专项拓展-补充专题讲义

第一讲城市规划建设的新形进程加快在开放、市场经济的新体制下，城市经济有了飞速的发展。 根据有关方面预测未来15-20年内我国城市人口和城市数量将增加一倍， 水平2020年将达到50％。我国城市已经开始进入快速发展时期。市场经济多元化体制增加了城市建设与发展的具体表现为新形势对城市规划新要求城市带来的变新形势对城市规划新要科学合理的城市规划是引导城市协调发展的关键随着开放的进一步深入一方面国际交往与合作不断加强，城市规划与管理也要与国际接轨，要适应新的市场经济体制；另一方面，城市在迅速发展，新的建设要保证城市协调、合理的发展，不再成为将来改造的对象，就必须进一步提高城市规划的科学性，保证规划能够得以实施。因此，必须进一步完善城市管理的体系健全城市规划的法制化体制而城市规划管理的基础是科学合理的城市规划设计，是详细而明确的城市规划控制指标。传统详细规划存在的问控制性详细规划产生的历史必然第二讲控制性详细规划的发展8项指标对用地建设进行规划控制。这一方法在规划设计和实施管理中取得·1986年8月城乡建设环境保护部向 用管理模式应是规划与区划融合型，即分区规划、控制性详细规划图则、区划结合的匹配模式。课题组通过研究编制了《城市土地使用区划管理编制办法》、《土地标准，并对综合指标体系中的作了详尽的阐述或规定，减少了解释的随意性，具有普遍意义。1990年建设部组织对该课题进行评审，肯定了区划技术对土地有偿使用和规划管理控制的重大作用。·1987年， ·广州在1987年开展了覆盖面达70km2的街区规划，并制订颁布执行《广州市城市规划·8月，江苏省城乡规划结合“苏州市古城街坊控制性详细规划研究”课·1991年东南大学与市规划局完成“控制性详细规划理论方法研究”课题，对控制从我国控制性详细规划的开展情况可以看出其发展至今大致经历了三个过程：最初，从形体设计形体示意。它们通过排房子的形式得出管理依据，由此来约束土地不合实际的高密度开发及见缝插针式的盲目发展。这里的建筑形体仅作为一种有灵活性的示意，成为管理部门使用的一种参考依据。如广州市街区规划，兰州市城关区规划。然后，从形体示意到指标抽象。形体示意的灵活程度往往掌握在力、案手中，缺乏办公规范化。量化指标的抽象控制摒弃了形体示意规划的缺陷，对规划地区进行地块划分并逐一赋值，通过控制指标约束城市的开发建设。最后，从指标抽象逐步完整系统的控制性详细规划。它的特点是文本图则及三者互相匹配且各自关联共同约束着城市的开发与建设控制性详细规划实施情况及存在问缺乏公开和公众参与的程序，因而在实施中易受各种力量的干扰，实施效果又缺少有效的评判标准和监督机制，对市场的公平性产生了影响。”，城市特色我国控制性详细规划 的现目前我国控制性详细规划属于规划部门编制的技术文件，其也是由各城市人民进行，尚达不到法律条文的地位。这样，在管理中就不可避免地迫于各种压力而进行不断调整。许多城市开始在控制性详细规划的基础上制定《土地使用与建筑管理技术规定》，并在《城市规划条例》中确定其在城市规划编制体系中的地位。市在规划管理实践中，对各时期各类用地实际建设容量作了抽样结合控制性详细规划的实施就用地分类建筑面积密度、建筑密度、沿街建筑高度、建筑间距等控制指标进行了初步研究，尝试把控制性详细规划的技术文件转化成，并相应编制《城市规划条例》，明确控制性详细规划编制的地位与作用1983年编拟《市土地使用管理规定草案并在重点地区、重点项目的规划管理中试行，取得了一定效果。目前我国不少大城市都有《土地使用与建筑管理技术规定》，其中较完备的有、、国家的《城市规划法》应当规定控制性详细规划编制、、变更的程序与权限，规划个过程，首先由组织规划的编制，这是行为，一般是由规划设计院承担，然后经过法定程序后才有一定的法律效力。性质，停车泊位及其他需要配置的公共设施也有一定的兼容性和弹性，也不宜严格。 