东方广场物业管理组织方案

东方广场物管方案——魅力东山理想人居

——.....目录CONTENTS一、概述二、目标三、组织人事架构及职责四、前期物业接管（一）、验收期（二）、进驻期（三）、物业装修与管理办法（四）、日常服务事项五、经营预测（一）、经营收入（二）、经营支出六、附录（一）、基本筹备工作（二）、制度建立工作（三）、员工岗前培训（四）、综合服务实施的准备工作（五）、其他准备工作.....一、概述

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东方广场位于东山县西埔镇国家经济技术开发区。

该项目占据开发区“龙头”地段，是政府规划开发重点的核心区块，是连接新老城区的繁华交汇处，更是未来东山县经济发展的中心。

物业管理是一个项目高品质和售后服务的体现之一。

对于无论从地段、交通、规划、配套、户型等方面都领跑的东方广场项目而言，更需要选择高效、安全、周到、优质、现代化的物业管理水平才能与之匹配。

.....二、目标.....

贯彻开发商开发东方广场项目思想，引进大都市物业管理先进的

现代化理念，并结合当地实际情况需要进行融合，通过优质的服务将东方广场打造成与大都市接轨的高品质、上档次的优秀物业管理小区，让业主（住户）充分享受最尊贵的待遇，最舒适温馨的都市生活氛围。

同时将物业功能发挥最大，力促物业保值增值。树立××物业管理响亮而优质的品牌形象。

.....三、组织人事架构及职责.....

物业管理行业属微利行业，当前多数企业处于亏损状态。

因此，物业管理企业的组织构架要更加简洁、实用，降低组织

内耗及劳资成本等。

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人事设置及职责：一人一岗，预计

21名员工（按整个小区交付时设计）

1、管理处主任

1名，具体把握管理处的大小事务，并配合开发商与业主之间沟通及人事调配。2、物业管理人员

2名，具体处理整个小区的日常工作、装修监管、收费、维保服务等。3、水电维修人员

2名，具体负责整个小区公共区域水电设施维护、水电维修服务等。4、安全保卫队长

1名，具体负责。5、安全保卫队员8名，具体负责小区门卫、巡更、车辆管理、小区内公共秩序、并配合物业管理完成相应的日常工作。6、绿化人员

1名，具体负责小区日常绿化养护、除虫、除草、除物等。7、保洁人员

6名，具体负责公共区域卫生保洁等。注：员工招聘后即由公司物业管理顾问进行培训，骨干员工将送市主管部门再加强培训。.....四、前期物业接管.....（一）、验收收期派物业管理员员、水电工等等工程技术人人员参与工程程验收（无验验收权，仅可可从物业管理角角度向开发商商提出建议））。物业接管验收收1、既应从今后后物业维护保保养管理的角角度进行验收收，也应站在在业主的立场场上，对物业进行严严格的验收，，以维护业主主的合法权益益。2、是物业通过过竣工验收后后，对物业主主体结构安全全和使用功能能的再验收。。3、供电、给排排水、卫生、、道路等设备备设施能正常常使用。4、房屋幢、户户号已经有关关部门确认。。.....5、落实物业保保修事宜（保保修责任、保保修期限、保保修范围）。。确保保修项项目目、期限、标标准、责任、、方式的落实实，重大保修修项目细则与与图纸校验到到位位。6、接管小组按按《图纸资料移交交清单》，技术资料进进行对照检查查。7、对每套单元元房的水、电电、土建部分分进行全面的的检查，并将将检查记录在在册册，对发现的的问题应及时时督促有关单单位迅速解决决。8、在保修期内内，因施工、、安装、设备备等因素产生生的质量问题题，公司应查查明明原因，及时时上报开发商商，以便尽快快解决。9、抄各户的水水、电、气表表的底数及表表号，记录在在案。.....（二）进驻期期1、准备工作（（1）、治安方面面：小区四周周绿篱或安装装防护拦；增增设报警系统统；统一安装防盗网、防防盗窗或铝合合窗。

（2）、车辆管理理：增设区间间道路标志；；封闭小区由多多个出入口到到一进一出；增设自行行车、摩托车车棚；加固架空层停车车位。(如图)（3）、垃圾清运运：增设垃圾圾池（屋）或或垃圾清运中转站等等。

（4）、楼道灯：：改用节能灯灯（如触摸、、声控或感温温等）。（（5）、分步购置置办公、护公公、保洁、水水电工等设备备及工属具和和员工制服等等。（6）、制定交房房验收流程。。

