商业房地产运营管理和可持续经营课件

61、辍学如磨刀之石，不见其损，日有所亏。62、奇文共欣赞，疑义相与析。63、暧暧远人村，依依墟里烟，狗吠深巷中，鸡鸣桑树颠。64、一生复能几，倏如流电惊。65、少无适俗韵，性本爱丘山。商业房地产运营管理和可持续经营商业房地产运营管理和可持续经营61、辍学如磨刀之石，不见其损，日有所亏。62、奇文共欣赞，疑义相与析。63、暧暧远人村，依依墟里烟，狗吠深巷中，鸡鸣桑树颠。64、一生复能几，倏如流电惊。65、少无适俗韵，性本爱丘山。商业房地产运营管理和可持续经营商业房地产的运作模式和可持续经营商业房地产的“市场经济”现代商业造就商业房地产商业与商业房地产的有效对接商业房地产持续经营的关键环节:定位规划的方法主力店和一般商铺招商资产证券化-实现商业与商业房地产有效对接的高级形态一、问题的提出《数学课程标准》中指出：“评价的主要目的是为了全面了解学生的数学学习历程，激励学生的学习和改进教师的教学；应建立评价目标多元，评价方法多样的评价体系。”而现实教学环境中充斥着大量的情感因素。情感性评价要求教师在教学中把握正确的评价方向、标准和原则，同时要走近学生，营造情感环境。教师要注意评价语言和表情的积极参与，以真诚促进双方情感的双向沟通，激发学生的内驱力，最大限度地调动学生思维的积极性。二、情感性评价的含义及其意义1.情感性评价的含义情感评价是规范性评价之外的一种补充，是指教师在日常的教学活动中，与学生自然交往时，在言行中、在情感上对学生的一种期望和评价。它区别于规范的评价，如学生学业的评价，学生思想品德的评价等等。2.情感性评价的意义（1）由于评价体现情感性，所以这种评价保护了学生的自尊、自信，体现了尊重和爱护，关心每个学生的处境与需要。评价又突出了发展变化过程，关注学生的主观能动性，能激发学生积极主动的学习态度，为提高教学质量打下良好的基础。（2）情感性评价同时对形成教师的个人特征，重新认识自己的教学活动，向自我更新方向发展起到更直接更有效的推动作用，也为教师提供了一个自我发展的舞台。当然，情感性评价过多过滥会造成学生习以为常，不能起到提高学生学习积极性的作用。另外评价要考虑学生的个性，切记一成不变，批评要与激励相结合。以激励为主，必要时要严厉批评。作为日常多种评价的一种补充，适当进行情感性评价可以沟通与学生的情感，拉近与学生的距离，对改善师生关系，促进学生的学习等都有很大的作用。三、情感性评价在初中数学课堂教学中的应用1.采用激励性语言现代心理学认为：中学生已处在青春发育期，情绪常常不稳定，而且思维的独立性和批评性有显著的发展，独立思考到达了一个新的阶段，于是他们进入了一个喜欢怀疑、论辩和独立意向的时期。他们自己认为自己已是大人了，在对成人的态度上，他们希望老师（或家人）等成人不要把他们当小孩看待，希望获得尊重和理解。所以在数学课堂上，多采用批评语言反而适得其反。例如，我在讲到增长率应用题时，要同学列方程，一时无人举手，这时有一学生大胆举起了手，我就这样说：“你真勇敢，为大家开了一个好头。愿你的成绩每月按照一定的增长率增长”。学生微笑着点点头。如果一时答不上来，就说：“别着急，再想想，你能行的”。千万不要这样说：“这样简单的问题都答不上来，真笨”，等等。切记激励性语言包含着教师深深的情感，尽量使其形成一种积极的评价文化，体现对学生的关注。2.采用合适的肢体语言教学时的激励性语言一般是口头的，但人的思想和感情是丰富多彩的。教师的体态、动作、眼神、微笑等等都能起到语言难以表达的效果。当然，采用肢体语言要讲真情，切勿假情假意。例如：学生刚好把书掉在你身边的地上了，而你却视而不见，那会在学生的脑海里留下怎样的印象呢？只有满怀真心实意的爱来对待学生、评价学生，这样的评价才会真正感动学生。3.采用图像语言对于中学生来说，一般都有好奇心，而用图像语言来作为评价方式的一种，既简便又满足了双方情感的表达，可谓是一举多得的评价方式。例如：在学生作业批改中，我们一般都用勾或叉来评判对和错，用优和良等评定学生作业的等级。这种一贯以来的评价方式对学生而言已是习以为常，毫无兴趣而言了。我改变了以往这种做法，而改用我们常见的表情图案“笑脸”和“哭脸”来替代以前的优良等，学生一下子感兴趣了。当看到自己的作业上是“哭脸”时，学生自然有点难过，纷纷主动要找出错误的原因，争取下次得个笑脸。而对作业做得很好的学生，可以画上两个甚至多个笑脸。4.传递情感的期望在一个班中，总有学习好的和学习差的学生，作为教师不但要关注学习好的学生，更要关注学业差的学生。对学业差的学生的评价不能采用消极、讽刺挖苦、横加指责等情感性评价，如果这样只会使差的学生成绩更差，使他们容易产生不安全感和失落感，不利于学生的身心发展。对于这部分学生教师如果适时向他们传递自己的期望，适度进行情感性评价，不但有利于提高他们的学习积极性，更能增强他们的自信心，达到意想不到的效果。由此可见，教师适时的情感评价、适时的情感期望，直接导致评价效果的不同。四、实施情感性评价应注意的几个问题1.体现一个“真”字只要教师满怀真情实意的来对待学生、评价学生，才会真正感动学生。教师缺乏真情流露的表扬或者是单是一种形式化的评价，其实只是一种“演戏”的评价而已，这样的评价起不到多大的作用。应该让评价多一点“价值”，让学生倍加“珍惜”。2.避免一个“多”字有的教师在教学过程中多以口头语言评价为主，如“你真聪明，你真棒，你的回答很精彩”等等，认为这样很有用，但专用的口头语言评价次数越多，学生的单调乏味感越强。因此，我认为课堂上像“你真聪明”之类的语言少出现为好，不妨对学生多采用“不先赞聪明而赞勤奋”的方法来评价可能更有效。3.少一点“掌声响起”有的教师对学生回答问题或解题的正确都给予“掌声，喊声”来鼓励，看似热闹，试想一节课下来，学生要回答多少个问题，解答多少道题，这样的“掌声，喊声”不绝于耳，搞得学生天花乱坠，脑子轰轰直响，其效果可想而知。总之，情感性评价作为日常教学中对学生的一种评价，方法多种多样，远不止这几种，但是目的只有一个，那就是要关注他们在数学活动中所表现出来的情感与态度，帮助学生认识自我，建立信心。科学是一门以实验为基础的综合学科，科学中的概念、原理以及基本方法都来源于实验。实验教学的重要地位也日益凸现。在如今的科学教学实践中，科学实验教学的现状到底怎样？为提升学生的科学素养，在实验教学方面我们该如何进行优化？本文重点在这两方面进行了分析和研究。一.实验教学的现状分析：学生动手能力不强、创新意识缺乏，对实验设计、方法、步骤是知其然、不知其所以然。耐人寻味的是，一些学生对实验结果对答如流，实验操作却不尽如人意。造成以上状况的原因何在？1.1教师教学理念的偏差不少教师有这些困惑：新教材编排的探究实验和活动设计如此之多，我们哪有这么多的时间去做，还有实验课闹哄哄的有效果吗？所以受考试制度的影响，现在仍有不少老师抱有这种观点：对付考试，实验的开设和演示的效果比不上老师在黑板上画实验、讲实验的效果，这不仅节省时间，还能提高考试的成绩。即使做了，为了节约时间“提高实验课的效果”，实验材料、实验用具的选择是教师事先安排好的，实验时间和实验步骤的实施是按教师指令进行的，学生既没有时间、机会去思考或询问为什么要这样而不是那样，也不能去尝试。同时随着模拟实验课件的开发，给老师的教学带来了一股新鲜的血液，教师可以比较方便地从网上下载模拟实验课件，直接使用或稍加修改。老师还对此抱有很欣赏的态度，他们认为这样不仅节约了实验教学烦琐的准备过程，而且节省了教学的时间，又能使每个学生从不同角度了解到实验的全过程并且确保成功。1.2实验教学器材的匮乏各校教学资源分布尚不够均衡，有的学校实验室实验设备陈旧，仪器和药品配备不足。一方面是实验室器材的更新速度跟不上课程改革的步伐，另一方面学校对实验室的管理制度跟不上学校对学生成绩的关注程度。科学老师在进行教学研究时经常会碰到这样的窘状：在教学设计时有学生分组实验这一环节，但实验室往往没有这么多器材。碰到这样的情形，如果不是很重要的课，往往会被设计成另外一种模式，取消学生实验，取而代之的是教师的演示实验。这样处理虽然避免了实验器材短缺所带来的麻烦，但实验的效果可想而知。针对上述实验教学中存在的局限，笔者认为应在实验教学中去突出科学实验的理念，让学生充分认识到科学实验在科学研究中的地位、作用及局限性，使他们做实验的动机和目的更明确，而不是纯粹为了实验去实验。当学生树立了重视科学实验的理念后，无论是在知识学习过程中，还是实验操作过程中，都不会再流于就事论事，而会将科学原理、科学假设和实验研究、实验结果之间建立起本质的联系，真正提高学生的科学素养。通过对实验教学的总结，我们认为可以通过从下四个方面进行优化。二.优化实验教学的措施：2.1拓宽实验时空教师可以改变方法，特别对生物方面的实验，不一定要在课堂上完成，可以把实验延伸到课外，以放宽实验的时间。一个学期开始就应该对一册书本的实验特别是：持续时间较长的和与季节等有关的实验，进行合理的安排，教师由学生在家里完成，以文字、拍照、录象等方式记录，等到一定时间，有了结果以后再到课堂上展示实验的结果。例如：在学习《科学》八年级上册《环境对生物行为的影响》一节，有关植物的向性学习，蚕豆发芽的观察活动，在课堂教学中根本无法完成，可采用提前布置课外实验的方式，让学生在课外完成该实验。根据教学进程的安排，本人上这节课的时候，天气已经有些凉了，蚕豆种子萌发的时间可能要延长，为了正确掌握实验所需的时间，我先在家里做了该实验，完成该实验，大约需要4～5天时间。掌握了这些情况后，为了让学生都能亲身体验实验的过程，我在这节课的前五天布置了此项任务，并要求同学们把种子的芽和根的生长情况记录下来，到上课时进行交流。同学们一听到这个作业，有些兴奋，教室里马上有些热闹起来，有的学生说：“这个实验我们在小学里就已经做过了，有一定的经验基础。”但也有部分学生担心：我们以前没做过，不知道怎么做？哪里有种子买？一系列的问题呈现，体现了学生对实验的兴趣。许多学生利用了家里比较方便、容易得到的日常生活废品作为实验器皿（如半个矿泉水瓶）的透明玻璃瓶都用上了。通过课堂外的实验活动，学生不仅可以丰富经验、开阔视野、活化知识，而且可以根据自己的兴趣开展各种活动，充分发挥各自的特长，培养创新意识和提高实践能力。教师应根据教学、学生和校内外的实际情况及时调整教学设计思路，合理有效地指导学生在课外完成实验，开展各种科学课外活动，将课堂教学与科学课外活动紧密结合起来。2.2重视器材开发《科学课程标准》提倡用自制教具和低成本实验进行探究活动，注意将课内与课外、校内与校外的探究活动结合起来。教师要通过自学、和同事相互交流及参加培训等多种途径，努力学习自制教具技术，不断提高自己的自制教具能力和水平。例如：在测大气压的实验中，除了可以用实验室现存的“托利斥里”实验器材外，也可用市场上买来的“吸盘”、“玻璃板”和“弹簧秤”、“针筒”等自制测大气压的简易仪器（如图）。只要用弹簧秤拉住吸在一个平面上的吸盘，看弹簧秤在吸盘被拉离平面时的读数，就是吸盘所受的大气压力为F，再测量出吸盘的面积为S，则大气压强P=F÷S，测量多次取平均值就是当地大气压压强的值。科学实验作为一种实践性很强的活动，其中充满了人类智慧的结晶――科学方法。在实验教学中，以科学方法组织教学就是让学生按照科学家认识世界的方法去从事学习，学会独立观察，独立提问、独立思考、独立判断、独立分析和解决问题。学生一旦将科学方法内化为自己的思维和行为方式，学生在实验的设计、改进和操作能力方面有很大的提高。61、辍学如磨刀之石，不见其损，日有所亏。商业房地产运营管理1商业房地产的运作模式和可持续经营商业房地产的运作模式和可持续经营2商业房地产运营管理和可持续经营课件3商业房地产运营管理和可持续经营课件4商业房地产运营管理和可持续经营课件5商业房地产运营管理和可持续经营课件6商业房地产的“市场经济”商业房地产的“市场经济”7市场经济告诉我们供给需求何种需求商业商业房地产商业房地产是现代商业的衍生品市场经济告诉我们供给需求何种需求商业商业房地产是现代商业的衍8让我们先来看这么个问题造多大的MALL?市场导向(MarketDriven)投资导向经营需求导向政府的话语权能卖多少房子?让我们先来看这么个问题造多大的MALL?市场导向投资导向经营9需求决定供给?有多少人会买我的商铺?投资导向经营需求导向有多大的商业经营需求投资回收持续经营需求决定供给?有多少人会买投资导向经营需求导向有多大的商业投10什么样的需求?有多少人会买我的商铺?(间接需求)(投资)销售导向(住宅房地产思维)经营需求导向(商业房地产思维)有多大的商业经营需求(直接需求)回款持续经营什么样的需求?有多少人会买(投资)销售导向经营需求导向有多大11两种模式:截然不同的操作思维概念炒作一切围绕卖房(投资)销售导向(住宅房地产思维)经营需求导向(商业房地产思维)挖掘商业房产的价值从商业经营的实际需求出发“策划”包装”造房招商经营定位规划初步招商造房招商经营动线、出入口、分割方法、业态组合搭配、通道设置、电梯位置等概念投资价值投资两种模式:截然不同的操作思维概念炒作(投资)销售导向经营需求12商业地产项目最难从地产开发商角度讲，做地产项目从易到难的顺序一般是这样的：

