安阳城市及房地产宏观信息

安阳城市及房地产宏观信息

城市宏观2009年GDP总量1155亿，城镇固定资产投资741亿，良好的经济发展水平将保障房地产的快速发展经济水平安阳2005年以来GDP保持两位数增长数据来源：安阳市统计局安阳市2009年GDP总量1155亿，人均GDP20322元，经济发展水平位居河南省第8位2008年以来，伴随着钢铁、煤矿等行业的调整，安阳经济增长速度呈放缓趋势，部分资金脱离钢铁能源等行业二产比例62%，重工化特征明显，财富聚集在冶炼、能源及加工制造业等城市支柱产业人群手中产业结构

支柱产业：冶金建材、装备制造、煤化工、食品、纺织、电子信息、新能源

产业比重：安阳市二产比重占62%绝对工业型城市，第三产业有待发展

财富结构：安阳城市产业结构决定了其城市财富很大一部分聚集在主冶金、制造、煤化工等行业高管及其上下游产业链的私营业主，及政府部分相关利益权力公务员手中

产业人群：二产主导决定其城市人群收入结构主要为工资型收入；第三产业不够发达，说明城市中产阶层人数和力量相对薄弱城镇居民人均可支配收入14809元，城市财富差距明显，将促进商品住宅市场的产品分化财富水平收入：2009年安阳城镇居民人均可支配收入14809元，比上年增长8.6%，收入水平位居河南省前5位消费：2009年城镇居民人均消费支出9733元财富分层：高收入户人均可支配收入为24748元，其中工资性收入为13054元，经营净收入为2933元，财产性收入为1082元，转移性收入为9201元，分别是低收入组家庭的2.4倍、13.6倍、7.4倍、4.6倍，差距非常明显2009年安阳城镇居民高低收入组家庭可支配收入比较城市人口规模较小，自然增长缓慢，属内生型需求；城市化率低于40%，未来城市人口将扩容1.5倍，将刺激商品房需求城市规模现有规模：截止2009年底，安阳市区面积543.6平方公里，市区人口103万规划规模：2020年中心城区城市人口150万人，城市建设用地为149.9平方公里居住规划：中心城区内部确定12个居住片区，公共设施由文峰大道东西方向轴线，中华路和永明路南北方向轴线构成“十字型”空间布局；城市绿地系统形成“两脉、双环、线网、多园”的空间格局城市主要发展方向为向东、向南，拉大城市框架，加快城市化进程，从而有力推动房地产开发进程向南向东功能定位突出东部提升北部优化西部协调南部重工化特征明显，财富聚集在冶炼、能源及加工制造业等产业人群手中，行业整顿，大量游资进入房产市场产业结构财富水平城镇财富水平较高，贫富分化明显，将进一步加剧居住需求的高低分化，并催生豪宅的诞生城市规模经济发展GDP持续增长，但近两年伴随着钢铁等行业的调整，增速放缓，城市经济处于转型中，但长期发展看好未来几年，政府将极力推进城市化进程，人口规模将扩容1.5倍，周边县市富豪“城市化”置业构成本项目一大购买力城市小结——房地产市场研究近年商品房年度供给面积130万方左右，2010年激增至595万方；年度销售面积150万方左右，预计2011年商品房市场将面临较大的供需矛盾类别住宅用地商业用地年份商品房（万方）成交金额（万元）经适房（万方）宗数建面（万方）成交金额（万元）2008128.9249132.820.9275202009132.633730113.7234.9562272010595321386682515780179宏观市场年份完成投资（亿元）施工面积（万㎡）新开工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）销售面积（万㎡）销售金额（亿元）200726.98327.15135.02125.01148.2827.27200831.59501.02221.44135.96114.6619.59200939.13699.1296.05142.82154.5230.71No.1安阳市2008-2010年土地供给数据No.2安阳市2007-2009年商品房市场表现数据来源：安阳市建委安阳房房地产产市场场依据据城市市功能能分区区及产产业布布局，，自然然形成成五个个板块块，各各板块块市场场表现现呈现现较大大差异异板块市市场东区作作为行行政文文化新新中心心，在在各区区域中中认知知度最最高，，客户户导入入性较较强，，是安安阳房房地产产开发发的热热点及及领跑跑区域域竞争格格局板块核心价值价格水平客户来源代表项目置业特征发展空间铁西板块重工主导、综合居住区，配套成熟，生活便利2800-3200均价2900安钢、电厂等地缘性客户枫林水郡富源运动城香洲名郡第一居所刚需及刚改靠内部产业人口支撑，居住环境较差，未来发展空间受限洹北板块恒河北岸，环境较好，城市低密住宅发源地，配套一般2500-2800均价3000北关区地缘性，少量市区客户洹上名门榕树湾第二居所改善旅游与居住综合区，便利性一般，区域价值下滑中心区板块传统成熟区域，城市配套完善3500-4100均价3900市区及周边乡镇、私营业主、政府官员等新都城上东国际第一居所子女教育等商业中心，未来土地供给主要以旧城改造为主开发区板块产业新城科教集中2800-3400均价3100高校教师、地缘性产业人群华强桑堤亚纳建业森林半岛第一居所为主，靠近工作单位新兴产业新区，配套不完善，存在心理抗性东区距离城市较近，文化行政新中心，升值空间大均价4000私营业主、公务员，周边县市顶级财富人群华富世家京林中央公园德宝国际名城第一居所，改善，资产保值增值行政文化新中心，优势资源集中，区域认知度高，发展前景好，未来供给量大东区在在售及及预售售项目目呈现现地块块规模模大、、开发发周期期长的的特点点，未未来三三年，，住宅宅集中中供应应量巨巨大16万，，别墅墅、高高层及及小高高一期19.76万建业森森林半半岛恒大绿绿洲住宅35万万方义乌商商贸城城德宝国国际名名城约50万左左右，，中小小户型型为主主华富世世家紫薇壹壹号总建面面30万，，分两两期开开发福佳斯斯国际际花园园住宅总总计35万万方80万万方，，住宅宅东区区已售售2/3201120122013年及之后在售项目预售项目上城公公馆15万万，在在售聚焦区区域东区多多数项项目面面积集集中在在90-160平米米，总总价在在30-70万万之间间，中中端项项目供供给扎扎堆，，竞争争压力力较大大面积总总价4总价304050607080110100050709011013015017019021012012别墅31306京林中中央公公园紫薇壹壹号5华富世世家4恒大绿绿洲3建业森森林半半岛216华强城城230250270290901401505面积福佳斯斯国际际花园园87德宝国国际名名城782010年年全市市在售售楼盘盘63个，，单项项目月月均销销售速速度20套套/月月，年年均去去化面面积3万方方左右右；销销售速速度与与项目目核心心能力力呈正正向关关系，，京林林中央央公园园等项项目凭凭借自自身较较强产产品力力实现现了市市场热热销市场表表现住宅市市场小小结——供需关关系：：安阳房房地产产市场场为内内生型型需求求，城城市年年度销销售面面积150万方方左右右，预预计2011年商商品房房市场场将面面临较较大的的供需需矛盾盾竞争格格局：：东区在在各区区域中中认知知度最最高，，客户户导入入性较较强，，是城城市房房地产产开发发的热点及及领跑跑区域域区域聚聚焦：：东区在在售及及预售售项目目呈现现地块块规模模大、、开发发周期期长的的特点点，未未来三三年，住住宅集集中供供应量量巨大大产品供供应：：东区多数项项目面面积集集中在在90-160平米米，总总价在在30