上海某项目后评估报告课件

上海公司上海宝山昱翠湾项目后评估报告ContentsPage目录页项目概述技术实现营销实现现场管理财务目标—*—

项目总总结一

项目概述2012-11-拿地2013-07开工2013-10-首次开盘2014.12-交付20122014项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总区位宝山月浦板块规划宝山区蕰川路以西，月巷路以北，规划月富路以东，规划月盛路以南交通地铁一号线、三号线在附近设站，多条公交线路配套社区配套商业；学校配套主要经济技术指标A地块主要经济技术指标占地面积61410.7㎡；建筑面积98171㎡容积率：1.40建筑密度：24.9%绿化率：40%物业形态洋房、商业、SOHO公寓B地块主要经济技术指标占地面积3500㎡建筑面积约6000㎡物业形态：商业、soho公寓建筑密度：61.6%绿化率：20%二

技术实现设计总图（此次评估的单期图）项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总2.0设计成果与项目现场实施二

技术实现设计总图（此次评估的单期图）项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总2.1产品定位分析与实现

1、经过前期的充分调研和论证，项目最终定为采用全电梯洋房产品(7/8层、附赠使用空间）；2、户型采用市场经典一梯两户90平米左右三房户型，在其基础上减去一个卧房，得到83平米（三开间）、74平米（两开间）两房户型，稍加改造便可得到得房率超高、低总价的准三房户型，提高了产品的市场竞争力。3、为了进一步适应当地市场，在户型配比上，以两开间小面积户型为主，在景观、位置比较好的位置配少量三开间户型，在后期营销阶段也验证了这样的户型配比是完全正确的。二

技术实现设计总图（此次评估的单期图）项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总2.2客户敏感点分析与实现低总价：严控面积段，三开间面积控制在85平米左右，两开间面积控制在75平米左右；地下配电间、电梯机房未列入公摊面积段，加入这部分面积后面积超控，会引发客户敏感神经；表面看，损失了一些销售面积，但可以通过提高售价等方式弥补。高附加值：

标准层通过赠送，实现低总价准三房，提高了业主关注度；

顶层户型，实现了一房变三房，提高了顶层户型的单价和去化速度；样板区：

10000多平米的景观样板区展示，极大了吸引了客户眼球；

高品质售楼处、样板房展示，更是锦上添花。高品质建筑、景观设计：

样板区、交付区的高品质的建筑、景观设计，促成了后期住宅尾盘、soho的快速去化；二

技术实现项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总2.3产品定位与分析——户型分析户型设计-两开间主推户型74㎡户型改造后编号建筑面积套内面积公摊面积赠送面积得房率D74.358.515.88.1378.70%刚需首选·低总价产品两房变三房，高性价比产品优势：1.经典户型，零浪费空间2.功能分工明确，实用性强3.人性化收纳系统，方便贴心4.主卧及客厅朝南，客厅采光好劣势：1.南北不通透2.小卧室面积局促，实用性差3.中间单元厨房、卫生间采光不好户型原型二

技术实现项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总户型设计-两开间主推户型83㎡户型改造后编号建筑面积套内面积公摊面积赠送面积得房率A83.465.9917.416.3379.10%刚需/改善·一步到位舒适三房，高性价比产品优势：1.双卧朝南，客厅采光好2.户型方正，舒适性强3.经典户型，零浪费空间4.功能分工明确，实用性强5.南北厅，南北阳台设计，通风好劣势：1.户型较大，总价段较高，初期接受度不高户型原型2.3产品定位与分析——户型分析二

技术实现项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总2.4客户和营销对产品的反馈及意见分析优势：

1、产品定位、户型（高附加值）深受业主好评，营销住宅去化快，实现了资金的快速回笼；建议将此户型纳入标准化进行推广；2、从样板区和小区建成的建筑效果、景观效果，均大大优于周边竞品楼盘，产生了高溢价，领跑区域价格，实现了高利润

不足：

1、两开间户型北侧中间单元两单元连接处凹口处，因此处有防火隔墙原因厨房、卫生间采光不好，导致部分业主在业主论坛里多有说辞；

解决办法：a）户型设计时尽量扩大此凹口的宽度，增加采光量；b）增大此处厨房、卫生间开窗面积。2、精装两开间楼栋北侧及22#楼空调位设计尺寸净宽仅1000mm（扣除雨水管，导致部分业主选用较大功率空调时，外机放不进空调位；解决办法：日后户型设计南侧空调位净宽1300mm，北侧1100mm，避免此类问题发生；二

技术实现设计总图（此次评估的单期图）项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总2.5产品定位分析与实现——销售面积、利润最大化(将小区的配套用房设计集中于最不利于销售处）

