某地产营销策划全案

前言本方案通过对市场的深度分析，对项目地块价值的最大化挖掘，力图作出项目差异化产品定位，同时对产品发展及规划提出相关建议。在有利于项目销售的同时，最大程度地提高发展商的品牌形象，达到既能卖楼又能提升楼盘与发展商的品牌知名度与美誉度。因此，我们将因循地产市场之规律，在总结以往经验教训的同时，从竞争激烈的市场中，寻求项目机会点及发展点，为项目营造更好的商业运作环境，从而获得最大的开发利润！

第一篇武汉市房地产市场运行概况一、武汉房地产总体运行情况二、武汉市整体供需情况三、武汉市整体价格走势四、地产政策分析五、武汉市房地产运行前景预测

一、武汉房地产总体运行情况1、房地产开发投资情况2005年我市房地产开发投资为297.99亿元，同比增长27.7%，占全社会固定资产投资的28.2%；其中，房地产住宅投资为216.85亿元，同比增长29.2%，占房地产开发总投资的72.8%。2、商品房供给情况2005年全市房屋施工面积为2749.63万平方米，同比增长12.7%，与去年同期相比增幅减少了12个百分点。其中：住宅施工面积为2297.96万平方米，同比增长14.2%，占总施工面积的83.6%；经济适用住房（不含集资建房）施工面积为149.67万平方米，同比增长38.4%，占住宅施工面积的6.5%。2005年全市房屋新开工面积为1195.4万平方米，同比增长13.3%，占总施工面积的43.5%，与去年同期相比增幅减少了26.2个百分点。其中：住宅新开工面积为1047.69万平方米，同比增长16.8%，占总新开工面积的87.6%，占住宅施工面积的45.6%。2005年全市房屋竣工面积为816.72万平方米，同比增长16.3%。其中：住宅竣工面积为702.29万平方米，同比增长15.3%，占总竣工面积的86.0%。3、商品房买卖情况2005年我市商品房销售面积为813.89万平方米，同比增长7.6%；其中：商品房住宅销售面积为756.91万平方米，同比增长5.0%，占商品房销售面积的93%。4、存量房交易情况2005年我市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面积为625.70万平方米，同比增长1.6%；其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面积为330.13万平方米（不含房改出售公房），同比增长17.2%。5、土地供给情况2005年城市公开出让土地面积为3755.9亩，同比增长0.3%；交易实现金额124.25亿元，同比增长58%。6、旧城改造和拆迁情况2005年全市旧城改造拆迁面积为151.58万平方米，同比下降36.2%；拆迁户数为14800户，同比下降16.8%。二、武汉市整体供需情况1、住房供应不断调整，结构渐趋合理为适应普通居民的购房需求，我市2005年商品住房户型为80－100平方米和100－120平方米的供应面积分别达到136.77和145.97万平方米，占全市商品住房供应面积的46.51%。商品住房价位在2500－3000元/平方米和3000－4000元/平方米的供应面积占全市商品住房总供应面积的72.87%左右；销售套数占全市商品住房总销售套数的65.33%。二手住房在面积在120平方米以下的交易套数占全市交易套数的70%以上；价格在2500元/平方米以下的交易套数占全市交易套数的80%以上。2、住房销量波动较大，年末市场开始回暖我市住房交易市场受房价调控政策影响明显，特别是第三季度，商品住房及二手住房销售套数分别比上季度下降了23.9%和30.7%。但进入10月以后，住房销售量明显上升，第四季度全市商品住房销售量与上季度相比增加了66.2%，二手住房销售量跌幅减缓，比上季度回落了30个百分点。3、商品住房价格稳步上升，二手住房价格略有调整随着城市建设步伐的加快，市政配套设施的逐步到位，住宅小区设计品质的明显提高，商品住房价格稳步上升，与去年同期相比涨幅为25.4%。二手住房受营业税政策影响，第三季度价格略有回落，环比下降3.55%。4、外来投资潜力显现，平均地价继续上涨我市近几年房地产市场的持续发展，引起了诸多外地有实力的房地产开发企业的高度关注，并积极投资武汉房地产业，在2005年我市土地竞拍中，外地房地产企业约占90%，全年通过招拍挂公开出让的房地产开发土地平均地价为330.8万元/亩，同比增长57.5%。5、优质地段物业价值提升，近郊项目销售速度减缓2005年，武汉市开发的众多高档项目均位于滨江、滨湖的优质地段，完善的城市功能赋予了中心区域物业的高价值，其市场定价均在6000元/平方米以上。但近郊项目在2005年的房地产市场中，销售速度则明显放缓。其户型设计普遍偏大，房产总价偏高，同时尚不完善的交通、商业、教育等配套设施所增加的后期生活成本使销售面临一定的压力。6、投机购房苗头得到遏制，特殊产品的市场吸纳度降低银行信贷及税费措施的出台，使投机性购房行为得到有效遏制，受其影响，以酒店式公寓为代表的特殊产品的市场购买力与前期相比开始下滑。同时，同类型产品开始向多元化发展，衍生出简装公寓、产权式酒店等多种更贴近消费市场的产品形式。7、开发节约节能型产品，逐渐引导市场消费在国家号召建设节约型社会的精神指引下,全市节约节能型建筑成为市场中最大的亮点，绿景苑、朝阳星苑，东立国际等一批项目脱颖而出,使消费者增加了对节能型产品的信赖度，拓展了新型技术产品的市场空间。三、武汉市整体价格走势随着旧城改造拆迁计划的逐步实施和居民对武汉市房地产发展前景的良好预期，强劲的市场需求促使房地产价格不断上升。全年商品房综合物业平均价格为3869.80元/平方米，同比增长8.1%；2005年第四季度住宅平均价格为3451.09元/平方米，同比增长16%。从土地价格上看，2005年商品住宅楼面地价均价为1905.22元/平方米，比2004年增长45.2%。从下图可以看出，武汉的房价保持着一种小幅稳定上扬的水平，随着政府的土地控制更加严格，使中心城区的土地供应量保持着一种均衡状态。由于我市90%以上的购房者都是以自住为主，经济的快速发展和连续多年商品房供应量持续增加将进一步提高市民住宅消费水平，改善性需求加强、旧城改造带来的购房需求增大、外来人口购房的需求增加，商品房销售保持在一种供需两旺的水平，将促使房地产价格继续平稳上升。

四、地产政策分析1、地产政策回顾从以上政策出台的时间密度及性质来看，国家对房地产市场宏观调控，从2003年开始的对不同市场主体的相关性行为和环节（如融资、土地供应、房贷领域）逐渐过渡到2005年的针对房地产的终端环节—交易、利率、税收等，有着极其明确的政策转移。不再局限于温和的手段，不再依托于滞后的警示效应和市场预期，而采用了更显著更实在的成效手段，这一切都体现了政府誓将商品房价格实现“硬着陆”的政策目标。2、地产新政带给武汉楼市的影响消费者谨慎观望、投资族开始退出市场消费者已经走过冲动消费阶段，逐渐成熟冷静，在今年房地产市场一片嘘声中更是紧捂口袋，他们开始关注国家宏观调控、关注银行金融政策、关注政府动向、关注产品性价比。由此形成了大量观望中客户群体。另外，大量投资客户受政策限制开始退出楼市投资，转移资金走向其他投资渠道。这都是造成今年武汉楼市销售下滑的重要因素。政策未能止住价格上涨的脚步2005年，是中国房地产政策风云变化的一年。政府下发了一系列宏观调控政策,旨在稳定房地产市场的价格.在全民一片让房价下跌的呼声下,武汉市全年商品住宅预售均价为3416元/平方米,同比增长18%,增幅回落11.3个百分点。在强烈的政策压力和市场压力的情况下,除局部区域的价格有小幅度的下降外,其他区域,特别是城市中心区域的房价依然保持了较大的上涨势头。在国家的宏观调控下，武汉的楼市价格还能逆市上扬，并非是政府的不作为，而是武汉楼市本来面目的真实之体现。经过这一轮的宏观调控,武汉市房地产市场将发展的更加健康和稳健。