房地产经纪代理业务

房地产经纪代理业务房地产代理业务概述房地产代理业务的基本流程房地产代理业务常见形式及内容房地产代理合同1房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第1页!房地产代理业务概述房地产代理的内涵房地产代理的特征房地产代理业务分类2房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第2页!一、房地产代理的内涵1、代理

代理是代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的法律行为，其民事责任由被代理人承担。

——《民法通则》第63条3房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第3页!一、房地产代理的内涵2、房地产代理是指房地产经纪机构（或房地产经纪人）作为房地产代理人在代理合同授权范围内，以委托方名义与第三方进行房地产交易，通过提供服务并实现交易目的而收取委托人佣金的行为。4房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第4页!三、房地产代理业务分类

1、按照代理主体对象划分卖方代理买方代理2、按照代理客体划分商品房销售代理商铺代理二手房代理房屋置换代理3、按照代理业务客体交易形式划分销售代理、租赁代理、抵押代理、置换代理、房地产权属登记代理5房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第5页!独家代理独家代理是指房地产开发企业或房地产所有权人，将房屋的出售(租)权单独委托给具有房地产经纪资格的机构代理，由此产生的风险和收益按事先达成的协议共同分担的一种代理。独家代理具体有两种形式：独占销售权代理和独占代理权代理。

独占销售权代理最大的特点是无论产业由谁出售，哪怕是开发商或业主白行出售或将产业撤出市场，接受委托的房地产经纪人都享有佣金。

独占代理权代理与前者的唯一区别在于开发商或业主保留商品房或产业的自销权，假如商品房或产业由开发商或业主自销出手后，则无需向受托经纪人支付佣金。6房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第6页!三、房地产代理业务分类

1、按照代理主体对象划分卖方代理买方代理2、按照代理客体划分商品房销售代理商铺代理二手房代理房屋置换代理3、按照代理业务客体交易形式划分销售代理、租赁代理、抵押代理、置换代理、房地产权属登记代理7房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第7页!三、房地产代理业务分类

1、按照代理主体对象划分卖方代理买方代理2、按照代理客体划分商品房销售代理商铺代理二手房代理房屋置换代理3、按照代理业务客体交易形式划分销售代理、租赁代理、抵押代理、置换代理、房地产权属登记代理8房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第8页!1．房地产代理业务开拓

由于房地产代理业务竞争的激烈性，如何开拓业务，争取客户是房地产代理机构生存、发展的关键，也是房地产代理业务开展的前提。

代理业务开拓的关键是争取客户。

9房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第9页!3．房地产查验

房地产查验的主要内容

委托房地产的物质状况

委托房地产的权属情况

环境状况

房地产查验的基本途径

1.文字资料了解

2.现场实地察看

3.向有关人员了解

10房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第10页!5．信息收集与传播房地产经纪机构受理了委托代理业务后，负责具体执行该业务的房地产经纪人员应注意收集权以下三方面的信息：

(1)标的物业信息物质、权属、环境等状况

(2)与标的物业相关的市场信息供求信息、价格信息、竞争楼盘状况等(3)委托方信息委托方的类型、信誉情况等11房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第11页!7．买方或承租方看房无论作为买方代理，还是卖方代理，房地产经纪人员都有义务引领买方（承租方）全面查验标的物业的结构、设备、装修等实体状况和物业和使用状况、环境状况，并充分告知与该物业有关的一切有利或不利因素。

12房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第12页!9．房地产交易价款收取与管理房地产交易合同签订完毕，房地产经纪机构要代理委托人收取房地产交易价款。交易价款的支付时间在房地产交易合同中明确约定。交易价款收取后，房地产经纪机构还要向客户出具正式的发票。收取的价款先暂由房地产经纪机构妥善保管，以后再按代理合同所约定的方式移交给委托人。13房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第13页!11．房地产交验房地产交接时买方就要校对物业实际情况是否与合同规定相符，如设备、装修的规格、质量等。房地产经纪人员必须充协助买方客户进行核对，这是避免日后发生纠纷的重要手段。此外，由于签订成交合同至物业交接之间常常有一个时间过程，难免一些因素会在其间发生变动，因此如何就这些变动达成解决方案也是避免纠纷的重要环节。

14房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第14页!13．售后服务售后服务的内容包括三个主要方面：是延伸服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务；第二是改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救；第三是跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。15房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第15页!一、房地产销售代理（一）房地产销售代理的概念房地产销售代理是指房地产经纪机构受房地产开发商或存量房地产所有权人委托，按委托人的基本要求销售房屋并收取佣金的行为。