我国控制性详细规划阶段的构②在城市规划条例中明确控制详细规划的法律地位及编制修改和公众参与的方式在《城市规划条例》中赋予控制性详细规划以确定的法律地位，并通过，则为的城市规划新体系。在《城市规划条例》中明确控制性详细规划的、变不同城市的规模，图纸比例可在1／5000与1／2000之间。法定图则在控制规划基础上根被，其他用地适应市场机制；保证城市合理的容量。法定图则可以分片进行，先做成草案，广泛征求意见，同时开始试行，经修改后批准施行。法定图则是规划管理的基本依据，实施规划意图的主要，是规划编制、规划和规法定图则是对城市发展进行管理的最基本、也最重要的性文件，应由有关的地方法控制规划由人民规划行政主管部门组织编制，报同级人民；法定图则由人民规划行政主管部门组织编制，报同级或其的机构。市域内其他城镇的控制规划除另有规定者外，由市规划行政主管部门或县级人民组织编制，报同级人民；法定图则报市人民。变更按原程序报批。控制性详细规划的成果——工作图则由市规划行政主管部门或县级人民控制性详细规划发与控制性详细规划法制化相辅相成的一面是化，必须通过公众参与使控制性详规划做到更加公开、公正、公平。公众包括各种、专业团体、社区和广大市民，“使用及其对城市总体环境景观的影响进行有效控制和引导房地产开发的健康发展。总体规用简练明确的方式表达出来作为控制土地批租出让的依据正确引导开为实现 用地使用控划 环境容量控标体系

出方位及数值度量库排水量、用电量、通讯等。设施配套控制应按照国家和地方规范标准)作出规定。对建筑设计和建筑建造提出指导性综合设计要求和建议。其中建筑单体环境的控制引导，一般包括建筑风格形式建筑色彩建筑高度等内容另外还包括绿化布置要求及对建筑体量一般从建筑竖向尺度、建筑横向尺度和建筑形体面捉出控制引导要求；对商业、标识等建筑小品的控制则规定其布置内容、位置、形式和限界。建筑群体环境的控制引导即是对由建筑实体围合成的城市空间环境及其周边其他环境要求提出控制引导原则，一般通过规定建筑组群空间组合形式、开敞空间的长宽比、街道空间的高宽比和建筑轮廓线示意等达到控制城市空间环境的空间特征的目的。其控制内容丸交通出方位、数量，规定允许出方向和数量；交通运行组织规定针对不同用地不同建设项目和不同开发过程，应采用多的控制方式建筑轮廓线示意图等。儿园、R222表示小学、R，表示中学等)。交通出方位及数量--规划地块内允许设置出的方向、位置和数量与开发的规模时序相一致地块面积根据开发方式管理方决定小建筑大至一个单位、一个厂矿企业不等；根据开发、管理方式的变化，地块可以重组。7项因素能考虑周全，用地划分则较为科学3质—类30二类70%25三类20250L/人4Kw/1部/人户户·1200L/床15部/50L/人5部/110库计算用水量，提出对水质、水压的要求，布局给水设施和给水；计算输配水管渠管对污水排放量和雨水量进行具体的统计计算；对排水系统的布局，管线、管径进行计算规划范围内的通信需求量；确定邮政电信局所等设施的具置、规模；确定通信；计算燃气管径计算规划范围内热负荷；布局供热设施和供热，计算供热管道管径P=5-10年，管道p=1年，g0.5～0.7这种方法是通过对现状情况作深入、广泛的，以了解现状中一些指标的情况和这些指用地现状图：土地利用现状、建筑物现状、人口分布现状、市政公用设施现状(必要时可地块划分图：表示地块的划分情况及以若干地块为单位，标明地块划分具体界线和地块，表示出地块划分、用地性质、第六讲控制性详细规划技术经济分析控制性详细规划的技术经济分析的对象是城市房地产开发，因此，须认识房地产—二三四五六七八九十国家的国有土地使用权出商业/旅游/40年工业/5070出让地价是一种租赁价格，其构成为绝对地租和相对地租，租赁费用收取房地产三级市场是指房屋所出售、出租等交易市场。市场的主体是房屋所的分摊面积有者和住房消费者。