《戴德梁行物业管理之楼宇交付课程培训教材》

物业管理楼宇交付物业管理知识培训2008物业管理之楼宇交付物业管理知识培训ⅠⅡⅢⅣ楼宇交付之前的准备进行楼宇交付交楼后的工作注意点及讨论楼宇交付培训内容：物业管理的超前介入组建物业管理公司及设置管理处物业管理人员的培训制定物业管理的规章制度物业的验收和接管楼宇交付业主二装及正常运作管理物业管理的基本环节20071楼宇交付前之准备工作政府文件准备物管公司文件准备物管公司各部门之准备员工之准备2007年10月1日施行的国务院令第504号令《物业管理条例》2002年11月1日《重庆市物业管理条例》重庆市物价局1998年11月1日颁布《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》3981.1有关政府文件的准备中华人民共和国物权法

2007.9.1重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知778《重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法》渝国土房管发〔2004〕294号1.1有关政府文件的准备重庆市房屋面积测算实施细则最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）法释[2003]7号。《中华人民共和国治安管理处罚法》《中华人民共和国消防法》1.1有关政府文件的准备《城市异产毗连房屋管理规定》《全国城市优秀管理大厦标准及评分细则》《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》建房[1998]第102号文1.1有关政府文件的准备GB50209－2002《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50210-2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50204-2002《混凝土结构工程施工质量验收规范》1.1有关政府文件的准备GB50352-2005《民用建筑设计通则》GB50096-1999《住宅设计规范》2003版第一建立初步业主档案

（档案内容表）第二《业主临时公约》/《入住公约》第三《服务手册》（住宅和商业部分）1.2应准备的收楼楼文件（一））第五《收楼通知书》应列明业主收楼时应缴费用（各项收费一览表）、收楼时间段、地点、收楼时应携带有关的文件（如身份证或护照、购房合同、委托书/办理业主临时出入证照片)等，以挂号信或特快专递的形式寄出

第四《物业使用及管理细则》1、总则；2、精神文明公约；3、装饰装修管理规定；4、水、电、视、讯使用管理规定；5、环境绿化管理规定；6、交通、停车场管理规定；7、治安保卫管理规定；8、消防管理；9、电梯使用管理；10、商业场所管理；11、儿童娱乐区管理；12、区域防火责任书；13、附则；《承诺书》1.2应准备的收楼楼文件（二））第六清款证明第六商场/住宅（公寓）物业移交及二次装修流程图（内部/公开）公示于交房现场第七入伙程序指南，分为业主专用和租客专用，也可称为收楼程序指南第八单元出租承诺书（存档用）租户收楼授权书第九物业管理处业户办理收楼凭证、二次装修手续凭证（内部文件，存档用）第十收楼承诺书『收楼证明书』（业主档案内容，存档用，一式二份）1.2应准备的收楼楼文件（三））第十二业主签收文件（物品）记录（业主档案内容，存档用，一式二份）第十三验收遗漏工程记录表『业主收楼验收表』（业主档案内容，存档用，一式三份，业主、管理公司、承建商各执一份）第十四锁匙托管理承诺书（业主档案内容，存档用，一式二份）第十一业户联络资料登记表（业主档案内容，存档用）1.2应准备的收楼楼文件（四））第十六装修协议：装修审图建议、装修申请表第十五各种费用一览表1.2应准备的收楼楼文件（五））第一招聘、落实劳动合同第二入职前培训及考核第三确定员工制服样式、订做事宜第四制定内外部文件、印刷事宜第五采购开办物品及器材1.3行政人事部在在交楼前应做做的准备工作作（一）第六交楼现场物品的准备保险柜、计算器、点钞机、笔、纸（A4、A3、公文等）、复写纸、回型针、钉书机、文件夹、写字板、文件柜、莹光笔、文件袋（收楼袋）、告示贴、花名册、报纸杂志、饮水机、纸杯、蒸馏水、复印机、影碟机、音响设备、电视机、休息椅、应急药品、鲜花、地毯、水果第七交楼现场气氛的布置

