策略专题报告：地产相关行情的演绎顺序

请务必阅读正文后的声明及说明证券研究报告证券研究报告/策略专题报告地产相关行情的演绎顺序房地产行情的起点和终点都是由政策触发，基本面是行情延续的关键。A善是行情延续的关键因素。若政策推动地产盈利上行，则地产在政策和调。地产相关行情的演绎顺序：地产和非银、银行→狭义地产链(建筑、建材早于机械、家电和轻工)→消费类、科技类(除国防军工)。情是否延续需要看盈利是否有支撑。、受益基建高增长，而电力设备及新能源更依赖于自身产业政策驱动。业盈利上行下获超额收益。但需关注不同消费修复行情，启动时点上亦开始于地产政策收紧注科技类行业的多维属性，如通信具有基建属军工政策导向更为明显。相关报告相关报告证券分析师：邓利军denglj@//41 7 3/3/41 //411.政策是中国房地产市场发展的核心推动力具。为调节经济的主要手段。数据表现年后受疫情影响造成增速大幅波动，但从年底的累计同比来看亦表现出来源：东北证券，wind//41来源：东北证券，wind房贷款增长波动收敛来源：东北证券，wind点都是由政策触发。政策是地产行情的重要推手，预期很大决定了房地产行业市场走势。每一轮行情的启动基本都处于地产周期下行末地41表1：政策是地产行情的重要推手行情期间节点日期具体政策6/5/177/8/22上调基准利率(年内5次加息)7/9/27会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》8/9/1608/11/5“四万亿”8/12/20见》9/6/19会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》9/12/141/11/30央行下调存款准备金率(整个期间多次降准降息)2/7/21地产用地管理巩》3/3/14/9/30步做好住房金融服务工作的通知》，贷款算首套4/11/22央行下调存贷款基准利率(整个期间多次降准降息)5/6/30工作意见6/9/30政限购6/12/14“房住不炒”抑制房地产泡沫18/10/718/10/89/4/19政治局会议重申“房住不炒”21/11/1指导2/3/16--网，中国人民银行等A键因素。若政策推动地产盈利上行，则地产在政策和盈利共振下表现，如行情②中政策持续叠加商品房销售触底反弹而地产持续走强；但若政面未触底回暖，市场亦会出现明显调整。如行情③中政策持增速的企稳上行市场才开始继续反攻。行市场大跌但商品房销售增速触底反弹下地产相对抗跌，市场企稳后房。//41来源：东北证券，wind2.泛地产链的行情启动及延续、纺织服饰、医药生物、商贸零售、社会服务、汽车和早于机械、家电和轻工)→消费类、科技类(除国防军工)。振41需结构及产业政策驱动。行情，政策属性较为明显：其中公用事业和环保受益基建高增长，而电时点上往往开始于地产政策收紧前后；主要由于地产政策推动经济修复消费增加，下获超额收益。但需关注不同消费类的多维属性，如纺织服饰的出口修复行情，启动时点上亦开始于地产政策收紧前后：主要由于经济上利上行，企业增加研发投入推动科技行业盈利上行。但需关注科技类2.1.狭义地产链——建筑材料长期受政策调控影响，地产政策回暖预烈叠加供给侧改革因此略滞后于地产。升。每一轮建材行情的启动均伴随着估值大幅提升，主要由于政策推偏弱的情况下率先拔估值。(2)行情后期是否延续需看盈利是后同时调整。//41建筑材料表现2.2.狭义地产链——建筑装饰。从绝对表现和估值上看略滞后于地。(1)行情中均出现明显拔估值。每一轮建筑行情的启动均伴随着估值的提升，主要支撑的背景下与地产见顶后同时调整。(2)细分行业表现2016年前差异较前各细分行业虽然均受地产影响，但由于期场表现明显滞后于商品房销年后政策调控频繁，地产销售增速波动收敛而整体建筑板块亦同步收，与地产表现较为一致。建筑装饰表现来源：东北证券，wind建投资完成额来源：东北证券，wind来源：东北证券，wind2.3.狭义地产链——机械设备比械板块存在短期催化，若盈利有支撑下则行情持绎的机械设备表现证券，wind(注：①房地产/万得全A/3+0.02的数值无实际意义，仅体现房地产相对市场表现，便于与机械设来源：东北证券，wind家用电器(尤其是黑电)为地产链行业，但地产属性在减弱。政策推动短期内明显上行；但盈利是否改善决定黑电相对地产周期行情的电并没有超额收益。绎的家用电器表现电表现2.5.狭义地产链——轻工制造。动。化过程中市场表现下行，但地产政策收紧时，盈利开始回暖而出绎的轻工制造表现2.6.广义地产链——银行银行与地产行情相关性较强。策推动地产修复带动经济上行，预期经济转好金融亦会表现较好，因此启动时间银行地产基本一致。前期银行亦表现相对较强，而后期经济修复而银行缺乏弹银行表现)2.7.广义地产链——非银金融与地产行情相关性较强。感的行业，因此亦同银行一样和地产的启动时间基本一致。金入市推动券商盈利快速上行。