知名地产花园洋房产品专题研究111

万科·龙湖花园洋房产品专题研究源起——花园洋房发源于英伦三岛。18世纪，英国的霍华德提出理想城市的生活空间，试图构建一组规模小、设施齐、环境好、交通便捷的新型城市空间，以治疗“交通阻塞、空气污染”而引发的城市病。随后，花园洋房风靡一时。一抹绿色、一缕阳光、一阵清风、一片水色，营造出一种诗意的栖居境界，将花园洋房建在自然的鸟语花香中，强调居住室内空间与室外环境的有机结合，并且达到和谐一致。住宅室内空间的面积，在尺度上既不讲究普通住宅的经济，也不追求别墅的奢侈，而是满足一个舒适的度量。花园洋房在中国

花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品，从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。目前市场上的花园洋房一般有狭义和广义之分狭义的“花园洋房”即GardenVilla（花园别墅），属低层低密住宅，也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户拥有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。建筑风格有欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式（按照中方业主偏好，在建筑技术、房屋结构及住宅设备上采用西式风格，在平面布置、内外装修、庭院绿化方面融入中国传统特色，风格多样）等。小区园林规划较好，绿化率较高，强调景观均好，形成有一定规模的社区。广义的“花园洋房”介于别墅和普通公寓之间，6层以下多层板式建筑，以4层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，其它层均赠送大面积的露台，得房率较高。也有将户外绿化景观引入室内的情况。广义的花园洋房不再是别墅，在某种意义上称之为GardenHouse(花园住宅)或GardenApartment(花园公寓)。在空间上具有亚别墅或者类别墅的特征，充分享有私家花园或内庭院或准私家花园、露台，并在把握用地经济的同时，寻求居住的别墅空间特征，在户型设计上最大限度达到舒适性、墅空间特征，实用性与观赏性。

从业态价值来看：花园洋房接近于联排别墅，露台、入户花园使得居住生活有天有地，仰望可以观天，俯瞰可以赏绿，类似于别墅的居家感觉；从价位上讲：又远低于联排别墅。另一方面，与高层电梯公寓相比起来，花园洋房的优势就更加明显，人性化电梯，亲地性强，容积率低，居住人口密度小，小区环境好，邻里关系相对亲近，有传统院落文化的气息等。全国花园洋房集锦万科·花园洋房经典作上海·白马花花园万科地地产精精心研研发8年的专专利产产品，，推出“情景花花园洋洋房”，采用了了层层层退台台结构构，每每一层层都有有独特特亮点点。每每户拥拥有私私家花花园或或景观观露台台。首次提提出了了“露台社社交”，将创意意建筑筑和精精神文文化融融合，，倡导导居民民通过过“露台”来交流流生活活心得得，改改善邻邻里关关系，，提升升社区区生活活品质质。情景景花花园园洋洋房房所所有有的的优优秀秀均均来来自自其其建建筑筑特特点点———层层层退退台台。。在建建筑筑物物向向阳阳面面有有层层层层退退台台的的台台状状结结构构，，以以退退台台空空间间规规划划露露台台，，形形成成了了在在情情景景花花园园洋洋房房的的一一层层，，外外部部为为阳阳光光房房，，阳阳光光房房的的侧侧面面和和单单元元前前面面形形成成半半合合围围的的情情景景花花园园；；二二层层在在一一层层阳阳光光房房的的位位置置上上退退台台，，形形成成一一个个景景观观露露台台，，三三层层、、四四层层、、五五层层均均在在下下一一层层的的基基础础上上进进行行退退台台。。以以层层层层退退台台的的方方式式形形成成了了一一个个错错落落有有致致的的空空间间，，并并使使每每户户都都能能享享有有独独立立的的花花园园或或者者露露台台。。底底层层住住户户独独享享70m2—110m2私家花花园和和近10余平米米的阳阳光房房，无无论是是景观观还是是生活活品质质堪比比别墅墅生活活；2层10m2的超大大露台台空间间，适适合个个人生生活兴兴趣的的培养养；3、4层近7m2的精致致露台台不但但能欣欣赏周周边景景观，，还能能打造造成自自己的的空中中花园园；顶顶层双双露台台设计计，极极大的的户外外活动动空间间，开开阔的的视野野，可可以举举行小小型party。