竞品分析的重点以及在业务策略上的应用课件

竞品分析的重点以及在业务策略上的应用竞品分析的重点以及在业务策略上的应用1报告目录竞品市调方法与分析竞品第五园市调报告项目针对性策略调整报告目录竞品市调方法与分析2竞品市调方法与分析竞品市调工作市调报告的撰写竞品比对说辞PART—ONE竞品市调竞品市调工作PART—ONE3竞品市调工作市调项目选择注意竞品楼盘的选定，根据本案的楼盘性质、面积、价格段等筛选出有竞争力的同类楼盘；具有竞争力（如总价、产品性质等方面具有可比性）的楼盘

因此根据以上原则，经过分析得出，浦东曹路的万科第五园为本案主要竞争楼盘竞品市调工作市调项目选择因此根据以上原则，经过分析得出，浦东4竞品市调工作—目的了解竞品基础资料楼盘的土地总建面积景观绿化经济指标产品类别与规划建筑设计与外观总建套数与房型面积格局配比附赠价值建筑用材科技含量物业管理公共设施施工进度竞品市调工作—目的了解竞品基础资料楼盘的土地面积5竞品市调工作—目的熟知竞品应对客户对竞品的提问客户在做出购买决定之前，必定会对他认可的区域的产品作全方位了解我们必须比客户了解的信息更多，加深客户对项目及对我们的认可度全面分析对比提炼竞争性说辞对该项目的基础信息做出分析，找出该案卖点及弱点针对本案实际情况，拟定针对性说辞竞品市调工作—目的熟知竞品全面分析对比6竞品市调工作—方式方法假扮客户询问已购客户通过朋友了解网络等媒介电话市调表明身份，以参观形式了解市调的几种方法竞品市调工作—方式方法假扮客户市调的几种方法7竞品市调工作—方式方法市调内容的获知渠道基本信息在网络、杂志、报纸、电视等媒体搜集销售情况根据房地网成交情况及电话市调，询问并简单了解目前销售情况，如单价总价、去化情况、剩余房源等热点问题搜集对该项目相对较为值得关注的焦点，进行客观的信息搜集，如业主论坛、报纸新闻等售楼处表现模型、裱板、功能区域设置、售楼处装修价格和去化单价总价、价差、折扣、已售、未售和在售房源的具体情况产品性质样板房表现形式、小区特点、建筑建材、入住情况、物业服务；竞品市调工作—方式方法市调内容的获知渠道基本信息8竞品市调工作—方式方法市调内容的获知渠道现场服务销售人员的专业度、仪容仪表、服务态度、以及对产品的认知和推荐力度；客源客层现场来访客户的年龄结构、家庭组成、大致所属层次、停车场泊车类型；项目周边楼盘附近较为值得关注的生活机能、配套设施、在施工区域和规划等进行实地考察，以便进行优劣势分析和说辞打击；定价原则通过调查其单价、总价和楼层、房型、景观价差来推算竞品市调工作—方式方法市调内容的获知渠道现场服务9市调报告的撰写市调报告应体现的主要内容基本资料建筑形态、总建筑面积、容积率、绿化率、均价、总价、房型、面积、开发商、物业公司等；

环境分析大环境：项目所在区域的交通情况、生活机能配套情况；小环境：小区周边道路四至的交通及主要生活机能。产品分析建筑风格、房型与面积、智能化配套、供暖方式、外墙材料、电梯品牌等；价格分析

均价、单价总价范围、主力单总价、付款方式及折扣、定价原则、横向价格比较及纵向价格比较；说明：单价总价范围要列出不同的物业形态、不同位置、楼层的单价/总价范围；在讲主力价格的时候，首先要确定价格波动范围，不同的价格范围段对于主力价格的评断是有偏差的。基本概念与主力产品相似，最集中的一段单价或总价即为主力单/总价。但是千万不要认为主力面积乘以主力单价就等于主力总价了，这完全二个概念。市调报告的撰写市调报告应体现的主要内容基本资料10市调报告应体现的主要内容客源客层分析区域特性、职业特性、年龄特性；企划与业务执行分析销售道具的使用；主打媒体；媒体方式；媒体诉求点；现场业务流程及特点；销售模式以及销售人员的素质；特别sp活动介绍以及现场的人气；SWOT分析总结该案的强势、弱势、机会、威胁；综述类似市场比照法的比照积分表，综合上述资料对项目进行评述说明：各部分分析中不应是纯数据的，应加入每个市调者自身的观察、判断及分析。分析各方面的利与弊及与本案差异化。在综合分析中根据上述的分析提出个人的建议有针对性的销售建议。市调报告的撰写市调报告应体现的主要内容客源客层分析市调报告的撰写11竞品比对说辞竞品比对说辞整理市调结果销通过对竞品的市调，从区域、规划、交通、配套、小区规模、建筑风格、房型面积等方面入手，找出自己产品和主要竞品的优缺点制定比对说辞销找出自身产品相对竞品的绝对优势，并进一步深化；对自身产品的不足要制定相应的说辞加以弱化；同时，对主要竞品的致命弱点了解透彻，找出三至五个，根据不同的客户的不同关注点，适时运用竞品比对说辞竞品比对说辞12竞品第五园市调报告PART—Two项目概况分析企划包装分析销售策略分析项目SWOT分析竞品第五园PART—Two项目概况分析13项目概况分析——基础信息占地面积:100000平方米总建筑面积:60000平方米容积率：0.6总户数:300开发商:上海万科房地产集团有限公司投资商:上海万科房地产集团有限公司代理商:上海同策房产咨询股份有限公司整合推广单位:博加广告建筑风格：现代中式建筑类型：4联和6联首期推出：30套产品面积：主力160平—190平少量304平,350平产品均价：31000元／平主力总价：570万／套左右非意境不中国项目概况分析——基础信息占地面积:100000平方米非意境14项目概况分析——区位及配套陆家嘴金桥外环线万科第五园万科第五园位于上海浦东新区曹路板块，是一个外环线以外的中式纯别墅项目项目周边配套十分欠缺，主要依托金桥商业生活圈的成熟配套外高桥图：地块至周边区域中心车行时间25min10min地块金桥开发区中心小陆家嘴15min张江15min人民广场项目概况分析——区位及配套陆家嘴金桥外环线万15项目概况分析——交通项目交通可达性不丰富，基本依托于自驾车，并无近距离轨道交通站点，生活便利性较差周边共有公交线路约11条，但是相对集中在上川路一线上，步行过去需要10分钟左右。同时，拥有轨道交通9号线以及12号线（预计是在2012年通车）项目地处外环东侧，距离小陆家嘴20公里左右。金桥出口加工区、张江高科技园区和外高桥保税区呈辐射状分布在地块西侧，直线距离5公里左右

