项目成本估算及现金流测算-

房地产开发项目

成本估算及现金流测算一、房地产开发的定义二、房地产开发企业的分类三、房地产企业的运作模式四、房地产开发流程五、认识房地产企业的报表六、房地产开发项目成本估算七、房地产开发项目现金流测算八、房地产开发相关税务问题一、房地产开发的定义1、房地产开发的定义房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设的行为。2、房地产开发贷款定义房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房等开发建设的项目贷款，包括住宅类和商业类开发贷款。

在同一房地产项目中，既有住宅又有商业用房，以住宅面积占总计容面积的比例作为判定标准。如住宅面积≥70%，则视为住宅类项目；如住宅面积＜70%，则视为商业类项目。二、房地产开发企业的分类

1、按资质分类按资质分类可分为一、二、三、四级资质，各级资质的划分条件如下：序号条件一级二级三级四级暂定1注册资本≥5000万元≥2000万元≥800万元≥100万元/2从事房地产开发经营年限≥5年≥3年≥2年≥1年/3房屋建筑累计竣工面积，或累计完成与此相当的房地产开发投资额近3年≥30万㎡近3年≥15万㎡近3年≥15万㎡//4建筑工程质量合格率连续5年达100%连续3年达100%连续2年达100%达100%/5上一年房屋建筑施工面积，或完成与此相当的房地产开发投资额≥15万㎡≥10万㎡///6……

我行准入条件为三级资质，房地产信托准入条件为二级资质。外商投资企业可没有三级资质，但需报省行做资质准入。二、房地产开发企业的分类（续）2、按股东类型分类①内资企业②外资企业

外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。

外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。三、房地产企业的运作模式资金流入开发阶段资金流出自有资金股东借款银行借款股东借款预售款购房者首付款银行按揭贷款项目初期支付土地款项目建设期支付建设成本项目销售期偿还银行借款四、房地产开发流程项目立项阶段投资机会研究申领项目选址意见书及项目立项批文申请定点申请购置土地、办理土地产权手续申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件编制规划设计总图申领建设用地规划许可证项目前期准备阶段选择勘察队伍和设计单位申领建设工程规划许可证和施工许可证申领房屋拆迁许可证做好“七通一平”工作选择承包单位选择监理单位项目建设阶段组织承包商进场加强开发项目工程管理与控制申领商品房预售许可证项目的竣工验收项目销售及售后服务阶段办理竣工后产权登记手续申领商品房销售许可证与物业公司签订物业委托管理合同提交相关资料与用户签订商品房销售合同或租赁合同做好物业管理工作四、房地产开发流程（续）※申领项目选址意见书及项目立项批文申领项目立项批文时，需向主管部门提交可行性研究报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等文件。

可行性研究报告的报批工作是将可行性研究报告上报至政府主管部门及贷款银行，由其进行项目评估和对可行性研究报告进行评价。

项目评估的投资估算精度为±10%，可行性研究报告的批准，标志着项目立项阶段的完成。四、房地产开发流程（续）※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证