项目让户户拥有南南向的私家家花园或露露台，独特的私有有室外空间间是日常起起居生活向向室外的自自然延展。。露台没有有顶盖，区区别于阳台台更有花园园感。每个个露台都和和客厅相连连并有较大大的进深便便于安排活活动。半围围合的设计计使其拥有有较强的私私家感，且且露台和花花园均由厅厅进出，方方便使用。。花园和露露台能够使使居者充分分与自然情情景沟通，，实现每户户都具有一一片自有的的室外空间间、绿地。。由于层层层退台使楼楼间距加大大，顶层楼楼距更是有有20米，轻易易享受全全年阳光光，真正正营造了了一个有有天有地地的生活活空间。。2006年天津·水晶城水晶城位位于天津津市区南南部,梅江南生生态居住住区之卫卫津河东东岸，水水晶城的的设计，，定位于于“被激活的的历史，，而不是是历史的的覆盖，，不是一一个简单单的博物物馆”，它是“历史的庆典”。“水晶城住区博博览馆”是国内房地产行行业第一家面面向社会开放放的建筑博览览馆。水晶城情景洋洋房获得了2003年专利，也是中国住宅产品品的第一个专专利奖项。其他产品还包包括院景洋房房、空中洋房房、水晶街区区、蚂蚁工房房和别墅，是是一个住宅组组成多元化、、综合配套完完善的高档成成熟社区。设设计师在对水水晶城设计时时首先考虑了了历史的因素素。运用了对对比的手法，，对天津玻璃璃厂地块的现有建建筑进进行有有意识识的筛筛选保保留。。如体量量宏大大的吊吊装车车间；；如长长势良良好的的林区区。通通过对对比的的手法法将它它们融融入新新社区区的规规划当当中。。把老老的、、历史史的东东西延延续下下来，，使人人能想想到这这是欧欧洲的的一个个小街街，一一个小小城。。在规规划设设计中中被有有意识识地保保留下下来的的老厂厂区的的遗迹迹，用用自己己身上上那些些岁月月的痕痕迹诉诉说着着新社社区中中的老老故事事，赋赋予了了水晶晶城与与众不不同的的历史史与文文化的的内涵涵。它它表明明了水水晶城城的一一种态态度，，即：：尊重重历史史、善善待历历史、、为我我所用用、推推陈出出新。。龙湖湖•弗莱莱明明戈戈项目目为为节节约约土土地地，，传传统统花花园园洋洋房房常常是是四四到到五五个个单单元元排排在在一一起起。。弗弗莱莱明明戈戈却却只只有有独独栋栋、、双双拼拼两两种种建建筑筑形形式式，，即即一一栋栋小小洋洋楼楼最最多多只只有有两两个个单单元元。。弗弗莱莱明明戈戈所所有有独独栋栋、、又又拼拼小小洋洋楼楼外外立立面面均均按按照照别别墅墅设设计计的的手手法法，，就就每每一一栋栋做做整整体体立立面面设设计计，，从从而而做做到到了了每一一栋栋建建筑筑均均拥拥有有自自己己的的特特色色，，都和和别别的的建建筑筑有有所所差差异异，，彻底底地地改改变变了了传传统统花花园园洋洋房房重重复复再再重重复复、、一一成成不不变变的的调调外外立立面面。。2006年重重庆庆金地地·坡地地建建筑筑，别墅墅式式·复合合花花园园洋洋房房项目目三三叠叠院院依依山山傍傍水水，，根根据据地地形形将将层层层层的的退退台台与与山山势势的的高高差差变变化化巧巧妙妙结结合合，，令令每每户户都都视视野野开开阔阔，，拥拥有有良良好好的的景景观观，，是是坡地地建建筑筑的的代代表表作作。。特点点：：1）将将叠叠拼拼别别墅墅嫁嫁接接到到洋洋房房中中。。包包括括拥拥有有首首层层庭庭院院的的首首层层复复式式、、拥拥有有双双向向大大露露台台的的中中层层复复式式、、拥拥有有天天台台的的顶顶层层复复式式。。根根据据地地形形高高差差，，不同同户户型型拥拥有有不不同同的的入入户户方方式式，，是在在设设计计中中结结合合了了别别墅墅优优点点的的全复复式式洋洋房房。。2）大大面面宽宽两两层层通通高高客客厅厅设设计计使使每每户户都都拥拥有有大采采光光面面和开敞敞的的室室内内空空间间。部部分分户户型型车车位位直直接接到到家家，，提提高高便便利利性性，，成成为为自自然然新新城城市市中中最最温温暖暖的的风风景景。。3）室内尺度遵遵循便捷操作作原则，厨房台面紧凑凑，橱柜的使使用率高出市场水平20%。4）庭院的宽度度/高度=1-1.2之间,庭院的建筑间间距大于12米,在这个尺度上上,人能够感受到到亲切居家氛氛围,且确保居家的的私密性。2008年广州项目有水质良良好的水库，，主要水源是是场地的雨水水。