1、西大门（含门卫）未计入容积率，对外称为景观构架，后期采用先验收后加顶的施工步骤，顺利通过验收；2、所有配套用房均置于小区最不利位置（保障房首层及商业楼栋南侧一二层），其中大部分住宅配套置于商业楼栋内，最大化的增加了住宅的可售面积，提高利润率。3、顶层户型采用构架等方式，既起到了丰富立面的效果，又为业主提供了改造的便利（顶层户型均为一房户型，可改为三房），从而实现了产品溢价，顶层反而成了项目的价格标杆。4、因地块通过与规划等相关部门沟通，同意本项目不修建地下车库，全部采用地上停车方式。考虑到到景观及项目品质，最终确定采用地面停车与住宅底层架空停车两种方式相结合的方式。从最终建成效果来看，比预期的景观效果要好。门卫商业、soho门卫保障房西干线二

技术实现项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总2.6设计成果与创新立面主墙面采用双色涂料搭配（中花拉毛），底两层采用真石漆材质，线角采用深咖啡色涂料（平涂）。外立面效果现场实现较好，完全达到了之前方案阶段预期，此立面设计已被纳入公司标准化设计文件。立面设计二

技术实现项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总2.6设计成果与创新——售楼处于小空间中彰显大气象

售楼处置于住宅楼栋底层，节省开发成本，最终实现效果也很好，实现了双赢。建议纳入公司标准化二

技术实现项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总2.6设计成果与创新——灯光设计样板区楼栋立面灯光设计效果现场实现较好，甚至现场比效果图效果还好，完全达到了之前方案阶段预期。建议纳入公司标准化灯光设计比对：二

技术实现项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总2.6设计成果与创新——景观实现质量分析景观按照公司标准化及图纸施工，现场控制完全达到预期效果。本项目景观设计已被总部技术部拟纳入公司景观标准化。二

技术实现项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总2.6设计成果与创新

架空车位地坪做法优化架空层车位因均为小隔间形式，即使耐磨地坪（标准化），因面积狭小，施工难度大，成本增加1倍多，接近环氧地坪成本。为节省成本，且便于现场施工，采用地坪漆粉刷，达到了成本和效果的双赢。建议纳入公司标准化二

技术实现项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总2.6设计成果与创新公共用房面积优化soho公共用房公共用房soho以往公共用房面积存在错误，公共用房面积（符合规划要求）=房间套内面积。因圈示位置四个公共用房，存在着共用门厅、楼梯、共用走道，故这些共用面积应分摊至公共用房，故公共用房面积（符合规划要求）=房间套内面积+公摊面积。通过优化公共用房面积，增加soho销售面积200㎡左右，约合180万元。二

技术实现项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总2.6设计成果与创新地下水泵房出入口优化地下水泵房出入口，位于景观主轴上且与重要节点贴邻，公司标准做法，此处对景观影响较大。最终与景观条线确定采用斜玻璃顶棚式，最终效果达到预期，对中心景观不仅无影响，且成为主轴景观上另一道风景。建议纳入公司标准化做法公司标准实施方案二

技术实现项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总2.6设计与创新SOHO公共走廊吊顶优化关于soho公寓公共走廊吊顶设计公司无标准化设计要求。已建成项目采用平面式吊顶过于平淡，显示不出精装效果。本项目通过成本优化（精装总价未变）走廊吊顶采用凹凸式设计，丰富了走廊空间，提高了空间品质。建议纳入公司设计标准化公司已建成项目（平面式）现场照片（（凹凸式）参考项目（凹凸式）二

技术实现项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总2.7标准化成果建议及各专业补充内容昱翠湾项目标准化创新分级事项已列入标准化（案例库）1.住宅立面设计风格，包括色彩、材料、分缝；2.对小商营业面积(本项目为soho）的规范解读，从而减小疏散宽度；拟列入标准化1.中心景观带的景观设计建议列入标准化1.主力户型（两开间74㎡，三开间83㎡）2.架空车位地坪漆做法3.售楼处置于住宅楼栋底层4.起航级产品住宅门厅墙面砖取消5.活动板房搭建售楼处、soho样板间（结合立面风格设计后推广）6.住宅立面灯光设计7.上人孔爬梯8.弱电箱设于楼梯梯段处，弱电箱加装饰门9.地下用房人行出入口采用玻璃顶棚式10.soho公寓公共走廊吊顶采用凹凸式需标准化关注共20项（详见技术篇附件最后一篇）三

营销实现3.1营销情况概述

住宅部分：昱翠湾于2013年10月首次开盘，至2014年12月正式交房，历时14个月，共销售住宅1052套（多层毛坯712套，多层精装340套），住宅产品全部售罄，去化率100%。

截止销售期结束，昱翠湾共成交住宅1052套，总销售面积8.2万余平米，总销售金额逾12.5亿元（其中毛坯销售面积5.5万平米，总销金额8.2亿元；精装销售面积2.7万平米，总销金额4.3亿元）

商业部分：首批商铺于2014年9月入市，并于次月即10月公开发售SOHO，历时120天，累计销售商铺13套，销售面积757平米，销售金额1120万元；累计销售SOHO47套，销售面积2540平米，销售金额2296万元；

小区车位：昱翠湾车位的开售是以小区交付为营销节点，于2014年12月28日开售，历史30天，共计246个，截止销售周期结束，共成交242个，成交金额1282万元，销售率达到98%。

