大连城市发展及市场含度假物业专题

Part1城市发展研究大连城市发展研究│城市性质

大连，位于中国辽东半岛最南端，西北濒临渤海，东南面向黄海，是全国15个副省级城市之一、5个计划单列市之一、全国14个沿海开放城市之一；是中国东北主要的对外门户、东北亚国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。也是全国文明城市、中国优秀旅游城市、全国卫生城市、国家环保模范城、国家园林城市。大连城市环境绝佳，曾获得联合国人居奖，先后被联合国环境规划署评选为“世界环境500佳”、国际花园城市最高奖，曾被江泽民同志题词为“北方明珠”。大连是世界经济论坛新领军者年会（夏季达沃斯年会）常驻举办城市。黄海大连港口大连国际会议中心中央商务区城市发展研究│城市规划

全域城市化的落脚点不仅在城市和城镇体系，它着眼于全域，在实现城市化空间扩展的同时改善了农村的发展环境和城乡关系，可以促进农村发展和城乡互动，为城乡一体化创造条件。同时，农村是城市化过程的另一端，是城市化健康发展的支持，只有农村与城市形成互动，共同发展，才能实现可持续的城市化。城市发展研究│GDP&人口10年以来，大连市GDP增长速度逐步放缓，2015年更跌至4.2%，16年GDP8234亿元，增速有所回升10-13年，大连处于人口快速增长阶段，14年以来，大连市人口增长速度逐步停滞，甚至有负增长趋势城市发展研究│第三产业发展近五年来，大连市第三产业平稳发展，占比一直呈上升趋势，自15年开始第三产业占比已超过50%城市发展研究│房地产开发投资14年以来，大连市固定资产投资逐年大幅度下滑，房地产投资额虽也有下降，但其占比反而有上升趋势Part2房地产市场研究大连房地产市场研究│政策回顾1-2月宽松央行降准，不“限购”城市，商贷首付比例下调、非一线城市房地产交易环节契税、营业税调整；地方集中出台去库存措施3-9月逐步收紧上海、深圳限购限贷升级热点二线城市开始收紧，合肥限贷、廊坊限购，南京、苏州、厦门、天津、杭州限购限贷，其他多数城市以加强市场监管为主十一前后，22个城市集中出台限购限贷收紧的调控政策，其后部分城市继续加码，三四线城市嘉兴及下辖嘉善县、张家口怀来县首次限购集中收紧10-12月2016年地方政策变化2016年大连政策变化2月6月公积金个贷不超过余额15倍个人住房公积金贷款额度不超过户缴存余额的15倍，且不超过目前贷款最高额度降首付-首套首付2成，二套3成；东港买公寓享住宅政策首套首付两成，利率下限为基准利率的0.7倍；二套首付三成，利率下限为基准利率的1.1倍大连去库存18条人才购房补贴；执行契税减免政策；满两年住宅免征增值税；取消过时限制性政策等地方政策分化明显，热点城市调控升级，限贷限购力度及各项监管措施频频加码，而三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两段改善市场环境；大连自主调控，去库存为主基调的背景下，政策环境相对宽松房地产市场研究│土地市场2016年，大连市内七区商住+商服用地共计成交31宗，五区22宗，其中10宗溢价成交主城拿地意愿强烈，最高溢价率达116%高地价倒推高售价2%49%49%51%52%90%105%113%116%房地产市场研究│土地市场2014-2016，政策利好需求集中释放，价格平稳增长市内七区普通住宅市场量价分析普通住宅新增供应自2012年开始逐年降低，15/16年以消化库存为主，七区新增供应量仅400万左右；成交量近三年逐年攀升，2016年达近年来峰值（622万平）；均价经历两年低谷后首次突破万元水平；截至2016年底，普宅存量901万平，去化周期约17个月，接近合理2016新增供应同比-14%，成交+20%，均价+5%四季度主城区项目备案集中，带动整体备案价格提升（大华锦绣华城、秀月麒麟、普罗旺斯、春田等）房地产市市场研究究│新房房市场2016年，大连连市商品品住宅成成交量创创调控以以来的历历史新高高，685万㎡，同同比增长长21%均价10516元/㎡，同样样处于11年以来历历史最高高水平，，同比增增长4%2014年以来全全国去库库存为主主基调的的背景下下，大连连成交量量平稳攀攀升，回回暖明显显，市场场需求有有效释放放房地产市市场研究究│产品分析析70-100㎡市场主主力占比超五成成2016年大连市市普宅主主力刚需需刚改产产品中，，70-80㎡紧凑型型产品需需求增加加，90-100㎡产品下下降，改改善型产产品120-160㎡市场份份额有所所扩大，，超过160㎡占比平平稳120-160㎡改善型型产品占占比增加加3%房地产市市场研究究│存量分析析2011-2016年市场份额变化（成交面积占比）截至2016年底存量及去化周期成交价格及同比变化区域分析区域2011年2012年2013年2014年2015年2016年存量（万㎡）去化周期（月）金州新区36%37%37%35%31%28%，175万㎡230166854元/㎡+5%中心城区价格降低，客户回流，市场份额逐年减小，至三成，存量接近合理范围甘井子区27%35%35%36%40%34%，213万㎡2071210172元/㎡2%市场份额呈上升趋势，2016年老甘井子板块（万科蓝山、公园里）、钻石湾、泉水板块供货减少影响整体市场份额降低，存量处于合理去化周期内；2017年随着新增项目入市，市场份额将大步提升高新园区11%12%10%11%11%16%，101万㎡1541811668元/㎡2%历年市场份额相对平稳至10%，2016年份额大增主要受普罗旺斯及大华锦绣华城带动，去化周期接近合理范围，大面积产品需求增加（普罗旺斯尾货），2017年龙湖项目入市，或将继续支撑市场份额中山区5%4%3%5%6%8%，52万㎡1102516978元/㎡4%普宅市场受东港板块带动，份额逐年增加，但库存仍处于高位，去化压力较大沙河口区6%4%5%4%7%6%，35万㎡561914215元/㎡-5%市场份额5%上下浮动，库存接近合理范围，唯一价格下降区域，主要受春柳公园（备案量6.5万㎡第一，均价仅12433元/㎡），其次恒大帝景及中海天赋山尾货价格降低旅顺口区12%6%8%6%4%6%，36万㎡138466101元/㎡11%市场份额逐年降低，库存严重不合理，去化周期近四年；价格增幅11%主要受半岛印象拉动（区域销冠8万㎡，推出洋房产品）西岗区4%2%2%2%1%1%，9万㎡7912129元/㎡4%供应稀缺，市场份额低2016年，大连连市内七七区商品品住宅去去化周期期24个月，整体市场场库存依依然较大大，预计计政策持持续宽松松；市内七区区中只有有甘井子子和西岗岗处于库库存合理理区间（8-15个月）注：8-15个月为库库存合理理范围房地产市市场研究究│品牌房企企品牌TOP5持续稳定定2013-2016年，大连连市内七七区商品品房成交交面积品品牌排行行表现中中，亿达、远远洋、万万科、华华润、金金地稳定定蝉联前前五，但但市场占占有率逐逐年降低低2017年万科、华华润、金地地均有新增增项目入市市，预期成成交排名穏穏占前五，，同时提升升整体市场场占有率时间一二三四五市场占有率2014年亿达远洋华润万科金地26%2015年远洋万科华润亿达金地25%2016年亿达远洋万科华润金地20%房地产市场场研究│品牌房企2016年企业成交金额排名排名

