展望年房地产融资模式

展望2009年房地产融资模式

----兼论相关法律问题北京市中伦文德律师事务所陈文律师一、危机与挑战

2008年由美国次贷危机引发的美国金融海啸，对美国及全世界的金融和经济领域都造成了巨大的负面影响。同样我国的金融领域，经济领域及房地产领域也受到了相当的影响。2009年我国的房地产领域也将面临新的挑战和机遇。尽管国务院办公厅于二OO八年十二月八日颁布了《关于当前金融促进经济发展的若干意见》和在二OO八年十二月二十日又颁布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，但在新的一年里，房地产项目的融资仍然是所有发展商关心的重要话题。二、资本市场1、企业IPO房地产公司可以利用资本市场融资，境内资本市场和境外资本市场。企业在境内外资本市场IPO股权融资，要经过复杂的审批程序，并有数量的限制，严格的信息披露要求和相关资本市场的法律监管，尤其对房地产企业困难较大。进入国外资本市场难度更大，有不同的法律问题，程序问题和市场准入问题。2、发行企业债国务院办公厅《促进房地产市场健康发展的若干意见》强调要支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券。1）由证监会批准的上市公司企业债券，在证券市场发行。2）由发改委批准的企业债券，在银行间债券市场发行。万科企业（000002）于2007年至2008年发行59亿公司债券；保利房地产（集团）股份有限公司43亿元公司债获批；招商地产发债融资80亿。3、收购上市公司股权（买壳公司再进行增发）

通过收购ST或SP上市公司的股权，从而达到房地产公司上市融资的目的。企业IPO程序复杂，已排队申请IPO的企业有几百家，通过购买上市壳公司，也是可以达到上市融资的目的。2008年11月信达投资公司成功用其旗下11家房地产公司的股权置换了青鸟天桥公司的百分之五十八的股权，达到了房地产公司上市的目的。中国银监会2008年12月6号发布《商业银行并购贷款风险管理指引》，鼓励银行支持企业并购贷款业务。国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中强调对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供金融支持和相关金融服务。三、传统的间接融资

银行贷款长期以来，银行一直限制对房地产企业的开发贷款，直到二OO八年十二月二十日，国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台，其第三条第（七）款要求支持房地产开发企业合理融资需求，加大对中低价位，中小套型普通商品房建设特别是在建项目的信贷支持力度。银行贷款要求：借款人有信用担保，或请第三人信用担保。借款人提供合法有效的不动产抵押担保或股权质押及其他证券或权利质押担保，或第三人提供动产或不动产抵押担保或权利质押等担保条件。四、当前的政策障碍

1、房地产公司上市困难重重2、商业房地产项目贷款仍然受到限制3、一般房地产公司发债困难也较大4、仅两限房、经适房等政策性房地产项目贷款较为宽松五、探索新的融资模式及其法律问题

