北京顺义九王庄低密度住宅概念性规划

北京·顺义九王庄低密度住宅概念性规划SHUNYI·JIUWANGZHUANGVILLACONCEPTPLAN2006年3月汇报Presentation

对定位报告的回顾定位报告从项目资源、成本测算、市场供应、潜在供应、市场机会以及多元尺度进行非常详细的研究和分析，最终得出如下结论：本项目的定位为：温室场景、私属汤池、低成本高品质小独栋、双拼混合的别墅住区。本阶段的核心工作内容核心工作内容：本阶段定义为概念性规划，其重点不在于建筑单体以及景观效果；因此本阶段不包括建筑单体设计内容和景观效果。本阶段的核心内容是“宅基地划分”，如何划分宅基地、如何布局实现土地价值最大化是关键；确定了宅基地布局方案之后，进行下一个尺度的设计工作才是有意义的。工作方法论本项目研究方法包括两个方面：多方案比较和定量化分析研究。多方案比较通过对项目基地的研究，从道路系统、景观系统以及宅基地布局方式综合研究，归纳和整理出三类方案；对三类方案从多个方面进行比较研究，得出经济效益和环境效益的最佳结合点。定量化分析本项目研究采用了层次分析法以及GIS（地理信息系统）分析技术，进行多指标的综合分析，对影响因素进行量化处理，实现定性分析向空间定量分析转变。无论是土地价值分析还是方案综合评估研究，均采用空间量化分析方法。汇报内容基地研究SiteAnalysis多方案概念规划ConceptPlan方案比较评价OptionEvaluation区位分析现状分析土地价值分析方案一“新月”

方案二“绿岛”方案三“景田”宅基地综合评估

方案比较基地研究SiteAnalysis区位分析顺义区位于北京市城区的东北部，区中心距北京市区30公里。101省道、机场高速公路、京承高速公路、六环路，顺平路等高等级道路四通八达；本项目总占地32ha，距离首都国际机场8km.，距离三元桥30km.，驱车由三元桥至此车程约为45分钟。现状分析（一）目前主要的对外联系方式:通过基地北侧的阳光大道连接至顺平快速路。滨河路从基地的西南侧经过，可至顺义城区。交通相对便捷，地块的整体私密性较强。现状分析（二）规划用地形状较为方正，地势平整便于利用。现状大部分为农业用地，植被资源和水资源比较匮乏；基地西北角为蒙顿卡雀住宅项目，北侧是九王庄现状村镇用地，它们对基地均有一定的不利影响；基地东侧和南侧是大面积的农业用地，景观单一。西侧和西南侧与潮白河及其支流相邻，并拥有大面积的绿化隔离带，是项目区周边可以利用的景观资源。规划用地内部分布有地热资源，在地块的东北角拥有地热温泉井一口，日出水量1800立方。土地价值分析分析目的对用地进行基于价值差异的地块划分；为项目的规划布局提供分析依据；实现物业价值与土地价值的有机结合，为销售价格策略的制定提供依据。