水库形成成的美丽景观观，是项目最最吸引人的资资源。开发后后，据经验，，广场，屋面面，路面等的的雨水带有污污染物，为保证水库的的水质不发生生变坏，准备备使用生态砾砾石床的方法法，处理雨水水后，再排入入水库。基本原理：根据生态砾石石接触氧化法法，在槽体内内按照适当的的级配，放置置生态砾石作作为接触氧化化填料，在生生态砾石层上上部覆盖通透透性土壤，并并种植生态草草坪，使受污污染的水体以以一定流速流流经砾石填料料，通过砾石石填料、生物物膜及植物的的对水中污染染物质的物理理、化学、生生物等多重作作用达到水质质净化的目的的。在本项目中，，具体的做法法是，在水库库岸边铺设砾砾石填料层，，微生物附着着在填料表面面形成生态砾砾石床，通过过一级沉淀及及生物膜的多多重作用实现现低污染雨水水水质净化。。由于工业化与与城市化的发发展，资源的的匮乏和生态态环境的恶化化，成为社会会经济持续发发展的障碍。。生态化及可持续发展将逐步成为房房地产市场建建筑行业普遍遍关心的话题题之一。花园园洋房产品结结合不断发展展的科技适用用技术来解决决舒适与绿色问题的可持续性手手段。北京，北方城市，最早出现花园园洋房的城市市！2004年，北京亚北北、昌平等传传统集中区正正受到以亦庄为核心的南部新热点点区的冲击。。众多大型开开发企业注资资亦庄催生花花园洋房低密密度住宅的兴兴起。北京花花园洋房的数量逐渐增加加。代表楼盘：翡翠城——“全板式情景花花园洋房”新奥洋房——“一梯两户”珠江国际城——“新洋屋运动”融墅——“外洋内中”的院落式格局局2004年新奥洋房大部分户型均均设计入户花花园，创私密花园内内庭。珠江国际城二二期（低密度叠拼拼社区）底层单位拥有有私家花园，，顶层单位也能能拥有大露台台及30平方米多功能能阳光花房。。翡翠城拿铁镇邮局、、翡冷翠会所所、著名的幸幸福泉幼儿园园落户翡翠城畔畔，面积56000平方米的翡翠翠公园配套打造别墅区里里的全板式情情景花园洋房房。2005年，随着住宅郊区化进程的推进，，伴随中央提提倡的节地、节能的需求，低密密度花园洋房房持续走俏，，逐渐成为城市稀缺产品品。代表楼盘：万科青青花园园顶秀青溪褐石2005年万科青青花园园外立面以明快快宜人的暖色色系，建筑层数以4层半为主，尺尺度宜人。褐石倚邻圆明园的的花园洋房，，现代建筑简约约风格，自然然建筑材料与与景观融为一一体。顶秀青溪一期期以3.5层至6.5层的花园洋房房为主，项目在设计中中强调社区空空间的塑造，，周边有着天然然绿色大氧吧吧，西南侧为规划划中的奥运区区域，其中包括1.3万亩奥林匹克克国家森林公公园。2006年，花园洋房房掀起了一个个新的高潮，成了京城房房地产市场的的一个热点，，受市场导向作用用，洋房将成为未来社会的的主流，成为市场发发展的必然趋趋势！代表楼盘：北京洋房绿城·百合2006年北京洋房——“三叠拼”坐落于亚北别别墅区的北京京洋房，建筑筑形式保留“Townhouse”产品“有天有地”的特点，在保保持低容积率的条件件下，打破了了以往“Townhouse”产品固有容积的限限制，并设计计创新了“三叠拼”的产品形式，配有外外挂景观电梯梯，降低公摊摊。绿城·百合——南派洋房西南绿城·百合，拥有与与联排别墅项项目相近的容容积率（建筑容积率率约1.123，其中南区容容积率仅为0.998）高达50%以上的绿化化率、4-5层的低板建建筑形态、、大庭院加之之底层私家家花园的“别墅式”花园洋房。。70/90政策限制户型面面积，花园园洋房携稀稀缺、便利利两大优势势开始向城城市中心生生长，拉开开从郊区回归都都市的序幕。改善型产品将成为为市场主流流！代表楼盘：：龙湖·漫坡香醍/龙湖·花盛香醍融科·香雪兰溪金色·漫香林北京香颂合生世界村村顺鑫花语美林湾首开·常青藤07-08年龙湖·漫坡香醍（顺义）独创点式板板楼，每栋栋1-2单元，270度观景空间间，80-360平米户型，，85%高使用率，，南北通透透，突破传传统空间，，将建筑立立于漫坡之之上，6层建筑独拥拥52米楼间距，，9米坡地落差差营造北京京罕见坡地地风貌，8层手工外墙墙，STUCOO涂料。加拿拿大红雪松松，美国文文化石，西西班牙S形瓦，香港港传统技师师铺装石材材，尽享托托斯卡纳悠悠然时光。。点评：独栋栋/双拼洋房，，坡地风景景为北京带带来别具一一格的漫坡式居住住体验。