设计阶段考虑系统配置建议

一、设计阶段考虑系统配置建议（一）、精装修智能家居系统供选品牌：霍尼韦尔冠林家庭网关：7英寸TFTLCD触摸屏，TCP/IP协议，实现以下功能：•呼叫普通电话、和公共门口机及单户门口机进行对讲、通过LCD显示器验证访客并授权发卡，开启公共门口机、呼叫管理机/接收管理员机的呼叫、呼叫其他住户/接收同一楼内其他住户的呼叫、和分机/浴室电话/厨房电视电话通话。•控制温度控制、灯光/窗帘控制、场景控制、无线门锁（指定品牌）、远程WEB/WAP/PSTN控制•安防访客识别及开锁、撤防/布防/睡眠模式设置、访客图像存储、门磁开关和移动探测器进行入侵检测、火灾探测器进行火灾检测、煤气探测器进行煤气检测、紧急按钮、向管理中心报警并在室内报警•其它信息发布、电梯呼叫毛坯智能家居系统不考虑智能家居，可以做几个不同功能、档次的样板供客户选择。（二）、一卡通供选品牌：捷顺通过授权能实现小区大门、停车场道闸、单元门、电梯（点对点授权）、会所消费、可活动范围门、入户门的一卡通功能。人、非机动车、机动车按范围可以授权。（三）、监控系统供选品牌：海康凯威在电梯轿厢、电梯厅、停车场、重要公建、主要通道、周界处安装。功能要求如下：⑴对小区主要出入口、主干道、周界围墙或栅栏、停车场出入口及其它重要区域进行监视；中心监视系统应采用多媒体视像显示技术，由计算机控制、管理及进行图像记录；报警信号与摄像机联锁控制，录像机与摄像机联锁控制；⑷系统可与周界防越报警系统联动进行图像跟踪及记录，当监控中心接到报警时，监控中心图像视屏上立即弹出与报警相关的摄像机图像信号；(5)视频失落及设备故障报警；⑹图像自动/手动切换、云台及镜头的遥控；(7)报警时，报警类别、时间，确认时间及相关信息的显示、存储、查询及打印。、周界报警供选品牌：通过在小区周界建立必要的围栏，辅以前端探测器构成小区外围防线，当非正常侵入穿越探测器防范区域即触发报警。通过有效地防范闲杂人员及犯罪分子通过周界出入小区，减少案件的发生。系统设计如下：、围栏封闭管理：除出入口外，小区周界通过建立围栏将周界封闭，防范外来人员通过周界直接进入小区。探测器进行防护：小区总体地势平缓，周界防范系统设计采用振动电缆及红外对射两种探测方式，确保系统安全可运行，降低误报率。系统应能够与电视监控及周界泛光照明系统联动。、振动电缆使用特有的同轴感应电缆，可用于任何由侵入事件引起的各种等效噪音的探测防范。感应电缆安装在现有的网栏或栅栏上，由入侵引起的栅栏振动(如攀爬、切割等)引起的振动信号将由防区处理器探测并连续分析是否足以报警。高2.5米以下的网栏布设一条电缆。每个信号处理器可监视两个独立的防区。、防区划分：根据小区的地势特点及选用的设备性能参数，设计将周界划分为东、西、北防区。、联动报警：系统与闭路电视监控系统间构成联动，周界系统探测到报警信号时，闭路电视监控系统自动对警情区域进行监视。（五）、门禁可视对讲供选品牌：地下室人行通道、楼内公共通道门安装门禁。小区出入口、单元入口机实现访客与住户可视对讲。住户可遥控给访客在小区出入口授权发卡，授权卡享有被访业主卡的通行功能。功能要求如下：•可实现住户、访客语音图象传输；•通过室内分机可遥控给访客授权发卡和开启单元门禁电磁锁；•门口主机可利用密码或感应卡（—通）开启防盗门锁；•在火灾报警情况下可自动开启楼梯门锁；•具有群呼功能，一旦灾情发生，可向所有住户发出报警信号。•每户均设置可视门对讲系统，采用“户内机+单元机+地下车库机+围墙机”的方式。•小区主出入口及物业管理中心具备与每户的对讲功能。•单元门设一卡通门禁电磁锁•进户门入户时门锁用授权卡和密码开启，户内开门可由家居智能一键开启。（六）、停车管理系统供选品牌：捷顺•采用两进两出停车场管理系统；•采用收费管理方式；•采用“一^通”感应读卡技术；•配置自动停车管理设备，减少人为干预。功能要求如下：•车辆进出及存放时间的记录、查询；•外来车辆收费的管理；•区内车辆存放的管理。•图像对比放行功能、远距离感应刷卡功能、防砸车，信息资料采用数据库管理。•业主对访客车辆在门口授权发卡，按引导路线行驶、停放。（七）、停车引导系统（主要是服务于访客）在小区大门业主通过对讲与驾车访客确认并一键授权给访客取卡，访客按照路线指示行车、停车，用卡可以开启路线的门禁、电梯。