XXXX年杭州下沙某地产地块市场评估及产品策划建议

杭州·下沙保利地块市场评估及产品策划建议Thursday,December8,2022上海***房产咨询有限公司“涉案”问题地块特征位置？交通？配套？产业？……本案地块有何吸引客户的特质？产品打造概念？实体？住宅？商业？……本案该用何种策略竞争客户？竞争环境区内？区外？热销？滞销？……竞争市场正在怎样分化客户？客户来源区域？年龄？家庭结构？经济实力？……本案该瞄准哪些样的客户？第一部分：地块基本属性研究第二部分：客户市场布局分析第三部分：客户竞争态势分析第四部分：本案开发策略导出第五部分：相关附件参考第一部分：地块基本属性研究杭州Hangzhou下沙Xiasha本项目地块位于杭州东部下沙区域，钱塘江下游，处于杭州湾的南部位置。项目地块位置项目地块现状北面：在建厂房东面：沿江大道绿化带西面：22号大街地块北面和西面与工业厂房隔路相望，东南为临江景观大道地块平整，无动拆迁任务地块周边道路系统健全本案本案地块南面：18号地块地块四至情况地块经济指标商、住一体；大规模开发地块号码出让面积单位：㎡土地用途容积率建筑密度绿化指标建筑面积单位：㎡A29076商业金融业≤3.5≤40%≥25%101766商业199986.5C/D28063商业金融业≤3.5≤40%≥25%98220.5G95602住宅≤2.5≤25%≥30%239005住宅485470H136925住宅≤1.8≤28%≥30%246465土地获取成本：22.8亿元土地楼面价：3326元/㎡杭州市新一轮城市总体规划将下沙确定为杭州大都市三大副城之一。区域规划方向本案地块外部规划解读东扩战略落点一主三副格局下沙区“下沙城”城市远郊“核心都市区”一主三副大杭州蓝图区域规划划方向+=下沙城市市角色及及形象转转变机遇遇2006.6下下沙十一一五规划划获得通通过下沙新城城的建设设目标：：国际先进进制造业业基地、、新世纪纪大学城城、花园园式生态态型城市市副中心心。下沙新城城的品质质定位：：国际化、、现代化化、人文文化。规划到2020年，下下沙新城城的人口口规模达达到60万-70万，，建成区区面积60平方方公里。这是一一个中型型城市的的概念，，将由最最初单一一的工业业区发展展成为具具备工业业、居住住、科技技、教育育、研发发等多种种功能于于一体的的、就业业与居住住平衡的的综合新新城。。新城中心心区行政政办公、、市民活活动、会会展、商商务、金金融、文文化体育育、居住住等各种种功能交交合叠加加。沿江生态态居住区区沿江规规划了东东北、东东部和东东南三大大生态型型居住区区，具有有15万万人左右右的居住住规模。北部工业业区以松松下工业业园项目目落户为为带动，，“十一一五”期期间，全全面完成成基础设设施建设设。公建配套套按照照中心区区、沿江江区、高高教区、、工业区区四大商商贸集聚聚区进行行空间布布局。利用沿江江、三号号大堤、、湿地、、大量水水系等资资源，科科学规划划12公里里的沿江江大道景景观带、、1200亩生生态湿地地公园、、高教园园区景观观带。区域规划划方向内部规划解读区域规划划方向“一核、、一心、、一带””为主体体的新城城格局“一核””即新城城中心区区7.8平方公公里，将重点打打造以九九沙大道道高层建建筑群为为主体的的地铁物物业型城城市轴，，做好九九沙大道道和核心心区域城城市设计计；调整整优化中中心区北北侧元成成单元功功能定位位，按照照经营城城市理念念，调整整为以居居住用地地为主的的中心功功能拓展展区；调调整优化化中心区区南侧七七格单元元规划，，使其整整体形象象与中心心区功能能、环境境相协调调。“一心””是启动动区块公公共服务务中心，通过实施施“退二二进三””，逐步步推进传传统企业业搬迁，，腾出400亩亩工业用用地用于于城市功功能配套套，延伸伸4号路路商业街街至新城城中心区区景观湖湖，打造造高品位位的休闲闲特色街街，建成成与中心心区连为为一体的的公建住住宅区。。“一带””则是指指沿江生生态居住住带，通过加快快沿江土土地出让让和房地地产开发发，打造造高低错错落、形形态丰富富的滨江江型生态态人文居居住景观观带。