畅销户型面积下降在目前国家抑制房地产价格上涨过快政策层出不穷的条件下，武汉市主打户型的销售情况并没有受到影响，符合一定条件的房屋仍然受到市场的追捧，这说明房屋的定位非常重要。从市场反映的情况来看，没有不好的市场，只有不好的产品。从武汉房地产市场的实际情况来看，100-125平方米，总价28-35万元的房屋面积价格比，是比较适合消费者的购房能力。因此从销售总量来看，比小户型或超大户型销售量更大。100-125平方米、总价28-35万元房屋的畅销，也给房地产市场未来发展的趋势带来一些启示。开发商究竟应该开发多大面积的房屋，房屋的价格应该定位多少，甚至于楼盘容积率的比例应该是多少才合适，开发商都应该结合实际情况，根据企业自身的资源，作出科学的决策。在卖方市场正在向买方市场倾斜的过程中，如果市场反应不够敏锐的话，房屋销售就会出现停滞。对于普通消费者来讲，房产新政的出台，有效地抑制了房地产投机行为。最大限度地保护了消费者的根本利益，为消费者购房营造了一个良好的氛围。五、武汉市房地产运行前景预测综合评论：2006年，武汉整体市场在众多大盘开始放量情况下，竞争将趋向激烈，价格将相对稳定上涨，涨幅会相对平缓；短期内客户心理将受到政策打压处于观望态度，局部区域楼盘将受到预期影响。依据说明：刚性需求－连续多年高达90％以上的自住消费，平均不超过9％的短线投资比例；（上海超过20％）刚性成本－房地产成本要素累加（土地、建安、财务、管理、税金、合理利润等），价格与价值没有背离；大势支持－中部崛起战略和1＋8城市圈建设；大量外来开发商将成为武汉经济发展的基础与指向（第四轮城市发展机遇——武汉热），政府鼓励外来投资建设的标杆；良性现状－宏观调控目的：抑止房价过快上涨和非良性发展，打击投机；武汉投资额涨幅较大，但消化量竣工量持平；同时房价（房价全国排名22位，GDP排名14位）上涨刚刚开始，属于典型补涨性城市，在全国不属于房价上涨重灾区。其中：中心城区楼盘在短期内，因为客户观望和营销淡季影响，上门量、成交量将出现一定萎缩，但市场总体不会出现较大波动，2006年价格增幅将进一步明显；郊区楼盘目前放量巨大，加之100万平方米经济适用房入市、价格局部背离价值（利润率较高）、市民关注点偏移市中心和投资客户（目前郊区楼盘入住率基本在30％－40％左右）投资意图减弱相关因素影响，价格将有局部暗降趋势，推盘、成交将减缓，开发节奏将延长，受到影响将相对较大。

第二篇区域房地产运行情况一、洪山区房地产市场分析二、雄楚大道区域市场环境研究1、雄楚大道大道中段板块概况2、雄楚大道大道中段需求分析3、雄楚大道中段板块价格分析4、雄楚大道中段板块客户分析5、雄楚大道中段板块典型楼盘分析

一、洪山区房地产市场分析1、洪山区经济概况洪山区位于武汉市东南部，是一个以城带郊的地区，截至2004年底，全区总面积509平方千米，下辖2个镇人民政府，6个乡人民政府，64个街道办事处，94个社区居民委员会，148个村民委员会。表：2004年洪山区总体经济分析指标20032004增幅国民核算国内生产总值(亿元)1662.181850.8211.35%总消费895.89992.7310.81%居民消费640.01697.348.96%政府消费255.88296.1115.72%资本形成总额(亿元)777.23877.1012.85%财政全区财政收入(亿元)230.89271.2417.48%地方财政收入(亿元)99.71115.8416.17%地方财政支出(亿元)136.64156.0614.22%生活城镇居民人均可支配收入(元)8524.529291.739.00%农村居民人均纯收入(元)3497.003711.516.13%职工平均工资(元)11719.0013679.5016.73%居民年消费水平(元)8262.008869.237.35%城市居民月可支配收入(元)852.451115.0330.80%城市居民月生活费支出(元)725.13923.3127.34%人均储蓄余额(元)16595.0019414.6016.99%结论：综合上表我们得知，洪山区各项经济指标发展势头良好，国内生产总值、财政收入和居民生活水平增长幅度均较大，经济发展后劲十足。各项指标中，特别是居民可支配收入和消费支出大幅稳步提高，大大高于物价上涨速度，说明居民实际收入增加较快，且普遍对经济发展状况持乐观态度而敢于消费。2、洪山区市场概况2．1洪山区市场供应概况项目总数86个总套数34902套总建筑面积4479493.99平方米已销售套数21574套总占地面积552398.34平方米可销售套数13328套总栋数643栋成交均价2937.5元/平方米多层栋数246栋多层成交均价3160.11元/平方米小高层栋数264栋小高层成交均价2926.79元/平方米高层栋数133栋高层成交均价3322.74元/平方米2．2区域市场特征洪山区，区域全年住宅平均价格为2957.12元/平方米，同比增长6.8%。随着高层项目推盘量的增加，其建筑形态从多层住宅开始向小高层、高层建筑发展。同时大社区的形成促使商业地产逐步升温，该区域楼市价格平稳。其区域主要特征如下：人文主题盛行洪山辖区高校众多,高校特有的学术氛围造就高校周边独特的人文氛围，依高校而建的众多楼盘也在潜移默化中打造人文主题社区，提升楼盘的附加价值。注重品牌包装由于本区域得天独厚的区域特征优势，引来全国各地众多实力开发商来此建立招牌项目，较大规模楼盘不约而同寻求品牌推广的途径，并以境外知名设计师、策划师参与谋划、知名物业公司担纲物业管理顾问等手段提升项目形象,这反映出区域市场发展商较强的品牌意识。科教为第一购买力作为武汉文化、科技中心，洪山区高等院校林立、科研院所云集、高新技术开发企业众多，汇集了20多万名各类专业科技人员，人均GDP与住宅消费同比已接近沿海发达地区，购房的有效需求潜力巨大。凭借宜人的自然环境和潜在的升值前景，高校、高新企业众多决定了巨大的市场消费能力。产品多元化由于洪山区地理位置上跨度较大，用地条件差异度高，产品规划上各项经济指标存在较明显的区域特征。总体而言，在相对丰富的土地资源支撑下，区域内住宅产品以大规模、中低密度、中高档小区为主，产品类型上由多层为开发逐步转变成以高层、小高层开发为市场主导的产品结构。实现了洪山区域房地产开发产品的多元化，满足了不同层次的消费需求。注重配套设施建设洪山区较大规模的项目，如名都花园二期规划有2400平方米的商网，并与武汉外国语学校合作创办名都中小学，其1600平方米的名都幼儿园按国家部颁一级标准创建，金地太阳城小区内则规划建设光谷实验小学，而其他楼盘也纷纷在广告中标榜自己与各大高校的地理联系，并将社区配套作为项目竞争优势进行推广。二、雄楚大道区域市场环境研究1、雄楚大道中段板块概况雄楚大道中段板块是由西起珞狮路与雄楚大道交汇处，东至雄楚大道与民族大道交汇处，北向由珞喻路，南向由南湖而围成的一个条型区域。在三镇历史上，洪山区是最年轻的、版图面积最大的城区。1998年以前，在老武汉的眼中洪山区还属于城郊接合部。经过几年的发展，城区面貌就犹如改观较大。伴随着洪山区经济建设的突飞猛进，房地产市场也逐渐活跃起来。从整个洪山区板快的项目分布来看，项目主要还是集中在高新技术开发区，以及新、老南湖板快为主要供应量，雄楚大道中段还是以点的形式在进行运作，还没有上升到从点到面继而到片的规模效应。2、雄楚大道大道中段需求分析①随着洪山区经济的与日俱增，居住条件的改善，自然景观资源的合理开发利用，并与之派生出的其它高尚概念，使2000－2005年洪山区居住人口由60万递增接近到100万。洪山片区人口的递加扩大了区域内部对住宅需求消化。②雄楚大道中段空置率低，拆迁需求、投资需求、改善居住条件购房需求汇聚在一起，市场消化能力较大。③雄楚大道中段在售项目依次有绿汀雅镜，名都花园，学雅芳邻，汉飞精英青年城等，以及即将推出的高层物业翡翠城等项目。④除名都花园为规划的70万平米大型居住社区外，其余项目的合计供应量大约在50万平米。