需步行十分钟才能抵达的附近公交911站点项目概况分析——交通项目交通可达性不丰富，基本依托于自驾车，16项目概况分析——项目调性解构万科第五园环境——营造“幽”的氛围气候——体现“冷”的追求色彩——渲染“素”的意味外部——提炼“墙”的形象规划——表现“村”的形态内部——强调“院”的作用。项目概况分析——项目调性解构万科第五园17环境——营造“幽”的氛围环境——营造“幽”的氛围18气候——体现“冷”的追求气候——体现“冷”的追求19色彩——渲染“素”的意味色彩——渲染“素”的意味20外部——提炼“墙”的形象外部——提炼“墙”的形象21规划——表现“村”的形态规划——表现“村”的形态22内部——强调“院”的作用内部——强调“院”的作用23项目概况分析———规划设计理念规划理念核心诉求：现代都市的村落式回归第五园在整体规划上，摒弃普通别墅排排而坐的分布方式，采用了古村落自然，有机生长的姿态，给人以自然而富有变化之感，创造出适合现代人居住的现代村落项目概况分析———规划设计理念规划理念核心诉求：现代24项目概况分析———景观设计理念景观理念核心诉求：中国意境中国情结第五园传承着中华民族骨子里的内敛气质，在景观设计上选取本土自然材料，设计师巧妙地运用承载中式文化精髓的马槽、石鼓、铜门等素材，令社区中无不彰显着历史感和尊重感，唤醒居者骨子里的中国情结。项目概况分析———景观设计理念景观理念核心诉求：中国25项目概况分析———产品设计理念产品理念核心诉求：三重庭院私生活第五园积聚了传统中国式建筑在空间划分及气氛营造上的优势，采用多重庭院设计，给居者多重生活享受，内外有别的生活境界在此变得更加随意与泰然。项目概况分析———产品设计理念产品理念核心诉求：三重26企划包装分析——包装主诉求Slogan骨子里的中国企划包装分析——包装主诉求Slogan骨子里的中27企划包装分析——物料概念楼书楼书包装宣传单页户型单页万科一贯营销套路：文化营销文化韵味十足的销售物料企划包装分析——物料概念楼书楼书包装宣传单页户型单页万科28企划包装分析——户外表现金海路刀旗金海路路口户外看板工地内部围挡企划包装分析——户外表现金海路刀旗金海路路口户外看板工地内部29企划包装分析——网络媒体表现投放媒体：搜房网广告内容：释放销售节点信息——示范区即将公开投放媒体周期：6月1日——6月4日（6月5日样板间首次公开）媒体主诉求点：释放骨子里的中国企划包装分析——网络媒体表现投放媒体：搜房网广告内容：释放销30企划包装分析——样板示范区包装名贵的文物拴马桩历史文化感十足的实木铜门象征着地位与尊贵的护院石狮无处不在的文化气息企划包装分析——样板示范区包装名贵的文物拴马桩历史文化感十足31中国传统徽派建筑销售策略分析——产品风格流派中国传统徽派建筑销售策略分析——产品风格流派32解析中国传统徽派建筑8大元素天井马头墙雕花房梁门槛台阶择址用材解析中国传统徽派建筑8大元素天井马头墙雕花房梁门槛台阶择址用33天井天井，是采光、通风、换气的场所，也是一家的聚财之地。水，对古人来说，意味着财富。设一天井，天降的雨露与财气，便可源源不断地流入自己的家中；除此寓意，利用天井透进光照和蓄积的雨水，盆栽花卉，聚气养鱼，以备防火则是理性的考虑天井天井，是采光、通风、换气的场所，也是一家的聚财之地。水，34马头墙之所以称为马头墙，除了外形的相似，其中也暗含了古人精神物化的期望；墙头如马，家人便能凡事一马当先，马到成功，立下汗马功劳；在注重家族观的古时，马头墙“万马奔腾”的动感，也隐喻着整个宗族生气勃勃，兴旺发达马头墙之所以称为马头墙，除了外形的相似，其中也暗含了古人精神35台阶台阶，身份地位以及社会等级的标榜；天子之堂九尺，诸侯七尺，大夫五尺，士三尺；学而优则仕，流露出人们对于更高身份与地位的追求；台阶一层层的增加，则是把这种“步步高升”的期许，写入平常生活台阶台阶，身份地位以及社会等级的标榜；36雕花“有堂皆设井，无窗不雕花”；各类雕塑作品以木，石，砖为原料而展开，将艺术与修养表达在生活的细处；雕花之处，皆有故事；雕花“有堂皆设井，无窗不雕花”；37门槛门槛的设置，因地势的不同，而有聚财敛气的风水讲究；门第之说，也是源于门槛它是家庭在社会中地位的展示，地位越高的人家，门槛越高门槛门槛的设置，因地势的不同，而有聚财敛气的风水讲究；38房梁一家之屋，房梁为尊；房梁，主家居风水之运脉，因此上梁之时总有不少祈福祝语；房梁选材，多位杏树，有“十年树木，百年树人”之说；暗示着宗室对于子孙正的期许；房梁，又称“冬瓜梁”，“冬”与“栋”谐音，期望家里能出栋梁之材；房梁一家之屋，房梁为尊；39用材古人在建造房屋之时，总有添丁增口，生生不息的期许；木材的选择刚好吻合了这样的心理寄托；五形之中，“木”的位置安放在旭日照耀的东方，是一切生命之源，暗合了家族的兴盛，子孙繁衍不息的意思；用材古人在建造房屋之时，总有添丁增口，生生不息的期许；40择址古村落选址一般按照阴阳五行学说，周密地观察自然和利用自然，以臻天时，地利，人和和诸吉兼备，以达到“天人合一”的境界；村落一般依山伴水，浓绿与黑白相映，形成特色的风格；藏于上水之中，华不外露；择址古村落选址一般按照阴阳五行学说，周密地观察自然和利用自然41销售策略分析——第五园工地现场情况第五园联排外立面实景销售策略分析——第五园工地现场情况第五园联排外立面实景42销售策略分析——第五园产品分析第五园在现代与传统之间只用了徽派建筑元素中的“墙”来过渡，用徽派空间来表达中国古典园林的“幽”。既满足现代生活的多种功能需求，又保持经典的中国味。在万科·第五园的身上，我们可以看到徽派建筑元素和晋派建筑元素的影子。但是万科·第五园并没有简单地复古和照搬传统建筑，而是扬弃式继承，将传统与现代、中式与西式很好地嫁接和结合，以期营造出适合中国人居住的传统居住环境，又可符合现代人的生活习惯。比如在小区已经看不到传统意义上的马墙、挑檐、小窗等与现代生活脱节的建筑手法。但是，个性的白墙黛瓦、变通的小窗、细纹的墙脚、清砖的步行道、密集的青竹林、天井绿化、不可窥视镂空墙、通而不透的屏风、方圆结合的局部造型、青石铺就的小巷、半开放式的庭院、墙顶采光天窗及多孔墙等、承载文化的牌坊、可增加通透性的漏窗、富有文化色彩的三雕（石雕、砖雕、木雕）等与现代生活不背离的设计手法则得到了继承。小区广场处的几根栓马柱更是古色古香，规律的布局出一个回家的“回”字。营造亲情温暖的同时也倡导人们返璞归真回归自然地生活理念。销售策略分析——第五园产品分析第五园在现代与传统之间只用了徽43销售策略分析——第五园产品核心特点提炼青竹白墙：通而不透、密而不实