龙湖·花盛香醍（通州）主力户型160-400平米，有200-400平米私家花花园、阁楼楼、下沉式式庭院、露露台、入户户花园。从从草坪、地地被花类、、花灌、灌灌木、乔木木等打造出出丰富的层层次，移步步异景的观观景效果，，考虑季节节因素做到到三季有花花、四季常常绿的观景景效果。点评：花盛盛香醍在产产品设计中中都尽力设设计出别墅的空间间感与灵动动感。融科·香雪兰溪（亦庄）洋房4.5-5.5层及7.5层楼栋均配配置电梯，，一梯两户户，户型面面积为150—200平米三居、、四居。采采用层层退退台设计，，二层以上上均带有空空中庭院。。首层和二二层拥有私私属花园，，附赠地下下室，提供供独特的别别墅居住感感受。二层层户型带地地下室和花花园的设计计更是首创创了区域同同类物业设设计的先河河，增加了了客户的高高居住价值值感。点评：小尺尺度花园空空间+开放的中心心绿地，现代欧式风风情小镇。。金色·漫香林（亦庄）在1.2容积率的类类别墅用地地上创新三三种产品设设计：情景景叠墅、花花厅洋房、、阔景小筑筑，122-158平米的花园园洋房和6-9层电电梯梯花花园园洋洋房房。。全全部部进进深深小小于于12米的的板板楼楼，，一一梯梯两两户户。。通通过过布布局局的的进进退退变变化化、、建建筑筑高高度度的的错错落落、、立立面面风风格格间间的的差差异异。。使使建建筑筑成成为为社社区区最最景景观观的的一一部部分分，，在在内内外外关关系系的的处处理理中中引引入入“亲景”思想，退台、、下沉式庭院院、入户花园园设计使建筑筑充分亲近景景观，建筑内内部遵循观景景原则，扩展展内部空间的的景观面，1：1.7的宽阔楼间距距，实现绝佳佳视觉尺度。。点评：新派英式建筑筑全面景观化化，建筑外观设计计上追求造景效果。合生世界村（亦庄）亦庄首席高尔尔夫公园洋房房，3万平米大型社社区高尔夫公公园，近10万米区域地标标商业、5星级会所，全全面瞰景的创创新实用主义义户型，主力力50-120平米一居到三三居、LOFT，高使用率满满足舒适基础础上降低居住住成本。点评：2008年合生创展新观念升级代代表作。北京香颂（亦庄）遵循建筑与环环境融合理念念，建筑以双双拼、四拼错错落分布，形形成丰富活泼泼的视觉层次次；多阳台、、大窗设计、、三面采光；；花园洋房使使用大面积砖砖红与少量深深灰色交错，，形成沉稳的的立面肌肤色色，陶土砖的的粗糙质感显显示自然建筑筑肌理，独特特的“doubleskin”设计使空调融融入阳台，保保证立面整齐齐硬朗，首层层下沉庭院、、半地下功能能空间、屋顶顶花园、270度露台、顶层层挑空阳光厅厅、一步阳台台、转角窗等等多种空间。。点评：高使用用率/高标准/高配置，成就就望京居住舒适适度最高的物业之一。。顺鑫花语（顺义）设计上集合别别墅与普通公公寓的优势，，通过丰富的的立面以及外外飘窗、花台台、花架、欧欧式彩瓦屋顶顶等进一步凸凸显“花园叠墅”，通过不同形形体表达现代代简约的欧式式风格，诠释释“一家一世界，，一花一天堂堂”的社区理念。。户型方正，，每户拥有花花园或露台，，保证舒适度度。5万平米主题公公园独特亮点点。点评：采别别墅类高端端项目用的的欧式新古典典建筑，坡屋顶、造造型柱等是是其特点。。美林湾（燕郊）一梯两户，，60平米一居到到230平米的下跃跃7居室，每户户拥有4-7米的大面宽宽客厅，10米左右的小小进深，3-5米的层高高，平均均85%使用率，，花台与与阳台交交错，首首层带庭庭院、顶顶层带露露台，平平均楼间间距大于于30米。点评：欧欧式新古古典主义义建筑映映衬美林林地产集集团高质生活活缔造者者理念。。首开·常青藤（朝阳东东坝）一期C区住宅建建筑面积积达9万平米，，产品涵涵括5层院景洋洋房、6层情景洋洋房及9层观景洋洋房。点评：首首开集团团开创并并“成长住家家”开发理念念，专为为“成长长人人群群”精心心打打造造、、以以小小户户型型为为主主力力产产品品的的低低密密度度花花园园洋洋房房社社区区，，随随着着项项目目的的入入市市，，以以中小小户户型型花花园园洋洋房房新新时时代代的到到来来。。花园园洋洋房房市场场发发展展与与趋趋势势更高高生生活活品品质质梦梦想想平民民化化的的生生活活方方式式住宅宅并并非非简简单单的的建建筑筑物物体体，，它它承承载载着着人人们们的的希希望望与与追追求求，，展展示示着着一一个个社社会会从从物物质质到到精精神神、、从从经经济济到到文文化化的的综综合合成成果果，，建建筑筑技技术术革革新新和和中中国国社社会会经经济济发发展展不不断断催催生生新新的的住住宅宅产产品品的的繁繁衍衍。。