1.气氛布置的要求：突出喜庆、舒适、遮挡未完工部分；2.布置方法：鲜花蓝、气球、彩带、彩旗、气垫拱门、绿化地带点缀；3.该项工作可交由专业布置、策划公司完成。1.3行政人事、财财务部在交楼楼前应做的准准备工作（二二）第八交楼指示牌的制造1楼名指示牌、门牌、楼层指示牌、单元指示牌、走火通道指示牌；2停车场指示牌，包括转弯牌、禁鸣牌、单行牌等；3交楼路线牌，包括了公共洗手间的位置、停车位置；4收楼程序指示牌；5交楼现场功能区域指示牌，包括接待处、咨询处、缴款处、等候处、交接处、验楼处、装修申请处；第九营业执照及资质证书的领取及管理第十落实交楼当日协助交楼的各行政人事部人员的分工编排1.3行政人事、财财务部在交楼楼前应做的准准备工作（三三）第十一物管公司，选定财务管理软件及相关的软件操作培训第十二建立财务各项管理制度及工作程序第十三物业管理收费标准申报手续及收费许可证书的领取第十四确定收费方式和收取费用需准备的政府有关批文第十五收费表格及票据的准备，包括输入业主的基本资料、输入收费项目及金额1.3行政人事、财财务部在交楼楼前应做的准准备工作（四四）第一建立并不断完善工程部各项管理制度第二落实工程图纸、合同交接事宜第三协同物业部与开发商及施工单位一起对公建设施、公共位置及楼宇内部质量进行初验:1.登记遗漏工程2.对遗漏工程进行统计、归类、总结3.将遗漏工程总结递交发展商、承建商第四跟进遗漏工程的整改工作进度1.4工程部在交楼楼前应做的准准备工作（一一）第五对小区整体工程进行复检工作，提交复检报告。如仍有遗漏工程，继续跟进遗漏工程的整改第六针对遗漏工程的总结对验楼员进行交楼前工作总结，对于工程通病一定要避重就轻，统一解释口径，尽可能地向业主进行解释工作。第七核对水表、电表、气表；1.有关核表工作一定要做到表对户，户对表，记录清晰2.对有问题的表一定要记录在案，出文通知发展商、承建商、供电公司、供气公司、供水公司，要求发展商3承建商协助供电公司、供气公司、供水公司尽快进行整改工作；1.4工程部在交楼楼前应做的准准备工作（二二）第八建立初步设备档案，明确责任人，并对有关设备、设施进行查验，对有问题的设备记录在案，并通知发展商、承建商督促其进行整改第九核对单元锁匙（含电表房、水表房、管井房、电房等的锁匙）1.贴标签；2.对有问题的钥匙进行跟进工作第十落实交楼现场和周边的水电供应及照明安排工作1.4工程部在交楼楼前应做的准准备工作（三三）第十一落实物业配套设施具体交付时间1.管道燃气（通气时间、点火时间、费用等）；2.有线电视（开通时间、申请手续、费用等）；3.电话（开通时间、申请手续、费用等）；4.信箱（规格、位置、通邮时间、投递方式等）；5.电梯（技术监督站运行证、时间等）；6.智能化系统；1.4工程部在交楼楼前应做的准准备工作（四四）第一提供有关收楼资料供制作和宣传包括：业主收楼指引、物业管理费收取标准、物业管理服务内容、有偿服务的内容、物业管理公司人员架构、物业管理顾问简介、法规介绍、物业管理常识介绍等第二建立物业部各项管理规章制度第三根据销售合同条款内容与销售部协定交楼具体事项（业主收楼时间、预约收楼时间、应付费用清单、收楼通知书、收楼证明、收楼程序、发收楼信日期等）1.5物业管理部在在交楼前应做做的准备工作作（一）第四与销售部交接业主基本资料（联络方式、合同复印件、发展商承诺的优惠条件等）第五确定标示的样式、摆放位置、制作等细节第六与清洁公司、绿化公司接洽确定承判商（确定开荒工作时间、地点）第七配合工程部进行初检、复检工作第八交楼当日物品及文件的准备1.5物业部在交楼楼前应做的准准备工作（二二）第九锁匙的管理（贴房号标签）钥匙错误该如何处理等第十专人管理，摆放在锁匙柜；一出一入进行登记，明确有关锁匙的去向；第十一建立初步的业主/住户档案；1.