项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总三

营销实现3.1.1评估截止日各类物业的成交率及成交额物业类型总套数销售套数销售金额（万元）成交率多层毛坯71271281977.1100%多层精装34034042689.8100%soho60472296.478%商铺13131120.7100%车位2462421282.598%3.1.2各物业类型价格实现（实际价格与目标价格差异）物业类型目标价格实际价格多层毛坯14000元/平均价14880元/平

最低售价：12867元/平；最高售价：18860元/平多层精装14500元/平均价15599元/平

最低售价：13313元/平；最高售价：20705元/平Soho9000元/平均价9038元/平

最低售价：7300元/平；最高售价：10634元/平商铺14000元/平均价14803元/平

最低售价：13275元/平；最高售价：16103元/平车位标准车位：50000-80000元/个；微车位：35000-40000元/个项目概述|技术实现

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营销实现3.1.3销售速度（销售周期、销售去化率）及难点分析

多层毛坯：顶层（7层）平均销售周期为30天，7-4层平均销售周期为43天，3-1层均价销售周期58天。多层精装：顶层（7层）平均销售周期为44天，7-4层平均销售周期为52天，3-1层均价销售周期70天.soho：平均销售周期45天；

商铺：平均销售周期46天；难点分析

从整体来看，昱翠湾外部环境较差，周边工厂林立，火电厂、水泥厂以及宝钢的大型烟囱造成极差的视觉第一印象，加之周边配套不全，先天条件的不足增加了销售难度。

在销售过程中，多批次推盘终使成交价格不断走高，总体成交均价高于市场平均水平；但“中冶锦园”“阳光美林”等直接竞品在面积段、总价等方面与我项目重叠度较高，为项目的快速去化造成阻力。SOHO房源因产品特性的缘故，刚需、刚改客群对此类产品接受度较低，去化缓慢，加之区域内无同类型产品，孤掌难鸣。项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总中冶祥腾宝华盛世中冶尚园2R3R4R84-90㎡，100-115W去化82%90-97㎡，110-125W全部去化完毕137-142㎡，160-170W去化率仅18%82-90㎡，100-110W去化84%113-116㎡，140-155W去化10%；123-139㎡，暂无成交1R70-80㎡，85-100W全部去化完毕106-113㎡，130-140W去化93%127-128㎡，160-175W去化52%85-90㎡，100-110W去化97%100-109㎡，120-130W去化80%115-130㎡，暂无成交60-63㎡，70-80W全部去化完毕月浦板块流量产品标准一房（60-80平方米）、二房（80-90平方米）80-100万/套一房、100-110万/套二房静安城投67-72㎡，供应107套上市2013年第二季度84-94㎡，供应474套上市2013年第二季度118-135㎡，供应230套上市2013年第二季度旭辉城72㎡，供应1025套上市2013年第二季度90-105㎡，供应993套上市2013年第二季度三

营销实现项目产品物业类型及面积配比

项目概述|技术实现

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营销实现项目产品物业类型及面积配比区域物业类型规划楼层规划栋数A区多层毛坯8层14栋B区多层精装8层7栋C区经适房+soho经适房：8层soho：3层经适房：1栋soho：1栋B区A区C区区域85以下85-9090-100100-110110-120120以上合计多层毛坯568144712多层精装31624340soho6060商铺1313小计957144241125占比85%13%2%项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总结论及对后续产品定位启示：1.产品线搭配较合理，精装与毛坯的比例为3:7，既符合了绝大多数刚需客户对总价的承受力，又能满足少部分客户对装修的需求。2.户型面积方面，53-83平米的主要面积段，其中又以76平米的D户型为主力户型，因符合市场需求，去化速度最快。三

营销实现项目产品物业类型及面积配比项目概述|技术实现

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营销实现全家庭生命周期住房解决方案项目概述|技术实现

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营销实现项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总单身贵族小太阳中年之家三代同堂空巢之家户型：D户型

套型：1室2厅1卫原面积：74.05㎡改造后面积：88.86㎡附加面积：14.81㎡对比图：

中冶锦园74平阳光美林74平三

营销实现对比图：

中冶锦园90平

阳光美林88平单身贵族小太阳中年之家三代同堂空巢之家户型：A户型

套型：2室2厅1卫原面积：80.11㎡

改造后面积：95.31㎡附加面积：15.2㎡项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总结论及对后续产品定位启示：对于刚需客户而言，总价即客户的承受能力为首要考虑因素，在此基础上才开始对产品的功能性开始选择，对于产品的附加值看的较重（赠送面积、使用面积、电梯等），对周边配套、环境等无较多诉求。三

营销实现项目概述|技术实现

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营销实现样板区功能划分红线外绿海使用—变不利因素为有利因素项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总1.外围区域2.项目周边区域3.项目导入主干道4.项目精神领域5.内部展示区入口及停车场6.内部公共活动景观区7.售楼处私享花园8.售楼处内部9.样板房10.小庭院11.回归动线三

营销实现客户参观动线及触点规划项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总售楼处外围区域（月浦镇、泛宝山、市区客户）1样板区触点策划2地铁站4536蕰川路精神指引区展示区入口公共活动景观7私享花园89样板房10小庭院回归动线三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月2013.10月首开1#2#3#6#6.9加推11#总结：结合2014年的销售指标，多层毛坯、精装、商铺及soho基本与公司既定的目标保持一致。6月起市场下行，余房调价十月soho入市12.28车库开售2.18加推21#4.20-23日毛坯加推5#10#12#三

