吉首荣达房地产大田湾项目规划建议

吉首荣达房地产大田湾项目规划建议本方案中，地标基于荣达公司提供的资料及咨询意向，提出本项目规划设计中必须关注的核心问题；并根据宗地特征及区域现状，针对性地对本项目提出规划、开发、产品等层面的建议。特别申明：本项目建议书知识产权归属地标和愿意使用下述思想的开发商共有。导言目录

第一部分项目情况如何？1、项目概况2、项目主要经济指标3、项目区域四至第二部分项目背景如何？1、项目区域地位2、项目区域资源3、竞争项目案例研究第三部分项目市场定位如何？1、项目SWOT分析

2、项目开发战略浅析

3、项目市场定位

第四部分项目如何规划?1、项目地块评估2、规划要素及原则3、示意性规划说明第五部分

地标如何合作？

1、地标优势

2、执行架构

3、合作纲要——地标独创——解决问题之“三五论”模式第一部分：项目基本情况一、项目概况1.地块形状呈刀形，属典型的不规则地块；2.宗地规划有市政规划道路呈南北向贯穿项目；3.地块内基本无山体及坡地，地形基本平整。用地面积39189㎡建筑面积≤109729㎡容积率≤2.8绿地率≥35％建筑密度≤30％地块状况：地块东西宽约346米，南北长约166米，宗地三面临路，一面临水。项目规划为一期用地和二期用地。一期用地面积约27亩。二、项目区域四至【北至】北靠市金属包装厂区及民居区，近老吉大，经武陵路至老城区约5分钟车程；【南至】南临吉首母亲河—峒河，经邻近武陵路可至长沙；【东至】东临林化厂家属区，经武陵路，从环城路可至乾州新城，车程约20分钟；

【西至】西临居民区及场区。第二部分：项目背景分析一、片区房地产价值解析一----------区域地位吉首老城区乾州新城吉首房地产处于发展起步阶段；旧城改造加速老城区房地产迅猛发展；吉首城市建设重心南移，但老城区在未来5年内仍有其不可动摇的地位及价值；旧城房地产开发，政策支持力度大；受旧城历史印象的影响，普遍居民迫切希望改善居住环境；片区开发拉动了大田湾区域价值；大田湾片区整体面貌将加速改善并将逐步成为吉首高价值人居区域二、片区房地产价值解析二--------区域资源