新的融资有多种模式，各房地产公司可以根据各自不同的实际情况选择适合自己的模式。1、与外国大型房地产企业合作1）联合参加房地产项目招、拍、挂程序，然后组建中外合作或合资房地产开发公司2）由国内公司首先参加房地产项目的招、拍、挂程序，然后把内资公司改组成中外合作或合资公司3）由国内公司完成招、拍、挂程序，在完成该项目的总投资25%后转让给外资房地产公司在上述三种模式中，房地产融资可以以不同形式得以完成。2、与大型商业机构合作（沃尔玛、百安居、家乐福、麦得隆、乐购、红星美凯龙和东方家园等）1）根据需要建设大型商业设施如大型超市（在各主要城市或地区）2）以量身定造的方式建设并销售3）合作参股方式，最后完成转股手续4）以长期出租方式，以分期付清租金方式完成价值转移上述4种合作模式中，房地产开发公司以不同的方式，如以租赁合同收益为担保向银行贷款，或以向承租方或购买方先行收取租金或预付款方式完成房地产融资，根据需要和具体情况制定相关法律文件。3、以项目融资方式向银行贷款 以项目本身全部权益或部分收益作为担保向银行贷款。1）将项目公司的全部股权质押给银行2）将项目土地使用权抵押给银行3）将项目的预期收益全部质押给银行4）将项目公司的所有银行帐户质押给银行5）将项目的所有保险权益转让给银行项目融资是当今国际及国内较多适用的融资模式。可以适用项目融资的项目多为商业项目，如酒店、商场、停车楼等。银行通常可以将这类商业项目和房地产开发项目分开对待，以获得不同的政策待遇。项目融资涉及许多法律问题，例如抵押、担保、质押、抵押权的实现和有关金融、税务法律问题，需要制作许多相关法律文件。4、、以以中中外外合合资资或或合合作作企企业业名名义义向向海海外外金金融融机机构构融融资资1））以以外外方方股股东东名名义义向向国国外外金金融融机机构构借借款款2））以以合合资资或或合合作作企企业业名名义义向向国国外外金金融融机机构构借借款款3））以以项项目目融融资资方方式式向向国国外外机机构构借借款款以外外方方股股东东名名义义向向外外举举债债或或以以合合资资企企业业名名义义向向外外举举债债只只需需向向外外汇汇管管理局局备备案案，，不不占占国国家家外外债债总总规规模模。。但但向向外外举举债债不不能能超超过过该该项项目目的的投投资资总总额。。与与有有经经济济实实力力的的外外国国公公司司合合作作成成立立合合资资房房地地产产公公司司是是从从海海外外融融资资的的最佳佳途途径径。。同同时时在在国国内内进进行行融融资资也也是是具具有有优优势势条条件件的的。。上述述融融资资模模式式涉涉及及到到中中外外合合资资及及中中外外合合作作的的许许多多法法律律问问题题，，同同时时也也涉涉及到到贷贷款款银银行行国国家家的的金金融融法法律律问问题题和和外外汇汇法法律律问问题题。。5、、房房地地产产公公司司与与海海外外房房地地产产基基金金合合作作1））在在中中国国申申请请成成立立中中外外合合作作的的房房地地产产基基金金2））吸吸引引海海外外房房地地产产基基金金投投入入国国内内项项目目A、、股股权权转转让让B、、项项目目转转让让C、、定定身身制制作作项项目目D、、中中外外合合作作（（固固定定收收益益分分成成））等等方方式式合合作作目前前由由于于政政策策因因素素，，只只有有极极少少数数国国内内的的房房地地产产基基金金获获得得批批准准，，尚尚没没有中中外外合合作作的的房房地地产产基基金金获获得得批批准准，，但但这这只只是是个个时时间间问问题题。。海海外外房房地地产产基金金目目前前直直接接投投资资国国内内房房地地产产项项目目有有一一定定困困难难，，但但有有些些房房地地产产基基金金已已经经以外外资资企企业业入入股股的的方方式式参参与与国国内内的的房房地地产产项项目目。。6、、与与信信托托投投资资公公司司合合作作开开展展房房地地产产信信托托业业务务房地地产产公公司司与与信信托托投投资资公公司司合合作作，，由由房房地地产产公公司司向向信信托投投资资公公司司申申请请，，由由信信托托投投资资公公司司依依据据信信托托法法并并根根据据房房地产产公公司司的的项项目目具具体体情情况况制制作作信信托托计计划划，，在在社社会会上上定定向向或或公开开发发行行单单一一或或集集合合计计划划与与信信托托受受益益凭凭证证，，将将社社会会上上的的闲闲散资资金金汇汇聚聚起起来来，，集集中中使使用用在在房房地地产产信信托托计计划划中中。。