住宅——公寓——别墅——办公楼——商业 只有住宅等前几个顺序的项目做得很成功，最后做商业地产项目才有成功的可能，不然很可能会失败商业地产项目最难从地产开发商角度讲，做地产项目从易到难的顺序13有多少人会买我的商铺?需求如何测算?调查商铺投资意向有多大的商业经营需求从商业经营的角度去测算潜在的商业规模有商业经营的价值就会有投资的价值投资回报的取得必须通过商业经营得以实现定位\业态组合\面积配比合理的设计\招商\管理有多少人会买需求如何测算?调查商铺投资意向有多大的商业从商业14现代商业造就商业房地产现代商业造就商业房地产15需求是怎么产生的?连锁经营--现代商业的法宝总部与门店分离状态下的管理能力什么是连锁经营的核心能力是什么?需求是怎么产生的?总部与门店分离状态下的什么是连锁经营的核心16总部与门店的分离--经营思想质的变化头和手的分离:快速扩张成为可能扩张模式:复制式扩张赢利模式:规模效益高速回转\现金流:创造惊人的现金流供应链的整合供应商的支持商业毛利的增加总部费用分摊的减少总部与门店的分离--经营思想质的变化头和手的分离:快速17销售为核心相对成本概念现金为王现金流\利润快速扩张创造更多利润和现金流现代商业快速扩张的模式销售为核心相对成本概念现金为王现金流\利润快速扩张创造更多利18商业房地产—现代商业的衍生品1995年底家乐福北京店的开设标志着现代商业在中国的大幕开启外资商业巨头大规模进入中国市场造就了我国现代商业，而高速增长的现代商业造就了又一个朝阳产业—商业房地产商业房地产—现代商业的衍生品19商业房地产—现代商业的衍生品现代商业采用的主要业态包括:大卖场：家乐福、沃尔玛、欧尚建材家居：百安居/欧培德、家得宝、易家现代批发：麦德龙便利店：7-11折扣店：迪亚家电专业店：国美、苏宁、百思买专业百货、购物中心