结论：具备人文、景观、生态等全部要素的高尚住宅片区。上风上水，风水宝境峒河流水呈反弓环绕大田湾，是为顺水湾，是吉首不可多得的风水宝地。此片区为本案所在人文、景观双重价值吉首大学老校区占据湾区核心，人文气息浓厚。项目南北可望山景，南可直观江景。未来高档人居片区水畔名城等高端项目入主大田湾，旧城形象迅速改善，片区将逐步成为吉首市高档生活片区。丰富的原生山景及水景资源浓郁的城市人文和自然人文大田湾区域——占据吉首得天独厚的区域资源和先天条件，吉首老城区目前规模最大的高档社区水畔铭城项目已抢占先机。三、片片区竞竞争楼楼盘案案例研研究－－－－－－水水畔铭铭城1、水水畔铭铭城概概况位置：位于本项目东北面区域：吉首大田湾用地面积：占地77395㎡建筑面积181140㎡容积率2.28项目规模老城区最大规模高档社区布局围合式园林风格新加坡风情产品类型别墅＋小高层＋高层2、水水畔铭铭城整整体规规划解解析---布局半围合合布局局270°景景观视视野以峒江江水景景为中中心，，以小小高层层及高高层进进行半半围合合整体体布局局。以水岸岸为起起始，，由南南至北北分别别建设设多层层联排排、小小高层层及高高层。。形成成错落落有致致、层层层观观景的的建筑筑秩序序感。。半围合合布局局明显显，高高密度度、高高容积积率；；中心无无开放放布局局，无无大景景观轴轴，缺缺乏开开敞感感及包包容感感。270°3、水水畔铭铭城局局部规规划解解析----建筑风风格外立面面设计计：风格：：德式现现代简简约主主义建建筑风风格，，色调调为白白色辅辅以橙橙黄色色、灰灰色及及赭石石色结结构为为框架架结构构。点评:色彩搭搭配协协调，，整体体具有有现代代时尚尚气息息，同同时又又蕴含含稳重重内敛敛的优优雅气气息。。该项目目一期期外立立面照照片外立面面设计计属于于中上上水平平全外墙墙砖立立面造造价较较高4、水水畔铭铭城局局部规规划解解析----园林风风格园林设设计：：新加坡坡风情情主题题园林林一期实实景，，园林林绿化化以当当地绿绿化植植物为为主，，建筑筑密度度较低低，绿绿化面面积较较大，，绿化化率近近46％。。该小区园林林做了部分分带状水系系，引入了了部分生态态环保社区区概念。一期园林照照片高绿化在吉首属于于中高档次次园林5、水畔铭铭城局部规规划解析----别墅产品及户型型-别墅：：4层联排别别墅，建面面325㎡㎡2层叠加别别墅，建面面268㎡㎡别墅产品位位于地块近近水中央位位置，河沿沿岸设置了了亲水平台台及水岸步步道，有一一定的情趣趣。户型点评：：别墅户型设设计一般，，退台设计计不科学。。短面宽长长进深设计计，采光差差，不通透透、舒适度度并不高。。一期别墅照照片及户型型图别墅户型虽虽一般，但但别墅产品品的打造拉拉升了项目目整体档次次6、水畔铭铭城局部规规划解析----洋房产品及户型型-洋房：：7层多层、、12层小小高层三期含小高高层及高层层电梯房以一一梯两户板板式及两梯梯四户碟式式为主。窗户采用大大面积落地地景观飘窗窗及转角飘飘窗，部分分采用了节节能环保材材料。多层及高层层洋房热销销主力户型型为130左右三房房两厅，目目前推出货货量去化在在80％左左右。多层及小高高层照片大面积落地地景观飘窗窗、转角飘飘窗、节能能环保材料料创新型的洋洋房产品，，主力130三房，，热销说明明在吉首户户型尚优7、水畔铭铭城与本项项目规划指指标对比规划指标水畔铭城本项目规模较大较小周边配套相对完善相对滞后容积率2.28≤2.8绿化率46%≥35%建筑密度不详应小于25%≤30%项目区域大田湾峒河畔大田湾峒河畔上游交通状况香园路五陵路项目类型复合型——主力产品别墅＋多层＋小高层——热销户型130三房两厅——建筑风格现代简约风格——小区配套停车场、会所、儿童乐园、宽带接入、智能安保、超市、园林、商业街、闭路电视保安监控、可视对讲、停车微机管理、紧急广播及消防紧急广播。