房地产知识季盈利模式介绍课件

房地产行业知识及

盈利模式介绍发展部房地产行业知识及

盈利模式介绍发展部房地产行业知识及盈利模式介绍房地产行业介绍房地产业务开发流程房地产企业盈利模式房地产行业发展展望房地产行业知识及盈利模式介绍房地产行业介绍房地产业务开发流程2房地产行业介绍房地产行业构成2房地产行业特点3房地产行业行为准则4房地产行业发展历程1房地产行业介绍房地产行业构成2房地产行业特点3房地产行业行为3国内房地产行业发展历程形成阶段发展阶段快速发展阶段调整阶段199019982004目前

1990年5月19日国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《外商投资成片开发土地暂行管理办法》，规范我国城镇国有土地出让和转让，并在全国城镇展开。1991年上半年，国务院住房制度改革领导小组又颁发了《关于深化住房制度改革的决定》，确定了我国住宅市场化改革的大方向。

中央明确规定，1999年全国各地全面停止实物福利性分房，实行货币工资性分房制度。1999年上半年，各省房改方案相继出台。市场取向的房改方案进入实质性运作阶段。

2004年国土资源部发布71号令，到2004年8月31日以后，国内土地市场将不得再采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让。土地市场化正式形成，房地产市场进入快速发展阶段。

2007年10

月9

日，国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39

号令），明确“未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书”。2007年9月27日，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。以上政策使得开发商资金吃紧，部分城市出现降价现象。

国内房地产行业发展历程形成阶段发展阶段快速发展阶段4国内房地产政策全景图1978-19911992-19992000-2003

允许私人建房，推行住房制度改革，修改宪法，允许土地批租，发布《土地管理实施条例》。1991年，房地产市场建设全面起步，房改全面推行

房地产市场进入快速发展期，国家开始引入宏观调控。1992年实施住房公积金制度，1998年取消福利分房。调整房地产若干政策，免征交易营业税，契税减半2004-20052006-20072008

房地产市场进入黄金时期，2002年5月9日：国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，2003年国务院公布我国首部《物业管理条例》。房地产市场进一步规范。

房地产市场出现过热现象，房价上涨过高过快。2004年5月《经济适用住房管理办法》以及《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》出台，2005年3月，旧国八条。国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。2005年4月，新国八点，中国人民银行两次上调房贷利率

国家宏观调控加大力度，2006年5月出台国“六条”，“十五条”，二手房营业税开征；“90，70”政策；发布“外资限炒令”；强征二手房转让个人所得税；通过《物权法》；加强土地调控，对新增建设用地土地有偿使用费有关政策作出了重大调整，土地增值税开征。九部门联合发布了《廉租住房保障办法》；2007年落实从紧的货币政策，一年内6次加息，十次上调存款准备金率；

2008年在落实已有的房地产调控政策的同时，继续施行从紧的货币政策，六次上调存款准备金率至17.5%。暂停建设项目商业贷款业务。国内房地产政策全景图1978-19911992-1999205国外房地产行业发展历程（以美国为例）成本竞争阶段客户导向阶段第一阶段第二阶段第三阶段全面扩张阶段

房地产公司对价值链前端生产供应环节进行整合。进入建筑材料（水泥）制造、建筑管理与服务领域领域，在低端产品市场获得了成本竞争优势。

在股市、金融服务、标准化和地域上进行全面扩张。

业务重心和流程管理向服务领域调整。Centex公司在公司员工的考核指标中，客户满意度指标占了25%的大比重。

195019691997目前国外房地产行业发展历程（以美国为例）成本竞争阶段客户导向阶段6房地产企业行业周期与商业模式演变房地产企业行业周期与商业模式演变7房地产行业构成

房地产业是指；是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。工业地产商业地产旅游地产中介服务土地开发房产经营房地产行业构成居住类地产调控和管理房地产1、国有土地使用权的出让：土地的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;2、房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；3、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。4、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。房地产业从开发业态上可以分为居住类地产、商业地产、旅游地产和工业地产。

房地产行业构成房地产业是指；是8房地产行业特点资金密集型市场集中度较低受宏观调控影响明显

区域性特征明显兼具消费价值和投资价值产业关联度较高房地产业特点

住宅作为一种基本的生活资料，其价格波动对民众的生活稳定有着重大的影响，政府历来对房地产市场的关注度较高。

房地产市场的发展对于国家土地利用、银行信贷、城市规划以及财政税收等宏观调控政策上具有很强的敏感性。

房地产行业特点不同地区的消费群体因其地域差异、文化差异、气候差异对于房产品的需求不尽相同。房产品的区域化特征使房地产企业短期内无法具备规模化批量生产的条件，也使得房产品的价格主要是受当地区域市场内供需关系影响。

房地产业的产业链较长、产业关联度较高。与房地产业密切联系的行业有建材工业、建筑工业、园林绿化、家电业、家具业，以及商业、文化、教育等配套设施和其他服务业等。这种高度关联性，使房地产业的发展具有带动其他产业和整个国民经济增长的重大作用。

房产品不仅只是消费品，同时也是投资品，投资性是房产品具备的一种固有属性。正是因为房产品具有的投资属性，因此投资性需求也是房地产市场需求的主要构成之一。

房地产开发具有投资规模大、开发周期长、投入期与回收期不一致等特点，客观上决定了房地产行业的资金密集型特点。

房产品的不可移动性决定了开发企业必须在当地生产，一定程度上影响了房产品的规模化生产，导致目前市场集中度仍然很低。

房地产行业特点资金密集型市场集中度较低受宏观调控区域性特征明9房地产行业知识及盈利模式介绍房地产行业介绍房地产业务开发流程房地产企业盈利模式房地产行业发展展望房地产行业知识及盈利模式介绍房地产行业介绍房地产业务开发流程10国内外房地产开发模式（美国）销售商

开发商

建筑商

其他房地产服务商房地产基金、投资商和银行

美国民众

美国模式代表了西方发达国家房地产开发的主流模式。通过严格的专业化细分，形成一条横向价值链，构成以专业细分和金融运作见长的房地产发展模式，其核心是金融运作。美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。

1、土地自由供应。美国62%土地私有的格局，让政府不可能对土地供给进行严控。

2、专业分工明确。美国房地产发展模式主要由房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链等相互协调共存，强调房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。而且不同公司根据自己的专业特长而专注于某个细化产品市场。比如：有专做写字楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别墅群的，也有独营退休社区的。