（现代业态的组合）特许加盟

(软商业:餐饮、休闲、服务类）等商业房地产—现代商业的衍生品现代商业采用的主要业态包括:20商业房地产—现代商业的衍生品大卖场\建材家居巨头强力扩张引发的对相关物业的强大的持续性需求催生商业房地产：

面积大(1万到2万平米)发展迅速\地域覆盖面宽(每年大量的开店) 品牌性强 具有独立创造区域商业中心的能力，并不要求在成熟商业圈（打开了商业开发的赢利空间）

商业房地产—现代商业的衍生品21商业房地产—现代商业的衍生品

从买地自建（国外普遍的做法）转向以租赁为主的开店模式使商业房地产的运作成为可能 购买商业物业这一商业房地产开发商的最爱始终未能成为商家的主流开店模式（是商家的错误还是精明之处？）商业房地产—现代商业的衍生品22商业房地产—现代商业的衍生品 为什么80年代外资百货未能带动商业房地产的兴起? 尽管百货店也有面积大、品牌性强等特点，但它对选址要求十分严格，一般要求在成熟商圈；而其发展速度比较慢，未能创造对相关物业的强大持续需求商业房地产—现代商业的衍生品23商业房地产—现代商业的衍生品 1998年大卖场复合业态的出现是商业房地产的萌芽 在大卖场的语言中，转租区就叫：SHOPPINGMALL，这多少与商业房地产中的SHOPPINGMALL有着密切的联系。

商业房地产—现代商业的衍生品24 泛零售的应运而生:泛零售具有的共同特点：所有具有门店网络的,通过连锁方式经营的,针对个人消费者的经营行为它包括:传统的零售概念,还包括在人们消费支出中占有越来越重要地位的餐饮、旅游（连锁商务酒店）、品牌专卖、娱乐、休闲、健身、文化等现代商业的发展趋势：业态的不断创新业态组合的不断创新现代商业的发展趋势：业态的不断创新25

正宗零售业态同质化和白热化竞争迫使人们寻求更好更有效地满足消费者日益多样化的需求的方法正宗零售以外的泛零售业态在经营特点和赢利模式方面出现越来越多的与正宗零售业态的相融相补性（扩张的区域和速度）是解决场地有效供应不足的可行途径，与商业房地产的兴起相互呼应（创造了新的需求）资本市场开始将它们相提并论（中金的观念）

泛零售时代正向我们走来：2006年中国首届泛零售业发展总监大会暨与商业房地产开发商互动论坛 泛零售时代正向我们走来：2006年中国首届泛零售业发展总26商业与商业房地产的有效对接商业与商业房地产27商家VS开发商第一阶段（1995-1998年左右）作为全新的业态，没有可参考的历史数据中国顾客的消费习惯使国外标准的选址方法无所适从中国极大的地区差别使全国统一标准都难以适用基本数据资料（人口、竞争对手资料、收入水平等）的缺乏和数据质量低下使投资分析极为困难。商家VS开发商第一阶段（1995-1998年左右）28商家VS开发商选店标准的迷茫使开发商、业主与商家之间处于彼此了解和磨和阶段，互相的矛盾和分歧很多符合要求的商业物业很少，更不用说有意识建设的商业物业基本不存在成熟的商业物业开发商商家VS开发商选店标准的迷茫使开发商、业主与商家之间处于彼此29商家VS开发商开发商基本上都是以住宅开发为主，即使有商业物业也基本上是按照百货店的要求建造的，改造起来非常困难；很多只能用厂房改造；或买地自建；商家VS开发商开发商基本上都是以住宅开发为主，即使有商业物业30商家VS开发商第二阶段—商家开始建立标准（1999–目前）疯狂扩张，规范的企业开始建立各种标准： 发展组织结构、决策程序、市场调查、销售额预估、投资分析、投资水平、合作方式、场地标准、租金（土地价格）水平、付款条件、设备标准化、法律文本等商家VS开发商第二阶段—商家开始建立标准（1999–目前31商家VS开发商各种标准在完善的过程当中，但仍存在着很多的问题场地越来越难找，竞争越来越激烈，迫使标准不断修改（这多少反映了商家对商业物业供应状况的适应性调整）发展商和业主对现代商业业态有所了解，双方的磨和有了长足的进步商家VS开发商各种标准在完善的过程当中，但仍存在着很多的问题32商家VS开发商开始出现一些专门满足现代商业需求的商业物业开发商但是最大的问题还是所开发的商业物业在选址、设计要求、业态组合、经营管理上存在这样那样的问题，双方的沟通不顺畅–开发商不懂商业或一知半解成为双方沟通的最大障碍！

商家VS开发商开始出现一些专门满足现代商业需求的商业物业开发33商家VS开发商典型的问题：选址调查未能按照商家的战略目标和选店标准去测算；设计时不清楚具体的商业需求；缺乏有效的业态组合的概念；

商家VS开发商典型的问题：34商家VS开发商典型的问题：价格组合不合理；营销模式存在很大的商业经营风险和法律风险（分割销售、售后返租、统一管理）；商家VS开发商典型的问题：35开发商VS商家搞不准各类商家的发展战略即使是同一业态的商家，选址要求也经常差异很大不清楚商家选址的决策程序，时间上的不合拍“不轻易说不”造成的难题品牌VS决策速度VS价格开发商VS商家搞不准各类商家的发展战略36实现有效对接

开发商和商家的关系开发商商家供应方需求方有效供给不足需求依然旺盛发展经理的苦闷：压力好大，找不到好的场地！开发商的烦恼：怎么就没有主力商家愿意进驻！就是接不上！！让我们来剖析一下实现有效对接开发商和商家的关系开发商商家供应方需求方有37实现有效对接

商业房地产必须紧紧围绕商业，就象卖产品必须紧紧围绕市场一样，这是最基本的道理。商业房地产在进入商业房地产之前要问问自己：我了解商业了吗？我对商业作了深入的了解了吗？我学会从商业的角度去思考问题了吗？实现有效对接商业房地产必须紧紧围绕商业，就象卖产品必须38实现有效对接战略部署扩张策略定位业态组合设计规划赢利模式项目进程你做到了吗？实现有效对接战略部署定位设计规划赢利模式项目进程你做到了吗？39商业房地产开发路径图买地——设计(按地产商的主观要求)——建设(按地产商的要求)——分割出售或出租(中小投资者购买)——回笼资金——开发新项目(用回笼的资金定位规划--招商(与零售商等商家的沟通)——设计(按零售商等商家的要求)——建设(按零售商等商家的要求)——合理的租售策略——物业管理(开发商或第三方)——持续经营——开发新项目商业房地产开发路径图买地——设计(按地产商的主观要求)——建40实现有效对接战略部署扩张策略的对接

