XX年河北省霸州市金泽地产霸州温泉

第1

页金泽地产·霸州温泉别墅项目·二阶段工作汇报伟业顾问2011年6月

报告内容第2

页一、定位回顾二、产品深化

三、满足客户需求四、设计建议五、操作可行定位回顾第3

页一、定位回顾12核心问题与定位策略整体定位项目面临的核心问题：在度假板块形成强竞争环境之中，项目如何提高产品的竞争力？专注于度假别墅产品打造面对激烈的竞争环境，项目的操作难度加大综合分析项目定位策略：核心操作策略——在强竞争环境下，保持高品质形象和突出的产品力是项目的竞争力所在高品质：坚持纯别墅社区形象和整体产品的统一性——别墅与类别墅产品产品性价比：保证舒适度基础上，加大附加值（可加建空间、大花园、温泉、酒店服务等），提高性价比，提高竞争力综合分析销售产品独栋合院叠拼总价350万左右170-250万100-130万销售速度4-6套/月16-20套/月22-26套/月产品策略——产品跟随市场主流，产品力打造差异化，打造本地最高端以合院为主力产品，实用基础上突出度假性，形成项目的特色少量独栋，以起到提升项目整体品质和社区档次作用，奠定霸州当地最高端基调辅以叠拼，丰富产品线，满足快销项目定位策略：综合分析客户策略主要面向北京市区客户，争取本地及周边区域客户跟随客群泛化的整体市场变化趋势，吸引北京地区城市中产争取本地及周边区域有更高改善需求的财富人士置业项目定位策略：综合分析价格策略控制总价，总价性价比，在确保主流面积不变的基础上，在竞争板块中实现产品的低总价低总价入市，高总价收盘单价以板块为参考，跟随重点项目的价格项目定位策略：综合分析第9页整体定位霸州最高端国际温泉休闲示范居住区——情境温泉别墅小镇霸州假日●温泉花园低总价产品创新（高附加价值）温泉入户四季生态景观水环境专属服务形象定位整体定位3、产品定位位：产品形式：经济型独独栋、合院院、叠拼面积、附加加值及配比比：独栋：350平米左右，可可加建空间间，露台，大庭院院，引入温泉（温泉入户户、入花园园）合院：220-300平米，前后花园园，温泉入户、入入花园叠拼：180-220平米，温泉泉入户、入入花园独栋占10-15%，合院占60-80%，叠拼占10%-25%4、客户定位位：独栋客户：：北京中高高端中产客客群合院客户：：以北京中中高端中产产客群为主主，辅以本本地及周边边高端财富富人士叠拼客户：：北京中产产客群，以以及本地及及周边高端端财富人士士整体定位5、价格定位位：总价区间：：独栋：350万元/套左右合院：170-220万元/套叠拼：100-130万元/套单价区间：：当前价格：：8000-9000元/平米（毛坯坯、联排–玫瑰庄园开开盘意向价价格）整体定位研究思路产品细节建建议方向操作可行产品设计建建议产品细节要要素梳理规划/产品建议对细节要素素进行客户户需求论证证客户需求研研究产品细节建建议修正价格制定、、方案比较较、经济效效益分析方案选定市场研究/案例分析根据市场参照照项目研究究，以及典典型个案产产品分析产品深化第15页123独栋别墅产产品研究叠拼产品研研究合院产品研研究二、产品深深化第16页产品深化第16页永定河孔雀城悦榕泉阅湖泊景湾龙Town天地凤凰城旭辉十九城邦北京院子澜溪庄园玫瑰庄园在售潜在选定廊坊、、涿州、固固安、白洋洋淀区域为为参照市场场；针对这些些区域内内在售项项目的独栋和叠拼进入深入入研究；；对比参考考案例取取长补短短，把握握产品细细节的升升级方向向，打造造项目特特色与亮亮点，充充分挖掘掘本案的的市场竞竞争力本项目独栋、叠叠拼产品品选定参照市市场—廊坊、涿涿州、固固安、白白洋淀第17页产品深化化物业配比—独栋供应较较多，突出产产品稀缺缺性，体体现项目目档次所在区域项目名称物业配比白洋淀阅湖泊景湾独栋68%涿州北京院子独栋100%澜溪庄园独栋100%固安永定河孔雀城大堡30%叠拼45%较多项目目以独栋栋产品供供应为主主，永定河孔雀城以以叠拼和类独独栋的大堡供供应为主。产品深化所在区域项目名称物业类型单价（元/平米）总价（万元）去化速度（套/月）白洋淀阅湖泊景湾独栋7800234-2733-5涿州北京院子独栋16000400-11004-6澜溪庄园独栋13500396-4783-5固安永定河孔雀城大堡10000226-27519叠拼7000115-18022-26独栋可实现较较高价格，但但销售速度较较慢。叠拼产品价格格最低，去化速度相相对较快，可可以实现现金金流保证。建议本项目以以独栋产品提提升项目整体体品质，控制制独栋产品数数量。适当补充叠拼产品，满足项目整体容容积率，扩大大客群基数。。物业配比建议—基于销售情况况对比，本案应控制独栋数量，以叠拼产品品扩大客群基数第19页产品深化所在区域项目名称产品类别主力户型面积（平米）在别墅产品中的比例白洋淀阅湖泊景湾独栋300-35080%涿州北京院子独栋250-30070%澜溪庄园独栋290-35080%固安永定河孔雀城大堡240-27585%叠拼170-19580%面积区间—叠拼180-220平米，独栋350平米左右叠拼主力户型型面积为170-195平米；独栋主力户型型面积为250-350平米。建议本项目叠叠拼产品跟随随市场主流户户型，适当放放大，主力户型为180-220平米；独栋追求舒适适度，建议为为350平米左右。第20页产品深化建筑层数—合理设置层数，，地上二至三三层，地下一一层市场主流产品品地上层数均均做到地上2-3层；地下空间普遍遍利用不足，，仅少数项目目设计有地下下一层。建议本案独栋栋产品做到地地上二至三层层，地下一层层。