房企标准化革命 地产行业挣钱变得不容易

房企标准化革命地产行业挣钱变得不容易万科、龙湖、万达等龙头房企率先尝试产业、IT或产品的标准化，这是挡不住的行业潮流2008年之前，“窗框漏水”排在万科所有项目业主投诉第一名，投诉率接近感谢阅读但在此后万科用“产业化”模式建设的楼盘中，这个数字降到了零。谢谢阅读年，龙湖上马了一套客户投诉及工程质量追踪系精品文档放心下载统。这套系统的原理是，通过物业这个神经末端，把所有的客户投诉收集归类，分为150多种。然后，将谢谢阅读这些信息追溯至土建工程师，并与人力资源系统打通，纳入绩效考核系统——投诉与相关人员未来升迁、感谢阅读奖金挂钩。同时，这150多种投诉还将最终追溯到承建标段的乙方——总包和专业分工方，再与成本系统打通，感谢阅读进入龙湖的战略分工方体系，直接影响“金牌战略分工方”的评选。那些投诉超标的乙方有可能因此被剔谢谢阅读除出龙湖的合作。龙湖的这套“跨职能协作IT谢谢阅读中国、万达等多家大型开发商，也已投身这场“标准化”大潮。近年精品文档放心下载来房地产业逐渐成为一个“被周期性宏观调控”的行业，过去基本拿到地就能赚钱，而现在却日益成为一感谢阅读个高风险行业，一些危机意识较浓的大开发商开始了精细化、标准化作业的努力。到了2012年，“精耕细精品文档放心下载作”更成为房企占领生存制高点的大问题。所谓标准化，按照定义，是指“在一定围获得最佳秩序，对实际的或潜在的问题制定共同的和重复使谢谢阅读用的规则的活动”。现在，房地产开发商们为“标准化”延伸了更多的涵。谢谢阅读挡不住的潮流“房地产行业的发展其实很幼稚，供应链割裂，管理粗放。但这已经难以为继。现在大家都在想怎么精品文档放心下载把这个行业做得更标准化。”龙湖地产执行董事兼首席市场官力洪向财新《新世纪》记者表示。精品文档放心下载就在这轮房地产调控之前，房地产还基本上是个“只要能造出来就不怕卖不出去”的市场；随着调控感谢阅读步步深入，部分开发商开始意识到“过去一去不返，行业政策已彻底转向”，一场从传统的粗放式管理向感谢阅读精细化转变的行业大戏，正拉开序幕。“我们现在进入了‘下半场’，游戏规则发生了变化，开发商要有不同的‘踢法’。”万科总裁郁亮精品文档放心下载2011年底曾向媒体表示。他认为，竞争将转移到“软”实力方面，包括建筑质量、运营管控，以及更灵精品文档放心下载敏的市场神经和更高效的IT支持等等。多数大开发商已经感受到了这股挡不住的潮流。“这是绝对要发生的行业变革。”龙湖地产信息中心感谢阅读总监万国锋向财新《新世纪》记者表示，“大家一定得从手工画制升级到CAD(计算机辅助设计)，从二维精品文档放心下载的平面图升级到3D虚拟搭建。”未来政策变幻莫测，市场环境日益“挑剔”，人工成本节节走高，这些都加速了产业标准化的革命进感谢阅读程。人力成本甚至是比行业调控更直接的压力。力洪向财新《新世纪》记者表示，“现在最大问题还不是感谢阅读钱，是找不到人。在龙湖，做建筑基础工作的工人平均年龄达45岁左右，基本没有小伙子。随着服务业的谢谢阅读发展，新一代农民工都不愿意上工地了。人工成本比三年前至少增长了一倍，人口红利已近尾声，我们感感谢阅读受非常明显。”1月发布的2011年人口总量及结构变化情况谢谢阅读显示，中国15岁-64岁劳动年龄人口比重自2002年以来首次出现下降。2011年，中国劳动年龄人口比重谢谢阅读为74.4%，比上年微降0.10个百分点。