启动策略及物业发展建议前期-大盘-产品-二三线城市课件

谨呈：湖南德坤投资置业有限公司德坤置业光阳108亩项目

启动策略及物业发展建议 2010-7-5谨呈：湖南德坤投资置业有限公司德坤置业光阳108亩项目

启动2项目整体定位市场调研阶段项目地块查勘宏观经济背景研究住宅、商业、办公市场调研专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈投资者访谈经营者访谈等2010.52010.4项目属性界定目标分析、核心问题界定市场分析客户分析案例研究整体发展战略整体定位规划建议经济评价物业发展建议及启动期策略项目整体战略与定位回顾战略解析与核心竞争力提炼启动阶段策略启动阶段的定位建筑风格、景观体系建议物业配比和户型配比建议配套建议物业整体布局建议项目工作阶段划分2010.62项目整体定位市场调研阶段项目地块查勘2010.52010.3物业发展建议原则启动区策略及定位报告框架物业发展建议体系3物业发展建议原则启动区策略及定位报告框架物业发展建议体系4区域即将升级，竞争姿态是安份的追随者？还是差异化？明晰价值与竞争——地块的资源特征，决定了本案的竞争资本；——地块与外部的关系，决定了本案的竞争地位。02VS蝴蝶谷：城市价值、核心地段；VS中铁：核心地段、综合体价值；VS华润：品牌弱势，但未来城市资源绝对占优。与外部的关系01地块的自然资源价值等级次优；商业价值最高，前期难以体现；配套价值包括区位，基于区域及商业成熟。地块的资源特征星沙大道开元路长永高速板仓路蝴蝶谷凤凰城中铁国际城黄兴大道4区域即将升级，竞争姿态是安份的追随者？还是差异化？明晰价值5本案的资源排它性集中在商业上，尽管它成熟于后期利润最大化核心价值塑造动感时尚领地高尚城市居所商务标杆杰作核心问题项目发展战略颠覆传统生活方式，塑造城市领袖打造长沙东部新城的地标性综合体工业用地的优化配置问题寻求价值的建立竞争姿态——在不可避免的红海战中，以强调繁华、时尚的都市主张来建立市场的差异性与价值感。5本案的资源排它性集中在商业上，尽管它成熟于后期利润最大化核6都市魅力+多元+活力三重发力，营造特色UVD，做星沙市场的领导者企业影响力弱强市场实现能力弱强领导者机会主义者跟随者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者—市场领跑者—游戏规则的建立者—区域影响者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值挑战者都市魅力多元活力多样化的产品组合，打造可居住一生的社区多功能组合，快捷、方便的多方位服务特色休闲娱乐业态大尺度公共开放空间都市活力中心（UVD）标志性建筑、形象中心识别系统的魅力，世界性、开放性、设计的魅力6都市魅力+多元+活力三重发力，营造特色UVD，做星沙市场的7大盘之初，一是需要向市场表明这样的价值态度，二是提升客户的心理预期，并建立市场差异性，从而赢得为价值买单的空间。是选择相互隔绝、戒备森严的生活，还是选择丰富多彩、令人怀念的、相互支持的邻里关系组成的城镇，将是由我们自己来决定的。——DPZ——在这样的价值主张下，无论是客户还是产品，都应是它的伸张者！7大盘之初，一是需要向市场表明这样的价值态度，二是提升客户的8高开低走的策略方式——高形象与精神属性的综合体起势，合理总价斩获广泛客群启动区目标：快速回转现金流+带动尚都商业销售！保持与整盘一致的形象与精神属性——城市、多元、时尚综合体立势形象高端快速走量，中端产品体系抓主流客户启动区策略低走高开8高开低走的策略方式——高形象与精神属性的综合体起势，合理总9启动区策略及定位产品策略客户策略9启动区策略及定位产品策略10启动区选择：外城先行启动，商务商业氛围造势，公寓走量回现整体开发节奏：先外而内，由外城先行启动，满足政府启动工业地块要求，而后开发内城住宅部分；其中启动区优先推进南侧公寓回现，工业地块施工节奏适度减慢，主动降低资金投入压力。建面16.1万㎡R=7.0建面17.4万㎡R=6.0Ⅲ期Ⅱ期Ⅰ期（启动区）10启动区选择：外城先行启动，商务商业氛围造势，公寓走量回现11启动区的产品面积配比开发策略：快速实现现金流目标，户型定位主要面向星沙刚需及首改需求，与市场主流相一致，更强调实用性整体户型面积体现控总价原则，对比竞争对手，在主流区间范围内稍紧凑公寓产品以稍紧凑一房房与二房产品为主户型面积区间（㎡）面积配比总面积㎡面积比套数（套）套数比商业-6500033%--写字楼-3360017%--公寓一房35-454000020%100051%公寓二房50-604000020%72737%公寓三房75-852000010%25013%合计198600100%1977100%启动区户型面积配比如下：11启动区的产品面积配比开发策略：快速实现现金流目标，户型定12启动区底铺定位，根据商业价值合理的实现性，考虑最后的配比及业态分布下沉广场核心广场裙楼街区集中卖场小广场写字楼启动区12启动区底铺定位，根据商业价值合理的实现性，考虑最后的配比13启动区策略及定位产品策略客户策略13启动区策略及定位产品策略14启动期客户策略：紧抓市场主流刚需主打客户——喜欢都市繁华，关注性价比，强调实用性与便利度的忠实爱戴者他们是产业区的中梁砥柱，事业发展蒸蒸日上；期望城市里的自我空间，讲究生活便利和环境的舒适；有一定的教育背景，爱热闹、爱尝新，喜欢贴近城市；对于新事物有天生的敏锐，认可有品牌和时尚的事物；……14启动期客户策略：紧抓市场主流刚需主打客户——喜欢都市繁华15物业发展建议原则启动区策略及定位报告框架物业发展建议体系15物业发展建议原则启动区策略及定位报告框架物业发展建议体系16物业发展建议的目的与总则16承接定位与方案解决核心问题体系构建总则定位明确了客户后，物业发展建议解决—满足客户的价值敏感点？树立整体时尚、活力、城市的综合体形象力求实现的方案目标—在利润最大化前提下，兼顾持续稳定的现金流？将所做所为放置在客户易感知，对其敏感并愿为其埋单的方面专注投入与产出的关系，不做无效果的投入于定位配合并支撑项目的整体档次、形象、客户于方案在开发利益最优化方案的深化方向上于产品商业、办公、住宅产品定位下的深化发展建议16物业发展建议的目的与总则16承接定位与方案解决核心问题体17——满足基本需求，敏感程度高优先设计；基本面苦力加分项无差异——敏感程度高的重点突出，形成差异化竞争力；——满足基本需求，改善投入大，但消费者感知度不高；——满足基本需求，改善投入大，但消费者无感知度高。户型—实用+灵活：面积紧凑适度超越的实用产品灵活的公寓空间物业发展建议的要素构成外立面——时尚+标志时尚且质感商业——时尚+多元多元复合消费理念立体垂直街一站式购物消费示范区—参与+创新生活方式体验园林——品质+参与：生态、精致设计参与性与运动感会所——时尚+健康：健康运动时尚元素17——满足基本需求，敏感程度高优先设计；基本面苦力加分项无18总则与要素下，物业发展建议体系构建实用体系标签体系体验体系物业发展建议体系确定怎么做的指导原则——解决的问题“捕捉客户的深层价值需求”基本面加分项通过规划、产品、景观、生态体系、建筑风格打造个性、时尚、综合体大盘综合体气势、商业规划、品质保证、生活方式示范区强势展示确定项目怎么做——解决的问题“抓住客户需求点如何对项目进行升级”高开——综合体开项立势，提升客户心理预期；低走——安全产品启动，不盲目冒进。启动区策略健康繁华品质中产客户需求敏感点个性18总则与要素下，物业发展建议体系构建实用体系标签体系体验体19物业发展建议体系框架目标客户价值敏感点：追求时尚、繁华，重视健康，参与性（消费者）；未来前景、好的业态规划、合理总价（投资者）关键词提炼：时尚、标签、前景、主题、规划、总价共性特征1：城市主流的消费力量共性特征2：追求时尚、繁华、活力标签体系现代时尚、领先的建筑风格复合多元的消费理念实用体系实用且健康的产品设计生态共享的城中现代园林体验体系小而精的实景展示区样板房主题化设计购物理念体验包装共性特征3：喜欢呼朋唤友，重家庭，希望被自己圈层所认可时尚、健康的会所生活投资性高的街区商业、写字楼19物业发展建议体系框架目标客户价值敏感点：追求时尚、繁华，20物业发展建议原则启动区策略及定位报告框架物业发展建议体系20物业发展建议原则启动区策略及定位报告框架物业发展建议体系21物业发展建议体系标签体系实用体系体验体系建筑外立面商业特色理念会所生活方式——旨在提升预期、加速买单，为远期提升价值21物业发展建议体系标签体系建筑外立面——旨在提升预期、加速22综合体需符合建筑风格选型的原则及一致性——现代的、雕塑级的、映衬城市繁华选型特质：视觉区隔、城市时尚、特别意象。综合体建筑立面22综合体需符合建筑风格选型的原则及一致性——现代的、雕塑级23在统一原则下，商务区建筑更强调外立面仪式感，玻璃元素体现公建意象工业地块以商务商业功能为主，并有类甲级写字楼的出现，将成为项目的印象标识。写字楼——形象标杆：通过挺拔外立面、适度成本的单银Low-E玻璃幕墙、有冲击力的造型和顶部构件等来树立高端写字楼的形象。建筑立面商务公建商业住宅、公寓挺拔外立面时尚造型23在统一原则下，商务区建筑更强调外立面仪式感，玻璃元素体现24街区可采用大胆的形态，不规则体块、多元素的应用，表达时尚主张，更直接区分星沙其他商业原则：注重时尚风格与综合体整体风格的一致与搭接；适度成本：外街多运用玻璃和金属材质，内街逐渐淡化高成本材质的使用。建筑立面商务公建商业住宅、公寓24街区可采用大胆的形态，不规则体块、多元素的应用，表达时尚25建筑风格选型的原则——现代的、雕塑级的、映衬城市商务生活的由于我们的客户是关注价值感和升值前景的投资客户；对于他们来说，外立面是区别于其它楼盘的关键；所以，世联认为，为了在一开始和周边项目建立差异形象，与“城市活力阶层”、“商务阶层”形成精神上的共识，公寓外立面应当具备以下特质：视觉冲击;时尚;创意;简洁。在单体设计方面，我们相信设计单位会有很多很好的创意，世联更多的是站在市场的角度，给出我们的原则和一些建议与综合体的整体形象一致是现代的、城市的…但是，普通的现代简约能达到这样的效果吗？建筑立面商务公建商业住宅、公寓25建筑风格选型的原则——现代的、雕塑级的、映衬城市商务生活26重点推荐——创意而现代的新荷兰建筑，在星沙市场尚未被采用