形成项目亮点点，体现项目目性价比，增增加附加值所在区域项目名称物业类别建筑层数白洋淀阅湖泊景湾独栋地上二－三层、无地下涿州北京院子独栋地上二层、地下一层（少数700平米户型有）澜溪庄园独栋地上三层、部分前二后三固安永定河孔雀城大堡地上三层、地下一层叠拼二层第21页产品深化层高—独栋3.3米，叠拼2.9米所在区域项目名称物业类别层高白洋淀阅湖泊景湾独栋3.3米涿州北京院子独栋3.2米澜溪庄园独栋3.3米固安永定河孔雀城大堡首层3.75米，二层3-3.3米，三层4.23-4.75米叠拼2.9米独栋层高在3.2-.3.3米之间，叠拼拼层高为2.9米。建议本案产品品跟随主流市市场，独栋产产品层高在3.3米，叠拼层高高2.9米。第22页产品深化功能空间布局—完善设置楼层功功能空间布局局所在区域项目名称物业类别地下一层首层二层三层白洋淀阅湖泊景湾独栋无社交、家庭聚会居住、亲子活动空间居住涿州北京院子独栋娱乐（少量700平米户型独有）社交、家庭聚会居住无澜溪庄园独栋无娱乐（庭院层）社交、家庭聚会居住、储藏室固安永定河孔雀城大堡车库社交、家庭聚会居住、亲子活动空间居住叠拼无社交、家庭聚会居住无独栋功能齐备备，且各层分分工明确，动动静分开，宜宜居宜乐多数项目独栋栋产品未能充充分利用地下下空间，有地地下的项目以以娱乐为主。。叠拼一层为社社交等涉外功功能、二层为为居住功能建议本案独栋产品：：地下一层以休闲闲娱乐功能为为主，地上一层以社交交功能为主，二三层以居住为为主，保证私私密性。叠拼产品：首层为社交、聚聚会空间，二二层为居住空空间。产品深化所在区域项目名称物业类别地下一层面积地下一层空间布局白洋淀阅湖泊景湾独栋无无涿州北京院子独栋60（只有少量700平米户型有）SPA、家庭影院、酒吧、洗衣房、保姆间、娱乐室、设备房澜溪庄园独栋主力户型100平左右（庭院层）储藏室、健身房、多功能厅、设备间（庭院层）固安永定河孔雀城大堡20-30平米双车库叠拼无无地下空间应用—60平米的娱乐空空间建议独栋充分分利用地下空空间，打造多多功能娱乐空空间，完善产产品功能结构构，面积建议议在60平米左右。地下一层面积积为20-60平米，以停车车和娱乐功能能为主；澜溪庄园为前前二后三形式式，庭院层面面积在100平米左右。产品深化所在区域项目名称物业类别面宽（米）进深（米）白洋淀阅湖泊景湾独栋13.5-1617涿州北京院子独栋1413澜溪庄园独栋1312固安永定河孔雀城大堡8.7-10.517-18米叠拼11.658.05为保证产品舒舒适度，建议议本案尽量做做大面宽独栋产品符合合大面宽、短短进深，舒适适度高；叠拼产品同样样面宽大、进进深短。面宽与进深—大面宽实现产品品舒适度产品深化停车位—地下车位，形形成项目亮点点所在区域项目名称物业类型车库（个/户）车位配比位置（地上、地下）白洋淀阅湖泊景湾独栋11:1地上涿州北京院子独栋11:1地上澜溪庄园独栋1-21:1-1:2地上固安永定河孔雀城大堡21:2地下叠拼11:1地上主流高端独栋栋市场中，由由于容积率低低，地表富余余空间大，停停车方式多采采用地上车库库、室外停车车位设计地下车库库的永定河孔孔雀城大堡，，主要是解决决容积率高，，产品排布密密集，地表空空间不足的问问题建议本项目采采用全地下停停车，减少地地上交通组织织占地面积，，形成项目亮亮点产品深化装修—毛坯交房、庭庭院精装所在区域项目名称物业类型建筑装修庭院装修白洋淀阅湖泊景湾独栋毛坯精装涿州北京院子独栋毛坯精装澜溪庄园独栋毛坯精装固安永定河孔雀城大堡毛坯精装叠拼通常别墅以毛毛坯形式交房房，给业主预预留充足的个个性装修空间间，符合客户户需求市场的独栋别别墅项目都会会提交精装修修的庭院，主主要是考虑到到庭院与整体体园林的风格格统一，能够够营造项目整整体氛围，形形成直观的特特色与销售亮亮点建议议本本项项目目产产品品采采用用毛毛坯坯交交房房，，庭庭院院精精装装；；满满足足业业主主的的个个性性化化家家装装需需求求产品品深深化化立面面—欧式式英英伦伦风风格格，，点点缀缀中中式式元元素素所在区域项目名称建筑风格外立面材料白洋淀阅湖泊景湾中式石材+瓷砖；外墙采用文化石、高档瓷砖，门窗采用断桥铝合金涿州北京院子中式面砖+涂料；灰瓦粉墙，木色凸花窗、中式屋檐、中式宅院门第、镶铜雕花木门、以及抱鼓石和砖雕等传统经典装饰澜溪庄园欧式托斯卡纳石材+涂料；外墙采用文化石及面砖，门窗采用断桥隔热铝合金，中空玻璃，配进口五金件固安永定河孔雀城欧式地中海石材+涂料；从红陶筒瓦到手工抹灰墙，从弧型墙到一步阳台，还有铁艺、陶艺挂件等，以及小拱璇、文化石外墙、红色坡屋顶、圆弧檐口等符号欧式式建建筑筑风风格格更更能能体体现现异异域域风风情情及及别别样样的的品品质质感感，，受受到到很很多多人人士士的的追追捧捧高端端别别墅墅均均采采用用进进口口石石材材，，突突入入项项目目风风格格，，体体现现项项目目的的高高品品质质与与稀稀缺缺性性石材材+涂料料是是多多数数项项目目采采用用的的方方式式建议议本本项项目目选选择择欧欧式式建建筑筑风风格格，，采采用用区区域域市市场场空空白白的的英英伦伦风风格格，，点点缀缀市市场场普普遍遍采采用用的的中中式式元元素素，，运运用用进进口口石石材材，，体体现现项项目目品品质质产品品深深化化园林林风风格格与与主主题题—欧式式园园林林，，异异域域风风情情所在区域项目名称风格特点白洋淀阅湖泊景湾中式园林合欢，红枫，玉兰，紫薇，松竹海为特色形成五个绿化组团涿州北京院子中式园林强调组团及院落，肌理清晰，围合感强澜溪庄园欧式园林有上百种植物组成立体式的园林景观，结合坡地建筑与穿流别墅间的流水相互辉映固安永定河孔雀城欧式园林原