合富辉煌三亚某地产养生旅游度假区项目市场定位及物业发展建议书

三亚万科项目市场定位及物业发展建议2010年3月目录地块价值分析市场竞争及个案分析客户特征分析项目定位物业发展建议目录地块价值分析市场竞争及个案分析客户特征分析项目定位物业发展建议第一部分：项目土地属性研究及资源利用分析主要包括——三亚＆落笔洞片区地块价值分析项目地块优、劣势分析项目内、外可利用资源分析项目地块价值分析——规划篇（三亚市）落笔洞旅游度假区根据三亚市土地利用总体规划（2006-2020年），三亚立足“东拓西展、南进北扩”的发展战略，将传统的城市中心向周边拓展。落笔洞旅游度假区与迎宾路、半岭、三亚湾等成为政府着力打造的旅游休闲养生度假区。在以旅游度假为主力带动的三亚市，未来的各个旅游度假区将成为带动三亚作为海南国际旅游岛弄到的重要推动力。项目地块价值分析——规划篇（片区）

本片区规划功能结构表现为“一核心、四片区、四中心”。

“一核心”：落笔洞保护区为核心。

“四片区”：（东）教育区、（西）教育区、国际康体养生区、高知园区。

“四中心”：位于（东）教育区的教育、信息中心；位于高知园区的居住服务中心；位于国际康体养生区的公共服务中心；位于（西）教育区的行政会议中心。落笔洞保护区教育区（东）高知园区国际康体养生区教育区（西）区域规划定位为：以教育、落笔洞保护为基础，具有具有旅游、居住功能的休闲区。项目地块在片区内规划打造为一类居住区。BBA地块项目地块价值分析——环境篇三亚理工职业学院三亚学院茂月村中央村农场山体山体山体落笔洞风景区项目周边以自然山体和水库景观为主，紧邻文化教育区、落笔洞文化遗迹风景区，具备良好的景观资源和人文气氛，适宜居住。项目地块价值分析——地貌篇A地块用地规划围绕山势坡地展开，地形变化丰富，紧邻水库及小型内湖，具备打造低密度产品的优势；B地块临近未来主干道，周边植被丰富，地貌相对平缓。项目地块价值分析——交通篇1、距离三亚市中心仅6公里（约10分钟车程）；2、交通往来便利：——学院路及迎宾大道往来市中心；——东西线高速环岛连接岛内各大城市及景点BBA地块占地95万㎡建面45万㎡落笔洞风景区占地38万㎡建面34万㎡高速公路（连通东西线）连接三亚东线西线高速公路的城市快速道迎宾路学院路市中心学院路项目地块价值分析——竞争篇南部沿海项目多分布于海湾区域，海景资源丰富万科项目三亚市区清水湾海棠湾土福湾亚龙湾三亚湾红塘湾大东海香水湾三亚机场三亚的项目多集中于三亚湾沿岸，都具备良好的海景资源；本项目属于内陆项目，与大部分项目相比，缺乏海景资源是软肋所在。本案/落笔洞项目地块价值结构研判项目地地块价价值分分析小小结在现有有地块块条件件上，，本项项目无无疑是是落笔笔洞旅旅游度度假区区高端端住宅宅时代代的开开创者者。但是，，结合合海南南楼市市岛外外客户户置业业为主主的特特征，，项目目必须须面向向全国国的客客户群群，所所以，，如何何利用用本身身的山山水资资源优优势，，打造项项目独独树一一帜的的价值值体系系和生生意模模式，是项项目在在众多多海景景林立立的高高端项项目中中制胜胜的关关键。。目录地块价价值分分析市场竞竞争及及个案案分析析客户特特征分分析项目定定位物业发发展建建议第二部部分：：海南南市场场分析析及重重点竞竞品研研究主要包包括——海南房房地产产格局局及消消费形形态分分析（（三亚亚、海海口、、东线线等地地客户户类型型、居居住形形态））三亚及及泛三三亚区区域房房地产产市场场现状状分析析重点典典型楼楼盘分分析海南房房地产产市场场整体体竞争争格局局三亚房房地产产市场场发展展现状状及典典型个个案分分析其他岛岛内主主要片片区竞竞争分分析海南——建设国国际旅旅游岛岛，海海南旅旅游与与国际际全面面接轨轨09年4月25日下午午，省省政府府在海海口举举行建建设海海南国国际旅旅游岛岛新闻闻发布布会，，省旅旅游局局局长长张琦琦在会会上宣宣读了了《海南国国际旅旅游岛岛建设设行动动计划划》。——随随着海南国国际旅旅游岛岛建设设的正正式启启动，，旅游游房地地产将将迎来来新的的发展展契机机！未未来两两年，，随着着万宁宁神州州半岛岛、三三亚海海棠湾湾、陵陵水清清水湾湾等滨滨海度度假区区度假假酒店店和其其他度度假设设施的的建成成以及及东环环城际际快速速铁路路、博博鳌机机场等等投入入使用用，海海南将将涌现现一批批达到到国际际先进进水平平的旅旅游度度假景景区，，超星星级酒酒店，，高水水准的的高尔尔夫球球场等等文化化娱乐乐设施施，吸吸引更更多的的国内内外高高端游游客，，从而而催生生巨大大的度度假置置业需需求！！国际旅旅游岛岛建设设：争取把把免签签证时时间延延长至至30天争取直直航““海南南-台湾””5年内国国际地地区航航线增增加到到60条引进境境外知知名旅旅行社社和酒酒店管管理集集团高标准准建设设一批批精品品度假假区建设符符合国国际化化要求求的旅旅游文文化要要素近期在在海口口、三三亚市市内各各建一一家免免税商商店鼓励境境外著著名旅旅游人人才培培训机机构进进入5年内允允许一一定数数额的的小额额外币币自由由兑换换营造建建设国国际旅旅游岛岛的社社会氛氛围创新旅旅游管管理的的体制制机制制2010年1月市场场形势势——国际旅旅游岛岛规划划公布布后市场火火爆！！4000亿资金金——据中国国之声声《央广新新闻》报道，，来自自民间间的非非官方方数据据表明明，目目前有有超过过4000亿元的的资金金流动动到海海南大大肆圈圈地。。