凤凰湖壹号地产项目年度推广方案2

【凤凰湖壹号】2012年营销推广方案常州中原事业部changzhou.12.2011第一部分项目概况第二部分市场分析第三部分产品包装及营销策略第四部分推广策略第五部分总结38435989报告内容页码项目概况Part1项目概况1#2#3#4#11#12#10#13#8#9#5#6#7#15#17#18#16#14#区域位置：位于常州大力规划建设的北部新城区内的薛家凤凰湖居住区，紧邻薛家规划新中心，这里也是薛家未来发展最高端的居住片区。周边配套：项目配套集中于本案东侧与北侧，乡镇级的医院、学区、菜场、超市等均具备，但档次不高；但随着本案东北部九龙仓项目的启动，凤凰湖板块将成为未来发展的核心区。物业类型：高层、小高层、花园洋房。1#2#3#4#11#12#10#13#8#9#5#6#7#15#17#18#16#14#2011年6月29日凤凰湖壹号首次开盘截止2011年底，共推出高层1、3、4、10、12、13#(6栋)以及平层5#楼，洋房15、16、17、18#楼(4栋)。目前项目房源情况有下：新浪微博@地产壹线，中国地产界最优惠卖案，每天同步一线广告公司内部新案，QQ1978037778，加Q即送9个新案，每15天更新一次！凤凰湖壹号楼栋体量统计表楼栋层数/F面积范围/平米总套数可售套数体量/平米1#34142、931366075303#34142、931361034554#34142、9313613376510#25142、931009210692.3812、13#251421922574小计70017726016.382#34142、9313613616041.1611#33142、9312812815106.68小计26426431147.845#27230535111705.836#27230545412329.157#27230545412145.128#18220696915151.329#18220707015313.32小计30029866644.7414#6102-26024244011.5415#6102-26024183276.6216#6102-2603629523817#6102-2602311189718#6102-26024233797.6小76总计1395844142029.72各面积段可售情况：93㎡可售量93套；142㎡可售量86套；220㎡可售量139套；230㎡可售量159套；洋房顶层可售量14套；洋房标准层可售量34套；洋房复式可售量33套；因此，2012年本案的销售重点在高层房源的去化。其次是洋房和5栋大平层大平层洋房新浪微博@地产壹线，中国地产界最优惠卖案，每天同步一线广告公司内部新案，QQ1978037778，加Q即送9个新案，每15天更新一次！市场分析Part2宏观市场Part2.1新浪微博@地产壹线，中国地产界最优惠卖案，每天同步一线广告公司内部新案，QQ1978037778，加Q即送9个新案，每15天更新一次！

从累计成交量来看，2011年全年度常州共计成交商品住宅495.12万平米，同比下降29.53%从单月来看，2-7月是全年成交的低谷，8月份以后部分楼盘纷纷降价，成交量有稍微的上升，但是整体量价齐跌的状态仍然没有改变。成交量锐减持续低迷的市场宏观政策的高高压下，开发发商不惜以价价换量，来换换取年度销售售指标的完成成和资金的回回笼，但是市市场的观望情情绪远比想象象中更浓重，，金九未至，，铜九成真。。高压政策下““降价潮潮”势不可挡挡2011年常州房地产产市场普遍呈呈现大规模降降价风潮。2012年恰逢政府换换届，国家对对房地产市场场的主体方针针不会有太大大的转变，所所以2012年将会延续2011年的低靡。2012年常州市场也也必然延续着着2011年的降价风潮潮，“以价促促量”的主体体思想将会贯贯彻常州的各各大楼盘。新北区2011年房价分析如图所示，2011年度新北区整整体均价基本本每月都再下下滑，进入到到2012年1月份房价仍然然呈现下跌趋趋势。2012年新北区将各各大楼盘将会会竞相以降价价风波冲击市市场，房地产产市场的形势势可见一斑。。数据来源：搜房网新北区2011年度房价走势势图新北区土地市市场分析新北区2011年度上半年成成交土地量仅仅为一块，然然而到年末政政府为冲指标标年底大幅出出让土地。