生态杨树林景观大道、配欧式雕塑、灌木植物和大面积绿地错落有致市场场主主流流园园林林风风格格以以欧欧式式和和中中式式为为代代表表，，其其中中托托斯斯卡卡纳纳风风格格的的欧欧式式园园林林较较为为常常见见；；园林林景景观观中中融融入入水水系系、、雕雕塑塑及及原原生生态态植植物物，，与与产产品品建建筑筑相相互互呼呼应应，，形形成成整整体体风风格格，，确确立立高高端端品品质质建议议本本项项目目采采用用接接受受度度较较高高的的异异域域欧欧式式园园林林风风格格，，以以精精致致的的道路路植植被被绿绿化化，，水水系系，，景景观观小小品品为主主题题特特色色，，烘烘托托项项目目高高端端品品质质产品品深深化化安防和设设备设施施—完备的安安防系统统，全面面的设备备设施，，提升项项目整体体品质所在区域项目名称安防系统设备设施系统白洋淀阅湖泊景湾24小时电子监控、人员巡逻、楼宇对讲、闭路电视监控水、电、暖系统、门禁系统、电视系统、通讯系统涿州北京院子小区周界防翻越红外对射报警系统；小区内多点摄像闭路电视监控系统；24小时保安巡更系统深井地下水、电、分户供暖、电视系统、通讯系统澜溪庄园小区周界防翻越红外对射报警系统；小区内多点摄像闭路电视监控系统；24小时保安巡更系统；燃气泄漏报警系统；庭院层和首层门窗设门磁、窗磁防盗系统；室内设紧急呼叫按钮水电暖系统、门禁系统、电视系统、空调系统、通讯系统、吸尘系统固安永定河孔雀城24小时电子监控、人员巡逻、楼宇对讲水、电、暖系统、门禁系统、电视系统、通讯系统别墅安防防系统主主要包括括：保安安监控系系统、可可视对讲讲系统、、巡更系系统、消消防系统统项目均满满足基本本的水电电暖、通通讯、电电视系统统建议本项项目产品品建立完完备的安安防系统统，同时时引入中中高端进进口品牌牌设备，，采用除除尘、新新风等新新技术提提高项目目附加值值产品深化化庭院及加加建空间间—空间赠送送，提高高产品附附加值所在区域项目名称物业类型庭院面积加建空间白洋淀阅湖泊景湾独栋200-800㎡50-60㎡涿州北京院子独栋200-1000㎡20-30㎡澜溪庄园独栋200㎡10-20㎡固安永定河孔雀城大堡22-160㎡15-30㎡叠拼50-160㎡15㎡别墅项目目在大面面积庭院院赠送的的基础上上，均会会有加建建空间，，区间10㎡-60㎡㎡，主力区区间为20-30㎡；叠拼产品品也有加加建空间间，但面面积相对对较小。。建议本项项目独栋栋产品庭庭院200平米，加加建空间间为20-30平米，用用于露台台及阳台台；叠拼产品品庭院100平米，加加建空间间10-20平米，用于于露台及及阳台。第31页产品深化化所在区域项目名称物业类型是否有温泉温泉是否入户∕入花园间白洋淀阅湖泊景湾独栋有是涿州北京院子独栋无否澜溪庄园独栋无否固安永定河孔雀城大堡无否叠拼无否温泉利用用阅湖泊景景湾提供供温泉入入户，在在卫生间间及花园园提供温温泉出水水口，由由客户依依据自身身需求自自行打造造。建议本案案温泉入户，，在卫生生间和花花园提供供温泉出出水口，，由客户户自行打打造。第32页产品深化化户型产品建议–独栋独栋：350平米以上享受型产品，提升项目整体品质。地上二、三层、地下一层，层高3.2－3.3米。大面宽，提升产品舒适度，突出项目高端品质。地下60平米左右，打造为娱乐空间，完善产品功能结构。首层注重社交、聚会功能，二、三层以居住功能为主。毛坯交房，满足业主的个性化家装需求。庭院200平米，加建空间为20-30平米，大面积的空间赠送，提高产品附加值。第33页产品深化化户型产品建议–叠拼叠拼：180-220平米以上舒适型产品，扩大项目客群基数，提升项目容积率。首层以社交、聚会功能为主，二层注重居住功能，满足多种需求；层高2.9米。大面宽，提高居住舒适度，提升叠拼产品品质。庭院100平米，加建空间10-20平米，提高产品附加值。第34页产品深化项目亮点点建议欧式英伦风格，点缀中式元素，提供异样建筑享受。欧式园林，异域风情，迎合区域市场认知。地下车位，形成项目亮点。地下空间开发，休闲娱乐功能布局，形成项目特色。温泉入户，客户根据自身需求自行建造，提高项目附加值。第35页产品深化化合院产品品深入研研究合院产品品在北京京市场中中少见；；选取市场场中的个个案项目目对合院院产品进进行深入入研究产品深化化第36页物业地址址开发商总户数容积率物业类别别车位比绿化率产品配比比占地面积积建筑面积积独栋别墅墅、合院院别墅嘉定丰翔翔路3109弄宝华集团团，上海海恒吉投投资有限限公司0.4592户（独栋栋20户，合院院72户）40%1:261102平方米27969平方米均价价未定独栋占比比22%；合院占占比78%宝华栎庭庭第37页园林风格格：中式式风格园林设计计，错落落于别墅墅之间，，一处一一景。建筑风格格：建筑灵感来自自于赖特典型的草草原风格，花园式住宅宅理念。