其中绿汀雅镜和汉飞精英青年城均为中盘销售期，学雅芳邻也已经基本售磬。名都花园的现行供应量其实也严重不足，由此可以看出，现在雄楚大道中段的实际供应量应该说是相当少，即将推出的翡翠城极有可能会对该地块造成一定冲击。3、雄楚大道中段板块价格分析表1：历史价格回顾项目名称物业形态项目总量（㎡）销售期销售价格（均价）开来*枫景佳园多层小高层高层33192.072003.122004.82349.61星光苑多层1700002001.112003.82000桂子花园多层小高层71044.542004.32005-31868.26尚文创业城多层740002002.42004.82200文豪苑多层380002003.112004.112100山泉居多层小高层250002003.82005.103000表2：现行价格回顾项目名称物业形态项目总量（㎡）销售期销售价格（均价）汉飞精英青年城高层114912005.6至今平层3800、假复式5000名都花园3期小高层90000定于2006.3.18日开盘4000绿汀雅境小高层1600002005-6至今3200学雅芳邻小高层1600002005.9至今3200春林庭苑(二期)小高层41622.532005.12至今3500分析：联系历史价格表和现行价格我们可以看出，在最近三年中价格上涨呈跃进式增长。项目所在地块的周边价格现在也主要集中在3200-4000元/平方米，绿汀雅境最低为3200元/平方米，高端项目名都花园，汉飞精英青年城等高端项目最贵，售价达到了4000甚至是5000的不含装修费用。其中名都花园依靠的是其特色环境、开发实力、品牌知名度和项目整体规模，而汉飞精英青年城则是凭借其小户型物业形态、汉飞青年城产品模式在武汉市场的知名度和品牌优势才得以与周边楼盘拉开价格。因此开发实力与品牌价值成为项目高附加值、高价格的市场支撑。区域楼价上扬的同时，也带动了产品品质均好性的提高，洪山片以后的竞争将不再是光看价格而不重视品质的竞争，下一站——品质竞争！4、雄楚大道中段板块客户分析1）区域购房群体特征描述本区域购房群体年龄段相对集中，并由本区域自行消化为主体，人口结构的激增也会随之带来一部分购买力，具体表现如下：主力购房者年龄在30-45岁之间，占购房人群的80%以上重点分布于高校老师、医护人员、店铺经营户、私营企业主、拆迁户IT从业人员等。购买以自住为目的客户在90%以上，投资客户较少。住宅关注要点依次为：地段、价格、户型、环境、物业配套。价格接受水平，在30-40万之间总价接受度最高，45万以上价格有抗性。客户消化主要已本区域为主导，其他区域消化能力有限。2）区域购房心理分析本区域购房群体文化层次相对集中，从总体上呈上升趋势，从而导致对房产品质有一定要求。由于人的一种居住情节，使的更多的客户在换房或者是二次置业的时候仍在本区域内寻找。小高层物业形态和高层物业形态在近几年内逐步赢得了消费者的好感，从而导致消费者由刚开始的排斥到接受并认同。5、雄楚大道中段板块典型楼盘分析①汉飞精英青年城项目基本情况占地面积2580平方米建筑面积11491平方米总户数258户建筑形态1栋16层（高层）平面布局3部电梯，楼层越上共用户数越多，最少一层为11户容积率4.3主力户型3860平方米9种小户型多种选择价格平层3800元/平方米若精装修另加500元/平方米假复式5000元/平方米若精装修另加800元/平方米形象定位大学校园旁的精英版小户型产品评价小户型近几年来在武汉市大行其道，而其中的佼佼者当属汉飞莫数。继汉飞青年城的强劲势头，汉飞精英青年城凭借其品牌效应和优良品质，很快又成为了消费者的信任。至少是迎合了一部分消费者的心理需求。这次的汉飞精英青年城从产品类型上与较早之前的汉飞青年城相似。而且改良过的产品以独厨，独卫，独立阳台等新卖点又增添了一份筹码，确是难人可贵。不过从市场推广上也遇到了不小的阻力，比如消费观念的更新以及目标客户的追踪等。购买特征已购客群中高校老师，IT从业人员，部分单射身白领，私营企业主、投资户占据了相当的比重。已购客群主要来源于附近各大高校的青年教师，以及IT精英，他们对于房子的需求以及生活方式上的追求使得他们很快成为主要消费群体对象。已购客群中约有1成强的外地客户，主要是北京、上海、浙江、温州、广州等地的客户，而且也有近1成的客户以前在汉飞青年城买过房。一期已购客群中约有近4成的投资客户，二期随着价格的拉升、投资热点的转移投资客群数量有所下降。消费偏好上，已购客群主要是冲着地段以及物业形态上来的，投资也是一个热点。营销手法由于汉飞精英青年城是在汉飞青年城成功操作以后入市的，所以销售手法几乎和青年城如出一致，都是以方便快捷为主题的前提下，后者又重新加入了地域文化以及产品改良过后的“阳光牌”。从整体思路上应该说比以前更成熟，同时消费者对于小户型也是乐此不彼，一来可以自住，二来可以投资，扩大需求层面。②名都花园三期——枫桥泊岸项目基本情况占地面积667000平方米建筑面积90000平方米总数198户建筑形态小高层平面布局一梯两户，一梯三户容积率1.13车位比小区共2000个车位主力户型95——135价格4000产品评价名都花园是由武汉市建设投资开发集团有限公司投资兴建的一座占地1000亩的大型城市生态花园社区。总建筑面积为76万平方米，一期，二期以及三期枫桥泊岸A组团已实现顺利交房，现行销售的是B组团的香水年华三栋18层小高层，预计到2007年3月交房。现行开发总量占规划开发总量的三分之一，随着武汉市楼价的进一步攀升，相信后期的操作难度将越来越大。但土地成本的低廉和品牌效应的不断深化也为其今后的操作空间打下了一个坚实的基础。今期推出的主力户型为95—135的两室两厅两卫到三室两厅两卫。总价大概在35万至55万之间。同周边同类物业类型楼盘相比较单价要高出近600元/平方米。购买特征购买名都花园的客户有很多高校老师以及周围大型工厂的置业者。其中在购买群体中，中建三局总公司的职工也占据了一个相当重的比例。我们从名都花园的业主入主率分析，有近一成左右的客户是用来作为投资使用。营销手法名都花园采取了先造环境后建房的营销手段，以营造区内优美的环境，加上区域赋予的文化底蕴为主线，同时加上完善的教育配套及运动休闲配套为副轴，一个76万平方米的大型生态花园社区就这样展现在我们的面前，这也是消费者愿意多掏600元/平方米购买名都花园最直接的原因③学雅芳邻项目基本情况占地面积56695平方米建筑面积160000平方米总户数835建筑形态由三栋小高层，七栋高层，一栋高层综合楼组成平面布局板式大户型+点式小户型容积率2.67主力户型小区规划主力房型为3房两厅2卫，层高3米，全部南北朝向，面宽平均在4.2米左右价格3200销售情况仅剩少量尾房产品评价学雅芳邻的优势主要就是体现在其真正的性价比上，价格上和绿汀雅镜相差无几，但区内环境，楼间距等都比绿汀雅镜要好。而且大于1：1的楼间距也使得小区要豁然开朗许多，出门80米即到雄楚大道大道，交通优势也十分明显。其劣势主要表现在周边环境差，与其楼盘相比较有很强的排斥感。再者即户型差强人意，由于是由原来的板式大户型而改成点式小户形，可见其空间布局存在太多不合理性。购买特征由学雅芳邻的案名我们就不难得知，其市场定位还是打文化牌。所以高校老师成为其客户的主要来源，但项目正处在十字中心的路口，所以其辐射半径就更大，周边企业，党政机关等也形成了一定的市场份额。中建三局，湖北出版社，省肿瘤医院，武汉大学口腔医院，省妇幼保健医院等也构成了一个强大的客户群体。营销手法学雅芳邻由于刚推出时的市场性价比较高，而且借文化之名炒作，起到了很好的宣传效果，项目也得以在较长一段时间内热销，但随着风头的过后，其户型的偏大，周边环境等因素又被再一次放大，使的开发商不得把板式楼改为点式楼，同时价格上也做了相应调整，由原来的3300元/平方米降为3200元/平方米，可见温州商人操盘的精明之处。