2012年度新北区将将会有众多的的新项目亮相相，本项目压压力骤升。数据来源：常常州中原DRC监测数据从出让土地区区域分析，新新北区2012年乡镇项目与与高铁板块项项目将会集中中启动。这两大区域的的项目启动将将会对本项目目形成直接性性冲击。新北区土地市市场分析总结降价风潮的持持续、周边板板块项目的集集中亮相，2012年将会是非常常严峻的一年年。新北三大大属性片区中中，高铁板块块距离本项目目5公里，且为常常州市府重点点打造片区，，投资潜力巨巨大将会吸引引本项目部分分客源。本案案2012年市场竞争力力将高于2011年。新浪微博@地产壹线，中中国地产界最最优惠卖案，，每天同步一一线广告公司司内部新案，，QQ1978037778，加Q即送9个新案，，每15天更新一一次！区域市场场Part2.2新浪微博博@地产壹线线，中国国地产界界最优惠惠卖案，，每天同同步一线线广告公公司内部部新案，，QQ1978037778，加Q即送9个新案，，每15天更新一一次！市场在价价格合理理的情况况下，刚刚需仍然然旺盛；；而改善型型市场观观望情绪绪仍然很很浓重。。区域市场场类型项目6月份成交7月份成交8月份成交9月份成交10月份成交11月份成交12月份成交套数（套）面积（㎡）均价（元/㎡）套数（套）面积（㎡）均价（元/㎡）套数（套）面积（㎡）均价（元/㎡）套数（套）面积（㎡）均价（元/㎡）套数（套）面积（㎡）均价（元/㎡）套数（套）面积（㎡）均价（元/㎡）套数（套）面积（㎡）均价（元/㎡）刚需型凤凰湖壹号—

150171456018180190675072789418.84931293565.55044324327.34221.7626701.594679.1聚怡花园幸福小城3325.56533810978.834775121189.162143331.086037131254.852851104.196226181815.74783.06河海新邦322818.76127333099.76117292609.66175161465.160865485.325713000000绿地世纪城263051.35668374054.46011131384.6609491191.15838221215034845343784.314741.3434667.744639.26绿都万和城3320.1471378836.6365573315.017419151739.57248313290.271343311.6570834547.557887.07改善型绿洲天逸城—

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182997.4210311122085.33104114693.95100882318.879601.5000区域项目目分析绿洲天逸逸城项目位置置：新北北汉江西西路与龙龙江路交交汇处物业类别别：高层层、别墅墅占地:12万方建筑:23万方交付时间间：2013年5月目前均价价：高层层5100元/㎡别墅120万/套新浪微博博@地产壹线线，中国国地产界界最优惠惠卖案，，每天同同步一线线广告公公司内部部新案，，QQ1978037778，加Q即送9个新案，，每15天更新一一次！89㎡户型130㎡㎡户型210㎡㎡别墅户型型绿洲.天逸城为为本项目目最大竞竞争楼盘盘。从区区位上，，绿洲天天逸城与与本项目目相距不不到2公里，对对本项目目形成直直接性竞竞争；从从产品结结构上，，两项目目产品基基本差不不多，但但因为绿绿洲天逸逸城有别别墅产品品拔高了了其产品品调性。。且交付付时间早早于本案案，造成成本案部部分客户户流失在售26#21#16#绿地世纪纪城项目位置置：钟楼楼龙城大大道、龙龙江路交交汇处物业类别别：高层层、别墅墅、商铺铺占地：27万方总建：76万方均价：高高层5300元/㎡别墅10000元/㎡新浪微博博@地产壹线线，中国国地产界界最优惠惠卖案，，每天同同步一线线广告公公司内部部新案，，QQ1978037778，加Q即送9个新案，，每15天更新一一次！87㎡户型128㎡㎡户型260㎡㎡别墅户型型绿地世纪纪城与本本项目虽虽属于不不同区域域，但项项目相距距较近且且靠近市市区。从从价格上上，部分分刚需性性客户也也能够支支付得起起；从产产品结构构上与本本项目产产品差不不多。