“一核、、一心心、一一带”到““一心、、二副副、二二街、、二配配套”“一心心、二二副、、二街街、二二配套套”的的总体体框架架。一个商商业中中心：：下沙城城新区区商贸贸和现现代商商务中中心(CBD)。两个商商业副副中心心：建成区区与大大学城城商业业副中中心；；东南南沿江江商业业副中中心。。两条商商业特特色街街区：：文渊路路-4号路路“L”型型都市市商业业街区区；东东南部部钱江江湾休休闲商商业街街区。。两个商商贸服服务配配套网网络：：大型居居住区区的社社区便便利商商贸服服务设设施；；地铁铁站口口商贸贸服务务设施施预留留规划划。区域规规划方方向交通体体系状状况公交车辆线路公交线路辐射交通体体系状状况核心区域交通体体系状状况本案地块轨道交通线路地铁1号线线途经经站点点：湘湖——滨康康路——西兴兴—滨滨和路路—滨滨江——富春春路——秋涛涛路———城城站——湖滨滨—龙龙翔桥桥—凤凤起路路—武武林广广场——文化化广场场—艮艮山门门—闸闸弄口口—火火车东东—彭彭埠——建华华—红红普路路—九九堡——九堡堡东；；往下沙沙方向向的站站点依依次为为：下沙西西—下沙中中心—下沙沙东——文泽泽路往临平平方向向的站站点依依次为为：乔司南南—乔乔司——乔司司北——汽车车城——世纪纪大道道交通体体系状状况沿江大道德胜快速路绕城公路九沙大道（规划建设中）下沙路（通过艮山东路连接市区）外部道道路系系统经绕城城高速速联通通沪杭杭、杭杭宁、、杭甬甬、杭杭千、、杭金金衢等等高速速德胜快快速路路，九九沙大大道，，下沙沙迎宾宾大道道以及及沿江江大道道贯入入市区区内部道道路系系统区域内内路网网建设设基本本完成成。目前已已经修修筑的的15横15纵纵宽阔阔马路路贯通通开发发区的的东西西南北北,在在绕城城高速速以南南形成成流畅畅的路路网覆覆盖。。沪杭甬高速杭金衢高速交通体体系状状况交通设施连接区域目前状况人口导入能力道路体系德胜快速路下沙副城、主城区东段已通车，中段9月完工，西段尚待规划较强杭金衢高速公路诸暨、义乌、金华、永康、上海等已投入使用较强杭州绕城公路整个杭州城区，并对外围高速道路形成联通已投入使用较强轨道交通轨道交通1号线主城、下沙城、临平城、江南城已开工，预计将在2013完工投入使用强主要公交线路k197蒋村—天目山路—环城北路—高教园区已投入使用较弱k210杭州火车站（城站）—乌龙庙—七堡—文溯站311火车东站—下沙综合市场k401马市街—浙一医院—钱江二桥—下沙高教东区525城站火车站—七堡—下沙高教园区假15线武林广场—公交总公司—文溯站868下沙—海宁交通体体系状状况目前交通体系较为薄弱，主要依靠公交以及自驾车出行；未来公共交通设施改善明显，地铁将成区域发展强心剂。交通条件汇总区块格格局划划分北部工工业区区新城中中心区区下沙高高教园园区杭州经经济技技术开开发区区沿江生生态居居住区区本案北部工业区下沙高教园区杭州经济技术开发区新城中心区（规划）沿江生态居住区杭州出口加工区下沙高教园区目前入入驻学学校：：高校浙浙江理理工大大学杭州电电子工工业技技术学学院中国计计量学学院浙江司司法警警官职职业技技术学学院杭州商商学院院杭州师师范学学院浙江财财经学学院中学文文海中中学下沙中中学小学下下沙中中心小小学杭州实实验外外国语语学校校中学学部杭州实实验外外国语语学校校小学学部下沙二二小杭州电子工业学院浙江理工大学2000年年底启启动建建设，，是目目前浙江省省规模模最大大的高高教园园区。中小小学教教育体体系在在规划划理念念中融融入了了国际际规划划，计计划建建立起起与高高校园园区相相衔接接的教教育链链体系系，实实现业业态联联合互互动、、相互互促进进的教教育循循环模模式，，其将将教育育的先先进理理念引引入中中小学学教育育中，，可以以接受受到一一脉相相承的的知识识体系系以及及科学学的思思考方方式。。将资资源最最大化化的共共享，，同时时达到到教育育产业业的规规模化化效应应。产业支撑———高教园园区目前主要产产业：电子信息、、机械家电电、生物医医药、食品品饮料、纺纺织化纤等等支柱产业业。电子信信息产业已已形成微电电子、移动动通信、光光电产品、、笔记本电电脑等产业业基地。摩托罗拉西门子1993年成立至今吸引近30家世界500强企业、400多家外资企业进驻。到2010年，杭州经济技术开发区的地区生产总值要达到420亿元，工业总产值突破2000亿元，其中高技术产业产值比重提高到75%；综合经济实力保持全国同类开发区前10位，主要经济指标保持全市前3位。