代表产品——深圳优品艺墅、武汉万科金色家园：特点：色调偏沉稳、用“盒子状”的悬挑、色块的变化等强调几何感和设计感。建筑立面商务公建商业住宅、公寓26重点推荐——创意而现代的新荷兰建筑，在星沙市场尚未被采用27荷兰建筑的细节建议1

整体色调把握的建议：荷兰建筑的常用主色调是偏沉稳的酒红色、白色和暖色调的其他颜色，沉稳中不失激情；在装饰元素上，带色块的玻璃窗、木质的装饰条是常用的。建筑立面商务公建商业住宅、公寓27荷兰建筑的细节建议1

整体色调把握的建议：建筑立面商务公28荷兰建筑的细节建议2重要元素：悬挑和体块的变化是荷兰建筑中常用的元素，只要面积不大、且在高层、超高层的运用中成大体块运用，不会造成过多的成本增加；在新的测量规范中并没有针对无围护结构的悬挑的限制。建筑立面商务公建商业住宅、公寓28荷兰建筑的细节建议2重要元素：建筑立面商务公建商业住宅、29如何将时尚兼质感的“新荷兰建筑”运用到高层中？——幸福里：坚持悬挑与色块的变化

建筑特色——跳动的格子，六本木的改良；特点：挺拔、后现代气息；运用荷兰建筑的借鉴意义：通过悬挑和色块的变化，同时细部变化坚持统一，减少零碎感。华润﹒幸福里可借鉴性：没有过多琐碎的持件，整体挺拔感、质感；色彩而体块的变化，同时追求细部变化的统一。建筑立面商务公建商业住宅、公寓29如何将时尚兼质感的“新荷兰建筑”运用到高层中？——幸福里30新荷兰建筑的中国实践——龙湖﹒春森彼岸，悬挑、色块的变化与阳台内包式处理

建筑特色——玻璃元素的大量应用；特点：立面完整感、公建气息；运用荷兰建筑的借鉴意义：玻璃及各色块的应用，阳台置于玻璃挂件后；与项目适配度仍需考虑的问题：立饰切得过于零碎，以致于影响挺拔感。龙湖﹒春森彼岸可借鉴性：阳台内包于立面之内的处理方式。建筑立面商务公建商业住宅、公寓30新荷兰建筑的中国实践——龙湖﹒春森彼岸，悬挑、色块的变化31

建筑特色——阳台和外沿空间的应用；特点：立面挺拔；运用荷兰建筑的借鉴意义：在色调变化上与幸福里有相似之处、维持一致风格，阳台和外沿空间的内包式处理能使里面更加公建化，与底部街区形象呼应。万科﹒金色家园关于公寓外立面：建议重点借鉴武汉万科金色家园的公寓立面风格可借鉴性：阳台内包于立面之内的处理方式；色彩和体块低调且统一的变化。建筑立面商务公建商业住宅、公寓31建筑特色——阳台和外沿空间的应用；万科﹒金色家园关于公32新荷兰建筑于本案的小结——挺拔感、色块和颜色不显零碎的变化、阳台空间的处理原则一：体块简洁、有质感的变化——借鉴幸福里建议：建议可采用以暖色调为主的涂料，以简洁、统一的颜色变化突出挺拔感。原则二：阳台空间的处理——借鉴金色家园建议：内包阳台，用镂空板代替玻璃元素，体现通风健康的生活方式。原则三：通过装饰体现颜色变化——借鉴春森彼岸建议：玻璃色块与阳台镂空板都作颜色变化的载体,但并不推荐过于切割的零碎感。原则四：屋顶悬挑处理要轻、要薄——借鉴幸福里建议：屋顶悬挑简约、现代化处理。建筑立面商务公建商业住宅、公寓32新荷兰建筑于本案的小结——挺拔感、色块和颜色不显零碎的变33推荐风格2：重点借鉴中信红树湾的现代主义建筑风格中信.红树湾可借鉴性：简约的现代主义风格建筑特色：竖向植架，结合水平线角飘板，与建筑外部产生丰富细腻的阴影效果，削弱高层住宅的体量感；形态多样的飘窗；采用简洁明了的深灰搭白线条色彩搭配，凸显时代感。建筑立面商务公建商业住宅、公寓33推荐风格2：重点借鉴中信红树湾的现代主义建筑风格中信.红34推荐风格2：公寓重点借鉴湘域中央公建化设计，着力体现商务氛围湘域中央可借鉴性：整体运用较大面积的镀膜玻璃；立面横向、竖向的隔断式处理手法；凹凸形态的装饰使立面具有立体感；成稳的锗石色外立面融入富含时代感的现代简约风格，碰撞出城市的气息。建筑立面商务公建商业住宅、公寓建筑特色——稳重、公建化；特点：玻璃外墙的隔断式演绎；大体量玻璃外墙通过线条隔断的表现手法，锗石色外墙既表现出商务公寓的成稳又能完美融入城市的现代化气息中。34推荐风格2：公寓重点借鉴湘域中央公建化设计，着力体现商务35物业发展建议体系标签体系实用体系体验体系建筑外立面商业特色理念会所生活方式——旨在提升预期、加速买单，为远期提升价值35物业发展建议体系标签体系建筑外立面——旨在提升预期、加速36商业概念运用——时尚、参与、生态构建活力多元购物体验，基于mall概念与特色化街区时尚！时尚就是我们的标签