开发商在确定项目时必须要搞清楚商家们在近几年的战略部署，更具体点讲就是各相关商家的发展计划 各商家一般都会有一个几年的开店计划，往哪里扩张是有步骤有准备的！实现有效对接战略部署扩张策略的对接41实现有效对接战略同盟管用吗？

所谓战略同盟只是一种如意向书一样的东西，商家是很实用主义的，在商家的眼里战略同盟的项目最多也是一种在相同条件下的优先权而已！ 也许它有助于商铺的营销，但一旦这种软约束并未能使主力商家如愿加盟，则负面作用是巨大的，除非你是打一枪就跑的游击开发商！战略同盟并不能解决商业需求导向问题实现有效对接战略同盟管用吗？42实现有效对接定位和业态组合的对接

解决商业与商业房地产脱节问题的源头，重中之重，它就好比商业本身的选址问题 商业物业在设计规划阶段就必须有明确的业态组合，业态组合不是凭空想出来的，应是在专业调查及与潜在主力商家的初步互动后设计出来的。它不仅是在说一个漂亮的故事，更应该具有现实性和可操作性；应该是一种艺术与性价比的巧妙平衡！实现有效对接定位和业态组合的对接43实现有效对接规划设计的对接 不同的业态组合最后应该落实在建筑设计中，譬如对客流动线的规划、区域分割、电梯的位置、消防、层高、荷载、外立面、隔油池等等，应该尽量做到详细具体，要从商业的角度去思考问题。规划设计不能全部由设计师完成，应该由商业专家和设计师共同完成！实现有效对接规划设计的对接44实现有效对接赢利模式的对接 租售策略和商家组合极为关键。但不管是租赁还是出售，最后还是要落实到商业经营。商家关注的是长久经营和稳定回报，开发商的赢利模式要为商家的经营创造良好的条件。

租金收入+商铺增值品牌：价格低、稳定回报、提升档次非品牌：价格高、不稳定、实现有效对接赢利模式的对接45实现有效对接项目进程（时间）的对接 商家决策程序的不透明使开发商面临项目进程上的风险，如何化解这种时间上的不确定性？建议：了解各类商家的一般决策程序和决策进程业态组合和规划设计的合理可以避免一棵树上吊死实现有效对接项目进程（时间）的对接46实现有效对接物业管理的对接 必须从招商开始就有统一的物业管理，有利于协调各类商家的进场装修和开业时间，有利于创造良好的公共环境，实现各类商家的共赢。实现有效对接物业管理的对接47商业房地产持续经营的关键环节:定位规划的方法主力店和一般商铺招商商业房地产48商业定位和规划的方法原则：从商业的角度评估场地的立地条件从而确定商业定位和业态组合。该研究方法的出发点是终端需求即商业经营的需求，而不是中间需求即投资需求。我们认为，投资需求的最终决定因素是商业经营需求，也就是投资回报要求，在很大程度上反映在租金回报率或经营业绩上。研究分四个步骤：一、宏观环境的分析：通过二手资料的收集对项目所在城市和区域的社会经济、城市发展特别是商业发展状况和格局作简单描述并作出相应分析。宏观环境是商业经营的大环境，如果大环境不好（譬如人口太少，收入太低，城市规划落后）会从根本上影响商业经营条件的改善，大大降低微观环境的优势。商业定位和规划的方法原则：从商业的角度评估场地的立地条件从而49商业定位和规划的方法二、合理商圈内取证：通过问卷调查、实地调研取得定性定量分析所需的各种数据和参数。这是我们重点研究、深入分析的对象，所要取得的数据都会对商业经营产生重大影响。三、模型测算：通过浩柏商业房地产测算模型对各种业态的销售额和商业体量进行估算，并对各种立地条件作出定性分析。我们采用的是为商业企业测算销售额的专业方法：竞争损益法。通过对竞争损益和商圈内相应业态总体规模的测算，估算出各主要业态的潜在销售规模，结合各项投资成本（如开发商的预期投资回报）判定各主要业态的生存可能。四、在上述分析的前提下，提出业态组合方案，并通过浩柏商业房地产测算模型估算体量配比；在与开发商充分沟通的基础上对租售策略、分层规划、工程规划和改造提出建议；同时进行相应的投资回报和现金流状况的财务分析。商业定位和规划的方法二、合理商圈内取证：通过问卷调查、实地调50商业定位和规划的方法数据结论定性、定量分析不能只是经验和感觉！商业定位和规划的方法数据结论定性、定量分析不能只是经验和感觉51有多少人会买我的商铺?需求如何测算?调查商铺投资意向有多大的商业经营需求从商业经营的角度去测算潜在的商业规模有商业经营的价值就会有投资的价值投资回报的取得必须通过商业经营得以实现定位\业态组合\面积配比合理的设计\招商\管理有多少人会买需求如何测算?调查商铺投资意向有多大的商业从商业52如何进行商业定位和业态组合?零售商销售额预估商业面积测算人流的测算软商业配比测算停车位面积测算业态组合及面积配比商业需求测算商业需求导向法数据的取得:市场调查行业数据如何进行商业定位和业态组合?零售商商业面积测算人流的测算软商53商家是怎么做市场调查的？二手材料收集：人口、收入<实际+流动+规划，增长率>、公交状况<实际+规划>、竞争对手<实际+计划>、

公司内部情况收集：销售、大类占比等（不需要每次做，但要更新）确定商圈：制作商圈图入户调查：确定样本、问卷、实地调查、资料整理、制作报告

问卷设计市场调查数据处理制作报告商家是怎么做市场调查的？公司内部情况收集：销售、大类占比等（54商家市场调查方法人口数量结构家庭收入消费习惯家庭消费支出主观感受商品房竞争对手确定商圈样本数交通状况商家市场调查方法人口数量结构家庭收入消费习惯家庭消费支出主55目录

前言………………………03调研简要概述……………04-07

实地调查研究结果

实地调查-确定商圈（附图）…………………09

实地调查-人口状况、密度及历年的增长趋势………………10-12实地调查-选址点50M范围内道路人流、车流测量……………13-14

实地调查-商圈内道路和交通状况……………15-16实地调查-主要竞争对手分析（附图）………17-18实地调查-商圈内民用/商用楼盘分析（附图）………………19-21

实地调查-商圈内主要三、四星级酒店及商务酒店分布及价格分析………22

定量调查研究结果

研究对象描述•研究对象年龄、性别分布状况…………………24-25•研究对象家庭月总收入分布状况………………26•研究对象个人月总收入分布状况………………27•研究对象职业分布状况…………28•研究对象受教育程度分布状况…………………29•研究对象家庭成员状况及常住人口比例

……30-31

调查结果

•竞争对手的消费比例……………33-36•各商业业态的消费频率、使用的交通工具及消费金额………37-42•竞争品牌提及率及消费偏好……………………43-47•对选址点的主观看法……………48•对新选址点商场购物的主观选择………………49-53•购物时餐饮消费习惯……………54-57•家庭装修/预计装修及购买家具的费用…………58-60•拥有私车比例……………………61目录前言……………56商圈的确定

注意：商圈不是“区域”

商圈的确定至少要考虑两个因素：一是地理因素；二是商品因素。

商圈分析的方法有许多种，如零售吸引力法则（又称里利法则）、商业饱和理论、康维斯“新零售引力法则”和哈夫的“概率模型”等。

商圈分析商圈的确定

商圈分析57

零售吸引力法是从确定商圈人口和距离两个变量进行分析。商圈规模的大小是由人口的多少和距离店铺的远近决定的，商店的吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离共同发挥作用。商圈分析零售吸引力法是从确定商圈人口和距离两个变量进行分析。商圈分58