——开发商品牌吉首精诚房地产开发公司本地有开发经验（精诚广场）本地无开发经验项目其它新加坡风情社区/节能环保理念/——8、竞争楼楼盘对比小小结占据相似地地位，但规规模略不及及对手；对手开发中中注入了理理念及概念念，有一定定市场号召召力；两项目都占占据相似区区域资源，，但对手交交通更便利利；对手为复合合型项目，，先期开发发沿河地块块别墅及高高尚洋房物物业，拔高高了项目档次，，对后续开开发有一定定的昭示促促进及样板板作用；对手项目整整体质素在在吉首属于于上等水平平，容积率率合理，绿绿化率较高高，外立面现代代、美观、、典雅，属属于当地高高尚社区代代表；对手项目社社区配套设设施较完善善；对手项目户户型产品创创新，并引引入节能环环保理念，，洋房设计计优秀；对手开发商商在当地有有开发项目目经验，对对手项目有有较高的市市场认知度度；竞争对手项项目走高档档次的市场场定位，并并获得了较较高的市场场认知度及及认同感，再再次说明本本区域有着着开发高尚尚社区的先先天优势，，且市场有有着对该区域居居住价值的的较高认同同。对比结论第三部分项项目开开发定位1、本项目目的SWOT分析项目地块SWOT分析S优势W劣势O机会T威胁项目处顺水水第一湾，，270度度景观视野，风水宝宝境；南临秀美峒峒河，景观观资源丰富富；人文氛围浓浓郁；项目沿江展展示面宽，，有吉首最最长河岸线。地处城郊结结合部，配配套不够完完善周边老旧民民居，整体体形象不高高片区整体规规划置后，，配套档次次不高；地块不规则则，规划难难度大，对对项目整体布局不利利；旧城改造，，房地产发发展提速；；项目宗地与与武陵路接接壤，基本本满足交通出行行的需要；；片区开发连连动，区域域整体居住住价值逐步彰显显，区域价价值市场认认同；老城区人口口多，购房房需求仍旺旺盛。吉首城市开开发重心南南移，项目目面临来自新新城区的的竞争威威胁；水畔铭城城仍有较较大开发发量，且且一期已成熟熟，有较较高市场场认知，，形成直接竞竞争威胁胁；2、项目目开发战战略综前所述述，从宏宏观市场场及竞争争态势来来看，本本项目虽虽占据大大田湾区区域核优优质资源源，但该该资源是是共享的的。直接接竞争项项目水畔畔铭城开开发已如如火如荼荼，会严严重分流流本案的的目标客客户；乾乾州新城城开发更更加剧了了对本项项目竞争争资源的的争夺；；未来潜潜在对手手蓄势待待发。所所以说，，本项目目面临的的现在及及未来竞竞争都将将是非常常激烈的的。从项目目的区区域来来看，，大田田湾区区域资资源有有着塑塑造高高尚生生活片片区的的极佳佳条件件，水水畔铭铭城项项目已已竖起起大田田湾区区域高高档社社区的的旗帜帜，销销售情情况良良好，，但存存在与与本项项目的的同质质化资资源及及条件件，形形成激激烈直直接竞竞争。。从吉首首楼盘盘开发发情况况来看看，吉吉首地地产尚尚属初初级开开发水水平，，真正正意义义上的的现代代高尚尚社区区尚属属稀少少；吉吉首市市民，，尤其其是老老城区区居民民，有有着改改善居居住环环境的的强烈烈要求求，对对现代代居住住及高高尚生生活方方式有有着急急切的的向往往和追追求。。市场、、区域域价值值、竞竞争对对手、、市场场需求求、项项目自自身价价值都都已明明了呈呈现在在眼前前！2、项项目开开发战战略项目核心资源及优势地块规模区域资源景观/人文/高尚差异化策略中高档/现代高尚社区会关注已共享竞争对手市场仍需要已认同已超过将同质向往并追求差异化对手无论从天时、地利还是人和的角度考虑，本项目必须走差异化开发的方向，打造成一个中高档次的，并且与众不同的现代高尚住宅项目！

