房地产项目选址、规划与设计实例计算

房地产项目选址、规划与设计学习要求

1.掌握房地产项目选址原则。2.了解房地产区位及房地产生态环境。3.了解居住区规划设计要求和相关指标。引言昆明目前有很多楼盘，请问，决定一个楼盘的好坏的因素是什么？为什么？决定一个楼盘好坏的关键在于这个楼盘的选址，因为这个楼盘能否卖到一个好价钱，日后能不能升值，很大程度上是由这个楼盘所处的区位所决定，楼盘的格局和其他的一些因素是锦上添花，并不足以大幅度影响到楼盘的价钱。对房地产项目来说，选址很重要！家乐福在中国的选址策略

1.顾客群2.地理位置3.人口密度4.选址灵活变通顾客群

60％的顾客是34岁以下，70％是女性，54％是已婚，由些可见家乐福的主要顾客是家庭主妇，所以在小区内选址会比较有利。地理位置

中国的交通不是非常发达，且有车族仍属少数，购物时间也不富裕，但购买频率较高，所以对消费者来说，交通方便、距离近极其重要。所以家乐福不将店面布局在郊区或城市周边地带，而是将店面选择在市区内繁华且交通方便的地带。选址灵活变通家乐福在中国的大部分店面选址是非常灵活的。有的是独立店面，也有的开在商业楼的地下一层，还有的甚至开设在大型购物中心的四五层，远比竞争对手的选址策略灵活。第一节房地产项目选址

项目选址作为房地产开发的前期工作之一，有着举足轻重的作用，不同类型的投资项目对区位、环境、交通、消费群体等有不同的要求。居住项目选址

居住项目是指供人们生活居住的房地产，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。居住项目主要为人们提供一个安静舒适的生活休息空间。