营销实现销售周期二月十月3.23加推16#17#18#5.18加推13#12月19-25集中交付9月商铺首开13套7.14加推精装楼王14#项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总三

营销实现交付3.7交付过程总结评估日期19号20号21号22号23号24号25号总计毛坯6017517360606060648精装

76737570294合计60175173136133135130942总结：

交付结果：顺利完成昱翠湾960余组的交付，未产生一组客户退房。风险控制方面：为确保交付顺利，交付前一周已开始对客户进行梳理，将在14年2-3月期间购买的高价位客户安排在最后1日，对于每日交付的客户数量做好预评估，明确客户交付时间精确到分钟，通知客户严格按照时间办理手续。客户满意度方面：考虑到冬季天气影响，交付时以高效率为原则，针对客户地址变动，信函未及时收悉以及遗忘相关资料等情况，专人负责，在确定客户身份的情况下，优化交付手续，确保交付进度。项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总三

营销实现项目营销成功经验总结1.产品及定位：

市场定位准确，符合客户的购买需求，产品本身房型设计合理，面积段控制较好，在客户预算范围内做到了利润最大化，产品附加值极高，有效拉大了与周边竞品的差距，使产品受到客户青睐。2.推广策略：

采用的中介、电商等有效推广手段有效的扩大的知名度，有效的增加了来人来电，保证了客户基数，为后续认筹等奠定了基础。在市场下行阶段，公司高瞻远瞩，提前预判并合理调整，抢得了区域市场的优势。3.销售队伍转换：

由早期代理公司代理销售成功转型为自销，有效把握了客户资源，且降低了潜在销售风险，加快了应收款回笼，同时节约了大量的营销费用。项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总四

现场管理4.1项目整体计划达成分析项目概述|技术实现

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|财务目标|项目总4.1.1主项计划达成情况节点计划完成时间实际完成时间主项计划达成情况脚手架、垂直运输机械拆除2014-6-302014-6-12内部预验收通过和交付节点滞后总体节点在可控范围内主项节点达成率96.66%由于该区域因宝钢及水泥厂因素，环保验收特别严格，环保证批复取得迟后，致到内控交付时间迟后4天（合同交付时间为2015年6月30日）土建单位与精装修单位工作面交接完成2014-6-302014-6-30景观工程进场2014-6-302014-6-30内部预验收通过2014-11-152014-12-18单体竣工验收完成（毛坯）2014-11-202014-11-20规划验收通过2014-11-252014-11-15取得项目竣工备案表2014-11-302014-11-19物业交接完成2014-11-152014-11-15交付2014-12-152014-12-19四

现场管理4.1.2各专业的配合不足之处，改进建议1、栏杆安装单位上海宾城和德持总包之间配合较差。因楼梯栏杆安装时进场稍晚，对土建总包的成品保护较差，导致土建总包已施工的楼梯踏步遭到部分破坏。建议：1）栏杆安装单位必须对施工人员加强交底教育，过程中加强管控。

2）分包进场时间需严格控制，实施奖罚机制，及时跟进，如对下一步工序造成不利影响需承担相关责任。2、进户门进场较慢，维修相应不及时，效果不尽人意。建议：

交付前针对进户门问题及时整改，备货，关键还是要进户门单位及时派人维修、更换，最迟一定要在交付前15~20天完成，特别是更换门框，要给泥工、油漆工、保洁单位预留足够时间。

项目概述|技术实现

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现场管理4.2现场施工质量、安全文明管理实现情况4.2.1样板先行的运用情况样板名称施工部位施工单位样板评审时间样板落实情况墙体砌筑样板区一层张沐建设2013年10月中外墙保温样板区一层上海滕驰2013年10月良外墙涂料样板区一层上海滕驰2013年10月良楼地面找平样板区二层张沐建设2013年10月优顶棚批嵌样板区二层张沐建设2013年10月良水电点位预埋样板区二层张沐建设2013年10月良项目概述|技术实现

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现场管理4.2.2外场施工时的管理组织经验

1、宝山昱翠湾项目无地下停车场，30%的精装工程，所有配套管线全部是在外场开挖预埋管线，施工工作面基本跟景观、市政、装修同步进行。施工的安排根据现场的作业面调整，施工前组织各配套施工单位现场交底，合理统一安排作业面，交叉作业，楼栋之间及主干线各配套管道分段施工，按照埋设深度的不同从雨污水管道施工-强电管道施工-弱电管道施工（电信、有线电视、智能化）-燃气管道施工-自来水管道施工，各配套施工的同时现场施工临时运输道路交替开挖，保证临时运输道路的循环使用，保证其它施工单位的材料运输，配套施工完成后分段提供景观施工的工作面。