产业支撑———高新技技术开发区区区域配套建建设本案配套集中区下沙区域的的商业及生生活配套设设施主要集集中在北部部高教园区区配套设施主主要以满足足日常生活活的小型商商业为主，，多以沿街街商铺的形形式存在区域内缺乏乏具备一定定档次及号号召力的大大型配套区域目前人口33万万，预计未来来疏散主城城区人口20万—30万人，，远景规划划将形成60余万人人口的城市。区域人口情情况高教园区及及开发区成成为区域内最主主要的人口口来源。属性诠释区位属性规划中的三大副城之一高起点规划，热点开发区域轨道地铁1号线引导郊区化置业依托高教园区建设提升区域整体形象依托经济技术开发区引进技术人才，改善区域人口素质项目属性占地约289377平方米50万方住宅，容积率1.8/2.520万方商业，容积率3.5综合型大盘社区大体量商业可成为项目增值条件之一靠近城市高速路德胜快速、城际高速市内外可达性好、交通便捷周边工厂、空地为主周边较为陌生，生活配套缺乏北面沿江已有的房地产项目改善居住氛围，可借鉴的操作经验东面沿钱塘江可利用的景观资源，提升项目品质区域及项目目属性界定定本案理论客客户来源地地设定本案地块区域客户城区客户外市客户基于项目地地块在区域域规划、交交通可达、、土地价格格成本等条条件，存在在区域、城区区、外市三个层面客客户的吸纳纳潜力本案理论客客户来源地地设定理论客户设设定依据下沙客户高教园区及及开发区人人口聚集效效应较强，，目前具备备一定人气气，为本案带来一定定客户支撑撑。城区客户多条东西向向干道及轨轨道交通为为区域引入入市中心客客户奠定基基础，拓展区域内的的客户来源源。外市客户区域高速路路网较为发发达，与众众多浙江南南部城市顺顺畅联通，，增强外地人口迁入入可能。第二部分：：客户市场场布局分析析杭州楼市板板块划分板块主力客客户来源中心区域及及外市客，，文教区及及城北客户户九堡区域及及市区、城北北客，少量量下沙客下沙区域及及市区客，，少量外市市客临平区域客客，部分市区、城北北客城北区域及及市区客、、文教区客客户市区及外市市客，文教教区域客及及城北客户户城北及文教教区客户市区及滨江区域域客萧山区域及及少量市区客客市区客富阳区域及及少量市区客客市区、文教教区及闲林区域域客临安区域及及城北客户市区及滨江区域域客本案理论目标客户非本案理论目标客户主要人口迁迁移线路本案理论客客户购房感感性描述下沙客户这附近价钱钱便宜，房房子不差的的，买最好好的房子也也比市中心心便宜多了了/在在这里习惯惯了，慢点点有得发展展的/在在这里工工作啊，住住得远过来来上班太麻麻烦/这这里房价价和市中心心没得比，，市里面的的哪里买得得起/这这里也不不便宜了，，再往外点点到海宁价价钱还马马马虎虎城区客户市中心贵，，但生活方方便，这里里才是杭州州啊，其他他地方再便便宜也不去去/住住了这么久久公寓，花花市中心一一样的钱，，走远点买买个别墅，，这个感觉觉不一样了了/市市中心那么么贵，不买买出去有什什么办法，，总要有个个房子，不不过至少要要去能过日日子的地方方吧外市客户省城当然好好咯，有能能力就买了了，XX那那种地方哪哪里像是杭杭州/小小孩读书书，不要他他跟我到处处跑的，杭杭州么教育育好啊，住住么就住学学校周围咯咯/以以后总要来来这里过的的，各种条条件都好是是吧？