，商业街的时尚韵动是核心打造的要素；在城市核心片区的生态购物理念，提供的更为舒适且流行的购物环境。参与式、体验式消费理念是我们区别于周边的核心价值，以活力休闲为主旨构建全新的价值体系；

不一样的购物体验合理的业态规划基础下，还提供的是特色化的购物体验，结合项目的本身条件，强调城市且多元的购物状态。36商业概念运用——时尚、参与、生态构建活力多元购物体验，基37打造一站式购物体验——时间消费观，那是一种极其时髦的生活方式，以前大家都呐喊着shoppingmall，现在原来大家都依赖于都市，更追求的是livingmall。这就意味着——

更为复合而时间也就变得更短，来得这里，便是来到一座步行的城！37打造一站式购物体验——时间消费观，那是一种极其时髦的生活38更体现时尚、活力、创意的立面要求——整体色彩与综合体一致，设计可更大胆独立的内街+灵活的街区=更为强烈的感受时尚购物建筑形态小品及元素标识38更体现时尚、活力、创意的立面要求——整体色彩与综合体一致39主入口处，通过新异的城市界面放大，形成聚敛效应节点，形成项目的独特“门面”城市的可辨认性，来自由背景和前景构成的城市空间的整体性；具有特征相对明显建筑风格的建筑，极度视觉冲击。时尚购物建筑形态小品及元素标识裙楼街区集中卖场写字楼39主入口处，通过新异的城市界面放大，形成聚敛效应节点，形成40参与——建筑形态元素3：扶梯或楼梯立体商业的通道元素1：廊桥形成二层商业的活动标高元素2：天桥灵活搭通各功能空间立体街区——视觉兼体验的立体购物新方式40参与——建筑形态元素3：扶梯或楼梯元素1：廊桥元素2：天41外城:城市功能（功能混合/夜生活丰富/夜间照明指数高/方便停车）内城:社区功能（私密/独立/与城市被迫隔离）关联:蜂巢。地下系统自然采光城市行为与社区行为复合的MIX空间——开放城市社区集中卖场写字楼裙楼街区41外城:城市功能（功能混合/夜生活丰富/夜间照明指数高/方42VDM=Visual+Merchandising——视觉营销，元素1：设计感十足的导视系统导示系统强调动线价值，并融入现代时尚元素；Customerwire<顾客导线>：不是客人想怎么逛而是我们想让客户怎么逛！时尚购物建筑形态小品及元素标识42VDM=Visual+Merchandising——视43有可视外观的商业包装，体现商业的生命及感染力，最终实现客户购买的a+A建议商业立面设计充分考虑广告牌位设置的需要，沿板仓路路和向阳路大量设置广告牌位。——增强商业氛围——稳定的现金收入时尚购物建筑形态小品及元素标识43有可视外观的商业包装，体现商业的生命及感染力，最终实现客44创意想像与视觉盛宴，场景体验地，也成为小型的驻留节点高密度的建筑群使人产生压迫感，设置公共艺术，能够增强城市意象，并有效地利用道路、建筑物附属设备以活力、多元化、时尚性的取向来反映结合公共空间休憩功能时尚购物建筑形态小品及元素标识44创意想像与视觉盛宴，场景体验地，也成为小型的驻留节点高密45将市政绿化带融入街区打造范围，一体化铺装增强活力气质的延伸感一体化铺装，形成区域延伸以开放的、扩大化的街区范围，增强延伸感个性化的铺装时尚购物建筑形态小品及元素标识45将市政绿化带融入街区打造范围，一体化铺装增强活力气质的延46下沉式广场节点，最好的文化休闲节点，驻留人气之余，更提供舒适的休闲场所退台及下沉空间设置绿化、园林、水系等，并在广场内举办各类活动，使游人可在逛街购物之余，感受园林绿化及参与各类活动，增强公共空间的参与性;下沉式广场尺度宜人即可，无需过分放大，建议面积2000㎡左右即可。体验式购物下沉广场多元业态活力中心裙楼街区集中卖场写字楼下沉广场46下沉式广场节点，最好的文化休闲节点，驻留人气之余，更提供47活力中心节点，将人流导入街区中央，移步换景，体验街区时尚活力的秀场利用中心广场，打造宽阔的商业空间和丰富的商业层次感，使空间产生变化和不断变换的景色和功能区，营造出让人不断有新发现的感觉。体验式购物下沉广场多元业态活力中心裙楼街区集中卖场写字楼中心广场47活力中心节点，将人流导入街区中央，移步换景，体验街区时尚48街区为表，多元业态组合为里：购物、餐饮、休闲及适量娱乐相结合，共同形成星沙活力新极白天——购物、吃饭，一站式消费，便利时尚夜晚——饭馆、茶馆、电玩、电影，精彩的夜生活从这里开始………体验式购物下沉广场多元业态活力中心48街区为表，多元业态组合为里：购物、餐饮、休闲及适量娱乐相49业态排布原则：根据业态自身的要求以及促进经营和销售的目标，因地制宜排布各种业态根据地块条件及区位价值的差异根据业态自身需求决定因素业态排布原则垂直方向上：低区（主要指1层以及地下空间）以购物为主；高层以餐饮、休闲娱乐为主——既保证人气，又能最大化促进销售水平方向上：沿板仓南路以购物、娱乐为主，最大化利用其昭示性，凸显档次和活力；工业用地塔楼底商主要排布高端餐饮、休闲为主，成为商务休闲一条街集中商业：集中商业南移至地块东南部，设置中高档百货，树立商业形象，商超设于工业用地负一层，不占有可售商业面积有利于经营和销售体验式购物下沉广场多元业态活力中心49业态排布原则：根据业态自身的要求以及促进经营和销售的目标50业态模拟集中商业及商超业态模拟：工业用地-1F：超市购物（沃尔玛）；南部卖场-1F~2F：百货购物百货购物——儿童世界百货购物——服装、鞋包百货购物——化妆品体验——业态模拟集中卖场-1F超市购物-1F商超50业态模拟集中商业及商超业态模拟：百货购物——儿童世界百货51体验——业态模拟-1F街区业态模拟：时尚购物（个性服饰、精品、玩具店等）；个性餐饮、休闲（甜品店、冷饮、冰淇淋、咖啡吧、书吧等）个性服饰精品店冷饮、冰淇淋点甜品店书吧、咖啡厅51体验——业态模拟-1F街区业态模拟：个性服饰精品店冷饮、52体验——业态模拟1F街区业态模拟：专卖购物（运动、时装专卖店）；品牌中西餐（麦当劳、肯德基、真功夫、必胜客、味千拉面等）时装专卖运动专卖品牌中西餐52体验——业态模拟1F街区业态模拟：时装专卖运动专卖品牌中53体验——业态模拟工业地块2F~3F街区业态模拟：高档餐饮（中大型餐饮主力店）；商务休闲娱乐（量贩KTV、洗浴、影城等）。美味风情尽在此！特色餐饮悠悠茶香高档餐饮国际影城国际影城商务休闲53体验——业态模拟工业地块2F~3F街区业态模拟：美味风情54亲子教育机构动漫城水疗会体验——业态模拟集中卖场外围2F街区业态模拟：休闲娱乐（动漫、亲子教育机构、水疗会、棋牌、咖啡、美容美发、健身等）；精品中式餐饮（湘菜、粤菜、川菜等精品餐饮）。精品餐饮棋牌、咖啡54亲子教育机构动漫城水疗会体验——业态模拟集中卖场外围2F55第五立面：只要是空中的空间，便可以来把商业的空中庭院在地面土地越来越少的今天，如何利用立体空间中的土地成为了我们的新课题生态购物绿色屋顶过渡空间商业广场55第五立面：只要是空中的空间，便可以来把商业的空中庭院在地56空中花园与户外公园直接相连，生态购物体验的极致：日本难波城——公园式商业mall难波公园的构思为一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，形成高出城市的自然绿洲。