行人不要引导系统。行人按照小区固定导向标识指引。（八）、电子巡更系统供选品牌：小区各区域内及重要部位制定保安人员巡更路线，并安装巡更站点。功能要求如下：•实现巡更路线的设定、修改；•实现巡更时间的设定、修改；•在小区重要部位及巡更路线上安装巡更站点；•中心可查阅、打印各巡更人员的到位时间及工作,情况；•巡更违规记录提示。（九）、家庭报警系统供选品牌：霍尼韦尔博世冠林安居宝室内安装探测器进行昼夜监控。当监测到警情时通过报警主机传输至物业管理中心、的报警接收计算机。接收机将准确显示警情发生的住户名称、地址和所遭受的入侵方式等，提示保安人员迅速确认警情,及时赶赴现场，以确保住户人身和财产安全。同时住户也可通过固定式紧急呼救报警装置，在户内发生抢劫案件和病人突发疾病时，向物业管理中心呼救报警，中心可根据情况迅速处警。功能要求如下：⑴报警接收管理中心可实现：监视和记录入网用户向中心发送的各种事件，如：报警事件、开关机报告、故障报告、测试报告等；同步地图显示：在防范地区地图上实时显示发生事件的用户区域位置。（2）处警功能：记录报警发生的时间、地点、探头报警原因；记录处警过程并录音；向上一级处警单位转发警情。⑶信息管理：录入、修改、打印用户信息，统计查询用户信息，建立用户医疗档案：实时维护用户的撤布防信息、测试信息；按接警、处警方法、警情性质查找统计各种警情信息。直方图统计显示各种报警及误报原因，自动计算误报率，辅助中心管理，降低误报。（4）煤气报警发生煤气泄露可想控制中心主机反馈具体故障位置的报警信号。若与智能家居联网可及时关闭阀门。（六）、消防系统系统按规范设计。1、火灾报警供选品牌：海湾松江2、水泵供选品牌：上海凯旋广一3、风机供选品牌：靖江风机（七）、紧急广播和背景音乐按规范。（八）、电子显示安装在小区主要出入口，单显屏，屏幕尺寸约2米*1米。（九）、综合布线光纤接入小区。每户及商业部分的电话、网络、电视终端。（十）、会所收费系统独立的系统，可实时安装。需考虑与小区一卡通、银联兼容。（十一）、远程抄表电表远程是供电公司安装，自来水远程抄表系统在实际使用中误差多，系统不稳定。煤气暂时没有远程抄表。（十二）、垂直交通供选品牌：客梯原装三菱、日立、通力，工作梯国产。都能迫降到首层。电梯：与精装修房配置的家居智能系统实现一键开门、召唤电梯。毛坯的可以刷卡点对点召唤。要具备迫降或断电平1层功能和常规召唤功能。消防通道：安装门禁，授权卡开启，消防通路方向内侧有解禁按钮或与火灾报警有联动开启功能。（十三）、家庭音视频共享，机顶盒电视电脑转换精装房的智能家居能实现。小区整体考虑卫星接收器（正好有做宾馆想法）？（十四）、供电及照明供选品牌：1、变压器供选品牌：2、电气柜供选品牌：3、高压开关、低压进线开关供选品牌：西门子梅兰日兰ABB双回路供电，考虑消防泵、生活水泵、电梯、楼道照明民用电性质报建；住户供电容量放大一级；公共楼道照明、园区照明、地下停车场照明采用节能光源、LED和新技术运用。适度考虑地下的部分自然采光，园区高杆路灯采用太阳能与市电双供。照明的控制：触摸、感应、分区分段、可设时间控制结合。（十五）、给排水1、给水泵供选品牌：格兰富2、污水泵供选品牌：（十五）、家庭中央真空除尘系统、新风系统精装房实用（十六）、其他•园区生活垃圾房的隐蔽，垃圾房面积约20平米，配上下水，五面铺砖。•物管员工宿舍、食堂（甚或家政人员食宿安排---若能解决亦是该项目独特）•考虑网球、健身、台球、乒乓、美容美发、恒温泳池、水吧等场所设置。预留银行终端综合布线•架空层：景观、活动区、等待区和景观组合三种或其他功能；（架空层需规划今后功能）•户内排水隔音•墙面、楼板隔音户内窗户的内开内倒功能空调室外机位置尺寸要考虑够安放、百叶密度减小二、施工中的建议：1、地下停车场出入口道闸设备防水性能要好2、地下停车场尽可能考虑自然采光，并预防湿度大3、地下室电梯厅（含通道）按照1楼大堂标准装饰4、地下室若做地下绿化，考虑日照及通风5、水泵房和配电房地面铺设地砖，其他无要求6、大堂设置网络接口，安装密码橱柜'组合沙发、部分单元大堂办公设施（或者具有接待、洽商功能）之处）7、煤气调度站设在围墙外侧或园区偏角8、家电资料的完整保存和供应商售后服务的延伸9、小区住出入口考虑与市政道路交界处做缓冲区处理（设置港湾式开敞区）10、至地下