房地产开发用地是指进行基础设施和房屋建设的用地。房地产开发项目土地使用权的取得主要有3种方式，即土地使用权出让、转让和行政划拨。

房地产开发企业以出让或转让方式取得土地时，必须到相关的土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金。四、房地产开发流程（续）※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证（续）1、国有土地使用权出让国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施。城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。根据《城市房地产管理法》的规定，国有土地使用权的出让方式主要有3中，即协议、招标和拍卖，出让时具体采取哪种方式，由出让提地的情况和土地用途来确定。其中商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。此外，各地在具体执行过程中，又增加了挂牌出让这种方式。因此，国有土地使用权的出让方式，实际上是4中：协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让。四、房房地产产开发发流程（（续））※申请购购置土土地、、办理理土地地产权权手续——国有土土地使使用权权证（续续）1、国有有土地地使用用权出出让（（续））1）协议出出让——土地使使用权权的有有意受受让向向土地地管理理部门门提出出有偿偿使用用土地地的愿愿望，，并与与土地地管理理部门门就有有关出出让事事宜进进行协协商达达成一一致后后出让让土地地的行行为。。该方方式一一般适适用于于以公公益事事业或或福利利事业业为目目的的的出让让，如如微利利商品品房用用地，，国家家机关关、文文化、、教育育、卫卫生、、体育育、科科研和和市政政设施施等非非盈利利性用用地。。2）招标出出让——土地管管理部部门向向不特特定的的多数数人发发出要要约邀邀请，，招引引他人人投标标，然然后根根据特特定的的要求求从投投标者者中确确定最最佳土土地使使用权权受让让人的的土地地出让让行为为。一一般适适用于于对开开发有有较高高要求求的建建设性性用地地。3）拍卖出出让——在指定定的时时间和和公开开场所所，由由政府府主持持土地地使用用权拍拍卖，，支持持人宣宣布低低价，，竞投投者按按规定定方式式应价价，竞竞投土土地使使用权权最高高者得得到一一定年年限的的土地地使用用权的的行为为。适适用于于经济济条件件好、、交通通便利利、区区位优优异的的地段段及利利用上上有较较多灵灵活性性的土土地。。4）挂牌出出让——出让人人发布布挂牌牌公告告，按按公告告规定定的期期限将将拟出出让宗宗地的的交易易条件件在指指定的的土地地交易易所挂挂牌公公布，，接受受竞买买人的的报价价申请请并更更新挂挂牌价价格，，根据据挂牌牌期限限截止止时的的出价价结果果确定定土地地使用用者。。四、房房地产产开发发流程（（续））※申请购购置土土地、、办理理土地地产权权手续——国有土土地使使用权权证（续续）2、国有有土地地使用用权转转让广义的的国有有土地地使用用权转转让是是指土土地使使用权权发生生转移移的所所有行行为，，包括括国有有土地地使用用权的的出让让。狭义义的的国国有有土土地地使使用用权权转转让让是是指指通通过过出出让让方方式式获获得得国国有有土土地地使使用用权权的的土土地地使使用用者者通通过过买买卖卖、、赠赠与与或或其其他他合合法法方方式式将将国国有有土土地地使使用用权权再再转转移移的的过过程程。。国有有土土地地使使用用权权转转让让的的方方式式有有3种，，即即出出售售、、交交换换和和赠赠与与。。四、、房房地地产产开开发发流程程（（续续））※申请请购购置置土土地地、、办办理理土土地地产产权权手续续———国有有土土地地使使用用权权证（（续续））3、国国有有土土地地使使用用权权划划拨拨是指指经经县县级级以以上上人人民民政政府府依依法法批批准准，，在在土土地地使使用用者者缴缴纳纳补补偿偿、、安安置置等等费费用用后后，，将将该该幅幅土土地地交交付付其其使使用用，，或或者者将将土土地地使使用用权权无无偿偿交交付付给给土土地地使使用用者者的的行行为为。。通通过过划划拨拨的的方方式式获获取取的的土土地地使使用用权权没没有有期期限限的的限限制制，，土土地地使使用用权权人人可可以以无无限限期期使使用用。。未经经市、、县县人人民民政政府府土土地地管管理理部部门门批批准准并并办办理理土土地地使使用用权权出出让让手手续续，，交交付付土土地地使使用用权权出出让让金金的的土土地地使使用用者者，，不不得得转转让让、、出出租租、、抵抵押押土土地地使使用用权权。符合合下列列条条件件的的，，经经市市、、县县人人民民政政府府土土地地管管理理部部门门批批准准，，其其土土地地使使用用权权可可以以转转让让、、出出租租、、抵抵押押：(1)土地地使使用用者者为为公公司司、、企企业业、、其其他他经经济济组组织织和和个个人人；(2)领有国有土地地使用证；(3)具有合法的地地上建筑物、、其他附着物物产权证明；(4)依照《条例》和本办法规定定签订土地使使用权出让合合同，向当地地市、县人民民政府交付土土地使用权出出让金或者以以转让、出租租、抵押所获获收益抵交土土地使用权出出让金。四、房地产开开发流程（续）※申请购置土地地、办理土地地产权手续——国有土地使用用权证（续）土地出让金土地出让金(land-transferringfees)是指各级政府府土地管理部部门将土地使使用权出让给给土地使用者者，按规定向向受让人收取取的土地出让让的全部价款款（指土地出出让的交易总总额），或土土地使用期满满，土地使用用者需要续期期而向土地管管理部门缴纳纳的续期土地地出让价款，，或原通过行行政划拨获得得土地使用权权的土地使用用者，将土地地使用权有偿偿转让、出租租、抵押、作作价入股和投投资，按规定定补交的土地地出让价款。。