总结绿地世纪纪城、绿绿洲天逸逸城为本本案在此此区域内内最大的的两个竞竞争楼盘盘，无论论是从价价格上还还是产品品线上都都给本项项目带来来了一定定的压力力，分化化了本项项目的客客户来源源。2012年本项目目在此区区域中的的竞争将将会比2011年更加激激烈。2012年随着市市场的继继续低迷迷，各大大楼盘又又看准了了刚需性性客群””狼多肉肉少“这这是本项项目今年年所面对对的一个个现实。。新浪微博博@地产壹线线，中国国地产界界最优惠惠卖案，，每天同同步一线线广告公公司内部部新案，，QQ1978037778，加Q即送9个新案，，每15天更新一一次！产品市场场Part2.3新浪微微博@地产壹壹线，，中国国地产产界最最优惠惠卖案案，每每天同同步一一线广广告公公司内内部新新案，，QQ1978037778，加Q即送9个新案案，每每15天更新新一次次！项目产产品分分析——高层住住宅92㎡㎡高层住住宅142㎡高层住住宅共性共性一般收入者居多92㎡㎡一般为为刚需需性客客户居居多142㎡一般为为周边边首次次改善善及部部分刚刚需性性客户户但他们们的共共性是是，都都为一一般劳劳动者者不是是大富富大贵贵者项目产产品分分析——大平层层及花花园洋洋房220㎡大平层层住宅宅106㎡花园洋洋房136㎡花园洋洋房住住宅200㎡花园洋洋房共性共性共性改善型型客户户新北区区住宅宅面积积段供供销新北区区住宅宅主力力供销销面积积段在在81-91、121-143平米，各占总总数的的25%和21%；其中101-110平米区间销销售率率最高高，达76%。产品去去化难难点根据不不同需需求层层面选选择不不懂产产品140㎡以上80-140㎡㎡改善性性客户户刚需性性客户户、投投资型型客户户12客户分分类1刚需性性客户户只要能能再自自己能能力范范围之之类就就会出出手购购房3投资型型客户户一般选选择具具有投投资性性项目目2改善性性客户户追求生生活的的舒适适性及及周边边生活活环境境难点改善性性客户户特征征◎强大经经济实实力，，有效效的支支付能能力◎频繁繁的接接待、、公关关、会会务等等需求求◎高层私私密性性、专专属性性的联联络、、会晤晤需求求◎需要要匹配配或凸凸显企企业实实力、、领导导者卓卓尔不不群的的素质质◎有固固定资资产投投资指指标或或意愿愿他们的的需求求：共性客户职业数量百分比公司主管00%公务员00%教师00%企业员工00%私营业主15100%其他00%目前，，本案案花园园洋房房客户户共计计16组，16组均为为私营营业主主。此此类人人群有有属于于自己己独特特的公公、私私全，，且此此类人人群的的公、、私全全中不不乏与与其身身份相相对等等的人人群。。星星星之火火可以以燎原原，此此类人人群可可以带带来与与之对对等的的客户户前来来。楼盘总建筑面已推面积已推套数去化面积去化套数剩余可推（面积）首次开盘时间月均去化量（套）年均去化量（套）新城首府250000183088.121790113923.3295066911.882009.10.1137475常发豪庭国际20460062742.72404141857.2830747041.272008.06.186115九龙仓时代上院762600224044.991970214547.811903538555.012010.03.1657634晋陵路八号3299630078.915819608.391032917.12009.11.09562巨凝金水岸33000059561.492228205.8730270438.512010.12330泰和之春35000099572.094222094292250427.912011.03.3012138紫金城60000098262.0344624283.41126501737.972010.12.2411126弘建一品20000083756.1665837130.64251116243.842010.04.2513151新城公馆464000372548.322872357690.01265991451.682006.08.1833391合计1885725各楼盘盘140㎡以上户户型去去化情情况240㎡户型，，三段段式布布局，，采光光通风风效果果差。。