（7）、印刷业主主入住手册。。.....2、协调工作（（1）、与供电、、供水单位及及邮政局搞好好联系工作，，保证住户入入住后的水、、电电等等的供应；（（2）、代业主与与电话公司联联系电话安装装事宜，争取取现场放号，，方便业主；；

（3）、与广播电电视台联系，，以便业主更更好的申请数数字电视的机机顶盒；（（4）、与学校、、派出所和居居委会联系，，了解小孩转转学和迁移户户口的手续办办理理细节节，以及有关关联系电话，，入住时公告告；3、交房房现场场布置置进入准准备、、协调调工作作到位位后，，将对对交房房现场场进行行部署署，提提升氛氛围:彩旗。。横幅。。花卉。。背景音音乐。。安全护护卫立立岗。。巡更。。迎接新新业主主入伙伙。.....4、建立立业主主、使使用权权人入入住程程序由开发发商发发函↓↓办办理交交房手手续↓↓签签约约↓↓交交房5、办理理交房房手续续程序序出示房房款发发票、、交房房通知知书、、产权权人身身份证证、购购房合合同↓确认业业主身身份、、缴清清代垫垫代缴缴费用用、半半年的的物业业管理理费↓物业公公司同同业主主签定定业主主合约约↓由物业业管理理的人人员带带业主主去验验房.....（三））、物物业装装修与与管理理办法法业主在在交房房后有有权对对自己己所购购房屋屋进行行装修修，但但装修修必须须在规规定范范围内内进行行，其其有关关规定定包括括：国国家建建设部部分布布的《建筑装装饰装装修管管理规规定》和物业业管理理企业业制定定的《住户装装修管管理规规定》。根据据上述述规定定，业业主在在装修修前必必须向向物业业管理理企业业进行行申请请登记记，包包括填填写业业主装装修申申请表表、交交纳装装修保保证金金及土土头清清运费费、领领取《装修施施工许许可证证》。根据据约定定在申申请表表上签签字，，经批批准后后方可可施工工。业业主在在装修修完成成以后后，由由物业业公司司组织织人员员进行行验房房，合合格后后即可可退还还装修修保证证金。。注：如如业主主是请请装修修公司司进行行装修修的，，装修修公司司必须须出示示营业业执照照及资资质证证书，，以及及相关关负责责人的的身份份证明明。要要到管管理处处如实实填写写装修修施工工内容容、进进场人人数，，由三三方在在申请请表上上签字字，方方可施施工；；.....物业档档案资资料的的建立立是对对前期期建设设开发发成果果的记记录，，是以以后实实施物物业管管理时时对工工程维维修、、配套套、改改造必必不可可少的的依据据，也也是更更换物物业管管理企企业时时必须须移交交的内内容之之一。。现现代建建筑工工程随随着科科学技技术的的发展展和使使用需需求的的提高高，楼楼宇设设备以以及埋埋入地地下和和建筑筑内部部的管管线越越来越越多，，越来来越复复杂，，越来来越高高科技技化和和专业业化，，因此此一旦旦发生生故障障，物物业档档案就就成了了维修修必不不可少少的东东西。。物物业档档案资资料的的建立立主要要抓收收集、、整理理、归归案、、利用用四个个环节节。收收集的的关键键是尽尽可能能完整整，时时间上上讲是是指从从规划划设计计到工工程竣竣工的的全部部工程程技术术维修修资料料；从从空间间上讲讲是指指物业业构成成的方方方面面面，，从地地下到到楼顶顶、从从主体体到配配套、、从建建筑物物到环环境，，整理理的重重点是是去伪伪存真真、留留下有有用的的，归归档就就是按按照资资料本本身的的内在在规律律、联联系进进行科科学地地分类类与保保存，，利用用即是是在日日后的的管理理过程程中使使用并并加以以充实实。物业档案案的建立立：.....