园林与建筑风风格产品深化第38页面积区间总层数地下室面积庭院面积地下室功能总套数车位位72套274—320平方米地下一层地上上二层100-400平方米休闲、娱乐1:2100平方米左右赠送地下室、露台台院墅是独栋别墅的集成组合，实现较高容积率下的别墅品质感院墅产品产品深化院墅结构–独栋品质下，，土地空间利利用最大化第39页产品深化1234院墅产品以4户为基本组团团，每个组团团中形成一个个围和的内庭庭院此类布局可以以提高土地使使用效率，提提升容积率各户的局部次次要空间相连连，在居住使使用过程中相相对独立，可可以享受到独独栋别墅的品品质感1234内庭院基本组团第40页单套地上建筑筑面积：274.22平方米房型类型：合合院A1地下室–100平米左右休闲娱乐空间间、地下车库一层–161平米社交空间、居住功能二层–112平米居住空间、起居空间车库庭院主卧套院墅户型庭院产品深化单套地上建筑筑面积：316.82平方米房型类型：合合院A2第41页地下室–100平米左右休闲娱乐空间间、地下车库一层–201平米社交空间、居住空间布局局二层–115平米居住功能、起居功能空间间下沉式庭院起居室院墅户型超大庭院产品深化第42页单套地上建筑筑面积：304.32平方米房型类型：合合院B1车库庭院庭院主卧套院墅户型地下室–100平米左右休闲娱乐空间间、地下车库一层–192平米社交空间、居住空间布局局二层–112平米居住功能、起居功能空间间产品深化第43页单套地上建筑筑面积：292平方米房型类型：合合院B2露台下沉式庭院院墅户型超大庭院地下室–100平米左右休闲娱乐空间间、地下车库一层–180平米社交空间、居住空间布局局二层–112平米居住功能、起居功能空间间产品深化户型产品亮点点第44页产品深化合院产品组合合：合院户型型分别由A1、A2、B1、B2四个户型组成成，业主可以以依据自己的的需求进行选选择。地下室：空间面积为基基底面积的50%休闲、娱乐乐、健身功功能齐全；；地下双停车车位，实用用性强；首层层：动静分区明明确，会客客与居住功功能兼备二层层：以居住功能能为主，兼兼备家庭活活动空间主卧套功能能齐全设计较大的的露台庭院院：布局较大的的庭院空间间、庭院设计多多元化（前前、后庭院院；下沉庭庭院、步入入式庭院等等多种类型型组合）产品深化第45页与本案的结合点特色的合院院产品：增加容积率率的同时品品质感未下下降；合院院产品类型型稀缺，具具有较大的的独特性及及吸引力。。开敞空间类类型多样化化：前庭院、后后庭院、步步入式庭院院、下沉式式庭院、露露台等多种种空间设计计有机组合合，营造别别致的户外外庭院生活活适当控制户户型面积区区间：根据本地市市场类独栋栋产品（联联排）供应应特征，需需要对合院院的产品面面积做适当当缩小（220-300平米），以以满足本地地度假市场场需求。产品深化第46页户型产品建建议合院：220—300平米左右优质型产品，提升项目整体品质。大面宽，保证采光，提升产品舒适度，突出项目高端品质。地下60—80平米左右，打造为娱乐、休闲、健身一体化空间，完善产品功能结构，突出温泉优势。首层以社交空间为主，兼备居住功能；二层以居住功能为主，增设露台提高舒适度及品质感。毛坯交房，满足业主的个性化家装需求。多种庭院类型组合，50—100平米，增加舒适度、增强品质感。大面积的空间赠送，提高产品附加值。充分利用本项目的温泉资源。可在地下室、下沉式庭院中设有温泉卫浴。彰显奢华的高端生活品质满足需求第47页客户深访三、满足客客户需求客户需求第48页调查方法邀约、问访访调查数量问访客户47组，有效问访访客户40组。甄别条件能够准确积积极配合问问访活动具有中高端端产品购买力人群经介绍对本本项目有初初步认知问题设置：：客户购买特征客户产品偏好客户基础信信息分析方法：：本次访谈谈只为本项项目后期定定性服务，，与产品数数量等量化化性结论无无关。问访方式有效数量孔雀城客户访谈10自身资源访谈15具有购买能力地区问访15合计40第49页主体特征—北京客户居居多，年龄结构以20-45岁的青、中中年客群为为主力客客户客户需求客户年龄以以20-30岁居多，此此类人群多多为在北京京工作的外外地人，收收入较高，，但负担不不起北京的的房价，故故在北京周周边选择舒舒适度高的的项目产品品；31-50岁之间的多多为事业已已经有了一一定程度的的发展，在在北京基本本上已经有有了自己的的住房，在在外面为自自己或是老老人选择一一套环境较较好的别墅墅自住；其余客户多多以给自己己自住或是是给后辈留留些家产投投资为主。。第50页主体特征—行业特征客户需求客户群体分分布比较均均匀，国家家机关和社社会团体较较多，占比比将近五分分之一；房地产从业业者因自身身从事这一一行业，对对其比较了了解，占比比也较高；；社会服务行业业人群基数较较大，目前收收入水平也较较高，因此关关注房产者较较多。客户以国家机机关、社会团团体、房地产产从业者和社社会服务行业业人群为主。。第51页客户需求主体特征—职务特征职务分布主要要是以私营企企业主为主，，一般收入都都较高，追求求生活品质;占比较高的行行业主要还是是以高层及管管理者为主，，收入丰厚，，重视居住环环境。客户以私营业业主和企业管管理层为主，，收入较高，，追求生活品品质，重视居居住环境。第52页客户需求主体特征—收入特征以年收入10万-30万之间的为中中产阶级为主主，满足了自自己的生活基基本需求以后后，想要追求求更高品质的的生活；其余客户则收收入较高，因因目前通货膨膨胀较快，故故购置房产，，自主与投资资兼顾。以中产阶级客客户为主，在在满足基本生生活需求后，，追求更高品品质的生活。。第53页客户需求购买特征—霸州开发区的的认知及购买买兴趣霸州开发区认认知度低，但但较多客户对对当地高性价价比的别墅产产品存在购买买兴趣。对于霸州开发区的认知绝大部分受访客户对霸州开发区都不是很了解，没有关注过霸州房产以及未来规划发展，无具体认知。对于霸州开发区高档温泉别墅项目的购买兴趣60%的外地客户会选择霸州的别墅，主要还是因为高性价比，花不多的钱就能享受到别墅生活。第54页温泉使用形式式90%客户认为温泉泉入户为最佳佳使用形式，，室内室外皆皆有温泉，才才能发挥温泉泉的最大价值值。客户需求购买特征—温泉使用形式式及价格波动动接受度因温泉而增加加销售价格的的接受度如果因温泉入入户而增加成成本进而提高高销售价格，，一半以上的的客户认为还还是要是具体体情况才能决决定，其余客客户则认为不不应该提高销销售价格。