代表楼楼盘一一230㎡户型，，三段段式布布局，，采光光通风风效果果一般般代表楼楼盘二二207㎡户型，，异形形空间间较多多，利利用率率低代表楼楼盘三三楼盘年龄职业区域购买动机新城首府30-55岁左右企业家、公司老板、私营业主、外企高管、公务员、老师等钟楼区、天宁区和新北区等周边区域为主，也有部分别的区域，甚至外地客户大多是改善性自住，少量投资常发豪庭国际30-55岁为主企业老板、公司高管、医生等以新北区、天宁区以及钟楼区为主改善性居住为主，少量投资九龙仓时代上院25-35岁为主私营业主、白领阶层、公务员、部分工薪阶层、投资客以新北区为主刚需以及改善居住为主晋陵路八号35-55岁为主公司老板、私营业主以钟楼区为主改善性居住巨凝金水岸35-60岁为主企业老板、私营业主、房产投资商等主要是以武进区为主，部分其它区域改善性居住为主泰和之春35-55岁私企业主、高管、公务员、教师以天宁区及周边区域为主改善性为主紫金城30-45岁为主私企业主、高管、公务员、教师、医生以武进区及周边乡镇为主改善性为主弘建一品25-40岁为主个体户、白领阶级、部分投资客以武进区湖塘以及大学城附近为主刚需和改善性为主新城公馆30-55私企业主、高管、公务员、事业单位员工以武进区为主改善性为主从典型型楼盘盘成交交客户户年龄龄来看看，基本上上在30-55岁之间间，以以中年年客户户为主主。从购房房者所所在区区域看看，区域内内客户户所占占比重重较大大，但周边乡乡镇、、产业业人群群不可小小觑。。从购买买者职职业来来看，，私营业业主（（33%）、企企业老老板（（25%）、企企业高高管（（20%）、事事业单单位如如：老老师、、医生生等所占比比重较较高。。从购房房目的的来看看，大部分分客户户购买买大平平层是是用来来改善善居住住，少少部分分用来来投资资。大平层层客户户的购购买动动机大大部分分是改善性性居住住，购买群群体主主要由由企业老老板、、私营营业主主、企企业高高管、、公务务员等组成成。从上面面新北北区各各面积积段供供销情情况可可以看看出，，81-140㎡㎡之间的的户型型都处处于供供销都都较大大的区区域；；而200-251㎡及以上上市场场接受受度仍仍然很很低。。2012年本案案产品品主要要以93、140㎡高层住住宅、、220㎡大平层层及花花园洋洋房组组成近期，，部分分国有有央行行下调调首套套房利利率，，部分分优质质客户户可拿拿到9折优惠惠。从从这一一信号号表明明，国国家政政策开开始有有所转转变。。大的的调控控政策策不会会有太太大手手笔的的改动动，但但是首首套房房利率率的下下调将将大大大刺激激刚需需性客客户的的购房房需求求。2012年，本案需需抓住此部部分刚需性性客户。刚刚需客户才才是本案在在逆势下生生存的关键键所以，2012年本案将继继续扮演者者刚需客户户的救助者者、改善型型客户的向向往者总结新浪微博@地产壹线，，中国地产产界最优惠惠卖案，每每天同步一一线广告公公司内部新新案，QQ1978037778，加Q即送9个新案，每每15天更新一次次！2011本项目市场场印象Part2.4新浪微博@地产壹线，，中国地产产界最优惠惠卖案，每每天同步一一线广告公公司内部新新案，QQ1978037778，加Q即送9个新案，每每15天更新一次次！”跑偏“之小小沈阳篇穿跑偏了时间：2009年除夕地点：春晚晚现场事件：一个个人裤子穿穿跑偏了结局：”红了“新浪微博@地产壹线，，中国地产产界最优惠惠卖案，每每天同步一一线广告公公司内部新新案，QQ1978037778，加Q即送9个新案，每每15天更新一次次！”跑偏“之凤凤凰湖壹号号篇时间：2011年地点：常州州市新北区区汉江西路路与薛冶路路交汇处事件：一个个港式星级级豪宅降价了，从从开盘6500降价至4500了结局：”卖火了““”跑偏“之凤凤凰湖壹号号后续篇“火灭了”“火势小了””价格下去了了在客户印象象中品质降降低了花园洋房得得不到高度度客户认可可来看房的都都是刚需性性客户”性价比““成了代名名词客户上门量量减少成交量平稳稳人人在等下下次再降价价谁都说这个个项目价格格低“卖火了”开盘热销9月创造新北北销售奇迹迹10月破冰而行行11月稳步前行行“以价促量””项目形象走走低“性价比高””项目印象一波一波的的降价风潮潮，凤凰湖湖壹号港式式星级大宅宅，原本的豪宅宅变成了现价价4500元/㎡的普通住宅宅，与周边边普通住宅宅无异。项目也就是一般般性的住宅宅小区，和和其他房子子没有区别。看看其他他的房子吧吧，价格合合适就好了了。客户总结Part2.5新浪微博@地产壹线，，中国地产产界最优惠惠卖案，每每天同步一一线广告公公司内部新新案，QQ1978037778，加Q即送9个新案，每每15天更新一次次！