远点点的地方什什么都没有有的，不能能买的关于购房区域，理论客户如是说本案理论客客户主要购购买落点归归纳高中低下沙客户多为开发区从业人员，具备一定经济实力，可能在市区已持有住宅，偏向购买区域现有高端物业多为来自开发区及高教园区的普通工作者，偏向购买区域现有常规中档产品为主工作于此，从业不久，或祖居于此，首次置业，购买区域内低价产品城区客户商人、企业主为主，购买力强，偏好传统核心区域或“泛市中心”区域高端公寓、近郊别墅产品及部分个性突出的产品商人、公务员、普通职员、教师等，偏向购买“泛市中心”区域相对经济的物业或外围相对低价区块的高品质产品普通职员、教师、公务员、普通退休受薪者等，偏向购买城市外围低价物业外市客户主要来自浙江，购买力强，专注于传统核心区域高端物业主要来自浙江，购买力较强，专注于传统市区物业，对产品档次并无太多挑剔——客户分层客户分区本案目标客客户锁定立足城区中高端购房者引入为主力争下沙区域高端客户挖掘为辅本案目标既定理论客户产品需求特征&购买偏好方向第三部分：：客户竞争争态势分析析重点竞竞争市市场解解读之之外部部竞争争分化本本案市市区目目标客客户的的市场场在哪哪？本案市市区目目标客客户的的需求求偏好好如何何？外部市场核心问题？重点客户截留区域——九堡外部竞竞争市市场界界定下沙区杭州城区九堡九堡定定位：：区域域服务务中心心、功功能完完备的的大型型居住住区;区域未未来：：城际际交通通枢纽纽、服服装交交易中中心、、物流流基地地，地地铁一一号线线九堡堡车辆辆段;现状：：居住住功能能正在在完善善，区区域价价值升升级明明显。。2004-2007年九九堡土土地供供应及及成交交情况况2004年年至2005年年出让让住宅宅用地地6宗宗，2006年年至2007年年出让让住宅宅用地地7宗宗。从表中中观察察，住住宅用用地从从2005至2006年年基本本保持持平衡衡，出出让住住宅用用地分分别出出让为为159.03亩、、212亩亩、196亩。。从开发发周期期上计计算，，区域域产品品入市市热潮潮应从从06年开开始逐逐渐呈呈现。。2004年年至2007年年，每每年住住宅用用地放放量较较为均均衡，，没有有过大大波动动，这这主要要是土土地供供应市市场结结构平平稳的的表现现。九堡区区域供供应分分析2004年年至2007年年住宅宅规划划建筑筑面积积104.47万万㎡，04年仅仅有美美达及及旅游游取地地，05——06年绿绿城、、万科科等实实力发发展商商纷纷纷挺进进九堡堡，在在某种种程度度上对对九堡堡的开开发起起到一一定促促进作作用。。同时时也使使竞争争局面面提升升到更更高层层次。。减去06年年已销销售面面积，，可估估供应应面积积约93.26万㎡㎡。倘若若集中中在07年年至08年年供应应，预预测近两年年为片片区供供应热热潮，在目目前可可见基基础上上分析析，片片区客客源争争夺主主要集集中在在07至08年年之间间。2004年年—2005年年居住住用地地供应应开始始增加加，致致使在在九堡堡掀起起一翻翻开发发潮，，新开开发商商品房房产品品相对对早期期有所所提升升，该该阶段段价格格属于于纯产产品价价格阶阶段。。2006年年至2007年年，品品牌地地产开开始纷纷纷进进驻，，不但但追求求产品品品质质，同同时品品牌附附加值值在该该片区区也得得到体体现，，随着着交通通规划划的预预期，，大大大提升升了消消费群群体对对该片片区的的预期期。阶阶段为为产品品价值值附加加品牌牌价值值阶段段。2004-2007年区区域价价格走走势1500元/平米九堡购购房者者收入入情况况与承承付能能力意向调调查中中，客客户家家庭年年收入入占比比最大大的是是6至至10万元元范围围，共共约70%，其其次是是10至15万万元的的年收收入家家庭。。该两两类家家庭表表现的的对本本区域域购买买意向向相对对强烈烈。意向购购买该该区域域住宅宅的客客户房房价承承受能能力主主体在在50万至至80万间间，其其中50万万至60万万中两两房需需求较较多，，70万至至80万中中三房房需求求较多多。总总价达达到80万万以上上则呈呈现接接受度度的大大幅下下降。。分析析得出出，吸吸引客客户到到该片片区的的主要要因素素是价价格与与预期期。九堡购购房者者收入入情况况与承承付能能力九堡客客户购购买经经历与与购买买动机机大部分分意向向客户户是首首次置置业，，占85%，而而其中中有80%的人人群为为了长长期自自住而而打算算，但但存在在部分分过渡渡型需需求，，表现现为自自住兼兼投资资，待待资金金实力力增强强后，，可能能会更更换居居住环环境。。少量客客户为为改善善型需需求，，但考考虑到到价格格承受受能力力选择择城东东板块块，该该类客客户主主要是是二次次置业业者，，占比比12%。。