一文彻底明白：高大上的房地产项目是如何定位的

一文彻底明白：高大上的房地产项目是如何定位的？廊坊伟联置业房地产经纪有限公司本报告为伟联置业独创知识产权，未经书面许可，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制、传播及扩散。第一章第二章第三章第四章土地研究市场研究项目定位四大关键定位的过程及重点第五章定位的四种逻辑①不同企业、紧邻项目，相似指标，一线之隔如何差异化开发？②同一企业、相同区位，如何避免同室操戈？③同一企业，不同区位，相似定位，如何避免竞争？④地王项目，成本高企，资源平平，甲方期望甚高，问题多多，该从哪个角度思考？如何一步步解决问题。。。项目定位思考过程项目定位思考过程：是不断逼定和耦合的过程第一章土地研究土地研究第一章要点与方法：土地研究土地研究第一章区域规划：土地研究的重点内容土地研究第一章区域价值平台决定了项目打造的方向土地研究第一章挖掘区域价值的四种方法土地研究第一章土地研究初步成果第二章市场研究市场研究第二章三大研究重重点事实－－观观点－－建议市场研究第二章第一节市场基本面分析析市场研究第二章第二节竞争分析市场研究第二章竞争分析的的工作要点点市场研究第二章链接知识点点1：SWOT战略工具（（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值值要素具体地说，，针对一个个地块的价值要素素包括：•地段要素素——地段段/片区认知度度/周边配套（（商业/教育）/交通等（可可总结为便便利性/成熟度/知名度）•环境要素素——自然然环境/四至景观/社会人文环环境（噪音音）等（可可判定资源源的程度：：稀缺、良良好还是匮匮乏）•地块要素素——地形形地貌/规模/技术经济指指标等（可可判断产品品的可发挥挥空间）•开发商要要素——目目标/开发商品牌牌/可利用资源源等针对一个即即将销售的的项目与地块的主主要差别在在于增加了了产品因素素：•产品因素素——产品品/户型/自身配套/昭示性等对于一个大盘的后续续阶段，需要要增加项目目要素的判判断：•项目要素素——口碑碑/人气/项目知名度度/客户群体/前期售价/前后产品差差异性/物业管理等等市场研究第二章链接知识点点2：竞争横道图图市场研究第二章链接知识点点3：波浪图市场场研研究究第二二章章链接接知知识识点4：二维维坐坐标标图图市场场研研究究第二二章章链接接知知识识点5：雷达达图图市场场研研究究第二章第三节产品分析市场研究第二章章第三节节产品分析市场研研究第二章章客户研研究客户研研究方方法：：客户访访谈、、专业业访谈谈、专专家访访谈市场研研究第二章章客户研研究客户细细分：：家庭生生命周周期客户细细分：：置业周周期市场研研究第二章章客户研研究客户细细分：：支付能能力将月平平均消消费支支出、、房产产情况况与家家庭年年收入入对应应市场研研究第二章章客户研研究初初步成成果通过土土地、、市场场、客客户三三方面面的研研究,各自导导出产产品定定位的的某些些方面面特征征，据据此可可以初初步描描摹产产品定定位轮轮廓，，制定定若干干方案案，再再经过过对企企业目目标、、相关关案例例作证证进行行筛选选，最最终得得出切切实可可行的的项目目定位位。市场研研究第二章章企业分分析一般来来讲，，企业业的产产品线线战略略是项项目定定位的的指导导方针针；不不同企企业的的不同同发展展阶段段，即即使对对于同同一块块土地地，所所需要要承担担的企企业使使命也也不同同，因因此需需要不不同的的开发发思路路。对对企业业的战战略进进行充充分了了解和和分析析，以以使项项目目目标契契合企企业的的长远远发展展要求求。市场研研究第二章章类比案案例第三章章项目定定位的的四大大关键键项目定定位的的四大大关键键第三章章根据项项目5个要素素分析析，定定位结结论基基本成成形定位要要回答答“给给什么么人、、提供供什么么样的的社区区/产品””项目定定位的的四大大关键键第三章章客户定定位项目定定位的的四大大关键键第三章章产品定定位1、项目目档次次定位位2、物业业形态态定位位3、户型型定位位4、其他他配套套定位位：商商业、、会所所、学学校、、车库库………成功的月月牙环———最佳佳模式保持现金金牛、明明星、问问题产品品的合理理组合，，实现产产品及资资源分配配结构的的良性循循环。对于企业业来说，，如果能能同时具具有问题题产品，，明星产产品和现现金牛产产品这三三类，就就有希望望保持企企业当前前的利润润和长远远利润的的稳定，，形成合合理的产产品结构构，维持持资金平平衡。项目定位位的四大大关键第三章产品定位位产品定位位之物业业形态1、容积率率确定2、容积率率下物业业形态的的配比产品定位位之户型型定位户型定位位的关键键-----与定位相相匹配,定总价户型区隔隔的标准准------面积差异异与总价价差异户型区隔隔的原则则------户型之间间必须不不可替代代项目定位位的四大大关键第三章定位之最最终评判判以经济测测算判断断项目经经济效益益项目前期期经济测测算不同同于工程程概预算算和房地地产开发发财务。。项目经济济评价的的使命是是模拟一一条现金金流，帮帮助项目目开发者者决策。。第四章定位的过过程及重重点定位的过过程及重重点第四章究第五章定位的四四种逻辑辑定位的四四种逻辑辑第五章第一节传统推导式要点：基于供供求和价格定位定位的四种逻逻辑第五章第二节世联验证式，思思维导图要点：基于假假设和能力的的推想，分类类模型是关键键定位的四种逻逻辑第五章第三节易居地图式要点：注重项项目客户地图图，执行深度度强，概念弱弱计——环艺景观概念念设计——定位的四种逻逻辑第五章第四节志纲区域式要点：基于供供求和价格志纲市场定位位座标系与一般的经济学学家及市场营营销人士相比比，王志刚策策划方法的一一大特征是：：更强调区域域分析超越常规的市场调调研的静态的的数字统计与与文字资料，，注重捕捉特特定的历史文文化浸淫下形形成的区域文文化板块中钩钩沉出其文化化底蕴，将其其注入项目的的理念或概念念并进行市场场推广，从而而使项目具备备“三性”：