10万浙商商——海南浙浙江商商会统统计，，在国国际旅旅游岛岛获批批之前前，已已有十十万浙浙商进进驻海海南。。注册册资本本达百百亿元元，实实际投投资运运作资资金可可能高高达300多亿元元。房价飙飙升——国际旅旅游岛岛规划划公布布后，，短短短几天天内三三亚在在售楼楼盘价价格翻翻倍。。如半半山半半岛，，原本本28000元的均价价飙升至至40000元以上；；非滨海海项目原原本9000－13000元的均价价飙升至至20000元以上。。其它城城市如海海口、文文昌、琼琼海的状状况与此此同。抢房子——在如此涨涨势下，，房子仍仍被蜂拥拥而至的的外地客客户抢购购，其中中以浙江江客户及及东北、、北京客客户为最最多。发发展商捂捂盘惜售售，数天天一次的的停盘调调价，许许多客户户称“现现在想买买也找不不到房子子”。内部认购购——原计划年年底公开开发售的的楼盘，，纷纷抢抢前开展展内部认认购，以以赶上这这一波购购房热潮潮。全中国唯唯一的热热带海岛岛，独具具稀缺环环境资源源，是海海南房地地产价值值在政策策鼓励支支持下飙飙升的决决定性因因素！三亚市场场三亚湾、、市区、、市区外外围、亚亚龙湾陵水市场场香水湾、、清水湾湾、海棠棠湾、土土福湾琼海市场场琼海市、、万泉河河、博鳌鳌、观塘塘温泉万宁市场场万宁市、、兴隆温温泉、日日月湾文昌市场场海口市场场西海岸、、海淀岛岛、市区区海南房地地产市场场竞争格格局海南楼市进入多极时代，东线城市快速崛起。省会城市，宜居特点突出航天城落户带来商机。与海口毗邻博鳌亚洲论坛、“温泉之乡”、“万泉河美景”使该区域楼市发展较快毗邻三亚，海景资源丰富毗邻三亚，海景资源丰富中国唯一的热带城市，稀缺性资源优势明显，城市宣传运营成熟海南房地地产市场场整体竞竞争格局局三亚房地地产市场场发展现现状及典典型个案案分析1）三亚楼楼市政策策、价格格、竞争争格局2）三亚市市中心外外围山水水资源大大盘个案案分析3）三亚市市中心资资源型大大盘个案案分析4）三亚典典型公寓寓个案分分析岛内其他他主要片片区竞争争分析三亚——国际旅游游城市＋避寒胜胜地＋天天然疗养养基地三亚以国国际旅游游城市的的形象定定位，每每年吸引引来自全全国甚至至世界各各地的大大量游客客前来旅旅游度假假；三亚是全全国冬季季最温暖暖的城市市，大量量长江以以北的人人来此避避寒；三亚空气气质量上上佳，整整个三亚亚就是一一天然疗疗养基地地，是养养老首选选。——三亚凭借借独特的的海岸资资源和气气候优势势，进行行了大量量的城市市营销工工作，使使三亚的的知名度度远高于于国内其其它旅游游城市。。冬季，特特别是春春节期间间旅游市市场的火火爆程度度从一定定程度上上反映和和刺激了了三亚的的房地产产市场春节期间间，三亚亚近海的的酒店价价格是平平时的10倍；如喜来登登平日800一晚的房房价，在在春节前前后要涨涨到6000－10000；即使价价格飞涨涨，近海海酒店开开房率仍仍达到100%，游客很很难订到到房间；；房屋（家家庭旅馆馆）租金金在春节节期间也也是平时时的10倍左右；；春节前后后2-3个月也是是平时的的2-3倍，市区区80平的两房房在平时时是2000-3000元/月，春节节当月租租金价格格超过20000元；,经调研，，各楼盘盘的出货货也主要要集中在在春节前前后。住宅成交交均价：：自07年起快速速上涨，，06至09年价格上上升118％，单价价翻倍；；住宅成交交面积：：以每年年20%的增幅递递增；近年三亚亚楼市““量价齐齐升”，，08年未受全全国经济济下落的的影响。。这也是是是三亚亚的稀缺缺海岸资资源和国国际旅游游城市价价值的最最好证明明。三亚房地地产市场场——近年走势势三亚房地地产市场场——2009，价值突突现之年年2008.8－2009.2政策策调调控控，，经经济济放放缓缓，，全全国国观观望望2009.3－2009.10经济济回回稳稳，，压压抑抑需需求求逐逐渐渐释释放放2009.11－2010.1国际际旅旅游游岛岛，，价价值值突突现现量量价价飙飙升升2009年市市场场回回顾顾09年11－12月三三亚亚楼楼市市进进入入成成交交旺旺季季，，量量价价飙飙升升！！三亚亚楼楼市市在在国国际际旅旅游游岛岛消消息息公公布布后后，，2个月月内内量量价价非非正正常常飙飙升升，，外外地地人人蜂蜂拥拥而而入入，，游游资资涌涌入入，，在在售售房房子子几几乎乎抢抢购购一一空空；；价价格格短短时时间间突突破破20000元大大关关，，海海南南楼楼市市尤尤其其是是三三亚亚成成为为全全国国投投资资人人群群的的关关注注焦焦点点；；2010年春春节节期期间间（（2月中中））价价格格持持续续处处于于高高位位，，未未来来投投资资价价值值已已很很大大程程度度反反映映在在短短期期价价格格上上，，短短期期升升值值潜潜力力有有限限，，成成交交回回归归理理性性，，部部分分游游资资撤撤出出。。2010年动动态态2010年1月三三亚亚楼楼市市进进入入国国际际旅旅游游岛岛概概念念热热炒炒阶阶段段，，2个月月内内均均价价突突破破20000元/m2，成成交交量量飙飙升升265％！！三亚亚房房地地产产市市场场———2010，开开门门红红小环环境境：：1月15日，，省省委委书书记记卫卫留留成成宣宣布布：：到到3月底底，，暂停停商业业性性开开发发土土地地转转让让，，暂停停审批批新新的的房房地地产产开开发发项项目目。。