16房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第16页!1、房源调查（1）证照查验新建商品房“五证二书”二手房房屋所有权证（2）房屋自然状况查验（3）基础设施调查17房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第17页!1、房源调查（1）证照查验（2）房屋自然状况查验数量、面积、楼层、朝向、主要建筑材料、装修状况、建筑风格等。（3）基础设施调查供水、供电、供热、燃气、通讯等是否完备园林绿化物业管理状况等

18房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第18页!3、方案设计项目定位：功能定位、消费群体定位、价格定位设计销售方案广告及宣传活动方案销售现场设计阶段广告设计宣传品设计公关活动设计统一说辞设计19房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第19页!5、销售准备（开盘前工作）人员和设施的分工分区现场布置广告、宣传品发放公关活动安排20房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第20页!7、佣金结算佣金结算方式：现场结款周期结算清盘结算21房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第21页!（三）房地产销售代理应注意的关键性问题1、诚实守信2、所有权转让的合法性3、正确处理好与委托方的关系4、认真对待现场信息反馈和客户资料5、及时总结6、严格按照合同规定范围开展代理活动22房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第22页!二、房地产租赁代理2、种类（1）现房租赁代理（2）在建商品房预租代理（3）商品房以租代售代理23房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第23页!三、房地产抵押代理1、概念房地产抵押代理是指房地产经纪机构受抵押人委托，将委托人合法拥有的房地产以不转移占有的方式，以委托人的名义向抵押权人提供债务履行担保的行为。24房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第24页!三、房地产抵押代理3、房地产抵押代理的相关注意事项以依法获得的房屋所有权抵押的，土地使用权随之抵押；以土地使用权作抵押的，地上建筑物也随之抵押；债务人不履行债务时，债权人有权依法处置房地产并优先首偿；同一房地产设定两个抵押权的，抵押人应告知抵押权人；以国家优惠政策购买的房地产不能全部抵押不符合房地产转让条件及未取得商品房预售许可证的商品房不能抵押；以已出租的房地产抵押，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续生效。25房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第25页!四、房地产置换代理2、房屋置换代理分类（1）房屋交换代理（2）公有房屋有偿转让代理（3）房屋换购代理26房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第26页!五、房地产权属登记代理1、概念：指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义到房地产行政主管部门对委托人所拥有的房屋所有权以及由房屋所有权产生的抵押权、典权等他项权利进行登记的行为。一般作为房地产销售代理的附属业务27房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第27页!五、房地产权属登记代理3、申请房地产权属登记的条件申请人或代理人具有申请资格。有明确具体的申请请求。申请登记的房地产产权来源清楚、合法，证件齐全，且不属于被限制转移或被查封以及违章建筑的房屋。属受理登记的登记机关管辖。28房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第28页!六、商业房地产代理1、商业房地产的概念2、商业地产的特征3、影响商铺推广销售的主要因素4、商业地产的主要推广方式5、商业地产推广销售代理业务的主要程序和内容29房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第29页!2、商业地产的特征分布广泛，特点不鲜明面积大、价格高很多都是商住混合开发大部分商铺没有正确的功能定位缺乏专业商业地产经营管理人才30房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第30页!4、商业地产的主要经营方式销售租赁自营31房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第31页!第四节房地产代理合同含义与特征内容32房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第32页!一、房地产代理合同的含义与特征2、特征（1）以办理委托事务为目的（2）以相互信任为前提（3）诺成合同、有偿合同、不要式合同33房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第33页!一、房地产代理合同的含义与特征2、特征（1）以办理委托事务为目的（2）以相互信任为前提（3）诺成合同、有偿合同、不要式合同34房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第34页!二、房地产代理合同的内容合同主体约定项目组约定合同客体状况代理事项及服务标准薪酬条款合同履行期限及调整条款解决争议的方式约定合同签订时间、地点、当事人35房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第35页!一、房地产代理的内涵通过代理人的代理活动而在被代理人、代理人以及第三人之间产生的关系叫做代理关系。

代理关系的主体：代理人（受托方）被代理人（委托方）第三方（相对人）代理关系的构成代理人与被代理人之间的关系代理人与第三方之间的关系第三人与被代理人之间的关系

36房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第36页!二、房地产代理的特征1、房地产代理人必须以委托人的名义进行代理行为2、房地产代理是以产品为中心的代理3、房地产代理人具有独立行为的权利4、房地产代理人的代理行为后果由委托人负责5、房地产代理的服务性质6、房地产代理是有佣金标准的代理此外，代理人和委托方之间不会发生产品所有权的转移。37房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第37页!商品房销售代理形式独家代理共同代理38房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第38页!共同代理是指房地产开发企业或房地产所有权人将房屋出售(租)权同时委托给多家具有房地产经纪资格的机构，并按谁先代理成功，谁享有佣金；谁代理成功量多，谁多得收益的原则进行操作的一种代理方式。