土地出让金不是简单的的地价。对于于住宅等项目目，采用招标标、拍卖、挂挂牌等的方式式，可通过市市场定价，土土地出让金就就是地价。可可是对于经济济适用房、廉廉租房、配套套房等项目，，以及开发园区等工业项项目，往往不不是依靠完全全的市场调节节，土地出让让金就带有税税费的性质。四、房地产开开发流程（续）※申请购置土地地、办理土地地产权手续——国有土地使用用权证（续）土地出让金（（续）1、已出让用地性质质不变，在建建设过程中因因规划调整或或登记确权时时各用途建筑筑面积与原出出让合同各用用途建筑面积积不符，如何何调整土地出出让金？根据《批转市国土房房管局<关于进一步规规范我市国有有土地有偿使使用的意见（（试行）>的通知》（穗府[2005]36号），因规划划调整或登记记确权时各用用途建筑面积积与原合同各各用途建筑面面积不一致需需调整土地出出让金的，按按原合同价格格标准及规定定进行调整。2、原住宅用途途房屋经规划划批准改为商商业用途，如如何计收土地地出让金？答：住宅改商业业用途，属于于新用途基准准地价高于原原用途，按商商业、住宅基基准地价在剩剩余年限内的的差价全额补补交土地出让让金。其补交交出让金额视视原住宅是否否已办出让而而有所不同。。住宅未办出出让，补交金金额＝商业基基准地价－住住宅基准地价价＋住宅土地地有偿使用费费；住宅已办办出让，补交交金额＝商业业基准地价－－住宅基准地地价。四、房地产开开发流程（续）※申请购置土地地、办理土地地产权手续——国有土地使用用权证（续）土地出让金（（续）实例：一德路未办理有有偿手续某首首层非私人住住宅用房，建建筑面积为100平方米，现使使用十年了后后转为商业用用途，需补交交多少土地出出让金？《房地产权证》注记该房屋位位于D1222图12幅331地号内，经查查，该地段商商业基准地价价5850元/平方米，商业业路线价16193元/平方米。住宅宅基准地价2286元/平方米。住宅出让年限为70年，商业出让让年限为40年，从出让起起始时间算，，住宅剩余使使用年限为60年，商业剩余余使用年限为为30年，按一年期期固定资产贷贷款利率r为6.12%，住宅年期修修正系数为0.99，商业年期修修正系数0.92。因原住宅用用途未办出让让手续，所以以应追收住宅宅部分土地有有偿使用费。。补交土地出出让金额为：=[（商业基准地地价+商业路线价加加价×18%）×商业年期修正正系数-住宅基准地价价×住宅年期修正正系数]×住宅改商业建建筑面积+住宅基准地价价×30%×住宅建筑面积=[（5850+16193××18%）×0.92-2286××0.99]×100+2286××30%×100=648622元。四、房地产开开发流程（续）※申请购置土地地、办理土地地产权手续——国有土地使用用权证（续）契税土地交易主要包括括新征耕地环环节、土地出出让环节、土土地转让环节节、土地使用用环节，其中中土地使用环环节又分自用用、出租、投投资几部分。①新征耕地环节。②出让土地环节，包包括土地出让让契税和印花花税。其中土土地出让契税税为在我国境境内转移土地地、房屋所属属，承受的单单位或个人缴缴纳。土地出让契税税按成交金额额的3%缴纳，不得因减免免出让金而减减免土地出让让契税。印花税按土地地使用证数目目征收，每本本贴花五元，，而土地使用用权出让合同同按产权转移移数据征收，，按合同金额额的万分之五五缴纳。③土地转让环节。这个环环节包括营业业税，城建税税、教育附加加、地方教育育附加，土地地增值税，所所得税，印花花税，契税。。其中营业税按转让让土地使用权权收取的全部部价款和价外外费用的5%缴纳。城建税、教育育费附加和地地方教育附加计税依据为营业税，城城建税的税率率为市区7%，县城和建制制镇5%，其他1%。教育费附加的的征收标准为为3%，地方教育附附加为2%。土地增值税分分为四级，税税率分别为30%，40%，50%和60%。契税按成交交价格的3%缴纳。④土地使用环节。其其中自用环节节应缴的税为为城镇土地使使用税。出租租环节应缴城城镇土地使用用税，营业税税，城建税、、教育费附加加、地方教育育附加。投资资环节应缴营营业税，土地增值税，企业所得税税，契税和印印花税。四、房地产开开发流程（续）※申领建设用地地规划许可证证建设用地规划划许可证是由由建设单位或或个人提出建建设用地申请请，城市规划划行政主管部部门审查批准准的建设用地地位置、面积积、界限的法法律凭证。建设用地规划划许可证的作作用：①确保土地利利用符合城市市规划；②维护建设单单位按照规划划使用土地的的合法权益；；③为土地管理理部门在城市市规划区内行行使权属管理理职能提供必必要的法律依依据。下列情况必须须申请建设用用地规划许可可证：①新建、迁建建单位需要使使用城市土地地的；②原址扩建需需要使用本单单位以外的土土地的；③需要改变本本单位土地使使用性质的；；④因建设需要要临时使用土土地的或调整整、交换用地地的建设工程程；⑤涉及国有土土地使用权出出让、转让地地块的。四、房地产开开发流程（续）※申领建设用地规划划许可证（续续）建设单位应在在办理建设用用地规划许可可证后6个月内向房屋屋土地管理局局申请《建设用地批准准书》有关手续。建设单位在取取得建设用地地规划许可证证后6个月内未取得得建设用地批批准文件又未未申请延期的的，建设用地地规划许可证证即行失效。。※先有国土证还是是先有用地规规划证？四、房地产开开发流程（续）※申领建设工程程规划许可证证建设工程规划划许可证是由由城市规划行行政主管部门门核发的，用用于确认建设设工程建设工工程是否符合合城市规划要要求的法律文文件。