形象功能写字楼、商业及娱乐设施、住宅、空中花园一期建筑面积商业40000平米办公楼80000平米公园8000平米绿地3000平米广场与通道4700平米其他31300平米合计167000平米沿着30层高塔，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连，欣赏大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。生态购物绿色屋顶过渡空间商业广场56空中花园与户外公园直接相连，生态购物体验的极致：日本难波5757与周边旧城景观的和谐过度自然景观还被用来消除高耸的、充满现代美感的Mori大厦与历史上著名的日式毛利花园之间高达15米的垂直距离和心理障碍。

注意空间设计变化丰富、充满趣味斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，采用空间向上退台的方式。形成高出城市的自然绿洲；用暖色石材模拟的自然峡谷，与大阪市区众多的灰色混凝土和瓷砖饰面的建筑形成鲜明对比，也与周边绿色盎然的植被交相呼应。

同时，又是四通八达的通道。5757与周边旧城景观的和谐过度注意空间设计变化丰富、充满趣58裙楼街区集中卖场写字楼下沉广场在市政公园向地块的延伸地带，打造广场结点；以集中绿化与绿色广场，一方面提供驻留人气的空间，一方面在入口便提供绿色舒适的购物映象。生态购物绿色屋顶过渡空间商业广场广场结点，便也是最好的生态结点，驻留人气之余，更是提供舒适的绿色购物场所58裙楼街区集中卖场写字楼下沉广场在市政公园向地块的延伸地带59生态购物绿色屋顶商业街及过渡空间商业广场可利用的生态概念空间：建筑下部或缘侧的柱廊、向外开敞的边庭；后退的入口、门廊、建筑物的凹处、挑檐及下部所构成的空间；建筑凹进或向外突出的台阶、花台、半私密的前院或休闲区。城市受欢迎的逗留区域，一般是沿建筑立方和一个空间与另一个空间的过渡区；边界区域受到青睐，是因为处于空间的边界为观察空间提供了最佳条件；街区的连廊、天桥、扶持都将成为点缀生态的节点；软性的边界是一种既非完全私密，又非完全公共的过渡区。注重过渡空间的软性打造，丰富城市界面和空间的情趣性，提供更多的逗留节点59生态购物绿色屋顶商业街及过渡空间商业广场可利用的生态概念60

室外的商业空间不仅增加营业面积，也有较好的聚集人气的效果，有利于把整个街区的商业氛围连成一体；满足人流驻足，布置适量的休闲座椅与店铺座椅；商业室内空间的延展，形成街区小广场，增强体验感，扩大交流空间，提供更多的逗留节点。街区绿化：商业依靠绿化，向户外空间自然拓展，从而使商业街空间模糊化、休闲化生态购物绿色屋顶商业街及过渡空间商业广场60室外的商业空间不仅增加营业面积，也有较好的聚集人气的效61物业发展建议体系标签体系实用体系体验体系建筑外立面商业特色理念会所生活方式——旨在提升预期、加速买单，为远期提升价值61物业发展建议体系标签体系建筑外立面——旨在提升预期、加速62符合各期客户的不同需求，制定功能互补的会所需求，体现时尚与健康两大要素

我们的客户体系城市寻求认可者；更向往成熟便利的生活；追求时尚；敢于快两步享受新。事业蒸蒸日上的奋斗者；离不开城市的繁华；向往更反应品味的品质；期待时尚的生活体验。会所于客户：时尚、健康、标签建立标志鲜明的创意感，吸引城市客户的标签；基本社区功能需求；形成城市意向、示范时尚生活方式的重要场馆。时尚“吧”泛会所主打客户——星沙主流自住需求，城市价值的忠实爱戴者会所打造原则住宅62符合各期客户的不同需求，制定功能互补的会所需求，体现时尚63以“吧”的概念打造迎合时尚需求的客户群体，表达的正是多元且时髦的生活元素时尚“吧”选址原则：结合售楼处；辐射人群：整盘客户；需求面积：1000-1500㎡；功能构成：创新体验的“吧”体系；开发时机：前期。健康吧音吧闪吧书吧时尚吧体系会所设置时尚吧泛会所住宅63以“吧”的概念打造迎合时尚需求的客户群体，表达的正是多元64提供时尚且场地不大的健康场所，类似瑜珈房、健身房、活动室等室内活动空间健身房瑜珈房选取小型室内时尚运动为主；像篮球场等可结合主题园林放于室外；考虑将政府要求的社区服务站、老年人活动站、门诊所等与会所相结合；在人气可以得到满足的前提下，采用会员制，提高尊享度。设计原则：健康时尚老年人活动室时尚吧会所健康吧书吧闪吧音乐休闲吧乒乓球室可选功能：瑜珈房、健身房、麻将室、活动室、乒乓球室等；总面积：400平米左右。64提供时尚且场地不大的健康场所，类似瑜珈房、健身房、活动室65闪吧·Flash非凡VS正常躲在蛋壳里上网和在电脑桌前上网不一样。群居VS孤独网游同伴就坐在隔壁的蛋壳里在一根网线的另一头不一样。关键词：创意、共享、交流设计感强的内饰风格+上网所处空间也可概念设计+可结合茶吧或休闲吧来做+总面积在150平米左右。65闪吧·Flash非凡VS正常关键词：创意、共享、交流66书吧·Books“读书时，我愿在每一个美好思想的面前停留，就像在每一条真理面前停留一样。”———爱默生关键词：精致、娴静、专享功能要素：时尚杂志区、小型影音室、流行书籍专区、书籍共享区；面积需求：150平米左右。66书吧·Books“读书时，我愿在每一个美好思想的面前停留67音乐休闲吧·Music“像这么一代人，都是听着谭咏麟、四大天王、迈克杰克逊的歌，那不仅仅是几首歌，那是时代的烙印。”“那些熟悉的声音，每次听到都这么让人心潮起伏。”关键词：交流、怀念、与朋友一起功能要素：点唱机、配备轻音乐的小型会客厅、试听区、音乐杂志区、吧台；面积区间：150平米左右。67音乐休闲吧·Music“像这么一代人，都是听着谭咏麟、四68结合园林及架空层的泛会所，将主要强调目标客户看重的运动功能与休憩交流空间泛会所设置项目低高休憩空间游泳池网球场足球场篮球场羽毛球场儿童娱乐场露天健身器材乒乓球项目低高休憩空间游泳池网球场足球场篮球场羽毛球场儿童娱乐场露天健身器材乒乓球使用率视项目具体情况而定投资指标维护成本68结合园林及架空层的泛会所，将主要强调目标客户看重的运动功69序列投资设置意向维护成本使用率休憩空间网球场游泳池足球场高高高高低高高高高低高低鼓励配置不配置少量配置（标准池规模）不配置羽毛球场低高高少量配置乒乓球低低高鼓励配置篮球场低低高鼓励配置儿童娱乐场低低高鼓励配置泛会所设置泛会所建议配置乒乓球、篮球、儿童娱乐场、休憩交流空间，并适当配置游泳池、羽毛球场69序列投资设置意向维护成本使用率休憩空间网球场游泳池足球场70物业发展建议体系标签体系实用体系体验体系实用且健康的产品设计商业特色理念生态共享的城中现代园林——营销的推动力，买单的基本前提70物业发展建议体系标签体系实用且健康的产品设计——营销的推71定位回顾——综合体配套之上优化的主流居家产品突破市场竞争希望成为圈子中心经常呼朋唤友，对公共空间和待客空间敏感关注私人享受对私人享受空间主卧、厨房、浴室敏感关注家人健康对户型的通风、采光等因素敏感