39房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第39页!房屋置换房屋置换是不同房屋间差价交换或等价交换的房屋交易形式。与房地产买卖不同的是，房屋置换不仅是一种货币和实物的交换方式，而且，在房屋置换中包含有实物与实物间的交换，即房屋置换是"货币与实物"和"实物实物"两方面内容的交换方式。

40房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第40页!第二节房地产代理业务的基本流程1．房地产代理业务开拓

2．房地产代理业务洽谈3．房地产查验

4．签订房地产代理合同

5．信息收集与传播

6．方案设计与推广

7．买方或承租方看房

8．房地产交易谈判及合同签订9．房地产交易价款收取与管理

10．房地产权属登记（备案）

11．房地产交验

12．佣金结算

13．售后服务41房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第41页!2．房地产代理业务洽谈首先要倾听客户的陈述，充分了解客户意图与要求，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次，要查清委托人是否对委托事务具备相应的权利，当委托人是自然人时，还必须确认其具有完全民事行为能力。因此，要查验委托人的有关证件，此外，要了解委托人的主体资格，生产经营状况及信誉。第三，要向客户告知房地产经纪机构的名称、资格、代理业务优势以及按房地产经纪执业规范必须告知的其他事项。最后，就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的代理合同文本内容等关键事项与客户进行协商，达成委托意向。

42房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第42页!4、签订房地产代理合同签订房地产代理合同时，首先要选定合同文本。

其次，对代理合同中的相关条款，双方要仔细斟酌，共同协商确定，代理合同要尽可能详细地规定委托代理双方的自身权益和义务。

最后，把签订好的代理合同交至当地当地房地产登记机关进行合同备案登记。43房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第43页!6．方案设计与推广房地产经纪机构针对委托代理房地产的特点，制订房地产营销方案，并对方案进行执行和推广的过程。目前这一环节主要在商品房销售代理业务中存在。

44房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第44页!8．房地产交易谈判及合同签订当客户对房地产经纪机构所代理的房地产达成初步购买意向时，就要由经纪人员同客户对房地产的价格进行谈判。当价格最终确定下来后，经纪人员要代表委托方与购买或承租方签订房地产交易合同（买卖合同或租赁合同）45房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第45页!10．房地产权属登记（备案）房地产交易必然涉及房地产权利的变动，如房地产产权的转移（买卖代理）或他项权利的设立（租赁代理），而房地产登记是保证这些权利变更有效、受法律保护的基本手段。房地产代理业务中，房地产经纪机构通常需代理委托人办理各类产权登记或文件登记备案手续。

46房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第46页!12．佣金结算交易过程完成后，房地产经纪机构应及时与委托人（或交易双方）进行佣金结算，佣金金额和结算方式应按经纪合同的约定来定。

47房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第47页!房地产代理业务常见形式及内容房地产销售代理房地产租赁代理房地产抵押代理房地产置换代理房地产权属登记代理商业房地产代理

住宅房地产代理48房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第48页!一、房地产销售代理（二）房地产销售代理主要工作内容1、房源调查2、市场调查3、方案设计4、组织团队5、销售准备（开盘前工作）6、销售执行（销售期工作）7、佣金结算8、售后服务49房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第49页!五证二书

“五证”：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》“二书”：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》50房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第50页!2、市场调查（1）踩盘

对所在区域内与代理项目有可比性的房地产项目进行调查，进行优劣势分析。（2）社会经济调查所在区域社会经济发展状况、居民收入、消费者偏好、人口密度和流量、周边环境、交通状况、商业网点状况等51房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第51页!4、组织团队组织团队岗前培训52房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第52页!6、销售执行（销售期工作）来访客户接待、客户资料登记现场看房及客户信息反馈签合同、交款开票办证房屋交验入住及回访53房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第53页!8、售后服务委托人销售客户54房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第54页!二、房地产租赁代理1、概念：房屋租赁代理是指房地产经纪机构为房屋出租人代理出租房屋或为承租人找承租房，促成双方租赁成功而收取佣金的行为。55房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第55页!二、房地产租赁代理3、运作程序：（1）接受委托（2）寻找房源（承租人）（3）签订房屋租赁合同（4）办理登记（5）收取佣金56房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第56页!三、房地产抵押代理2、代理房地产抵押登记的程序抵押当事人签订书面抵押合同收集资料到房地产所在地的房地产管理部门办理抵押登记获得他项权证57房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第57页!四、房地产置换代理1、概念房屋置换代理是指房地产经纪人受房屋所有人或共有房屋购置人的委托，将其依法拥有的住房进行置换的行为。58房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第58页!四、房地产置换代理3、房屋置换操作步骤（1）置换登记（2）价格评估（3）置换委托（4）签订合同（5）办理手续（6）物业交割59房地产经纪代理业务共68页，您现在浏览的是第59页!五、房地产权属登记代理2、房地产权属登记的种类（1）总登记