房地产职业培训之房地产估价讲义课件

房地产经汘学房地产估价水水房地产职业培训之房地产估价讲义房地产经汘学房地产估价水水1.概述估价的欐念、必要性2房地产估价理论基础估价原则、基本程序3房地产估价方法比较法、成本法、收益法、假设开发法、晗你1概迷1.1房地产估价概念·所谓房地产估价,是指以房地产为对象,由专业估价人员遵循估价原则,按胞估价程序,运用估价方法,并在综合分价格因素的基础上,对房地产客观合理价格的估计、推测或评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价值是指某物体在特的子勘署扬价佳用章德特集定交看面个克满竟争和开放的市场上最有可能的销售价格房地产估价〓科学十艺术1.2房地产佶价的火要唑不动产上市、融资、销售和购奚决策的需要。(1)房地产交易的需要(2)房地产抵押的需要(彐房地产保险和损害赂偿的需要q)房地产税收的需要(5)房地产征用补偿的需要房地产市场信息的缺关影响房地产市栖功能帕发挥房地产经汘学房地产职业培训之房地产估价讲义房地产经汘学11.概述估价的欐念、必要性2房地产估价理论基础估价原则、基本程序3房地产估价方法比较法、成本法、收益法、假设开发法、晗你1.概述21概迷1.1房地产估价概念·所谓房地产估价,是指以房地产为对象,由专业估价人员遵循估价原则,按胞估价程序,运用估价方法,并在综合分价格因素的基础上,对房地产客观合理价格的估计、推测或评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价值是指某物体在特的子勘署扬价佳用章德特集定交看面个克满竟争和开放的市场上最有可能的销售价格房地产估价〓科学十艺术1.2房地产佶价的火要唑不动产上市、融资、销售和购奚决策的需要。(1)房地产交易的需要(2)房地产抵押的需要(彐房地产保险和损害赂偿的需要q)房地产税收的需要(5)房地产征用补偿的需要房地产市场信息的缺关影响房地产市栖功能帕发挥1概迷32房地产估价基本理论2.1基本原则要以信价对象的合法权矗为青挺进行。合法权矗包括合产权,合《法处分等方面。*合法产权—应以房地产权属证书和有关证件为依据《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》地他项权利证明书》、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他集体≠国有;行政划披≠有偿出让;违法占地≠合法占地;违章建合法使用一以城市觌划、土地用迩管制为怅据。土地用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度城市规划创造土地价值。*合法处分一应以法律、法舰、或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式苟依据。如法律规定不得抵押的房地产不能作为抵押目的来佶价。2房地产估价基本理论4(2)最高最佳使用原则一要求房地产估价应以估价对象的最高最住使用进行最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用,而是在法律许可范围内的使用这也是合法原则的要求。最佳用途、最佳规模、最住集约度*法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性保持现状谓提、裝修改造骨提、转挨用途罰提、重新利用骨提、上述情形的雾种狳合。(最常见的是第二种和第三种的组合)(替代原则一要本估价猪渠不得明罢俑离美仙房地产在同等条件下的价类似房地产是指与估价对象处于同一供范围,并在用途、规馍捷筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供本范围是指与佶价对亲具有替代关系,价格会相互影响的府脾处的区范围。()估价时点原则一要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点合理价格或价值。过去(回顾性估价)、现在、未来(预测性估价)实际估价中,通常将估价人员实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点。(5)公平原则一要求房地产估价人员应站在中立的立场上,求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。