业主/住户档案包括的内容：业主/住户姓名、地址、联络方式、家庭成员状况、工作地址、紧急联络方式、照片、购房合同或按揭合同编号、车辆登记、工程返修记录、费用缴交情况、投诉记录及回访记录、收楼文件二次装修申请记录；2.建立初步业主/住户档案基本内容可从售楼部有关的购房合同或认购合同中可查阅到；1.5物业部在交楼楼前应做的准准备工作（三三）第十二掌握物业设施、设备的基本情况；1.单元装修标准、单元的朝向、电话线、有线电视、空调主机、电表、水表、气表等的位置；2.水泵房、发电机、电梯等的熟悉；3.附属设施的熟悉，例如会所、学校等第十五认真学习有关政府文件第十四确定交楼路线图、二次装修路线图第十三物业周围生活配套的熟悉，例如学校、街道办、菜市、派出所、煤气公司、供电公司、供水公司等；1.5物业部在交楼楼前应做的准准备工作（四四）第一建立保安部各项管理制度及操作程序第二落实自建保安队事宜第三落实保安部各项配置（对讲机、器械等）第四确定交楼日保安岗位的分布及岗位编排第五配合工程部对保安监控系统设备进行调试检查，熟悉设备操作1.6保安部在交楼楼前应做的准准备工作（一一）第六保安员入职前的体能训练、队列训练、基本操作程序的培训第七着装的要求、仪容、仪表的要求，文明礼貌的要求、站立的要求第八增加人手、加强巡逻次数、防范突发事件的发生1.6保安部在交楼楼前应做的准准备工作（二二）第九成品保护第一公共区域、单元内部应做一次彻底的开荒清洁，将一个环境优美卫生干净的楼宇交予业主第二交楼处、售楼部、交楼路线范围的清洁更为重要，应要求清洁工程承判商或清洁工定时密集地进行日常保洁1.7清洁、绿化工工作的安排第一按照交楼程序，举行至少两次模拟交楼活动第二准备楼宇交付“应知应会”问答资料第三“木桶效应”——要求每位交楼人员均要过关1.8模拟交楼工作作Q&A模拟楼宇交付付业户提问？？沟通与交流另附：物业的的验收和接管管（业主验房房解释之方法法供考虑）一、土建类：：1.空鼓裂纹业主询问为什什么多处出现现空鼓裂纹?空鼓裂纹是房房屋土建工程程质量中最为为普遍的一个个问题，涉及及墙面、地面及顶棚的的检查使用工具：小小铁锤（响鼓鼓锤）敲打面面层解释依据：空空鼓、裂纹属属于行业建筑筑通病范畴，，产生情况原原因很多，特特别是气候因因素影响较大大。验收时主主要考虑对后后期装修是否有有影响。国标规范GB50209-2002《建筑地面工程程施工质量验验收规范》每自然间不多多于两处不大于400平方厘米踢脚线与墙面面空鼓长度不不应大于300mm2.房间几何尺寸寸业主询问:层高过低,房屋长宽不对对等房间几何尺寸寸为为主较为为关注之问题题，对后续的的装修和使用用影响较大。。简易检测工具具：卷尺简易检测方法法：长宽检测：用用卷尺准确测测量，比较两两个长边、两两个宽边的长长短差距，相差1CM－1.5CM属合理范围.层高检测：用用卷尺准确测测量，国标规规范，普通住宅层高高2.80M，卧室、起居居室（厅）室室内净高不低低于2.40M,局部净高不低低于2.10M，厨房卫生间间净高不低于于2.20M，（国标规范GB50096-19992003版)解释依据:国标规范GB50096-19992003版《住宅设计规范范》层高偏差多大大在合格范围围?国标规范GB50204-2002《混凝土结构工工程施工质量量验收规范》规定±10mm内合格3.墙面地面平整整度业主询问:为什么墙面或或地面不平整整?墙面面简简易易检检测测方方法法：：用用手手摸摸着着顺顺墙墙快快速速走走动动，，手手掌掌能能明明显显分分辨辨出出墙墙面面平平整整与与否否。。地面面简简易易检检测测方方法法：：将将乒乒乓乓球球稳稳定定于于地地面面某某点点，，观观察察是是否否自自然然滚滚动动。。