商业饱和理论是通过计算零售商业市场饱和系数，测定特定商圈内某类商品销售的饱和系数程度，通过其计算该区域内同行业是过多还是不足。

康维斯“新零售引力法则”与里利法则的不同在于，前者在一个城市中间地带两个商业区或商店的竞争关系，后者表示在相互间有明确竞争关系的两个城市间其商业经营的比率关系。

哈夫的“概率模型”完全从消费者的立场出发，认为消费者利用某一商业设施的概率，取决于表现商品丰富性的营业面积，以及为购物所消耗的时间及商业设施的规模实力。商圈分析商业饱和理论是通过计算零售商业市场饱和系数，测定特定商圈内59商圈的层次。商圈可分为三个层次，即核心商圈、次级商圈和边缘商圈。核心商圈是指最接近店铺的区域；次级商圈是指核心商圈的外围区域；边缘商圈是指次级商圈以外的区域。根据交通工具行驶时间(如5分钟，10分钟和15分钟)见案例根据直线距离(距离场地的公里数)(只适合小商业)商圈确定的误区商圈的层次。商圈可分为三个层次，即核心商圈、次级商圈和边缘商60商圈确定方法商圈确定方法61商圈确定方法商圈确定方法62类比法客单来客数法竞争损益法(概率法)

销售额预估方法类比法销售额预估方法63方法概述销售额预估方法（竞争损益法）客观条件下的市场份额经营能力的限制定量与定性结合，以定量为主市场调查、历史数据、数理统计的结合借鉴国际经验、结合我国实际难点：无法“洋为中用”缺乏：基础立地条件数据历史经验数据定量VS定性方法概述销售额预估方法（竞争损益法）客观条件下的市场份额经64

特点销售额预估方法（竞争损益法）适用各种业态，根据所调查的业态不同设计问卷比较客观，不采用类比，减少主观判断运用数理，概率分析方法；强调竞争因素配合使用定性分析特点销售额预估方法（竞争损益法）适用各种业态，根据所调查的65人口\每户人口数支出\收入购买频率竞争状况(顾客偏好\购物频率\客单等)渗透率竞争力折扣现有门店历史销售分布\坪效分布\大类分布等定性分布参数:停车位\场地结构\接近性\公交状况\隐性收入等销售额预估（竞争损益法）主要参数人口\每户人口数销售额预估（竞争损益法）主要参数66商业规模估算参数设置(1)10分钟商圈商业规模估算参数设置(1)10分钟商圈67商业规模估算参数设置(2)商业规模估算参数设置(2)商业规模估算参数设置(2)商业规模估算参数设置(2)68商业规模估算参数设置(3)商业规模估算参数设置(3)69商业房地产运营管理和可持续经营课件70定性分析

人口密度分析 人车流分析收入水平分析消费习惯分析 易达性分析可视性分析 交通(公交状况)状况分析 场地结构、尺寸和比例分析 停车条件分析 定性分析

人口密度分析 71商业房地产运营管理和可持续经营课件72定性分析举例

可视性易达性1-22-31-23-4定性分析举例

可视73业态组合要考虑:避免业态（包括同业态细分）重复业态之间的关联性停车条件房屋结构（长宽面积、层高、进深、承重、柱距等）上下左右及循环动线客流分布可视性住宅楼的位置商务条件和工程改造费用租售比例的控制业态组合、分层规划业态组合要考虑:业态组合、分层规划74商业为导向的招商流程

主力店招商首先需要对各种业态的主力店的发展战略和计划、选址要求以及合作方式有充分的了解；要有高超的人际沟通技巧，要说“内行话”；要有广泛的人脉关系和大量的商业资源；要进行合理专业的场地规划和业态组合；要熟悉各类主力店的决策程序对合同谈判等法律问题有专业的把握；商业为导向的招商流程主力店招商首先需要对各种业态的主力店的75商铺编号市场调查租户组合和价格区间建议租金收益预测招租方案编号的方法（先分区域后分层）市场调查的方法1、基于市场调查2、收益VS稳定性品牌性和管理成本4、双赢的原则5、平面规划（CAD）规划收益最大化6、组合收益最大化1、分类平均租金2、建筑面积和使用面积3、管理费、咨询费4、增长率5、入租率预算制定人员配置招租顺序进程控制广告宣传费用预测等商业为导向的招商流程

一般商铺招商商铺编号市场调查租户组合和76项目概况（名称、位置、面积等）项目商铺区位优势和劣势的比较--收入、人口和人流、交通、商业习惯、聚客力、综合性参照对象（竞争对手）的商铺租金和销售价格（要分类）开放式问卷调查潜在顾客对项目商铺的租金预期租户分类和组合（包括各分类的占比）的建议--租户的大分类、中分类和小分类分析分类租户价格区间（结合商铺位置）建议目的都是为了一个：做好商业，实现持续经营目的都是为了一个：做好商业，实现持续经营77租金收益稳定性品牌占比管理成本租金收益稳定性管理成本78招商中商业品牌的组合IIIIIIIV租金收益剔除!高高低低管理成本低高稳定性品牌性面积数量招商中商业品牌的组合IIIIIIIV租金收益剔除!高高低低管79资产证券化-实现商业与商业房地产有效对接的高级形态商业房地产运营管理和可持续经营课件80无缝链接不可或缺少的一环

–投资商业房地产的长线资金开发商的短期行为商家的长期行为统一经营长期租赁稳定收益尽快回笼资金要求高额回报分割销售统一回租长线资金无缝链接不可或缺少的一环

–投资商业房地81无缝链不可或缺的一环

–投资商业房地产的长线资金开发商的短期行为商家的长期行为统一经营长期租赁稳定收益尽快回笼资金要求高额回报资产证券化(REITS)无缝链不可或缺的一环

–投资商业房地产的82无缝链接不可或缺的一环

–投资商业房地产的长线资金过桥资金(基金)无缝链接不可或缺的一环

–投资商业房地产83无缝链接不可或缺的一环

–投资商业房地产的长线资金无缝链接不可或缺的一环

–投资商业房地产84结束语资本的趋利性使商业房地产在近几年成为了投资明星。随着投资人的理性回归，在宏观调控的大背景下，暴利时代已经过去。我们需要更多的知识，特别是对商业的深入理解和与商业（也就是市场需求）的更有效的对接，才能实现商业房地产的持续经营，才能出类拔萃，分享这个高速增长的朝阳产业的丰厚利润！！谢谢大家！结束语资本的趋利性使商业房地产在近几年成为了投资明星。随着投8536、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙

