05东原d7区三期商铺下半年销售

三期商铺价格策略汇报东原D7区contents目录一、剩余货值梳理四、销售方案五、营销策略二、市场竞品比照三、上半年去化情况一、剩余货值梳理一、剩余货值梳理1、单价抗性：剩余商铺单价高，客户觉得风险大；带租约销售商铺无法消除客户的担忧；2、总价抗性：楼上商铺单价合理但总价均在1000万左右，购置客户群较少，而且剩余商铺户型较异形，昭示性不好。3、竞品低价策略：商铺市场低价放量，如万达、协信、龙湖等热销工程均以低价出货，另力帆红星国际广场低价入市，增加客户价格抗性。龙湖新壹街临街商铺及空中商铺也将分流投资客户。余量情况：余量销售难点：68套，货值42724万元；其中73%货值集中在单铺500万的高单价商铺；81%货值集中在临街楼层高单价商铺，单价集中在8-22万/㎡，三期商铺剩余房源情况说明：1、三期商铺剩余房源主要集中在LG层，面积30-80㎡之间商铺单价非常高，大局部在15万左右；2、LG层面积100㎡以上的，总价均在800万以上，且商铺的实用性和昭示性都较差；3、B1层商铺临售房部，均价53000左右，但是公摊为70%，实际套内价格也在12万左右；4、剩余单价低的商铺，但是总价也集中在1000万以上且均为二,三楼户型和昭示性较差的商铺。剩余主力楼层房源情况一、剩余货值梳理货值梳理—三期商铺随着购物中心的即将开业，三期商铺的出售型局部风险性增大，建议将三期商铺结合市场、租金比照和工程内部商铺定价等多方面因素进行价格的调整，从而到达货值的快速去化，原因：一、目前销售的商铺参考13年龙湖时代天街定价原那么，剩余商铺总价500万左右，集中在LG和B1层，但是成交单价在15万左右，单价合理的集中在L1层，单价在2万左右，但是均为总价800万以上的大铺，不符合14年市场定价；二、市场的竞品均都在以低单价和低总价入市，从而到达快速去化货值的方式，最具代表性的有巴南万达、力帆红星等；三、下半年商铺市场的放量加大，融创白象街、力帆红星的玫瑰天街、龙湖新壹街等，客户投资选择性更多；四、银行政策越来越紧缩，包括银行利率的上调、贷款政策的更加严格，让客户的购置条件更受限。建议三期商业结合市场和租金进行调整二、意向客户分析意向客户分析1、三期商铺意向客户居住区域情况分析：1、由于工程地处江北，因此江北地区的客户对工程知悉度高，其中还有局部为东原D7早期业主，对工程认可度高，较其他区域客户意向更强。2、其次沙坪坝区、地理位置靠近工程，交通及其他关联密切。前期还在该区域普发短信及电梯轿厢广告等推广，促进了该区域客户对工程的了解。意向客户分析3、三期商铺意向客户可接受单价情况意向客户分析4、三期商铺意向客户工程吸引点及抗性情况A、意向客户工程吸引点工程周边配套成熟，五大业态集居住、商务、酒店、交通换乘等为一体工程及周边的首创鸿恩等中高档社区，又临轻轨站及新世纪百货入驻，聚集人气局部意向客户为业主，已购物东原的产品，对后续的商铺认可度高交房时间为2021年11月，相当于现铺，即买即用B、意向客户抗性普遍反映三期购物中心单价过高，目前市场放量大，过高的单价使客户处于观望情绪中，比照其他竞品，等待工程降价对购物中心后期运营能力信心缺乏三期局部产品层高、户型不理想，客户认为利用率不高二、市场竞品比照竞品比照—巴南万达广场工程总体量80万方，由15栋住宅，2栋甲级写字楼，11栋商务公寓及集中商业组成，其中住宅体量23.5万方，自持集中商业9万方，公寓29.8万方，甲级写字楼7.2万方，社区底商10万方。地处未来主城第七大核心商圈——龙洲湾社区，区域交通通达度强，但目前生活配套还有待完善，居住气氛缺乏。自持商业销售商业：10万方自持商业：9万方S6S7S8S9S1S2S3S41、两次开盘均价比照：由3.5万降低2.66万；2、去化：由91%降低到81%；竞品比照—巴南万达广场优势：主城的第七大商圈-龙洲湾片区交通便利，轻轨直达；开发商商业运营成功经验较多；劣势：巴南区的消费实力较弱，人均GDP缺乏涪陵区；周边社区均未接房，成熟期较长；招商品牌除了万达百货和影院外，还未定其他品牌。S4S3S2S1集中商业1、端头标杆铺20㎡左右，折后6万元/㎡；2、步行街主力80㎡左右商铺价格集中在4.8—5.2万/㎡标杆铺6万/㎡标杆铺6万/㎡竞品比照—巴南万达广场竞品比照—力帆红星国际广场总建筑面积：105万㎡购物中心：12万㎡〔B1-L6层〕5A甲级写字楼：10万㎡五星级酒店：5万㎡出售商业：7万㎡地下停车库数量：7311个别墅甲级写字楼5星级酒店双塔写字楼爱琴海购物公园〔自持招商〕Block商业街LOFTSOHO高层(在售)工程概况：1、规划业态及招商品牌与本案相当2、周边高品质楼盘多，覆盖客群购置能力高。3、道路交通状况良好，易达性较好；1、出售型商业体量大，小铺多；2、无轻轨与工程直接连通；3、金开沿线居住密度低，人口较少，且未来有多个购物中心优势：劣势：金州大道金开大道竞品比照—力帆红星国际广场金州大道金开大道C4推出的C4街区:1F主力面积段50-90㎡；1F价格区间万元/㎡主力总价段：150-350万端头标杆价6.6万/㎡单价标杆铺：单价6.6万/㎡面积35㎡竞品比照—力帆红星国际广场C4街区价格表综述：C4出售商铺大量划小产权，特别是1F商铺，单价低、面积小，且总价均控制在300万左右。