专业业检检查查方方法法：：2M靠尺尺和和楔楔形形塞塞尺尺将靠靠尺尺竖竖放放于于墙墙面面或或地地面面，，从从侧侧面面观观察察其其直直边边与与墙墙面面、、地地面面的的连连接接情情况况，，缝缝隙隙偏偏差差值值不不大大于于4mm。顶棚表表面平整整度一般般可不检检查，视视觉平顺顺即可。。解释依据据:GB50209-2002《建筑地面面工程施施工质量量验收规规范》缝隙偏差差值不大大于4mm4.检查有无无渗漏现现象，检检测地面面、墙面面防水。。业主询问问:目前未使使用或未未出现雨雨天,如何知道道地面、、墙面是是否渗水水?检查渗水水：查看墙体体是否有有水迹，，有水渍渍则渗漏漏。（卫卫生间顶顶面、墙墙身、墙墙角接位位、外墙墙及厨房房、阳台台顶面、、管井部部位等地地方）检查防水水层:国标规范范GB50209-2002规定:厕浴间和和有防水水要求的的建筑地地面必须须设置防防水隔离离层.一般来说说卫生间间地面,厨房、阳阳台竖向向管口作作局部防防水处理理.防水层是是否均匀匀,防水材料料铺设后后必须做做蓄水实实验以检检测防水水性能,蓄水深度度在20-30mm,24h无渗漏为为合格.解释依据据:国标规范范GB50209-2002《建筑地面面工程施施工质量量验收规规范》5.地面找坡坡业主询问问:为什么房房屋内有有的地面面倾斜?在做地坪坪时,形成0.5-1.5%的坡度,使地漏处处的水平平高度最最低,避免积水水.检测方法法:泼水测试试.通水试验验.二、门窗窗类：业主询问问:门窗过紧紧不便开开关,玻璃有划划伤.1.观感质量量门框、门门扇、窗窗框及五五金件是是否锈蚀蚀、破损损、变形形、严重重划伤、、碰伤等等;接着观察察窗扇是是否完好好,玻璃表面面是否洁洁净、有无明显显划伤(宽0.5mm长6cm以上);中空玻璃璃中空层层是否有有杂质或或水蒸气气.2.门窗配件件主要是五五金配件件、胶条条、毛条条五金配件件:合叶、铰铰链、风风撑、锁锁具、执执手、滑滑轮、等等.检查胶条条、毛条条规整、、密封胶胶无漏打打、污染染、老化化情况等等.3.开启灵活活度检测方法法开关力不不大于100N(弹簧称检检测).依据GB50210-2001对门窗工工程的规规定.解释依据据:国标规范范GB50210-2001《《建筑装饰饰装修工工程施工工质量验验收规范范》浮法玻璃璃国家标标准:GB11614-99三、给排排水：业主询问问:给排水管管道是否否合格,目前各户户都未使使用,怎么检测测?管道检查查给水管道道检查:是否牢固固,是否松动动,给水管道道检查龙龙头、阀阀门出水水畅通无无渗水.工程验收收做水压试验验排水管道道检查:排水立管通通畅做通球试验;渗漏检测做灌水试验.同时提醒业业主装修前前做好密闭闭工作防止止水泥、砂砂石等杂物物进入.穿管规范给排水管道道不应穿越越区域.水管安装不不得靠近电电源,水管与燃气气管道间距距不应小于于50mm,楼面、地面面间距不底底于1.90m等.解释依据:国标规范GB50352-2005《民用建筑设设计通则》国标规范GB50096-1999(2003版)《住宅设计规规范》四、强弱电电类业主询问:如何知道电电视、安防防(可视对讲门门机门禁)、宽带、电电话等各强强弱电接口口,功能已经能能正常使用用,达到交房标标准?1.装修插座外观质量和和有无带电电2.入户弱电预预留口检查位置和和效果3.水、电、气气表起数,阀门位置.五.其他设计相相关问题业主询问:玻璃是否安安全,栏杆是否过过低,空调位置不不合理?1.安全、防盗盗安全玻璃:单块玻璃大大于1.5m时、平台走走廊的栏板板、用于承承受行人行行走的地面面板玻璃必必须有3c标识(中国强制性性产品认证证).防盗设计:如排水管位位置栏杆高高度等解释依据:国标规范GB50352-2005《民用建筑设设计通则》民用建筑高高度24m以下,栏杆高度不不低于1.05m,24m以上不低于于1.1m2.预留设置空空调器外机机和冷凝水水排放管的的位置、、空调套管管预留孔节能、隐蔽蔽、美观、、便于安装装使用涉及到物业业相关之解解释原则1.