3、以金融运作为核心。在美国房地产模式的各个链条中，金融产业链最为发达。美国的房地产金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的房地产投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真正的大地产商都出于金融领域。以房地产投资信托基金为代表，美国目前约有300多只房地产投资信托基金，管理资产总值超过3000亿美元。

4、收益大众化。美国的房地产资金只有15%左右是银行资金，剩下的70%是社会大众的资金，其中35%是退休基金，35%是不动产基金。全民通过房地产投资信托基金、上市企业股票、MBS(房产抵押贷款证券)等参与投资，既降低了房地产金融风险，也使行业利润被民众摊平，基本不可能出现任由国内房地产开发商敛聚暴利的现象。国内外房地产开发模式（美国）销售商开发商建筑商其他房地11国内外房地产开发模式（香港）土地消费者房地产商地方政府销售合作商股东员工土地买入营销销售物业管理建设施工买入售出规划设计资金设计咨询公司建筑商销售代理公司物业公司

香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。香港房地产开发融资渠道也相对比较单一，主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。大陆房地产开发模式为香港模式。

1、项目运作“一条龙”化。香港房地产开发企业通常采用拿地、盖房、销售、物管“一条龙”式的滚动开发模式。作为“全能开发商”扮演着各类角色，长江和黄、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等10家地产集团都是这样开发楼盘的。这种全能型模式有利于形成地产巨头，行业集中度相对较高，有利于资源的优化配置，正由于此，前十家地产商的开发量约占香港总开发量的80%左右。

2、获取土地是第一要义。政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场，房地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后，其他行业和社会财富自动聚拢而来，想不赚钱都难。香港不同于美国，地少人多、寸土寸金，拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在。

3、融资渠道相对单一。总体来说，香港地产商大型化、财团化之后，其自身财力已经比较雄厚，然后通过银行贷款和预售款，基本就能满足开发经营需求，没有太大动力进行多元化融资。

4、融资渠道相对单一。总体期房预售制。1953年，在香港严重供小于求的卖方市场下，霍英东首创卖楼花的游戏规则，期房预售使得开发商除银行贷款外，又获得了一个新的融资渠道。从而在资金要求上大大降低了开发商的入行门槛。国内外房地产开发模式（香港）土地消费者房地产商地方销售合作商12项目交房取得土地房地产开发流程项目启动项目开盘项目竣工项目开工1、土地信息获取2、投资意向前期市场调研3、项目投资意向书编写4、区域市场深度调研5、投资意向审批6、可研审批7、项目可研前期市场调研8、项目可研编写9、土地竞买申请10、土地购置前期深度市场调研11、土地竞买12、签订土地合同1、编写项目定位报告及项目建议书2、项目定位报告及项目建议书审批3、项目启动申请4、编写项目定位报告（营销）5、编写项目建议书（营销）6、办理土地使用证1、开发时间审批2、规划放按审批方案3、单体效果图审批4、户型方案审批5、项目预算方案审批6、整体营销策划推广方案审批7、亮相方案审批8、建设施工各项手续办理9、市政、园林等方案确定1、工程施工2、开盘方案审批及各方案审批3、签定前期物业托管合同4、准备销售阶段所用资料1、各项工程收尾、结算2、工程施工验收3、持续强销1、市政、园林、道路施工2、销售后期3、工程结算审批4、物业验收、接管国内房地产业务开发流程项目交房取得土地房地产开发流程项目启动项目开盘项目竣工项目开13营销新境界——“体验式营销”按照体验经济学家约瑟夫·派恩的定义:“所谓体验是指人们用一种本质上以个人化的方式来度过一段时间，并从中获得过程中呈现出来的一系列可回忆的事件”。

伯得·施密特(BerndH.Schmitt)认为:“体验营销是企业以服务为舞台，以商品为道具，围绕消费者创造的值得消费者回忆的活动”。由此可见，体验营销(ExperientialMarketing)则是站在消费者感官(sence)、情感(feel)、思考(think)、行动(act)、关联(relate)五个方面,让客户自接参与并成为体验的主体，造就一种“无法遗忘的感受”，使其精神需求得到最大程度满足，从而赢得客户的信赖和忠诚，以促进产品的销售。房地产体验营销，是把客户购房的全过程“体验”视为整体，站在客户的感受、情感、思考、行动等角度，重新定义、设计房产项目的营销行动纲领，为客户创造值得回忆和持续愉悦的丰富体验，从而促进项目的销告和客户价值最大化。

体验营销策略改变了过去只强调“产品”或“客户服务”的营销理念，更注重挖掘客户的潜在需求和预期欲望，并将其对项目的良好体验，愉悦的感情升华为客户的忠诚，从而实现营销。营销新境界——“体验式营销”按照体验经济学家约瑟夫·14营销新境界——“体验式营销”营销新境界——“体验式营销”15房地产知识季盈利模式介绍课件16房地产知识季盈利模式介绍课件17房地产行业知识及盈利模式介绍房地产行业介绍房地产业务开发流程房地产企业盈利模式房地产行业发展展望房地产行业知识及盈利模式介绍房地产行业介绍房地产业务开发流程18房地产企业盈利模式购房者开发商银行地方政府中央政府房地产行业主体房地产企业盈利模式购房者开发商银行地方政府中央政府房地产行业19土地资金股东员工购房者购房者建筑企业房地产企业设计、咨询、物业公司地方政府银行房地产企业盈利模式土地资金股东员工购房者购房者建筑企业房地产企业设计、咨询、物20房地产企业与行业资金构成银行贷款自有资金预售收入和垫资20%35%45%经过本轮宏观调控，房地产市场已经从“土地为王”时代进入“资金为王”时代，房地产公司融资渠道与融资方式迫切需要改变。——安国信证券房地产行业分析师区瑞明房地产企业与行业资金构成银行贷款自有资金预售收入和垫资20%21房地产公司融资模式

房地产公司在资本市场的融资方式可以分为股权融资、债权融资、可转换债券融资三大类。

股权融资债券融资房地产公司融资模式可转债融资

股权融资是指资金不通过金融中介机构，借助股票(股份)这一载体直接从资金盈余部门流向资金短缺部门，资金供给者作为所有者（股东）享有对企业控制权的融资方式。常见的有IPO、