九堡客客户购购买经经历与与购买买动机机九堡客客户面面积需需求情情况由于首次置业客户较多，同时考虑资金承受范围，大多数选择80至100㎡的两房或100至120㎡中三房作为短期或长期置业，该类群体占比分别为30%与35%少数承付能力强劲的客户选择140㎡以上物业，此类客户仅占8%部分改善型需求或承付能力较强的客户将选择120至140㎡三房，该类群体占比12%九堡客客户配配套需需求日常生活所必需的生活配套是各个群体都格外看重的社区基础条件，对于超市、菜场等条件的要求格外突出。对于在本区域购房的年轻化特征明显的客户，子女教育以及成人继续教育等所需的教育配套成为另一重要条件。医院是仅次于超市、学校被提及最多的配套，目前区域内质量较高的医院尚嫌欠缺。外部竞争突出特点配套条件较本案区域成熟交通体系与本案区域接近价格水平比本案区域略高重点竞竞争市市场解解读之之外部部竞争争重点竞竞争市市场解解读之之内部部消耗耗顺利引引入既既定目目标客客户的的前提提之下下，保利下下沙项项目面面临怎怎样的的区域域内耗耗？区域市场核心问题？下沙市市场在在售楼楼盘下沙区区域现现有在在售楼楼盘约约19个，，主要要集中中在下下沙高高教园园区和和下沙沙滨江江区域域。07年年2月月至今今，下下沙区区域共共成交交土地地4幅幅，成交土土地总总面积积约87.4万万方。本案06年年1月月至07年年7月月以来来，下下沙区区域市市场累累计供供应3747套套，去化化4331套套。06年年区域域供应应量不不大，，共推出出1484套；07年4月、、6月月区域域供应应集中中放量量，共共推出出2263套，，主要要来自自临江江项目目伊萨萨卡国国际城城、野野风海海天城城、中中庆第第6大大道以以及之之江铭铭楼。。06年年区域域成交交平稳稳，共成交交1881套；07年以以来成成交量量呈显显著的的上扬扬趋势势，共共成交交2450套，，其中中7月月达达到到历历史史成成交交新新高高，，去去化化近近800套套，环环比比上上月月的的544套套上上涨涨47%。。区域累计供供求比基本本位于1以以下并略有有波动，至至07年7月为0.89，市场总体体呈现供不应求的局面，需需求市场表表现日趋旺旺盛。下沙市场供供求对比下沙市场价价量趋势06年1月月以来，区区域市场成成交价格总总体趋势平平稳，成交交价格主要要在5000-6000元/㎡区间浮动。。06年2月月，由于天天元2005、佛雷雷德广场、、华元梦琴琴湾等几个个区域中高高价位楼盘盘的集中成成交，使得得该月均价价达到区域域至今的成成交价最高高点，达5930元元/㎡。07年1月月以来，随随着成交量量的显著增增加，区域域价格亦呈呈稳步上扬扬；至07年7月区区域均价5670/㎡，环比上上月的5320/㎡上涨6.6%。。下沙市场场各房型型供应与与去化比比例目前下沙沙楼市供供应产品品以二、三房房为主，辅助以以一房、、四房以以上以及及复式房房型；购购房者对对中小面面积段产产品接受受度最高高，一房、二二房均达达到100%去去化，舒适型型三房亦达达到92%以上上去化；由于四四房以上上以及复复式的面面积段及及总价较较高，市市场消化化较慢，，但由于于其供应应绝对量量低，仍仍保持了了较高去去化率。。房型去化率一房100%二房100%三房92%四房及以上42%复式49%下沙市场场在售楼楼盘未来来1年存存量截至2007年年7月31日登登记可售售数量主力在售售楼盘未未来一年年内预计计推案量量1296套案名预计推案海天城907伊萨卡1578多蓝水岸1244阳光华城1000中庆第六大道550福雷德600约5879套约7175套以2007年度度前7个个月销售售期去化化2450套的销售速速度估算算，加上上区域市市场内客客户住房房需求基基本得到到满足，，未来1年内市市场供应应可谓充充足、甚甚至过剩剩。作为开发发区，下下沙地区区近几年年年土地地挂牌与与住宅上上市比较较集中。。虽然区区域内原原住居民民以及产产业客户户构成的的消化主主力已帮帮助去化化大量的的产品，，但是开开发体量量偏大，，上市集集中，市市场仍然然有较大大的房源源存量。。