宏观市场：：全国在高高压政策的的影响下，，呈现量价齐跌的状态。常常州市在未未出具限购购令的情况况下，改善善性住宅市市场还有一一定份额。。随着高铁铁板块的规规划及薛家家镇生态镇镇的落成，，区域发展空空间巨大。。大范围的的土地出让让也给新北北区房地产产市场带来来竞争区域市场：：周边竞品品项目增多多、产品线线基本一致致、价格一一降再将，，2012年本区域内内竞争压力力骤增。项目生存空空间骤减。产品市场：：80-90㎡户型属于热销产品，而200㎡以上大平层层产品市场场接受度不不高，而客客源所需都都是中高端端客户，去去化情况缓慢。项目印象：：2011年因为价格格因素，导导致客户对对项目原始始的定位发发生变化。。客户心中中的高端已已荡然无存存。2012年需再次提提升项目品品牌，同时时对高层住住宅保持原原有路线。。产品包装及及营销策略略Part3改变形象Part3.1新浪微博@地产壹线，，中国地产产界最优惠惠卖案，每每天同步一一线广告公公司内部新新案，QQ1978037778，加Q即送9个新案，每每15天更新一次次！现在！我们的形象象是：？？？客户A：便宜人人人人都知道客户B：在薛家，，远市市区人、武武进人都知知道客户C：买过了，，上当了，，说不降价价，降了，，亏了一一期期老业主知知道客户D：佳兆业呀呀！比新城城牛B了解的、买买了感觉好好的人知道道客户D有多少：？？？？形象改变——“不便宜”价格便宜不不？？便宜多少？高层4500元/㎡花园洋房才才6000元/㎡买到的客户得到的的东西不便宜6星级会所，，24小时开放管家式服务务，24小时一对一一服务8000㎡㎡幼儿园6大主题广场场、自然生生态环境高端住宅小小区品质，，港式大宅宅怎样“不便便宜”硬性改变通过提升项项目现有现现场展示力力售楼处重新新布置，选选择更加精精细物料实景园林展展示，随着着花园洋房房交付及实实景园林完完工进行实实景展示楼书、宣传传册体现出出工程质量量新浪微博@地产壹线，，中国地产产界最优惠惠卖案，每每天同步一一线广告公公司内部新新案，QQ1978037778，加Q即送9个新案，每每15天更新一次次！怎样“不便便宜”软性改变会所所服服务务提提升升会所所定定期期举举行行老老业业主主活活动动定时时像像客客户户传传达达相相关关温温馨馨提提示示洋房房交交付付，，业业主主体体验验管管家家式式服服务务新浪浪微微博博@地产产壹壹线线，，中中国国地地产产界界最最优优惠惠卖卖案案，，每每天天同同步步一一线线广广告告公公司司内内部部新新案案，，QQ1978037778，加加Q即送送9个新新案案，，每每15天更更新新一一次次！！形象象改改变变———““不远远””体验验式式改改变变最近近高高架架入入口口距距离离项项目目3公里里常州州京京沪沪高高铁铁站站距距离离项项目目5公里里由高高架架驱驱车车至至最最远远湖湖塘塘地地区区仅仅25分钟钟京沪沪高高铁铁缩缩短短城城市市与与城城市市之之间间的的距距离离先天天的的优优势势，，无无”盘“可媲媲美美建议议：：每每天天由由班班车车来来往往于于高高铁铁站站，，同同时时由由高高架架行行驶驶于于项项目目于于市市区区新浪浪微微博博@地产产壹壹线线，，中中国国地地产产界界最最优优惠惠卖卖案案，，每每天天同同步步一一线线广广告告公公司司内内部部新新案案，，QQ1978037778，加加Q即送送9个新新案案，，每每15天更更新新一一次次！！重塑塑市市场场Part3.2新浪浪微微博博@地产产壹壹线线，，中中国国地地产产界界最最优优惠惠卖卖案案，，每每天天同同步步一一线线广广告告公公司司内内部部新新案案，，QQ1978037778，加加Q即送送9个新新案案，，每每15天更更新新一一次次！！品牌牌形形象象知道道！！老老板板王王振振华华，，以以前前···········常州州人人可可以以把把新新城城从从头头说说到到尾尾佳兆兆业业？？不不清清楚楚···········做什什么么的的。。不不好好意意思思常常州州人人对对佳佳兆兆业业还还不不清清楚楚品牌牌其其实实就就是是一一种种强强有有力力的的广广告告，，可可以以深深入入人人心心、、可可以以使使人人在在无无形形中中顶顶礼礼膜膜拜拜。。常常州州人人愿愿意意买买新新城城的的房房子子，，因因为为新新城城他他们们熟熟悉悉，，他他们们愿愿意意买买熟熟悉悉的的东东西西。。