以下情况必须须申请建设工工程规划许可可证：①在城市规划划区内新建、、扩建和改建建建筑物；②在城市规划划区内新建、扩建和改建构筑物；；③在城市规划区内内新建、扩建建和改建道路；④在城市规划区内内新建、扩建建和改建管线和其其他工程设施施。四、房地产开开发流程（续）※建筑工程施工工许可证建筑工程施工工许可证是建建筑施工单位位符合各种施施工条件、允允许开工的批批准文件，是是建设单位进进行工程施工工的法律凭证证。以下情况必须须领取建筑工工程施工许可可证：①在中华人民共和和国境内从事事各类房屋建建筑及其附属属设施的建造；②在中华人民共和和国境内从事事各类房屋建建筑及其附属属设施的装修装饰；③在中华人民共和和国境内从事事各类房屋建建筑及其附属属设施配套的线路、管道道、设备的安装；④在中华人民共和和国境内从事事城镇市政基础设施施工程的施工。建设单位在开工前应当当依照本办法法的规定，向向工程所在地地的县级以上上人民政府建建设行政主管管部门（以下下简称发证机机关）申请领领取施工许可可证。工程投资额在30万元以下或者者建筑面积在在300平方米以下的的建筑工程，可以不申请请办理施工许许可证。省、、自治区、直直辖市人民政政府建设行政政主管部门可可以根据当地地的实际情况况，对限额进进行调整，并并报国务院建建设行政主管管部门备案。按照国务院规定的的权限和程序序批准开工报报告的建筑工工程，不再领领取施工许可可证。四、房地产开开发流程（续）五、认识房地地产企业的报报表房地产企业以以提供房屋为为其主要商品品，具有开发发周期长、投投入资金量大大、投资回收收期长等特点点，所以房地地产企业的总总体资产投入入巨大。相对对于一般企业业，存货占总总资产的比重重达；应收账账款占的比重重没有贸易企企业高；固定定资产占的比比重也没有制制造企业那么么高。1、资产负债表表的特点总资产中流动动资产占比大大，一般超过过90%。流动资产中中以存货及其其他应收账款款为主。存货货部分主要是是未卖出的房房地产。其他他应收款可能能是将收到的的购房款转移移给关联公司司。总负债以长期借借款、预收账账款、其他应应收款为主。。预收账款：因因为房地产企企业的收入确确认需等到工工程竣工、验验收、测绘、、办证、结算算后方可确认认。目前房地地产企业处于于卖方市场，，即供不应求求时期，一般般均会在未到到办理房产证证或工程结算算完成阶段，，只需获得房房地产预售许许可证后即进进行销售。由由于未到到收收入确认阶段段，因此受到到的房款或按按揭款只能挂挂在预收账款款中。2、利润表的特特点开发过程中，，即使已开始始销售，主营营业务收入仍仍然为0，主营业务成成本体现了项项目的支出。。开发结束后后，主营业务务收入增加。。其他业务收入入一般为出租租物业的租金金收入。营业外支出一一般为退房补补偿款、滞纳纳金、罚款等。3、现金流量表表的特点开发阶段：发发生大量的经经营活动产生生的现金流出出，经营活动动产生的现金金流入很少；；中后期阶段：：经营活动产产生的现金流流出减少，经经营活动产生生的现金流入入增加，并一一直拉大距离离。后期阶段：经经营活动产生生的现金流入入和流出均在在减少。六、房地产开开发项目成本本估算※项目技术参数数项目技术参数数主要包括总总建筑面积、、总占地面积积、可售建筑筑面积、容积积率、绿化率率、户型等。。1、项目总建筑筑面积的计算算依据建设部部颁布的《建筑工程建筑筑面积计算规规范》，在报审中指指的是建设工工程规划许可可证上记载的的面积。2、总占地面积积即建设用地地规划许可证证上载明的面面积。3、可售建筑面面积=总建筑面积-公摊建筑面积积-用于出租的建建筑面积，一一般可根据客客户可行性报报告。4、容积率是指指项目规划建建设用地范围围内全部建筑筑面积与规划划建设用地面面积之比。国国家对可计入入容积率的建建筑面积并无无统一规定，，由各地自行行制定标准，，一般不包括括地下建筑面面积。别墅项项目的容积率率一般为0.8-1.0，多层、高层层住宅项目的的容积率一般般在1.2-5.0之间。5、建筑密度即即建筑覆盖率率，是指项目目用地范围内内所有建筑的的基地面积与与规划建设用用地之比，反反映出一定用用地范围内空空地率和建筑筑密集程度，，一般不超过过40%-50%。6、绿化率是指指规划建设用用地范围内的的绿地面积与与规划建设用用地面积之比比，一般在30%以上。7、户型是以每每户的建筑面面积和拥有的的房间数来划划分的，≤90㎡，90＜㎡X≤144㎡，＞144㎡。六、房地产开开发项目成本本估算（续）※总投资构成构成占比报审中含义土地费用30-40%以土地成交价格为准土地成交价格、征地费、安置费及原有建筑物的拆迁补偿费建筑安装费用30-40%根据装修程度不同而不同在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费前期工程费用10-15%以实际支付为准指开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用基础设施配套费用以实际支付为准指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防等管理费用10-15%按总投的2-3.5%销售费用按总销售收入的2-3.5%财务费用以实际为准不可预见费用按总投的2-3.5%指房地产企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。房地产企业在在开发现场组组织和管理房房地产开发建建设而发生的的各项费用，，应作为开发发间接费用，，计入开发产产品成本。除除周转房摊销销列作开发间间接费用外，，其余费用往往往以是否设设立现场管理理机构为依据据进行划分，，如果开发企企业不设现场场机构，而由由公司定期或或不定期派人人到开发现场场组织开发建建设活动，则则所发生的费费用可直接并并入企业的管管理费用。六、房地产开开发项目成本本估算（续）序号项目建筑面积单位成本