分析方法因子评价法量化、层次分析模型：对用地价值的影响因素进行逐项评价和量化分析；GIS图形分析与数据处理用地价值量化分析的图形表述，包括土地价值影响因子分析和叠加分析。因子评价法法—土地价价值评价指指标评价因子与与标准、权权重表GIS图形分析－－土地价值值影响因子子图层分析析林带因子箭杆河因子子潮白河因子子温泉因子道路因子一期项目因因子九王庄因子子GIS图形分析——土地价价值影响因因子叠加分分析土地价值分分析结论根据土地价价值差异的的分析结论论，将用地地划分为5类地块。。每一类地块块都含有综综合分值，，其中，第第I类地块的综综合价值最最高，依次次类推。根据各类地地块的综合合分值，设设以第3类类地的综合合分值为地地价指数参参照值（地地价指数=1）），不同地地块之间的的地价指数数如表所示示，表示各各地块之间间的相对比比价关系，，是无量纲纲的相对指指标。多方案概念念规划ConceptPlan用地类型面积M²比例%住宅用地23946274道路用地3593811.1公建用地41891.3公共绿地4417413.6总用地323763100别墅类别套数建筑面积M²独栋别墅341约300双拼别墅66约250合计407约118800本方案的规规划重点和和特色在于于资源利用用的最大化化，高效的的道路使用用效率和最最优的住宅宅景观和朝朝向；追求求经济效益益和环境效效益的最佳佳组合。概念规划方方案一““新月”规划结构规划布局充充分考虑地地价分析结结果、景观观资源和对对外联系等等因素；基地北部呈呈叶脉状结结构，地块块划分工整整不失变化化；基地南部过过渡到组团团结构，营营造相对独独立的围合合空间。整体结构布布局突出体体现土地价价值变化，，达到资源源效益最大大化。方案一““新月”规划理念说说明（一））道路系统道路规划追追求使用效效率和可达达性。由两两条景观主主干道、尽尽端路和局局部环路构构建整体道道路系统；；尽量提高道道路的使用用效率，服服务更多的的院落空间间，减少道道路占地面面积，提升升项目区土土地使用效效率；人行步道隐隐没于各景景观带中，，形成相互互联系、层层层深入的的网络结构构，营造步步移景异之之观赏效果果。方案一““新月”规划理念说说明（二））主干道沿线线为主要的的景观轴，，绿树成荫荫；核心生态景景观区辐射射范围广，，并引入水水景来体现现绿化景观观的亲和性性，营造亲亲水空间，，动静结合合；通过景观绿绿地规划提提升周边的的宅基地土土地价值；；大量的私家家庭院空间间与高效的的组团中心心绿化结合合。景观系统方案一““新月”规划理念说说明（三））概念规划方方案二““绿岛”规划结构：：规划采用““丝带串珠珠”型的布布局结构，，通过景观观廊道———“丝带””串起每个个组团，组组团被道路路及绿地分分割形成一一个个绿岛岛。道路系统：：路网采用““人字型+自由环式”路网结构。景观系统：：“人字型”的的景观主轴轴搭建起景景观骨架。。公共中心心景观、中中央绿化中中心、中心心广场，组组团中心绿绿地、生态态隔离绿带带等营造起起承转合处处的灵动空空间，宅间间绿地渗透透到组团的的每个角落落，别墅宛宛如一颗颗颗被绿丝绒绒包裹的珍珍珠。用地类型面积（平米）占总用地比例住宅用地22808770.4%公建用地77732.4%道路用地3885212.0%公共绿地4905115.2%总用地323763100.0%别墅类别套数建筑面积M²独栋别墅332约300双拼别墅62约250合计394约115100“绿岛”经经济技术术指标表概念规划方方案三““景田”规划结构：：“一心四角角一带”型型的布局结结构“一心”：：环形道路路内区域；；“四角”：：主干道与与环形道路路分割出的的四个组团团；“一带”：：基地西南南角生态隔隔离带北侧侧；道路系统：：采用“环形形＋棋盘式式”路网结构景观系统：：“十字型”的的景观主轴轴和“口字字型”的景景观副轴加加上点状的的组团绿地地。“景田”技术术经济指标标表别墅类别套数建筑面积M²独栋别墅345约300双拼别墅60约250合计405约118500用地类型面积（平米）占总用地比例住宅用地23282171.9%公建用地38501.2%道路用地4221213.0%公共绿地4488013.9%总用地323763100.0%多方案比较较评价OptionEvaluation方案评价－－宅基地规规划总价值值分析分析目的评价不同宅宅基地布局局的合理性性和经济性性，得出经经济价值最最高的宅基基地布局方方案；作为多方案案进行比较较的重要依依据之一。。分析方法因子评价法法量化、层次次分析模型型：对宅基基地的规划划总价值影影响因素进进行逐项评评价和量化化分析；GIS图形分析与与数据处理理宅基地规划划总价值量量化分析的的图形表述述。因子评价法法—规划总总价值评价价指标体系系方案一宅基基地评估：：规划总价价值影响因因子分析规划前土地地价值私密性因子子临街比例因因子朝向因子区内服务中中心因子规划绿地景景观因子方案一宅基基地评估：：规划总价价值影响因因子叠加分分析方案二宅基基地评估：：规划总价价值影响因因子分析规划前土地地价值私密性因子子临街比例因因子朝向因子区内服务中中心因子规划绿地景景观因子方案二宅基地评估：：规划总价值值影响因子叠叠加分析方案三宅基地地评估：规划划总价值影响响因子分析规划前土地价价值私密性因子临街比例因子子朝向因子区内服务中心心因子规划绿地景观观因子方案三宅基地评估：：规划总价值值影响因子叠叠加分析宅基地规划总总价值综合评评估结论对三个宅基地地叠加分析结结果，利用GIS进行累加计算算得出下表结结果；采用同样的分分析标准和分分析方法，进进行无量纲处处理；地块累累加分值高的的宅基地布局局，代表其经经济价值高，，规划总价值值高。方案一总价值值比方案二高高出18.3％，方案一一总价值比方方案三高出9.2％；（以方案一为为基准计算，，总价约为116292万元；方案案一比方案二二多出17989万元；；方案一比方方案三高出9797