国家统计局称，尽管未来几年该比例会有小幅波动，“但对劳动力谢谢阅读供给问题需要给予更多关注”。人口学家、清华－布鲁金斯公共政策研究中心主任王丰对财新《新世纪》记者表示，劳动年龄人口比谢谢阅读重下降、城镇人口比例过半，意味着中国人口结构出现根本性变化，中国已告别农业社会，进入工业化社精品文档放心下载会，中国过去高度依赖城乡分治、享受人口红利的发展路径将不可持续。谢谢阅读这种变化也促使万科加速“产业化”实践。万科建研中心负责人向财新《新世纪》记者表示，“日本精品文档放心下载产业化的经验是，在同样质量标准的前提下，产业化项目的工人数量比传统项目减少超过一半。随着人工感谢阅读成本上升，工人平均年龄逐渐提高，中国的工人也会往这条路上走。所以我们希望尽早启动产业化。”精品文档放心下载万科实验在位于的万科建研中心，财新《新世纪》记者看到，机器把一根长条钢材连续三次弯曲90度，形成一精品文档放心下载感谢阅读万科建研中心负责人向财新《新世纪》记者表示，“产业化主要解决保证建筑质量和降低人工成本两精品文档放心下载个问题。现场浇注等工作还难以避免传统手工操作，但相当部分装配式操作，是能够在工厂里通过机器统感谢阅读一生产的，可以最大限度地保证产品质量，保证零误差。”精品文档放心下载产业化住宅，又称装配式住宅，指把盖房子需要的构件，如PC楼板、墙板、钢筋等在构件厂做好，再谢谢阅读运到现场来组装，整个过程与汽车生产流程类似。上述建研中心负责人介绍，万科承建的008地块就是产谢谢阅读业化住宅，项目质量好、效率高，而且工地用工最少。工人刚开始做时觉得难，但盖了几层房子操作熟练感谢阅读后，就会觉得标准化装配又快又好。万科的产业化已不再是“概念”，而是将住宅变成了可复制的产品。从1999年最早的“住宅研发中感谢阅读心”开始，到2011年，万科已开工产业化住宅面积273万平方米，分布在、、和四大区域的14个城市。感谢阅读不过，要实现向工地大规模推广，万科还需解决两个基本问题，即运输问题和总体建安成本的控制。感谢阅读感谢阅读为此，万科在、、三大区域发展了大型构件厂，通过位于的建研基地研发技术，制定标准，然后把技精品文档放心下载术输出给这些区域构件厂，给予配套的指导培训，让他们按照万科的要求提供产品，再就近运到工地。精品文档放心下载“工业化一定要就近运输，远的话就失去意义了。”上述建研中心负责人透露，万科长阳半岛项目和谢谢阅读回龙观金域华府项目，都是使用构件厂产品建设的产业化住宅。谢谢阅读但是，由于目前国家尚未出台产业化的规标准，万科仍面临着资源整合和技术应用的问题。“我们需精品文档放心下载要筛选培训下游产业链的构件厂，寻找具备施工能力的总包单位，寻求长期的战略合作。在技术研发应用感谢阅读方面，因为国前无古人，而国外经验也不能照搬，很多东西还需要我们自己摸索。”建研中心负责人向财感谢阅读新《新世纪》记者表示。万科在产业化摸索中，可称初见成效的是对总体建安成本的控制，“产业化的成本比传统模式大概每精品文档放心下载平方米多二三百元，但若结合政策补贴和规模效应，能做到和传统模式打平，甚至更省钱。”上述建研中精品文档放心下载心负责人透露，长阳半岛项目加上政府补贴，成本基本上和传统模式打平。不过，产业化的作用不在于成谢谢阅读本节约，而是提高效率。据他介绍，万科的产业化项目能够比传统项目的完成速度快30%-50%。