突破方向2、项项目开开发战战略1、从从地块块本身身的素素质看看，项项目存存在走走中高高档，，差异异化开开发的的条件件项目地地块占占据的的区域域价值值及丰丰富人人文、、景观观资源源，以以及项项目具具有的的一定定规模模，项项目开开发成成中高高端高高尚住住宅产产品的的可行行性很很大，，具备备差异异化开开发的的条件件。2、从市市场需求求看，从从中高端端容易取取得突破破，走差差异化的的路子存存在市场场机会前面分析析提到，，片区高高尚居住住价值已已受市场场青睐，，市场存存在改善善居住环环境及向向往现代代人居的的需求，，片区连连动开发发将进一一步带动动市场眼眼球，将将该区域域塑造成成吉首高高尚CLD居住住地域的的代表。。3、由于于本区域域消费基基础潜力力有限，，为提高高项目的的辐射半半径，项项目开发发必须往往中高端端发展本报告前前面已提提及，该该片区直直接辐射射区域是是城市老老城区，，在旧城城改建未完全进进行时，，区域消消费能力力有限，，消费者者基数有有限。因因此仅靠靠本片区区的客源源，绝对对不足支支撑本案案的消费费；本项项目必须须跳出该该片区，，着眼整整个吉首首乃至周周边城市市乡镇，，往中高高端走有有助于扩扩大消费费群辐射射半径，，把更远远更广泛泛的消费费群引流流过来。。2、、项项目目开开发发战战略略4、、从从竞竞争争项项目目的的角角度度来来看看，，本本项项目目必必须须采采取取差差异异化化策策略略竞争争对对手手已已成成为为吉吉首首高高档档楼楼盘盘代代表表，，为为避避免免与与其其在在产产品品定定位位上上产产生生冲冲突突，，必必须须与与考考虑虑如如何何形形成成产产品品互互补补，，因因此此，，采采取取差差异异化化开开发发策策略略很很有有必必要要。。5、从项目目自身成本本压力以及及追求利润润最大化角角度来看，，项目开发发必须从高高端取得突突破本项目容积积率指标为为≤2.8，受地块块限制，如如果开发成成普通中端端乃至低低端住宅，，从目前市市场竞争价价格看，存存在一定的的成本压力力，利润空空间非常有有限；因此此，为追求求利润最大大化，必须须想方设法法将项目打打造成中高高端项目，，以获取更更多的溢价价收入。3、项目开开发---市场定位位通过项目规规划及开发发，通过对对创新居住住理念的提提炼及构筑筑，打造创创新型产品品，形成独独一无二的的差异化概概念，打造造差异化竞竞争对手的的，立足吉吉首老城大大田湾区、、辐射吉首首整个市区区乃至周边边的，满足足市场主力力群体追求求的：中高档/现现代高尚住住宅社区应此，可以以确定本项项目市场定定位应该是是下述章节我我们将对如如何实现市市场定位在项目规划划上进行意意向性探讨讨第四部分项项目规规划建议1、地块初初步评估本宗用地地地块标标高及坐标标图1、地地块初初步评评估1、用用地地地块较较平整整，无无较大大落差差，利利于项项目施施工；；2、项项目地地块北北面与与西面面武陵陵路为为过境境路，，地势势较高高，比比本用用地高高7－－10米，，使本本用地地形成成居住住洼地地；3、地地块比比临江江堤岸岸高近近4－－8米米，不不会形形成江江水倒倒灌；；西南南侧及及东侧侧民宅宅与用用地有有一定定高差差。4、地地块有有一四四车道道规划划路将将本地地块东东西完完整分分离，，对项项目整整体性性有严严重影影响。。本地块为东东、西、北北三面高地地合围的不不规则平整整洼地。且有规划路路完整分割割整个地块块。1、总用地地面积39189平平米，居住住用地；2、建筑密密度≤30％，绿地地率≥35％，容积积率≤2.8；3、建筑控控制边线后后退：多层层2米以上上，高层7米以上，，沿河留足足15－30米绿化化带；4、内部交交通：内设设≥6米的的环形消防防通道；出入口设置置于场地东东侧及西侧侧，至少设设两个出入入口与城市市道路连接接；5、楼间距距及建筑后后退满足消消防、通风风、采光等等基本规范范要求；6、建筑造造型应体现现民族特色色，建筑色色彩以浅色色为基调，，多层建筑筑采用大坡坡屋顶；7、处理好好规划道路路与两块居居住用地出出入口、规规划道路及及物管衔接接问题；8、市政管管线采用地地埋式，与与城市地下下管网相连连；9、配套应应设置地埋埋式垃圾中中转站、化化粪池、托托幼、商店店等。