中式建筑几千年来，无论是皇宫还是民居，都延续了一个核心的突出的外在表现形式，那就是“墙”；墙内自成一家天地，宫殿有宫墙、民居有院墙、小城有城墙，墙与中国人内敛的性格特征是一脉相承的。尤其是中式民居，长短相异、高低不同、虚实有别的“墙”形成各种组合形式，具有中式民居“外简内繁、外实内虚”的特点，同时，家族等级需要的“礼制”也需要“墙”来实现。现在，传统民居的具有一定防御功能的高实外墙已经不能与现代生活相适应，所以万科第五园在墙上也加入了现代的风格。销售策略分析——第五园产品核心特点提炼青竹白墙：通而不透、密44销售策略分析——首批联排简析本次开盘联排别墅30套，面积在160㎡—350㎡之间，现代中式别墅；每户别墅都赠送花园面积约为80-100㎡，四面均由围墙围合设计，体现私家独院感觉；马头墙设计高低起伏，中空镂花设计既保证中式院落风格同时也保证了室内通风采光；赠送下沉式地下室，及双车位车库（车库面宽6米）；每个别墅都有“前庭后院中天井”的设计，赠送的采光天井，可以直接从别墅顶部采光，同时赠送顶层露台；销售策略分析——首批联排简析本次开盘联排别墅30套，面积在145第五园徽宅销售中心180平样板间350平样板间190平样板间样板间位置销售中心位置第五园首批推盘区域销售策略分析

万科第五园总平及首批销售道具位置图第五园徽宅销售中心180平样板间350平样板间190平样板间46销售策略分析——销售道具（后期售楼处）移植徽派老宅的故事据悉万科地产斥资240万于江西，购得一处600年前的徽派老宅，并在全国寻觅能工巧匠，仅拆建便耗时半月，另有专人记录编号拆建部件，便于重建，然后辗转千余里，抵达上海，后又斥资千万，精心搭建，以求保证老宅原貌重现据介绍该古宅正式落成之后，将作为售楼处使用，销售完毕后，将作为第五园项目会所销售策略分析——销售道具（后期售楼处）移植徽派老宅的故事据悉47销售策略分析——销售道具（180平联排样板房）双车位的地下停车库古朴简约的亲子乐园区地下室销售策略分析——销售道具（180平联排样板房）双车位的地下停48一楼一楼现代开放式厨房一楼带有落地窗的客厅销售策略分析——销售道具（180平联排样板房）一楼一楼现代开放式厨房一楼带有落地窗的客厅销售策略分析——销49销售策略分析——销售道具（180平联排样板房）局促的二楼小房间北向一间卧室二楼销售策略分析——销售道具（180平联排样板房）局促的二楼小房50销售策略分析——销售道具（180平联排样板房）三楼中式古典风格主卧大量采用镜面反射以增加视觉空间感的衣帽间和沐浴间三楼销售策略分析——销售道具（180平联排样板房）三楼中式古典风51样板间其他特色部分三楼户外沐浴间极富特色的露天花洒简约而富有文化的采光天井挑空的餐厅上空样板间其他特色部分三楼户外沐浴间极富特色的露天花洒简约而富有52销售策略分析——第五园首批产品详细信息项目信息占地面积10万平总建筑面积6万平容积率0.6绿化率50%产品类型联排别墅建筑风格现代中式风格幢距约20米外立面高级瓷砖和石材面积段180㎡190㎡350㎡主力房型160—180㎡联排单价范围约29000—35000元主力总价520—700万物业费4.30元/平方米·月内部配套景观文化会所车位租售赠送双车位地下车库装修标准毛坯销售策略分析——第五园首批产品详细信息项目信息占地面积10万53销售策略分析——第五园首批产品户型配比一览表产品类别面积（㎡）总价所占比例套数联排别墅180㎡中间套520—540万端头套600—640万42%13联排别墅190㎡551—665万58%18销售策略分析——第五园首批产品户型配比一览表产品类别面积（㎡54首批推案房源区域共31套联排产品13套180平18套190平金海路川沙路规划路民雷路首批推案房源区域13套18套190平金海路川沙路规划路民雷路55该户型图为180平标准户型图样板房设计与标准户型至少有三处变动一楼中庭封闭后围合成一个餐厅一楼客厅上空进行了隔断，在二楼形成了一个9平方左右的南向房间二楼餐厅上空进行了隔断，在三楼中间部位形成一个衣帽间①②③该户型图为180平标准户型图样板房设计与标准户型至少有三处变56该户型图为180平标准户型图180平边户型产品面积剖析偷一楼中庭面积2.8*3=8.4平偷客厅二楼挑空面积3.3*3.6=11.88平偷中庭三楼挑空面积2.8*3=8.4平前花园面积约30平后花园面积约20平地下室面积创意空间共约29平花园面积共约50平地下室面积共约75平该户型图为180平标准户型图180平边户型产品面积剖析偷一楼57创意空间共约29平花园面积共约50平地下室面积共约75平建筑面积约180平＋＋＋334平实际使用面积约为建筑面积约为180平创意空间共约29平花园面积共约50平地下室面积共约75平建筑58实际使用面积约为建筑面积约为180平－＝154平附赠面积约为154平180平／＝85%第五园180平产品附加值推导334平实际使用面积约为建筑面积约为180平－＝154平附赠面积约为59建筑面积约为180平的边套总价约为558万预估第五园联排边套单价为31000元／平第五园产品价格反推若以实际使用面积来反推单价的话则其联排边套产品单价为558万／334平=16707元／平建筑面积约为180平的边套总价约为558万预估第五园联排边套60样板房设计与标准户型至少有三处变动一楼中庭封闭后围合成一个餐厅一楼客厅上空进行了隔断，在二楼形成了一个10平方左右的南向房间二楼餐厅上空进行了隔断，在三楼中间部位形成一个衣帽间①②③该户型图为190平标准户型图样板房设计与标准户型至少有三处变动①②③该户型图为190平标61该户型图为190平标准户型图190平边户型产品面积剖析偷一楼中庭面积3.8*3=11.4平偷客厅二楼挑空面积3.3*4=13.2平偷中庭三楼挑空面积3.8*3=11.4平前花园面积约45平后花园面积2.7*6.6=17.8平地下室面积创意空间共约36平花园面积共约63平地下室面积共约80平该户型图为190平标准户型图190平边户型产品面积剖析偷一楼62创意空间共约36平花园面积共约63平地下室面积共约80平建筑面积约190平＋＋＋369平实际使用面积约为建筑面积约为190平创意空间共约36平花园面积共约63平地下室面积共约80平建筑63369平实际使用面积约为建筑面积约为190平－＝179平附赠面积约为179平190平／＝94%第五园190平产品附加值推导369平实际使用面积约为建筑面积约为190平－＝179平附赠64建筑面积约为190平的边套总价约为589万预估第五园联排边套单价为31000元／平第五园产品价格反推若以实际使用面积来反推单价的话则其联排边套产品单价为589万／369平=15962元／平建筑面积约为190平的边套总价约为589万预估第五园联排边套65第五园180平户型优劣势分析优势私家花园大（前后共50平）地下双车位车库全明户型采光好可利用空间较多，个性化改造余地较大面积小，总价低围墙较高，私密性好劣势6米高围墙，一定程度上影响采光及通透性总面积小，各房间面积均比较小，居住舒适度较差第五园180平户型优劣势分析优势私家花园大（前后共50平）劣66第五园190平户型优劣势分析优势私家花园大（前后共63平）地下双车位车库可利用空间较多，个性化改造余地较大面积小，总价低围墙较高，私密性好可做下沉式阳光地下室，利用率极高40平超大主卧，空间感比较好劣势6米高围墙，一定程度上影响采光及通透性各房间面积均比较小，居住舒适度较差第五园190平户型优劣势分析优势私家花园大（前后共63平）劣67第五园首批经济型别墅与本案首批AB型别墅位置对比本案ＡＢ型产品位置分布第五园首批经济型产品位置分布从房源位置来看，本案于AB型产品与第五园首批产品位置属性接近，基本都是整个别墅社区的边缘区域，多受道路噪音影响但本案相比第五园有较明显优势，本案别墅区为高桥新城城中城，融入其中，又自成一体，社区周边道路均为小区内路，第五园四至道路均为车行大路，受车行噪音影响较为严重第五园首批经济型别墅与本案首批AB型别墅位置对比本案ＡＢ型产68第五园180平产品优劣势分析计算赠送面积后A户型实际可用331平计算赠送面积后180平户型实际可用334平VS优势：花园较大有私家地下车库可改造成4房私密性较好品牌效应优势：区位配套好视野开阔景观好房型规矩实用，且可做4房露台较大采光好对比总结：平分秋色不分仲伯破局策略：拼区位拼销售功力第五园180平产品优劣势分析计算赠送面积后A户型实际可用3369第五园190平产品优劣势分析计算赠送面积后190平户型实际可用369平计算赠送面积后B户型实际可用345平优势：花园较大有私家地下车库可改造成4房私密性较好品牌效应全明下沉式地下室可改造空间较多赠送面积较大优势：区位配套好视野开阔景观好房型规矩实用，且可做5房可利用空间较多各房间尺度相对较舒适对比总结：第五园190平略占上风破局策略：重新包装B型房；充分设计利用中庭；打造精装花园示范区第五园190平产品优劣势分析计算赠送面积后190平户型实际可70项目SWOT分析SWoT万科品牌效应，前期蓝山别墅目前已经深入人心，且入住情况良好，有较好的居住氛围产品位置紧邻金桥和张江，有较强的产业支撑和客户支撑距离金桥配套生活区较近，生活配套方面有一定的高端支持深圳万科第五园的成功，为上海第五园项目做了很好的口碑铺垫。极具特色的差异化产品，很容易打动客户此次开盘户型相对较小，总价相对较低，非常具有竞争力整体售楼处软件配套较为齐全，给客户感知力较好项目周边厂房林立，往来车辆均属于大型卡车或集装箱，马路周边沙尘严重出行需依赖私家车，最近公交车站据项目步行需要十分钟，目前无轨道交通线路周边无成熟高端配套设施，所有配套需要依赖金桥和碧云附近有垃圾填埋场，有气味马头墙6米，影响室内采光中式别墅未必被所有客户所接受。房间面积较小，居住舒适较低。板块优势，与张江与金桥车行时间约为15-20分钟后期引进上海最好的建平中学，区域未来发展前景可观轨道交通9号线目前终点站杨高路，后期将延伸至该区域，以及轨道交通12号线也将在2012年通车。对于该区域的板块升值起到很大帮助上海第五园建成后，其建筑风格，文化理念也将成为上海后期较有特色的建筑之一曹路在未来几年将建成曹路新市镇，随着居住人口的增加，地段价值将有所提升。社区氛围也将更浓与金桥和碧云国际社区车行时间较短，享受其高端配套设施目前市场观望心态较重，开盘后市不看好周边垃圾填埋场，会损失一部分高端客户此次推出户型面积过于紧凑，相对影响居住舒适度周边生活配套匮乏，出行较为不便，不适合老人及孩子居住项目周边厂房林立，欠缺高端别墅质感项目SWOT分析SWoT万科品牌效应，前期蓝山别墅目前已经71项目针对性策略调整PART—Three本案针对性营销策略调整思路尼德兰北岸6月销售方案尼德兰北岸7月销售方案项目针对性PART—Three本案针对性营销策略调整思路721.本案针对性营销策略调整思路破局策略方向：全方位主打区位配套优势牌以成熟舒适型城市别墅对抗偏僻经济型郊区别墅破局策略落地执行：1.企划业务各部门全面配合；2.将区位配套优势放大到极致3.定点进行针对性有效客户拦截4.增加定向DM的投放量及投放力度5.调整业务接待说辞，重点突出区位发展及配套优势6.让客户切身感受到在本案的生活便利性1.本案针对性营销策略调整思路破局策略方向：73尼德兰北岸6月销售方案客户心理探析：新政出台后，本案来人来电量持续走低，客户心理探析