人人们们对对住住宅宅的的需需求求也也一一改改过过去去““千千篇篇一一律律””的的状状态态，，在在住住宅宅的的多样样化化，，舒舒适适度度，，归归属属感感等方方面面提提出出了了更更高高的的要要求求。。花花园园洋洋房房产产品品伴伴随随市市场场的的变变化化也也在在更更新新发发展展。。未来来低低密密度度住住宅宅，，今今后后5-10年成成为为住住宅宅产产品品主主流流花园园洋洋房房将将成成为为未未来来替替代代别别墅墅和和TOWNHOUSE的一一个个主主流流产产品品，，花花园园洋洋房房本本身身就就可可以以成成为为一一个个社社会会的的主主流流的的产产品品，，别别墅墅和和TOWNHOUSE对市市场场供供应应来来说说是是一一种种边边缘缘性性的的产产品品，，花花园园洋洋房房是是满满足足中中上上等等收收入入客客户户的的需需求求，，花花园园洋洋房房是是替替代代别别墅墅和和TOWNHOUSE非常好的的一个产产品，花花园洋房房拥有更更大的市市场容量量。产品形态态=地块属性限制制+利润要求+客户需求。地块属性尤其其是容积率决决定产品可能能性。伴随政政府对1.0以下容积率住住宅用地的严严格限制，供供给率1.0-1.5的高端住宅将将成主流，按按行业常规，，0.8-1.2容积率，多数数开发商会选选择叠拼、联联排等类别墅墅产品与花园园洋房的组合合，而1.2-1.5的容积率则较较多选择花园园洋房、小高高层以及少量量类别墅产品品的产品组合合。因此，在在未来的一段段时间内别墅墅产品以及花花园洋房将成成为城市高端端住宅市场的的主力。多重景观、人人本主义花园园洋房引领趋趋势越来越多的楼楼层，甚至九九层的，甚至至某些塔楼里里都会出现这这种空间变化化很丰富的情情况，尤其在在南方，万科科的很多的系系列的产品，，在塔楼里面面，把空间做做得也非常丰丰富，也可能能有院子做出出来，还有很很多地方，他他可能是一个个挑空的露台台，也可以叫叫空中花园，，丰富的设计计变化，适应应了消费者对对居住品质的的需求，所以以花园洋房未未来的发展和和更多的产品品相融合，越越来越多的产产品出现了相相对需要的一一种功能，所所以将来有一一种融合的需需求。花园洋房保值值，更具投资资价值随着城市开发发量的不断提提升，有限的的土地资源显显得日益宝贵贵，国家政府府（国土资源源部）对什么么样的房子是是别墅进行界界定，不排除除Townhouse、低密度花园洋房房也纳入高档档住宅之内，，对这些住宅宅类型进行供供地限制。从从经济学的观观点看，物以以稀为贵是显显而易见的道道理。受国家家土地政策的的调控以及对对高档低容积积率住宅用地地的限制，花花园洋房在市市场供应上将将日益稀缺，，其较之于联联排别墅和高高层公寓的高高性价比则蕴蕴藏着极大的的投资价值。。花园洋房产品篇住宅开发变革革动力生活品质的提提升新洋房作为一一种花园洋房房，涵括低层层和多层住宅宅，这些多层层和中高层住住宅在空间上上应尽可能具具有亚别墅或或者说类别墅墅的特征，充充分享有私家家花园或内庭庭院或准私家家花园(露台)，并在把握用用地经济的同同时寻求居住住的别墅空间间特征，在房房型设计上最最大限度达到到舒适性、实实用性、观赏赏性。新洋房房不仅价格适适中，并且低低密优质、适适合居住，恰恰如其分地迎迎合了社会中中产阶层人士士的高质量生生活需求。花园洋房主题题风情地中海风情洋洋房：处处洋溢着热热情，一般有有宽阔的阳台台。外墙多为为鲜亮的黄色色或白色，有有拱形的窗户户，屋顶的坡坡度较缓，屋屋面多为红色色的筒状陶瓦瓦。建筑造型型与优雅淳朴朴的自然风光光浑然一体,艺术般地塑造造出现代热带带滨海休闲文文化底蕴。西班牙洋房：：色彩亮丽，造造型活泼，门门或窗间螺旋旋状的柱子装装饰是它的一一大特色，多多见外挑门亭亭、弧形长窗窗、圆柱塔楼楼等。法式洋房：建筑风格偏重重于庄重大方方。整个建筑筑多采用对称称造型，屋顶顶多采用孟莎莎式，坡度有有转折，上部部平缓，下部部陡直。屋顶顶上多有精致致的老虎窗，，或圆或尖造造型各异。外外墙多用石材材或仿石材装装饰。英式洋房：一般色彩比较较淡雅，都有有陡峭的红瓦瓦屋顶，在山山墙上多有深深色半露的木木构架，有或或真或假的砖砖砌烟囱，整整座建筑朴素素清新中透出出雍容娴雅。。