37、我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科

38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯

39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳

40、学而不思则罔，思而不学则殆。——孔子xiexie!谢谢！36、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙xiexie!8661、辍学如磨刀之石，不见其损，日有所亏。62、奇文共欣赞，疑义相与析。63、暧暧远人村，依依墟里烟，狗吠深巷中，鸡鸣桑树颠。64、一生复能几，倏如流电惊。65、少无适俗韵，性本爱丘山。商业房地产运营管理和可持续经营商业房地产运营管理和可持续经营61、辍学如磨刀之石，不见其损，日有所亏。62、奇文共欣赞，疑义相与析。63、暧暧远人村，依依墟里烟，狗吠深巷中，鸡鸣桑树颠。64、一生复能几，倏如流电惊。65、少无适俗韵，性本爱丘山。商业房地产运营管理和可持续经营商业房地产的运作模式和可持续经营商业房地产的“市场经济”现代商业造就商业房地产商业与商业房地产的有效对接商业房地产持续经营的关键环节:定位规划的方法主力店和一般商铺招商资产证券化-实现商业与商业房地产有效对接的高级形态一、问题的提出《数学课程标准》中指出：“评价的主要目的是为了全面了解学生的数学学习历程，激励学生的学习和改进教师的教学；应建立评价目标多元，评价方法多样的评价体系。”而现实教学环境中充斥着大量的情感因素。情感性评价要求教师在教学中把握正确的评价方向、标准和原则，同时要走近学生，营造情感环境。教师要注意评价语言和表情的积极参与，以真诚促进双方情感的双向沟通，激发学生的内驱力，最大限度地调动学生思维的积极性。二、情感性评价的含义及其意义1.情感性评价的含义情感评价是规范性评价之外的一种补充，是指教师在日常的教学活动中，与学生自然交往时，在言行中、在情感上对学生的一种期望和评价。它区别于规范的评价，如学生学业的评价，学生思想品德的评价等等。2.情感性评价的意义（1）由于评价体现情感性，所以这种评价保护了学生的自尊、自信，体现了尊重和爱护，关心每个学生的处境与需要。评价又突出了发展变化过程，关注学生的主观能动性，能激发学生积极主动的学习态度，为提高教学质量打下良好的基础。（2）情感性评价同时对形成教师的个人特征，重新认识自己的教学活动，向自我更新方向发展起到更直接更有效的推动作用，也为教师提供了一个自我发展的舞台。当然，情感性评价过多过滥会造成学生习以为常，不能起到提高学生学习积极性的作用。另外评价要考虑学生的个性，切记一成不变，批评要与激励相结合。以激励为主，必要时要严厉批评。作为日常多种评价的一种补充，适当进行情感性评价可以沟通与学生的情感，拉近与学生的距离，对改善师生关系，促进学生的学习等都有很大的作用。三、情感性评价在初中数学课堂教学中的应用1.采用激励性语言现代心理学认为：中学生已处在青春发育期，情绪常常不稳定，而且思维的独立性和批评性有显著的发展，独立思考到达了一个新的阶段，于是他们进入了一个喜欢怀疑、论辩和独立意向的时期。他们自己认为自己已是大人了，在对成人的态度上，他们希望老师（或家人）等成人不要把他们当小孩看待，希望获得尊重和理解。所以在数学课堂上，多采用批评语言反而适得其反。例如，我在讲到增长率应用题时，要同学列方程，一时无人举手，这时有一学生大胆举起了手，我就这样说：“你真勇敢，为大家开了一个好头。愿你的成绩每月按照一定的增长率增长”。学生微笑着点点头。如果一时答不上来，就说：“别着急，再想想，你能行的”。千万不要这样说：“这样简单的问题都答不上来，真笨”，等等。切记激励性语言包含着教师深深的情感，尽量使其形成一种积极的评价文化，体现对学生的关注。2.采用合适的肢体语言教学时的激励性语言一般是口头的，但人的思想和感情是丰富多彩的。教师的体态、动作、眼神、微笑等等都能起到语言难以表达的效果。当然，采用肢体语言要讲真情，切勿假情假意。例如：学生刚好把书掉在你身边的地上了，而你却视而不见，那会在学生的脑海里留下怎样的印象呢？只有满怀真心实意的爱来对待学生、评价学生，这样的评价才会真正感动学生。3.采用图像语言对于中学生来说，一般都有好奇心，而用图像语言来作为评价方式的一种，既简便又满足了双方情感的表达，可谓是一举多得的评价方式。例如：在学生作业批改中，我们一般都用勾或叉来评判对和错，用优和良等评定学生作业的等级。这种一贯以来的评价方式对学生而言已是习以为常，毫无兴趣而言了。我改变了以往这种做法，而改用我们常见的表情图案“笑脸”和“哭脸”来替代以前的优良等，学生一下子感兴趣了。当看到自己的作业上是“哭脸”时，学生自然有点难过，纷纷主动要找出错误的原因，争取下次得个笑脸。而对作业做得很好的学生，可以画上两个甚至多个笑脸。4.传递情感的期望在一个班中，总有学习好的和学习差的学生，作为教师不但要关注学习好的学生，更要关注学业差的学生。对学业差的学生的评价不能采用消极、讽刺挖苦、横加指责等情感性评价，如果这样只会使差的学生成绩更差，使他们容易产生不安全感和失落感，不利于学生的身心发展。对于这部分学生教师如果适时向他们传递自己的期望，适度进行情感性评价，不但有利于提高他们的学习积极性，更能增强他们的自信心，达到意想不到的效果。由此可见，教师适时的情感评价、适时的情感期望，直接导致评价效果的不同。四、实施情感性评价应注意的几个问题1.体现一个“真”字只要教师满怀真情实意的来对待学生、评价学生，才会真正感动学生。教师缺乏真情流露的表扬或者是单是一种形式化的评价，其实只是一种“演戏”的评价而已，这样的评价起不到多大的作用。应该让评价多一点“价值”，让学生倍加“珍惜”。2.避免一个“多”字有的教师在教学过程中多以口头语言评价为主，如“你真聪明，你真棒，你的回答很精彩”等等，认为这样很有用，但专用的口头语言评价次数越多，学生的单调乏味感越强。因此，我认为课堂上像“你真聪明”之类的语言少出现为好，不妨对学生多采用“不先赞聪明而赞勤奋”的方法来评价可能更有效。3.少一点“掌声响起”有的教师对学生回答问题或解题的正确都给予“掌声，喊声”来鼓励，看似热闹，试想一节课下来，学生要回答多少个问题，解答多少道题，这样的“掌声，喊声”不绝于耳，搞得学生天花乱坠，脑子轰轰直响，其效果可想而知。总之，情感性评价作为日常教学中对学生的一种评价，方法多种多样，远不止这几种，但是目的只有一个，那就是要关注他们在数学活动中所表现出来的情感与态度，帮助学生认识自我，建立信心。科学是一门以实验为基础的综合学科，科学中的概念、原理以及基本方法都来源于实验。实验教学的重要地位也日益凸现。在如今的科学教学实践中，科学实验教学的现状到底怎样？为提升学生的科学素养，在实验教学方面我们该如何进行优化？本文重点在这两方面进行了分析和研究。一.实验教学的现状分析：学生动手能力不强、创新意识缺乏，对实验设计、方法、步骤是知其然、不知其所以然。耐人寻味的是，一些学生对实验结果对答如流，实验操作却不尽如人意。造成以上状况的原因何在？1.1教师教学理念的偏差不少教师有这些困惑：新教材编排的探究实验和活动设计如此之多，我们哪有这么多的时间去做，还有实验课闹哄哄的有效果吗？所以受考试制度的影响，现在仍有不少老师抱有这种观点：对付考试，实验的开设和演示的效果比不上老师在黑板上画实验、讲实验的效果，这不仅节省时间，还能提高考试的成绩。即使做了，为了节约时间“提高实验课的效果”，实验材料、实验用具的选择是教师事先安排好的，实验时间和实验步骤的实施是按教师指令进行的，学生既没有时间、机会去思考或询问为什么要这样而不是那样，也不能去尝试。同时随着模拟实验课件的开发，给老师的教学带来了一股新鲜的血液，教师可以比较方便地从网上下载模拟实验课件，直接使用或稍加修改。老师还对此抱有很欣赏的态度，他们认为这样不仅节约了实验教学烦琐的准备过程，而且节省了教学的时间，又能使每个学生从不同角度了解到实验的全过程并且确保成功。1.2实验教学器材的匮乏各校教学资源分布尚不够均衡，有的学校实验室实验设备陈旧，仪器和药品配备不足。一方面是实验室器材的更新速度跟不上课程改革的步伐，另一方面学校对实验室的管理制度跟不上学校对学生成绩的关注程度。科学老师在进行教学研究时经常会碰到这样的窘状：在教学设计时有学生分组实验这一环节，但实验室往往没有这么多器材。碰到这样的情形，如果不是很重要的课，往往会被设计成另外一种模式，取消学生实验，取而代之的是教师的演示实验。这样处理虽然避免了实验器材短缺所带来的麻烦，但实验的效果可想而知。针对上述实验教学中存在的局限，笔者认为应在实验教学中去突出科学实验的理念，让学生充分认识到科学实验在科学研究中的地位、作用及局限性，使他们做实验的动机和目的更明确，而不是纯粹为了实验去实验。当学生树立了重视科学实验的理念后，无论是在知识学习过程中，还是实验操作过程中，都不会再流于就事论事，而会将科学原理、科学假设和实验研究、实验结果之间建立起本质的联系，真正提高学生的科学素养。通过对实验教学的总结，我们认为可以通过从下四个方面进行优化。二.优化实验教学的措施：2.1拓宽实验时空教师可以改变方法，特别对生物方面的实验，不一定要在课堂上完成，可以把实验延伸到课外，以放宽实验的时间。一个学期开始就应该对一册书本的实验特别是：持续时间较长的和与季节等有关的实验，进行合理的安排，教师由学生在家里完成，以文字、拍照、录象等方式记录，等到一定时间，有了结果以后再到课堂上展示实验的结果。例如：在学习《科学》八年级上册《环境对生物行为的影响》一节，有关植物的向性学习，蚕豆发芽的观察活动，在课堂教学中根本无法完成，可采用提前布置课外实验的方式，让学生在课外完成该实验。根据教学进程的安排，本人上这节课的时候，天气已经有些凉了，蚕豆种子萌发的时间可能要延长，为了正确掌握实验所需的时间，我先在家里做了该实验，完成该实验，大约需要4～5天时间。掌握了这些情况后，为了让学生都能亲身体验实验的过程，我在这节课的前五天布置了此项任务，并要求同学们把种子的芽和根的生长情况记录下来，到上课时进行交流。同学们一听到这个作业，有些兴奋，教室里马上有些热闹起来，有的学生说：“这个实验我们在小学里就已经做过了，有一定的经验基础。”但也有部分学生担心：我们以前没做过，不知道怎么做？哪里有种子买？一系列的问题呈现，体现了学生对实验的兴趣。许多学生利用了家里比较方便、容易得到的日常生活废品作为实验器皿（如半个矿泉水瓶）的透明玻璃瓶都用上了。通过课堂外的实验活动，学生不仅可以丰富经验、开阔视野、活化知识，而且可以根据自己的兴趣开展各种活动，充分发挥各自的特长，培养创新意识和提高实践能力。教师应根据教学、学生和校内外的实际情况及时调整教学设计思路，合理有效地指导学生在课外完成实验，开展各种科学课外活动，将课堂教学与科学课外活动紧密结合起来。2.2重视器材开发《科学课程标准》提倡用自制教具和低成本实验进行探究活动，注意将课内与课外、校内与校外的探究活动结合起来。教师要通过自学、和同事相互交流及参加培训等多种途径，努力学习自制教具技术，不断提高自己的自制教具能力和水平。例如：在测大气压的实验中，除了可以用实验室现存的“托利斥里”实验器材外，也可用市场上买来的“吸盘”、“玻璃板”和“弹簧秤”、“针筒”等自制测大气压的简易仪器（如图）。只要用弹簧秤拉住吸在一个平面上的吸盘，看弹簧秤在吸盘被拉离平面时的读数，就是吸盘所受的大气压力为F，再测量出吸盘的面积为S，则大气压强P=F÷S，测量多次取平均值就是当地大气压压强的值。科学实验作为一种实践性很强的活动，其中充满了人类智慧的结晶――科学方法。在实验教学中，以科学方法组织教学就是让学生按照科学家认识世界的方法去从事学习，学会独立观察，独立提问、独立思考、独立判断、独立分析和解决问题。学生一旦将科学方法内化为自己的思维和行为方式，学生在实验的设计、改进和操作能力方面有很大的提高。61、辍学如磨刀之石，不见其损，日有所亏。商业房地产运营管理87商业房地产的运作模式和可持续经营商业房地产的运作模式和可持续经营88商业房地产运营管理和可持续经营课件89商业房地产运营管理和可持续经营课件90商业房地产运营管理和可持续经营课件91商业房地产运营管理和可持续经营课件92商业房地产的“市场经济”商业房地产的“市场经济”93市场经济告诉我们供给需求何种需求商业商业房地产商业房地产是现代商业的衍生品市场经济告诉我们供给需求何种需求商业商业房地产是现代商业的衍94让我们先来看这么个问题造多大的MALL?市场导向(MarketDriven)投资导向经营需求导向政府的话语权能卖多少房子?让我们先来看这么个问题造多大的MALL?市场导向投资导向经营95需求决定供给?有多少人会买我的商铺?投资导向经营需求导向有多大的商业经营需求投资回收持续经营需求决定供给?有多少人会买投资导向经营需求导向有多大的商业投96什么样的需求?有多少人会买我的商铺?(间接需求)(投资)销售导向(住宅房地产思维)经营需求导向(商业房地产思维)有多大的商业经营需求(直接需求)回款持续经营什么样的需求?有多少人会买(投资)销售导向经营需求导向有多大97两种模式:截然不同的操作思维概念炒作一切围绕卖房(投资)销售导向(住宅房地产思维)经营需求导向(商业房地产思维)挖掘商业房产的价值从商业经营的实际需求出发“策划”包装”造房招商经营定位规划初步招商造房招商经营动线、出入口、分割方法、业态组合搭配、通道设置、电梯位置等概念投资价值投资两种模式:截然不同的操作思维概念炒作(投资)销售导向经营需求98商业地产项目最难从地产开发商角度讲，做地产项目从易到难的顺序一般是这样的：