同同样样佳佳兆兆业业也也需需要要对对自自身身的的品品牌牌做做宣宣传传，，因因为为佳佳兆兆业业实实力力比比新新城城牛牛。。深度度挖挖掘掘买买点点地段段配套套景观观凤凰凰湖湖板板块块，，升升至至潜潜力力巨巨大大3700㎡㎡港式式会会所所、、占占地地8000㎡㎡的私私家家幼幼儿儿园园大型型律律动动广广场场，，绿绿色色和和谐谐Direction居住住超大大空空间间，，星星级级享享受受；服务务一对对一一管管家家服服务务，，省省心心放放心心FormingScneryLivingservice更舒舒适适更可可靠靠更适适合合更喜喜欢欢营销销策策略略Part3.3新浪浪微微博博@地产产壹壹线线，，中中国国地地产产界界最最优优惠惠卖卖案案，，每每天天同同步步一一线线广广告告公公司司内内部部新新案案，，QQ1978037778，加加Q即送送9个新新案案，，每每15天更更新新一一次次！！2012年推售计划推售批次推售时间推售楼栋放量（套）体量（㎡）价格（元/㎡）推售金额（万元）年度去化率回款金额（万元）11-4月1、3、4、12、13#余房126153244500689595%655125月1日2#1368020.585000401080%401036月1日洋房14、15、16、17、18#11018220.7660001，093220%218647月1日11#1288020.585000401050%377658月1日9#7015313.325500842230%336869月1日7#5412145.125000607230%1821710-12月余房销售22840178.12250002，008930%6026总计852132321.16

2,77382012年度度，，本本项项目目销销售售重重点点仍仍然然在在高高层层住住宅宅。。高高层层住住宅宅的的去去化化率率决决定定了了2012年度度能能否否完完成成2.3个亿亿的的销销售售指指标标。。根根据据计计划划，，高高档档住住宅宅花花园园洋洋房房的的去去化化率率为为20%；大大平平层层去去化化为为50%，所所以以高高层层住住宅宅仍仍然然要要保保持持现现有有销销售售速速度度方方可可完完成成年年度度指指标标。。新浪浪微微博博@地产产壹壹线线，，中中国国地地产产界界最最优优惠惠卖卖案案，，每每天天同同步步一一线线广广告告公公司司内内部部新新案案，，QQ1978037778，加Q即送9个新案，每15天更新一次！！核心思路高档低跑高端产品（花花园洋房、大大平层）高调调入市，提升升项目品质、、拉高项目调调性。一甩2011年“性价比高高”的楼盘印印象。借势高端产品品的入市，提提高产品附加加值，吸引客客户达到借势势而跑的效应应新浪微博@地产壹线，中中国地产界最最优惠卖案，，每天同步一一线广告公司司内部新案，，QQ1978037778，加Q即送9个新案，每15天更新一次！！总结2011年因为价格因因素导致项目目形象降低，，2012年将项目硬性性到软性全面面重新包装。。恢复原有港式式星级大宅的的豪宅形象。品牌效应是当当下社会信息息流通的产物物，有品牌就就有追随者。。树立佳兆业业品牌形象，，深度挖掘项项目卖点，重重塑市场信息息。促使客户户对本项目有有新的了解。。高层住宅借势势高档产品，，以现有价格格、速度低价快跑，获取更多市市场份额。新浪微博@地产壹线，中中国地产界最最优惠卖案，，每天同步一一线广告公司司内部新案，，QQ1978037778，加Q即送9个新案，每15天更新一次！！推广策略Part4新浪微博@地产壹线，中中国地产界最最优惠卖案，，每天同步一一线广告公司司内部新案，，QQ1978037778，加Q即送9个新案，每15天更新一次！！1月时间内容1、阶段内容小户型持续销销售信息/活动报道2、工程配合4月30日洋房交付1、3、4、12、13#楼余房销售3、阶段推售洋房、2#01及02室11#23456789101112营销总控表高层余房持销/洋房蓄客洋房加推销售/平层蓄客平层加推销售所推余房持续销售叠墅现房认筹筹及销售信息息/活动报道平墅认筹信息息洋房交付信息息平墅加推信息息/活动报道所推房源余房房持销/活动报道7月1日大平层样板板区开放2#9#、11#7#余房去化新浪微博@地产壹线，中中国地产界最最优惠卖案，，每天同步一一线广告公司司内部新案，，QQ1978037778，加Q即送9个新案，每15天更新一次！！