下沙市场场未来2-3年年预计推推案量2006-2007年年，下沙沙地区共共挂牌出出让包括括保利获获得地块块在内的的几幅住住宅用地地，这些些土地无无疑将成成为未来来2-3年的住住宅供给给主体。。尤其土土地出让让时间、、开发周周期近似似的情况况下，未未来定将将出现更更大规模模的住宅宅集中上上市。整整体来看看下沙区区域房产产市场在在未来竞竞争态势势严峻的的情况下下，很可可能即将将步入“产产品时代代”，差差异化、、个性化化产品将成成为市场场竞争要要素。未来土地供应开发商地块面积(亩)占地面（㎡）住宅总建筑面积（㎡）容积率未来供应户数预估（套）杭政储出[2006]51号地块世茂集团4152767046188852.2-2.36180杭政储出[2007]2号地块南京朗诗109727431782202.451800杭政储出[2007]18号地块北京金隅3522348403708921.8-2.23700总计——8765842871167997——11680注：该表表为除本本地快外外已明确确的3幅幅地块供供给重点竞争争市场解解读之内内部竞争争内部竞争突出特点后续供应量惊人当前可售存量大同质化风险较高第四部分分：本案案开发策策略导出出本案客户户竞争优优劣势列列举一主三副规划副城景观生态资源出众内外交通较为顺畅具备一定产业支撑项目自身规模庞大距离城市核心较远区域配套成熟度低周边工厂企业众多区域人气稍嫌不足地块形状略欠规整杭州整体市场向好区域市场价量双升临近区域人气炒热配套建设逐步上马当前价格具竞争力地铁建成尚需时日市场前期存量压力后续开发体量庞大外部市场截留客户土地开发成本较高SWTO本案开发发难点思思考区域外部核心讨论如何改变“郊区”形象，传达副“城”概念？如何解决配套不足的尴尬，实现导入客户的目标？区域内部核心讨论如何面对未来一到两年可能出现的大体量供应？如何弱化高成本带来的高价格给客户形成的抗性？地块自身核心讨论如何规避地块西北面工厂带来的心理影响？如何全力发挥“一线”+“弯角”的景观优势？解决之道完善大商业配套·创造新商业节点区位策略差异化产品·营造内部高尚氛围区域策略南开北合·江景极至化·营造内部高尚氛围地块策略本案产品品开发方方向地块开发发经济测测算地块编号地块坐落出让面积用途容积率建筑密度绿化率杭政储出[2006]51号杭州经济技术开发区（规划东南沿江C区块），东至沿江大道，南至20号大街，西至23、25号大街，北至14号大街C-1073777㎡住宅（设配套公建）用地≤2.2≤26%≥30%C-15101357㎡住宅（设配套公建）用地≤2.3≤26%≥30%C-17101570㎡住宅（设配套公建）用地≤2.2≤26%≥30%杭政储出[2007]2号杭州经济技术开发区（R6-27-2地块），东至沿江大道规划绿带，南至华元梦琴湾楼盘，西至开发区27号路，北至空地72743㎡住宅（设配套公建）用地≤2.45≤35%≥30%杭政储出[2007]18号杭州经济技术开发区（东南沿江[二]号地块），东至开发区沿江（三）号地块，南至开发区沿江大道绿化带，西至空地，北至开发区24号大街2-A69121㎡住宅（设配套公建）用地≤2.2≤25%≥30%2-C121570㎡住宅（设配套公建）用地≤1.8≤28%≥30%2-D21908㎡文化娱乐用地≤3.0≤40%≥25%2-F15738㎡旅馆业用地≤3.0≤35%≥30%2-G6503㎡商业金融业用地≤3.5≤40%≥25%杭政储出[2007]35号杭州经济技术开发区（东南沿江[三]号地块），东至开发区沿江大道绿化带，南至杭政储出[2007]18号地块，西至开发区22号大街，北至开发区20号大街A29076㎡商业金融业用地≤3.5≤40%≥25%C/D28063㎡商业金融业用地≤3.5≤40%≥25%G95602㎡住宅（设配套公建）用地≤2.5≤25%≥30%H136925㎡住宅（设配套公建）用地≤1.8≤28%≥30%地块开发发经济测测算各幅地块土地性质占地面积容积率上限土地楼面价A商业290763.52249C/D商业280633.52249G住宅含公建956022.53148H住宅含公建1369251.84373