配股、

增发、

认股权证。

股权融资的优点主要有：股票属公司的永久性资本，不需要偿还，也不必负担固定的利息费用，从而大大降低了公司的财务风险；由于股票预期收益高、易于转让，因而容易吸收社会资本；可以提高企业自有资本率，降低负债率，优化资本结构；可以分散经营风险。但另一方面，股权融资存在着发行费用高、容易分散股权等不可避免的缺点。股权融资一直是案例公司使用最多、融资金额最大的资本市场融资方式，其中又以增发使用最为频繁，配股融资额最高。

债权融资是指企业通过借钱的方式进行融资，债权融资所获得的资金，企业首先要承担资金的利息，另外在借款到期后要向债券人偿还资金的本金。债权融资按渠道的不同主要分为三类，银行贷款、发行债券和民间借款。

公司债权融资的主要优点是：融资成本较低；可以发挥财务杠杆的作用；可以保证股本对公司的控制权；通过发行中长期债券，可以优化债务结构，降低流动性风险。但另一方面，公司债权融资存在财务风险较高、限制条款较多等缺点。

可转债全称为可转换公司债券。在目前国内市场，就是指在一定条件下可以被转换成公司股票的债券。可转债具有债权和期权的双重属性，其持有人可以选择持有债券到期，获取公司还本付息；也可以选择在约定的时间内转换成股票，享受股利分配或资本增值。

可转换债券融资介于股权融资和债权融资之间，其优点主要有：可以节约利息支出；有利于稳定股票市价；融资规模相对较大；融资限制较少。其缺点主要有：加大了对管理层的压力；存在回购风险；股价大幅度上扬时，存在减少筹资数量的风险。近年来，不少房地产公司利用可转换债券进行融资，尤其是零息可转换债券更是受到青睐。

REITs又称“房地产投资信托基金”，是标准化可流通的主要以房地产相关权利进行投资的金融产品，从某种角度说，类似于我国的证券投资基金。REITs一般从上市或非上市公司收购房地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或出售房地产的收益，REITs通过在股票市场发行股票(IPO或增发)募集资金后，持有和管理房地产资产，投资者通过购买REITs股票间接投资于房地产，并可以在股票市场进行交易，获得资本利得和流动性。REITs的收入主要包括出租房地产的租金、投资于其他REITs股票所得的股利、投资于房地产抵押贷款和短期债务工具的利息收益。该种金融产品是股权与债券的有机结合体。目前，我国130多家房地产公司有102家是沪、深上市，28家香港上市，2家新加坡上市和1家美国上市。境内房地产公司上市必须满足以下五个条件：

连续三年盈利；

净资产收益率每年不得低于10%；

累计对外投资额不超过净资产的50%；

总资产负债率低于70%；

所有者权益至少5000万元。

首发上市一来要支付高昂的费用，二来对企业要求很高，大大增加融资成本。这是由许多公司选择借壳上市。

所谓“借壳”，就是某资金短缺的房企通过协议收购、资产置换或者二级证券市场收购等方式收购一家上市公司，达到上市融资目的。早在1993年国内市场就出现“借壳”现象，15年来已掀起两次“借壳”浪潮，而且都是在房地产市场进入宏观调控之前出现的。据统计，如今国内房地产市场已有20多家上市房地产公司是采用“借壳”形式。如新湖公司“借壳”哈高科、广东粤太“借壳”东华实业、上海房地集团“借壳”嘉丰股份、中远集团“借壳”众城实业等。我们荣盛是首发上市。房地产公司融资模式房地产公司在资本市场的融资方式可以22房地产行业知识及盈利模式介绍房地产行业介绍房地产业务开发流程房地产企业盈利模式房地产行业发展展望房地产行业知识及盈利模式介绍房地产行业介绍房地产业务开发流程23房地产行业现状购房者减缓购房银行紧缩银根房企降价促销市场遇冷房企资金紧张形成住宅降价预期住宅降价迷局

本轮调控结果有三种可能性：

1)当前观望的形势改观后市场会逐渐回暖，与之前的情形相似；

2)重新建立供求平衡；

3)过度调整将引发供应过剩，因为继续采取从紧信贷政策会造成需求下降、完工进度放缓。

尽管房地产市场和国内经济仍面临一些不确定因素，但是鉴于宏观经济依然向好、城市化进程继续而土地供应紧张(特别是在保障农业用地政策和投资机会有限的情况下)，长期供求平衡有望在近期的回调后逐步恢复，仍然看好中国房地产市场的长期发展。

按2007年的水平估算，2008年上市公司房地产开发贷款总额应该在6000亿元人民币。同样按照2007年的规模估算，个人按揭贷款的总额，在5000亿元人民币规模上下.此外，从QFII批准额度通过股市投资于房地产的外资，1~4月的数据显示为150亿元左右，再加上可能通过增发等手段筹集的资金，总计在1.6万亿元上下的水平。

行业上市公司须投入开发的资金总额，应该在2亿元左右的水平。两相比较，浮现4000亿元人民币的资金缺口。——经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟

2008年1-5月份全国商品房累计销售面积同比下降了7.2%，其中5月份单月商品房销售面积同比下降13.9%

深圳08年1-6月份，商品房交易量上半年跌幅达到56%，价格水平在前六个月下降31%。上海今年1-6月，商品住宅总成交量为525.9万平方米，比2007年上半年的1043.63万平方米下降了近一半。一度被舆论认为保值能力超强的城市中心豪宅，也已经出现规模不小的降价。静安区域内，有代表楼盘之称的中凯城市之光、国际丽都城，近期的房源成交价格，从以往的单价4万元/平方米以上下降至3.4-3.7万元/平方米区域。北京市非别墅等高端住宅类的普通商品房已是价量齐跌。在价格微降的同时，上半年住宅日均签约183套，同比减少117套，同比下降39%。签约面积21041平方米，同比减少16636平方米，同比下降44.2%。