住宅——公寓——别墅——办公楼——商业 只有住宅等前几个顺序的项目做得很成功，最后做商业地产项目才有成功的可能，不然很可能会失败商业地产项目最难从地产开发商角度讲，做地产项目从易到难的顺序99有多少人会买我的商铺?需求如何测算?调查商铺投资意向有多大的商业经营需求从商业经营的角度去测算潜在的商业规模有商业经营的价值就会有投资的价值投资回报的取得必须通过商业经营得以实现定位\业态组合\面积配比合理的设计\招商\管理有多少人会买需求如何测算?调查商铺投资意向有多大的商业从商业100现代商业造就商业房地产现代商业造就商业房地产101需求是怎么产生的?连锁经营--现代商业的法宝总部与门店分离状态下的管理能力什么是连锁经营的核心能力是什么?需求是怎么产生的?总部与门店分离状态下的什么是连锁经营的核心102总部与门店的分离--经营思想质的变化头和手的分离:快速扩张成为可能扩张模式:复制式扩张赢利模式:规模效益高速回转\现金流:创造惊人的现金流供应链的整合供应商的支持商业毛利的增加总部费用分摊的减少总部与门店的分离--经营思想质的变化头和手的分离:快速103销售为核心相对成本概念现金为王现金流\利润快速扩张创造更多利润和现金流现代商业快速扩张的模式销售为核心相对成本概念现金为王现金流\利润快速扩张创造更多利104商业房地产—现代商业的衍生品1995年底家乐福北京店的开设标志着现代商业在中国的大幕开启外资商业巨头大规模进入中国市场造就了我国现代商业，而高速增长的现代商业造就了又一个朝阳产业—商业房地产商业房地产—现代商业的衍生品105商业房地产—现代商业的衍生品现代商业采用的主要业态包括:大卖场：家乐福、沃尔玛、欧尚建材家居：百安居/欧培德、家得宝、易家现代批发：麦德龙便利店：7-11折扣店：迪亚家电专业店：国美、苏宁、百思买专业百货、购物中心

（现代业态的组合）特许加盟

(软商业:餐饮、休闲、服务类）等商业房地产—现代商业的衍生品现代商业采用的主要业态包括:106商业房地产—现代商业的衍生品大卖场\建材家居巨头强力扩张引发的对相关物业的强大的持续性需求催生商业房地产：