近段段时时间间，，海海南南省省政政府府对对规范范房房地地产产市市场场不遗遗余余力力：：三三亚亚出出台台1个身身份份证证最最多多只只能能购购买买5套；；对对各各楼楼盘盘明明察察暗暗访访））；；未未达达预预售售许许可可的的，，不不得得以以““内内部部认认购购””、、““预预交交诚诚意意金金””等等任任何何含含预预订订款款性性质质的的名名义义或或方方式式进进行行促促销销；；2010年1月12日国际际旅旅游游岛岛获获批批，具具体体规规划划方方案案预预计计3、4月上上报报审审批批。。2010年9月东环环铁铁路路开通通试试运运行行，，计计划划10月正正式式通通车车，，海海口口至至三三亚亚90分钟钟可可达达。。2010年1月琼州州跨跨海海大大桥桥正式式向向国国家家发发改改委委申申请请立立项项，，将将争争取取在在2012年左左右右开开工工建建设设，，2020年建成通车车，总投资资约1400多亿元,首选西线方方案连接广广东省徐闻闻县灯楼角角和海南省省澄迈县道道伦角。原因：经济济回稳，政政策助力，，区域热点点持续炒作作2009年市场回顾顾大环境：09年中央为完完成“保增增长”经济济任务，实实施积极的的财政政策策和适度宽宽松的货币币政策，货货币信贷投投放量大幅幅增长09年中央出台台一系列刺刺激经济措措施。包括括4万亿经济刺刺激方案、、10大刺激经济济措施、10大行业振兴兴规划……2008-2009年世界经济济和中国经经济面临众众多困难，，中国经济济的企稳回回升需要刺刺激房地产产市场来带带动消费和和投资。两个暂停，，一定程度度上是推高高海南房价价的强大动动力，同时时也预告着着3月底对于海海南楼市而而言，将是是一个新的的关键性时时间点；

三亚项目销售调研表（09年1月1日-1月31日）

区域项目名称项目类型主力户型广告推广可售套数未售套数现场来访量(日均)销售率调价前成交量第一次调价的时间及均价首次调价幅度首次调价后成交量第二次调价的时间及均价二次调价幅度二次调价后成交量三次以上调价及幅度三次调价后成交量1月总成交量目前项目起价目前项目最高价目前项目均价房源概况三亚湾海阔天空二期(铂爵公馆）住宅二房120㎡网络.路牌.海航内部资源23810015组60%20套2月1日，均价8万5000元/平米无无无无无无20套65000元97000元8万仅剩10层以上海居2号楼别墅/酒店/公寓二房119㎡短信.网络.当地广告牌84198组70%55套1月27日，均价7.5万20000元无无无无无无55套58000元9万7.5元3号楼未开，2号楼仅余19套，低楼层看不到海和高楼层的大户型海韵度假酒店酒店/公寓一房60--80㎡广告牌、电视广告、杂志、网络80230015组63%20多套1月1日，均价5.4万12000元无1月10日，均价5.8万1000元无1月17日，均价6.7万无20多套61800元11万6.7万高楼层的大户型为主金中海蓝钻公寓二房80㎡广告牌/网络267285组90%145套1月18日，均价3万15000元5套无无无无无15031000元6万4万高楼层的为主克拉码头酒店/公寓标间66㎡无150多套3015组80%无1月23日定价，均价3.1万无120套1月27日,均价3.6万10%10无无130套3万5万3.6万仅余西向低楼层和高楼层的小户型,中间楼层及所有东向房子已售完泰德白石郡酒店式公寓一房50㎡，二房110㎡路牌、短信2204010组80%10套1月1日，均价4.5万1.5万/25%无无无无无无10套预估4万预估10万预估6万因项目未取得预售许可证,所以暂停销售兰海五期美丽新海岸第三组团住宅二房115㎡广告牌、电视广告、杂志、网络170010050组99%100套1月3日,均价2.5万3000元无无无无无无100套1.1万3.8万2.5万整体销售已进入尾盘阶段国光滨海花园产权酒店一房60--80㎡项目围挡.网络11601220组99%60套1月30日,均价430001.1万/34%10套无无无无无70套3.5万5.6万4.3万整体销售已进入尾盘阶段鲁能三亚湾美丽三区别墅组团公寓/别墅二房90-100㎡路牌.电视广告98010组100%8套无无无无无无无无982.2万4万独栋3.6万联排2.5万

三亚项目销售调研表（09年1月1日-1月31日）

区域项目名称项目类型主力户型广告推广可售套数未售套数现场来访量(日均)销售率调价前成交量第一次调价的时间及均价首次调价幅度首次调价后成交量第二次调价的时间及均价二次调价幅度二次调价后成交量三次以上调价及幅度三次调价后成交量1月总成交量目前项目起价目前项目最高价目前项目均价房源概况大东海时代海岸-香榭左岸公寓一房55--75㎡老业主群/短信450034组100%

3万4.5万3.5万均为25层以上房源半山半岛四期(认购阶段)住宅二房126㎡三房283㎡广告牌、电视广告、杂志、网络7061050组已认购98%未定价未定未定预估4万均为低楼层看不到海的房源亚龙湾公主郡别墅/公寓130㎡网络,路牌,房展会435015组100%已售完16770元/㎡22770元/㎡19000元/㎡2009年11月份已全部售完西山渡别墅双拼网络.路牌1172010组80%80套1月4日3000-5000元无无无无无无90套6.1万7.2万6.5万仅剩联排别墅市区一线海景凤凰岛4号楼公寓65㎡北京参展350030组100%300套1月11日开盘,均价5.9万5000元/平米50套无无无无无350套4.6万9.3万6.4万已全部认购完,尚有部分客户未签约未付全款凤凰岛3号楼公寓66㎡北京参展35018050%无1月28日,开盘,均价9万20000元/30%180套无无无无无180套6.6万12.8万9万