2005年，绿地集团的能源产业成功并购了一家煤炭贸易公司和一家石油经营公司，获得了煤炭经营资质和成品油批发资质；今年1月初又以20亿元的投资代价，成功竞得陕西省和山西省两大煤矿的投资开发权。2007年10月，黑龙江天伦置业斥资3800万元收购广西田阳县叫曼矿业有限责任公司55%的股权。该公司拥有田阳县叫曼金矿《矿产资源勘查许可证》及《开采黄金矿产批准书》和凤山县金双矿区、黄家湾矿区、下洞矿区的《矿产资源勘查许可证》，自此开始进军资源开发行业。今年4月，天伦置业又在贵州收购了六盘水吉源煤业60%的股权，进入煤炭开采行业。2008年6月16日，上海万业企业股份有限公司宣布放弃原定的定向增发用于房地产项目建设的计划。6月19日，万业企业发布公告称其已在新加坡注册成立了全资子公司——新业资源（新加坡）有限公司，主营为矿产的勘查、开采、加工提炼等。

2008年6月20日，中天城投集团股份有限公司发布公告称将注资1亿元成立全资子公司，专门从事资源投资，进行锰矿资源勘探开发。另外，国内一些大的地产企业如碧桂园、中融集团和中国泛海控集团等，也已经斥巨资投放到煤炭开采、煤变油、油井开发等行业。1、在上海，07年去年9月，长风生态商务区4号东南地块以3.14亿元起拍，最终被“黑马”上海志成企业发展有限公司以11.04亿元收入囊中，楼面地价高达1.65万元/平方米。近日，志成企业因为没有在规定时间内交齐土地款，土地被政府收回。2、07年年9月，福建融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块，楼面地价高达9953元/平方米。08年3月初，融信地产损失7000万元土地保证金，将土地退还。3、东莞万科置地07年以14.12亿元拿下的地王——东莞市南城水濂村地块，当时折合楼面地价为3772.3元／平方米。08年5月14日，粤宏远A下属全资子公司广东宏远集团房地产开发公司，以500万元的价格售让了北京万信投资发展有限公司所持有的东莞万科置地有限公司50％股份。房地产行业现状购房者减缓购房银行紧缩银根房企降价促销市场遇冷24房地产与宏观经济

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1进出口持续走软，国民经济需要“软着陆”房地产对国民经济贡献率高，已发展为国民经济支柱产业房地产与宏观经济21进出口持续走软，国民经济需要“软着陆25宏观经济环境1、进出口持续走软，国民经济需要“软着陆”。（1）金融政策方面存款准备金率居高不下（2）热钱持续涌入，目前股市有3700亿美元海外热钱，“假进口”现象时有发生（3）人民币升值，出口压力增大（4）粮食、石油、铁矿石等原材料价格持续上涨07、08年存款准备金率变化2008年6月25日17.00%17.50%1.00%2008年6月15日16.50%17.00%2008年5月20日16.00%16.50%0.50%2008年4月25日15.50%16.00%0.50%2008年3月25日15.00%15.50%0.50%2008年1月25日14.50%15.00%0.50%2007年12月25日13.50%14.50%1.00%2007年11月26日13.00%13.50%0.50%2007年10月13日12.50%13.00%0.50%2007年9月25日12.00%12.50%0.50%2007年8月15日11.50%12.00%0.50%2007年6月5日11.00%11.50%0.50%2007年5月15日10.50%11.00%0.50%2007年4月16日10.00%10.50%0.50%2007年2月25日9.50%10.00%0.50%宏观经济环境1、进出口持续走软，国民经济需要“软着陆”。0726宏观经济环境2、房地产对国民经济贡献率高，已发展为国民经济支柱产业（1）房地产产业链长，经济带动作用明显

以2002年，中国房地产全行业的产值就已经达到8612.17亿元，占当年GDP的比重为8.32％，房地产业对经济增长的贡献率已经达到20.54％，也就是说在新增GDP中，有20％是由仅占GDP总量8％的房地产业创造的。

宏观经济环境2、房地产对国民经济贡献率高，已发展为国民经济支27宏观经济环境2、房地产对国民经济贡献率高，已发展为国民经济支柱产业（2）房地产投资是固定资产投资的重要构成

（3）房地产是内需中“投资”的重要内容

（4）房地产与地方经济关系密切

（5）房地产极大解决就业问题2007年全国房地产开发投资占固定资产投资比重的21.5%，占全社会固定资产投资比重的18.42%。第一次全国经济普查数据显示，我国房地产从业人数395.72万人，占全国总就业人数的1.86%房地产业是地方政府财政收入的主要来源。一般来讲，土地出让和与房地产相关规费占到地方财政收入的1/3。仅土地出让一项，2005年，全国土地拍卖价款6000亿，2006年达到7670亿，2007年进一步达到1万亿。三年时间，房地产商为买地支付给地方政府2.3万亿，而2007全中国财政收入51304亿。2007年中国居民居住指出占居民家庭平均没人全年消费性支出总额的16.95%。宏观经济环境2、房地产对国民经济贡献率高，已发展为国民经济支28行业政策环境1、建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，《意见》中规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，即“70/90政策”。2、2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。3、2007年10

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日，国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39

号令），明确“未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书”。该规定加大了开发公司资金压力。4、2007年9月27日，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。以上政策使得开发商资金吃紧，部分城市出现降价现象。同时银行紧缩银根，至今年6月25日，存款准备金率已提高至17.5%。行业政策环境1、建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房29行业展望

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1行业利好因素持续存在短期房地产业发展趋势行业展望21行业利好因素持续存在短期房地产业发展趋势30行业展望一、行业利好因素持续存在因素主要影响短期作用主要原因一、整体经济形势向好形成良好的预期，消费信心增强减弱↘不确定性因素增多，信心有所保留或观望二、大都市化、城市群1、高质素人口迁移，需求增加；2、人口聚集提升地租IIA、炒作过热城市减弱↘B、三、四线新兴城市增强↗一、二线热点城市房价虚高，已透支城市未来规划及建设利好三、城市建设1、改造形成被动性需求2、基础建设投入提升地租I四、人口红利1、人口负担系数减小，家庭购买力增强；2、25-45岁人口比例增多，总需求增加减弱↘房价涨速远大于薪资增速，自住购买力相对下降五、人民币升值1、对外资产升值；2、外资热钱进入减弱↘国家对外资的限制六、流动性资金及资金流向市场资金容量增加，资产价格水涨船高A、炒作过热城市减弱↘B、三、四线新兴城市增强↗一、二线热点城市房价虚高，缺乏最终用家的支撑七、土地紧缺（18亿亩耕地）市场供给有限减弱↘楼盘积压存量；闲置土地入市；政策性用房增加八、产业升级调整1、生产要素升值（尤其是土地及人才）2、资本替代劳动（财产性收入增多）较弱↘产业升级调整是一个长期系统工程九、劳动力价值重估薪资调高，购买力增强增强↗物价持续上扬，薪资进入“补涨”期十、通货膨胀1、贫富差距继续分化，成就更多富人；2、投资及保值性需求增多，但同时可能减弱工薪层购房需求增强↗通货膨胀的最大获益者是资本行业展望一、行业利好因素持续存在因素主要影响短期作用主要原因31全国政协副主席、中国工程院院长徐匡迪称：2006年年底全国城镇化水平达到43.9%，2007年中国的城市化率达到了45％。到2010年我国城镇化水平可上升到49.20％，达到近半的程度。预计中国能在2020年达到55%的城市化率。在迅速的城市化后面蕴藏的是巨大的房地产市场。中国住房和城乡建设部副部长齐骥称：按户籍人口计算，07年中国城镇人均住宅建筑面积达到28平方米左右，07年之前以每年人均1平米的速度在增加。