产品发力点强化公共空间和待客空间

私人享受空间的升级生态化的户型设计项目容积率很高，我们户型的卖点不能靠“赠送面积”来发力；我们的户型发力点必须找到和客户生活密切相关的卖点，来进行精细化的研究，才能建立持续的产品竞争力。一切源自客户——“享受型”刚需和首改是一群什么样的人？71定位回顾——综合体配套之上优化的主流居家产品突破市场竞争72高容积率的适度化解——楼栋朝东南偏转改善整体户型朝向建议采用——建筑单体可以往东南偏转一定角度，实现各户型朝向优化，减少正西、正北户型。72高容积率的适度化解——楼栋朝东南偏转改善整体户型朝向建议73户型设计价值要点——整体户型紧凑化、与市场需求吻合，适度创新，突破市场原有体系小三房：90-100中三房：110-120四房：135-145一房：35-45二房：75-85公寓产品紧凑型居家产品100平米以上产品舒适产品项目各户型设定面积各户型产品归类各产品设计原则小面积产品突出空间组合可变性，使用功能多样化在面积经济性的基础上保证功能舒适性注重舒适性，作为标杆产品体现项目档次户型设计价值要点多功能、自由变化实用性提升生活尺度扩容小户型中户型大户型二房：50-60三房：75-8573户型设计价值要点——整体户型紧凑化、与市场需求吻合，适度74项目空间控制上的舍与得——我们打动享受型刚需、首改客户的同时，面积不能失控户型区间客厅开间主卧开间第一次卧开间最小开间≤60m2（单房、一房）≥3.6m≥

3.2m————70-90（两房）≥

3.9m≥

3.6m——≥

3.0m90~110m2（三房）≥

3.9m≥

3.6m≥

3.3m≥

2.8m120~130m2（三房）≥

4.0m≥

3.6~3.9m≥

3.3~3.6m≥

2.8m为保障高层产品的基本舒适度，在开间上应当保持以下尺寸:——本指标为控制指标，在规划可以根据户型具体情况调整。在总体指标可以满足的状况下可以适度扩大可以适度缩小——选择放大客户敏感的重要空间，减弱次要空间的方式，确保整体面积不能失控。74项目空间控制上的舍与得——我们打动享受型刚需、首改客户的75基本面——基本户型格局的保证：入户玄关及生活阳台依然是标配，完整厨房空间保留入户玄关设计实用率较高赠送落地凸窗多功能房间设计公寓产品居家公寓商务公寓75基本面——基本户型格局的保证：入户玄关及生活阳台依然是标76强调主卧或客厅空间，以城市观景阳台形成多功能房设计可以作为阳光室可以作为休闲房城市景观阳台，弹性功能空间公寓产品居家公寓商务公寓76强调主卧或客厅空间，以城市观景阳台形成多功能房设计可以作77卧室和客厅之间的推拉门间隔，推开移动门就可以躺在床上看大投影！抬高地台可以避免灰尘被带进卧室，下面还有储物空间！创新畅想：不大的公寓，可以考虑更灵活可变的空间，强调是使用面积，而不是套内面积冰箱在厨房的另一侧，不必打开厨房门也可以拿饮料水果出来！公寓产品居家公寓商务公寓77卧室和客厅之间的推拉门间隔，推开移动门就可以躺在床上看大78帮助改善公寓的舒适度，更带来只有公寓的趣味体验弱化次要功能家具整合布局改善局部空间奢侈化通过压缩厨房餐厅等次要功能空间，将实用面积集中于客厅；考虑并预留收纳空间与内部家具的位置，避免零碎空间的出现；卫浴局部的合理布局，提供具有更好生活品质的空间组合模式；通过厅卧室连通等形式，形成局部奢侈型的空间，提高空间舒适度与趣味性。公寓产品居家公寓商务公寓78帮助改善公寓的舒适度，更带来只有公寓的趣味体验弱化次要功79优秀项目参考：花样年花郡43㎡一房一厅公寓产品居家公寓商务公寓38㎡一房一厅79优秀项目参考：花样年花郡43㎡一房一厅公寓产品居家公寓商80花样年花郡两房一厅公寓62㎡两房一厅52.6㎡两房一厅80花样年花郡两房一厅公寓62㎡两房一厅52.6㎡两房一厅81入户大堂体现品质与调性，建议以写字楼的大堂标准，体现高档次，设计效果仪式、稳重公寓产品居家公寓商务公寓81入户大堂体现品质与调性，建议以写字楼的大堂标准，体现高档82主题工作室，配备休息功能区，可商辅住洗漱茶水间办公区休息区我的工作室，就是我的全部，我希望伏案工作到夜深以后，不需要奔波，就能够有一个小小的空间，一张温馨的床可以让我彻底的放松……设计原则：设定休息功能区间，可商可住，增加商务公寓的额外使用价值。公寓产品居家公寓商务公寓82主题工作室，配备休息功能区，可商辅住洗漱办公区休息区我的83全无墙设计，空间自由分配SOHO空间空间自由分配室内全无墙设计，大空间内功能自由分配，居住、办公两相宜；每个小空间独立设置卫生间，以提供灵活的使用功能作为差异化卖点。公寓产品居家公寓商务公寓83全无墙设计，空间自由分配SOHO空间空间自由84可自由分割的框架式结构，可打造个性化的办公空间你的公司也可以独占一层，仿佛独占了整个世界，