（四）、、日常服服务管理理1、房屋管管理运作作工作内容容：核对业主主、装修修审核巡视、跟跟踪监督督走访回访访、熟悉悉、收费费、财务务工作要求求：办理装修修手续一一天内办办完，每每天巡视视、跟踪踪监督二二遍，，入伙装装修时间间：8个小时/天，消灭灭装修违违章于未未然，90%准确符号号规定，，无危及及安全、、外观无改改变、用用途无改改变、无无乱堆乱乱放、乱乱挖乱接接、无违违章装修修，做到到房屋完好好率95%，降低投投诉率。。无违章装装修、及及时听取取业主意意见、满满足业主主合理的的要求，，提高业业主满意意率。熟悉悉掌握小小区的栋栋号、套套数、面面积、房房号、业业主姓名名及家庭庭成员；；熟悉辨认认业主的的车辆；；提高收收费率。。.....2、绿化管管理工作内容容：浇水。施肥。修剪整形形。病虫防治治、补苗苗。除杂草、、保洁。。工作要求求：冬春季晴晴天每二二天浇一一次水，，时间近近午为宜宜。夏秋季每每天浇水水二次，，时间近近早晚为为宜。春秋季一一遍，根根据长势势局部加加施；灌灌木和粗粗生乔木木春秋季季多遍。。冬季乔木木一遍，，春夏秋秋季多遍遍，冬季季清园，，严重则则重点防防治每月月一遍。。保持绿化化长势良良好、均均匀、无无重、无无漏、乔乔木剪下下从生枝枝、有灌灌木造形形、草高30-50毫米。.....3、房屋及及公共设设施维修修、养护护运作工作内容容：装修审查查、监督督。巡视、登登记。维修公共共部分及及楼道的的灯。养护道路路停车场场及供水水、供电电设备。。工作要求求：每天必须须巡视小小区内公公共部分分设施设设备用房房并一一一登记。。每半年清清洗一次次二次供供水水箱箱及化粪粪池、污污水管。。对于业主主反映的的事要24小时内急急时处理理完毕并并回访业业主。每二年粉粉刷一次次公共部部分的墙墙面。做到急修修不过夜夜、小修修补在24H内、中修修两天、、大修二二天内有有回音。。.....4、安全护护卫、停停车管理理工作内容容：定岗检查查、学习习与训练练。图图一防火防盗盗、突发发事件的的处理。。自行车、、摩托车车、汽车车集中定定点停放放。工作要求求：要做好人人、车刷刷卡进出出管理及及外来人人员及车辆登登记；无无收购、、乞讨、、商贩等等可图图二疑人员进进入。（如图一一、图二二）降低被盗盗、刑事事、火灾灾、治安安案件发发生率；；每两个小时时巡视一遍遍并做好登登记，协助助管理处做好日日常的事务务。针对自行车车、摩托车车、汽车集集中定点停停放图图三区域进行24小时保安看看管及摄像像监控。（如图三））.....5、保洁管理理工作项目：：地面清洁二二遍/天。（如图图四）楼道二遍/周。垃圾清运二二遍/天。消杀灭鼠二二次/周。公共部分清清洗一遍/周。图图四工作标准：：地面无杂物物、垃圾、、道路上无无泥沙，无无杂草、积积水，单棚棚、楼道口口无杂物和蜘蛛网网，无张帖帖、乱堆，，扶手无尘尘。生活垃圾日日产日清，，整洁无异异味无污积积，保洁率率达到95%以上。.....五、经营预预测.....为减轻业主主的负担，，我公司将将多元化经经营、特约约服务，严严控经营成成本等多项项措施，，增加收入入，减少支支出，从而而降低公共共性服务费费价格，拟拟向政府物物价主管管申报本小小区公共性性服务费价价格指导价价格为：栋号房屋类型市场指导价6#楼（1-2层）店面1.00元/㎡/月1-4#楼多层（住宅）0.45元/㎡/月5#-7#楼小高层（住宅）1.00元/㎡/月.....（一）、经经营收入1、物业管理理费：应应收收：356656.2元预预计收收入：303157.8元（收费率率85%）栋号房屋类型市场指导价平方数年总额1-3#楼多层0.45元/㎡18094.797711.44#楼多层0.45元/㎡3249.0417544.85-7#楼小高层/店面1.00元/㎡20116.68241400合计：///356656.2.....2、公共维修修基金：41460.42平方米×1个月×0.15/㎡（收费）=62190.6元