④绿汀雅镜项目基本情况占地面积50000平方米建筑面积160000平方米总户数1500建筑形态16栋高层平面布局一梯两户板式楼容积率3.2车位比1：0.3主力户型90-130平方米价格3200销售情况50%产品评价3300元/平方米的这样一个高性价比让人眼前不由一亮，户型面积从55到130都有，其中主力户型在90—130之间，60到90之间为断档。从数据上讲可谓是极品楼盘。但要记住，天下没有不要钱的午餐，较近的楼间距满足了偷窥者的需要，仿欧洲现代主义的风格看上去也那么不伦不类，从现场的施工管理水平和进度来看，延期交房应该是必然的事情了。购买特征购买绿汀雅镜的客户群体相对周边其他楼盘而言要广泛的多。一来因为价格原因，其二也是在户型配比上满足了一部分置业者的需求。除去以上说的小户型客户外，其大部分客户仍是以高校老师及其子女为主体。周边大型企事业单位也形成了一个强大的购买团体。营销手法绿汀雅镜是由中邦地产全程代理进行营销。楼盘尚处于中盘阶段，可能是由于价格上的竞争优势导致销售人员都不带客户现在看房，让客户自己去定夺好坏，采取的很像是一种超市式的营销模式，这一点从追踪客户的记录上很明显就能够察觉。⑤山泉居项目基本情况占地面积8666平方米建筑面积25000平方米总户数179建筑形态多层（6+1）3栋，小高层（11+1）1栋平面布局一梯两户容积率2.8主力户型90－200平方米价格现行价格均价3400元/平方米销售情况95%产品评价山泉居是在2003年底由湖北新凯房地产开发公司隆重推出的一个项目，楼盘品质不错，公摊面积小，多层为8%，小高层为12.5%。无论是从建筑规划设计，还是园林景观设计上都是知名企业。现在除少量大户型和复式楼外基本全部售擎。价格也由03年底的2300元/平方米飙升至现在的3400元/平方米。由于03年正处武汉市房地产上升期，且楼盘品质不错，而且价格也在2300元/平方米这样一个低位水平，所以一经推出就基本上是抢售一空。其劣势主要表现在小区规模较小，周边环境差。购买特征山泉居是距华师最近的一个项目，所以华师成了山泉居的一个购买主体。武汉大学口腔医院，武汉体育学院，省妇幼等也都占了一定比例。从现在了解的实际情况看，够房客户中有近一成为投资型客户。营销手法因山泉居盘量较小，且正好赶上03年武汉市的销售高峰段，再加上刚推盘时的2400元/平方米这样一个低价位，小区很快就销售一空，余下的只有少量面积较大的复式楼。现在的均价也已经攀升到3400元/平方米。⑥开来·枫景家园项目基本情况占地面积8666平方米建筑面积25000平方米总户数179建筑形态多层（6+1）3栋，小高层（11+1）1栋容积率2.8主力户型90－200平方米价格均价2600元/平方米销售情况全部售磬产品评价开来·枫景佳园与本项目隔街相望，为高创科技小区的二期工程，可以说是属于定向开发的类型，所以价格上优势明显。也许是因为开来·枫景佳园带有定向开发的前提，以至于其户型和园林景观等都属于拙劣之笔。如此看来，其2600元的价格也属合情合理了。购买特征高创科技员工为主要购买群体。因其紧邻教师小区，此为第二波购买群体。附近急需改善住房条件客户。营销手法因其属于定向开发项目，所以销售上基本采取自然销售的模式操作。

第三篇项目定位分析一、项目地块概况二、项目地块SWOT分析三、项目定位1、市场定位2、目标客群描述3、价格定位

一、项目地块概况1、地理位置项目位于络喻路与雄楚大道大道之间的卓豹路，现型为湖北荣星家具有限责任公司所在地。北抵卓刀泉南路，南抵雄楚大道大道。项目周边为高校密集区，人气旺盛，所以现行配套十分成熟，超市，餐饮，娱乐门点众多，各大银行网点，邮政，医院等公共设施也相距不远。项目周边有：湖北交通职业技术学院，武汉民政职业学院，荣军医院，魅力酒吧，新一佳大型超市等。距离新修建的光谷广场距离也不远。位于此地，可以说是即可感受深厚的文化底蕴，也可享受现代化的都市生活。2、项目周边配套教育：卓刀泉小学、卓刀泉中学、外国语学校（小学）、华师附一/附二、湖北交通职业技术学院、武汉民政职业学院、武汉科技学院、湖北省旅游学、湖北工业大学商学院等；医疗：春天大药房、荣军医院，武汉陆军总医院；购物：中百超市、广圆超市、新一佳超市，群光广场，新世界百货；娱乐：网吧，魅力酒吧；金融：中国信合、中国银行、中国工商银行、交通银行、农业银行、中国邮政、建设银行；餐饮：大自然酒店、重庆又一庄火锅广场、重庆朝天门火锅、湖南潇湘人家；休闲：网吧、魅力酒吧；交通：12条以上的公交线路遍及三镇各地。二、项目地块SWOT分析地块地产因子分析所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种建筑的条件和质素，一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。通过对本项目地块之环境考察，可以看出，该地块具有以下特色。地块位于高校密集区内，人文优势明显，可从其他楼盘客户购买群体得知。地块毗邻络喻路与雄楚大道大道，交通路网发达，市政设施完善的优势较为突出。项目地块位于山体南面，依山体而建的建筑，是本项目最大的稀缺资源，北望东湖，南看南湖，加之本身的落差地势，对客户有相当的吸引力。卓刀泉地名由相传已旧的三国历史而来，相传关羽行军于此，以刀柄戳地得泉，遍饮三军，故称卓刀泉。可见其人文底蕴与地域也颇有渊源；地块周边1公里半径内市政配套齐全，商业设施、教育机构、金融机构、医疗机构齐全。S：项目优势分析（Strength）考察本项目之地产因子，可以看出其具有以下优势：项目位于络喻路与雄楚大道大道之间的卓豹路，其地理位置距络喻路与雄楚大道大道两主干道成等距大约为600米处，离卓豹路也还有大约十五米左右这样一个距离，曲径通幽，进则繁华，即则宁静。项目地块为山体，呈台地加坡地地势，地块最高为7.34米，而且地块还紧临伏虎山等自然资源，30年以上成年树种多余株，这天然的地块优势成为本项目最大优势。该项目位于高校密集区域内，区域独特的人文背景，市场前景看好。本项目沿线内少有商平住宅楼，项目正对面的开来·枫景家园一经推出，就在短时间内宣告售磬，足见该区域的市场空白率。本项目周边一公里范围之内生活配套设施齐全，学校、商场、超市、银行、餐饮、政府机构、集贸市场一应俱全，可迎合“生活便利，居家安静”的客户心理。项目距周边主干道仅600米距离，公交线路数十条以上，通达三镇。W：项目弱势分析（Weakness）项目周边为高校密集区，流动人口的增多或多或少会给客户带来一定程度的不安全感。周边在销项目规模、品质与本项目存在一定程度竞争力。所处位置相对靠内，视觉上的冲击不明显。离公交车站有600米左右这样一个距离会首先让客户产生距离感。上述弱势点都为暂时性的，只要规避得当，引导恰当，可以进行有效的弱化改善。O：项目市场机会分析（Opportunity）本区域购买力持续升温，周边项目销售都已进入中盘或尾盘阶段，并持续热销。片区改造力度加大，小配套进一步这完善，良好的区域发展与规划增强客户的认同感以及购买信心。T：项目市场威胁分析（Threat）项目周边楼盘的竞争威胁是显而易见的，尤其是规模较大的名都花园和以性价比高而著称的绿汀雅境都将对本项目造成一定程度上的威胁。距离本项目不远，位于雄楚大道大道上的翡翠城也即将面市，虽然楼盘数据现在无从得知，但从侧面了解到户型的配比较全面，对市场有一定冲击力；以高新区和新旧南湖片区为主角的楼盘将继续高揍凯歌，市场投入和盘量也将进一步放大，其威胁将不可小视。因此，以上的变化因素将直接的对本项目销售产生影响。三、项目定位系统1、项目市场定位通过对项目地块的调查分析，我们发现，本项目地块最大的优势在于其位于山体上，而且是山体的南面，原生态的树林，林荫满道，出则繁华，进则幽静，上可观东湖南湖，下可享山体园林，这样的项目地块在武汉是少而又少的，特别是对于市中心的项目，因此对于这一优质地块，为了充分利用其价值，使项目开发物业价值最大化合理化，我们建议项目市场定位为：满足改善型居住需求的高品质中价位的中高档产品。前篇我司对市场竞争项目进行定性分析，知道洪山片区06年市场放量较大，市场竞争加剧。