推广依据Part4.1新浪微博@地产壹线，中中国地产界最最优惠卖案，，每天同步一一线广告公司司内部新案，，QQ1978037778，加Q即送9个新案，每15天更新一次！！综上所述，2012年需改变形象象、重塑市场场，才能达到到高档低跑的的效应。改变变形象、重塑塑市场需有硬硬性与软性的的改变。软性性改变可以根根据实际情况况进行调整，，而硬性改变变则需要根据据工程节点作作为调整。所以，2012年推广策略需需按照工程节点做出相应的改改变。新浪微博@地产壹线，中中国地产界最最优惠卖案，，每天同步一一线广告公司司内部新案，，QQ1978037778，加Q即送9个新案，每15天更新一次！！推广节点Part4.2新浪微博@地产壹线，中中国地产界最最优惠卖案，，每天同步一一线广告公司司内部新案，，QQ1978037778，加Q即送9个新案，每15天更新一次！！工程节点4月30日洋房交付7月1日大平层样板区开放工程节点工程节点节点时间内容推广策略实施计划预计时间节点一4月园林完工硬性形象改变圈层营销、媒体投放4-8月洋房交付高端产品入市拔高项目调性圈层营销、媒体投放5月节点二7月大平层中心实景样板房开发配合洋房再次拔高项目调性圈层营销、媒体投放7-12月推广渠道Part4.3新浪微博@地产壹线，中中国地产界最最优惠卖案，，每天同步一一线广告公司司内部新案，，QQ1978037778，加Q即送9个新案，每15天更新一次！！媒体渠道原则方式调整本项目的媒体体策略应该注注重针对性，，根据媒体的的性质，分效果、分阶阶段、有主次次的综合利用各各种媒体渠道道，促成本项项目宣传效果最大化。以宣传形象、、拉高调性为为主，以项目目的产品信息息为卖点大众众，大众媒体与小小众渠道相结结合。结合当前市场场情况，适当当削减2011年大面积的广广告投入，而而是积极拓展展渠道，多渠渠道予以宣传传。66属性媒体形象大牌、电视、报纸、广播、其他户外软性软文（报纸）、网络时效报纸、海报、短信常规媒体渠道道新浪微博@地产壹线，中中国地产界最最优惠卖案，，每天同步一一线广告公司司内部新案，，QQ1978037778，加Q即送9个新案，每15天更新一次！！专业专刊杂志志渠道精准搜搜罗1DM单页直邮2会议赞助3《长三角经济》、《常州照明》、《车友会》、《龙时尚》等专业期刊杂杂志，精准网网罗高端客群群。通过邮政等渠渠道购买高端端客户资料，，进行定期产产品信息直邮邮。以新北区为重重点并考虑常常州范围内的的大型行业会会议、论坛、、政府会议等等，以礼品赞赞助或其他方方式植入产品品信息。创新媒体渠道道外拓DS直访5利用现有外拓拓人员进行DS登门拜访，进进行上门服务务式的置业服服务并定期提提供产品信息息。高端合作4与星级酒店、、高档休闲建建立合作关系系，通过沙盘盘模型安放、、资料发放、、客户共享等等途径扩大宣宣传。同时结结合已成交客客户展开圈层层营销。圈层营销圈层16+X公务员企业高管以现有客户为为基础，实行行16+X=32+X=64+X的圈层活动以某一点为突突破口进行，，影响同一圈圈层人士寻找此类人群群聚集活动为为契机，开展展圈层活动圈层活动由现有成交客客户中的私营营业主带客其其同等身份的的朋友参与此此次活动，有有意拔高参与与者的尊重感感和品质感，，借此活动给给已给交客户户带来足够的的面子及在朋朋友圈中的地地位。同时使使得其朋友也也能感受到项项目的奢华与与独特之处。。与此同时，，也给予其朋朋友临时会员员身份可以随随时前来体验验。在下次活活动时获得再再带人来的资资格。以此类推：16+X=32+X=64+X以此类推。16+X营销模式我们现在指的的公务员一部部分是政府人人员更大的一一部分是乡村村里的带政府府性质的工作作人员，他们们一般不容易易接触，所以以我们需要——重点攻关部分政府领导同样以1+X方式递进邀请来的朋友再组织下次派对长期开展活动促成成交∣辅以转接费每每个一万元借力使力——拓展渠道新浪微博@地产壹线，中中国地产界最最优惠卖案，，每天同步一一线广告公司司内部新案，，QQ1978037778，加Q即送9个新案，每15天更新一次！！中高层管理人人员，我们一一直梦寐的客客群对象，却却一直遥不可可及以某机构定期的企业家培训为契机宣导品牌，结交企业家以上至下攻击企业客户长期开展活动促成成交利用企业团购购为福利∣借力使力——拓展渠渠道新浪微微博@地产壹壹线，，中国国地产产界最最优惠惠卖案案，每每天同同步一一线广广告公公司内内部新新案，，QQ1978037778，加Q即送9个新案案，每每15天更新新一次次！