(2)最高最佳使用原则一要求房地产估价应以估价对象的最高最住52.2房地产估价的基本程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作,桉照其内在联系性所排列进行次序。(1)获取估价业务被动接受、主动争取、自有自估(2)确定房地产估价的基本事项⑦明确估价目的:买卖、祖赁、抵押、保险、征地拆迁??明确估价目的有助于更好地明确估价对羲,因为依据有关法律、法规地产不能用于某些估价目的,或有些估价目的限制了可以作为估价和肉容。此外,估价目的的确定对于估价方法的搾、估价资料的很重要的规定作用。如,拆迁时公共设施的评估、不得柢押房地产不能进行抵押②确定估价对象:实体状况、权利状况实体状况一土地建筑物0两者结合体;坐落位置、地段、面建筑结构类型。权利状况一权利的完整性(是香受限制)、权属的性质(所有权绠用杈)权属的使用状况(如使用杈的剩佘年限)⑨确定估价期日—是要明确所要评估的价值是指酃个具体咐间上的价值。三种方式团签订估价合同2.2房地产估价的基本程序6(5拟订评估作业计划包括以下内容:⑦拟釆用的估价技术路线和估价方法;回拟调查收集的及其来源渠道;⑨预计所需的时间、人力和经费:⑨拟定作业步骤和4)实地勘察和收集整理资料基牵目的有两个;⑦为市场台析服务;②为特定的房地产分析服务估价所需材料包括:⑦对房地产价格有普遍影响的资料;②对估价区房地产有影响的貴料;③粪似房地产的女易、成本、收益实俐贵估价对象状况的资料。进行实地查勘,如估价对象位置、周围环境,估价对象外观、建筑结执修、设备等状况,并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、用资料进行核实,同时补充估价所需的其他资料。(1排估价方法;资蚪特点十估价对象特点(类型等)十估价条件一般用多种方法(6)确定估价结果(最终估价)简单算木平的数、加权算木平的数、中位数、众数对于一些不可量化的影响因素,估价人员可对结果进行适当的调整,但发在报告中阐述理由。(5拟订评估作业计划7当估价师使用多个或更多的方法对价值进行估算时,必须对使用有得出的估算值进行检查然后得岀最后的结论。这个过裎称为调整过及三个基牵的考虑因素⑦根据评佑目的对每种方法的适合程废进行检查,②对据的充分性和可性,以及分析中任何假设的有敌性进③对使用评估方法得出的价值范围(数值分布)以及该范围内每的价值位置(高、中、低)进行考虑。最后的价值仍取决于实际的市场信息和估价师的判断和经验,隃结论很少以三种估价方法的简单平均为基础。(7)估价报告口头报告表格式报告书面报告叙述式报告当估价师使用多个或更多的方法对价值进行估算时,必须对使用有8L确定问题制讧评估计戈3收集并分析有关数据般数据标的财产数据可比财产数据有效和最佳使用4使用估价方法销售比较法成本法收入法5得出估价结论6形成估价报告L确定问题93房地产估价亦珐3.比较珐比轼法,是将待估房地产与其所在区域近期有过安易的类似房辕,对这些类似房地产成女价作相应的修正,以此估算待估房地卉场情况下的价格或价值得一种方法。适用范围:不动产市场比软发达女易素俐与待估紫例有软强相关一般来说,比较法比另两种方法更简单也更直接,其计算的过程也常因此,评估判断出错的可能性和数学镨误的可能性都软少估价判断要比其他方法所得出的判断更可嵩。3房地产估价亦珐10房地产职业培训之房地产估价讲义课件11房地产职业培训之房地产估价讲义课件12房地产职业培训之房地产估价讲义课件13房地产职业培训之房地产估价讲义课件14房地产职业培训之房地产估价讲义课件15房地产职业培训之房地产估价讲义课件16房地产职业培训之房地产估价讲义课件17房地产职业培训之房地产估价讲义课件18房地产职业培训之房地产估价讲义课件19房地产职业培训之房地产估价讲义课件20房地产职业培训之房地产估价讲义课件21房地产职业培训之房地产估价讲义课件22房地产职业培训之房地产估价讲义课件23房地产职业培训之房地产估价讲义课件24房地产职业培训之房地产估价讲义课件25房地产职业培训之房地产估价讲义课件26房地产职业培训之房地产估价讲义课件27房地产职业培训之房地产估价讲义课件28房地产职业培训之房地产估价讲义课件29房地产职业培训之房地产估价讲义课件30房地产职业培训之房地产估价讲义课件31房地产职业培训之房地产估价讲义课件32房地产职业培训之房地产估价讲义课件33房地产职业培训之房地产估价讲义课件34房地产职业培训之房地产估价讲义课件35房地产职业培训之房地产估价讲义课件36房地产职业培训之房地产估价讲义课件37房地产职业培训之房地产估价讲义课件38房地产职业培训之房地产估价讲义课件39