东河·中央海岸产权酒店78㎡广告/网络44844830组80%未定价无无无无无无无无排至426号未定未定未定未取得预售许可证,已停止排号金鸡岭路凤凰水城三期（中惠南岸E5栋）公寓/洋房84㎡明星代言、路牌、网络、杂志60815组80%40套1月27日均价2.8万20%无无无无无无认购52套2.2万2.5万2.8万

清水湾雅居乐（星河传说）住宅/别墅120㎡网络.路牌1100040组100%无1月5日开盘无无无无无无无11001.3万2.2万1.5万开盘5天内已销售完毕香水湾富力湾住宅/别墅200㎡各地售楼处60830组98%1月份共调价8-10次,每次幅度为800-1000左右2.2万3.5万2.8万公寓仅余少量房源海南福湾(新开别墅组团)住宅/别墅80㎡高速路广告牌.网络.路牌60040组100%无1月20日开盘,均价4.8万20%602月8日再推出一部分别墅,均价预计5.2万4.5万4.8万5.2万开盘第二天已销售完毕未来CBD核心地段传统市中心心凤凰水城山水国际半山半岛鲁能三亚湾公主郡三亚房地产产市场竞争争格局时代海岸椰景蓝岸凤凰岛克拉码头山屿湖东方巴哈马清平乐外围的山水大盘，市场份额过半：传统市中心外围的半山半岛、凤凰水城、山水国际、鲁能三亚湾、亚龙湾公主郡成交量占全市成交量60％；三亚湾海岸线项目最为集中，多为公寓类产品市中心以时代海岸、国光豪升等项目为资源性项目代表碧城黎客三亚国际公寓三亚湾国际公馆中央海岸玉海国际国光滨海花园海南房地产产市场整体体竞争格局局三亚房地产产市场发展展现状及典典型个案分分析1）三亚楼市市政策、价价格、竞争争格局2）三亚市中中心外围山山水资源大大盘个案分分析3）三亚市中中心资源型型大盘个案案分析4）三亚典型型公寓个案案分析岛内其他主主要片区竞竞争分析州际酒店区东海湾区双海湾区半山半岛——稀缺海景，，高品质住住宅，少量量产权式酒酒店，第一一太平戴维维斯物管，，强调高品品质住区。。占地58万平；总建建面约100万平；首推5－8号楼均价27000，已售91％；现时主推3－4号楼，为带带返租酒店店式公寓，，均价23000，已售78％；三期共推出出970套（3-8号楼），开开盘至今销销售约790套，去化率率达81％，2009年具体产品品消化情况况如下表：：①②③④④⑤─⑧产品主力成交面积段成交均价/总价普通公寓115-32227000/300－800带返租酒店式公寓119-19123000/250－400客户构成：：100％外地客户户大部分来自自东北、北北京、上海海、山西等等北方地区区度假＋投资资＋养老半山半岛（（四期）售售价已高达达46000-50000/m2四期望海公公寓共704套，至今共共消化超过过500套，但因价价格上升太太快销售已已经明显放放缓。稀缺海景资资源＋高品品质投入，，四期公寓寓现单价高高达到46000-50000元/平，总价650-1350万，货量704套，09年底开始销销售，至今今去化71％项目以海景景公寓为主主力产品，，配以少量量别墅，规规划有酒店店。交楼标准：：精装修客户构成：：100％外地客户户，大部分分来自东北北、北京、、上海、山山西等地，，度假＋投投资＋养老老，甚至有有北京客户户整栋公寓寓购买销售时段2009年中2009年底2010年1月初2010年1月中在售均价元/m230000350004200048000客户构成：：70％外地客户户:度假＋养老老＋投资30％本地高端端客户:长住山水国际——市区范围山山水资源大大盘、三面面环山，因因缺少海景景资源，规规划上注重重园林及人人工水体打打造占地168万平，，总建建面104万平；；容积率率：0.56位处三三亚市市区凤凤凰路路，距距传统统市中中心约约5分钟车车程，，坐拥拥山水水环境境，规规模大大；产品形形态包包括独独立别别墅、、联排排别墅墅、双双拼别别墅、、叠拼拼别墅墅、多多层住住宅、、小高高层住住宅、、酒店店式公公寓、、水上上餐厅厅及商商业步步行街街等。。1期05年开盘盘，已已售罄罄；1、2期已全全部售售罄，，主力力户型型70－130平，3期要到到今年年12月才推推出。。目前二二手均均价约约22000元/平米一期已售罄二期在售鲁能·三亚湾湾——市区外外围的的二线线海景景资源源大盘盘，强强调高高端配配套附附加值值（高高尔夫夫景观观、游游艇码码头））产品供应面积成交面积主力成交成交均价/总价09年12月库存面积段成交面积小高层13.5511.499-1407.912000/120-1801.4独栋/双拼196－3643.525000/450－7500.75占地687万平（（约10000亩），，总建建面约约300万平，，分多多期开开发，，多区区同时时动工工。1期07年10月开盘盘，已已售罄罄；2期，08年10月开盘盘，包包括公公寓区区、别别墅区区、游游艇区区、美美丽MALL区等。。