2、在外场各配套施工前提前确定施工单位后，提前协调各配套单位（雨污水、电力、电信、有限电视、智能化、自来水、燃气）图纸技术交底，特别是交叉作业面的深化，标高、苗木、窨井、阀门相互影响的地方规范内调整，统计了各家单位现场负责人的通讯，现场相互沟通及时。水电气单位进场前，及时提供施工水、电接入点和施工条件，及时排除影响作业面的不利因素，如标高、场地垃圾、土方翻整、施工运输通道等。施工顺序按照管道埋设标高及专业、管道埋设工程量划分交替施工，即：雨污水管道施工，施工完成后由强弱电工程安装管道，强弱电施工单位相互配合，避免管沟重复开挖，保证了施工时间的控制，施工完成及时将作业面交给下道工序，强弱电施工完成后由燃气和自来水单位施工，各专业交叉管道部分严格按照分类管道安全距离控制间距，相互配合施工，保证了项目施工节点要求，及时提供作业面给景观单位。项目概述|技术实现

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现场管理4.2.3本阶段质量、安全文明小结1、安全文明小结：宝山昱翠湾现场材料堆放、标识标牌、安全防护、现场临电、电梯、塔吊、施工机具布置和使用等方面管控良好。在土方外运导致的红线外道路的泥土、扬尘的管理存在不足，虽未发生一起安全伤亡事故。但却存在城管偶尔对周边道路污染的投诉。项目概述|技术实现

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现场管理2、现场质量小结：工程质量分析标段质量目标实际值偏差分析姜堰张沐标段上海德持标段过程质量公司评定为不少于85%，本次上海德持（钱锋）标段参与实测实量分项为抹灰，实测实量合格率为63.26%、安全文明合格率为65.76%；姜堰张沐（周兆云）标段参与实测实量分项为抹灰，实测实量合格率为65.94%、安全文明合格率为59.46%。（1）总体质量评价为一般，与预期目标有明显偏差。主要不足表现在：抹灰阴阳角方正度、抹灰地面平整度，户内门洞尺寸偏差、外墙窗内侧墙体厚度极差。质量安全风险：1、屋面防水上返高度不足且未进行收口固定，个别管根未设置加强层，存在渗漏隐患2、卫生间穿楼板管道存在铁丝吊洞的情况，存在渗漏隐患3、卫生间防水施工质量不到位，主要存在未设置附加层、涂刷不均匀和淋浴区防水高度不足的情况，存在渗漏隐患4、现现场防火措施不到位，存在灭火器材配备不足或失效、随意吸烟的情况，存在安全隐患。项目概述|技术实现

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现场管理四

现场管理分判分项分判合理性分析甲方分包战略供应商：防火门、进户门、电梯采购、安装工程、钢材等采用分包模式较合理；1）选择不同的分包同时进行施工，可投入足够的人力、物力、财力，为缩短工期提供了保证；2）分包模式实施可以缓解总包的资金压力；3）战略供应商类，集团大规模采购，对成本控制有优势。但战略供应商的产能和管理能力需能跟上新城地产项目的扩张速度和项目施工进度。需总部多与项目进行沟通。

非战略供应商：保温涂料类、门窗、栏杆、百叶类、景观工程等4.3.1采购策划实现（总分包模式的合理性）项目概述|技术实现

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|财务目标|项目总另：小区1000多户集中交付，对于后续进户门维保要求严格，而进户门维保仍从常州调人，从维修及时率及人员调配均不便，需本地化。四

现场管理四

现场管理4.3.2招投标方案实现情况（标段的合理性）分判分项标段划分合理性分析甲方分包战略供应商：防火门、进户门、电梯、钢材等因宝山项目住宅22栋，项目楼栋较散，故总包划分2个标段，各自基本一般。而保温涂料、门窗等分项进行施工需快速抢工期，增加施工单位之间竞争，故对22栋楼进行划分，有利于对进度和质量进行管控。非战略供应商：保温涂料类、门窗、栏杆、百叶类、景观工程等项目概述|技术实现

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|现场管理

|财务目标|项目总四

现场管理四

现场管理4.3.3过程中的排产、质量、总分包之间的配合情况分析分项配合情况分析应对措施战略供应商：防火门、进户门、电梯、钢材等

排产滞后、质量可控、总分包配合较为混乱，且进户门维修配合较差1）提高催产频率、动用总部运营资源同步进行催排、安装；2）建议增加可竞争的战略供应商：进户门非战略供应商：保温涂料类、门窗、栏杆、百叶类、景观工程等总体施工及时、质量可控，总分包配合可控事前交底，过程管控中及时针对总分包提出的各项问题进行协调解决项目概述|技术实现

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|财务目标|项目总四

现场管理4.4验收总结4.4.1验收过程质量情况及整改情况分析规划验收消防验收防雷验收环保验收工程竣工验收现场主要条件：1、主体工程完成，外墙装饰完工2、绿化、道路（除绿化种植和道路铺装外）已基本完成3、管线工程已完工验收一次通过，未整改现场主要条件：1、消防联动检测2、电梯安装调试完成3、消防、通风、设施、设备安装调试完成4、外场消防环路验收一次通过（抽检制，未抽中）现场主要条件：1、避雷带2、等电位3、浪涌保护器验收一次通过，未整改。验收主要条件：环保验收中环保局提出在试运行审批需对小区环境空气进行检测并告知业主，且列入合同附件。现场主要条件：1、工程实体全完成2、外场景观绿化全部完成3、市政道路完成4、相关验收手续完成验收一次通过项目概述|技术实现