绝大多数客户户喜好温泉入入户，但对于于因温泉而增增加销售价格格却少有客户户认同。第55页客户需求购买特征—置业用途及产产品形式偏好好80%的客户主要是是以居住为主主要目的，可可以兼顾投资资；只有极个别客客户认为霸州州凭借其文化化及温泉等优优势，发展潜潜力较大而选选择投资。50%客户喜欢独栋栋类产品，认认为其居住舒舒适度为最好好；近一半客户能能够接受组团团形式的产品品，但最好还还是以套数少少的产品为主主；能够接受叠拼拼别墅的人只只占一少部分分。客户以自住为为主要目的，，偏好独栋产产品，组团形形式的产品有有相对较高的的认可度，叠叠拼产品认可可度相对较低低。第56页客户需求购买特征—面积与总价需需求55%的人认为面积积不宜过大，，200-300平之间，能满满足自己一家家人的居住需需求即可，因因为不常住，，过大的话物物业费过高，，而且打理起起来也很麻烦烦；面积相对较小小、总价相对对价低的紧凑凑型别墅产品品认可度最高高。受访者一般认认为总价不应应超过300万，因为考虑虑到霸州市的的地理位置及及市场趋势，，总价过高的的话很多人承承担起来有困困难；600万元以上总价价无客户接受受。第57页客户需求90%的受访者都希希望有地下室室，并且希望望能够达到半半地下的效果果，保证采光光与通风效果果；地下室最好能能有明确的功功能分区（台台球室、温泉泉室、影音室室），这样才才能保证地下下室的使用率率最大化；地下室采光方方式都倾向于于下沉式的庭庭院，这样能能保证地下室室最大采光。。需要地下空间间，对于地下下功能空间的的合理分区较较为关注，喜喜好下沉式庭庭院采光。购买特征—地下空间第58页客户需求购买特征—庭院及车位80-200平米的的庭院院，南南庭院院面积积稍大大，1：1以上的的地下下车库库，人人车分分流的的社区区交通通布置置，能能够更更好的的满足足客户户需求求。庭院需求80%客户认为庭院面积要在80-200平米之间，希望能够做出前后庭院，并且南庭院面积要大一些，以便种植绿色植物；对于庭院精装受访者普遍认为无所谓，只要有大面积庭院，自己可以设计，可以根据自己的喜好来打造个性化生活。车位需求90%客户认为为了保证小区品质，应该做地下停车库，保证一家最少一个车位，能够直接入户为最佳，希望社区可以实现人车分流。第59页客户需需求产品细细节偏偏好—装修70%客户认认为最最好能能够提提供精精装修修，因因为可可以免免去后后期的的很多多事情情，在霸州精装装修别别墅，，材料的的种类类及品品质都都无法法保证证；一半以以上的的客户户还是是比较较喜欢欢欧式式豪华华风格格，因因为目目前别别墅市市场主主要以以此类类风格格为主主，一一般客客户都都能接接受此此种风风格；；越来越越多的的客户户接受受拎包包入住住的别别墅产产品，，对于本本案来来说，，精装装修缺缺乏实实操性性，需需要谨谨慎对对待；；装修风风格偏偏好欧式豪华特色第60页客户需需求产品细细节偏偏好—立面近60%的客户户选择择石材材，因因为比比较有有质感感，搭搭配出出来的的整体体效果果非常常好。。如果项项目外外立面面选用用能提提升品品质的的石材材，但但可能能造成成售价价的增增加，，大部部分受受访者者认为为要看看实际际情况况而定定，持持反对对态度度者居居多。。偏好石石材外外立面面，但但客户户不能能接受受由于于使用用石材材而增增加价价格的的情况。第61页客户需需求产品细细节偏偏好—特色功功能空空间对别墅墅里的的特色色功能能空间间要求求比较较多，，主要要还是是集中中于书书房、、影音音室、、健身身房以以及储储藏室室等几几方面面，追追求功功能的的实用用性，，选择择能够够经常常用到到的特特色空空间。。对于实实用功功能较较强的的书房房、影影音室室、健健身房房以及及储藏藏室需需求度度较高高。注：多多选题题第62页客户需需求产品细细节偏偏好—园林园林风风格分分布较较为均均匀，，36%的客户户倾向向于中中式园园林，，因为为比较较贴近近自己己的生生活；；31%的客户户能够够接受受欧式式风格格，认认为比比较适适合目目前的的潮流流。欧式与与中式式园林林最受受认可可，水水系和和绿植植是最最受客客户喜喜爱的的元素素。园林元元素方方面60%的客户户倾向向于水水系景景观，，喜欢欢亲水水生活活，有有水的的社区区品质质高，，而且且环境境优美美；植被需需求也也占到到了四四分之之一，，这部部分客客户都都认为为选择择别墅墅就是是选择择绿色色，选选择自自然。。第63页产品细细节偏偏好—社区环环境、、配套套及物物业对于配配套的的注重重都比比较均均衡，，相比比较来来说，，对于于教育育配套套看的的不是是比重重很高高，最最关心心的还还是医医疗与与商业业配套套。客户需需求社区环环境90%以上客客户对对周边边邻居居的素素质还还是非非常关关注的的，不不希望望自己己居住住在一一个没没有素素质的的小区区。物业服务物业方面面希望能能够享受受到高品品质的服服务，最最好能够够类似于于万科物物业，希希望物业业服务能能够公开开，透明明化，不不要巧立立名目收收取各种种费用。。客户想拥拥有一个个社区人人群素质质较高，，医疗与与商业配配套相对对完善的的居住场场所，希希望有高高品质的的物业服服务。第64页客户需求求总结1.客户对于霸州开发区认可度较低，但对于此地的高性价比别墅产品表现出了较高的购买兴趣。2.偏好独栋产品，对于组团形式的产品有相对较高的认可度，叠拼产品认可度相对较低。3.200-300平米之间、300万以下的带有地下功能空间的，相对大面积庭院的别墅产品最受认可。4.