在售公公寓均均价12000，主力力户型型99－140平，别别墅均均价25000，主力力户型型196－364。二期公公寓推推出768套，至至今销销售约约650套，去去化率率85％；；别墅墅170套，销销售140套，去去化率率82％。项目位位处三三亚湾湾市区区外围围的二二线海海景地地段，，从项项目到到传统统市中中心约约20分钟车车程，，占据据沿海海岸线线数公公里长长的二二线海海景地地块，，社区区规模模巨大大，规规划配配套齐齐全，，包括括高尔尔夫、、商业业、游游艇码码头。。客户构构成：：100％外地地客户户，主主要来来自东东北、、北京京、上上海、、山西西等区区域；；度假假＋投投资＋＋养老老在售公公寓组组团在售别别墅组组团公主郡郡——亚龙湾湾景区区内、、无海海景；；88㎡㎡小独栋栋定位位准确确，引引领迷迷你度度假别别墅的的创新新。产品主力成交成交均价/总价面积段成交面积公寓80－1302.017000/120－250小独栋880.3245000/400独栋298－5620.930000/600－1200占地39万平，，总建建面约约15万平，，分二二期开开发。。一期07年开盘盘已入入住；；二期08年10月开盘盘；公寓80－130平，均均价17000；去化化率75％；（（已推推272套，100套未推推）。。小独栋栋88平，均均价45000元/平；去去化率率94％。大独栋栋200－390平，均均价30000元/平；去去化率率37％。位处亚亚龙湾湾国际际旅游游度假假区内内，是是亚龙龙湾区区内最最后的的住宅宅项目目，但但日常常配套套缺乏乏、不不适合合长住住养老老；虽虽价格格昂贵贵但销销售仍仍然较较快；；其独独特的的88平小别别墅是是设计计特色色之一一，带带300多平别别墅花花园和和泳池池，全全装修修即买买即住住，对对年轻轻富豪豪非常常有吸吸引力力。客户构构成：：100％外地地客户户，主主要来来自东东北、、北京京、上上海、、山西西等地地，度度假＋＋投资资二期在售公寓、独栋一期已入住海南房房地产产市场场整体体竞争争格局局三亚房房地产产市场场发展展现状状及典典型个个案分分析1）三亚亚楼市市政策策、价价格、、竞争争格局局2）三亚亚市中中心外外围山山水资资源大大盘个个案分分析3）三亚亚市中中心资资源型型大盘盘个案案分析析4）三亚亚典型型公寓寓个案案分析析岛内其其他主主要片片区竞竞争分分析凤凰岛岛（二二期））：三亚价价格标标杆——均价85000/m2，最高达达120000/m2项目基基本资资料占地面面积：：36.5万平方方米绿化率率：0.367使用率率建筑筑密度度：23.1%容积率率：1.1建设规规划北北京MAD建筑师师事务务所设设计师师马岩岩松建设规规模48万平方方米建筑形形式：：酒店店式公公寓车位配配比：：1023辆(暂定)其他配配套设设施：：七七星级级酒店店、商商务别别墅、、海上上风情情商业业街、、国际际邮轮轮港、、游艇艇会、、火凤凤凰奥奥运主主题广广场凤凰岛岛位于于三亚亚市三三亚湾湾“阳阳光海海岸””的核核心，，是在在大海海礁盘盘之中中吹填填出的的人工工岛。。该岛岛四面面临海海，由由一座座394米、宽宽17米的的的跨海海观光光大桥桥与市市区滨滨海大大道光光明路路相连连，距距三亚亚市繁繁华商商业主主路解解放路路垂直直距离离小于于1000米，南南侧临临鹿回回头风风景区区，东东南侧侧临三三亚河河入海海口，，西侧侧为东东、西西瑁岛岛，北北侧濒濒临优优美的的17公里长长三亚亚湾海海滩。。时段2009年10月2009年12月2010年1月初2010年1月中在售均价元/m230000500007000085000凤凰水水城——市区河河畔大大盘，，400㎡以上别别墅因因总价价过高高而长长时间间滞销销，计计划改改成100㎡小独独栋后后重新新包装装销售售占地140万平，，总建建面约约214万平1期07年开盘盘，已已售罄罄。2期08年10月开盘盘，货货量1300余套，，8栋28－32，均价价9000(毛坯)，现剩剩余10％。。3期09年1月开开盘盘，，2－4层多多层层公公寓寓，，货货量量246套，均均价12000（精装装），，剩余余30％。独栋别别墅350－500平，均均价28000，滞销销，正正准备备改建建成100平左右右的小小独栋栋。10年最新新推出出全屋屋精装装修公公寓，，均价价27000元/平米。。位处三三亚河河上游游水源源交汇汇处，，从项项目到到传统统市中中心约约5分钟车车程；；项目目占据据河景景资源源，社社区规规模大大。客户构构成：：90％外地地客户户，客客户主主要来来自东东北、、北京京、上上海、、山西西等北北方地地区；；度假假＋投投资一期已售罄二期在售，剩余10％三期在售，剩余30％清平乐乐（四四期））——2010年1月价格格飙升升，达达16000元/m23期2010年1月售罄罄1、2期已售售罄项目占占地9.7万平，，总建建面约约23万平，，分7期开发发，现现在3期已售售罄，，4期5月开盘盘现只只接受受登记记，暂暂无价价格参参考。。1、2期07年开盘盘，3期公寓寓08年1月开盘盘，现现时已已售罄罄5月即将将推出出4期；后后续供供应量量约15万平。。3期均价价8000，推出出544套，主主力户户型两两房（（87－101m2），至至今已已全部部售罄罄。