其中中要要点点是是，，根根据据信信托托计计划划：：1））信信托托计计划划购购买买人人（（信信托托受受益益凭凭证证受受益益人人））将将自自己己的的资资金金信信托托给给信信托机机构构；；2））信信托托机机构构将将某某一一项项目目的的信信托托资资金金集集合合在在一一起起设设立立独独立立帐帐户户，，使使信信托资资金金独独立立于于信信托托公公司司自自身身的的财财产产和和其其他他信信托托计计划划的的财财产产与与资资金金；；3））根根据据信信托托计计划划，，信信托托投投资资公公司司委委托托银银行行将将信信托托资资金金投投入入房房地地产产公公司的的项项目目中中；；4））房房地地产产开开发发公公司司向向信信托托投投资资公公司司提提供供担担保保，，以以股股权权质质押押或或以以项项目目土地使用用权及在在建工程程抵押及及保险权权益转让让等担保保方式；；5）信托托计划完完成后，，项目发发展商向向信托投投资公司司返还信信托资金金本金及收益；；6）信托托公司向向各信托托人返还还资金及及收益。。信托计划划又分房房地产项项目信托托计划和和房地产产公司股股权信托托计划，，前者为间间接融资资，后者者为直接接融资方方式。房地产信信托在我我国刚刚刚兴起，，现在信信托业开开始开展展土地及及开发领领域的信托托计划及及其他大大型房地地产项目目的信托托计划，，房地产产信托涉涉及到物权法、、房地产产法、土土地法、、信托法法、担保保法、保保险法等等。整个个信托计划履行行过程较较为复杂杂，需要要制作较较多法律律文件。。中国银银监会2008年12月4日颁布布《银行行业与信信托公司司业务合合作指引引》强调调银信理理财合作作和信贷资产产证券化化合作业业务，从从而为信信托公司司介入房房地产业业务提供供了巨大大的空间。。7、当地地房地产产公司与与外地房房地产公公司合作作（企业业间融资资）跨地区、、跨省市市的房地地产项目目合作，，可以实实现优势势互补，资源源整合、、节约成成本、提提高效率率。1）联合合竞拍2）先行行竞拍，，以后股股权重组组3）项目目转让4）股权权转让8、与国国外及外外地房地地产代理理机构合合作（间间接融资资新方式式）1）境外外售楼宣宣传吸引海外外侨胞及及海外投投资者购购买国内内房产，，设立吸吸引海外外个人或机构构的热线线。2）外地地售楼宣宣传吸引外地地投资者者到本地地购买房房产。需要境外外律师的的配合，，涉及到到外国的的法律。。如在国国外签约约涉及到外国国的税收收法律。。9、合作作开发医医用房地地产（与与境内外外医疗机机构合作作建联锁锁机构））房地产开开发公司司与国内内外国大大型医疗疗机构或或大型医医疗保健机构联联合开发发医用房房地产项项目。1）合资资组建项项目公司司（外方方以资金金或管理理或高级级医疗管管理队伍入入资）2）以项项目融资资3）外方方的设备备入资4）为特特定医疗疗机构建建造或以以出租形形式销售售医院设设施房地产公公司与特特定的医医疗投资资机构合合作以不不同方式式融资。。10、以以BT方方式融资资房地产公公司在项项目建设设的过程程中将项项目销售售掉，项项目公司寻找并并选择对对其所开开发建设设的项目目有兴趣趣的投资资机构，，该投资机构构按合同同约定分分期向项项目公司司支付工工程款，，至项目目验收合格后后将最后后一笔款款付清。。一般这种种项目多多为写字字楼项目目，购买买者为自自用或投投资用。这种种融资方方式对开开发公司司或购买买方均有有益处，，可以说说风险在买卖卖双方之之间分担担。采用用BT融融资方式式还需要要双方对对履约做出保证证。11、跨跨行业合合作房地产公公司与其其他行业业中的大大型投资资者合作作，例如如石油行业，通通讯行业业，航空空行业、、制造业业等。房地产公公司利用用本身在在开发领领域的优优势，吸吸引行业业外的大批资金金。资金金会向着着利润高高的行业业流动，，这时资资源的配配置会达到最最优。房地产行行业的收收益及利利润率一一直相对对其他行行业较高高，而房地产又又是一个个新兴的的行业，，所以吸吸引外行行业资金金有着极极大的潜力。。12、与与担保机机构合作作增强信信用等级级提高融融资能力力无论采取取何种方方式融资资，房地地产公司司都要尽尽最大努努力提高自己的的信用等等级，而而在短期期内提高高信用等等级的方方式便是是与担保机构构合作，，增强信信用等级级。在提高信信用等级级后，融融资的问问题会得得到妥善善解决，，同时担保机构构会要求求房地产产公司提提供相应应的反担担保措施施。13、与与保险机机构合作作保险机构构每年可可以从所所收取的的保险费费总额中中拿出百百分之五投入不不动产投投资，而而保险机机构虽不不是专业业的房地地产开发发机构，但却却有充足足的资金金。1）为保保险公司司量身定定制其投投资的不不动产项项目2）吸引引保险公公司参与与股权式式开发房房地产项项目（保保险资产产管理公司司）国务院办办公厅《《关于当当前金融融促进经经济发展展的若干干意见》鼓励励保险投投资机构构投资企企业债、、公司债债。14、与与大型企企业或机机构合作作（如中中石油、、银行、、保险司、中航航集团等等各大型型央企））1）建造造职工集集体福利利性商业业住房2）定制制写字楼楼及其他他设施。。房地产公公司及早早获取这这方面的的信息，，项目融融资问题题迎刃而而解。