房地产职业培训之房地产估价讲义课件40房地产职业培训之房地产估价讲义课件41房地产职业培训之房地产估价讲义课件42房地产职业培训之房地产估价讲义课件43房地产职业培训之房地产估价讲义课件44房地产职业培训之房地产估价讲义课件45房地产职业培训之房地产估价讲义课件46房地产职业培训之房地产估价讲义课件47房地产职业培训之房地产估价讲义课件48房地产职业培训之房地产估价讲义课件49房地产职业培训之房地产估价讲义课件50房地产职业培训之房地产估价讲义课件51房地产职业培训之房地产估价讲义课件52房地产职业培训之房地产估价讲义课件53房地产职业培训之房地产估价讲义课件54房地产职业培训之房地产估价讲义课件55房地产职业培训之房地产估价讲义课件56房地产职业培训之房地产估价讲义课件57房地产职业培训之房地产估价讲义课件58房地产经汘学房地产估价水水房地产职业培训之房地产估价讲义房地产经汘学房地产估价水水1.概述估价的欐念、必要性2房地产估价理论基础估价原则、基本程序3房地产估价方法比较法、成本法、收益法、假设开发法、晗你1概迷1.1房地产估价概念·所谓房地产估价,是指以房地产为对象,由专业估价人员遵循估价原则,按胞估价程序,运用估价方法,并在综合分价格因素的基础上,对房地产客观合理价格的估计、推测或评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价值是指某物体在特的子勘署扬价佳用章德特集定交看面个克满竟争和开放的市场上最有可能的销售价格房地产估价〓科学十艺术1.2房地产佶价的火要唑不动产上市、融资、销售和购奚决策的需要。(1)房地产交易的需要(2)房地产抵押的需要(彐房地产保险和损害赂偿的需要q)房地产税收的需要(5)房地产征用补偿的需要房地产市场信息的缺关影响房地产市栖功能帕发挥房地产经汘学房地产职业培训之房地产估价讲义房地产经汘学591.概述估价的欐念、必要性2房地产估价理论基础估价原则、基本程序3房地产估价方法比较法、成本法、收益法、假设开发法、晗你1.概述601概迷1.1房地产估价概念·所谓房地产估价,是指以房地产为对象,由专业估价人员遵循估价原则,按胞估价程序,运用估价方法,并在综合分价格因素的基础上,对房地产客观合理价格的估计、推测或评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价值是指某物体在特的子勘署扬价佳用章德特集定交看面个克满竟争和开放的市场上最有可能的销售价格房地产估价〓科学十艺术1.2房地产佶价的火要唑不动产上市、融资、销售和购奚决策的需要。(1)房地产交易的需要(2)房地产抵押的需要(彐房地产保险和损害赂偿的需要q)房地产税收的需要(5)房地产征用补偿的需要房地产市场信息的缺关影响房地产市栖功能帕发挥1概迷612房地产估价基本理论2.1基本原则要以信价对象的合法权矗为青挺进行。合法权矗包括合产权,合《法处分等方面。*合法产权—应以房地产权属证书和有关证件为依据《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》地他项权利证明书》、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他集体≠国有;行政划披≠有偿出让;违法占地≠合法占地;违章建合法使用一以城市觌划、土地用迩管制为怅据。土地用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度城市规划创造土地价值。*合法处分一应以法律、法舰、或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式苟依据。如法律规定不得抵押的房地产不能作为抵押目的来佶价。2房地产估价基本理论62(2)最高最佳使用原则一要求房地产估价应以估价对象的最高最住使用进行最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用,而是在法律许可范围内的使用这也是合法原则的要求。最佳用途、最佳规模、最住集约度*法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性保持现状谓提、裝修改造骨提、转挨用途罰提、重新利用骨提、上述情形的雾种狳合。(最常见的是第二种和第三种的组合)(替代原则一要本估价猪渠不得明罢俑离美仙房地产在同等条件下的价类似房地产是指与估价对象处于同一供范围,并在用途、规馍捷筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供本范围是指与佶价对亲具有替代关系,价格会相互影响的府脾处的区范围。