企业成交金额（亿元）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）1亿达63.446.2137312万科43.536.4119473远洋41.438.9106244华润25.923.5110445保利23.514.2165896大华19.715.8124657金地19.222.883958恒大17.915.6114729万达15.613.51151510中海14.714.110426合计-284.7240.9——全市商品房819749——前十房企销销售金额占占全市比例例35%，销售面积积占全市比比例32%亿达、远洋洋、万科凭凭借多盘联联动优势销销售金额及及面积均占占据第一梯梯队位置2016年企业成交面积排名排名

企业成交面积（万㎡）成交金额（亿元）成交均价（元/㎡）1亿达46.263.4137312远洋38.941.4106243万科36.443.5119474华润23.525.9110445金地22.819.283956大华15.819.7124657恒大15.617.9114728保利14.223.5165899中海14.114.71042610万达13.515.611515合计-240.9284.7——全市商品房749819——第一梯队40-65亿第二梯队20-25亿第三梯队15-18亿第一梯队35-45万㎡第二梯队20-25万㎡第三梯队20-25万㎡Part3度假型物业业研究大连度假型物业业研究│旅游资资源大连是中国国著名的避避暑胜地和和旅游热点点城市，依依山傍海，，气候宜人人，环境优优美，适于于居住，夏夏无酷暑，，冬无严寒寒，年平均均气温为10℃，年降雨雨量700毫米左右，，无霜期6个月。大连老虎滩滩海洋乐园园（AAAAA级）：坐落落于大连南南部海滨中中部，占地地面积118万平方米，，4000余米海岸线线，是中国国最大的一一座现代化化海滨游乐乐场。金石滩国家家旅游度假假区（AAAAA级）：全国国最大的国国家级旅游游度假区，，依山傍海海，自然环环境优美，，旅游功能能齐全，休休闲特色突突出，充满满艺术氛氛围，具具有异国田田园情调。。大连森林动动物园（AAAA级）：始建建于1990年，占地面面积7.2公顷。这里里依山傍海海，四面环环山，环境境优美，景景色宜人。。大连圣亚海海洋世界（AAAA级）：亚洲洲最长的118米海底透明通道，将您带进进全景式的的海底世界。发现王国（AAAAA级）发现王国主主题公园以以完全异域域化的六大大景区、整整体国际化化的演出团团队、国内内顶级的策策划团体、、全世界第第四大主题题公园的管管理模式迎迎接各方游游客。冰峪旅游度度假区（AAAA级）冰峪沟旅游游度假区内内山清水秀，，峰回溪转转，仅兀立立的奇峰就就有40余座，大小小洞穴20余处，有““北国桂林林”之誉。。2016年大连市实实现旅游总收入入1135亿元，同比比增长12.5%；游客总数数7738万人次，同同比增长11.74%。度假型物业业研究│旅游度假板板块18星海湾老虎滩东港河口湾开发区金石滩新兴海滨住住区度假旅游新兴海滨住住区度假旅游度假旅游傅家庄旅顺口海岸线1906公里，占辽辽宁省海岸岸线总长度度的73%东北唯一亲海城市海资源为房地产带来巨大附附加价值度假旅游度假型物业业研究│项目分布中铁琥珀湾世贸寰海城中拥蓝天下中庚香海壹品亿达蓝湾镇招商兰溪谷未名山明秀庄园琥珀湾紫御东方保利天禧龙湖水晶郦湾华润海中国世贸御龙海湾碧桂园金石滩万恒天籁湾Part4异地联动项项目选择大连异地联动项项目选择│项目选择中铁琥珀湾世贸寰海城中拥蓝天下中庚香海壹品亿达蓝湾镇招商兰溪谷未名山明秀庄园琥珀湾紫御东方保利天禧龙湖水晶郦湾华润海中国世贸御龙海湾碧桂园金石滩万恒天籁湾首期启动二期启动暂不考虑异地联动项项目选择│项目分析序号项目名称物业类型开发商均价主力户型主力总价周边资源合作阶段