德式洋房：十分注重建筑筑细节，对点点、线、面多多种建筑元素素的运用，不不仅体现出建建筑的优雅庄庄重，更突出出建筑的时尚尚简洁院：首/底层入户阳光光花园庭院；；错：相互错层布局局，镂空采光光强；退：层层退台，每每户花台私享享采光；露：顶层大面积露露台，展现生生活高品质。。产品特征关键键词院·错·退·露退——退台设计，有有效利用光照照错——错落布局，立立面灵活院——入户花园，下下沉花园露——顶层露台花园园院——下沉花园龙湖·漫坡香香醍龙湖漫坡香醍醍为龙湖·香醍别苑三区区08年6月开盘建筑风格地中海·托斯卡纳地中海建筑风风格，藏在森森林里的托斯斯卡纳庄园，，居筑在坡地地上的慢生活活理想。明黄涂料自然石材欧式铁艺棱角分明质感感醇厚的外立立面庄园灯塔坡屋顶利用天然环境境优势，结合合地中海元素素将托斯卡纳庄园园的的神韵完完美展现。点阵排列·漫坡起伏漫坡居住主义义最高处落差4-9米，以起伏的的森林，最大大限度地体现现龙湖造景、、园艺优势，，独栋、双拼洋洋房，用坡地地风景为北京京带来别具一一格的漫坡式式居住体验。龙湖突破常规规，依坡地顺顺势而建，将将南方的山地地别墅经验根根植于此，在在北京楼市开创创全新的尝尝试，掀起起了龙湖漫漫坡居住新新主义。整体项目规规划依坡而而建，产品品分布采用用点阵式布布局，更有有效地与社社区园林景景观互动，，非兵营式布布阵打破北北方产品规规划的传统统模式，让让龙湖产品品更具灵动动性。95㎡2室2厅1卫270°观景阳光光房三面采采光明卫多功能阳台台户型方正转角飘窗，，明亮景观观客厅1、户型方正正2、南北通透透3、180°景观空间间4、多功能阳阳台设置5、270°三面采光光6、明厅明卫卫香醍别苑产产品真正受受市场青睐睐的原因在在于在花园园洋房的业业态中成功功植入别墅墅的空间尺尺度以及户户型设计理理念，每户户设置180度观景空间间，大尺度度花园露台台，轻松纳纳别墅生活活于己有，，真正受受到市场青青睐。4个露台，超超大花园空空间，真正正享受别墅墅花园生活活户型方正120平米户型香醍别苑开开盘仅用11个月，总体体量1200套花园洋房房全面售罄罄，华丽收收官。双卧室，独独享尊崇北京洋房——推出“三叠拼”“三叠叠拼拼”：以以上上中中下下三三叠叠空空间间、、户户户户跃跃层层的的别别致致设设计计，，保保留留Townhouse有天天有有地地的的特特点点，，在在保保持持低低容容积积率率下下，，形形成成空空间间层层次次更更为为丰丰富富的的类类别别墅墅居居所所。。平平台台之之间间通通过过室室外外楼楼梯梯连连通通，，上上下下层层空空间间通通过过共共享享空空间间连连接接，，并并把把楼楼梯梯纳纳入入垂垂直直方方向向室室内内造造型型的的重重要要元元素素。。首首层层有有下下沉沉式式花花园园、、半半地地下下车车库库，，中中叠叠有有后后退退式式露露台台，，上上叠叠设设计计了了阁阁楼楼。。绿城城·百合合———南派派小小镇镇新古古典典主主义义风风格格的的低低密密度度项项目目，，4-5层公公寓寓为为主主，，部部分分8-18层小小高高层层电电梯梯公公寓寓，，大大面面宽宽、、短短进进深深，，精精致致独独特特老老虎虎窗窗、、威威卢卢克克斯斯窗窗、、八八角角窗窗（（最最小小的的窗窗宽宽为为600mm）、、双双坡坡顶顶和和四四坡坡顶顶的的组组合合运运用用，，打打破破了了平平直直呆呆板板的的屋屋顶顶线线条条。。彩色色铝铝合合金金窗窗采采用用中中空空玻玻璃璃、、断断桥桥隔隔热热铝铝型型材材以以及及美美国国进进口口的的油油毡毡瓦瓦，，卧卧室室4.6米大面宽宽。建筑筑外立面面采用新新古典主主义摩尔尔风，三三段式外外立面，，高档的的墙面涂涂料、江江苏宜兴兴研发特特制的红红褐系列列仿清水水砖片、、青灰系系列仿清清水砖片片等墙面面贴片，，同一幢幢楼坡屋屋顶起伏伏变化，，由四层层到五层层，五层层带阁楼楼层打造造江南小小镇。万科十七七英里洋房产品品·发展趋势势户型区分分更为人人性化客群分成成两代人人居住、、三代人人居住，，户型设设计尽量量加大面面宽，充充分考虑虑卫生间间、餐厅厅的景观观与采光光因素，，让老人人与孩子子都能享享受到阳阳光。主卧更奢奢华室内空间间最大突突出主卧卧系统，，将主卧卧做奢华华，相当当于别墅墅的那种种主卧系系统，主主卧南北北通透，，有较大大的更衣衣间，几几十平米米的大卫卫生间等等。更像别墅墅的外立立面与舒舒适度龙湖对产产品外立立面的要要求看上上去像别别墅，调调整产品品布局，，如卫生生间的移移动体现更更舒适适的空空间。。