感谢阅读“我认为产业化的春天快到了”，郁亮向媒体表示。据他介绍，、、、等城市都出台了相关的补贴政精品文档放心下载策。例如，对产业化住宅，政策规定在原规划的基础上奖励不超过总建筑面积3%的建筑面积。谢谢阅读不过，产业化产品难免形态单一。所以万科目前多在承建的政府保障房或中档楼盘中推广产业化，并感谢阅读不打算在高档住房、别墅中采用。龙湖IT图景定位于中高端产品，尤其别墅产品的龙湖，走的是与万科截然不同的路数。“万科是实体工厂化，这感谢阅读可能适合万科，但不适合我们。龙湖擅长的托斯塔纳风格，需要集成工艺和方法，但最后还是要靠农民工精品文档放心下载一砖一瓦地在现场组装实现。”力洪向财新《新世纪》记者表示。感谢阅读龙湖的策略是运用IT平台管理体系，来实施对工艺和方法的集成、监督与管控。IT管理体系的末端精品文档放心下载在物业，龙湖将业主投诉集中分析，归到相应的工程师和工程分包方，并与人力资源系统打通，与相关人感谢阅读感谢阅读牌战略分工方”则可以在龙湖未来的招标里比别人享受一定的优惠。谢谢阅读“如果分包方的质量持续排名靠末，我们就可能取消分包资格。对他们来说，要想得到未来潜在的千感谢阅读万元利润，就应该在现在多花两百万元把事情做好。”力洪向财新《新世纪》记者表示。感谢阅读经过十年的探索，龙湖已经完成了收益预测测算系统、成本系统、CRM系统等多套系统的建设，目前感谢阅读龙湖的IT系统已更新至第四代。谢谢阅读系统最大的诉感谢阅读求。”龙湖地产信息中心总监万国锋向财新《新世纪》记者表示。精品文档放心下载2011年10月中旬，龙湖启动了代号为“抢收华东”的促销行动，该轮促销在和两地三个项目(郦城、精品文档放心下载1000套房源，五天共收回认购金额近20谢谢阅读东的另外两个城市——和并未加入此次“抢收”行动。“为这种价格调整策略提供决策支持的，是背后一套成熟的价格测算、价格规划审批和收益测算系感谢阅读统。”万国锋称，龙湖的定价有七步法，运营系统自动分析价格调整对关键指标的影响，指标包括：部收感谢阅读益率、净利润率、毛利率、货值去化率等。从项目负责人到地区公司负责人再到集团，所有人服务的不是一个单品或阶段性的消费行为，而是这谢谢阅读个项目总体投资的指标。“我们是一个集成公司，如果部没有一个很强的、惟一的控制指标，前端的反应感谢阅读就会迟钝，无法打像‘抢收华东’这样的仗。”万国锋说。感谢阅读在龙湖，每天上班第一件事就是打开OA系统，大到开盘价格审批，小到领一个本、一支笔，所有工作谢谢阅读都通过这套OA系统完成，一个项目的开盘价格从测算到一路审批，一两个小时即可完成。谢谢阅读明源软件副总裁、明源地产研究院院长武向财新《新世纪》记者表示，以前开发商利润主要来源于土感谢阅读地增值收益，但在持续调控、竞争激烈、利润摊薄的市场环境下，通过运营管理增加的收益在利润中的占感谢阅读比将越来越大。据明源地产研究院测算，过去土地开发溢价占到收益的三分之二，而运营效益只占三分之谢谢阅读一。而现在，运营及成本管控越发重要，“省钱即挣钱”、“好钢用在刀刃上”以及成本价值工程是当前谢谢阅读房企成本管理的三大策略。龙湖的IT系统不仅提升了运营管理效率，还降低了成本。像大兴龙湖时代天街项目的楼面价约7500感谢阅读元/平方米，开盘价是11800元/平方米，很多人认为该项目根本做不出利润。精品文档放心下载IT谢谢阅读“IT就像人的神经网络，当大脑发出指令时，我能够保证最末端的操作是准确、精确的。”