4期具体体数据据未对对外公公布3期具体体产品品消化化情况况如下下：产品供应面积成交面积主力成交成交均价/总价2010.02月库存面积段成交面积小高层4.854.8570-1404.858000/50-1400清平乐乐——项目位位处三三亚市市区范范围迎迎宾路路，靠靠近田田独镇镇，是是进入入三亚亚市、、亚龙龙湾、、通往往海口口的交交通枢枢纽，，镇区区有较较成熟熟的生生活配配套，，但档档次较较低。。项目目精准准定位位老年年人市市场，，无论论从项项目命命名，，推广广语，，宣传传包装装，社社区配配套，，物业业管理理等方方面，，都是是针对对老年年人的的需要要而设设计。。山屿湖湖：西班牙牙风情情，河河景私私属中中央岛岛屿，，规模模虽小小，但但景观观资源源优势势明显显销售时段2009年11月2009年12月2010年1月初2010年2月初在售均价元/m213000180002500033000区位：：河东东区凤凤凰路路与迎迎宾路路交汇汇处东东北侧侧500米处东东300米总建筑筑面积积:115000平方米米容积率率:0.8总户数数:1101共34栋，北北侧3栋为小小高层层，中中间27栋5-7层的电电梯洋洋房一一栋会会所楼盘最最新动动态:11月开盘盘以来来，基基本售罄，，剩余余几十十套尾尾货,截止到到目前前均价价已达达33000元/㎡。划分类型产品类型户型面积m2价格元/m2客户构成客户购买关注点外围近海区域别墅88－60025000－45000100％外地近海、空气好、度假、养老、投资市区范围别墅250-70015000-2800090％以上外地生活配套、度假、养老三亚地地块资资源稀稀缺，，沿海海地段段开发发殆尽尽（209公里的的海岸岸线已已开发发接近近200公里）），无纯别别墅项项目，，拥有有低密密度产产品的的项目目均同同时规规划有有小高高层、、高层层产品品；近海区区域部部分低低密度度产品品单价价已接接近5万元/平，总总价超超过千千万，，销售售非常常缓慢慢，在在此情情况下下诞生生了100平以内内的迷迷你独独栋产产品（（如公公主郡郡88平小独独栋）），有有效控控制总总价取取得理理想的的去化化速度度；市市区范范围个个别项项目（（如凤凤凰水水城））也计计划把把大独独栋改改成迷迷你独独栋重重新销销售，，以缓缓解总总价过过高导导致的的销售售压力力；上千万万的别别墅均均附带带较高高的附附加值值，包包括私私家大大花园园、高高尔夫夫球场场、游游艇码码头、、国际际酒店店管理理服务务等。。小结海南房房地产产市场场整体体竞争争格局局三亚房房地产产市场场发展展现状状及典典型个个案分分析1）三亚亚楼市市政策策、价价格、、竞争争格局局2）三亚亚市中中心外外围山山水资资源大大盘个个案分分析3）三亚亚市中中心资资源型型大盘盘个案案分析析4）三亚亚典型型公寓寓个案案分析析岛内其其他主主要片片区竞竞争分分析未来CBD核心地地段传统市市中心心碧城黎客三亚国际公寓产权式酒店代表项目

在售产权式酒店主要分布在三亚湾、鹿回头、大东海等海岸区域，大多具备海景；市中心产权式酒店目前在售只有3个项目，只有小部分可望海。三亚湾国际公馆中央海岸时代海岸玉海国际椰景蓝岸国光滨海花园三亚房房地产产市场场竞争争格局局（公公寓））三亚客房数量年均增长率五星级四星级三星级二星级一星级其它宾馆合计客房合计旅游饭店开房率2005年615191492200053.70％2006年71825226821602403253.10％2007年72031227851712426561.30％2008年72129198961802961263.00％近年三三亚旅旅游过过夜人人数每每年增增长率率都在在11％以上上，客客房数数量年年均增增长率率却不不足7％，05－08年间全全市全全年开开房率率逐年年上升升，上上升幅幅度达达10％；三亚面面向全全国及及入境境的大大量旅旅客，，拥有有优越越的3S资源(阳光、、海海滩、、海海水)，完全全具备备开发发产权权式酒酒店的的必要要条件件。三亚是是产权权式酒酒店的的最集集中的的区域域之一一，约约占全全国数数量的的10％。海南打打造““国际际旅游游岛””，目目标是是到2020年入境境旅客客达500万人次次。旺季期期间（（尤其其春节节前后后），，不但但酒店店价格格飞涨涨，很很多旅旅客甚甚至无无法预预订到到房间间三亚——客房需需求催催生产产权式式酒店店模式式的高高度发发展碧城黎黎客国国际酒酒店——三亚市市中心心，50年产权权（剩剩余34年）综综合用用地，，部分分有海海景或或河景景；按按楼层层分有有不同同操作作模式式，高高层产产权式式酒店店头6年固定返租租7％，低层酒酒店式公寓寓按实际经经营利润分分成；2009年1月开盘供应面积成交面积主力成交成交均价/总价现时库存面积段成交面积6－20层酒店式公寓3.491.73711.7315000/100－1101.7621－27层产权式酒店48－5423000/110－120项目占地7230平，总建面面约3.6万平，一期期开发。09年1月开盘，总总货量368套；1－5层为商业；；6－20层为71平酒店式公公寓，均价价15000，以经营利利润60％作为返利利，不承诺诺固定利润润；21－27层为48－54平产权式酒酒店，均价价23000，头6年每年固定定返租7％；具体产品消消化情况如如下：项目位处三三亚市中心心，1栋28层高层，高高层海景，，另一面河河景；1－5层商业，6－20层公寓，21－27层产权式酒酒店带固定定返租。