本案处在卓豹路中段，被名都花园、翡翠城、绿汀雅境等多个项目包围，客户很容易被拦截，要想吸引客户必须做出一个性价比很高、具有市场差异化的产品，这就要求我们在产品的创新上下很大的功夫，同时在成本控制上加大力度。2、客户定位系统偶得客户游离客户重要客户偶得客户游离客户重要客户游离客户核心客户附近高校的教师高新区、政务区的员工和公务员市中心客源偶得客户游离客户重要客户旧城改造动迁客核心客户：高新区、政务区的员工和公务员该部分客源为本案重点争夺的客源，有一定的经济收入年龄在30-45岁之间，因工作地理位置的原因，对本案的地域性有一定的认可度。重要客户：附近高校的教师由于本案所处卓豹路为高校密集区，所以这部分客源为了方便工作，会较多考虑本案。而且这部分客源具备一定的购房能力，比较注重地段的便利性。游离客户：市中心客源该部分客源购房欲望强烈，同时因自身物业的不断升值，具备购房的能力，多为二次置业。该部分客源对价格因素考虑较多。同时，该部分客源最容易受到口碑效应的影响。偶得客户：退休、结婚看重区域环境与价格的老年，置业目的主要是看重项目良好的环境，青年人主要是新增需求。②目标客户群描述他们代表是当今社会中的精英，他们事业有成，游历甚广，大部分是靠自己的努力而积累起财富。从表面上看，除了平时的住所外，还会有别的房产，他们拥有私家车或近期打算购车。他们与那种乍富起来的暴发户有着明显的区别，那是因为他们具有很高的教育程度和广泛游历背景而拥有良好的文化气质。他们的居家消费完全是个人行为，是为了发掘合适自己的生活方式，所以他们识得品牌，欣赏经典，但排斥奢华，而且也不十分关注流行，他们以适合于自己的方式生活，这种方式往往使他们看上去更为独特。他们是整个社会的中流砥柱，他们的家居态度是：舒适、稳定，要能显示自己的实力与品位。他们通常把家看作是生活中的一个可靠归宿，他们在社会中磨练已久，在他们看来，外面的世界虽然充满刺激，但却复杂多变，远不如在家中来得安稳自在。而家居又是一个能够完全尽显自己审美情趣与品位爱好的地方，关于这些，并不是着装与汽车所能完全体现的，况且，家中也是要与朋友经常相聚的地方，家中的一切可以向朋友们展示无余。他们更看重家的意义，因为在家中可以完成自己在外面不能释放的梦想，他们把家当作是一个自己可以实现的梦想，而且从他们的家中往往就能将这个人看出个端倪。这一部分消费群体中的“意见领袖”既注重生活的品质又追求生活的品位；他们是社会中的成功人士；在他们中间同样涌动着追求新生活的思潮；他们更加崇尚居住在最佳的地段，能够享受到便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优静的环境。正是基于目标消费者这样的心理特征，所以本项目客户群定位为：追求舒适居住生活与多重生活享受的新中产阶层。3、价格定位定位方法：市场比较定价法权重因素：对各项目的地段、交通、品质、规划以及配套等各方面因素综合权重评定。选择项目：选择本区域内6个项目，包括：名都花园、汉飞精英青年城、绿汀雅境、翡翠城、春林庭苑、七零社区。价格测算表影响因素分数权重名都花园汉飞精英青年城绿汀雅境翡翠城春林庭苑七零社区本项目地理位置（本区域在整个城市中的定位、区位的提升空间和提升价值）88%6.56.5667.556周边环境（包含周边自然资源环境和人文社会环境）1010%96766.568.5周边配套（包含周边的生活、交通、商业、教育卫生、金融配套）1212%1010101011.5911建筑规划（包含建筑的总体布局、规模、建筑立面、户型景观、朝向的均好性、户型结构、噪音规避、等因素）2020%1817.51415171516景观规划（包含景观的规划水平、景观与建筑的关系、景观的渗透关系、景观的审美和使用功能）1010%967.56.5789小区配套（小区内部的娱乐、生活、教育、商业等配套）88%736575.56发展商（包含发展商的行业经验、实力、品牌知名度、产品美誉度等因素）88%8855.56.575.5物业管理（物业管理公司的知名度、市场美誉度）88%77.55.5676.56工程进度（工程进度与销售速度与价格提升的关系、工程进度本身的快慢）66%4.55.5444.555交楼质量及标准（施工质量、建材档次、交楼标准）1010%8.59878.58.58满数100100%87.57973718375.581平均分数78.57143均价（元/m2）390035003200370034003000参考权重20%15%20%20%10%15%7805256407403404503475均价3582.41根据市场比较法，我们可以得出项目一期物业多层的均价为：3475*81/78.57143=3582.41元/平方米。根据现有的规划，在对项目价格的预期中，我们对本项目的建筑规划、景观规划、交楼质量以及标准都有着较高的预期。

第四篇项目产品规划建议一、规划建筑核心理念二、基本技术指标三、总体规划建议四、建筑风格与外立面五、户型建议六、园林景观建议

一、规划建筑核心理念1、产品理念：与山林共生，与自然融为一体的活性建筑群。园区内是原生山体坡地式景观、宅内是入户廊院式居住空间，向上南可观南湖、北可观东湖磨山，是城市中的自然生态栖息之所，这就是活性建筑。活性建筑空间示意活性建筑空间示意2、产品应用保持原生地貌与生态，开创性提出活性建筑理念，精典全新演绎，为您筑造一个全心全诣的家。全简约现代风格，全南北朝向，全对流空间，全生态景观，全人车分流，全生态活性住宅，全尺度平衡户型，全保温墙面，全生活配套，全管家式物业管理。全规划建筑设计实施流程。二、基本技术指标日本建筑大师黑川纪章如是说：人和自然的共生、城市与自然的共生、科学与艺术的共生。本案应充分考虑项目山体、人与建筑三者之间的相互协调关系，以使达到自然、人、建筑和谐共融。首先我们来研究分析一下项目的经济指标。总占地面积19498m2净用地面积16366m2规划路面积3162容积率4.0绿地率35%建筑密度25%以内车位总户数的70%户均面积95平方左右项目建筑面积约为6.5万方；绿地面积约为5717.6方；平均楼层数为16层；三、总体规划建议在本项目开发中，由于项目体量不大，从目前来看，市场消化不存在难点，关键的问题是如何在市场中树立标杆，通过本项目的运作制造精彩之作。1、对用地的理解及因地制宜规划思路的寻求在平面布局上，要充分考虑利用原生态地貌与植被的景观优势，尽量做到每一户开窗见景见绿，因此建议建筑排列应根据地形采取错落排列，在接近项目入口舒缓的曲线形成项目的交通主干，由此带来了如下优势：其一，以曲对直，外方内圆，自然地将建筑物的南向与用地的夹角矛盾得以解决；其二，自然地解决了小区的主要交通需要并将两个主入口有机地联系起来；其三，将还建区与商品房区有机分开，利于项目高档物业形态的塑造；其四，将建筑高低、错落排列，将项目山体地势特征很好显现出来，甚至在卓刀泉路、珞瑜路远远就可以看见，成为一处地标风景。2、交通体系的解决因循着“干、枝、脉、果”的规划构想“干”即舒缓的曲线形小区交通主干，宽7M，并在一侧设人行步道；“枝”即派生于其上的通往住户的道路，其宽4M，同样具有自由、弯延的特色，合乎山体地势特征；“脉”即派生于“枝”状路上的直接进入户门的进户小径，特别要指出的是，“脉”在“枝”上呈双向通往住户的形态，即“枝”的南北均为入户口，这样，就大量地减少了“枝”的数量，避免了以往通常均为北入口所造成的住户交通干扰，使住户的一侧为本案的“街”（用于车行），而住户的另一侧则为本案的“园”（用于人行），从根本上保障了“街”“园”的双重感受，生机与宁静的氛围，交往与安居的体验得以共生。“果”即为住户的前院及其自然延伸的建筑。3、绿化景园体系与交通体系互为分离，形成系统并行与穿插构想我司在规划的建议初始即考虑了本案的设计理念，本案要依势造房，依山建景。这就意味着本案不是分田到户式的居住特征，而是住户既互相独立又有共同交往可能的居住生活氛围。