拥有广阔空间，老板可以最大自由地布置他自己的办公室，

没有任何条件限制您的公司与世界最先锋取得一致设计原则：尽量灵活的分割空间，给客户更高的价值感与使用性。公寓产品居家公寓商务公寓84可自由分割的框架式结构，可打造个性化的办公空间你的公司也85各取所需的多单元空间组合方式，全面满足不同规模的办公、居住需求公寓产品居家公寓商务公寓+=平面组合：公寓办公依据使用者的需求面积多单元弹性组合，空间灵活可变85各取所需的多单元空间组合方式，全面满足不同规模的办公、居86小户型将玄关设计预留，稍大户型以入户花园取代玄关空间——整洁的客人入门空间为每个户型标配一个尺度合适的、与客厅视觉隔断的玄关空间：保障客厅空间的纯粹和整洁；高梯户产品的异型空间尽可能聚集到玄关空间。居家产品紧凑型舒适型86小户型将玄关设计预留，稍大户型以入户花园取代玄关空间——87厨房作为待客空间之一，在小户型中通过生活阳台的标配，实现厨房的紧凑整洁对于紧凑房型的合理程度，厨卫空间是否紧凑合理非常关键。标配生活阳台紧凑的厨卫空间居家产品紧凑型舒适型87厨房作为待客空间之一，在小户型中通过生活阳台的标配，实现88紧凑房型的实用性提升——强调卧室和外延空间在空间紧凑的前提下紧凑房型的设计要点：舒适三房主卧套间化，双卫设计：为增加主卧的尊贵感和实用性，一定要保障两个卫生间；卧室均设置落地凸窗作为外延空间；用阳台、露台增加客厅（或主卧的外延空间）。在空间紧凑的情况下尽量强调主卧的功能和待客空间外延空间是卧室功能提升的重要手段加大开间尺寸、增加阳台、凸窗及玄关空间是提升待客空间的重要手段优化的居家产品私人空间升级公共空间和待客空间生态化设计88紧凑房型的实用性提升——强调卧室和外延空间在空间紧凑的前89在开间允许的偏大户型，体现客厅体量感，可以多采用连厅设计产品倾向上面的选择——更多用连厅，增大紧缩面积下的客厅空间感；连厅也更受照顾学龄前儿童的三口之家喜爱；横厅直厅居家产品紧凑型舒适型89在开间允许的偏大户型，体现客厅体量感，可以多采用连厅设计90边套采用多窗采光或转角落地窗的形式，引入对流的自然风建议采用——让多窗采光成为边套产品的标配，实现小户型的健康舒适度；主卧可以配备转角落地凸窗或露台等外沿空间，增加私人空间的舒适度。居家产品紧凑型舒适型90边套采用多窗采光或转角落地窗的形式，引入对流的自然风建议91优秀项目参考：金地上塘道居家产品紧凑型舒适型91优秀项目参考：金地上塘道居家产品紧凑型舒适型92物业发展建议体系标签体系实用体系体验体系实用且健康的产品设计投资性高的写字楼、商业生态共享的城中现代园林——营销的推动力，买单的基本前提92物业发展建议体系标签体系实用且健康的产品设计——营销的推93类甲级写字楼，把握办公客户敏感点，采取形象做足、合力控制成本的开发策略形象提升包括外立面、大堂、过道、电梯间、层高等方面的改善核心设施完善包括足够的电梯数量、停车位、网络、会议设施、餐饮等，特别是电梯和停车位敏感环境改善对采光、绿化、通风等能改善办公环境的因素比较关注节约运营成本要求比较经济的单层面积设置以及合适的物业管理费高性价比涉及结构创新、环境改善、面积划分等高形象重使用、控成本智能化创新高档办公客户敏感点本案开发策略93类甲级写字楼，把握办公客户敏感点，采取形象做足、合力控制94高度：保证2.7米的净高，同时通过外立面支撑和内部的设备用房支撑起约3层的高度用作会议室或者开发商自用，既提升形象又增加项目的附加值净高（米）甲级2.7以上（含2.7米）乙级2.5米以上本项目类甲级写字楼定位建议净高：2.7米建议层高：3.7-3.8米高度测量标准写字楼核心筒支撑层（屋顶设备层）写字楼主体层楼顶搭建层统一外立面玻璃幕墙——案例：深圳荣超经贸中心通过外立面支撑在顶上搭板2-3层左右，最多可以支撑12米高，报建完以后可以搭板隔离后使用女儿墙与屋顶面交界的点为规划院判断高度的标准设备用房不算高度解决方案限制条件搭高的部分没有产权，不能销售，一般开发商得自己持有通过外立面支撑和内部的设备用房支撑起约3层的高度，作为会议室或者开发商自用办公类甲级写字楼高形象智能化重实用94高度：保证2.7米的净高，同时通过外立面支撑和内部的设备95大堂尺寸和材质：本项目大堂面积不小于300㎡，内空高度约8米，在看得见的高度上选用大理石等高级石材，其余部分可用普通石材，做足形象大堂设计原则：(1)大堂的高度和面积极大地影响着写字楼的形象档次，应避免狭小的大堂面积和较低的高度造成压抑感；(2)写字楼大堂面积一般为该栋楼体建筑面积的1/150-1/100，一般取建筑面积的下限；(3)内空高度最低不应小于5米；(4)大堂的主题性风格有利于写字楼形象和开发商的品牌打造。(5)深圳甲级写字楼的大堂面积都在1000-2000平米之间本项目建议：

面积：本项目写字楼建面约为30000㎡，按照建筑面积1/150-1/100的比例，大堂面积应该为200-300㎡之间，为了更好体现档次和形象，建议大堂面积不低于300㎡；高度：高档写字楼大堂内空高度不低于5米，本项目建议高度为8米（两层高度），做足形象；材料：在看得见的高度选用大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯；墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，可设置吊顶。类甲级写字楼高形象智能化重实用95大堂尺寸和材质：本项目大堂面积不小于300㎡，内空高度约96入口处设置外挑雨蓬，车行大堂提升客户尊贵感和舒适度在写字楼外部公共空间，配合外立面风格，设置宽敞的门厅入口，展示豪华、高档形象；入口处设置外挑雨篷，风雨无阻，倍显舒适尊贵；写字楼入口门前停车，无需过长步行距离即可进入大堂。类甲级写字楼高形象智能化重实用96入口处设置外挑雨蓬，车行大堂提升客户尊贵感和舒适度在写字97侯梯厅：参考高端写字楼侯梯厅的尺寸，建议本项目侯梯厅宽度为2.5米，净高4.5米并用吊顶装修，突出大尺度空间，体现项目形象和档次候梯厅设计原则：(1)多台并列成排布置的电梯，候梯厅深度不应小于1.5×最大轿厢的深度；(2)多台并列成排布置的群控电梯候梯厅深度不应小于2.4米；(3)多台面对面排列的群控电梯候梯厅深度不应小于相对电梯的轿厢深度之和，不大于4.5米。候梯厅装修要点：(1)空间感强，色彩简单明亮；(2)有明确的导向作用，体现主要交通动线的流动方向。目前高端写字楼的侯梯厅的宽度大多数在2.6米-3米之间；装修后净高度5米以上，用吊顶装修2.5米净高4.5米首层候梯厅挑高类甲级写字楼高形象智能化重实用97侯梯厅：参考高端写字楼侯梯厅的尺寸，建议本项目侯梯厅宽度98停车场人性化外围泊车导视，细节体现项目细致、贴心的人文服务停车场是写字楼的另一张门脸大量写字楼客户出入均通过停车场，停车位是否充足以及停车场的品质直接影响客户对项目的感知人性化导视牌告知客户目前所在位置至停车场路径同时电子显示屏显示当前泊车状况停车场重要性类甲级写字楼高形象智能化重实用98停车场人性化外围泊车导视，细节体现项目细致、贴心的人文服99电梯：按照甲级写字楼标准设置电梯数量和候梯时间，成为项目的核心卖点之一，同时引进稳定性好的合资电梯以节约成本国产的贴标电梯广州日立等品牌建议：性价比更高的国产电梯，广州日立、上海三菱等；电梯数量做足：高档写字楼客梯配比为4500㎡/个，本项目写字楼部分面积暂定为30000㎡，则需要配备客梯7部，同时配备货梯；电梯速度：(1)建议电梯分为低区和高区，各3部客梯；(2)高区速度4米/秒，低区速度2米/秒，平均等待时间不超过30秒。类甲级写字楼高形象智能化重实用99电梯：按照甲级写字楼标准设置电梯数量和候梯时间，成为项目100空调：建议选用传统中央空调，切合星沙市场与写字楼控成本的发展策略功能选择建议：（1）建议设置传统成熟的水冷中央空调：具有分户计量功能，并且更加节能的VRV系列的中央空调目前在深圳已经逐渐成为市场主流，但对于溢价有限的长沙市场，主流写字楼仍采用传统中央空调，而在星沙含中央空调的高档写字楼已经领先市场，基于本项目需采取的高形象控成本策略，配置传统中央空调是相对合理的策略；（2）配置新风系统，改善写字楼内空气质量，提高客户满意度的同时，增加了产品的附加价值。工程结构建议：与消防管道走管系统综合考虑，部分管道可以选择贯穿梁技术，尽量避免管道到对于层高的影响。空调种类制冷原理成本计量方式适用条件中央空调水冷300元/平米统一传统，价格低廉冰冷480元/平米统一节能，适用于分谷电价制的地区；费地，需冰库晚上制冷；VRV变频风冷550元/平米分户节能，分户计量溶液调湿空气处理机

