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也要按照补充通知的规定来执行对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行

通过上表分析，按15000元/M2购买130M2商品房，新政实施后：首付款要多付20万，按贷款期10年计算，月供款多付1030出元，利息多付7万元。国家宏观政策解读购房门槛提高调控预期增强投资需求被挤压换房需求受抑制首付——增加利息——增加7广州宏观政策解读广州2007年目标：通过保障性用房、租金核减、人头补贴，年内解决5643户双特困户住房问题；廉租房、经济适用房、双限房，今年供应200-250万建筑面积满足8.46万户中低收入家庭住房需求。保障性住房体系形成对稳定房价起到了积极作用8广州宏观政策解读限价房的推出与精心布局对稳定房价起了积极作用9政府继续加大闲置用地处置力度，盘活存量土地，缓解供求矛盾07年广州市政府根据“穗七条”要求，进一步加大闲置土地收回力度，盘活再利用存量土地，增大老城区住宅用地供应量。根据广州市国土房管局2007年9月公布的调查数据，从1992年以来已依法收回闲置商住土地10.46平方公里。2007年11月6日，广州市再次收回74宗共99.6万平方米闲置土地，是广州近年最大规模的一次收地。目前正在处置的用地面积9.06平方公里的281宗涉嫌闲置土地将于今、明两年完成处置。2007年楼市回顾广州宏观政策解读10广州房地产产市场研究究发展商动态态11排名企业名称土地储备（万㎡）公司总部股票代码1碧桂园5400广东顺德2007.HK2富力地产3110广东广州2777.HK3新世界2400香港6006284雅居乐2250广东中山3383.HK5世茂房地产2063上海0813.HK6万科2050广东深圳0000027中海发展1800广东深圳6000268绿城1535浙江杭州3900.HK9合生创展1480香港0754.HK10瑞安房地产1400上海2720.HK开发商全国国土地储备备排名全国上市房房企“土地地储备”排排名前十名名全国土地储储备前十名名中有5个个总部在广广东12开发商07年广州土土地储备排排名2007年年广州土地地储备前三三甲依次为为：保利、、富力、雅雅居乐排名发展商总建面万㎡总金额(亿元)区域1保利83.2556.63白云区/番禺区2富力82.5649.22花都区/海珠区3雅居乐77.8723.42番禺区/花都区4广东中莱70.7944.75萝岗区5时代47.437.6南沙区6万科45.3022.24萝岗区/番禺区/海珠区7广东龙光28.43.92萝岗区8合生26.649.97番禺区9深圳市鸿荣源26.4721.00白云区10金地24.415.9番禺区11粤海17.868.00越秀区12奥园17.204.64番禺区13开发商广州州土地储备备情况2007年年楼市回顾顾142007年年开发商上上市及融资资情况2007年年，碧桂园园集团、元元邦地产、、合景泰富富、远洋地地产、奥园园集团、SOHO中中国、华远远地产纷纷纷在国内、、香港、境境外上市；；万科地产、、世茂房地地产、绿城城（中国））、金地集集团及保利利地产等纷纷纷通过增增发融资，，在资本市市场上获取取巨额资金金。发展商上市时间上市地点碧桂园集团2007年4月香港联交所上市广宇集团2007年4月深交所元邦地产2007年5月新加坡证券交易所上市荣盛地产2007年6月上交所合景泰富2007年7月香港联交所上市远洋地产2007年9月香港联交所上市奥园集团2007年10月香港联交所上市SOHO中国2007年10月香港联交所上市合肥城建2007年10月深交所华远地产2007年10月上交所（借壳SST幸福）2007年年中中国国部部分分上上市市地地产产集集团团一一览览公司名称近期股票增发额近期申请发债数额万科地产定向增发3.1亿股59亿元金地集团定向增发3.6亿股12亿元保利地产定向增发1.26亿股43亿元中