因此，公共的景园及生活空间的创造就显得极为重要了。规划中，在本项目从南至北环线(规划路)内中部以一条曲折的流线形成公共景园及活动主轴，其间布局缓步道、各类人群的活动场所及休闲场所，与其相交的是东西向的一条以树林为主的绿化轴；南北向空间中的社区广场、水面景观、山体瀑布、跌落步道、儿童活动场、小溪、半山观景会所——空中花园等与东西向红轴空间内的散步区、喷泉和密植林木所形成的林中小路的气氛恰成对比，形成了景园的“丁字形”主轴，巧妙的将本项目分为三个景观带——台景园、林景园、谷景园，而这也恰恰是本案的三个组团。上述中所提及的住户的一楼花园所形成的安宁区域在规划上恰与西北向的密林主轴平行，规划中考虑将其规划为东西主轴的延展体系，同样以植林为主，在疏密之间创造自然、灵性、轻松、舒缓的休闲感和宜居感。由此，交通体系与绿色体系形成了互相独立，而又如双手的五指互相穿插的有机的解决模式。4、规划中建筑布局的错落有致以创作自然的活性建筑特色国人通常很喜欢山体建筑与原生态的有机结合后所具有曲折、自然和步移景异的丰富感受，但往往这是历经数十年或数百年所形成的，源于骨子里的“自然”。它的特点之一即是在建筑形式和色彩的统一下，建筑的高低错落、方向的丰富变化以及道路的自由延展，我们将他称之为活性建筑。所以本案的规划构想里，我司认为在充分保留原生态环境的基础上，做到建筑与生态的有机融合，故此，在规划的建筑布局中，我采用了几种层次的“错落”：其一，建筑布局上的疏密有致，打破均一化的建筑间距；其二，建筑方向的错落，在基本保证建筑的南向布局的同时，有些楼栋形成与正南向的微小的转角，以创作步移景异及“对景”、“借景”的视觉心理满足；其三，每栋建筑采取单元的错进或错退，奇偶阳台，形成行列式的破解；其四，垂直方向的错落，内布布局有11层、16层及18层的建筑，其中小面积户型建筑为11层，放在西侧，既形成天际线的变化，又使人有南高北低的中国传统的空间大感受；其五，南、北两端各特别设计了一栋弧形的入口，一为正弧，二为反弧，其作用在于，既突破了项目布局的建筑的直线感，又为本案形成了南、北的合抱，在规划上打破了用地的“菱形”的尖角感，增加了圆润的、阴阳合和的空间感，并同时形成了本案两个起始端的标志性空间感受。四、建筑风格与外立面1、现代、简约风格的定位建筑的风格是多种多样的，本案的建筑风格定位于现代、简约是试图达成与活性、自然、人文、放松的主旨相适应的思路。设计中，基本上不采用装饰的手法，而是功能决定着形体和外观。2、建筑色彩的运用在建筑色彩运用的选择上摒弃目前市场中流行的外立面处理方式，如随处可见的飘顶、淡黄色外墙涂料、所谓的欧式阳台等等。建议采用简洁现代风格，局部贴面砖，加上六米大露台错开处理、楼顶的退台处理，可以形成简洁而不失丰富、简单而有内涵、错落有致的建筑立面效果。外立面示意图外立面示意图精美、简洁、高贵、隽永，不追求短暂的时尚，造就经久弥新的永恒，现代化的造型在城市中心建筑群中显出卓而不群的高贵，为中心区树立了新的标杆。五、户型建议通过前篇对区域市场产品供给的研究分析，我司对区域产品供给面积区间有了大致的了解，以此为依据，同时为了使项目地块价值最大化的利用，我司认为本案在户型供给上应该提供适度舒适型户型，并在局部采用差异化设计，以体现山体活性建筑特征。由于项目较小，总户数不多，建议项目走的是高品质线路，锁定特定目标客群，因此建议将主力户型面积集中在90-130㎡之间，户型以舒适的二房两厅、三房两厅两卫为主，平均面积在110平方米左右。在总价上看，我们的目标客户为二次置业者，而非一次置业或者安居的人群，因此在户型设计上也需要有所完善与创新。以下为示意户型，可以根据项目规划、楼栋结构、开间进深相应调整。左为奇偶层大面积阳台错开型，129㎡三房两厅左为奇偶层大面积阳台错开型，129㎡三房两厅上为奇偶层错开内廊院式四房两厅两卫上为奇偶层错开内廊院式四房两厅两卫上为奇偶层错开6米挑高庭院示意上为奇偶层错开6米挑高庭院示意具体户型配比为户型面积比例套数二室两厅两卫90-100m230%206三室两厅两卫或一卫105-115m220%119三室两厅两卫120-130m245%266四室两厅两卫140-160m25%22六、园林景观建议前篇在产品规划建议中我司对园林景观的分布、功能的设置提出了基本构想，本篇我司将对园林景观的具体设置进行详细的解析说明。1、总的园林规划思路体系充分考量南向山体地貌特征与原生植被生态物质，结合全球最新规划理念，为本案量身体定制最适宜的园林景观建议。山体、原生植被是本案的最大优势，于是坡地、台地一直延伸到城市山林的每一个角落，让所有人在每一个地方都能享用。本地块的南高北低，将被充分挖掘，山景、林海、景致、建筑随基地变化起伏有致，浑然天成。以极致的景观营造来表达人文性关怀，强调本案公共空间的和谐与共融，处处以人为本。2、景观轴我司建议城市山林在景观规划上应注重开放性与私密性的结合，使空间收放有度，级次分明，做到公共空间更适于活动，景观空间更适于散步，彼此独立又统一。因此级次的分明空间的过度需要景观轴加以区分衔接。二条景观轴与山体景观带（山体瀑布）形成景观环，这保证了居者可以连续不断的欣赏和利用园区各个角落的景观。妙趣横生的水景、起伏有致的坡地，上下错落的台地，让事个住区呈现一种艺术美。景观环参考示意景观环参考示意主景观轴剖面参考示意主景观轴剖面参考示意3、三大主题园林根据地块地貌、生态环境，将项目从总体上把景观规划划分为三个组团，每个组团风格各异，各具千秋，同时又由山体和景观轴串连成一个有机的整体。沿景观轴而行，可浏览情趣各异的小品、山体、景观在宁静与活泼之间，诗意与壮阔之间，轻灵深邃之间，感受生活的艺术存在。台景园位于小区西侧，由11层小高层结合台景观构成。三叶虫式的建筑规划布局，步移景易，增加空间的透视美感。台地的落差辅以硬质景观，形成可亲可赏的空间，让生活沉醉其中。台景园景观参考示意图台景园景观参考示意图林景园林景园位于小区东部，由16层高层结合山地坡地组成。起伏的山地和坡地是本案景观规划的点睛之笔。大面积的绿茵、挺拔的树木将尊贵、气派的生活体验送到家门口，同时，原生植被等原生态景致由平坦开阔的林间小道一路延干到住区深处，让每一扇窗都能拥有最佳景观效果。林景园包括：社区广场、喷泉、秘植林、生活馆、散步区等，我司将针对对部分重要景观的表现给予建议。散步区景观参考示意密植林景观参考示意喷泉景观参考示意社区广场景观参考示意社区广场及其地下车库入口景观参考示意社区广场及其地下车库入口景观参考示意谷景园谷景园位于本案北侧，由18层高层结合起伏的山势与主景观轴内面16层建筑构成，身在其中就像进入山谷，因此谷景园由此而得名组团内林荫环绕，流水蜿蜒，赋予园景更丰富的视觉变化。精心规划的庭院空间，营造出悠然情调的居住气氛。谷景园景观包括：儿童活动场、小溪、会所、山体瀑布、跌落布道，我司将针对对部分重要景观的表现给予建议；跌落布道景观参考示意山体瀑布、小溪景观参考示意第五篇项目推广建议一、项目差异化卖点提炼二、项目品牌形象定位三、项目案名建议四、核心广告语