2、本宗用用地规划要要点及限制制3、本项目目规划需要要尊重的原原则及注意意的问题1、尊重本本项目的市市场定位———中高档现代代高尚住宅宅社区；2、通过规规划设计，，解决项目目地块地势势相对三面面较低、及规划路带带来的严重重影响；3、尊重规规划要点及及规划限制制；4、符合吉吉首本地气气候特征及及尊重当地地一定的生生活习惯。。在后续章节中，本公司根据地块实际情况及现有材料，着重针对以上问题提出示意性规划建议。具体规划论证将在项目落实及实地考察之后，与本项目规划设计单位共同进行探讨和实施。4、项目总总体规划----意意向示意图图说明：1、主入口口设置在项项目西北面面临武陵路路，次入口口设置在项项目西角。。建议做人人车分流设设计。2、主景景观轴纵纵向位于于项目主主入口，，延伸至至河岸绿绿化带；；3、沿河河（项目目二期））做吉首首最长河河岸绿化化景观带带；规划划路先整整体分离离做纵向向绿化带带；5、减小小建筑密密度，控控制在23％左左右，增增加建筑筑层数;提高绿绿化率，，以提高高居住舒舒适度；；6、建建筑布布局要要考虑虑景观观均好好性，，尽量量做到到户户户观景景；7、小小区应应配有有会所所，大大主题题景观观广场场、儿儿童乐乐园/休闲闲广场场、网网球场场等配配套设设施，，提高高社区区品位位。5、项项目分分期开开发示示意图图说明：：1、项项目分分二期期开发发，容容积率率建议议控制制在2.5左右右，总总建筑筑面积积在10万万平米米左右右。一一期建建筑面面积控控制在在5万万平米米左右右。一期产品品建议：：小高层为为主，12F＋＋15F二期产品品建议：：小高层＋＋高层12F＋＋15F＋18F小高层避避免层数数单一，，高低搭搭配，以以使项目目获得错错落有致致、景观观视线均均好特征征，丰富富项目的的天际线线及展示示面韵律律感。6、项目目建筑说说明----建建筑底层层架空解决项目目洼地问问题：1、项目目用地地地势平整整，但项项目为三三面合围围的洼地地形态，，不利于于打造高高尚住宅宅，也将将严重影影响本项项目的居居住舒适适度及形形象。2、建议议项目做做4－5米底层层架空，，以抬高高建筑高高度，增增强通透透性及居居住舒适适度。3、做底底层架空空可节省省土方成成本，增增加项目目绿化范范围及绿绿化面积积，增加加项目公公共活动动空间，，解决项项目地面面停车问问题，增增加项目目卖点，，一举几几得。架空层示示意图7、外立立面风格格建议----首选：：现代风风格7、外立立面风格格建议----备选：：欧式古古典主义义风格7、外立立面风格格建议----备选：：北美后后现代风风格7、外立立面风格格建议----备选：：现代中中式风格格8、园林林风格建建议----江江南风情情园林特点：1、造价价成本相相对其它它较低；；2、易出出效果，，取材丰丰富，施施工技术术成熟3、凸现现项目民民族特色色，独具具东方神神韵4、曲折折通幽，，适合中中型项目目打造5、绿化化植植物物、石材材等吉首首当地丰丰富可就地取取材6、易维维护，维维护成本本相对较较低。9、配套套设施建建议----会会所、商商业、休休闲健身身、停车车场等建议：1、在项项目主入入口做架架空层会会所，营营销周期期内做为为现场营营销中心心；2、小休休闲广场场、儿童童乐园一一定要做做；3、做网网球场提提升项目目档次，，也可利利用规划划路做休休闲及体体育健身身场地；；4、规规划路路沿街街两栋栋可做做两层层商业业群楼楼＋小小高层层，以以丰富富社区区商业业配套套。5、社社区内内停车车位利利用架架空层层划分分车位位，高高层做做地下下车库库。9、户户型设设计建建议1、总总体设设计理理念：：尊重重本地地，适适度超超前，，融入入创新新；2、、以以市市场场主主流流户户型型作作为为风风向向标标，，并并融融入入现现代代人人居居理理念念；；3、、一一期期户户型型比比例例建建议议：：130－－140平平米米三三房房占占一一期期货货量量50％％左左右右；；110－－120平平米米三三房房占占一一期期货货量量20％％左左右右；；140平平米米以以上上占占一一期期货货量量20％％左左右右；；85平平米米左左右右两两房房占占一一期期货货量量10％％。。4、、户户型型设设计计基基本本要要求求：：高高实实用用率率设设计计，，高高舒舒适适度度设设计计，，全全明明设设计计，，动动静静分分区区、、干干湿湿分分离离，，适适当当融融入入私私密密性性设设计计。。说明明：：限限于于篇篇幅幅原原因因，，有有关关优优质质户户型型推推荐荐将将结结