总面积——289666——3326本案地块块开发成成本估算算杭政储出出[2007]35号号地块楼面地价建安及配套等费用利润率每平方利润每平方售价营业税35号地块G314825000.151119.9746697135号地块H437325000.151362.7590851181.0518号地块245025000.15981.476543850.59注：1、上表表按税前前利润率率15％％计算，，不含土土地增值值税和企企业所得得税，经经营成本本和营业业税等按按13％％计，建建安成本本计2500元元/㎡2、本测测算仅针针对本案案住宅部部分产品品进行评评估，由由于目前前本案商商业产品品形态可可能具备备较强的的特殊性性，因此此本测算算暂不考考虑商业业部分本案住宅宅产品底底价估算算地块开发发经济测测算高土地成本高销售价格高客户层面提供何种产品应对客户？项目产品品策略安安排

自身配套打造商业走廊阳光泳池时尚会所周边配套建设提速魅力之城让更多人开始关注九堡项目产品品策略安安排———知名开开发商个个案参考考布局错落有致，层次分明整体规划呈退台式布局

建筑的亲水特性

中央水景与集中绿地

板式、点点式、跌跌落退台台式、弧弧形板式式等多种种建筑形形态杭州本地地开发商商绿城的的高品质质代表作作品项目产品品策略安安排———知名开开发商个个案参考考板式、点点式、跌跌落退台台式、弧弧形板式式等多种种建筑形形态建筑细部的细致处理丰富多样的景观空间底层全部架空，3.9m底层局部透明大堂处理延承绿城经典外立面项目产品品策略安安排———知名开开发商个个案参考考内外水景遥相呼应钱塘江的一线水景景观打造造与绿城城对产品品品质的的孜孜追追求，树树立了绿绿城产品品在杭州州人心目目中的地地位项目产品品策略安安排———知名开开发商个个案参考考围合型内内街式商商业广场场商业配套套建议全新商业业地产理理念，可可以吸引引更多实实力商户户的加盟盟。项目产品品策略安安排增设休憩憩场地，，延长顾顾客的逗逗留时间间，形成成良好的的商业氛氛围。项目产品策略略安排商业配套建议议围合型内街式式商业广场全新的购物体体验吸引顾客客的再次光临临。项目产品策略略安排商业配套建议议围合型内街式式商业广场项目产品策略略安排新城打造配套完善商业设置对35号地块项目的产品建议点亲水建筑退台布局户型建议

保利打造自然景观与舒适度俱佳的高品质社区。自身配套的完美融合，教育、医疗等配套一应俱全，让业主无后顾之忧。结合保利对于大盘开发的成熟经验，打造高尚大型新城社区。围合型内街式商业模式打造，全新商业理念改变周边配套不足的现状，形成下沙的另外一个商业节点。中央组团的景观打造，注重内部水系的应用，与钱塘江江景融合，营造完美和谐的亲水建筑。为了达到江景面的最大覆盖，退台式的总体布局，让西面的建筑可以更多感受到一线江景。三房为主，主力面积段120-150平方，二房为辅，主力面积段90-120平方。一线江景、二二线江景、三三线江景的方方案排布退台布局亲水建筑中央组团街区商业产品组合：花花园洋房+18F高层+33F高层层和围合型内内街式商业方案经济技术指标总用地面积289666㎡总建筑面积498360㎡其中建筑面积住宅33F高层308880㎡18F高层103680㎡多层65800㎡商业200000㎡容积率G地块2.485H地块1.758方案解析方案解析A区：47栋栋5层多层花花园洋房B区：16栋栋18层高层层C区：26栋栋33层高层层D区：围合型型内街式商业业E区：围合合型内街式商商业酒店式公寓设计规划理念念住宅共分为3个街区，沿沿江街区两种种产品自由组组合，错落有有致；临江C区享有有一线江景，，西侧C区营营造大面积的的中央景观，，营造内外水水景；D区内街式商商业满足自身身社区配套要要求；E区内街式商商业和酒店式式公寓结合，，满足区域内内商业配套的的要求，通过过22号和24号街可以以方便进入。。产品形态占地面积建筑面积户数容积率G地块G地块33F高层95602㎡237600㎡19802.485H地块H1地块33F高层18F高层66042㎡149040㎡12422.25H2地块18F高层花园洋房70882㎡91720㎡4701.29H地块136925㎡240760㎡19281.758方案展示整体排布效果果图方案解析整体退台式布布局西侧建筑的景景观面更优，，层次感更强强。