车库的坡道防滑和坡度，坡道道闸口设置与控制中心的对讲电话11、园区人行路尽量减少锐角，考虑点对点方式，以免行人走捷径损坏绿化13、园区人行道路排水沟用鹅卵石做排水沟面隐藏，小区所有井均尽量设置在绿化中；14、车行道路转弯处绿植不要遮挡视线，人行路面考虑避免绿化泥土渗到路面，影响路面清洁15、停车场环氧地面，考虑特殊天气的排涝功能和防车库湿度大因素16、建议地下车库留清洁卫生的取水口；安装水泵利用湖水浇灌绿化17、园区休闲桌椅等建议使用易维护的石材类18、地下停车场做环氧地坪；水泵房和配电房地砖地面，其他无要求；19、园区景观需要唯美设计，绿植尽量考虑一些养护技术、成本因素；20）、草坪部分建议采用聚乙烯网格衬底；防泥土流失和认为损伤绿化；21）、建筑外立面的简易勾画、亮化。22）、在建造过程中，对一些小节在设计中没有表达或待定的可以在实际施工时及时与地产相关部门酌情修改实现，尽力弥补设计盲点.1）参与设备选型、洽商、订货、安装和调试，早期熟悉实际布局、隐蔽工程，及时以文字记录保存，归集图纸等资料,为交验和后期管理做好基础工作.2）验收的配合，在产品具备质监部门验收时,物业协助公司提前做进一步细化验收和整改，努力减少房屋瑕疵，以提高产品品质.3）交接入住后，物业公司承担起产品的质保期管理和物业本身的管理服务，两者的结合，有利于产品保修的效率和质量,有利于客户增强对公司的忠诚度.23）、考虑园区通风口的位置不影响住户，地下水泵房水泵噪音。三、销售的物业管理配合1）物业服务的推广：江苏恒信物业服务有限公司是专一为江苏恒信置业有限公司高端产品客户提供高品质物业服务的现代化企业。公司注册资金500万元人民币，拥有一支精干务实、物业服务经验丰富，打造过诸多精品物业的服务团队，公司坚持“敬业有恒信守不渝”的服务理念，全面导入ISO9001国际质量体系、ISO14001环境管理体系、OHSMS18000职业安全健康管理体系，开创“华仆管家式”服务模式，用心为客户提供安全、文明、整洁、满足客户需求并且持续改进的高品质物业管理服务。都将是楼盘销售的有力保障，是用户得到优质服务的信心所在。2）物业管理咨询服务.我们将物业管理咨询服务归口于售楼处服务范畴，在售楼处大厅设立物业管理咨询处，或对销售人员全面培训.使得销售人员熟知物业服务方面元素，与今后物业管理说辞统一。目的在于方便客户正确了解情况，咨询员可根据客户需求向客户介绍“本案”物业管理模式及可为客户提供的各项特色服务，同时客户也可在此了解物业管理公司的一些具体情况，增加置业投资的信心与决心。3）推介活动.我们拟配合销售部门通过举办一些活动来加强公司与准客户、客户之间的沟通、交流，让公司可以充分了解客户真正所需，及时调整销售策略和完善管理与服务，以促进销售业绩；同时让准客户、客户可以全面了解公司产品和产品的服务水平，以增强购房信心和决心。4）加强与发展商销售业务部门的交流.我们将派专人与销售部门进行接洽与交流，共同为销售工作出力。通过紧密协作，使物业服务工作不断改进提升.5）入伙工作.人员的组织培训，流程的拟定，资料的准备和入伙办理，物业公司全力协助销售部门，确保有秩序交付.6）交付后，物业公司以地产客服身份，与销售部门、项目部无缝对接，处理交付后的各类问题.完善地产公司售后服务的管理与服务体系.7）、根据滨江项目的规模'定位，拟定该项目物业公司的管理架构和人员组成.四、交付验收1、置业公司要求承建单位做好成品保护2、物业公司提供项目交付方面的产权资料、设备资料清单，按照清单建立档案3、在质监站验收前，置业公司组织各承建单位、物业公司对房屋逐户验收、公共区域及设备设施验收，对瑕疵进行整改4、对交给小业主前进行细部验收，问题反馈给置业项目部责令施工单位整改5、物业拟编详细周到的交付流程，利于顺利交房。置业公司对交房后的各项维修时间要有明确。五、保修管理1、置业公司与承建单位签订三方协议，或重点突出物业公司对交房后的维修有对承建单位的调配和质保金的支付权利。置业公司负责问题、技术确认和保修单位不履行后的造价、支付协调。保修流程：六、架构见管理方案1）人员组成公司行政人事2名置业公司一体化公司财务2名置业公司一体化物业服务中心经理1名（前期我兼）客服主任1名物业管理主任1名安全管理班长3名安全管理门岗12名安全管理监控3名安全管理巡逻3名社区卫