这一部部分的资金金是属于全全体业主所所有，可供供于修/维护公共部部

分设施施设备。3、车位管理理费：自自行车停车车费：10元/辆/月；摩托托车停车费费：20元/辆/月；

小车车停车费：：40-50元/辆/月；4、其它零星星收入.....（二）、经经营支出1、员工工资资、奖金：：138600元；2、办公费用用：6000元（办公、、安保、绿绿化、保洁洁、消杀等等）3、维修保养养费：2400元；（电梯梯、停车场场）序号岗位人数工资标准工资合计1主任11200元/月1200元2管理人员2800元/月1600元3水电维保人员2800元/月1600元4安保队长11000元/月1000元/月5安保人员8750元/月6000元6绿化维护工1550元/月550元/月7保洁人员6550元/月3300元.....4、税税金金：：是是物物业业管管理理费费及及停停车车费费的的总总和和×5%5、不不可可预预见见费费用用：：3000元6、润润亏亏：：35000元7、前前期期投投入入：：30000元（（办办公公设设施施购购置置费费、、通通讯讯器器材材、、员员工工服服务务配配置置费费、、安安全全护护卫卫用用品品、、绿绿化化））8、公公共共性性服服务务费费构构成成测测算算：：400元/月；；4800元/年度度9、员员工工的的工工资资和和按按规规定定提提取取的的福福利利待待遇遇工工资资总总额额合合计计：：15250元工工资资总总额额合合计计：：15250元/月；；183000元/年福福利利：：15000（元元/年））；；合合计计：：198000元/年10、公公用用设设施施设设备备维维修修及及保保养养费费：：6000元11、绿绿化化管管理理费费：：绿绿化化率率45%㎡××1元/年×㎡㎡=元.....六、附录.....为确保管理处处正式接管小小区物业以后后，各项工作作能够稳妥有有序的开展，，达到《物业管理合同同》约定的服务标标准，管理处处（筹）根据据物业公司与与甲方的合作作意向，以《物业管理合同同》（草稿）和《物业管理方案案》（草案案）为为基础础，重重点从从清洁洁、保保安、、设备备、绿绿化等等综合合服务务和日日常管管理方方面做做好各各项筹筹备工工作。。.....（一））、基基本筹筹备工工作基本筹筹备工工作主主要指指管理理处开开办计计划，，通过过购买买、调调配管管理处处日常常运作作所所需的的设备备、用用具等等，使使管理理处具具备办办公和和为甲甲方提提供服服务的的硬件件环境境。具具体体包括括以下下内容容：1、办公公设备备的配配置（（办公公桌、、椅、、电脑脑、打打印机机、复复印机机、传传真机机、文文件柜柜等等））。2、日常常办公公用具具的准准备（（办公公用品品采购购、公公章雕雕刻等等）。。3、管理理处工工作人人员的的服装装制作作（含含胸卡卡等））。4、护卫卫、清清洁等等临时时工作作人员员的住住宿（（包括括宿舍舍、床床架、、床上上用品品等，，如有有需需要要，还还应考考虑以以上人人员的的伙食食，如如煤气气灶、、煤气气罐等等）。。5、维修修保养养工具具的配配置。。说说明明：管管理处处（筹筹）应应结合合甲方方及自自身的的实际际情况况，对对以上上计划划进行行合理理调整整。.....（二））、制制度建建立工工作健全的的制度度是管管理处处规范范运作作的基基础。。管理理处在在接管管期间间应高高度重重视各各项项制度度的健健全工工作，，以公公司管管理部部制定定的《物业管管理服服务标标准规规范文文本》为指指导，，尽快快完完善管管理处处的各各项规规章制制度。。在制制度未未出台台之前前，管管理处处可采采取召召开开专题题会议议、形形成会会议纪纪要的的方法法来临临时规规范各各项工工作，，一旦旦时机机成熟熟，就就应应形成成制度度。具具体实实施包包括以以下几几个方方面：：1、管理理处各各岗位位的岗岗位职职责。。包括括：主主任岗岗位职职责、、副主主任岗岗位职职责、、各部部门门负负责人人岗位位职责责和各各基层层岗位位的岗岗位职职责等等。2、管理理处日日常管管理制制度。。包括括：公公文管管理、、印章章管理理、电电脑管管理、、会议议管理理、财财务管管理、、考勤勤管理理、值值班管管理、、收费费管理理、投投诉管管理、、人事事管理理、维维修管管理、、员工工请休休假管管理、、员工工仪表表仪容容及行行为规规范管管理、、员工工考核核管理理、员员工宿宿舍管管理等等。.....3、管理理处清清洁工工作手手册。。包括括：管管理处处清洁洁质量量监管管办法法、各各岗位位清洁洁工作作标准准、各各岗位位清洁洁工作作程序序等。。4、管理理处保保安工工作手手册。。