高端企企业主主培训训此图为为常州州龙时时尚主主办的的高端端企业业管理理者培培训，，此类类人群群主要要针对对企业业的中中高层层管理理者，，是最最能够够直接接接触触到有有效客客户的的方式式之一一。此此类媒媒体拥拥有广广泛的的客户户资源源。以上上至至下下，，攻攻其其不不备备新浪浪微微博博@地产产壹壹线线，，中中国国地地产产界界最最优优惠惠卖卖案案，，每每天天同同步步一一线线广广告告公公司司内内部部新新案案，，QQ1978037778，加加Q即送送9个新新案案，，每每15天更更新新一一次次！！分阶阶段段执执行行计计划划Part4.4新浪浪微微博博@地产产壹壹线线，，中中国国地地产产界界最最优优惠惠卖卖案案，，每每天天同同步步一一线线广广告告公公司司内内部部新新案案，，QQ1978037778，加加Q即送送9个新新案案，，每每15天更更新新一一次次！！2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月调性性活活动动系列列巡巡展展样板板区区开开放放及及产产品品格格调调鉴鉴赏赏会会定向向产产品品推推介介会会（（圈圈层层营营销销））“飞飞鱼鱼””计计划划少少年年暑暑期期游游泳泳培培训训平层层开开盘盘走进进大大型型企企业业举办办全全市市羽羽毛毛球球比比赛赛红酒酒品品鉴鉴会会分阶阶段段执执行行计计划划———主要要活活动动安安排排“ILoveChristmas”少少儿儿系系列列活活动动洋房房开开盘盘洋房房交交付付（（风风水水讲讲座座））理财财讲讲座座新浪浪微微博博@地产产壹壹线线，，中中国国地地产产界界最最优优惠惠卖卖案案，，每每天天同同步步一一线线广广告告公公司司内内部部新新案案，，QQ1978037778，加加Q即送送9个新新案案，，每每15天更更新新一一次次！！时间阶段目标阶段主题推广手段2-3月为洋房销售物料的准备、软文规划及报广主题的确定；现场更新包装。佳兆业开创之作即将登场报纸、户外、网络、短信、道旗围墙画面更换阶段段活活动动配配合合———系列列巡巡展展内容容：：由由于于当当前前市市场场观观望望情情绪绪较较浓浓以以及及未未来来市市场场行行情情的的不不确确定定性性，，我我们们的的推推广广应应从从注注重重实实效效性性的的角角度度出出发发，，深深入入市市场场，，与与客客户户互互动动，，而而不不是是被被动动的的等等客客户户来来访访，，因因此此，，繁繁华华市市区区、、重重点点社社区区及及乡乡镇镇的的巡巡展展活活动动是是一一个个有有效效的的推推广广途途径径。。目标标：：通通过过周周期期性性的的巡巡展展，，配配合合其其他他推推广广活活动动，，传传播播销销售售信信息息，，扩扩大大品品牌牌的的知知名名度度，，充充分分利利用用口口碑碑效效用用，，为为有有效效积积累累客客户户群群体体创创造造条条件件。。时间：2-3月份每周周末时间阶段目标阶段主题推广手段4-5月洋房形象强势推广，树立项目在消费者心中的高端形象；逐步强化卖点，提升项目品质和美誉度叠墅洋房炫彩绽放；现房360°全方位展现各大媒体同时引爆塑造口碑建立项目地位内容：针针对项目目洋房交交付在即即，邀请请风水养养生方面面的专家家亲临现现场为大大家讲解解中华国国粹养生生风水。。可适当结结合本项项目园林林景观和和户型，，阐述风风水养生生知识，，并做现现场解答答。时间：4月30日地点：项项目会所所阶段活动动配合（（一）——风水讲座座阶段活动动配合（（二）——定向产品品推介会会内容：针针对重点点政企部部门、大大型公司司举办定定向专场场产品发发布会。。时间:2012年5月份时间阶段目标阶段主题推广手段7月平层形象出街，拔高持续项目品质和美誉度是时候宽待自己了！——230㎡空中别墅，港式大宅极致尊崇户外、报广、软文、电视广播、道旗、短信等内容：借借大平层层样板区区开放，，用正式式的、隆隆重的形形式面世世，向市市场呈现现项目的的完整信信息，传传递产品品品质。。有利于于树立良良好的市市场形象象，并扩扩大宣传传增强客客户的购购买信心心。时间：2012年7月1日地点：项项目会所所（暂定定）阶段活动动配合（（一）——产品格调调鉴赏会会阶段活动动配合（（二）——“飞鱼”计计划少年年暑期游游泳培