业主询问你你们交房是是否已经完完善各类法法律法规手手续解释:房地产项目目开发销售售需要很多多条件,除我公司符符合规定开开发资质外外,履行完政府府各主管部部门审批手手续,其中与业主主关系最为为密切的就就是五证即即《国有土地使使用证》、《建设用地规规划许可证证》、《建筑工程规规划许可证证》、《施工许可证证》、《商品房预售售许可证》,业主可以从从五证上审审查我们项项目的合法法性.2.业主询问我我的住房是是否已经满满足交付使使用的条件件?解释:房屋实施交交付必须具具备的条件件是两书书一证,两书一证齐齐全是房屋屋质量经过过国家有关关部门权威威认可的,开发商交房房的必要条条件.一证即<商品房竣工工验收备案案登记证>,房屋只有经经过国家相相关主管部部门验收和和验收合格格后才能取取得该证.<商品房竣工工验收备案案登记证>上的每一项项内容都必必须报主管管部门备案案,对于开发商商有严格的的约束作用用.两书即《住宅使用说说明书》、《住宅质量保保证书》,在交楼时同同时交予业业主.《住宅使用用说明书书》,是针对房房屋设计计、施工工、验收收的具体体技术指指标,如结构、、面积、、等等.《住宅质量量保证书书》是开发商商针对房房屋质量量及保修修期限、、范围作作出的承承诺两书是针针对房屋屋质量向向购房者者作出承承诺的书书面文件件,与合同具具有同等等法律效效力,以保证购购房者权权益获得得实际保保护.3.业主对房房屋面积积产生疑疑问,如认为交交付面积积小于合合同面积积解释:工程完工工后,国家认定定具有资资质的面面积测绘绘单位将将已完工工的房屋屋根据竣工工图在现现场精确确测绘并出具同同时具有有法律效效力的面面积实测测报告,同时，房房地产交交易中心心予以核核定。具具有权威威性和科科学性。。业主依依据面积积实测报报告对本本套住宅宅面积进进行核对对。★物业管管理公司司名称？？物业管管理顾问问公司名名称？资资质？业业绩？曾曾服务过过哪些住住宅、商商业项目目？获得得过哪些些奖项？？物业管理理顾问公公司名称称：DTZ戴德梁行行房地产产顾问（（重庆））有限公公司业绩、资资质、曾曾服务项项目及奖奖项：详见我司司已提供供发展商商建议书书之公司司简介★物管费费如何收收取？物管费如如何收取取：物业管理理服务费费按建筑筑面积收收取，住住宅收费费标准目目前暂定定价格为为元元/平方米/月，以重重庆市物物价局的的最终批批复标准准执行；；高档住宅宅小区，，物业管管理服务务费按建建筑面积积收取，，通过双双方协议议价格为为元元/平方米/月；三、别别墅、、高级公公寓（住住宅）、、厂房、、市场、、物业改改变用途途等类别别的物业业服务收收费和特特约服务务收费实实行市场场调节价价，其收收费标准准由服务务和被服服务双方方在合同同中约定定。物管管企业将将双方约约定的收收费标准准报物价价部门备备案（主主城九区区报市物物价局，，其于区区县、市市报当地地物价局局）。重庆市物物价局关关于对重重庆市城城市物业业管理服服务收费费实施办办法执行行中有关关问题的的通知第第三条条★提供哪哪些基础础、增值值服务项项目？提供哪些些增值服服务：由由实管之之物业管管理企业业与发展展商商议议决定。。★物业管管理费为为什么要要按建筑筑面积收收取，而而不是按按套、按按户收取取？《重庆市城城市物业业管理服服务收费费实施办办法》398第七条公公共共性服务务收费的的管理。。住宅的的物业管管理服务务费按户户型与建建筑面积积相结合合确定收收费标准准，商场场、写字字楼的物物业管理理服务费费按建筑筑面积确确定收费费标准。。《重庆市物物价局关关于对重重庆市城城市物业业管理服服务收费费实施办办法执行行中有关关问题的的通知》778二、物物业服务务收费实实行等级级综合评评定制度度。即根根据物业业具备的的条件和和物业管管理企业业提供的的