受新政及舆论波动影响，整体市场已进入到了相当程度的深度观望期，购房者对于是否入市采取了更为谨慎的态度，观望、等待成为此时购房者的主要心态；上海细则迟迟未出，“政策吹风”时而从严时而温和，购房者陷入更为谨慎的深度观望，市场僵持情况加重，更深度的博弈悄然上演；本案客户地缘性特征明显，这部分客户相对来说对本案区位及配套交通情况等有较高认可，其购房需求基本以自住兼投资双重考虑为主。但在看空为主流的市场情况下，客户虽对本案保持一定程度的关注，但购买信心较弱，等待及观望情绪占主导，成交周期拉长；

尼德兰北岸6月销售方案客户心理探析：新政出台后，本案来人来电74士兵突击计划销售方法推广包装销售力提升士兵突击计划销售方法推广包装销售力提升75士兵突击计划—推广包装一、巡展大军启动企业巡展

选择外高桥、金桥、杨浦区域的部分企业，每周一到周五进行企业巡展宣传；商业巡展

选择浦东八佰伴、杨浦万达商业广场、金桥国际商务广场，每周六日在人流集中处进行商业巡展宣传；

士兵突击计划—推广包装一、巡展大军启动76二、派单大军启动

派单

选择外高桥、金桥、杨浦区域及其他外区域的中高端住宅项目、停车场及办公楼等，进行项目资料的派发工作，扩大项目影响；扫楼

选择外高桥、金桥、杨浦区域及市中心区域的商务办公楼，每周二到周四进行扫楼，收集企业及负责人名单资源；士兵突击计划—推广包装二、派单大军启动士兵突击计划—推广包装77三、户外炮轰炸响

户外POP更新

五角场万达、东明广场户外POP画面，配合销售节奏及时进行内容更新（画面内容：销售信息的及时传达）；户外刀旗增设

在现有张扬北路、杨高北路、翔殷路刀旗指引的基础上，增加杨浦区域淞沪路的刀旗引导，有效对客户进行截流；

士兵突击计划—推广包装三、户外炮轰炸响士兵突击计划—推广包装78四、网络大军启动

搜房、新浪

1、配合销售节点，以周为单位进行详细的销售信息释放2、制作项目介绍Flash，放在网站上做相关链接业主论坛

1、专人负责论坛维护，进行项目的正面引导2、配合销售节点，官方口径在论坛上释放项目信息士兵突击计划—推广包装四、网络大军启动士兵突击计划—推广包装79五、小众推广渠道全面开花

金桥国际商务广场设立展板或展台寻求金桥国际商务广场高端客户资源发送短信以及区域短信覆盖；外高桥保税区企业设立展板或展台、灯箱广告、短信区域覆盖；

士兵突击计划—推广包装五、小众推广渠道全面开花士兵突击计划—推广包装80六、已有客户资源轰炸

原来人来电客户资源点对点短信维护、活动邀请、现场销售信息告知、项目介绍PP发送已购业主1、DM寄发：制作专门的项目实景DM，同时更新销售信息，并且释放老客户介绍新客户购买赠送一年物管费的信息；2、短信：现场工程进度、销售信息等发送，并释放“介绍购买可获赠一年物业管理费”的信息；3、回馈活动：不定时举办老业主活动，以鼓励他们带朋友来看本案