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|现场管理

|财务目标|项目总提示：随着国家对环境的越来越重视，后续对于周围环境条件差的地块需积及与环保局沟通到位，理解环评批复中的一些专业述语的含义。另：包括所有的相关政府批复文件增加法务审核关，对后续验收及售销合同中相关要求的审核。四

现场管理地库审批突破

宝山昱翠湾项目项目开发过程中，在方案文本已经送审的情况下，地块红线内地表以下3米处发现存有上海市排污总管西干线，导致项目方案设计及报批重新开始，严重影响该地块正常开发建设。通过宝山昱翠湾项目团队的全体不懈努力，在较短的时间内，进行了方案重新设计与报批，并经与政府沟通协调，在相关规划条件、指标要求和配套费用如：建筑容积率、绿地率、建筑间距、退界、免除地下空间建设、小区道路宽度、配套费用补贴、建筑面积调整、建筑方案溢价点等方面均取得了重大突破。通过前期沟通突破，初步估计成本节约3000万，工期缩短近40天。项目概述|技术实现

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|财务目标|项目总西干线四

现场管理项目概述|技术实现

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|现场管理

|财务目标|项目总规划验收总结：项目前期方案报批突破规划容积率、建筑间距、绿地率、道路宽度、停车库大小等指标无法满足规范要求，验收时均一一公关解决，违章搭建部分提前施工，缩短验收进度，并在现场室外工程开始施工时取得规划综合验收合格证。同时在现场正式电未通情况下组织交付验收，最终确保项目顺利获取住宅交付入住许可证，确保项目正常交付工作有序进展。四

现场管理4.4.4典型性质量事故说明及改进建议典型质量事故原因措施建议加楼板改造部位渗水底板防水卷材施工质量及主体自防水施工不到位对出现渗漏的该户上一层的底板进行防水处理，严重采用开槽，埋管、引水1、将防水工程纳入总包单位施工，从结构工程质量到防水工程质量同时把关，确定渗漏单位主体2、底板地坪浇筑前，必须将渗漏修复完毕后再进行地坪浇筑工序。进户门破坏较多门扇未按要求自行提前进场，且土建、水电总包和精装总包破坏较多，竣工验收后加楼板改造导致部分进户门破坏针对进户门出现的各种问题，对症下药，按划痕油漆类、配件维修类、更换门扇或门框类等进行分类维修。1）公司可引进1~2家进户门竞争单位，特别是上海本土单位，响应快；2）进户门第一次进场必须只能让门框进场；逐一细查门框安装质量，进户门按单元来移交总包；进户门单位、总包、监理、甲方四方签字办移交手续，方便后续责任分判。项目概述|技术实现

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|财务目标|项目总四

现场管理4.4.5施工工艺方面的经验与教训经验：

1、保温涂料一体化施工过程中，由样板房的保温砂浆改为保温板进行施工，可节省工期，但施工过程中需严格按照规范要求，否则保温板与外墙之间可能存水，增加渗漏风险。

2、基坑围护选型方案根据现场情况可进行优化，在确保安全可控的前提下，可按照进度、成本的考虑顺序进行选型优化，昱翠湾商业水泵房深基坑围护由四周钢板桩围护改为三面钢板桩、一面放坡，减少施工难度、同时也减少工期和成本。3、赠送面积的加楼板改造工程可根据项目改造量的多少，改造时间、改造部位进行选择施工工艺，加预制楼板施工简单、进度较快、节省造价。但需对预制板与原楼板牛腿支撑和外墙之间的交界处进行处理，并逐一进行盛水试验检查，否则易产生渗漏。教训：

1、成品保护非常重要，影响成本、工期、观感，对于多工种交叉施工，需加强交底教育，增加成品保护意识。

2、施工单位在施工时，往往更偏重结构图，当建筑图和结构图不一致时，易造成返工，宝山昱翠湾项目外立面局部线条因建筑、结构设计图纸不吻合，施工单位未关注导致返工。项目概述|技术实现

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|现场管理

|财务目标|项目总5.1项目财务评价指标汇总五

财务目标项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总财务指标目标值实际值销售毛利率29.56%35.41%项目净利率6.36%14.71%内部收益率IRR-94.54%资本占用成本10%-

2821万资金平衡期-

2014年4月5.2.1总成本控制情况（目标成本变动）五

财务目标项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总科目名称方案版目标成本施工图版目标成本本月动态成本与方案版目标成本差额与方案版目标成本偏差率(%)与施工图版目标成本差额与施工图版目标成本偏差率(%)A1ACD=C-A1E=(C-A1)/A1F=C-AG=(C-A)/A一、开发成本798,450,373.63801,674,046.38774,304,893.88-24,145,479.75-3.02%-27,369,152.50-3.41%