（万元）总成本

(万元）占比1土地成本118387.60.2023,953.5039%2前期工程费用118387.60.011,183.882%3建筑安装工程118387.60.1922,493.6437%4开发间接费用118387.60.0172,012.593%5不可预见费118387.60.021,775.813%6管理费用118387.60.011,542.583%7销售费用118387.60.033,168.125%8财务费用118387.60.044,566.388%建设投资合计0.5160,696.50100%※成本估算表七、房地产开开发项目现金金流测算※总投资构成序号资金来源占比1自筹资金资本金35-40%股东或关联企业借款10-15%2银行借款≤50%3销售返投≤15%1、项目资本金金来源于借款款人的实收资资本、资本公公积、盈余公公积以及其他他可自由支配配的权益性资资本，并扣除除无法实际投投入项目建设设的资本占用用。2、股东借款转转资本公积，，需经会计师师事务所审计计并剔除应纳纳所得税额。。3、土地增值值等无法以以现金形式式存在的所所有者权益益应予以扣扣除。4、对于单一一项目，资资本金可由由账面所有有者权益扣扣减对外投投资、固定定资产、无无形资产、、长期挂账账的应收等等部分后得得出。5、对于未分分配利润，，应明确贷贷款期内股股东不得分分红。6、对于同时时开发多个个项目的企企业，资本本金可在上上述计算公公式中扣减减其他项目目占用的所所有者权益益和已买尚尚未开发的的地块成本本后得出。。七、房地产产开发项目目现金流测算（续））※总投资构成成表一：资金投入计划构成金额（万元）百分比项目总投60,697100%资本金24,27940%其中：已投入23,95499%股东/关联公司借款3,0355%银行融资30,00049%销售返投3,3836%七、房地产产开发项目目现金流测算（续））※销售收入七、房地产产开发项目目现金流测算（续））※现金流量表表序号项目第一年第二年第三年合计1现金流入47,22535,76014,95597,9401.1银行融资13,0000013,0001.2自筹