07年年末全国总人口为132129万人（中国统计年鉴），到2010年年均住宅需求量（以城市人均住宅建筑面积增加1平米计算）：

132129×（49.2%—45%）×29+132129×45%×1=160933.1+59458.1=220391.2万平方米，

220391.2/3=73463.7万平方米/年》07年商品房竣工面积58236万平方米（中国统计年鉴）2007年是世界城市史上值得纪念的一年，这一年，世界城市人口首次超过了农村人口。根据人口学的纳瑟姆曲线，城市化率超过30%时，国家将进入高速城市化的阶段，直至城市化水平达到70%左右。美国在1880-1960，日本在1930-1970先后完成了纳瑟姆曲线中的高速城市化。我国自1995年达到30%的城市化拐点，预计高速城市化的进程可以持续到2030年。行业展望一、行业利好因素持续存在城市化进程快，市场空间巨大全国政协副主席、中国工程院院长徐匡迪称：20032行业展望1、改善住房困难群体、低收入人群的居住条件和环境2、节约资源和能源3、保证和维护国民经济稳定运行行业展望33行业展望二、短期房地产业发展趋势1、房地产企业优胜劣汰加快，品牌公司迅速发展，产业集中度越来越高2、由于国内房地产融资渠道单一，资金对房地产公司的重要性日益明显，资金成为房地产公司的命脉3、房地产行业利润空间降低，“产业化”成为行业趋势2007年全国房地产投资额37257亿元，其中股市融资1192亿元，占行业总投资的3.2%；国内贷款融资6967亿元，占行业总投资的18.7%。行业展望二、短期房地产业发展趋势2007年全国房地产投资额334举手云开则荣精神飞扬则盛举手云开则荣精神飞扬则盛房地产行业知识及

盈利模式介绍发展部房地产行业知识及

盈利模式介绍发展部房地产行业知识及盈利模式介绍房地产行业介绍房地产业务开发流程房地产企业盈利模式房地产行业发展展望房地产行业知识及盈利模式介绍房地产行业介绍房地产业务开发流程37房地产行业介绍房地产行业构成2房地产行业特点3房地产行业行为准则4房地产行业发展历程1房地产行业介绍房地产行业构成2房地产行业特点3房地产行业行为38国内房地产行业发展历程形成阶段发展阶段快速发展阶段调整阶段199019982004目前

1990年5月19日国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《外商投资成片开发土地暂行管理办法》，规范我国城镇国有土地出让和转让，并在全国城镇展开。1991年上半年，国务院住房制度改革领导小组又颁发了《关于深化住房制度改革的决定》，确定了我国住宅市场化改革的大方向。

中央明确规定，1999年全国各地全面停止实物福利性分房，实行货币工资性分房制度。1999年上半年，各省房改方案相继出台。市场取向的房改方案进入实质性运作阶段。

2004年国土资源部发布71号令，到2004年8月31日以后，国内土地市场将不得再采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让。土地市场化正式形成，房地产市场进入快速发展阶段。

2007年10

月9

日，国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39

号令），明确“未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书”。2007年9月27日，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。以上政策使得开发商资金吃紧，部分城市出现降价现象。

国内房地产行业发展历程形成阶段发展阶段快速发展阶段39国内房地产政策全景图1978-19911992-19992000-2003

允许私人建房，推行住房制度改革，修改宪法，允许土地批租，发布《土地管理实施条例》。1991年，房地产市场建设全面起步，房改全面推行

房地产市场进入快速发展期，国家开始引入宏观调控。1992年实施住房公积金制度，1998年取消福利分房。调整房地产若干政策，免征交易营业税，契税减半2004-20052006-20072008

房地产市场进入黄金时期，2002年5月9日：国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，2003年国务院公布我国首部《物业管理条例》。房地产市场进一步规范。

房地产市场出现过热现象，房价上涨过高过快。2004年5月《经济适用住房管理办法》以及《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》出台，2005年3月，旧国八条。国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。2005年4月，新国八点，中国人民银行两次上调房贷利率

国家宏观调控加大力度，2006年5月出台国“六条”，“十五条”，二手房营业税开征；“90，70”政策；发布“外资限炒令”；强征二手房转让个人所得税；通过《物权法》；加强土地调控，对新增建设用地土地有偿使用费有关政策作出了重大调整，土地增值税开征。九部门联合发布了《廉租住房保障办法》；2007年落实从紧的货币政策，一年内6次加息，十次上调存款准备金率；

2008年在落实已有的房地产调控政策的同时，继续施行从紧的货币政策，六次上调存款准备金率至17.5%。暂停建设项目商业贷款业务。国内房地产政策全景图1978-19911992-19992040国外房地产行业发展历程（以美国为例）成本竞争阶段客户导向阶段第一阶段第二阶段第三阶段全面扩张阶段

房地产公司对价值链前端生产供应环节进行整合。进入建筑材料（水泥）制造、建筑管理与服务领域领域，在低端产品市场获得了成本竞争优势。

在股市、金融服务、标准化和地域上进行全面扩张。

业务重心和流程管理向服务领域调整。Centex公司在公司员工的考核指标中，客户满意度指标占了25%的大比重。

195019691997目前国外房地产行业发展历程（以美国为例）成本竞争阶段客户导向阶段41房地产企业行业周期与商业模式演变房地产企业行业周期与商业模式演变42房地产行业构成