温泉入户最受认可，但对于温泉入户而产生的价格上涨具有一定的抵触心理。5.石材立面的别墅，欧式与中式相结合的园林，将迎合客户的喜好。6.客户需要精装修，但由于精装修而形成的价格增加却不能接受，产生一定矛盾。7.实用型的配套、优质的物业和人车分流的社区动线设计将成为项目的亮点。第65页产品深化化结合客户户需求，，进行产产品细节节修正，，形成本本案产品品建议第66页产品建议议篇第67页目录1、产品设设计原则则2、规划布布局建议议4、立面风风格建议议3、单体建建议产品建议议篇5、园林景景观建议议第68页第68页01产品设计计原则第69页社区要体体现中低低密度的的整体建建筑调性性：以叠叠拼产品品为主，，配合院院墅和独独栋别墅墅产品适适当分散散社区居居住空间间；规划—中低密度度居住空空间产品类型型多样，，满足容容积率的的同时体体现居住住的舒适适感与尊尊贵性；；景观、立立面、户户型、配配套等均均需考虑虑项目品品质的打打造，从从产品硬硬件和软软件上综综合提升升居住档档次；产品—高端形象象通过温泉泉入户、、私家庭庭院、顶顶层露台台、首层层花园、、下沉花花园等，，打造高高性价比比的产品品；设置丰富富的配套套，满足足客户居居住、休休闲之需需。产品—高附加值值规划布局局建议产品设计计原则第70页第70页02规划布局局建议总体布局局原则用地价值值分析各物业功功能布局局建议物业户型型配比交通组织织建议第71页规划布局局建议总体布局局原则用地价值值最大化化在充分分分析现有有环境的的前提下下，对用用地价值值进行评评估，并并分配物物业类型，做做足容积积率，使使产品价价值得到到最大化化。品质与实实用相结结合户型面积积要求符符合市场场需求，，中央绿绿地、组组团景观观、宅前前庭院与与入口广场等等公共空空间尺度度宜人，，细节设设计到位位。形象价值值最大化化充分发挥挥临城市市道路一一侧的展展示面价价值，从从规划、、建筑形形态、立立面上需考虑高高端产品品形态的的打造；；社区主主入口和和商业隔隔离空间间需打造造精品化、规模模化绿地地景观，，加强低低密社区区的感受受。第72页规划划布布局局建建议议用地地价价值值分分析析海河河道道长江江道道泰山路商业业用用地地用地地紧紧邻邻海海河河道道、、长长江江道道等等城城市市道道路路，，交交通通可可达达性性较较好好，，因因此此适适合合布布置置较较高高层层数数产产品品以以保保证证住住宅宅区区域域的的私私密密与与品品质质，，同同时时达达到到良良好好的的展展示示性性。。项目目用用地地内内部部中中心心区区域域，，地地势势平平坦坦视视野野较较为为开开阔阔，，相相对对私私密密与与安安静静，，适适合合布布置置低低密密度度舒舒适适型型产产品品。。项目目用用地地内内部部核核心心区区域域，，区区域域右右侧侧将将打打造造大大型型绿绿化化景景观观隔隔离离带带，，具具备备良良好好的的景景观观资资源源，，适适合合布布置置大大面面积积稀稀缺缺型型产产品品。。第73页规划划布布局局建建议议各物物业业功功能能布布局局建建议议海河河道道长江江道道泰山路商业业用用地地

6层多层叠拼，一梯两户，建筑面积区180-220平米。

地下一层，地上三层独栋别墅，地上建筑面积300平米左右。`地下一层，地上三层院墅，地上建筑面积区间220-300平米。

集中商业总体体规规划划布布局局建建议议物业业户户型型配配比比物业产品类型面积区间居室数总建面建面比套数套数比住宅独栋别墅300四居半54004%183%院墅220-300四居3537629%13224%叠拼180-220三居半8316067%39673%总计

123936100%546100%商业

注：用地面积共计22.30万平米（344.48亩），其中住宅用地15.38万平方米(230.69亩)，商业用地面积6.92万平方米(113.79亩)；住宅总建筑面积约12.39万平米，容积率为0.81。第75页规划划布布局局建建议议交通通组组织织建建议议主入入口口设设置置在在海海河河道道和和地地块块西西侧侧规规划划道道路路上上；；停车车：：全全地地下下停停车车，，叠叠拼拼和和院院墅墅区区均均采采取取组组团团地地下下停停车车方方式式，，独独栋栋别别墅墅区区采采取取独独户户地地下下停停车车方方式式；；叠拼拼和和院院墅墅区区户户车车比比不不低低于于1：1，独独栋栋别别墅墅区区户户车车比比为为1：2。主入入口口外部部交交通通地下下停停车车场场入入口口上上覆覆土土植植被被作作为为楼楼间间园园林林景景观观内部部交交通通规划划道道路路海河河道道长江江道道泰山路第76页第76页03单体体建建议议产品品设设计计原原则则产品品类类型型梳梳理理产品品配配置置建建议议产品品细细节节建建议议第77页单体体建建议议户型型设设计计原原则则户型型配配比比满满足足市市场场需需求求强调调附附加加值值不同同类类别别产产品品拉拉开开档档次次独栋栋别别墅墅户户型型强强调调高高度度私私密密性性和和360度环环抱抱景景观观，，各各功功能能空空间间细细化化，，满满足足个个性性化化需需求求；；重重要要空空间间的的强强调调，，彰彰显显身身份份；；合院院别别墅墅户户型型强强调调私私密密空空间间与与半半公公共共空空间间的的恰恰当当融融合合，，各各功功能能部部分分完完善善、、舒舒适适，，地地下下空空间间的的充充分分利利用用，，强强调调附附加加值值；；叠拼拼户户型型强强调调各各个个功功能能空空间间均均好好性性，，注注重重社社交交和和休休息息空空间间的的分分离离，，相相对对私私密密的的入入户户方方式式，，强强调调附附加加值值。。作为为主主力力户户型型，，作作为为次次主主力力户户型型，，作作为为稀稀缺缺户户型型。。