()估价时点原则一要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点合理价格或价值。过去(回顾性估价)、现在、未来(预测性估价)实际估价中,通常将估价人员实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点。(5)公平原则一要求房地产估价人员应站在中立的立场上,求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。(2)最高最佳使用原则一要求房地产估价应以估价对象的最高最住632.2房地产估价的基本程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作,桉照其内在联系性所排列进行次序。(1)获取估价业务被动接受、主动争取、自有自估(2)确定房地产估价的基本事项⑦明确估价目的:买卖、祖赁、抵押、保险、征地拆迁??明确估价目的有助于更好地明确估价对羲,因为依据有关法律、法规地产不能用于某些估价目的,或有些估价目的限制了可以作为估价和肉容。此外,估价目的的确定对于估价方法的搾、估价资料的很重要的规定作用。如,拆迁时公共设施的评估、不得柢押房地产不能进行抵押②确定估价对象:实体状况、权利状况实体状况一土地建筑物0两者结合体;坐落位置、地段、面建筑结构类型。权利状况一权利的完整性(是香受限制)、权属的性质(所有权绠用杈)权属的使用状况(如使用杈的剩佘年限)⑨确定估价期日—是要明确所要评估的价值是指酃个具体咐间上的价值。三种方式团签订估价合同2.2房地产估价的基本程序64(5拟订评估作业计划包括以下内容:⑦拟釆用的估价技术路线和估价方法;回拟调查收集的及其来源渠道;⑨预计所需的时间、人力和经费:⑨拟定作业步骤和4)实地勘察和收集整理资料基牵目的有两个;⑦为市场台析服务;②为特定的房地产分析服务估价所需材料包括:⑦对房地产价格有普遍影响的资料;②对估价区房地产有影响的貴料;③粪似房地产的女易、成本、收益实俐贵估价对象状况的资料。进行实地查勘,如估价对象位置、周围环境,估价对象外观、建筑结执修、设备等状况,并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、用资料进行核实,同时补充估价所需的其他资料。(1排估价方法;资蚪特点十估价对象特点(类型等)十估价条件一般用多种方法(6)确定估价结果(最终估价)简单算木平的数、加权算木平的数、中位数、众数对于一些不可量化的影响因素,估价人员可对结果进行适当的调整,但发在报告中阐述理由。(5拟订评估作业计划65当估价师使用多个或更多的方法对价值进行估算时,必须对使用有得出的估算值进行检查然后得岀最后的结论。这个过裎称为调整过及三个基牵的考虑因素⑦根据评佑目的对每种方法的适合程废进行检查,②对据的充分性和可性,以及分析中任何假设的有敌性进③对使用评估方法得出的价值范围(数值分布)以及该范围内每的价值位置(高、中、低)进行考虑。最后的价值仍取决于实际的市场信息和估价师的判断和经验,隃结论很少以三种估价方法的简单平均为基础。(7)估价报告口头报告表格式报告书面报告叙述式报告当估价师使用多个或更多的方法对价值进行估算时,必须对使用有66L确定问题制讧评估计戈3收集并分析有关数据般数据标的财产数据可比财产数据有效和最佳使用4使用估价方法销售比较法成本法收入法5得出估价结论6形成估价报告L确定问题673房地产估价亦珐3.比较珐比轼法,是将待估房地产与其所在区域近期有过安易的类似房辕,对这些类似房地产成女价作相应的修正,以此估算待估房地卉场情况下的价格或价值得一种方法。适用范围:不动产市场比软发达女易素俐与待估紫例有软强相关一般来说,比较法比另两种方法更简单也更直接,其计算的过程也常因此,评估判断出错的可能性和数学镨误的可能性都软少估价判断要比其他方法所得出的判断更可嵩。3房地产估价亦珐68房地产职业培训之房地产估价讲义课件69房地产职业培训之房地产估价讲义课件70房地产职业培训之房地产估价讲义课件71房地产职业培训之房地产估价讲义课件72房地产职业培训之房地产估价讲义课件73房地产职业培训之房地产估价讲义课件74房地产职业培训之房地产估价讲义课件75房地产职业培训之房地产估价讲义课件76房地产职业培训之房地产估价讲义课件77房地产职业培训之房地产估价讲义课件78房地产职业培训