房地产业是指；是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。工业地产商业地产旅游地产中介服务土地开发房产经营房地产行业构成居住类地产调控和管理房地产1、国有土地使用权的出让：土地的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;2、房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；3、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。4、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。房地产业从开发业态上可以分为居住类地产、商业地产、旅游地产和工业地产。

房地产行业构成房地产业是指；是43房地产行业特点资金密集型市场集中度较低受宏观调控影响明显

区域性特征明显兼具消费价值和投资价值产业关联度较高房地产业特点

住宅作为一种基本的生活资料，其价格波动对民众的生活稳定有着重大的影响，政府历来对房地产市场的关注度较高。

房地产市场的发展对于国家土地利用、银行信贷、城市规划以及财政税收等宏观调控政策上具有很强的敏感性。

房地产行业特点不同地区的消费群体因其地域差异、文化差异、气候差异对于房产品的需求不尽相同。房产品的区域化特征使房地产企业短期内无法具备规模化批量生产的条件，也使得房产品的价格主要是受当地区域市场内供需关系影响。

房地产业的产业链较长、产业关联度较高。与房地产业密切联系的行业有建材工业、建筑工业、园林绿化、家电业、家具业，以及商业、文化、教育等配套设施和其他服务业等。这种高度关联性，使房地产业的发展具有带动其他产业和整个国民经济增长的重大作用。

房产品不仅只是消费品，同时也是投资品，投资性是房产品具备的一种固有属性。正是因为房产品具有的投资属性，因此投资性需求也是房地产市场需求的主要构成之一。

房地产开发具有投资规模大、开发周期长、投入期与回收期不一致等特点，客观上决定了房地产行业的资金密集型特点。

房产品的不可移动性决定了开发企业必须在当地生产，一定程度上影响了房产品的规模化生产，导致目前市场集中度仍然很低。

房地产行业特点资金密集型市场集中度较低受宏观调控区域性特征明44房地产行业知识及盈利模式介绍房地产行业介绍房地产业务开发流程房地产企业盈利模式房地产行业发展展望房地产行业知识及盈利模式介绍房地产行业介绍房地产业务开发流程45国内外房地产开发模式（美国）销售商

开发商

建筑商

其他房地产服务商房地产基金、投资商和银行

美国民众

美国模式代表了西方发达国家房地产开发的主流模式。通过严格的专业化细分，形成一条横向价值链，构成以专业细分和金融运作见长的房地产发展模式，其核心是金融运作。美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。

1、土地自由供应。美国62%土地私有的格局，让政府不可能对土地供给进行严控。

2、专业分工明确。美国房地产发展模式主要由房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链等相互协调共存，强调房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。而且不同公司根据自己的专业特长而专注于某个细化产品市场。比如：有专做写字楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别墅群的，也有独营退休社区的。

3、以金融运作为核心。在美国房地产模式的各个链条中，金融产业链最为发达。美国的房地产金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的房地产投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真正的大地产商都出于金融领域。以房地产投资信托基金为代表，美国目前约有300多只房地产投资信托基金，管理资产总值超过3000亿美元。

4、收益大众化。美国的房地产资金只有15%左右是银行资金，剩下的70%是社会大众的资金，其中35%是退休基金，35%是不动产基金。全民通过房地产投资信托基金、上市企业股票、MBS(房产抵押贷款证券)等参与投资，既降低了房地产金融风险，也使行业利润被民众摊平，基本不可能出现任由国内房地产开发商敛聚暴利的现象。国内外房地产开发模式（美国）销售商开发商建筑商其他房地46国内外房地产开发模式（香港）土地消费者房地产商地方政府销售合作商股东员工土地买入营销销售物业管理建设施工买入售出规划设计资金设计咨询公司建筑商销售代理公司物业公司

香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。香港房地产开发融资渠道也相对比较单一，主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。大陆房地产开发模式为香港模式。

1、项目运作“一条龙”化。香港房地产开发企业通常采用拿地、盖房、销售、物管“一条龙”式的滚动开发模式。作为“全能开发商”扮演着各类角色，长江和黄、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等10家地产集团都是这样开发楼盘的。这种全能型模式有利于形成地产巨头，行业集中度相对较高，有利于资源的优化配置，正由于此，前十家地产商的开发量约占香港总开发量的80%左右。

2、获取土地是第一要义。政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场，房地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后，其他行业和社会财富自动聚拢而来，想不赚钱都难。香港不同于美国，地少人多、寸土寸金，拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在。

3、融资渠道相对单一。总体来说，香港地产商大型化、财团化之后，其自身财力已经比较雄厚，然后通过银行贷款和预售款，基本就能满足开发经营需求，没有太大动力进行多元化融资。

4、融资渠道相对单一。总体期房预售制。1953年，在香港严重供小于求的卖方市场下，霍英东首创卖楼花的游戏规则，期房预售使得开发商除银行贷款外，又获得了一个新的融资渠道。从而在资金要求上大大降低了开发商的入行门槛。国内外房地产开发模式（香港）土地消费者房地产商地方销售合作商47项目交房取得土地房地产开发流程项目启动项目开盘项目竣工项目开工1、土地信息获取2、投资意向前期市场调研3、项目投资意向书编写4、区域市场深度调研5、投资意向审批6、可研审批7、项目可研前期市场调研8、项目可研编写9、土地竞买申请10、土地购置前期深度市场调研11、土地竞买12、签订土地合同1、编写项目定位报告及项目建议书2、项目定位报告及项目建议书审批3、项目启动申请4、编写项目定位报告（营销）5、编写项目建议书（营销）6、办理土地使用证1、开发时间审批2、规划放按审批方案3、单体效果图审批4、户型方案审批5、项目预算方案审批6、整体营销策划推广方案审批7、亮相方案审批8、建设施工各项手续办理9、市政、园林等方案确定1、工程施工2、开盘方案审批及各方案审批3、签定前期物业托管合同4、准备销售阶段所用资料1、各项工程收尾、结算2、工程施工验收3、持续强销1、市政、园林、道路施工2、销售后期3、工程结算审批4、物业验收、接管国内房地产业务开发流程项目交房取得土地房地产开发流程项目启动项目开盘项目竣工项目开48营销新境界——“体验式营销”按照体验经济学家约瑟夫·派恩的定义:“所谓体验是指人们用一种本质上以个人化的方式来度过一段时间，并从中获得过程中呈现出来的一系列可回忆的事件”。