万国锋表示。谢谢阅读不过，在调控政策复杂多变的市场形势中，龙湖的收益测算系统仍面临着巨大考验。“基于当前的假谢谢阅读设，它的精确度是可以保证的，但它不能保证明年。明年调控形势如何？当假设变化时，各部门就需要不谢谢阅读断更新条件，这对我们来说是很困难的。”力洪坦承。IT谢谢阅读会有更大提高，这个计划已经排到了2015年。对冲市场风险明源软件是一些房地产公司的IT系统设计商。武对财新《新世纪》记者分析称，房企IT化过程跟其谢谢阅读他行业基本一致。第一阶段是部门级运用，通过电算化提升计算、统计、查询和资料整理等工作的效率；感谢阅读第二阶段进入跨部门协同的管理，比如常见的ERP，这个阶段注重管理的标准化，以及跨专业线的协同合精品文档放心下载作；第三阶段则是站在企业集团层面的经营视角，需要以测算经营风险和收益为核心的IT系统的支持。感谢阅读“现在大部分开发商在第二阶段，而像万科、龙湖这些开发商已经向第三阶段迈进。有的开发商，是精品文档放心下载武说。感谢阅读SOHO中国也进行了ITSOHO项目首次应用了“BIM系统(建筑信息模型)”。精品文档放心下载BIM原是制造波音飞机的技术，以前施工图纸发现不了的错误，只要放在BIM系统上，不合理的地方会很感谢阅读快显示出来。实施BIM谢谢阅读每年还能节约几千万元的洽商成本，即修改设计图纸等成本。感谢阅读IT化管理的好处还在于，可以先把房子在网上模拟建出来，所有的材料使用量、成本、管线交叉都通精品文档放心下载过系统显示出来，系统自动提示怎么安排施工、交叉施工、谁先进场谁后进场。感谢阅读“这都是未来要解决和广泛应用的。”万国锋向记者表示。“过去用的方法是手工叠图，把各种图放感谢阅读在一起，让有经验的人来读图，但大项目读图很难保证精准度。”因此就会发生类似于种树种到了水管上感谢阅读这样的低级错误。在万达，标准化改革体现在“模块化管理系统”的广泛应用。万达是国惟一实现商业地产项目快速可谢谢阅读复制的企业，2011年万达新发展项目20个。为了保证所有项目质量、品质的统一性，万达出台了一系列谢谢阅读标准化制度。万达董事长王健林在2011感谢阅读就可以。如果放任各地公司自己去做，由于管理水平、成本控制能力等不一样，会导致产品千差万别。”感谢阅读据王健林介绍，2011年万达的豪宅项目正式推出B版标准，同时完成C版、D版精装住宅标准的试点感谢阅读工作，今年将全面推行。商管公司推出租金标准化管理，管理模块同步上线运行。招商品牌库的标准化体谢谢阅读现在，以前只要是品牌库的品牌，所有广场都可以引进，不分档次，结果导致广场品牌参差不齐，同时也谢谢阅读给员工留下“犯错机会”，商家关系好就什么广场都能进。精品文档放心下载去年招商部门把品牌库里的1000多个品牌分成A、B、C、D四个等级，明确规定，A级店只能选A、B谢谢阅读级品牌，B级店只能选级品牌，只有C级店才可以引入D级品牌，使招商管理更加规。感谢阅读王健林所指的“犯错机会”，其实代表了房地产领域的诸多“寻租空间”，而部透明的管理系统，则谢谢阅读能够有效地防贪腐“触礁”。以龙湖时代天街的收益自动测算系统为例，某套房子的价格从105万元调到精品文档放心下载100万元，系统就会自动算出全项目收益的变化，包括董事长吴亚军在，谁对这套房子的价格调整做了审精品文档放心下载批，系统都一目了然。在此轮房地产调控中，房地产开发商的销售成绩已拉开明