1、土地征地成本354,354,642.60354,254,646.91354,315,616.91-39,025.69-0.01%60,970.000.02%

2、前期工程费64,050,139.1073,038,407.7772,374,688.458,324,549.3513.00%-663,719.32-0.91%

3、建安工程费281,891,989.71270,387,812.28245,217,965.26-36,674,024.45-13.01%-25,169,847.02-9.31%

4、公共配套设施0.000.000.000.00---

5、公共基础设施79,888,004.5084,374,905.2583,300,150.103,412,145.604.27%-1,074,755.15-1.27%

6、后期成本14,525,597.7216,478,274.1715,972,605.451,447,007.739.96%-505,668.72-3.07%

7、成本化利息0.000.000.000.00---

8、营销设施分摊费用3,740,000.003,140,000.003,123,867.71-616,132.29--16,132.29-0.51%备注：【1】开发成本：含土地成本、前期工程费、建安工程费、公共配套费、

公共基础费、后期成本、售楼处样板房工程；不含营销三费；【2】建安工程费：扣除总部服务费45050308.71元【3】营销设施分摊费用：样板区成本5.2.1总成本控制情况（目标成本变动）五

财务目标昱翠湾方案版目标成本与施工图版目标成本各科目调整对比序号科目方案版施工图版差额(施工图-方案)(元)1人防易地建设费考虑建设人防车库，故无此费用,人防建安成本20941900元未建人防车库，增加人防易地建设费，按地上建筑面积*60元/平米计费6151792.202环卫交接费约30元/㎡，按住宅建筑面积计算经测算调整为38元/㎡，按住宅建筑面积计算1159240.163其他市政配套费用此项费用原方案版时未规定收取宝山地区后新增收费竣工交付质量保证金，建筑面积*10元/平米，5年后返还1041955.204景观工程红线内按240元/m2（39633.49m2）,红线外南侧含红线外示范区按300元/m2（根据样板区评审决策指标）（12713m2），东侧为环保局要求密植绿化带按100元/m2（10287m2）红线内按240元/m2（37548.8m2）,红线外南侧含红线外示范区按275元/m2（根据开标结果及预估变更）（10968.82m2），东侧为环保局要求密植绿化带按100元/m2（10287m2）。景观面积比方案版减少-1297800.105土建施工成本多层毛坯按836元/m2,多层精装按846元/m2，商业按850元/m2，人防按865元/m2多层毛坯按820元/m2,多层精装按800元/m2，商业按850元/m2，面积增加调整8249091.056土建甲供材钢筋按4500元/T，砼按350元/m3钢材价格按平均价=3750*1.1*1.05=4331.25元/吨；商品混凝土价格按平均价=315*1.1*1.05=363.83元/m3-3259741.547外墙涂料住宅大面面砖+真石漆总建筑面积单位成本129.53元/m2住宅真石漆+涂料，建筑面积单位成本59.11元/m2-6428088.578幕墙工程住宅门厅部位考虑石材现门厅部位为真石漆-1359571.039保温工程总建筑面积单位成本100.16保温材料品牌考虑曹杨，外40内30，总建筑面积单位成本144.57元/m25330187.3210室内水电多层：195元/m2（施工180元/m2，签证15元/m2暂估）；精装增加50元/m2；架空层：50元/m2；SOHO：220元/m2；商业（施工80元/m2，签证5元/m2暂估）多层毛培调整为总包安装140元/m2，签证15元/m2。多层精装调整为总包安装165元元/m2，签证20元/m2。商业按200元/m2，签证15元/m2-3807270.0011室内门窗按断桥隔热铝合金窗（650元/m2），窗地比0.22LG塑钢门窗(500元/m2),窗地比平均0.23，门窗总面积增加-1272926.2912电梯供货及安装7层141571元/台、8层145679元/台、考虑5%上涨风险因素价格参照样板区签订合同价，7层电梯125781元/台，8层电梯129979元/台-1621125.0013精装修标准900元/m2,面积27887.39m2标准800元/m2，面积27491.43m2-3105507.00项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总5.2.2总成本控制情况（动态成本变动）五