一、项目差异化卖点提炼1、武汉第一山体活性建筑，无敌景观视野本项目依山建房，依势造景。活性的建筑布局，良好的地势环境使城市山林北望东湖，南看南湖。居家于此，开窗见景见绿，足不出户即可拥有东湖、南湖双湖无敌景观，胜似闲庭信步，夫复何求。外有全景视野，内有庭院都市人终日忙碌，实现美好生活的第一步便是房子，能拥有独属于自己的一片开满鲜花的园子，一块不大的泥土地，一堵爬满青滕的墙壁。这些虽然有点"小资"的矫情，但拥有绿色实在是种非常简朴的愿望，只是在水泥森林的城市中这种愿望变成了奢望，而入户花园、空中廊院的绚烂却给了我们这种奢望。在室内花园，贪婪呼吸绿色带给我们的空气，观花弄草，和自然保持零距离，再找上几个老友，把酒话桑麻。3、独一无二的半山观景会所——空中花园会所设置在谷景园半山之间，向上仰望点缀在原生植被中的会所就如果空中花园一样，身处其中，坐在花园里捧一杯香茗翻动着一些可看可不看的书，头顶有蓝天白云轻轻掠过，有微风轻轻从发梢穿过。这种生活是都市中崇尚生活品质的人们心底的向往。4、退则幽静，出则繁华小区与小区入口主干道间，有一条林荫道很好的将小区与城市的喧嚣分离开来，阳光撒下光影斑驳，无论上班还是回家都能够感受到建筑与生态交融所带给人的身心愉悦，退则幽静，出则繁华。二、项目品牌形象定位1、项目形象定位好的品牌形象定位会大幅提升楼盘品质。本项目对项目档次定位为"高品质中价位的中高档产品"，那么如何体现"高品质中价位的中高档产品"档次定位。这就需要良好的项目品牌形象作为支撑。通过前篇对地块条件的研究与周边环境的调查，为提升项目物业形象，将1角钱的产品包装成1块钱，再以5毛钱卖出去，使项目获得利润最大化。我司对本案形象定位为：武汉首个山休活性住区。2、项目品牌形象定位诠释“武汉首个山休活性住区”的核心理念是“环境”、“建筑”与“人”三者之间的关系，建立起以环境生态、建筑生态、人文生态为内核，以山体园林式居住环境为外观形式的生态居住模式。环境生态——山体不仅指社区内的山体、台地、坡地、植被等项目原生地貌环境。而且还泛指"北望东湖，南看南湖"的区域整体大自然环境。建筑生态——活性包括本案建筑设计独特的风格，建筑格局简洁而又人性化，并与景观环境自然融合，户型空间感极为丰富，周到细致的人性化设计，给生活以张性，使舒适、享受成为主题。人——人文是以文化主题，使人与人之间能够围绕不同的特色文化主题进行沟通、交往，家庭亲情、邻里友情及社区情感共存共荣，具有温馨融洽的文化氛围及丰富多彩、健康向上的社区人文。三、项目案名建议建议案名：城市山林案名解析："城市山林"代表着舒适和理想的居住理念，体现人和自然、城市和山林的和谐共生。城市与山林的结合极佳的传递出本案核心诉求，体现一种新人文的宽广舒畅的生活感受；"城市山林"最能够体现本案的形象定位；品质感强、大气，琅琅上口。四、核心广告语通过对项目优势点的挖掘与分析，我们顺势推出项目核心广告语：华师东，依山傍林，活体纯静生活或华师东，山林纯静生活

结语以上是我司根据市场调查研究，给项目作出市场定位，同时对项目产品规划设计的几点看法与建议，事物总在不断发展，需要不断探讨新问题，在有限的时间内很难对项目做出正确的判断和分析，希望有机会与贵司一起共同做好楼盘的推广与销售工作，达到即实现利润最大化，又能提升发展商品牌形象的双重作用。最后，祝项目取得最大成功！DATE\@"M.d.yyyy"10.11.2022DATE\@"HH:mm"DATE\@"M.d.yyyy"10.11.2022DATE\@"HH:mm"18:59DATE\@"HH:mm:ss"18:59:08TIME\@"yy.M.d"22.10.11TIME\@"h时m分"18时59分TIME\@"h时m分s秒"18时59分8秒DATE\@"MMM.d,yy"Oct.11,22DATE\@"dMMMMyyyy"11October2022DATE\@"h:mm:ssam/pm"6:59:08PMDATE\@"HH:mm:ss"18:59:08TIME\@"yyyy年M月d日星期W"2022年10月11日星期二DATE\@"HH:mm:ss"18:59:08编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页附录资料：不需要的可以自行删除ExcelXP的八则快速输入技巧如果我们在用ExcelXP处理庞大的数据信息时，不注意讲究技巧和方法的话，很可能会花费很大的精力。因此如何巧用ExcelXP，来快速输入信息就成为各个ExcelXP用户非常关心的话题，笔者向大家介绍几则这方面的小技巧。1、快速输入大量含小数点的数字如果我们需要在ExcelXP工作表中输入大量的带有小数位的数字时，按照普通的输入方法，我们可能按照数字原样大小直接输入，例如现在要在单元格中输入0.05这个数字时，我们会把“0.05”原样输入到表格中。不过如果需要输入若干个带有小数点的数字时，我们再按照上面的方法输入的话，每次输入数字时都需要重复输入小数点，这样工作量会变大，输入效率会降低。其实，我们可以使用ExcelXP中的小数点自动定位功能，让所有数字的小数点自动定位，从而快速提高输入速度。在使用小数点自动定位功能时，我们可以先在ExcelXP的编辑界面中，用鼠标依次单击“工具”/“选项”/“编辑”标签，在弹出的对话框中选中“自动设置小数点”复选框，然后在“位数”微调编辑框中键入需要显示在小数点右面的位数就可以了。以后我们再输入带有小数点的数字时，直接输入数字，而小数点将在回车键后自动进行定位。例如，我们要在某单元格中键入0.06的话，可以在上面的设置中，让“位数”选项为2，然后直接在指定单元格中输入6，回车以后，该单元格的数字自动变为“0.06”，怎么样简单吧？2、快速录入文本文件中的内容现在您手边假如有一些以纯文本格式储存的文件，如果此时您需要将这些数据制作成ExcelXP的工作表，那该怎么办呢？重新输入一遍，大概只有头脑有毛病的人才会这样做；将菜单上的数据一个个复制/粘贴到工作表中，也需花很多时间。没关系！您只要在ExcelXP中巧妙使用其中的文本文件导入功能，就可以大大减轻需要重新输入或者需要不断复制、粘贴的巨大工作量了。使用该功能时，您只要在ExcelXP编辑区中，依次用鼠标单击菜单栏中的“数据/获取外部数据/导入文本文件”命令，然后在导入文本会话窗口选择要导入的文本文件，再按下“导入”钮以后，程序会弹出一个文本导入向导对话框，您只要按照向导的提示进行操作，就可以把以文本格式的数据转换成工作表的格式了。3、快速输入大量相同数据如果你希望在不同的单元格中输入大量相同的数据信息，那么你不必逐个单元格一个一个地输入，那样需要花费好长时间，而且还比较容易出错。你可以通过下面的操作方法在多个相邻或不相邻的单元格中快速填充同一个数据，具体方法为：首先同时选中需要填充数据的单元格。若某些单元格不相邻，可在按住Ctrl键的同时，点击鼠标左键，逐个选中；其次输入要填充的某个数据。按住Ctrl键的同时，按回车键，则刚才选中的所有单元格同时填入该数据。4、快速进行中英文输入法切换一张工作表常常会既包含有数字信息，又包含有文字信息，要录入这样一种工作表就需要我们不断地在中英文之间反复切换输入法，非常麻烦，为了方便操作，我们可以用以下方法实现自动切换：首先用鼠标选中需要输入中文的单元格区域，然后在输入法菜单中选择一个合适的中文输入法；接着打开“有效数据”对话框，选中“IME模式”标签，在“模式”框中选择打开，单击“确定”按钮；然后再选中输入数字的单元格区域，在“有效数据”对话框中，单击“IME模式”选项卡，在“模式”框中选择关闭（英文模式）；最后单击“确定”按钮，这样用鼠标分别在刚才设定的两列中选中单元格，五笔和英文输入方式就可以相互切换了。5、快速删除工作表中空行删除ExcelXP工作表中的空行，一般的方法是需要将空行都找出来，然后逐行删除，但这样做操作量非常大，很不方便。那么如何才能减轻删除工作表中空行的工作量呢？您可以使用下面的操作方法来进行删除：首先打开要删除空行的工作表，在打开的工作表中用鼠标单击菜单栏中的“插入”菜单项，并从下拉菜单中选择“列”，从而插入一新的列Ｘ，在Ｘ列中顺序填入整数；然后根据其他任何一列将表中的行排序，使所有空行都集中到表的底部。删去所有空行中Ｘ列的数据，以Ｘ列重新排序，然后删去Ｘ列。按照这样的删除方法，无论工作表中包含多少空行，您就可以很快地删除了。6、快速对不同单元格中字号进行调整在使用ExcelXP编辑文件时，常常需要将某一列的宽度固定，但由于该列各单元格中的字符数目不等，致使有的单元格中的内容不能完全显示在屏幕上，为了让这些单元格中的数据都显示在屏幕上，就不得不对这些单元格重新定义较小的字号。如果依次对这些单元格中的字号调整的话，工作量将会变得很大。