南方方产品品创造造更丰丰富的的舒适适居住住空间间，楼楼层发发展到到9层-12层，打打空中中花园园概念念：塔塔楼也也出现现空间间变化化，设设计为为庭院院或挑挑空露露台。花园洋洋房园林篇篇北京龙龙湖地地产最佳的的居住住状态态不是让让园林林成为为别墅墅的绿绿化，，而让别别墅生生长在在园林林景观观内。。北京地地域局局限性性干燥、、冬季季漫长长、夏夏季缺缺水，，京城城其他他楼盘盘的园园林景景观中中的河河川湖湖泊、、园石石和常常绿树树木都都较少少，其其风格格粗犷犷而秀秀丽媚媚美显显得不不足。。提前种种树，，重金金维护护为实现现“南南园北北移””和展展现原原生态态园林林景致致，在在拿地地前开开始在在北京京周边边兴建建苗圃圃和储储备树树木花花卉。。为了了让所所有的的植物物都保保持原原汁原原味的的生长长形态态，重重金将将所有有树木木采用用全冠冠移植植手法法。园园区内内所有有树木木花卉卉不进进行任任何多多余修修剪、、人工工雕塑塑，保保持原原汁原原味生生长形形态，，让整整个社社区展展现出出原生生态的的园林林景观观。为为了保保证全全冠移移植的的树木木能保保证存存活，，龙湖湖地产产特意意为每每一株株树木木量身身定做做了巨巨型板板箱，，以便便在运运输途途中保保证树树木的的主根根系不不受损损害。。树木矜矜贵，，运输输更是是几费费周折折。由由于龙龙湖地地产选选择的的树木木都是是全冠冠移植植，普普遍树树龄长长、树树冠大大，基基本上上一辆辆卡车车跑遍遍大半半个中中国只只能运运一棵棵树，，花费费之昂昂贵前前所未未有。。而当当树木木运抵抵北京京后，，首先先会在在龙湖湖地产产的苗苗圃里里进行行养护护。在在此期期间龙龙湖的的园林林工程程师会会对所所有树树木进进行驯驯化，，等其其适应应了北北京的的气候候环境境后，，才被被放心心移植植到龙龙湖·滟澜山山和龙龙湖·香醍漫漫步的的园区区之中中。魔鬼式式360度景观观定位位为了让让每一一棵树树木展展现最最美的的风姿姿，启启用吊吊车将将树木木悬空空进行行360度旋转转，找找寻树树木枝枝叶伸伸展的的最佳佳姿态态。在在高乔乔木/中乔木木/高灌木木/低灌木木，及及近地地花卉卉和草草地的的掩映映下，，呈现现出高高低错错落的的五重重景观观，而而在不不同色色彩的的树木木和花花卉的的映衬衬下，，人们们可以以不同同的角角度感感受到到四季季变幻幻的完完美景景致。。同纬度度选树树，保保四季季美景景为展现现南派派园林林四季季有景景的特特色，，特别别在冬冬天保保持葱葱茏绿绿色的的震撼撼景观观效果果，龙龙湖地地产的的景观观工程程师特特意在在北京京的同同纬度度区域域，寻寻觅在在冬季季常绿绿树木木。重重点色色叶植植物，，在各各个季季节呈呈现不不同的的树叶叶颜色色，营营造原原生态态园林林的产产品定定位。。为了了让龙龙湖·滟澜山山体现现出银银杏和和蔷薇薇的庭庭院的的意境境，特特意选选择树树围在在30公分以以上，，生长长年龄龄在50年以上上的银银杏树树。同同时为为了园园区的的鲜花花开得得比季季节更更早，，提前前在花花圃的的温室室里撒撒下鲜鲜花的的种子子。他们放弃价价格低一倍倍的9米高雪松，，穿行了与与北京同纬纬度的华北北、东北、、西北地区区，苦寻10米以上枝形形挺拔的雪雪松，最终终在山东觅觅得了难得得一见的生生长了30年以上的高高大雪松龙湖·滟澜山景观观设计示意意图龙湖·滟澜山景观观设计示意意图龙湖·滟澜山景观观设计示意意图会所入口看看房通道道、景观区区铺装园区内不同同区域使用用不同材质质进行铺装装，延续整整体项目风风格同时与周周边景色融融为一体，，同时考虑虑到排水、、防滑、指指示等多功能能。景观中心区区水景将南方精致致园林中的的水系水景景巧妙组合合，采用不不同种水系系植被分层次次组合，打打破北京市市场上园林林水景粗糙糙，风格一一致化的局面面！绿城·百合绿城·百合——江南园林小小镇绿城·百合定位江江南小镇风风格，在整整体的布置置上，采用用江南围合合式的布局局方式，通通过建筑的的围合、通通廊的围合合、景观的的围合，最最终形成一一种院落套套院落感觉觉，创造人人文气息的的立面色彩彩与质感，，以抵御外外来可能的的危险，给给人安全的的感受。在在社区的氛氛围营造上上，大规模模的中心花花园和组团团规模绿地地、人车分分流、坡地地景观、中中央逶迤的的水系景观观，营造出出具有多级级规划体系系的江南小小镇意象，，让北方大大尺度与南南方的灵动动、秀丽完完美结合，，尽显江南南园林的意意境。