通过过私私家家庭庭院院空空间间、、共共享享合合院院空空间间、、空空中中露露台台、、地地下下空空间间利利用用等等打打造造高高品品质质、、舒舒适适型型产产品品。。第78页单体建议产品类型梳理理图片展示产品类型面积区间（㎡）附加值卖点独栋别墅300地下车库地下室庭院露台温泉入户、私家车库、地下室、360度私家庭院、屋顶露台等院墅220-300顶层露台多重庭院地下室地下车位温泉入户、地下车库、地下室、顶层露台、私家庭院和公共合院等叠拼180-220电梯入户首层庭院顶层露台地下车位地下车位、地下室、顶层露台、首层庭院、电梯直接入户第79页单体建议产品配置建议议产品类型产品配置客厅主卧次卧卫生间厨房书房佣人房家庭厅娱乐健身房独栋别墅300㎡1个1个3个4个中、西厨1个1个1个1个院墅220-300㎡1个2个2个4个中、西厨——1个1个1个叠拼180-220㎡1个1个2个3个中厨1个——————第80页单体建议产品细节建议议面积区间：300平米左右产品定位：项目的稀缺产产品，占总体体住宅面积的的4%建筑层数：地上2.5层、地下1层布局位置：主要布置地块块内部东侧，，保证最好的的景观资源和和私密空间产品特色：360度全方位私家家花园；地下下赠送下沉庭庭院，实现地地下采光；空空中大面积露露台赠送；温温泉直接入户户独栋别墅—整体描述泰山路商业用地长江道海河道第81页单体建议产品细节建建议散点式布布局——赠送前后后私家小小院，业业主可根根据自己己喜好灵灵活布置置；两侧侧布置旁旁院，并并用围栏栏与道路路相隔，，创造邻邻里交流流空间。。1-1南侧花园入户下沉庭院实现地下室采光北侧花园入户23北侧入户户花园南侧入户户花园旁院旁院360度景观资资，获得得更多绿绿色空间间独栋别墅—布局形态泰山路商业用地长江道海河道第82页单体建议议产品细节节建议地下空空间地下车车库直直接入入户，，配备备电梯梯直接接通达达上层层空间间，强强烈的的私属属感；；地下室室结合合下沉沉花园园有利利于充充足的的采光光和通通风，，并可可延伸伸休闲闲空间间；私家影影院、、棋牌牌、健健身房房等私私人高高档娱娱乐休休憩空空间，，足够够应付付私人人聚会会；工人房房结合合采光光天井井南向向布置置，提提高地地下居居住空空间的的品质质。地上建建筑面面积：：300㎡地下建建筑面面积：：80㎡㎡独栋别墅—户型特点家庭影影音厅厅工人房房娱乐健健身房房电梯第83页单体建建议产品细细节建建议地下空空间—私人俱俱乐部部及主主人雅雅趣空空间独栋别墅—户型特点娱乐健身房下沉阳光花园下沉庭院温泉池第84页单体建建议产品细细节建建议独栋别墅—户型特点首层空空间功能细细分：：接待待区、、过渡渡区、、家庭庭公共共区、、餐厨厨操作作区；；入户门门廊、、挑空空门厅厅、挑挑空礼礼仪会会客厅厅形成成纵深深礼仪仪轴线线，强强调仪仪式感感及尊尊贵感感；北侧餐餐厅结结合露露台布布置，，两面面受光光，提提升就就餐环环境；；首层南南向设设置老老人房房，并并配备备独立立卫生生间，，强调调居住住舒适适感；；主要活动空空间均拥有有双向景观观条件，体体现尊贵享享受。地上建筑面面积：300㎡地下建筑面面积：80㎡起居厅露台厨房餐厅老人房入户门廊第85页单体建议产品细节建建议独栋别墅—户型特点首层空间—尊贵社交场场，强化礼礼仪轴线纵深和接接待空间的的层次感两层挑空的会客厅餐厅连接室外露台第86页单体建议产品细节建建议独栋别墅—户型特点三层空间单独布置主主卧和书房房空间，体体现其尊贵贵性；北向书房结结合超大露露台，独立立于主卧设设置，拥有有良好的景景观视野；；南向奢华主主卧套，270度观景，匹匹配超大卫卫浴空间、、步入式衣衣橱，且享享有三面露露台。地上建筑面面积：300㎡地下建筑面面积：80㎡二层平面图图三层平面图图二层空间二层完全居居室空间设设计，南北北布置次主主卧和次卧卧；卧室均为配配备独立卫卫生间和空空中露台，，享有私密密性的同时时拥有充足足的户外活活动空间。。露台次卧露台休息厅次主卧主卧露台露台露台露台书房第87页单体建议议产品品细细节节建建议议独栋别墅—户型特点二、、三三层层空空间间—舒适适与与奢奢华华的的休休憩憩空空间间二层次主卧主卧卫生间休息厅第88页单体体建建议议产品品细细节节建建议议独栋别墅—停车方式第88页停车车方方式式采用用地地下下私私家家车车库库与与地地面面停停车车位位相相结结合合的的方方式式；；每户户两两个个以以上上车车位位，，以以满满足足高高端端客客户户的的需需求求；；考虑虑部部分分加加高高、、加加大大的的室室内内特特殊殊车车位位的的设设计计。。私家家地地面面车车位位地下下一一层层私私家家车车库库地下车库地面地面地上一层地上二层地上三层地下一层下层沉院第89页双向向采采光光双双层层挑挑空空的超超级级客客厅厅厅堂堂空空间间挑挑空空处处理理或或进进行行错错层层处处理理，，以丰丰富富室室内内空空间间变变化化，，展展现现别别墅墅品品质质。。附加加值值———厅堂堂挑挑空空单体体建建议议产品品细细节节建建议议独栋别墅—附加值第90页大面面积积南南向向观观景景露露台台附加值——观景露台单体建议产品细节建建议独栋别墅—附加值第91页加强产品高高端的形象象和体现项项目养生生生态宜居的的理念；单体建议产品细节建建议附加值——温泉入户独栋别墅—附加值第92页单体建议产品细节建建议院墅—整体描述面积区间：：220-300平方米产品定位：：项目的次主主力产品，，占总体住住宅面积的的29%建筑层数：：地上2.5层、地下1层布局位置：：主要布置在在地块中部部，保证惬惬意的私密密空间和开开敞的半公公共空间产品特色：：多户合院设设置，公共共花园和私私人花园入入户，体验验邻里空间间和私属感感；地下赠赠送下沉庭庭院，实现现地下采光光；温泉直直接入户泰山路商业用地海河道道长江道道第93页单体建议产品细节建建议院墅—布局形态组团式布局局——首层可通过过合院或私私家花园入入户，私密密空间和公公共空间的的结合带给给业主不一一样的居住住感受。