伯得·施密特(BerndH.Schmitt)认为:“体验营销是企业以服务为舞台，以商品为道具，围绕消费者创造的值得消费者回忆的活动”。由此可见，体验营销(ExperientialMarketing)则是站在消费者感官(sence)、情感(feel)、思考(think)、行动(act)、关联(relate)五个方面,让客户自接参与并成为体验的主体，造就一种“无法遗忘的感受”，使其精神需求得到最大程度满足，从而赢得客户的信赖和忠诚，以促进产品的销售。房地产体验营销，是把客户购房的全过程“体验”视为整体，站在客户的感受、情感、思考、行动等角度，重新定义、设计房产项目的营销行动纲领，为客户创造值得回忆和持续愉悦的丰富体验，从而促进项目的销告和客户价值最大化。

体验营销策略改变了过去只强调“产品”或“客户服务”的营销理念，更注重挖掘客户的潜在需求和预期欲望，并将其对项目的良好体验，愉悦的感情升华为客户的忠诚，从而实现营销。营销新境界——“体验式营销”按照体验经济学家约瑟夫·49营销新境界——“体验式营销”营销新境界——“体验式营销”50房地产知识季盈利模式介绍课件51房地产知识季盈利模式介绍课件52房地产行业知识及盈利模式介绍房地产行业介绍房地产业务开发流程房地产企业盈利模式房地产行业发展展望房地产行业知识及盈利模式介绍房地产行业介绍房地产业务开发流程53房地产企业盈利模式购房者开发商银行地方政府中央政府房地产行业主体房地产企业盈利模式购房者开发商银行地方政府中央政府房地产行业54土地资金股东员工购房者购房者建筑企业房地产企业设计、咨询、物业公司地方政府银行房地产企业盈利模式土地资金股东员工购房者购房者建筑企业房地产企业设计、咨询、物55房地产企业与行业资金构成银行贷款自有资金预售收入和垫资20%35%45%经过本轮宏观调控，房地产市场已经从“土地为王”时代进入“资金为王”时代，房地产公司融资渠道与融资方式迫切需要改变。——安国信证券房地产行业分析师区瑞明房地产企业与行业资金构成银行贷款自有资金预售收入和垫资20%56房地产公司融资模式

房地产公司在资本市场的融资方式可以分为股权融资、债权融资、可转换债券融资三大类。

股权融资债券融资房地产公司融资模式可转债融资

股权融资是指资金不通过金融中介机构，借助股票(股份)这一载体直接从资金盈余部门流向资金短缺部门，资金供给者作为所有者（股东）享有对企业控制权的融资方式。常见的有IPO、

配股、

增发、

认股权证。

股权融资的优点主要有：股票属公司的永久性资本，不需要偿还，也不必负担固定的利息费用，从而大大降低了公司的财务风险；由于股票预期收益高、易于转让，因而容易吸收社会资本；可以提高企业自有资本率，降低负债率，优化资本结构；可以分散经营风险。但另一方面，股权融资存在着发行费用高、容易分散股权等不可避免的缺点。股权融资一直是案例公司使用最多、融资金额最大的资本市场融资方式，其中又以增发使用最为频繁，配股融资额最高。

债权融资是指企业通过借钱的方式进行融资，债权融资所获得的资金，企业首先要承担资金的利息，另外在借款到期后要向债券人偿还资金的本金。债权融资按渠道的不同主要分为三类，银行贷款、发行债券和民间借款。

公司债权融资的主要优点是：融资成本较低；可以发挥财务杠杆的作用；可以保证股本对公司的控制权；通过发行中长期债券，可以优化债务结构，降低流动性风险。但另一方面，公司债权融资存在财务风险较高、限制条款较多等缺点。

可转债全称为可转换公司债券。在目前国内市场，就是指在一定条件下可以被转换成公司股票的债券。可转债具有债权和期权的双重属性，其持有人可以选择持有债券到期，获取公司还本付息；也可以选择在约定的时间内转换成股票，享受股利分配或资本增值。

可转换债券融资介于股权融资和债权融资之间，其优点主要有：可以节约利息支出；有利于稳定股票市价；融资规模相对较大；融资限制较少。其缺点主要有：加大了对管理层的压力；存在回购风险；股价大幅度上扬时，存在减少筹资数量的风险。近年来，不少房地产公司利用可转换债券进行融资，尤其是零息可转换债券更是受到青睐。

REITs又称“房地产投资信托基金”，是标准化可流通的主要以房地产相关权利进行投资的金融产品，从某种角度说，类似于我国的证券投资基金。REITs一般从上市或非上市公司收购房地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或出售房地产的收益，REITs通过在股票市场发行股票(IPO或增发)募集资金后，持有和管理房地产资产，投资者通过购买REITs股票间接投资于房地产，并可以在股票市场进行交易，获得资本利得和流动性。REITs的收入主要包括出租房地产的租金、投资于其他REITs股票所得的股利、投资于房地产抵押贷款和短期债务工具的利息收益。该种金融产品是股权与债券的有机结合体。目前，我国130多家房地产公司有102家是沪、深上市，28家香港上市，2家新加坡上市和1家美国上市。境内房地产公司上市必须满足以下五个条件：

连续三年盈利；

净资产收益率每年不得低于10%；

累计对外投资额不超过净资产的50%；

总资产负债率低于70%；

所有者权益至少5000万元。

首发上市一来要支付高昂的费用，二来对企业要求很高，大大增加融资成本。这是由许多公司选择借壳上市。

所谓“借壳”，就是某资金短缺的房企通过协议收购、资产置换或者二级证券市场收购等方式收购一家上市公司，达到上市融资目的。早在1993年国内市场就出现“借壳”现象，15年来已掀起两次“借壳”浪潮，而且都是在房地产市场进入宏观调控之前出现的。据统计，如今国内房地产市场已有20多家上市房地产公司是采用“借壳”形式。如新湖公司“借壳”哈高科、广东粤太“借壳”东华实业、上海房地集团“借壳”嘉丰股份、中远集团“借壳”众城实业等。我们荣盛是首发上市。房地产公司融资模式房地产公司在资本市场的融资方式可以57房地产行业知识及盈利模式介绍房地产行业介绍房地产业务开发流程房地产企业盈利模式房地产行业发展展望房地产行业知识及盈利模式介绍房地产行业介绍房地产业务开发流程58房地产行业现状购房者减缓购房银行紧缩银根房企降价促销市场遇冷房企资金紧张形成住宅降价预期住宅降价迷局