方案解析栋距效果图中央景观的完完整性，亲水水建筑的打造造模式。方案解析G地块中央景景观、超大间间距及高层建建筑效果高层之间的大大间距保证了了中央景观的的完整性。方案解析H地块中央景景观效果中央景观构成成了小高层与与高层之间完完美过渡，18F高层、、33F高层层在坐享江景景的同时，可可以感受小区区的内部围合合景观及栋距距的视觉宽裕裕。方案解析产品演绎一：：一线江景房房—花园洋房房产品特色分析析发散型排布，，景观面更宽宽广；一层复二层，，附送地下室室；三层、四层平平层，电梯直直接入户，并并形成丰富的的露台及退台台产品形态；；五层挑高5米米，可自由分分隔一层，附附加值提升，，更可直面一一线江景；方案解析产品演绎二：：二线江景房房—18F高高层公寓产品特色分析析五层以上可观观一线江景，，小区最佳景景观位置；组团式排布，，结合中央景景观，保证每每栋建筑都有有江景景观面面；方案解析产品演绎三：：三线江景房房—33F高高层公寓产品特色分析析组团式排布，，尽量保证每每栋高层的景景观面；户型安排结合合中央景观排排布；空中花园大附附加值设计，，附加值提升升；户型平面设计计参考二房二厅二卫101平方米三房二厅二卫109平方米户型平面设计计参考三房二厅二卫133-134平方米户型平面设计计参考三房139平方米三房148平方米户型平面设计计参考三房118平方米三房150平方米本案产品特征征概述高附加·高舒适大社区·大景观地标性·便利性第六部分：附附件——相关关市场数据收收集07年上半年年杭州房产成成交价格走势势2007年头头半年楼市不不断出现排队队抢购、土地地高价竞拍等等久未出现的的火爆场面，，又一次纳入入大众视线之之内，“牛市市”已不足以以描述今年楼楼盘热销的场场面。成交价价格整体平稳稳，在市郊低低价位成交量量增加的情况况下，市场成成交价格小幅幅度下降。在在整体市场走走高的情况下下，成交价格格于7月份反反弹走高。市场火爆，前前景看好2007年上上半年杭州各各区成交情况况经过2006年房产市场场回暖期，各各区2007年成交逐步步增加，在中中心城区供给给有限，价位位陡升的情况况下，新的市市郊住宅供给给区片凭借完完善的规划与与价格优势，，成为成交主主力，成交量量攀升，滨江江、下沙、江江干、拱墅成成交数量占总总量愈70%。市郊新区成交交量大据统计，杭州州2007年年上半年新房房源供应量不不到4000套，其中包包含90/70政策后推推出的中小户户型，目前主主要去化房源源部分为2006年推案案，市场可售售住宅数量递递减，呈现供供不应求的态态势。2007年年6月月底杭杭州各各区登登记可可售房房源统统计供给量量降低低，可可售量量减少少2007年年截至至6月月底杭杭州各各区销销售，，可售售一览览区域销售面积(㎡)销售套数(套)可售面积(㎡)可售套数(套)上城区307224.242026211478.871802下城区162868.211357230842.281819江干区359767.012746177878.61180拱墅区473372.244398107293.18839西湖区297144.292339254340.021731滨江区667364.385014531143.93437下沙区182337.241668273019.412109总计245007819548178599612917各区成成交与与在售售概况况未来几几年杭杭州人人居将将由主主城向向四周周分散散从2010年开开始，，杭州州主城城区内内的人人口将将开始始呈现现负增增长，，越来来越多多的人人将住住到城城市边边缘或或者下下沙、、滨江江、临临平甚甚至塘塘栖、、良渚渚、余余杭、、临浦浦、瓜瓜沥、、义蓬蓬等地地，他他们与与主城城区内内的联联系，，主要要依靠靠快速速路、、快速速公交交和地地铁。。杭州人人居向向四周周分散散根据《《杭州州市居居住区区发展展规划划》，，今后后杭州州将形形成三三个居居住圈圈