士兵突击计划—推广包装六、已有客户资源轰炸士兵突击计划—推广包装81士兵突击计划—销售方式

六月去化重点：A型、E型库存房源销售方式：每周一到周五客户蓄水，周末集中爆破蓄客方式：每周一到周五为客户蓄水期，只进行客户接待及累积。推广上配合企业巡展、派单、扫楼、短信投放等；爆破方式：每周末针对积累客源，推出当周的精选特价房源，加大优惠幅度（针对每周主推的1-2套精品房源，表价做技术性上调，以此将优惠力度加大，当周购买每户可享总价30万元的优惠，吸引客户成交）；士兵突击计划—销售方式六月去化重点：A型、E型库存房源82士兵突击计划—销售力提升

建立客户追踪明细表（电子B级卡）重新分组，并建立组间竞争机制加强组长负责制制度调整销售接待说辞调整接待模式，同组同时接待，烘托销售气氛士兵突击计划—销售力提升建立客户追踪明细表（电子B级卡）83尼德兰北岸7月销售方案现状解析：6月每周推出2套精品房源本月主推：138号（A型)、66号（E型）、5号（B型）销售方式：周一至周五客户累积，周六购买可享受优惠优惠方式：总价30万优惠（类同9.6折优惠）执行情况反馈：6月现场来人38组，来电30通，无来人是本案目前面临的最主要问题；意向客户虽有购房计划，但受市场影响信心下挫，处于观望阶段，不急于购房；楼市降价打折风生水起，现有折扣力度难以刺激客户、促成成交；尼德兰北岸7月销售方案现状解析：6月每周推出2套精品房源本月84阶段营销策略调整：

7月平稳销售折扣和涨价相结合发布涨价信息加大折扣力度

7.1日为节点发布下阶段涨价信息，并制作涨价价格表进行公示价格表技术性上调，表价提高，折扣力度加大，实现9折优惠，刺激客户购买信心涨价信息+大折扣压迫成交阶段营销策略调整：7月平稳销售折扣和涨价相结合85营销策略热销产品持续推售，折扣与涨价相结合同时配合每月少量推荐房源，造成稀缺供应及价格诱惑，压迫客户成交阶段营销策略调整7月去化重点：A型、E型、V型库存房源销售方式：推出10套精选房源预约销售爆破方式：1、主推的10套精选特价房源，加大优惠幅度（表价做技术性上调，优惠幅度加大，吸引客户成交）；2、每10天为一个周期释放涨价信息，压迫客户成交；营销策略阶段营销策略调整7月去化重点：A型、E型、V型库存房86方案预警9折优惠本批房源为一批推出的最后十套，位置相对前期房源来说较差。开盘后我们的价格上调了3次，现在就算打了九折，价格相对开盘的价格也还是高的。实话告诉你，开盘的价格就是我们的底价，任何一个项目开盘买到就是赚到，不可能比这更划算的。已购老客户说辞未购客户说辞这是一批推出的最后十套保留房源，第一批推出的房源是整个小区里位置最好的。因为整个一批推出房源去化较好，公司预计在九月份推出第二批房源，二批房源的均价在4万以上。现在是一批的最后十套保留房源，位置好，加上开发商跑量的心理，价格优惠幅度大，您现在买是最划算不过的。方案预警9折优惠本批房源为一批推出的最后十套877月媒体发布原则精准媒体瞄准客户小众媒体导入客户网络媒体持续发布户外媒体截流客户同策汇及社会短信、彩信DM直投搜房网户外看板、刀旗7月媒体发布原则精准媒体瞄准客户小众媒体导入客户网络媒体持续88THEENDTHEEND89竞品分析的重点以及在业务策略上的应用竞品分析的重点以及在业务策略上的应用90报告目录竞品市调方法与分析竞品第五园市调报告项目针对性策略调整报告目录竞品市调方法与分析91竞品市调方法与分析竞品市调工作市调报告的撰写竞品比对说辞PART—ONE竞品市调竞品市调工作PART—ONE92竞品市调工作市调项目选择注意竞品楼盘的选定，根据本案的楼盘性质、面积、价格段等筛选出有竞争力的同类楼盘；具有竞争力（如总价、产品性质等方面具有可比性）的楼盘

因此根据以上原则，经过分析得出，浦东曹路的万科第五园为本案主要竞争楼盘竞品市调工作市调项目选择因此根据以上原则，经过分析得出，浦东93竞品市调工作—目的了解竞品基础资料楼盘的土地总建面积景观绿化经济指标产品类别与规划建筑设计与外观总建套数与房型面积格局配比附赠价值建筑用材科技含量物业管理公共设施施工进度竞品市调工作—目的了解竞品基础资料楼盘的土地面积94竞品市调工作—目的熟知竞品应对客户对竞品的提问客户在做出购买决定之前，必定会对他认可的区域的产品作全方位了解我们必须比客户了解的信息更多，加深客户对项目及对我们的认可度全面分析对比提炼竞争性说辞对该项目的基础信息做出分析，找出该案卖点及弱点针对本案实际情况，拟定针对性说辞竞品市调工作—目的熟知竞品全面分析对比95竞品市调工作—方式方法假扮客户询问已购客户通过朋友了解网络等媒介电话市调表明身份，以参观形式了解市调的几种方法竞品市调工作—方式方法假扮客户市调的几种方法96竞品市调工作—方式方法市调内容的获知渠道基本信息在网络、杂志、报纸、电视等媒体搜集销售情况根据房地网成交情况及电话市调，询问并简单了解目前销售情况，如单价总价、去化情况、剩余房源等热点问题搜集对该项目相对较为值得关注的焦点，进行客观的信息搜集，如业主论坛、报纸新闻等售楼处表现模型、裱板、功能区域设置、售楼处装修价格和去化单价总价、价差、折扣、已售、未售和在售房源的具体情况产品性质样板房表现形式、小区特点、建筑建材、入住情况、物业服务；竞品市调工作—方式方法市调内容的获知渠道基本信息97竞品市调工作—方式方法市调内容的获知渠道现场服务销售人员的专业度、仪容仪表、服务态度、以及对产品的认知和推荐力度；客源客层现场来访客户的年龄结构、家庭组成、大致所属层次、停车场泊车类型；项目周边楼盘附近较为值得关注的生活机能、配套设施、在施工区域和规划等进行实地考察，以便进行优劣势分析和说辞打击；定价原则通过调查其单价、总价和楼层、房型、景观价差来推算竞品市调工作—方式方法市调内容的获知渠道现场服务98市调报告的撰写市调报告应体现的主要内容基本资料建筑形态、总建筑面积、容积率、绿化率、均价、总价、房型、面积、开发商、物业公司等；

环境分析大环境：项目所在区域的交通情况、生活机能配套情况；小环境：小区周边道路四至的交通及主要生活机能。产品分析建筑风格、房型与面积、智能化配套、供暖方式、外墙材料、电梯品牌等；价格分析