本轮调控结果有三种可能性：

1)当前观望的形势改观后市场会逐渐回暖，与之前的情形相似；

2)重新建立供求平衡；

3)过度调整将引发供应过剩，因为继续采取从紧信贷政策会造成需求下降、完工进度放缓。

尽管房地产市场和国内经济仍面临一些不确定因素，但是鉴于宏观经济依然向好、城市化进程继续而土地供应紧张(特别是在保障农业用地政策和投资机会有限的情况下)，长期供求平衡有望在近期的回调后逐步恢复，仍然看好中国房地产市场的长期发展。

按2007年的水平估算，2008年上市公司房地产开发贷款总额应该在6000亿元人民币。同样按照2007年的规模估算，个人按揭贷款的总额，在5000亿元人民币规模上下.此外，从QFII批准额度通过股市投资于房地产的外资，1~4月的数据显示为150亿元左右，再加上可能通过增发等手段筹集的资金，总计在1.6万亿元上下的水平。

行业上市公司须投入开发的资金总额，应该在2亿元左右的水平。两相比较，浮现4000亿元人民币的资金缺口。——经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟

2008年1-5月份全国商品房累计销售面积同比下降了7.2%，其中5月份单月商品房销售面积同比下降13.9%

深圳08年1-6月份，商品房交易量上半年跌幅达到56%，价格水平在前六个月下降31%。上海今年1-6月，商品住宅总成交量为525.9万平方米，比2007年上半年的1043.63万平方米下降了近一半。一度被舆论认为保值能力超强的城市中心豪宅，也已经出现规模不小的降价。静安区域内，有代表楼盘之称的中凯城市之光、国际丽都城，近期的房源成交价格，从以往的单价4万元/平方米以上下降至3.4-3.7万元/平方米区域。北京市非别墅等高端住宅类的普通商品房已是价量齐跌。在价格微降的同时，上半年住宅日均签约183套，同比减少117套，同比下降39%。签约面积21041平方米，同比减少16636平方米，同比下降44.2%。

2005年，绿地集团的能源产业成功并购了一家煤炭贸易公司和一家石油经营公司，获得了煤炭经营资质和成品油批发资质；今年1月初又以20亿元的投资代价，成功竞得陕西省和山西省两大煤矿的投资开发权。2007年10月，黑龙江天伦置业斥资3800万元收购广西田阳县叫曼矿业有限责任公司55%的股权。该公司拥有田阳县叫曼金矿《矿产资源勘查许可证》及《开采黄金矿产批准书》和凤山县金双矿区、黄家湾矿区、下洞矿区的《矿产资源勘查许可证》，自此开始进军资源开发行业。今年4月，天伦置业又在贵州收购了六盘水吉源煤业60%的股权，进入煤炭开采行业。2008年6月16日，上海万业企业股份有限公司宣布放弃原定的定向增发用于房地产项目建设的计划。6月19日，万业企业发布公告称其已在新加坡注册成立了全资子公司——新业资源（新加坡）有限公司，主营为矿产的勘查、开采、加工提炼等。

2008年6月20日，中天城投集团股份有限公司发布公告称将注资1亿元成立全资子公司，专门从事资源投资，进行锰矿资源勘探开发。另外，国内一些大的地产企业如碧桂园、中融集团和中国泛海控集团等，也已经斥巨资投放到煤炭开采、煤变油、油井开发等行业。1、在上海，07年去年9月，长风生态商务区4号东南地块以3.14亿元起拍，最终被“黑马”上海志成企业发展有限公司以11.04亿元收入囊中，楼面地价高达1.65万元/平方米。近日，志成企业因为没有在规定时间内交齐土地款，土地被政府收回。2、07年年9月，福建融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块，楼面地价高达9953元/平方米。08年3月初，融信地产损失7000万元土地保证金，将土地退还。3、东莞万科置地07年以14.12亿元拿下的地王——东莞市南城水濂村地块，当时折合楼面地价为3772.3元／平方米。08年5月14日，粤宏远A下属全资子公司广东宏远集团房地产开发公司，以500万元的价格售让了北京万信投资发展有限公司所持有的东莞万科置地有限公司50％股份。房地产行业现状购房者减缓购房银行紧缩银根房企降价促销市场遇冷59房地产与宏观经济

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1进出口持续走软，国民经济需要“软着陆”房地产对国民经济贡献率高，已发展为国民经济支柱产业房地产与宏观经济21进出口持续走软，国民经济需要“软着陆60宏观经济环境1、进出口持续走软，国民经济需要“软着陆”。（1）金融政策方面存款准备金率居高不下（2）热钱持续涌入，目前股市有3700亿美元海外热钱，“假进口”现象时有发生（3）人民币升值，出口压力增大（4）粮食、石油、铁矿石等原材料价格持续上涨07、08年存款准备金率变化2008年6月25日17.00%17.50%1.00%2008年6月15日16.50%17.00%2008年5月20日16.00%16.50%0.50%2008年4月25日15.50%16.00%0.50%2008年3月25日15.00%15.50%0.50%2008年1月25日14.50%15.00%0.50%2007年12月25日13.50%14.50%1.00%2007年11月26日13.00%13.50%0.50%2007年10月13日12.50%13.00%0.50%2007年9月25日12.00%12.50%0.50%2007年8月15日11.50%12.00%0.50%2007年6月5日11.00%11.50%0.50%2007年5月15日10.50%11.00%0.50%2007年4月16日10.00%10.50%0.50%2007年2月25日9.50%10.00%0.50%宏观经济环境1、进出口持续走软，国民经济需要“软着陆”。0761宏观经济环境2、房地产对国民经济贡献率高，已发展为国民经济支柱产业（1）房地产产业链长，经济带动作用明显

以2002年，中国房地产全行业的产值就已经达到8612.17亿元，占当年GDP的比重为8.32％，房地产业对经济增长的贡献率已经达到20.54％，也就是说在新增GDP中，有20％是由仅占GDP总量8％的房地产业创造的。

宏观经济环境2、房地产对国民经济贡献率高，已发展为国民经济支62宏观经济环境2、房地产对国民经济贡献率高，已发展为国民经济支柱产业（2）房地产投资是固定资产投资的重要构成