客户构成：：100％外地客户户，主要来来自东北、、北京、上上海、山西西等地，度度假＋投资资三亚国际公公寓——三亚市中心心，40年产权商业业用地，高高层有海景景；按楼层层分有不同同操作模式式，9层以下可选选是否返租租，9层以上头6年固定返租租6％2009年6月开盘供应面积成交面积主力成交成交均价/总价现时库存面积段成交面积9层以下酒店式公寓5.31.150－901.112000/50－1304.29层以上产权式酒店项目占地13986平，总建52975平，1栋26层高层；1－5层商业；6－8层酒店式公公寓，可由由客户选择择是否返租租；9层以上产权权式酒店，，头6年固定返租租6％；主力户型50平，望海方方向户型90平，均价12000元/平，全装修修带家私家家电，6月共推出260套至今销售售约50套（21－26层海景未推推）；具体产品消消化情况如如下：项目位处三三亚市中心心解放路商商区，5层商业配备备大型西餐餐厅、近2800平中餐厅、、4000平自助式KTV、大型商场场、5000平超市、空空中游泳池池、双酒店店大堂多功功能会议室室，五星级级管理服务务。客户构成：：100％外地客户户，大部分分来自东北北、北京、、上海、山山西等地，，度假＋投投资＋养老老三亚公寓项目数据项目产品类型户型均价总价(万/套)装标最新一期销售情况户型比例最新开盘时间推货去化去化率1房2房3房4房凤凰岛公寓50-12085000430-1100精装09年12月1005858%100%0%0%0%清平乐公寓70-140800056-120毛坯10年5月000%35%45%20%0%东方巴哈马公360毛坯10年5月000%25%30%35%10%鲁能-三亚湾公寓68-16826000160-450精装10年下半年000%0%0%0%0%半山半岛公750精装09年10月70450071%35%45%20%0%克拉码头酒店式公寓44-16036000160-540精装在售25018574%65%30%

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公主郡公400精装10年下半年000%0%0%0%0%山水国际公寓70-1261100077-140毛坯10年12月000%22%63%15%0%凤凰水城公350精装09年9月30022073%28%63%9%0%山屿湖公500精装09年11月1101100892%23%50%27%0%三亚主要公公寓供应项项目市区40－50年产权的用用地均采取取产权式酒店店形式进行销售经经营；半山半岛、、时代海岸岸、椰景蓝蓝岸项目为为住宅用地地，开发以以公寓住宅宅产品为主主，但仍兼兼顾开发小小部分产权权式酒店产产品，以满满足此类市市场需求；；经营方式：：返租3－6年，固定年年回报率6－8％；部分不不承诺固定定返租，只只承诺按实实际经营利利润的60％分成；海岸区域的的产权式酒酒店售价23000－50000元/平，市区非非海景售价价12000－23000元/平，主力户户型50－115平。三亚主要公公寓项目经经营模式三亚公寓市市场小结三亚作为国国际旅游城城市，旅客客数量每年年增长超过过11％，而客房房数量年均均增长率不不足7％，由此带带来不断增增长的客房房需求，三三亚市全年年平均开房房率逐年上上升（开房房率05年53％，至08年已达63％）；市中中心性价比比较高的产产权式酒店店如时代海海岸·鸿洲国际公公馆，开盘盘半年即售售罄，验证证了这种市市场需求的的存在；三亚湾一线线海景项目目过半数包包含产权式式酒店公寓寓产品，市市区商业用用地、综合合用地均采采取产权式式酒店的形形式经营；；主流经营模模式：可选返租/必须返租——头6年固定返租租6－8％，每年可可选自住1－3个月。利润分成（（按实际经经营利润60％返利）返租6年，头3年返租在购购买时直接接在房价中中抵扣三亚产权式式酒店的经经营思路启启示：产权式酒店店与普通公公寓相比更更侧重于投投资，因此此销售时必必须带返租租，以克服服管理费较较高的销售售阻力；委托管理的的管理公司司是否是品品牌公司非非常重要，，品牌连锁锁管理将给给产权式酒酒店带来巨巨大的客源源市场，经经营利润更更有保障；；主动开发固固定客源，，与重要合合作大客户户（如：海海南航空等等）建立长长期合作关关系，共享享客户资源源。政策导向——09年初政策宽宽松应对经经济危机，，年底政策策收紧抑制制楼市过热热。土地供求——三亚全市土土地供应极极其紧缺，，供不应求求的局面将将持续。住宅供求——在巨大的全全国性需求求下，供不不应求将导导致价格持持续上升。。住宅量价——三亚全年成成交120万m2，成交均价价11154元/m2；09年3月起压抑需需求逐步释释放，09年底出现量量价齐升。。成交结构——主力成交户户型60－120m2；主力成交交单价9000－13000元/m2；主力成交交总价60－150万/套。客户构成——三亚90％以上为岛岛外购买，，年底北方方天气转冷冷，是三亚亚传统的楼楼盘销售旺旺季，此时时岛外购买买比例更高高。三亚2009年房地产呈呈现稳步上上升态势三亚2009年整体市场场小结三亚2010年整体市场场小结市场价格——短短1个月时间间内，三三亚多个个热点楼楼盘均价价翻倍，，近海的的楼盘项项目均价价达到4－5万元/m2的水平，，非海景景项目原原本8000－13000/m2的价位已已向上突突破20000/m2，甚至逼逼近30000/m2的价格。。