粮地产定向增发2.85亿股12亿元碧桂园集团——预计最高可达117亿元北辰实业定向增发1.5亿股17亿元2007年年中中国国上上市市集集团团融融资资一一览览152008年年广广东东准准备备上上市市房房地地产产企企业业2008年年大大批批粤粤系系房房企企轮轮侯侯香香港港上上市市包包括括：：方方圆圆地地产产、、龙龙光光地地产产、、恒恒大大地地产产、、时时代代地地产产、、珠珠江江地产产、、珠珠光光集集团团、、昌昌盛盛集集团团、、光光大大地地产产、、宏宏宇宇集集团团、、鹏鹏润润地地产产等等更更多多房房地地产产企企业业计计划划2008年年上上市。在中国货币币政策从紧紧的大背景景下，上市市融资已成成为房地产产企业实现现长远发展展战略的关关键一步162008年年开发商———重资本本，更重客客户需求在房地产市市场大环境境发生根本本性改变，，即国家不不断打压房房地产市场场、银行银银根不断紧紧缩、消费费者观望态态度不断加加重的过程程中，发展展商必须重重视资本，，但更要关关注客户需需求。II17广州房地产产市场研究究客户特特征征18年龄特征：：以35-40岁为为主广州市场主主流潜在客客户年龄集集中在30-45岁岁之间，其其中35-40岁所所占比例最最大。广州主流置业者客户年龄区间图0%3%18%23%25%17%9%3%1%1%1%0%3%21%23%23%16%6%5%1%0%1%0%1%15%27%30%15%7%3%1%0%1%0%0%14%24%35%18%6%2%1%0%0%0%10%20%30%40%15~2020~2525~3030~3535~4040~4545~5050~5555~6060~6565以上05年下半年06年下半年07年上半年07年7-11月19家庭特征：：以三口之之家“两夫夫妇+子女女”为主“单身贵族族”、“二二人世界””、“三口口之家”依依然是市场场上的主流流置业者，，其中，三三口之家（（即“两夫夫妇+1子子女”）最最为突出，，07年下下半年占到到48%。。广州主流置业者家庭居住组合图0%21%28%39%5%6%2%17%30%35%9%7%1%20%22%43%8%6%0%19%20%48%6%7%0%10%20%30%40%50%60%其他单身两夫妇两夫妇+1子女两夫妇+父母三代同堂05年下半年06年下半年07年上半年07年7-11月20户型特征：：以3房为为主，但1房、4房房比例迅速速上升三房仍然是是主流置业业者主要产产品需求，，置业者对对一房及四四房的比例例分别上升升10％、、9％，对对两房的比比例轻微下下降6％。。广州主流置业者需求户型结构图1%12%60%19%7%1%1%21%54%19%5%1%3%25%56%13%2%0%13%19%43%22%3%1%0%10%20%30%40%50%60%70%1房2房3房4房5房6房05年下半年06年下半年07年上半年07年7-11月21面积特特征：：以150M2以下下为主主，150-250M2产品品需求求迅速速增加加2007年年下半半年150M²²以下下产品品需求求比例例为70%，但但150-250M²²产品品需求求迅速速增加加，达达到26%。广州主流置业者购买物业建筑面积（单位：㎡）0%16%50%17%10%4%4%0%29%47%14%6%1%2%2%36%50%11%2%0%0%10%32%28%16%10%1%3%0%10%20%30%40%50%60%0~5050~100100~150150~200200~250250~300300以上05年下半年06年下半年07年上半年07年7-11月22价格特征征：承受受能力持持续提升升主流置业业者的价价格承受受力集中中在10000-14000元/M²，高高达54%的比比例；总价心理承承受力集中中于200万以下产产品。广州主流置业者接受购房价格图能接受购房的价格是多少？（单价：元/㎡）0%32%38%30%0%0%0%0%1%13%36%33%11%2%0%4%0%8%43%26%16%4%1%2%