15、与与不动产产资产证证券化试试点银行行合作（（ABS）（Assest—Backed—Security）1）早期期介入试试点银行行的试点点项目；；2）将项项目贷款款及项目目个人住住房抵押押贷款列列入SPVSpecial—Purpose——Vehicle公公司中。。目前有关关法规刚刚出台，，实施细细则正在在制订中中，配套套的规定也在完完善，具具体试点点项目刚刚刚开始始。16、企企业债券券市场（（发改委委审批项项目）企业债券券是企业业依据国国家法律律，按照照国务院院及央行行的法规及规定定，在获获得政府府有关部部门的批批准后依依照法定定程序发发行的债券，，约定在在一定期期限内还还本付息息的债券券。企业债券券代表着着发债企企业和投投资者之之间的一一种债权权债务关系，债债券持有有人是企企业的债债权人，，企业债债券与股股票一样样，同属有价价证券，，可以自自由转让让。企业债券券分类如如下：1）短期期（1年年）、中中期（1-5年年）、长长期债券券（5年年以上））2）记名名与不记记名债券券3）信用用债券和和担保债债券4）提前前赎回债债券和不不可提前前赎回债债券5）固定定利率债债券，浮浮动利率率债券和和累进利利率债券券6）附有有选择权权的企业业债券和和无选择择权的债债券。（可转换换公司债债券，有有认股权权证的债债券）7）公募募债券和和私募债债券。国务院、、央行于于2005年5月23日颁布布《短期期融资券券管理办办法》，，企业可发行一一年期短短期融资资券，用用于企业业正常经经营，在在整个短短期融资资券发行行过程中，需需要律师师及其他他中介机机构出具具有关文文件。17、PE私募募股权投投资基金金最近两年年私募股股权投资资在我国国迅速发发展起来来，对各各类企业业在经营营发展中融融资起了了巨大的的作用，，虽然大大多数和和私募股股权投资资基金要要选择一一些在生物物科技，，新材料料和新能能源领域域里具有有发展潜潜力的企企业，但但也有一一些大型的的私募股股权投资资基金倾倾向于投投资一些些具有上上市发展展潜力的的房地产产公司。私募股权权投资基基金是在在上市之之前投入入，（preIPO）一般般投入在在二至三年后后退出。。PE投投资涉及及到律师师尽职调调查，财财务审计计，股权权调整，，工商资料料变动，，因此要要有完善善和详细细的法律律文件。。私募股权权基金既既有国外外的，也也有本土土的，更更有中外外合资或或合作的，这也也是房地地产企业业发展中中直接融融资的一一种渠道道。18、房房地产投投资信托托基金（（REITS））房地产投投资信托托基金是是以信托托方式组组成而主主要投资资于房地产项目目的集体体投资计计划，旨旨在向持持有人提提供来自自房地产产租金收入的的回报。。RealEstatesInvestmentTrusts,应该该是集合众多投投资者资资金，组组成一个个投资基基金，投投资于房房地产或或房地产相关关权益，，投资者者权益表表现为可可在证券券市场上上交易的的某种形式的的证券。。房地产投投资信托托基金的的基本要要素：1、法律律依据：：《证券券投资基基金法》》、《合合同法》》、《合合伙企业业法》和将将要出台台的的《房地地产投资资信托基基金管理理试点办办法》。。及投资者者利益保保护依据据REITS发售时时以及存存续期间间向投资资者公开披露的的包括《《基金合合同》、、《基金金发售说说明书》》、《估估值报告》、《《资产运运营情况况报告》》、《财财务报告告》等一一系列组组成文件件。2、基金金管理人人：负责责基金的的设立、、发售、、申请上上市和运运作管理理。3、资产产管理人人：资产产管理人人的管理理职能包包括：房房地产资资产管理理和运营；市场场策划和发发展，投投资和财财务管理理，提供供人力资资源和其其他保障障功能等等。4、基金金托管人人：履行行证券投投资基金金相关法法规规定定的基金金托管职职责。5、估值值机构：：对REITS房地产产资产进进行评估估，包括括对购入入，卖出物业业的估值值和持有有物业资资产的定定期估值值。6、财务务顾问：：主要负负责为基基金份额额定价和和持续督督导资产产管理机构，也也可代理理基金销销售。7、市场场顾问：：由资产产管理机机构选择择，负责责物业价价值提升升策划。。8、物业业管理机机构：由由资产管管理机构构选择，，负责非非资产经经营性物物业管理。9、律师师和会计计师：由由基金管管理机构构和资产产管理机机构联合合聘任，，履行专业业职责责。房地产产资产产类型型：主主要是是可以以产生生长期期，稳稳定适度增增长的的现金金流的的不动动产资资产都都可以以成为为REITS。。例如：：办公公楼，，酒店店、出出租公公寓、、商场场、工工业厂厂房、、游乐场场物业业、公公路、、铁路路、桥桥梁、、隧道道、港港口、、机场场等基础础设施施等。。19、、房地地产企企业融融资模模式的的