服务务内容、、服务标标准，按按照申报报所对应应的分值值表打分分评定其其等级，，并根据据不同等等级实行行不同的的收费标标准。物业服务务收费按按建筑面面积计算算收取。。★何时开始交交物管费？根据「****」项目《临时管理规约约》约定：主应在在从开发建设设单位处收到到交付使用通通知书后按交交付使用通知知书规定的交交付日期前来来办理交付手手续，并向物物业服务企业业预付三个月的物业服服务费。。业主逾期交纳纳物业服务费费的，业主应应向物业服务务企业从逾期期之日起按每每天0.3‰交纳违约金。。★为什么要预交交物管费？解释:在楼宇交付前前物业管理公公司提前介入入营造良好环环境,接管验收保证证物业的正常常使用;购房合同附件件对此有明确确约定.★如果无人居居住，（或接接房为入住））物管费如何何计算？（已购商品房房尚未入住为为什么要缴50％物管费？））1.根据《重庆市城市物物业管理服务务收费实施办办法》第二十条凡凡已委托物物业管理单位位实施物业管管理的住宅小小区或大厦内内的待销商品品房和已购买买并办理验收收交接手续尚尚未入住的房房屋，房屋产产权人(含开发商)应交纳50％的物业管理理费；2.根据《重庆市物价局局关于对重庆庆市城市物业业管理服务收收费实施办法法执行中有关关问题的通知知》七、

纳入入物业管理范范围的已竣工工但尚未出售售，或者因开开发建设单位位原因未按时时交给物业买买受人的物业业，物业服务务费用或者物物业服务资金金由开发建设设单位全额交交纳；业主或或使用人的空空置房，经物物管企业与使使用人双方认认定水、电、、气表起止数数均未走动的的，业主或使使用人应交纳纳50%的物业服务费费。★物业管理区区域共用部位位、共用设备备设施公共共能耗是否分分摊？该费用用是否否涵盖盖在物物管费费中或或据实实分摊摊销售售时由由发展展商、、实管管物管管公司司与客客户确确定。。相关依依据为为：《重庆市市物价价局关关于对对重庆庆市城城市物物业管管理服服务收收费实实施办办法执执行中中有关关问题题的通通知》：六、、由于于业主主共用用部位位、共共用设设备设设施（（如楼楼道照照明、、消防防通道道照明明、电电梯间间照明明、院院墙路路灯、、小区区路灯灯、草草坪灯灯、小小区水水景、、二次次供水水泵、、自备备发电电机油油料））的用用水、、用电电费用用未进进入物物业服服务收收费成成本，，应按按户据据实分分摊后后由产产权人人或使使用人人缴纳纳。据据实分分摊的的共用用数量量必须须是专专表计计量或或正常常情况况下总总表与与各分分表的的差额额。★前期期物业业服务务公司司是否否需要要公开开招标标？不一定定实行行公开开招投投标。。根据据《重庆市市前期期物业业管理理招标标投标标管理理暂行行办法法》第三条条本市行行政区区域内内的住住宅及及同一一物业业管理理区域域内非非住宅宅的建建设单单位，，应当当通过过招投投标的的方式式选聘聘具有有相应应资质质的物物业管管理企企业。。投投标人人少于于3个、住住宅规规模在在2万平方方米以以下或或者单单栋建建筑（（纯商商业物物业除除外））的，，经物物业所所在地地的区区、县县（市市）人人民政政府房房地产产行政政主管管部门门批准准，可可以采采用协协议方方式选选聘具具有相相应资资质的的物业业管理理企业业。提提倡倡其他他物业业的建建设单单位通通过招招投标标的方方式，，选聘聘具有有相应应资质质的物物业管管理企企业。。★如果果对物物业管管理公公司不不满意意，以以何种种方式式更换换物业业管理理公司司？根据《重庆市物物业管理理条例》第十三条条业主主大会行行使下列列职权：：（四）选选聘、解解聘物业业管理企企业；第十四条条业主主大会会会议需有有物业管管理区域域内过半半数表决决权的业业主参加加，方可可召开。。业主可可以委托托他人参参加业主主大会，，行使表表决权。。业主大会会作出决决定，必必须经参参加会议议业主过过半数表表决权同同意通过过。业主主大会对对通过或或修改业业主公约约、商定定业主委委员会的的办公场场所和必必要经费费、选聘或者者解聘物物业管理理企业、维修基金金续筹和和使用作作出决定定，必须须经全体体业主三三分之二二以上表表决权通通过。★何时召开开业主大大会？业业主委员员会由何何种方式式产生？？