客户需求求——国际旅游游岛信息息公布后后，在短短期价格格飞涨的的情况下下，三亚亚全市成成交客户户80％以上来来自浙江江、东北北以及长长期在岛岛内工作作的投资资客户。。热点区域域——成交量最最大的区区域为三三亚湾、、市区外外围、亚亚龙湾等等板块，，这些区区域比之之其它区区域更有有投资潜潜力。2010年动态国际旅游游岛的大大力炒作作，短时时间内大大量游资资的涌入入，瞬间间推高了了海南楼楼市价格格水平。。维持这这一波涨涨势的，，是更多多的被此此情景吸吸引过来来的各路路投资资资金，包包括岛内内的高收收入人群群。三亚作为为国际旅旅游城市市，兼具具气候与与稀缺海海岸资源源优势，，全国内内无论旅旅游、度度假、养养老都无无可比拟拟；随着着国内经经济增长长，富豪豪阶层不不断扩大大，对第第二居所所的需求求将持续续增加，，三亚楼楼市需求潜力力巨大；现时三亚亚的沿海海地段已已基本被被开发（（209公里的海海岸线已已开发接接近200公里），，新的住宅宅建设用用地供应应已收紧紧，市场存存在一定定机会点点；现时在售售项目，，公寓在在8000-12000的价格水水平快速速走量，，成为各各大楼盘盘及三亚亚市场的的主力，，别墅类类产品抬抬高市场场价格上上限；距离市中中心较近近的别墅墅产品具具备更大大的稀缺缺性；三亚城市市建成区区不到30平方公里里、且沿沿三亚湾湾成狭长长型分布布，整个个城市在在市中心心20分钟车程程范围里里，所以以面对全国国的客户户，三亚是是同一个个市场，，项目区位位对价格格的影响响不明显显，无明明显片区区划分。。三亚房地地产市场场走势小小结海南房地地产市场场整体竞竞争格局局三亚房地地产市场场发展现现状及典典型个案案分析岛内其他他主要片片区竞争争分析——陵水、万万宁、文文昌、琼琼海市场场调研政策导向向：把海海南东线线旅游房房地产项项目打造造成世界界级品牌牌海南省长长罗保铭铭：把海海南东线线旅游房房地产打打造成世世界级品品牌成就国际际旅游岛岛美名，，需要一一大批世世界级的的旅游房房地产项项目支撑撑。海南南省委副副书记、、省长罗罗保铭15日赴万宁宁、陵水水调研，，足迹遍遍及神州州半岛、、石梅湾湾、清水水湾、香香水湾等等开发热热土。他他强调，，各级党党委、政政府和企企业要亲亲密合作作实现共共赢，共共同把海海南东线线旅游房房地产项项目打造造成世界界级品牌牌。岛外客户户选择海海口、三三亚以外外区域购购房渐成成气候，，东线沿沿海开发发渐热；；东线各海海湾纷纷纷被国内内乃至国国际知名名房地产产开发公公司纳入入开发，，将给东东线沿海海开发带带来极好好集群效效应。岛内其他他主要片片区竞争争分析陵水市场琼海市场万宁市场文昌市场当三亚的的海湾基基本开发发殆尽，，巨大的的旅游度度假需求求将向大大三亚旅旅游圈的的其它海海岸资源源城市转转移。海南南东东海海岸岸各各海海湾湾具具备备与与三三亚亚同同等等优优越越的的海海岸岸沙沙滩滩资资源源和和气气候候；；目前前已已经经有有海海棠棠湾湾、、日日月月湾湾、、石石梅梅湾湾以以及及陵陵水水香香水水湾湾进进行行大大规规模模的的建建设设。。海南南东东线线高高速速轻轻轨轨列列车车将将于于2010年前前后后开开通通，，将将大大大大缩缩短短海海口口、、陵陵水水、、三三亚亚之之间间的的时时间间距距离离，，提提高高交交通通的的便便捷捷程程度度。。陵水水：：最最毗毗邻邻三三亚亚的的海海湾湾集集中中地地雅居乐·清水湾东和海南福湾富力湾香水湾1号红勘香水湾陵水水非非海海景景公公寓寓8000－9000元/平，，海海景景公公寓寓13000－18000元/平；；别别墅墅15000－38000元/平，，一一线线海海景景别别墅墅总总价价达达到到2000－5000万/栋的的水水平平，，最最高高单单价价8万元元/平；；陵水水在在售售项项目目均均为为大大型型/超大大型型项项目目，，均均具具备备类类似似的的优优越越的的沙沙滩滩海海景景资资源源，，板板块块划划分分不不明明显显，，价价格格差差异异体体现现在在规规模模、、档档次次、、规规划划设设计计风风格格、、产产品品品品质质、、物物业业管管理理等等因因素素上上；；100％岛岛外外度度假假客客户户，，大大部部分分来来自自东东北北、、山山西西、、北北京京上上海海等等地地。。金色果岭翰海银滩蔚蓝海岸星海传说雅居居乐乐·清水水湾湾———超大大规规模模，，引引入入摩摩根根斯斯坦坦利利投投资资，，6家超超五五星星级级酒酒店店，，海海景景高高尔尔夫夫、、商商业业中中心心、、贵贵族族游游艇艇会会、、海海洋洋展展览览馆馆等等顶顶级级配配套套，，一一线线海海景景独独栋栋标标杆杆4500万/栋！！产品供应面积成交面积主力成交成交均价/总价09年12月库存面积段面积公寓402568-3351912000/80－3508联排180-250216000/250-3004独栋297-1415425000/600－45003占地地1000万平平，，总总建建面面400万平平。。公寓寓68－335平，，推推盘盘2500套，，均均价价9000元/平（（拎拎包包入入住住）），，海海景景18000元/平；；至至今今销销售售约约1800套，，去去化化72％；；联排排180－250