房地产开发流程经典版

一、进度计 房地产开发介商业地产方 二、基础知 全民所有制：所属于国家代表的全体人民，具体由代表国家行使集体所有制：村农民集体村内两个以上农村集体经济组织的农民集乡（镇）农民集体 二、基础知 国有土地使用权出土土地使用权(一定年限 土地使用权出让金(提前支付。一级市场)由国土地使用权一级市场)由国土地使用权出让(土。招标方拍卖方协议方挂牌方

国有土地使用权出让年居住用地：70工业用地：50教育、科技、文化卫生、体育用地：50综合或其它用地：50商业、旅游、用地：40 二、基础知 城市用代类别名 R居住用居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用C公共设施用设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括的铁路、码头和路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）W仓储用仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用交通道路广场用铁路、公路、管道、港口和机场等城市对通及其附属设施等用地市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用U市政公用设施用修设施等用地G绿市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括绿地、园地林地E水域和其它用除以上各大类用地之外的用 二、基础知 二、基础知 建筑术建筑用地面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。总建筑面总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防室面积总和容积一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高建筑密度（建筑覆盖率围内的空地率和建筑密集程度。 二、基础知 建筑术用地红经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线建筑红建筑红线是指建筑物的外立面所出的界线。建筑红线可与道路红线重合,道路红 二、基础知 建筑术房屋层房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房、楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、间不计层数。层层高是指高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距净净高是指层高减去楼板厚度的净剩值建筑高建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的间、电梯机房、排机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。建筑间两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确 二、基础知 建筑术低层建高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层多层建高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层建高度大于24米的建筑。中住宅为七至九层，住宅为十层及以上小建筑（非规范性介于多层及之间，一般指7-18层之间的建筑点式（塔式）建

板式建短边长度小于或等于16米 二、基础知 建筑术复一个住宅占两个楼层，有楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房餐厅、卫生间等。跃是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率错是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算（4） （3）（4） （3） （2） （1） 一、一、取得国有土地使3.3.2.1.申请及资招拍挂实(8)签订出申请及资招拍挂实(8)签订出让合结核发《建设用地批准书办理土地登交付土 确定供地(3)地价评确定出让底编制出发布出让公二、二、国有土地使用权出让流 土地出让方 招标方式概指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。出让确定出让确定标的及标投标投出让人、投标开评标小评确定中标对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人 土地出让方 拍卖方式概按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）拍卖流（一）点算竞买人（二）介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项（三）宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示（四）报出起叫价（五）竞买人举牌应价或者报价（六）确认该应价后继续竞价（七）连续三次宣布同一应价而没有再应价的，落槌表示拍卖成交（八）宣布最高应价者为竞得人 土地出让方 挂牌方式概出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。挂牌流挂牌起始 挂牌截止出让宗地信息