财务目标宝山昱翠湾动态成本变动分析序号科目名称本月动态成本与施工图版目标成本差额本月动态成本与最新版目标成本偏差率(%)本月动态成本与最新目标差异回顾说明1环卫交接费3592839.8496.31%与方案版偏差184.81%，与施工图版偏差93.31%，主要偏差为环卫交接费原目标设定为38元/m2,现实际为50元/m2，另增加垃圾压缩站托管费220万2管线、雨污水、道路设计-625173.12-100.00%实际未发生3其他设计技术费用-618831-77.35%与方案偏差-78.90%，设定为预估金额，现根据实际发生合同调整4临时道路990092.72223.63%与方案偏差167.32%，现实际发生金额调整5地基处理措施费-1068475.58-38.15%与方案偏差-48.62%，主要为方案调整6钢材-4116702.38-14.04%方案版钢筋按4500元/T，施工图版钢筋按4331.25元/T7钢结构装饰工程-1352077.3-45.00%与方案偏差1513.54%，主要偏差是方案调整，原为屋顶钢结构构架方案调整为木构架，原方案版时仅考虑为钢结构雨篷8单元门厅、大堂、电梯厅-4157418-96.24%与方案偏差为-97.17%，主要为原考虑分包后调整为总包施工9室内精装修总包-1181384.52-10.74%主要为精装修标准调整，原方案版为900原/m2现调整为800元/m210精装修分包配套-2761594.73-31.39%主要为精装修标准调整，原方案版为900原/m2现调整为800元/m211精装修甲供材1506117.668.48%主要为精装修标准调整，原方案版为900原/m2现调整为800元/m212基础设施（泵房）3542965.4119.81%与方案版偏差122.97%，供水方案调整，现供水方案配置5组生活泵组+3组消防泵组13电缆工程1147060.0918.89%与方案偏差204.28%，主要为预分支电缆费用增加。原目标成本设定考虑一层安装集中表箱，不存在楼层分支电缆费用，但经征询供电部门本项目为7F/7+1F/8F,需分层安装电表箱。因本项目22栋住宅，有6栋住宅的低压配电柜不在本楼栋，同时本项目无地下车库，必须增加室外排管、电缆井及电缆。且其他项目低压配电柜均设置于本楼栋。未考虑到本项目的特殊性，此费用在原目标成本设定时未考虑。14供气工程-1113737.44-14.03%与方案偏差-8.07%，按实际合同金额调整15外场消防工程-1687407.4-80.97%与方案偏差-79.60%，按实际发生金额调整，原预估20元/m2,部分消防费用合并在住宅消防合同工程中项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总5.2.3总成本控制情况（合约规划匹配）五

财务目标序号项目合约规划流转合同匹配率1数量(份)6481126.56%2金额(万元)6632.436735.21101.55%备注：上表中金额及数量均为累计数量,数据来源为2014年4月考核开始统计项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总5.3.1变更签证成本分析五

财务目标城市公司

项目名称项目主要成本变动原因单位：万元单位：万元产品调整现场签证

造价设计变更材料价格

变动结算调整政策及其他上海新城

宝山昱翠湾汇总1011.610.45804.6998.09678.69-570.32-占比100%0.04%79.55%9.70%67.09%-56.38%0.00%备注：1、现场签证造价：含总包、分包各项工程签证金额；2、材料价格变动：钢筋、混凝土结算价进行月度调整金额；3、政策及其他：明源系统内包括营销框架类合同变更、基坑围护、土建工程、安装工程补充协议，金额不计入上表。项目概述|技术实现

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|现场管理|财务目标|项目总5.3.2变更签证成本分析【现场签证】五

财务目标序号合同名称合同有效签约金额预估变更金额预估变更金额/合同金额(%)签证费用占比(%)1宝山月浦C-2地块土建工程合同（张沐标段）36622977.601073651.252.93%15.44%2宝山月浦C-2地块项目样板区室外道路及雨、污水管道施工合同570349.56106859.7718.74%1.54%3宝山月浦C-2地块桩基施工合同1265540.0097500.007.70%1.40%4水电安装施工合同协议书（姜堰市张沐建设工程）5732650.40856880.0014.95%12.32%5水电安装施工合同协议书（上海德持建设工程）6240357.10906680.0014.53%13.04%6宝山月浦C-2地块土建工程合同（德持标段）34049250.00977634.802.87%14.06%7上海昱翠湾售楼处及样板房装饰工程施工合同969354.2685285.398.80%1.23%8宝山月浦C-2地块项目样板区景观施工合同2667480.0087000.003.26%1.25%9宝山月浦C-2地块项目电梯安装合同（4-22号楼）1784880.0079182.004.44%1.14%11上海新城宝山月浦C-2地块项目进户门买卖安装合同1820400.00183180.0010.06%2.63%12宝山月浦C-2地块项目水泵房基坑支护、降水工程施工720300.00115000.0015.97%1.65%13宝山月浦项目17-22号楼外墙保温涂饰一体化施工4472573.83218000.004.87%3.13%15智能化工程施工合同3460000.00147000.004.25%2.11%16室外道路及雨污水施工合同8900000.00298195.503.35%4.29%17零星机械配合施工合同300000.00502000.00167.33%7.22%18宝山昱翠湾项目景观工程合同(上海园林科技标段)5921673.14648200.0010.95%9.32%19宝山昱翠湾项目景观工程合同(上海盛境标段)2712866.25248900.009.17%3.58%20上海宝山月浦昱翠湾（19、20、21号楼）批量精装修工程施工合同4207591.3982208.001.95%1.18%21上海昱翠湾14、16、17、18楼批量精装修工程施工合同5152388.0989332.001.73%1.28%22宝山月浦C-2地块项目零星施工合同（王东）300000.00152800.0050.93%2.20%23汇总127870631.626955488.715.44%100.00%项目概述|技术实现

|营销实现

|现场管理|财务目标|项目总5.3.2变更签证成本分析【现场签证】五

财务目标主要原因分析：

总包土建：

（1）合同预算时部分内容图纸不明确，后期增加内容

（2）塔吊基础施工、模板不能拆除、门窗侧防水等此种合同需包含而未明确；