均价、单价总价范围、主力单总价、付款方式及折扣、定价原则、横向价格比较及纵向价格比较；说明：单价总价范围要列出不同的物业形态、不同位置、楼层的单价/总价范围；在讲主力价格的时候，首先要确定价格波动范围，不同的价格范围段对于主力价格的评断是有偏差的。基本概念与主力产品相似，最集中的一段单价或总价即为主力单/总价。但是千万不要认为主力面积乘以主力单价就等于主力总价了，这完全二个概念。市调报告的撰写市调报告应体现的主要内容基本资料99市调报告应体现的主要内容客源客层分析区域特性、职业特性、年龄特性；企划与业务执行分析销售道具的使用；主打媒体；媒体方式；媒体诉求点；现场业务流程及特点；销售模式以及销售人员的素质；特别sp活动介绍以及现场的人气；SWOT分析总结该案的强势、弱势、机会、威胁；综述类似市场比照法的比照积分表，综合上述资料对项目进行评述说明：各部分分析中不应是纯数据的，应加入每个市调者自身的观察、判断及分析。分析各方面的利与弊及与本案差异化。在综合分析中根据上述的分析提出个人的建议有针对性的销售建议。市调报告的撰写市调报告应体现的主要内容客源客层分析市调报告的撰写100竞品比对说辞竞品比对说辞整理市调结果销通过对竞品的市调，从区域、规划、交通、配套、小区规模、建筑风格、房型面积等方面入手，找出自己产品和主要竞品的优缺点制定比对说辞销找出自身产品相对竞品的绝对优势，并进一步深化；对自身产品的不足要制定相应的说辞加以弱化；同时，对主要竞品的致命弱点了解透彻，找出三至五个，根据不同的客户的不同关注点，适时运用竞品比对说辞竞品比对说辞101竞品第五园市调报告PART—Two项目概况分析企划包装分析销售策略分析项目SWOT分析竞品第五园PART—Two项目概况分析102项目概况分析——基础信息占地面积:100000平方米总建筑面积:60000平方米容积率：0.6总户数:300开发商:上海万科房地产集团有限公司投资商:上海万科房地产集团有限公司代理商:上海同策房产咨询股份有限公司整合推广单位:博加广告建筑风格：现代中式建筑类型：4联和6联首期推出：30套产品面积：主力160平—190平少量304平,350平产品均价：31000元／平主力总价：570万／套左右非意境不中国项目概况分析——基础信息占地面积:100000平方米非意境103项目概况分析——区位及配套陆家嘴金桥外环线万科第五园万科第五园位于上海浦东新区曹路板块，是一个外环线以外的中式纯别墅项目项目周边配套十分欠缺，主要依托金桥商业生活圈的成熟配套外高桥图：地块至周边区域中心车行时间25min10min地块金桥开发区中心小陆家嘴15min张江15min人民广场项目概况分析——区位及配套陆家嘴金桥外环线万104项目概况分析——交通项目交通可达性不丰富，基本依托于自驾车，并无近距离轨道交通站点，生活便利性较差周边共有公交线路约11条，但是相对集中在上川路一线上，步行过去需要10分钟左右。同时，拥有轨道交通9号线以及12号线（预计是在2012年通车）项目地处外环东侧，距离小陆家嘴20公里左右。金桥出口加工区、张江高科技园区和外高桥保税区呈辐射状分布在地块西侧，直线距离5公里左右

需步行十分钟才能抵达的附近公交911站点项目概况分析——交通项目交通可达性不丰富，基本依托于自驾车，105项目概况分析——项目调性解构万科第五园环境——营造“幽”的氛围气候——体现“冷”的追求色彩——渲染“素”的意味外部——提炼“墙”的形象规划——表现“村”的形态内部——强调“院”的作用。项目概况分析——项目调性解构万科第五园106环境——营造“幽”的氛围环境——营造“幽”的氛围107气候——体现“冷”的追求气候——体现“冷”的追求108色彩——渲染“素”的意味色彩——渲染“素”的意味109外部——提炼“墙”的形象外部——提炼“墙”的形象110规划——表现“村”的形态规划——表现“村”的形态111内部——强调“院”的作用内部——强调“院”的作用112项目概况分析———规划设计理念规划理念核心诉求：现代都市的村落式回归第五园在整体规划上，摒弃普通别墅排排而坐的分布方式，采用了古村落自然，有机生长的姿态，给人以自然而富有变化之感，创造出适合现代人居住的现代村落项目概况分析———规划设计理念规划理念核心诉求：现代113项目概况分析———景观设计理念景观理念核心诉求：中国意境中国情结第五园传承着中华民族骨子里的内敛气质，在景观设计上选取本土自然材料，设计师巧妙地运用承载中式文化精髓的马槽、石鼓、铜门等素材，令社区中无不彰显着历史感和尊重感，唤醒居者骨子里的中国情结。项目概况分析———景观设计理念景观理念核心诉求：中国114项目概况分析———产品设计理念产品理念核心诉求：三重庭院私生活第五园积聚了传统中国式建筑在空间划分及气氛营造上的优势，采用多重庭院设计，给居者多重生活享受，内外有别的生活境界在此变得更加随意与泰然。项目概况分析———产品设计理念产品理念核心诉求：三重115企划包装分析——包装主诉求Slogan骨子里的中国企划包装分析——包装主诉求Slogan骨子里的中116企划包装分析——物料概念楼书楼书包装宣传单页户型单页万科一贯营销套路：文化营销文化韵味十足的销售物料企划包装分析——物料概念楼书楼书包装宣传单页户型单页万科117企划包装分析——户外表现金海路刀旗金海路路口户外看板工地内部围挡企划包装分析——户外表现金海路刀旗金海路路口户外看板工地内部118企划包装分析——网络媒体表现投放媒体：搜房网广告内容：释放销售节点信息——示范区即将公开投放媒体周期：6月1日——6月4日（6月5日样板间首次公开）媒体主诉求点：释放骨子里的中国企划包装分析——网络媒体表现投放媒体：搜房网广告内容：释放销119企划包装分析——样板示范区包装名贵的文物拴马桩历史文化感十足的实木铜门象征着地位与尊贵的护院石狮无处不在的文化气息企划包装分析——样板示范区包装名贵的文物拴马桩历史文化感十足120中国传统徽派建筑销售策略分析——产品风格流派中国传统徽派建筑销售策略分析——产品风格流派121解析中国传统徽派建筑8大元素天井马头墙雕花房梁门槛台阶择址用材解析中国传统徽派建筑8大元素天井马头墙雕花房梁门槛台阶择址用122天井天井，是采光、通风、换气的场所，也是一家的聚财之地。水，对古人来说，意味着财富。设一天井，天降的雨露与财气，便可源源不断地流入自己的家中；除此寓意，利用天井透进光照和蓄积的雨水，盆栽花卉，聚气养鱼，以备防火则是理性的考虑天井天井，是采光、通风、换气的场所，也是一家的聚财之地。水，123马头墙之所以称为马头墙，除了外形的相似，其中也暗含了古人精神物化的期望；墙头如马，家人便能凡事一马当先，马到成功，立下汗马功劳；在注重家族观的古时，马头墙“万马奔腾”的动感，也隐喻着整个宗族生气勃勃，兴旺发达马头墙之所以称为马头墙，除了外形的相似，其中也暗含了古人精神124台阶台阶，身份地位以及社会等级的标榜；天子之堂九尺，诸侯七尺，大夫五尺，士三尺；学而优则仕，流露出人们对于更高身份与地位的追求；台阶一层层的增加，则是把这种“步步高升”的期许，写入平常生活台阶台阶，身份地位以及社会等级的标榜；125雕花“有堂皆设井，无窗不雕花”；各类雕塑作品以木，石，砖为原料而展开，将艺术与修养表达在生活的细处；雕花之处，皆有故事；雕花“有堂皆设井，无窗不雕花”；126门槛门槛的设置，因地势的不同，而有聚财敛气的风水讲究；门第之说，也是源于门槛它是家庭在社会中地位的展示，地位越高的人家，门槛越高门槛门槛的设置，因地势的不同，而有聚财敛气的风水讲究；127房梁一家之屋，房梁为尊；房梁，主家居风水之运脉，因此上梁之时总有不少祈福祝语；房梁选材，多位杏树，有“十年树木，百年树人”之说；暗示着宗室对于子孙正的期许；房梁，又称“冬瓜梁”，“冬”与“栋”谐音，期望家里能出栋梁之材；房梁一家之屋，房梁为尊；128用材古人在建造房屋之时，总有添丁增口，生生不息的期许；木材的选择刚好吻合了这样的心理寄托；五形之中，“木”的位置安放在旭日照耀的东方，是一切生命之源，暗合了家族的兴盛，子孙繁衍不息的意思；用材古人在建造房屋之时，总有添丁增口，生生不息的期许；129择址古村落选址一般按照阴阳五行学说，周密地观察自然和利用自然，以臻天时，地利，人和和诸吉兼备，以达到“天人合一”的境界；村落一般依山伴水，浓绿与黑白相映，形成特色的风格；藏于上水之中，华不外露；择址古村落选址一般按照阴阳五行学说，周密地观察自然和利用自然130销售策略分析——第五园工地现场情况第五园联排外立面实景销售策略分析——第五园工地现场情况第五园联排外立面实景131销售策略分析——第五园产品分析第五园在现代与传统之间只用了徽派建筑元素中的“墙”来过渡，用徽派空间来表达中国古典园林的“幽”。既满足现代生活的多种功能需求，又保持经典的中国味。在万科·第五园的身上，我们可以看到徽派建筑元素和晋派建筑元素的影子。但是万科·第五园并没有简单地复古和照搬传统建筑，而是扬弃式继承，将传统与现代、中式与西式很好地嫁接和结合，以期营造出适合中国人居住的传统居住环境，又可符合现代人的生活习惯。比如在小区已经看不到传统意义上的马墙、挑檐、小窗等与现代生活脱节的建筑手法。但是，个性的白墙黛瓦、变通的小窗、细纹的墙脚、清砖的步行道、密集的青竹林、天井绿化、不可窥视镂空墙、通而不透的屏风、方圆结合的局部造型、青石铺就的小巷、半开放式的庭院、墙顶采光天窗及多孔墙等、承载文化的牌坊、可增加通透性的漏窗、富有文化色彩的三雕（石雕、砖雕、木雕）等与现代生活不背离的设计手法则得到了继承。小区广场处的几根栓马柱更是古色古香，规律的布局出一个回家的“回”字。营造亲情温暖的同时也倡导人们返璞归真回归自然地生活理念。销售策略分析——第五园产品分析第五园在现代与传统之间只用了徽132销售策略分析——第五园产品核心特点提炼青竹白墙：通而不透、密而不实