水冷350元/平米统一节能40%，且可杀菌数据来源：法国兰舍空调经销商深圳区销售经理闫先生类甲级写字楼高形象智能化重实用100空调：建议选用传统中央空调，切合星沙市场与写字楼控成本101核心筒：本项目核心筒建议采用中心H型核心筒，并在垂直上采取渐缩式设计提高实用率低区标准层高区标准层中心H型核心筒：提高实用率：为提升写字楼实用率，符合国际标准的5A智能化管理，建议写字楼的公共卫生间、强弱电井、消防走道、电梯等全部归入核心筒内；高区标准层采取渐缩式设计提升产品实用率。位于平面中心，围绕其四周的使用空间可占有最佳位置，采光、视线良好、交通便捷；此类结构多采用框筒体系，整个结构平面对称，造型挺拔，是最理想的结构布置方式；核心筒距外墙一般为10－15米，标准层一般可作到1000－2500平米。中心H型核心筒类甲级写字楼高形象智能化重实用101核心筒：本项目核心筒建议采用中心H型核心筒，并在垂直上102过道：以1.6米左右的过道尺寸满足采光、形象要求，同时也避免公摊过大使得实用率低下高层写字楼过道一般要满足3人并行的宽度，约为1.5米-1.8米；建议本项目的过道宽度为1.6米左右，用明亮宽广的过道树立形象；满足消防前提下过道作为附送面积：在高区部分，若整层购买或者半层购买，在满足消防要求的前提下，过道面积作为附加赠送面积。类甲级写字楼高形象智能化重实用102过道：以1.6米左右的过道尺寸满足采光、形象要求，同时103标准层层高为3.8米，穿孔梁技术有效提升楼层净高为2.7米，提升办公的舒适性层高建议：3.7-3.8m净高建议：至少2.7m。部分管线从梁体中穿过；避免因与梁体交叉而造成的梁底再挂设管线，影响楼层净高；梁孔周边需做结构上的局部加强处理。类甲级写字楼高形象智能化重实用103标准层层高为3.8米，穿孔梁技术有效提升楼层净高为2.104空中花园：提供高附加值的赠送空间、绿色生态的办公产品设计健康写字楼，设置空中花园，通过开启的窗户及种植绿化，把自然引入高层建筑，改善办公环境，甚至作为赠送空间提高附加值；在同一侧设置，外围统一采用玻璃幕墙或格栅包装，保持高档形象。外墙统一包装休憩的公共平台可赠送纳入使用面积，提高附加值类甲级写字楼高形象智能化重实用104空中花园：提供高附加值的赠送空间、绿色生态的办公产品设105打造5A智能写字楼，选取办公自动化和通信自动化进行高标配，强化高效商务平台形象5A内容高标配OA(办公智能化)计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统等预留OA电力负荷50VA/㎡，选用网络地板，为以后的升级改造预留空间CA(通信智能化)双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字式用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统等，千兆入户，百兆到桌高端写字楼项目平均20㎡建筑面积至少有一个数据点BA(楼宇控制自动化)冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统、水电表自动抄送系统等——FA(消防智能化)防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置等；——SA(安保智能化)监视电视系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统等——打造5A智能写字楼，选取办公自动化和通信自动化进行高标配，强化高效商务平台形象；类甲级写字楼高形象智能化重实用105打造5A智能写字楼，选取办公自动化和通信自动化进行高标106简易版的网络地板既体现国际商务必备元素，同时又降低成本，保证净高，且轻松满足客户个性化需求，降低客户搬家、布线改造的更新成本标准网络地板造价高、工艺难度大；市场高档产品造价约250元/平米，建议简易版产品，同时可以节省楼地面采用地砖装修的价格建议本项目可设置为简易型，做法为架空10cm高度或地面预留10cm地槽，解决走线问题，功能与标准网络地板一样，却节省进口网络地板大量成本OA智能网络地板扣槽式网络地板便捷：所有线路都在地板内敷设，可在任何位置引出线缆并添加地面插座，对房间环境的改变，亦有优势，其本身可象积木一样重新组合，适应办公环境搬迁的需要保温隔热：起到保温隔热防尘作用，可让生活的空间干净舒适。组装灵活，防静电防火燃，后期维护成本低，可重复利用防火：网络高架地板本身材质为不燃A级材料，对火灾火患有阻止作用类甲级写字楼高形象智能化重实用106简易版的网络地板既体现国际商务必备元素，同时又降低成本107简易版网络地板具体做法做法1：螺栓固定蓝色板件，各蓝色板件间留20cm走线宽度；黑色扣板可自由灵活拆装，走线完成后上盖即可。做法2：地面浇注砼时，预留10cm高地槽用于布线；管线铺设完后将预留地槽填实。类甲级写字楼高形象智能化重实用107简易版网络地板具体做法做法1：类甲级写字楼高形象智能化108依据经营业态及商业价值提升的需要制定商业层高集中商业层高：根据商家要求，首层建议5.5m以上，上层5m以上，其中，影院部分根据影院需求，层高保证8-10m；街区建议适度挑高提升附加值：负一层和一层层高5.5m，二层层高5m。商业的价值提升影院需要预留8-10m层高一层二层5.5m5m街区层高示意108依据经营业态及商业价值提升的需要制定商业层高集中商业层109划铺分割——昭示优良的划铺面积予以偏重，整体控制单铺面积降低总价负一层临商超入口铺位与一层临广场及临主道街铺面积适度放大，建议开间在8-10米左右，进深控制在16-25米，面积100-250平米；一层内部街铺开间控制在8米以内，进深约12-20米，面积100-150平米；二三层铺位根据经营业态确定面积，标准柱距约8米，中大型餐饮约1000-2000平米，中小餐饮约500-800平米，中型KTV2000-3000平米。商业的价值提升裙楼街区集中卖场社区商业集中式主题卖场：百货卖场以6-8米为标准柱距设计；负一层及一层街铺建议开间6-8米，临主道部分进深约16-20米、面积约100-150平米，内部街铺进深控制在16米以内、面积约100平米之内（建议内部可部分划20-40平米的小铺）；二层街铺，建议开间6-8米，进深12-16米，面积控小，约50-100平米。社区型街铺排布双层，开间4-6米，进深控制在10-12米，面积控制在40-80平米。109划铺分割——昭示优良的划铺面积予以偏重，整体控制单铺面110垂直交通：垂直电梯与手扶梯为主，设置观光电梯改善上层高档餐饮娱乐交通条件4-5层：主要引进餐饮、休闲、娱乐业态，为了加强与地面的联系，除了内部的楼梯进入外，建议在1层设置门面+观光梯直达。观光直达电梯商业的价值提升集中商业以内部垂直电梯与手扶梯为主、设置观光电梯改善上层高档餐饮娱乐交通条件；街区以外挂手扶梯、楼梯方式解决垂直交通问题。110垂直交通：垂直电梯与手扶梯为主，设置观光电梯改善上层高111空中连廊联系集中商业与街区商业的价值提升全面连接：所有block街区都通过空中连廊相互连接起来；连廊材质：连廊采用玻璃和布局钢架材质，可以局部设成开放式的，增加通透感和加强与室外的联系裙楼街区集中卖场社区商业111空中连廊联系集中商业与街区商业的价值提升全面连接：所有112物业发展建议体系标签体系实用体系体验体系实用且健康的产品设计投资性高的写字楼、商业生态共享的城中现代园林——营销的推动力，买单的基本前提112物业发展建议体系标签体系实用且健康的产品设计——营销的113项目园林的作用在于，达到城市与生态的价值嫁接项目高容积率且商业大体量排布，园林尺度上将会受到局限项目本体条件城市中年轻时尚的市场定位项目形象定位项目条件、定位原则、市场需求下，园林要解决的问题。城市形象与生态市场需求的结合？区别竞争者，不同的生态体系价值？关键词：简约、精致、生态恒基凯旋门：大尺度园林+松雅湖资源凤凰城：地中海风情密集园林星沙市场主题园林时代已经到来，竞争对手凭气势磅礴型园林立足市场；我们的园林体系核心竞争力在哪？园林体系构建前提113项目园林的作用在于，达到城市与生态的价值嫁接项目高容积114园林景观体系建议的出发点：用精细化演绎简约的、精致的——城市中的生态本项目的园林设计中：如何突显区别于竞争对手的园林生态体系？哪些节点需要放大？哪些节点需要精细？如何弱化过大的商业体量对景观园林的影响？园林体系建议特色营造的关键元素重要节点把控关键词：简约、精致、生态关键词：边界、中心、过渡带114园林景观体系建议的出发点：用精细化演绎简约的、精致的—115简约开阔的现代风情园林，帮助开拓中心空间感，并依此而建大量休憩空间体现园林参与性特色的生态元素简约的生态的精致的打造关键词：空间感、现代感简约而不简单，道路、绿丛、水系、休憩平台依地形装饰；开阔的园林空间，可以在中心打造尺度放大的景观节点。115简约开阔的现代风情园林，帮助开拓中心空间感，并依此而建116表现不同于竞争对手：植被及小品，也强调设计与雕琢——每一棵植物都有看头特色的生态元素简约的生态的精致的硬质铺装与小品元素也是张显设计活跃的重要元素打造关键词：设计感、元素化植被的修剪形态经过设计；道路的硬质铺装与小品概念设计，强调现代感与时尚元素表达。植被也可以强调设计感与精致化116表现不同于竞争对手：植被及小品，也强调设计与雕琢——每117茂密的植物在园林过渡带或是节点的放大，强调生态特征，并注重植被的层次感与色彩感特色的生态元素坡地的生态——植被精致的