创意合院，，和谐的邻邻里空间私家花园合院私家花园私家花园私家花园第94页单体建议产品细节建建议院墅—户型特点地下空间地下车库直直接入户，，增强私属属感；健身房与影影音厅错层层设计，增增强空间提提示和丰富富空间感受受；影音娱乐厅厅和健身房房均结合下下沉花园设设置，将室室外自然环环境引入地地下空间，，提高活动动空间舒适适性；合理利用灰灰空间设置置吧台区，，增添生活活情趣；工人房结合合小型餐厨厨房设置，，专属服务务功能降低低对主人空空间的干扰扰，提高私私密性。地上建筑面面积：280㎡地下建筑面面积：80㎡储藏间工人房影音娱乐厅厅健身房下沉庭院下沉庭院吧台车库第95页单体建议产品细节建建议院墅—户型特点地下空间—私人俱乐部部及主人雅雅趣空间第96页单体建议产品细节建建议院墅—户型特点首层空间前、后双庭庭院入户，，丰富户外外活动空间间；首层强调功功能单一性性，仅布置置起居、就就餐空间；；细化室内内空间功功能，独独立阳光光间给业业主提供供遮风避避雨的观观景休闲闲空间；；北侧设置置中、西西厨，并并结合布布置小型型就餐区区，增添添烹调乐乐趣；起居厅和和餐厅均均南向布布置，拥拥有270度景观视视野，体体现尊贵贵享受。。地上建筑筑面积：：280㎡㎡地下建筑筑面积：：80㎡阳光间起居厅餐厅中、西厨厨房第97页单体建议议产品细节节建议院墅—户型特点首层空间间—强调起居居、就餐餐空间的的生活乐乐趣第98页单体建议议产品细节节建议院墅—户型特点三层空间间单独布置置超豪华华主卧，，体现其其尊贵性性；奢华主卧卧套，匹匹配超大大卫浴空空间、步步入式衣衣橱间，，南北双双侧观景景阳台，，且结合合北侧超超大露台台，形成成360度景观视视野。地上建筑筑面积：：280㎡㎡地下建筑筑面积：：80㎡二层空间间二层完全全居室空空间设计计，布置置次主卧卧和次卧卧；次主卧设设独立卫卫生间和和观景阳阳台，与与次卧之之间通过过休息厅厅连接，，提高私私密性。。休息厅结结合室外外露台设设置，有有效延伸伸休憩空空间。主卧室次主卧次卧次卧露台休息厅第99页单体建议议产品细节节建议院墅—户型特点二、三层层空间—舒适与奢奢华的休休憩空间间第100页单体建议议产品细节节建议第100页停车方式式采用组团式式地下停车车，确保每每户均能直直接停车入入户，增强强私密性，，体验独栋栋住户感受受；每户两个车车位，以满满足高端客客户的需求求。地下停车直直接入户院墅—停车方式组团地下停停车库入口口第101页加强产品高高端的形象象和体现项项目养生生生态宜居的的理念；单体建议产品细节建建议附加值——温泉入户院墅—附加值第102页单体建议产品细节建建议产品定位：：项目的主力力产品，占占总体住宅宅面积的67%建筑层数：：地上6层布局位置：：沿地块西侧侧、南侧及及北侧的外外围布置，，具有良好好的对外展展示性产品特色：赠送私家入入户花园，，大面积空空中花园叠拼—整体描述泰山路商业用地海河道道长江道道第103页单体建议产品细节建建议叠拼—布局形态组团式布局局——均质景观资资源，270度视野空间间6层，带电梯层数面积（㎡）特色1跃2180-220私家庭院入户，赠送南向露台空间3约4180-220电梯直接入户，大面积入户花园、南向露台5跃6180~220顶跃户型，享受更大阳光露台南电梯第104页单体建议产品细节建建议叠拼—户型特点一、二层跃跃层户型赠送大面积积私家庭院院，庭院直直接入户；；活动空间与与休息空间间分层设置置，降低干干扰性；中厨+西厨+餐厅设置，，丰富生活活方式；主人房间和和客卧分层层设置，保保证私密性性。建筑面积：：210㎡第105页单体建议产品细节建建议叠拼—户型特点建筑面积：：190㎡五、六层跃跃层户型顶层赠送大大面积露台台；首层仅设置置办公、餐餐饮、娱乐乐空间，动动静区域分分层设置，，避免干扰扰；起居室和主主卧均南向向设置，完完整主卧套套系。顶层露台第106页单体建议产品细节建建议叠拼—户型特点首层空间—强调起居、、就餐空间间的生活乐乐趣第107页单体建议产品细节建建议叠拼—户型特点二层空间—舒适的休憩憩空间第108页单体建议产品细节建建议叠拼—停车方式停车方式采用集中地地下停车，，达到人车车分流。每户一个个以上车车位，满满足客户户的基本本需求。。第109页单体建建议产品细细节建建议叠拼—附加值入户花花园：：赠送送大面面积入入户花花园，，将庭庭院空空间引引入室室内第110页单体建建议产品细细节建建议叠拼—附加值文化生生活：：引入半半居概概念，，打造造书房房、收藏藏、茶茶室等等多功功能空空间，强调调学习习氛围围和书书文化化主题题的营营造第111页第111页04立面风风格建建议英伦风风格意大利利风格格第112页英伦风风格以自然然、优优雅、、含蓄蓄、高高贵为为特点点，体体现绅绅士风风度与与贵族族气质质；英伦风风格，，意大大利风风格各各有自自己的的特色色，都都适合合塑造造好的的居住住氛围围。意大利利风格格兼具风风情感感与细细节的的设计计感，，使产产品呈呈现田田园气气质；立面风风格建建议立面风风格的的选择择第113页一般是是以下下几种种设计计元素素的结结合：：1.底部好好手工工的砖砖砌墙墙，2.木质的的屋顶顶板3.多重人人字形形坡屋屋顶立面风风格建建议英伦风风格第114页一般外外立面面材质