面积大(1万到2万平米)发展迅速\地域覆盖面宽(每年大量的开店) 品牌性强 具有独立创造区域商业中心的能力，并不要求在成熟商业圈（打开了商业开发的赢利空间）

商业房地产—现代商业的衍生品107商业房地产—现代商业的衍生品

从买地自建（国外普遍的做法）转向以租赁为主的开店模式使商业房地产的运作成为可能 购买商业物业这一商业房地产开发商的最爱始终未能成为商家的主流开店模式（是商家的错误还是精明之处？）商业房地产—现代商业的衍生品108商业房地产—现代商业的衍生品 为什么80年代外资百货未能带动商业房地产的兴起? 尽管百货店也有面积大、品牌性强等特点，但它对选址要求十分严格，一般要求在成熟商圈；而其发展速度比较慢，未能创造对相关物业的强大持续需求商业房地产—现代商业的衍生品109商业房地产—现代商业的衍生品 1998年大卖场复合业态的出现是商业房地产的萌芽 在大卖场的语言中，转租区就叫：SHOPPINGMALL，这多少与商业房地产中的SHOPPINGMALL有着密切的联系。

商业房地产—现代商业的衍生品110 泛零售的应运而生:泛零售具有的共同特点：所有具有门店网络的,通过连锁方式经营的,针对个人消费者的经营行为它包括:传统的零售概念,还包括在人们消费支出中占有越来越重要地位的餐饮、旅游（连锁商务酒店）、品牌专卖、娱乐、休闲、健身、文化等现代商业的发展趋势：业态的不断创新业态组合的不断创新现代商业的发展趋势：业态的不断创新111

正宗零售业态同质化和白热化竞争迫使人们寻求更好更有效地满足消费者日益多样化的需求的方法正宗零售以外的泛零售业态在经营特点和赢利模式方面出现越来越多的与正宗零售业态的相融相补性（扩张的区域和速度）是解决场地有效供应不足的可行途径，与商业房地产的兴起相互呼应（创造了新的需求）资本市场开始将它们相提并论（中金的观念）

泛零售时代正向我们走来：2006年中国首届泛零售业发展总监大会暨与商业房地产开发商互动论坛 泛零售时代正向我们走来：2006年中国首届泛零售业发展总112商业与商业房地产的有效对接商业与商业房地产113商家VS开发商第一阶段（1995-1998年左右）作为全新的业态，没有可参考的历史数据中国顾客的消费习惯使国外标准的选址方法无所适从中国极大的地区差别使全国统一标准都难以适用基本数据资料（人口、竞争对手资料、收入水平等）的缺乏和数据质量低下使投资分析极为困难。商家VS开发商第一阶段（1995-1998年左右）114商家VS开发商选店标准的迷茫使开发商、业主与商家之间处于彼此了解和磨和阶段，互相的矛盾和分歧很多符合要求的商业物业很少，更不用说有意识建设的商业物业基本不存在成熟的商业物业开发商商家VS开发商选店标准的迷茫使开发商、业主与商家之间处于彼此115商家VS开发商开发商基本上都是以住宅开发为主，即使有商业物业也基本上是按照百货店的要求建造的，改造起来非常困难；很多只能用厂房改造；或买地自建；商家VS开发商开发商基本上都是以住宅开发为主，即使有商业物业116商家VS开发商第二阶段—商家开始建立标准（1999–目前）疯狂扩张，规范的企业开始建立各种标准： 发展组织结构、决策程序、市场调查、销售额预估、投资分析、投资水平、合作方式、场地标准、租金（土地价格）水平、付款条件、设备标准化、法律文本等商家VS开发商第二阶段—商家开始建立标准（1999–目前117商家VS开发商各种标准在完善的过程当中，但仍存在着很多的问题场地越来越难找，竞争越来越激烈，迫使标准不断修改（这多少反映了商家对商业物业供应状况的适应性调整）发展商和业主对现代商业业态有所了解，双方的磨和有了长足的进步商家VS开发商各种标准在完善的过程当中，但仍存在着很多的问题118商家VS开发商开始出现一些专门满足现代商业需求的商业物业开发商但是最大的问题还是所开发的商业物业在选址、设计要求、业态组合、经营管理上存在这样那样的问题，双方的沟通不顺畅–开发商不懂商业或一知半解成为双方沟通的最大障碍！

商家VS开发商开始出现一些专门满足现代商业需求的商业物业开发119商家VS开发商典型的问题：选址调查未能按照商家的战略目标和选店标准去测算；设计时不清楚具体的商业需求；缺乏有效的业态组合的概念；

商家VS开发商典型的问题：120商家VS开发商典型的问题：价格组合不合理；营销模式存在很大的商业经营风险和法律风险（分割销售、售后返租、统一管理）；商家VS开发商典型的问题：121开发商VS商家搞不准各类商家的发展战略即使是同一业态的商家，选址要求也经常差异很大不清楚商家选址的决策程序，时间上的不合拍“不轻易说不”造成的难题品牌VS决策速度VS价格开发商VS商家搞不准各类商家的发展战略122实现有效对接

开发商和商家的关系开发商商家供应方需求方有效供给不足需求依然旺盛发展经理的苦闷：压力好大，找不到好的场地！开发商的烦恼：怎么就没有主力商家愿意进驻！就是接不上！！让我们来剖析一下实现有效对接开发商和商家的关系开发商商家供应方需求方有123实现有效对接

商业房地产必须紧紧围绕商业，就象卖产品必须紧紧围绕市场一样，这是最基本的道理。商业房地产在进入商业房地产之前要问问自己：我了解商业了吗？我对商业作了深入的了解了吗？我学会从商业的角度去思考问题了吗？实现有效对接商业房地产必须紧紧围绕商业，就象卖产品必须124实现有效对接战略部署扩张策略定位业态组合设计规划赢利模式项目进程你做到了吗？实现有效对接战略部署定位设计规划赢利模式项目进程你做到了吗？125商业房地产开发路径图买地——设计(按地产商的主观要求)——建设(按地产商的要求)——分割出售或出租(中小投资者购买)——回笼资金——开发新项目(用回笼的资金定位规划--招商(与零售商等商家的沟通)——设计(按零售商等商家的要求)——建设(按零售商等商家的要求)——合理的租售策略——物业管理(开发商或第三方)——持续经营——开发新项目商业房地产开发路径图买地——设计(按地产商的主观要求)——建126实现有效对接战略部署扩张策略的对接

开发商在确定项目时必须要搞清楚商家们在近几年的战略部署，更具体点讲就是各相关商家的发展计划 各商家一般都会有一个几年的开店计划，往哪里扩张是有步骤有准备的！实现有效对接战略部署扩张策略的对接127实现有效对接战略同盟管用吗？

所谓战略同盟只是一种如意向书一样的东西，商家是很实用主义的，在商家的眼里战略同盟的项目最多也是一种在相同条件下的优先权而已！ 也许它有助于商铺的营销，但一旦这种软约束并未能使主力商家如愿加盟，则负面作用是巨大的，除非你是打一枪就跑的游击开发商！战略同盟并不能解决商业需求导向问题实现有效对接战略同盟管用吗？128实现有效对接定位和业态组合的对接

解决商业与商业房地产脱节问题的源头，重中之重，它就好比商业本身的选址问题 商业物业在设计规划阶段就必须有明确的业态组合，业态组合不是凭空想出来的，应是在专业调查及与潜在主力商家的初步互动后设计出来的。它不仅是在说一个漂亮的故事，更应该具有现实性和可操作性；应该是一种艺术与性价比的巧妙平衡！实现有效对接定位和业态组合的对接129实现有效对接规划设计的对接 不同的业态组合最后应该落实在建筑设计中，譬如对客流动线的规划、区域分割、电梯的位置、消防、层高、荷载、外立面、隔油池等等，应该尽量做到详细具体，要从商业的角度去思考问题。规划设计不能全部由设计师完成，应该由商业