根据《重庆市物物业管理理条例》第十二条条一一个物业业管理区区域应当当成立一一个业主主大会，，并由业业主大会会选举产产生一个个业主委委员会。。物业已已出售的的建筑面面积达到到百分之之五十以以上或物物业自首首次出售售之日起起已满二二年的，，应由建建设单位位或房屋屋售出单单位在物物业所在在地的区区、县（（自治县县、市））房地产产行政主主管部门门或街道道办事处处、乡镇镇人民政政府的指指导下，，在三个个月内组组织业主主召开首首次业主主大会，，选举产产生业主主委员会会。十分之一一以上业业主联名名，也可可以向物物业所在在地的区区、县（（自治县县、市））房地产产行政主主管部门门或乡镇镇人民政政府、街街道办事事处申请请召开首首次业主主大会，，选举产产生业主主委员会会。受理理申请的的机关应应在三十十日内组组织召开开。根据《重庆市业业主委员员会实施施办法》第五条一一个物物业管理理区域内内有下列列情形之之一的，，物业建建设单位位或出售售单位应应当在物物业所在在地区县县（自治治县、市市）人民民政府房房地产行行政主管管部门、、街道办办事处、、乡镇人人民政府府的指导导下，组组织召开开首次业业主大会会（业主主代表大大会），，选举产产生业主主委员会会：（（一一）新建建物业建建筑面积积售出达达50％以上的的；（（二二）物业业自首次次出售之之日起已已满两年年的。★车位的的租赁价价格、租租赁方式式？业主主租赁是是否有价价格优惠惠？车位租赁赁是否为为固定车车位？租赁赁价价格格及及方方式式由由车车位位产产权权之之业业主主予予以以决决定定。。（（本本物物业业管管理理区区域域内内的的业业主、、物物业业使使用用人人在在本本物物业业管管理理区区域域的的地地上上公公共共场场地地或或地地下下车车库库停停放放车车辆辆的的，，停放放人人应应与与物物业业服服务务企企业业签签订订专专项项合合同同，，并并按按该该专专项项合合同同的的约约定定承承担担各各项项责责任和和义义务务。。停停车车管管理理服服务务费费由由物物业业服服务务企企业业按按国国家家及及重重庆庆市市已已颁颁布布的的收收费费标标准向向业业主主或或车车位位使使用用人人收收取取。。））需要要考考虑虑《重庆庆市市物物价价局局关关于于机机动动车车停停放放服服务务收收费费管管理理办办法法及及降降低低收收费费标准准的的通通知知》第十十三三条条从从事事机机动动车车公公共共停停放放经经营营业业务务的的单单位位和和个个人人不不得得在《公共共停停车车场场服服务务许许可可证证》核定定的的范范围围外外向向机机动动车车收收取取停停车车费费，，住住宅宅区区停停车场场对对住住户户不不得得拒拒办办包包月月停停车车。。是否否为为固固定定车车位位由由车车位位产产权权之之业业主主予予以以决决定定。。★购购买买车车位位是是否否需需要要缴缴纳纳物物业业管管理理费费？？如如果果要要缴缴纳纳，，收收费费标标准准是是什什么么？？需要缴纳车位位物业管理费费，缴纳依据据及标准，根根据《重庆市物价局局关于对重庆庆市城市物业业管理服务收收费实施办法法执行中有关关问题的通知知》八、

住宅宅小区内停车车场的物业服服务费：对已已购买车位产产权的，物管管企业对其停停车场进行公公共设备设施施维修养护、、清扫保洁、、车场管理服服务的，应对对停车位收取取物业服务费费。普通停车车场收费标准准30-80元/车位/月；特级停车车场收费标准准50-100元/车位/月。停车场属属物业服务费费以外的单列列的经营性收收费，成本费费用不得列入入物业服务收收费成本之中中。★小区道路旁边边是否允许停停车？如果允允许，是否要要收费？费用用标准是什么么？不允许停车。。若允许，应应实行收费，，标准按政府府部门批准之之标准执行。★水、电费收收费标准？天天燃气、有线线电视收费标标准？根据相关公用用事业单位而而定。★有无二次供供水？是采用用水箱还是二二次加压？如如果是水箱，，多久清洗一一次？有无二次供水水及是采用水水箱还是二次次加压由发展展商和供水公公司确定。