其特别是房地的再转让，属于调剂余缺，重新配置的市场主要包括；土地供应计划、城市规划、控制地价、调节、信贷规模和利率经济发展创造了就业机会，增强了力，这必将推动房地产需求的增长。苏州工业1994年200063602400012km240hm21.33400元m2900元/160022100元／2。根据经济发展和房地产需求发展的速度，可以预测今后若干年的房地产需求和价格。530010km200hm275hm2900／m21400元／m22100元／m22600元／m2。预计平均住宅容1.5—2.0。从市场的角度看，房地产的价格与用途和区位的关系极为密切。用途和区位都是城市规划控制的要素。因此分析就是要分析各类房地产价格在现状的基础上，经过规划实施所产生的变化和规律。如果城市规划和土地供应调控得当的话，是十分稳定和有规律的。一般来说，工业房地产比较稳定，价格较低，基本上是成本价。有时候为了吸引投资，甚至补贴。住宅房地产价格相对较高，弹性较大，由于涉及千家万户，因此会对住宅建设进行干预，客观上形成了住宅对两个市场，一个是大众住房市场，一个是高档商品房市场。高档商品市场的特点有时接近商业房地产市场的特点。对于大众住宅区来说，公共配套设施是一个十分重要的因素，对于提升住宅区的房地产价格具有特别重要的意义。苏州工业园区就是通过开发邻里中心带动了住宅房地产的繁荣。商业房地通过集聚和集中布置，营造商业环境。6250元／m25200元／m2左右，两区楼盘价差较小，价位分布(5520—7350元／m2)与低价位楼盘虹康花苑(3730—4300元／m2)2500(4200—5900元／m2)与位于绿林路的绿林安居苑(1900—2700元／m2)2750元。由于浦东不同地区交通便捷性、社区配套成熟度差异较大，加上陆家嘴等楼盘高900元左右。5110Kvc市早在1993年就发布了《市出让国有土地使用权基准地价，对市出框架内，确定了商品房价格的。基准地价根据商业、公寓、住宅及工业4种不同的按照基准地价可以推算王府井地区每平方米楼面生地价在3000—4000元西单一带在2000～3000元其他按地段级差各有区别，从几百元到上千元各不相同。从这里可以看出，发展商在国家建设征用土地，建设单位应支付土地补偿费、青苗和附着物补偿费、安置费，标A征用耕地、蔬菜地费；BCD征用宅按邻近耕地的补偿标准计算，房屋由建设单位另行征地移迁重建的，原宅基EA青苗补偿费，一般按一季农作物的产值计算；能收获的不予补偿。多年生经济林木，可BC农田水利工程及机电排灌设施、水井、人工鱼塘、养殖场和电力、广播、通讯设施等附A征用耕地的安 费B征用非耕地安 费C征用房屋和其他建筑物的地基以及无收益的非耕地，不支付安置费按照规定支付的土地补偿费和安置费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平，经省人民批准，可以增加安置费。但土地补偿和安置费的总和最高不得超过土320倍。国家建设征用土地支付的各项补偿费和安置费，除应当将个人的附属物和青苗补偿费付给本人外，其他费用由县级以上人民与有关乡(镇)、村商定处理，用于组织被征地单位发展生产、安排多余劳动力就业和不能就业的生活，任何单位和个人不得挪用或占年2《连市城市住宅建设负担运迁费暂行办定凡列入住宅建设计划的项目论建设区域内有无动迁户，一律按规定负担运迁费，统一平衡，调剂使用。负担运迁费的标5032％负担。项目94区6区价价费1发展商开发的所选用的结构类型也直接导致成本的差异：一般普通6层的多层住宅为1000—1200元／m225层左右建筑，一般选用框架——1800～2000元／m280％5％—10％计算。 ②不可预见费包括自然引起的费用等城市规划经济分析一般按开发成本的5％—10％计容积率对地价的作用与中心区位成正比。从城市到市中心，地价随容积率的变化七、必须以控制性规划为，一级房地产市。具体建议参考(4.2.3)的要求