其实，您可以采用下面的方法来减轻字号调整的工作量：首先新建或打开一个工作簿，并选中需要ExcelXP根据单元格的宽度调整字号的单元格区域；其次单击用鼠标依次单击菜单栏中的“格式”/“单元格”/“对齐”标签，在“文本控制”下选中“缩小字体填充”复选框，并单击“确定”按钮；此后，当你在这些单元格中输入数据时，如果输入的数据长度超过了单元格的宽度，ExcelXP能够自动缩小字符的大小把数据调整到与列宽一致，以使数据全部显示在单元格中。如果你对这些单元格的列宽进行了更改，则字符可自动增大或缩小字号，以适应新的单元格列宽，但是对这些单元格原设置的字体字号大小则保持不变。7、快速输入多个重复数据在使用ExcelXP工作表的过程中，我们经常要输入大量重复的数据,如果依次输入，无疑工作量是巨大的。现在我们可以借助ExcelXP的“宏”功能,来记录首次输入需要重复输入的数据的命令和过程,然后将这些命令和过程赋值到一个组合键或工具栏的按钮上,当按下组合键时,计算机就会重复所记录的操作。使用宏功能时，我们可以按照以下步骤进行操作:首先打开工作表，在工作表中选中要进行操作的单元格；接着再用鼠标单击菜单栏中的“工具”菜单项，并从弹出的下拉菜单中选择“宏”子菜单项，并从随后弹出的下级菜单中选择“录制新宏”命令；设定好宏后，我们就可以对指定的单元格，进行各种操作，程序将自动对所进行的各方面操作记录复制。8、快速处理多个工作表有时我们需要在ExcelXP中打开多个工作表来进行编辑，但无论打开多少工作表，在某一时刻我们只能对一个工作表进行编辑，编辑好了以后再依次编辑下一个工作表，如果真是这样操作的话，我们倒没有这个必要同时打开多个工作表了，因为我们同时打开多个工作表的目的就是要减轻处理多个工作表的工作量的，那么我们该如何实现这样的操作呢？您可采用以下方法：首先按住“Shift"键或“Ctrl"键并配以鼠标操作，在工作簿底部选择多个彼此相邻或不相邻的工作表标签，然后就可以对其实行多方面的批量处理；接着在选中的工作表标签上按右键弹出快捷菜单，进行插入和删除多个工作表的操作；然后在“文件”菜单中选择“页面设置……”，将选中的多个工作表设成相同的页面模式；再通过“编辑”菜单中的有关选项，在多个工作表范围内进行查找、替换、定位操作；通过“格式”菜单中的有关选项，将选中的多个工作表的行、列、单元格设成相同的样式以及进行一次性全部隐藏操作；接着在“工具”菜单中选择“选项……”，在弹出的菜单中选择“视窗”和“编辑”按钮，将选中的工作表设成相同的视窗样式和单元格编辑属性；最后选中上述工作表集合中任何一个工作表，并在其上完成我们所需要的表格，则其它工作表在相同的位置也同时生成了格式完全相同的表格。高效办公Excel排序方法"集中营"排序是数据处理中的经常性工作，Excel排序有序数计算（类似成绩统计中的名次）和数据重排两类。本文以几个车间的产值和名称为例，介绍Excel2000/XP的数据排序方法。一、数值排序1.RANK函数RANK函数是Excel计算序数的主要工具，它的语法为:RANK（number，ref，order），其中number为参与计算的数字或含有数字的单元格，ref是对参与计算的数字单元格区域的绝对引用，order是用来说明排序方式的数字（如果order为零或省略，则以降序方式给出结果，反之按升序方式）。例如图1中E2、E3、E4单元格存放一季度的总产值，计算各车间产值排名的方法是:在F2单元格内输入公式“=RANK（E2，$E$2:$E$4）”，敲回车即可计算出铸造车间的产值排名是2。再将F2中的公式复制到剪贴板，选中F3、F4单元格按Ctrl+V，就能计算出其余两个车间的产值排名为3和1。如果B1单元格中输入的公式为“=RANK（E2，$E$2:$E$4，1）”，则计算出的序数按升序方式排列，即2、1和3。需要注意的是:相同数值用RANK函数计算得到的序数（名次）相同，但会导致后续数字的序数空缺。假如上例中F2单元格存放的数值与F3相同，则按本法计算出的排名分别是3、3和1（降序时）。2.COUNTIF函数COUNTIF函数可以统计某一区域中符合条件的单元格数目，它的语法为COUNTIF（range，criteria）。其中range为参与统计的单元格区域，criteria是以数字、表达式或文本形式定义的条件。其中数字可以直接写入，表达式和文本必须加引号。仍以图1为例，F2单元格内输入的公式为“=COUNTIF（$E$2:$E$4，">"&E2）+1”。计算各车间产值排名的方法同上，结果也完全相同，2、1和3。此公式的计算过程是这样的:首先根据E2单元格内的数值，在连接符&的作用下产生一个逻辑表达式，即“>176.7”、“>167.3”等。COUNTIF函数计算出引用区域内符合条件的单元格数量，该结果加一即可得到该数值的名次。很显然，利用上述方法得到的是降序排列的名次，对重复数据计算得到的结果与RANK函数相同。3.IF函数Excel自身带有排序功能，可使数据以降序或升序方式重新排列。如果将它与IF函数结合，可以计算出没有空缺的排名。以图1中E2、E3、E4单元格的产值排序为例，具体做法是:选中E2单元格，根据排序需要，单击Excel工具栏中的“降序排序”或“升序排序”按钮，即可使工作表中的所有数据按要求重新排列。假如数据是按产值由大到小（降序）排列的，而您又想赋予每个车间从1到n（n为自然数）的排名。可以在G2单元格中输入1，然后在G3单元格中输入公式“=IF（E3=E2，G3,G3+1）”，只要将公式复制到G4等单元格，就可以计算出其他车间的产值排名。二、文本排序选举等场合需要按姓氏笔划为文本排序，Excel提供了比较好的解决办法。如果您要将图1数据表按车间名称的笔划排序，可以使用以下方法:选中排序关键字所在列（或行）的首个单元格（如图1中的A1），单击Excel“数据”菜单下的“排序”命令，再单击其中的“选项”按钮。选中“排序选项”对话框“方法”下的“笔画排序”，再根据数据排列方向选择“按行排序”或“按列排序”，“确定”后回到“排序”对话框（图2）。如果您的数据带有标题行（如图1中的“单位”之类），则应选中“有标题行”（反之不选），然后打开“主要关键字”下拉列表，选择其中的“单位”，选中排序方式（“升序”或“降序”）后“确定”，表中的所有数据就会据此重新排列。此法稍加变通即可用于“第一名”、“第二名”等文本排序，请读者自行摸索。三、自定义排序如果您要求Excel按照“金工车间”、“铸造车间”和“维修车间”的特定顺序重排工作表数据，前面介绍的几种方法就无能为力了。这类问题可以用定义排序规则的方法解决:首先单击Excel“工具”菜单下的“选项”命令，打开“选项”对话框中的“自定义序列”选项卡（图3）。选中左边“自定义序列”下的“新序列”，光标就会在右边的“输入序列”框内闪动，您就可以输入“金工车间”、“铸造车间”等自定义序列了，输入的每个序列之间要用英文逗号分隔，或者每输入一个序列就敲回车。如果序列已经存在于工作表中，可以选中序列所在的单元格区域单击“导入”，这些序列就会被自动加入“输入序列”框。无论采用以上哪种方法，单击“添加”按钮即可将序列放入“自定义序列”中备用（图3）。使用排序规则排序的具体方法与笔划排序很相似，只是您要打开“排序选项”对话框中的“自定义排序次序”下拉列表，选中前面定义的排序规则，其他选项保持不动。回到“排序”对话框后根据需要选择“升序”或“降序”，“确定”后即可完成数据的自定义排序。需要说明的是:显示在“自定义序列”选项卡中的序列（如一、二、三等），均可按以上方法参与排序，请读者注意Excel提供的自定义序列类型。谈谈Excel输入的技巧在Excel工作表的单元格中，可以使用两种最基本的数据格式：常数和公式。常数是指文字、数字、日期和时间等数据，还可以包括逻辑值和错误值，每种数据都有它特定的格式和输入方法，为了使用户对输入数据有一个明确的认识，有必要来介绍一下在Excel中输入各种类型数据的方法和技巧。一、输入文本Excel单元格中的文本包括任何中西文文字或字母以及数字、空格和非数字字符的组合，每个