办卡情况：约1000张；3F和4F因为是独立商业体的形式，所以价格比2F高。总计356套商铺C4街区价格表竞品比照—力帆红星国际广场价格比照—均价及销售情况一、楼层均价比照：二、销售情况：1、力帆红星国际广场推铺约500套，去化约85%；2、开盘当月，龙湖时代天街吊层/2F未售，1F销售30%,3/4F销售50%,去化缓慢；3、巴南万达整体去化率约90%；价格比照—竞品同等位置价格比照一、转角端头25㎡左右商铺价格比照自持商业S6S7S8S9S1S2S3S4本案巴南万达广场比照结果：面积相当，与集中商业关系相当的转角铺本案价格17万/㎡巴南万达6万/㎡二、步行街内街商铺价格比照自持商业S6S7S8S9S1S2S3S4比照结果：面积相当，与集中商业关系相当的内街步行街商铺本案价格9.5-17万/㎡巴南万达4.8-5万/㎡价格比照—竞品同等位置价格比照三、B1层社区商铺价格比照比照结果：面积相当，与集中商业关系相当的外街商铺本案价格5-7万/㎡红星力帆广场3-5万/㎡公摊系数：本案公摊系数70%；红星力帆广场约20%价格比照—竞品同等位置价格比照综述1、现库存均为单价或总价高的产品，价格比较市场竞品不占优势，且下半年商铺放量还会加大，去化难度加剧。2、由于D7价格参照2021年市场定价，比照各类似工程价格，本案剩余LG/B1层商铺单价较高，客户抗性较大。3、目前市场在售商业，且与本案相近的〔自持集中商业旁〕商铺的价格综合区域位置、开发商品牌等因素，建议：贴近市场及目前意向客户，针对LG层进行局部调价三、上半年去化情况上半年去化商铺情况三期商铺去化一直较困难，由于5月进行折扣松动，提高了销售速度，销售均价为29000左右，剩余商铺单价主要集中在10万左右，导致销售速度较慢。上半年共去化34个三期商铺，去化总货值达1.9个亿，成交均价为38625元去化商铺价格分析虽然三期商铺单价较高，库存中单价最高者高达22万，但从每月去化来看，根本去化的产品都为建面均价较低商铺，成交均价集中在20000—50000左右，7月成交客户为农村商业银行，价格在半年前已谈定，根据目前市场情况低单价的购置客户范围更大，投资风险低并且后期的按揭压力也相应变小，种种原因都使客户更多的关注低单价商铺。去化商铺情况分析1、上半年成交商铺单价集中在70000以下，在此单价范围内商铺套数占总去化套数的68%，70000以下那么是商铺客户认为比较合理的价格。

2、单价在10万以上商铺占总去化套数的15%，客户对单价10万以上的商铺抗性非常大，以至于高单价商铺去化过于困难。去化总结：三期蓄客情况分析截至9.18,目前三期蓄客共27组，客户集中关注LG层商铺，总价在800万以下，具体情况如下：从上表可看出200—300万总价区间客户占蓄客量的一半左右，而均价段7—8万意向客户那么占蓄客量近4成，而目前三期商铺价格情况高于客户预期，应结合客户需求情况调整三期价格。四、销售方案调价后存量根据商铺位置、调后价格以及日常客户关注度等因素综合考虑，对库存中局部LG商铺进行价风格整，具体信息如下首次调价共10套，调前货值4964万，调后货值3236万，货值减少1728万户型图-LG层13/2239.7/3127.3/4236.3/527六号楼户型图-5号楼6.3/4306.7/3358.7/1968.7/2288.7/2089.8/1568.5/2438.5/2268.5/1779.8/1626.8/3966..5/3786..2/3099.5/168五号楼户型图-LG层6.5/5639.2/29011.8/393四号楼户型图-LG层6.5/5639/2719.2/34513/35812/3348.7/2368.7/2338.6/2788.7/299三号楼户型图-UG层六号楼五号楼户型图-UG层1.6/8561.65/1071三、四号楼户型图-B1层4.5/3264.2/3454.3/3195/2984.2/3644.3/3464.4/3573.8/542六号楼五号楼五、营销策略推售方式及去化目标推售方式：根据意向客户情况推出调价的10个LG层商铺作为市场试价营销动作：1、以国庆特惠的折扣包装回访前期意向客户，推出新价格，邀约客户。2、由渠道方面取得建筑相关等行业名单进行call客，传播商铺最新价格信息。3、由置业参谋到渠道分销公司门店进行商铺价格宣讲，提高其上客量。营销策略一、推广策略：9月推广策略：联合大石坝街道办，整合推广D7区，以百万方综合体兑现江北西区蜕变进行推广，通过旧照片征集聚焦到商业体；同时，释放大石坝居民特别推介鼓励政策，促进周边带客销售〔200万以下商铺成交奖励3万，201到400万成交奖励5万，401万以上奖励8万；写字楼成交奖励2万，D8公馆成交奖励IPHONE6一台〕10月推广策略：通过事件活动“大石坝旧貌换新装-暨东原新新PARK购物中心外立面落成仪式〞强化大石坝周边居民对该区域开展的优越感，配合商家炒作及房交会挖掘潜在客户11月-12月推广策略；投资现过现，年底特惠促销，