绎的非银金融表现windA仅体现房地产相对市场表现，便于与非银金融比2.8.广义地产链——有色金属有色金属与地产行情相关性较弱。万亿”绎的有色金属表现2.9.广义地产链——钢铁钢铁与地产行情相关性较弱。钢铁行情与地产节奏不一致。同有色板块相似，钢铁行情亦与地产节奏不强，仅行情①中存在绝对上涨行情及盈利上行下获超额收益；而②中铁表现2.10.广义地产链——煤炭炭与地产行情相关性较弱。煤炭行情与地产节奏不一致。同有色板块相似，煤炭行情亦与地产节奏性不强：行情②中表现一致主要由于“四万亿”推动经济快速修复，行情存在明显的相关行情。//41煤炭表现2.11.广义地产链——基础化工基础化工与地产行情相关性较弱。础化工行情与地产节奏不一致。亦同有色板块相似，基础化工行情亦与地产节奏表现相关性不强：除行情③中存在盈利偏弱背景下政策推动市场上行，//41绎的基础化工表现数据来源：东北证券，wind(注：①房地产/万得全A/1.5+0.3的数值无实际意义，仅体现房地产相对市场表现，便于与基础化2.12.广义地产链——石油石化石油石化与地产行情相关性较弱。短期上涨//41绎的石油石化表现数据来源：东北证券，wind(注：①房地产/万得全A*1.4-0.2的数值无实际意义，仅体现房地产相对市场表现，便于与石油石2.13.公用事业类——公用事业公用事业不存在地产相关行情。受益“四万亿”推动基建建设，④中//41绎的公用事业表现2.14.公用事业类——交通运输行情。//41绎的公用事业表现2.15.公用事业类——环保环保不存在地产相关行情。收益表现为行情②、③结束后，基建带动环保益表现。//41环保表现wind(注：①房地产/万得全A/1.2-0.1的数值无实际意义，仅体现房地产相对市场表现，便于与环保比：电力设备及新能源不存在地产行情，而更依赖自身产业发展。电力设备。//41行情演绎的电力设备及新能源表现2.17.消费类——食品饮料食品饮料存在经济修复行情。如①中经济上行下地产政策收紧，而食品饮料盈利上行推动板块情②、④、⑤中地产政策尚未全面收紧下食品饮料盈利已经企稳修；行情⑥系盈利尚未修复，食品饮料仍下行。因此并不能说食品饮料存属性，而是恰好基本面上行下政策适当收紧地产行情结束，食品饮料//41绎的食品饮料表现windA，仅体现房地产相对市场表现，便于与食品饮料比2.18.消费类——农林牧渔复推动板块获超额收益。(2)农林牧渔亦具有独立行情，如行情⑤、⑥//41绎的农林牧渔表现2.19.消费类——纺织服饰饰行情与盈利表现高度相关，存在经济修复行情及受出口影响较①、②、③、④；(2)纺织品和服装作为主要//41绎的纺织服饰表现国服装出口占比开始下滑来源：东北证券，wind30/30/41情，长期受政策驱动。的政策驱动，2006年-2008年推动医改随后亦推动县级医院改革等推动行情不断走绎的生物医药表现2.21.消费类——商贸零售经济修复行情。零售亦表现偏弱。31/31/41绎的商贸零售表现数据来源：东北证券，wind(注：①房地产/万得全A*1.2-0.2的数值无实际意义，仅体现房地产相对市场表现，便于与商贸零2.22.消费类——社会服务往往领先于基本面的上行。会服务牛市行情。32/32/41绎的社会服务表现2.23.消费类——汽车33/33/41汽车表现：东北证券，wind(注：①房地产/万得全A*1.4的数值无实际意义，仅体现房地产相对市场表现，便于与汽车比较；2.24.消费类——美容护理)美34/34/41绎的美容护理表现35/35/41电子表现2.26.科技类——计算机36/36/41计算机表现2.27.科技类——通信37/37/41子表现2.28.科技类——传媒行情①、②、③。(2)政例如游戏版号发放乃至长期停发、广告媒体的规范化均对38/38/41传媒表现：国防军工不存在地产行情。由于国防军工行业的特殊性，其盈利并不受39/39/41绎的国防军工表现A//41邓利军：复旦大学计算数学硕士，上海交通大学本科，现任东北证券策略组组长。曾任川财证券首席策略分析师；在混沌投东北证券股份有限公司(以下称“本公司”)制作并仅向本公司客户发布，本公司不会因任何机构或个人接收到本报证监会核准的证券投资咨询业务资格。息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅反映本公司考，并不构成对所述证券买卖的出价或征价。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何本公司所有。未经本公司书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司风险。何责任。投资评级说明投资A股市场以沪深300指数为市场基(针对协议转让标的)或三板做市指数(针对场以摩根士丹利中国指数为市场基。投资大势//41电话：400-600-0686地址地址邮编楼0127机构销售联系方式名 办公电话名 办公电话手机公