中式建筑几千年来，无论是皇宫还是民居，都延续了一个核心的突出的外在表现形式，那就是“墙”；墙内自成一家天地，宫殿有宫墙、民居有院墙、小城有城墙，墙与中国人内敛的性格特征是一脉相承的。尤其是中式民居，长短相异、高低不同、虚实有别的“墙”形成各种组合形式，具有中式民居“外简内繁、外实内虚”的特点，同时，家族等级需要的“礼制”也需要“墙”来实现。现在，传统民居的具有一定防御功能的高实外墙已经不能与现代生活相适应，所以万科第五园在墙上也加入了现代的风格。销售策略分析——第五园产品核心特点提炼青竹白墙：通而不透、密133销售策略分析——首批联排简析本次开盘联排别墅30套，面积在160㎡—350㎡之间，现代中式别墅；每户别墅都赠送花园面积约为80-100㎡，四面均由围墙围合设计，体现私家独院感觉；马头墙设计高低起伏，中空镂花设计既保证中式院落风格同时也保证了室内通风采光；赠送下沉式地下室，及双车位车库（车库面宽6米）；每个别墅都有“前庭后院中天井”的设计，赠送的采光天井，可以直接从别墅顶部采光，同时赠送顶层露台；销售策略分析——首批联排简析本次开盘联排别墅30套，面积在1134第五园徽宅销售中心180平样板间350平样板间190平样板间样板间位置销售中心位置第五园首批推盘区域销售策略分析