关于二次供水水设施之清洗洗，根据《重庆市城市饮饮用水二次供供水管理办法法》应定期对设施施进行清洗消消毒。发现水水质污染或不不符合国家生生活饮用水水水质标准时，，必须立即进进行清洗消毒毒。二次供水水管理者一般般每半年不少少于一次清洗洗。如物管公公司为其管理理者定期清洗洗且在物业内内予以公布。。★哪层楼开始二二次供水？怎怎样收费？由二次供水公公司确定。★物管是否代收收水电费？由实管之物管管公司确定，，一般而言物物管每月可统统一免费为业业主代缴水电电费，业主需需单次由物管管代缴水电等等其他公共事事业费，为针针对性服务可可另收取费用用。★如果业主被盗盗，物管是否否负责赔偿？？小区协管员职职责：公共秩秩序维护①协助公安部部门维护本物物业区域内的的公共秩序；；②建立专职的的公共秩序维维护管理队伍伍，抓好小区区公共场所的的秩序维护和和管理；③建立完善的的消防管理制制度，配合消消防部门做好好消防知识的的普及宣传工工作。责任①做好来人来来访登记，致致力减少或杜杜绝闲杂人员员进入小区；；②做好24小时值班及协协助公安机做做好小区公共共秩序的维护护工作（但不不含人身财产产保险保管责责任）；③做好消防安安全管理，致致力减少或消消除消防隐患患。如归责于物管管则承担相应应责任。★使用住宅电梯梯需要另外缴缴费吗？如果果不需要，三三层以下的住住户是否可以以少缴物业管管理费？如不不减少，理由由是什么？物业管理费可可以包含电梯梯使用费；如如不包含则单单独收取，第第二层业主自愿不乘座电电梯的，可不不收电梯费，，从第三层开开始计收。★使用哪些场所所需要收费？？渝价[2004]778号文附表：物物业收费表收费使用。游泳池、网球球场4羽毛球场不另收费项目目篮球场（1分）或其它（（如足球场、、门球场等））运动场地、、

健身活动动区、儿童娱娱乐区公共卫卫生间★装修保证金和和装修管理费费为保障业主在在装修房屋时时，房屋主体体结构和共用用设备、设施施不受损坏，，装修队进场场时应向物业业管理单位交交纳装修保证证金。装修保保证金的限额额：住宅每户户最高不超过过2，000元，非住宅每每户最高不超超过10，000元。装修完毕毕，经验收房房屋主体结构构和共用设备备、设施未受受损坏，物业业管理单位收收取的装修保保证金必须如如数退还；若若有损坏，业业主或装修队队应负责赔偿偿。装装修期间间产生的建筑筑垃圾弃土应应由房屋产权权人或使用人人负责清运，，若委托物业业管理单位清清运，其清运运费用由双方方协商议定。。（《重庆市城市物物业管理服务务收费实施办办法》第十一条）关于装修管理理费，市物价价局说明：建建设部印发的的《住宅室内装饰饰装修管理办办法》有装饰装修管管理费的提法法，但国家和和重庆市价格格主管部门没没有印发相关关的收费项目目和标准，业业主入住后，，在装饰装修修期间是全额额向物管企业业缴纳了物业业服务费，此此费中包含了了装饰装修期期间物管企业业的劳务成本本。因此，物物管企业未经经价格主管部部门核准项目目和标准的情情况下收取此此费是不符合合现行规定的的。★小区有游泳泳池吗？游游泳池是否否对业主收收费？外来来人员怎么么收费？水水费怎么算算？水多深深？游泳池将实实行收费，，一般不对对外经营。。★外墙脏后是是否可以清清洗？一般般多久清洗洗一次？物管企业应应定期对物物业外墙进进行清洗，，一般2－3年清洗一次次，具体清清洗时间实实管物管公公司依据实实际情况而而定。★小区能否养养狗？小区区可不可以以养家禽？？根据《临时管理规规约》约定：业主主除得到政政府相关部部门书面许许可外，不不得在单元元内饲养家家禽牲畜或或宠物。关于具体养养犬事宜请请参照《重庆市养犬犬管理暂行行办法》。可以养鸟但但不能侵侵害其他业业主利益，，不能搭建建鸽舍。★同一小区区高层住宅宅和花园洋洋房为什么么物管费不不同？A同样大的面面积高层住住宅分摊的的人数多，，花园洋房房的分摊的的人少。B购房合同（（附件）或或业主临时时公约有约约定。人员之准备备场所之准备备突发事件1.9应对突发事事件之准备备20072进行楼宇交交付楼宇交付流程功能区域设置交楼后之工