竞买报

出让更新挂牌

出让接 确定竞得挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交价单者为竞得人，但报价低于底价者除外（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。 土地出让方 协议方式概指作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。 划拔方式概指县级以上人民依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将地无偿交给土地使用者的行为。招标、拍卖、挂协11122233344455 土地出让方 四、四、招标、拍卖、挂牌的异招 交易场指定地拍卖土地交易场一次报多次报多次报持续时长短长不复一衡量指价格及指定的技术等其它条价价土地用途无特别限制及要取得土 1.办理《建设取得土 1.办理《建设用地规划证2.领取《国有土地使 1.领取《建设工程规规划设2.领取《建设工程施开工建1.领取《商品房销竣工验 三、开发流 房地产开发流程可以用“五证”的 暂 三、开发流 《建设用地规划证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城用地的法律凭证。《国有土地使用证》律保护。建设用地规 其他相关部（水利、交通、人防、供排水、文保、气象申建设用地规 其他相关部（水利、交通、人防、供排水、文保、气象申报材料1、机构代码证副本、3、意向性批文、项 建设项目环境保局建设工程抗震设防要拍卖手建设项目选址意见开发提供计委、规划、土地部门相关审1、机构代码证副本、代2、申请表4、选址意见书复印件（含附图5、已批总平面方案竣工验开工建规划设 取取得土1、项目所在地环保部门和行业主2、《建设项目排3、附家 三、开发流 《建设工程规证》单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地属证件。《建筑工程施工》建筑工程开工是建筑施工单位符合各种施工条件、的主要依据之一。 申报材 申报材 文件5、建设工程会办单 证明 4、初步设计文件 7、如需依法进行专 的（如：抗震、卫生、消防、环保、人防、全等），取得土取得土 建设工程设建设工程规 工证人人防人防工程建设1、机构代码证副本、代码（首次申报1、机构代码证副本、代码（首次申报5、现势原件地形图1份（政现势管线图 施工图8、其它相关材料规划设1、申请报1、申请报门批准的总申报材1、申请报告2、项目初步开工建开工建 竣工验竣工验8、施工资质证，焊工证（复印件2份竣工验开工建规划设取得土 竣工验开工建规划设取得土暂 1、申请表（按要求填写暂 1、申请表（按要求填写 材5、开工前审计报告（审计相关规定范围内项目6、执行招投法相关材料（总投资1、商品房销售申请 、法定代表 5、建设工程规 67、施 10、白蚁防治合15、其他材商品房预销 建筑工程施 三、开发流 选选址立项取得土规划设开工建 竣工验人目事本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判选址研选址研计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会开发商进行项目投资的详细可研测算，编制可研报计委、建委、规委及各专业可研报对可，两委会签，即下达规划设计任务；运用策划展示设计系统”进行融需要提交文件为涉及部门分别为规划建选选址立项取得土规划设开工建 竣工验人目事向提交文 三、开发流 选选址立项取得土规划设开工建 竣工验人目事向提交文上一步 对可，两委会签，即下达规划设计任务；进行融到土地管理部门及土地使用部门征求意 下文批 三、开发流

取得土

规划设

开工建

竣工验办理《建设用地规 证》建设项目规 征按规划意见书要求取得的有关协议 文 对可研，两委会签，即下达规划设计任务；进行融资办理《建设用地规 证》建设项目规 征按规划意见书要求取得的有关协议 文到土地管理部门及土地使用部门征求意 书 书钉桩，成果给设计 <建设用地规 证评估项目建设用地地 冻结户口并抄 纳地价 取得<土地使用证 地款交清前:先颁发《临时国有土地使用证

办理《国有土地使用证》《建设用地规 加盖工商部门备案章 复印 房地产开发企业资 三、开发流 选选址立项开工建 竣工验人目事向提交文项目方案满足市场需要和要3领取《建设工程规划证 设计办理《建设工程规 证》等部门意 建设项目规 报工 登记证

到区配套部门征求意 地政部 安置方案、安置规划局 到规划局领<设计方案送审书 场地三通一平，领取房地产开发手规划局审方案提出意到园木局申请伐

修改后送规委审 2.了解线路情况 运行班协商改造、移线方3.煤气、 下水改路

规委召开 调

业扩处申请用电报表 做正式供电方案，申请临时施工用电，委托施工。 领<建设工程规 证 出施工 开节能证 三、开发流

取得土

规划设

开工建

竣工验人

目找到符合条件施工队,

提交文领取《建筑工程施 领<建筑工程规 证 出施工 开节能证 计划（建委会签 办理《国有土地使用证》建筑工程施 申请表一式两《建设用地规 证》及附《建设工程规 证》及附施工图纸设计文 通知项目建 证

到市政部门盖章，证明市政条 四源费缴 招标 标 编制标开标 定合同，写评标报告，发中标通知施工单质量总站受 局审 市开发 处登 同意施质量监 任 来源

证(建筑工程施工证 三、开发流 选选址立项取得土规划设开工建 竣工验人目事向提交文上一步: 建委工程处上一步:建委工程处同意开工，办理