将多年来潜潜心研究的的南派园林林移植北京京，在龙湖湖称霸的北北京洋房市市场上独树一派，促促进北京洋洋房向更多多形态发展展。景观园林建建议1、园林整体体规划按整体风格划划分组团，景观营造等等级主题概念，一级是大大围合主题题社区概念念，二级庭庭院组团花花园主题概概念，三级级底层私家家庭院主题题概念。2、利用植被被与建筑小小品将人流动线区区分，有机结合合私密性与与公共空间间，尽量做做到一栋一景景观，充分尊尊享独有有感。3、加大楼间间距，做做到绿化化全灌成树树移植，巧妙搭配配乔木、、灌木与与园林，，利用高高低层次次、疏密密布局，，缓冲建建筑对人人的压迫迫，将人人、自然然和建筑筑有机融融合为一一体。4、舍弃奢奢华的建建筑材料料，强调调实用性性，选择择自然建筑筑材料，营造符符合项目目主题风风格的建建筑外立立面，用用朴实质质感打动动人，同同时实现现产品品质质与成本本控制之之间的平平衡。花园洋房房营销篇谁为花园园洋房买买单？花园洋房房，为城市中中产阶级级建造一种种城市生生活与田田园生活活融合的的居住革革命！目前北京京花园洋洋房的主力客群群：一般主主要为城市高级级白领，受到自自身工作作和生活活的各种种条件的的限制，，不能居居住第二二居室，，只能居居住在第第一居室室，所以以选择在在四环以以外、五五环附近近。这样样能够享享受到城城市配套套的便利利性，又又能脱离离城市高高密度的的空间的的压抑，，想逃离离城市生生活，追追求花园园生活；；因为工工作，所所以不能能离城市市太远。。目前市市场上的的花园洋洋房主流流产品在在100平米左右，具具备提高生活活品质的功能能。城市的中坚力力量中等偏上的收收入群体1、容积率低：：花园洋房舒适适性的第一指指标是容积率率，一般在1.5以下。2、品质较高：：舒适的居住性性（户外和户户内的非常丰丰富的变化））用材上选择择别墅项目中中才有的元素素，同时在户户型上下足工工夫，既要保保证通透的视视野，又要做做到使用面积积的紧凑。利利用花园洋房房特殊的露、、退、错、跃跃等方式，使使室内空间与与阳台、生态态长廊连成一一体，做到步步步有景，处处处生机盎然然。3、附加值多：：相对较高的性性价比，一般般而言，花园园洋房会赠送送一定的面积积(如绿地、阁楼楼、车库等)，得房率也较较高，同时考考虑开发商和和物业公司的的品牌。他们选择花园园洋房的要素素：传统的洋房营营销模式，营销角度差异异化不够，且相对一致。。创新营销模式式？生态：强调居住自然然环境的原生生态；舒适：注重生活方式式，充分享受受舒适生活；；细节：要求建筑产品品精细化，细细节中体现生生活品质；品牌：注重开发品牌牌的实力以及及高端的生活活配套服务。。关键词生态+舒适+细节+品牌1、利用退台、、飘窗等设计计增加庭院、阳阳光房及露台台的面积，通过对花园或露台的的合理运用有效降低传统统多层住宅在在底层和顶层层户型上的销销售难度，将销售劣势转转为优势。2、现场体验式式营销，建立立样板示范区区，通过购房线路的精精心搭配以及及细致完善的的现场服务，，使购房者在第第一时间感受受震撼，促进进销售。3、高端小众活活动与节假日日主题活动结结合，建立有有效圈层，实实现圈层营销销。4、设置五星标准的豪华高档会所所功能配置。5、上门别墅式专属一一对一服务。2008年市场低迷的出出路？降价：：降低总总价，，推出出各主主题特特价房房；优惠：：购房优优惠政政策，，一次次性/按揭折折扣；；赠送：：赠送更更多花花园、、露台台面积积，购购房送送物业业、大大礼等等；异地：：组团参参观集集团异异地项项目，，圈层层营销销实现现品牌牌推广广最大大化。。关键词词降价+优惠+赠送+异地顺鑫花花语（顺义义）：：户户赠赠送花花房，，独立立电梯梯刷卡卡入户户。叠叠墅产产品的的下叠叠户型型，下下层每每户大大约35-40㎡小院院赠送送，上上叠户户型，，赠送送大露露台。。叠墅墅中的的中层层户型型，赠赠送花花架、、露台台的全全部、、阳台台一半半面积积，南南北双双向20㎡左右右面积积。首开·常青藤藤（东东坝））：10月18日开盘盘销售售，开开盘价价格由由预计计的1万多元元/㎡下降降至9600元/㎡左右右，2010年7月入住住。参参加新新品发发布会会活动动有机机会领领取实实名VIP购房优优惠卡卡。龙湖·漫坡香香醍香醍别别苑三三区均均价8000-10000元/㎡，一一次性性9.5折首付付50%以上按按揭9.8折。绿城百百合霁雪苑苑1