内城纯住宅区域可以选用少量名贵树种提升社区品质并作为营销噱头，大量使用常用植物控制园林成本。117茂密的植物在园林过渡带或是节点的放大，强调生态特征，并118水景强调可收可放，以大小不一的情景泳池贯穿，更能体现本案时尚与活力感打造关键词：时尚化、参与性景观泳池以浅水系为主；泳池底部铺设色彩鲜艳，图案张显设计感的瓷砖；与设计感强的硬质小品及植被结合，强调参与性；掩—绿化和池岸掩映；隔—亲水平台应用；破—水面很小时，可以植物或小品为岸；大泳池结合结合示范区园林打造。特色的生态元素坡地的生态——水系精致的118水景强调可收可放，以大小不一的情景泳池贯穿，更能体现本119小尺度、小空间的景观驻留节点随处可见，强调共享与时尚的元素点，可走、可留、可欣赏特色的生态元素简约的生态——驻留节点精致的打造关键词：景观性、参与性景观驻留节点应不只是观赏的，是可以参与的，搭配休憩平台；在楼宇前、广场附近多设置可交流空间。119小尺度、小空间的景观驻留节点随处可见，强调共享与时尚的120三层次景观体系：高层集中景观、架空层互动景观、住宅与商业的轴线景观小户型公寓与底商上盖住宅，街铺上盖园林公间。中心高层的架空层强化园林空间的互动和参与居家高层为主，以组团园林空间为主，打造核心集中景观；高层强调中心景观享受，主景观打造；架空层考虑以互动与参与为主题的园林空间；商业与住宅连接部转换层，做成空中花园的形式。重要节点把控边界过渡带中心120三层次景观体系：高层集中景观、架空层互动景观、住宅与商121商业和住宅连接部的转换层做成空中花园，景观向空中延伸重要节点把控边界过渡带中心商业街上盖的住宅园林以屋顶花园为特色；形成绿色纵深的景观轴。121商业和住宅连接部的转换层做成空中花园，景观向空中延伸重122集中水景、绿化和硬景划分空间——赋予高度带来中心景观享受，柔化视觉压迫感重要节点把控边界过渡带中心打造节点与原则：以情趣泳池作为放大的水面作为中心景观；楼宇前集中绿化来缓解视觉压迫感；搭配小品、亭榭与休闲设施，穿行在公园的节奏。122集中水景、绿化和硬景划分空间——赋予高度带来中心景观享123架空层更强调参与及共享空间，以休闲设施为主，同时布置集中绿化，将绿色引入门前设计原则：以休闲、共享、娱乐为原则，同时提供良好的绿色生态背景；功能空间：健体设施、公告栏、交流区、麻将桌、儿童乐园等。重要节点把控边界过渡带中心123架空层更强调参与及共享空间，以休闲设施为主，同时布置集124物业发展建议体系标签体系实用体系体验体系——未来生活场景的引领，归属感价值124物业发展建议体系标签体系——未来生活场景的引领，归属感125展示区选址：以未来价值全景展示为原则，展示区建议位于昭示性强且易于早期施工的位置展示区的作用是利用有限的空间展示100%的精华；根据工期需要，考虑在地块东北角，选择如暗红框所示作为项目的示范区，主要包括：售楼处；街区特色展示区；样板间及园林展示。集中商业开放式街区展示区住宅区125展示区选址：以未来价值全景展示为原则，展示区建议位于昭126展示区展示内容：于地块东北角设临时展示区集中展示未来商业中心+居家产品+精细园林核心展示区包含元素：活力广场；特色售楼处；临时景观步道、园林展示；临时样板房展示；商业特色展示。特色售楼处核心景观2：精致园林商业广场展示样板房展示区规划图仅作为说明用的底图，实际情况根据最终规划方案会有所调整核心景观1：特色样板房样板区商业展示区街区商业集中商业展示区住宅区126展示区展示内容：于地块东北角设临时展示区集中展示未来商127街区商业集中商业展示区住宅区特色售楼处与商业广场构成印象系统，营造与周边鲜明的差异感受临时售楼处，作为项目的第一标识，用建筑的强烈表现，强调本项目与周边项目的不同，繁华、时尚、科技感。商业步行街展示形成项目与周边的差异感，参与、时尚。选址：临路且临主入口，位于启动区东北侧，有足够的昭示性；售楼处面积：1000-1500㎡。售楼处风格展示临时活力广场强化商业前景临时商业广场作为未来商业中心的情景展示场商业中心印象包装主展示区——入口广场127街区商业集中商业展示区住宅区特色售楼处与商业广场构成印128区域形象与模型展示专区，概念与主题炒作，辅以业态、规划造势，提高商业价值预期综合体的区域模型尽显气势；墙壁、地毯无一不是放映与描述未来规划的场所，引起人们对板仓南CBD中心未来消费、生活的向往。综合体形象为商业造势示意：华润中心华润大厦：甲A级写字楼君悦酒店：超五星级商务酒店地下通道接驳地铁商业中心：万象城及室外大型步行街营销功能组成和面积：模型和展示区300平方米；洽谈和签约区200平方米；财务室和办公空间50平方米。概念、主题炒作，赋予商业不仅是购物涵义：时尚、多元复合消费；立体街区；生态购物。销售中心功能128区域形象与模型展示专区，概念与主题炒作，辅以业态、规划129营销体验表现：洽谈区采取“吧形式”的消费体验方式以吧为形式，洽谈区同时成为生活方式的体验区：划隔空间作为不同的体验吧；内容体现时尚、想像甚至怀旧的元素，可以包括：书吧、聊吧、网吧、音乐吧等等。传讯囊：球形设计，创意、不凡、WI-FI无线上网总面积200平米，小型城市会客厅：：闪吧50平方米；音乐吧50平方米；阅读吧50平方米；健身吧100平方米；酒吧（会客厅和酒吧）100平方米。销售中心功能129营销体验表现：洽谈区采取“吧形式”的消费体验方式以吧为130景观展示区可以适度控制在2000平米左右，并强调实景展示，临时景观建议提前施工园林强调雕琢感与设计感；强调类实景展示；空间建议2000平米以上；核心景观展示区结合临时样板间展示，要重点突出未来生活情境，简约、时尚。规划图仅作为说明用的底图，实际情况根据最终规划方案会有所调整景观体系展示区临时样板间重视内外结合，充分体现项目气质与户型设计的特色优势临时展示区130景观展示区可以适度控制在2000平米左右，并强调实景展131展示区目及范围内设置有效导示或挡板，采用时尚设计元素，效果在于体现客户价值贴心的看楼标识看楼通道也时尚门口的细心提示样板房内的景观画遮挡外部施工规划图仅作为说明用的底图，实际情况根据最终规划方案会有所调整从客户的行动路线，注意路中各个环节的细节。柱壁上的温馨指示样板区看楼通道外立面样板房临时展示区131展示区目及范围内设置有效导示或挡板，采用时尚设计元素，132展示区设置不同户主力型、不同角色主题的样板房三套以上，风格坚持现代时尚的多样性IT时代的科幻居所附近女孩的田园琴房时尚现代的装修风格体现风格样板房——更强调时尚现代的装修风格；主题样板房——角色情景式概念，特别在小户型中可以多形