万科第五园总平及首批销售道具位置图第五园徽宅销售中心180平样板间350平样板间190平样板间135销售策略分析——销售道具（后期售楼处）移植徽派老宅的故事据悉万科地产斥资240万于江西，购得一处600年前的徽派老宅，并在全国寻觅能工巧匠，仅拆建便耗时半月，另有专人记录编号拆建部件，便于重建，然后辗转千余里，抵达上海，后又斥资千万，精心搭建，以求保证老宅原貌重现据介绍该古宅正式落成之后，将作为售楼处使用，销售完毕后，将作为第五园项目会所销售策略分析——销售道具（后期售楼处）移植徽派老宅的故事据悉136销售策略分析——销售道具（180平联排样板房）双车位的地下停车库古朴简约的亲子乐园区地下室销售策略分析——销售道具（180平联排样板房）双车位的地下停137一楼一楼现代开放式厨房一楼带有落地窗的客厅销售策略分析——销售道具（180平联排样板房）一楼一楼现代开放式厨房一楼带有落地窗的客厅销售策略分析——销138销售策略分析——销售道具（180平联排样板房）局促的二楼小房间北向一间卧室二楼销售策略分析——销售道具（180平联排样板房）局促的二楼小房139销售策略分析——销售道具（180平联排样板房）三楼中式古典风格主卧大量采用镜面反射以增加视觉空间感的衣帽间和沐浴间三楼销售策略分析——销售道具（180平联排样板房）三楼中式古典风140样板间其他特色部分三楼户外沐浴间极富特色的露天花洒简约而富有文化的采光天井挑空的餐厅上空样板间其他特色部分三楼户外沐浴间极富特色的露天花洒简约而富有141销售策略分析——第五园首批产品详细信息项目信息占地面积10万平总建筑面积6万平容积率0.6绿化率50%产品类型联排别墅建筑风格现代中式风格幢距约20米外立面高级瓷砖和石材面积段180㎡190㎡350㎡主力房型160—180㎡联排单价范围约29000—35000元主力总价520—700万物业费4.30元/平方米·月内部配套景观文化会所车位租售赠送双车位地下车库装修标准毛坯销售策略分析——第五园首批产品详细信息项目信息占地面积10万142销售策略分析——第五园首批产品户型配比一览表产品类别面积（㎡）总价所占比例套数联排别墅180㎡中间套520—540万端头套600—640万42%13联排别墅190㎡551—665万58%18销售策略分析——第五园首批产品户型配比一览表产品类别面积（㎡143首批推案房源区域共31套联排产品13套180平18套190平金海路川沙路规划路民雷路首批推案房源区域13套18套190平金海路川沙路规划路民雷路144该户型图为180平标准户型图样板房设计与标准户型至少有三处变动一楼中庭封闭后围合成一个餐厅一楼客厅上空进行了隔断，在二楼形成了一个9平方左右的南向房间二楼餐厅上空进行了隔断，在三楼中间部位形成一个衣帽间①②③该户型图为180平标准户型图样板房设计与标准户型至少有三处变145该户型图为180平标准户型图180平边户型产品面积剖析偷一楼中庭面积2.8*3=8.4平偷客厅二楼挑空面积3.3*3.6=11.88平偷中庭三楼挑空面积2.8*3=8.4平前花园面积约30平后花园面积约20平地下室面积创意空间共约29平花园面积共约50平地下室面积共约75平该户型图为180平标准户型图180平边户型产品面积剖析偷一楼146创意空间共约29平花园面积共约50平地下室面积共约75平建筑面积约180平＋＋＋334平实际使用面积约为建筑面积约为180平创意空间共约29平花园面积共约50平地下室面积共约75平建筑147实际使用面积约为建筑面积约为180平－＝154平附赠面积约为154平180平／＝85%第五园180平产品附加值推导334平实际使用面积约为建筑面积约为180平－＝154平附赠面积约为148建筑面积约为180平的边套总价约为558万预估第五园联排边套单价为31000元／平第五园产品价格反推若以实际使用面积来反推单价的话则其联排边套产品单价为558万／334平=16707元／平建筑面积约为180平的边套总价约为558万预估第五园联排边套149样板房设计与标准户型至少有三处变动一楼中庭封闭后围合成一个餐厅一楼客厅上空进行了隔断，在二楼形成了一个10平方左右的南向房间二楼餐厅上空进行了隔断，在三楼中间部位形成一个衣帽间①②③该户型图为190平标准户型图样板房设计与标准户型至少有三处变动①②③该户型图为190平标150该户型图为190平标准户型图190平边户型产品面积剖析偷一楼中庭面积3.8*3=11.4平偷客厅二楼挑空面积3.3*4=13.2平偷中庭三楼挑空面积3.8*3=11.4平前花园面积约45平后花园面积2.7*6.6=17.8平地下室面积创意空间共约36平花园面积共约63平地下室面积共约80平该户型图为190平标准户型图190平边户型产品面积剖析偷一楼151创意空间共约36平花园面积共约63平地下室面积共约80平建筑面积约190平＋＋＋369平实际使用面积约为建筑面积约为190平创意空间共约36平花园面积共约63平地下室面积共约80平建筑152369平实际使用面积约为建筑面积约为190平－＝179平附赠面积约为179平190平／＝94%第五园190平产品附加值推导369平实际使用面积约为建筑面积约为190平－＝179平附赠153建筑面积约为190平的边套总价约为589万预估第五园联排边套单价为31000元／平第五园产品价格反推若以实际使用面积来反推单价的话则其联排边套产品单价为589万／369平=15962元／平建筑面积约为190平的边套总价约为589万预估第五园联排边套154第五园180平户型优劣势分析优势私家花园大（前后共50平）地下双车位车库全明户型采光好可利用空间较多，个性化改造余地较大面积小，总价低围墙较高，私密性好劣势6米高围墙，一定程度上影响采光及通透性总面积小，各房间面积均比较小，居住舒适度较差第五园180平户型优劣势分析优势私家花园大（前后共50平）劣155第五园190平户型优劣势分析优势私家花园大（前后共63平）地下双车位车库可利用空间较多，个性化改造余地较大面积小，总价低围墙较高，私密性好可做下沉式阳光地下室，利用率极高40平超大主卧，空间感比较好劣势6米高围墙，一定程度上影响采光及通透性各房间面积均比较小，居住舒适度较差第五园190平户型优劣势分析优势私家花园大（前后共63平）劣156第五园首批经济型别墅与本案首批AB型别墅位置对比本案ＡＢ型产品位置分布第五园首批经济型产品位置分布从房源位置来看，本案于AB型产品与第五园首批产品位置属性接近，基本都是整个别墅社区的边缘区域，多受道路噪音影响但本案相比第五园有较明显优势，本案别墅区为高桥新城城中城，融入其中，又自成一体，社区周边道路均为小区内路，第五园四至道路均为车行大路，受车行噪音影响较为严重第五园首批经济型别墅与本案首批AB型别墅位置对比本案ＡＢ型产157第五园180平产品优劣势分析计算赠送面积后A户型实际可用331平计算赠送面积后180平户型实际可用334平VS优势：花园较大有私家地下车库可改造成4房私密性较好品牌效应优势：区位配套好视野开阔景观好房型规矩实用，且可做4房露台较大采光好对比总结：平分秋色不分仲伯破局策略：拼区位拼销售功力第五园180平产品优劣势分析计算赠送面积后A户型实际可用33158第五园190平产品优劣势分析计算赠送面积后190平户型实际可用369平计算赠送面积后B户型实际可用345平优势：花园较大有私家地下车库可改造成4房私密性较好品牌效应全明下沉式地下室可改造空间较多赠送面积较大优势：区位配套好视野开阔景观好房型规矩实用，且可做5房可利用空间较多各房间尺度相对较舒适对比总结：第五园190平略占上风破局策略：重新包装B型房；充分设计利用中庭；打造精装花园示范区第五园190平产品优劣势分析计算赠送面积后190平户型实际可159项目SWOT分析SWoT万科品牌效应，前期蓝山别墅目前已经深入人心，且入住情况良好，有较好的居住氛围产品位置紧邻金桥和张江，有较强的产业支撑和客户支撑距离金桥配套生活区较近，生活配套方面有一定的高端支持深圳万科第五园的成功，为上海第五园项目做了很好的口碑铺垫。极具特色的差异化产品，很容易打动客户此次开盘户型相对较小，总价相对较低，非常具有竞争力整体售楼处软件配套较为齐全，给客户感知力较好项目周边厂房林立，往来车辆均属于大型卡车或集装箱，马路周边沙尘严重出行需依赖私家车，最近公交车站据项目步行需要十分钟，目前无轨道交通线路周边无成熟高端配套设施，所有配套需要依赖金桥和碧云附近有垃圾填埋场，有气味马头墙6米，影响室内采光中式别墅未必被所有客户所接受。房间面积较小，居住舒适较低。板块优势，与张江与金桥车行时间约为15-20分钟后期引进上海最好的建平中学，区域未来发展前景可观轨道交通9号线目前终点站杨高路，后期将延伸至该区域，以及轨道交通12号线也将在2012年通车。对于该区域的板块升值起到很大帮助上海第五园建成后，其建筑风格，文化理念也将成为上海后期较有特色的建筑之一曹路在未来几年将建成曹路新市镇，随着居住人口的增加，地段价值将有所提升。社区氛围也将更浓与金桥和碧云国际社区车行时间较短，享受其高端配套设施目前市场观望心态较重，开盘后市不看好周边垃圾填埋场，会损失一部分高端客户此次推出户型面积过于紧凑，相对影响居住舒适度周边生活配套匮乏，出行较为不便，不适合老人及孩子居住项目周边厂房林立，欠缺高端别墅质感项目SWOT分析SWoT万科品牌效应，前期蓝山别墅目前已经160项目针对性策略调整PART—Three本案针对性营销策略调整思路尼德兰北岸6月销售方案尼德兰北岸7月销售方案项目针对性PART—Three本案针对性营销策略调整思路1611.本案针对性营销策略调整思路破局策略方向：全方位主打区位配套优势牌以成熟舒适型城市别墅对抗偏僻经济型郊区别墅破局策略落地执行：1.企划业务各部门全面配合；2.将区位配套优势放大到极致3.定点进行针对性有效客户拦截4.增加定向DM的投放量及投放力度5.调整业务接待说辞，重点突出区位发展及配套优势6.让客户切身感受到在本案的生活便利性1.本案针对性营销策略调整思路破局策略方向：162尼德兰北岸6月销售方案客户心理探析：新政出台后，本案来人来电量持续走低，客户心理探析

受新政及舆论波动影响，整体市场已进入到了相当程度的深度观望期，购房者对于是否入市采取了更为谨慎的态度，观望、等待成为此时购