包括括：管管理处处保安安工作作管理理规定定、管管理处处保安安岗位位设置置、各各岗位位工作作标准准、各各岗位位工作作程序序、保保安巡巡检路路线图图、人人员出出入入管管理规规定、、人员员来来访接接待管管理规规定、、人员员来访访接待待流程程图、、车辆辆出入入管管理理规定定、物物品出出入管管理规规定、、保安安装备备使用用管理理规定定、保保安交交接班班管理理规定定、保保安交交接班班程序序、保保安队队队列列训练练内内容及及标准准、文文明执执勤用用语等等。5、管理理处设设备管管理工工作手手册。。包括括：管管理处处设备备管理理规定定、设设备台台帐、、各设设备的的操作作规程程、各各设备备的保保养维维修计计划、、各设设备的的维修修保养养运行行记录录、各各设备备故障障紧急急处理理措施施等。。.....6、管理理处绿绿化管管理工工作手手册。。包括括：管管理处处绿化化管理理规定定、绿绿化植植物台台帐、、各各植植物的的习性性及养养护方方法、、各植植物的的养护护计划划、各各植物物的养养护记记录等等。7、管理理处紧紧急情情况应应急处处理程程序。。包括括：常常用电电话号号码、、火灾灾应急急处理理程序序、治治安紧紧急情情况应应急处处理程程序、、停电电应急急处理理程序序、停停水应应急处处理程程序序、、水浸浸应急急处理理程序序、液液化石石油气气泄漏漏应急急处理理程序序、新新风机机防毒毒应急急处理理程序序、电电梯停停梯困困人应应急处处理程程序、、台风风应急急处理理程序序、盗盗警应应急急处处理程程序、、急救救应急急处理理程序序、其其他应应急急处理理程序序等。。说说明明：管管理处处应根根据各各综合合服务务的外外包/内管情情况对对各综综合服服务的的工作作手册册进进行相相应调调整。。.....（三））、员员工岗岗前培培训管理处处要针针对各各岗位位的特特点，，对管管理处处员工工（包包括正正式工工、外外聘工工、临临时工工）的的工作作能力力进行行评估估，有有针对对性的的开展展岗前前培训训，主主要有有以下下几个个方面面：1、管理理处全全体员员工：：物业业公司司发展展史、、质量量方针针、质质量目目标、、小区区基本本情况况、小小区区内设设备（（供水水、供供电、、排水水、消消防、、运载载、弱弱电等等）情情况、、甲方方基本本情况况、物物业管管理各各综合合服务务的标标准及及要求求、常常用礼礼仪礼礼节、、常用用礼貌貌用语语等。。2、清洁洁工：：清洁洁保养养方法法、清清洁工工作标标准、、清洁洁工作作程序序。3、保安安员：：各岗岗位工工作标标准、、各岗岗位工工作程程序及及相关关的管管理规规定学学习、、监控控及消消防防系统统操作作培训训等。。4、绿化化工：：绿化化养护护方法法、绿绿化工工作标标准、、绿化化工作作程序序等。。说说明明：岗岗前培培训的的具体体内容容应根根据实实际情情况进进行调调整。。.....（四四））、、综综合合服服务务实实施施的的准准备备工工作作1、清清洁洁准准备备工工作作：：（（1）外外包包：：如如清清洁洁外外包包，，管管理理处处则则只只需需按按照照《合同同》约定定的的清清洁洁卫卫生生范范围围和和标标准准，，明明确确各各岗岗位位的的范范围围及及职职责责，，制制定定清清洁洁月月度度工工作作计计划划和和完完善善相相应应的的监监管管措措施施即即可可；；（（2）自自管管：：如如清清洁洁工工作作由由管管理理处处自自己己负负责责，，除除明明确确各各清清洁洁岗岗位位的的范范围围及及职职责责、、制制定定清清洁洁月月度度工工作作计计划划和和完完善善相相应应的的监监管管措措施施以以外外，，还还需需要要进进行行相相应应的的机机械械设设备备和和清清洁洁物物料料准准备备、、每每月月清清洁洁物物料料消消耗耗测测算算及及跟跟踪踪、、人人员员招招聘聘、、人人员员服服装装、、岗岗前前培培训训等等。。2、保保安安准准备备工工作作（（由由于于物物业业公公司司接接管管小小区区均均自自建建护护卫卫队队，，故故不不列列出出外外包包工工作作内内容容））：：（（1）自自卫卫警警械械、、对对讲讲机机等等装装备备的的购购买买或或调调配配。。（（2）保保安安岗岗位位设设置置、、排排班班等等。。（（3）明明确确巡巡检检时时间间、、巡巡检检频频度度、、巡巡检检路路线线及及相相应应的的巡巡检检签签卡卡的的设设立立。。（（4）强强化化队队列列训训练练（（重重点点突突出出岗岗位位形形象象训训练练））。。（（5）岗岗前前培培训训。。.....3、绿绿化化准准备备工工作作：：（（1）建建立立区区内内绿绿化化植植物物台台帐帐。。（（2）绿绿化化岗岗位位设设置置、、排排班班等等。。（（3）按按照照绿绿化化工工作作标标准准和和绿绿化化工工作作程程序序明明