房地产项目选址原则环境保护立体轨道交通发展情况市政公用基础设施以城市总体规划为依据控制性要求(1)房地产项目选址要与旧区改造相结合城市旧居住区存在问题：乱——布局混乱，工厂和居住混杂，犬牙交错，道路分工不明，交通不畅差——房屋质量差，室外缺少公共过滤地和各种活动场所，城市基础设施陈旧且超载，远远不能适应城市现代化要求挤——交通拥挤，居住拥挤，合住户、困难户、缺房户多，建筑密度高1.城市规划包括括城市的功能能分区，用地地布局，综合合交通体系，，禁止、限制制和适宜建设设的地域范围围等内容。2.居住项目应尽尽量依托主城城区，以便共共享城市中的的市政配套设设施，如供电电、供水、供供气、道路、、通信线路等等，完善的市市政配套设施施不但可为项项目提供便利利的建设条件件和资源，利利于项目开发发。3.如果项目在市市区内，周边边一般都会有有便捷的公共共交通系统，，能够满足居居民日常出行行的要求；如如果项目在市市郊，要求项项目所在地要要有能够便捷捷到达城市中中心或商业、、休闲区的交交通条件，如如地铁、轻轨轨、公交线路路等，以便保保持与市区的的紧密联系。。4.山水、湖畔、、绿地等自然然生态景观以以及清新的空空气，都是居居民选择安居居，也是房地地产投资者在在选择居住项项目区位时要要考虑的因素素5.住宅特别是高高层住宅的建建设会给周边边地域环境带带来很大的冲冲击要与周边边环境景观保保持协调发展展二、房地产区区位及房地产产生态环境1.房地产区区位是指房地地产的地理位位置及社会经经济位置的综综合。2.房地产可可持续发展的的思想。第二节房地地产项目规划划一、房地产项项目规划概述述1.居住区是城市的有机机组成部分，，是被城市道道路或自然界界线所围合的的具有一定规规模的生活聚聚居地，它为为居民提供生生活居住空间间和各类服务务设施，以满满足居民日常常物质和精神神生活的需要要。2.影影响响居居住住形形态态的的因因素素自然然条件件经济济条条件件科技技水水平平建造造目目的的（二二））居住住区区结构构模模式式居住住区区按按居居住住户户数数或或人人口口规规模模可可分分为为居住住区区、小区区、组团团三级级，，居居住住区区分分级级控控制制规规模模见见下下表表。。居住住区区规规划划组组织织结结构构可可采采用用居住住区区-居住住小小区区-居住住组组团团、居住住区区-居住住组组团团、居住住区区-街街坊坊等多多种种类类型型。。居住住区区。泛泛指指不不同同居居住住人人口口规规模模的的生生活活聚聚居居地地和和特特指指被被城城市市干干道道或或自自然然分分界界线线所所围围合合，，并并与与居居住住人人口口规规模模（（30000-50000人））相相对对应应，，配配建建有有一一整整套套较较完完善善的的、、能能满满足足该该区区居居民民物物质质与与文文化化生生活活所所需需的的公公共共服服务务设设施施的的生生活活聚聚居居地地。。居住住小小区区。指指被被居居住住区区级级道道路路或或自自然然分分界界线线所所围围合合，，并并与与居居住住人人口口规规模模（（5000-15000人））相相对对应应，，配配建建有有一一套套能能满满足足该该区区居居民民基基本本物物质质与与文文化化生生活活所所需需的的公公共共服服务务设设施施的的生生活活聚聚居居地地。。居住住组组团团。指指被被小小区区道道路路分分隔隔，，并并与与居居住住人人口口规规模模（（1000-3000人））相相对对应应，，配配建建有有居居民民所所需需的的基基层层公公共共服服务务设设施施的的生生活活聚聚居居地地。。街坊坊街坊坊是是城城市市道道路路或或居居住住区区道道路路划划分分，，它它的的规规模模介介于于居居住住组组团团和和居居住住小小区区之之间间。。（三三））居住住区区的的用用地地组组成成1、居住住区区的的用用地地组组成成要要素素：：住住宅宅用用地地，，公公共共服服务务设设施施用用地地，，道道路路用用地地，，公公共共绿绿地地（（主主要要由由这这四四大大用用地地组组成成，，但但允允许许小小型型无无公公害害工工厂厂用用地地，，市市政政工工程程设设施施用用地地，，水水面面））（1）住宅宅：：住住宅宅建建筑筑基基础础占占有有的的用用地地及及四四周周的的一一些些空空地地（（其其中中包包括括住住宅宅入入口口的的小小路路，，宅宅旁旁绿绿地地和和家家务务院院））。。（2）公共共服服务务设设施施用用地地：：只只与与居居住住人人口口规规模模相相对对应应配配建建的的。。如如居居住住服服务务和和使使用用的的各各类类设设施施的的用用地地，，应应包包括括建建筑筑基基础础地地及及所所其其所所属属场场院院，，绿绿地地和和配配建建的的停停车车场场等等。。（3）道路用地地：住居居住区内内各级道道路的用用地，其其中包括括道路，，回车场场，停车车场用地地，小广广场。（4）公共绿地地：只居居住区级级，小区区级及街街坊内的的公共使使用绿地地，包括括居住区区级公园园，小区区级小游游园，小小面积和和带状绿绿地。其其中包括括儿童游游戏场地地，青少少年和成成年老年年人的或或顶和休休息场地地。二、居住住区规划设计计要求1．舒适——要有完善善的住宅宅，公共共服务设设施，道道路及公公共绿地地服务设设施项目目齐全，，设备先先进，并并且有宜宜人的居居住环境境。2．便利——居住区的的用地布布局要合合理，公公共建筑筑与住宅宅有方便便的联系系。各项项公共服服务设施施的规模模和布点点恰当，，便利居居民使用用。居住住区的道道路系统统和道路路断面形形成合理理，步行行与平行行互不干干扰，有有足够的的停车场场地。3．卫生——在居住区区内有完完善的给给水，雨雨水与污污水排水水，煤气气与集中中供暖系系统，居居住区内内空气新新鲜净洁洁，无有有害气体体与烟尘尘污染，，日照充充足，通通风良好好，无噪噪声，公公共绿地地面积较较大。4．安全——对防止火火灾，地地震，交交通安全全有周密密的考虑虑，创造造安全的的居住环环境。5．美观——居住区应应具备赏赏心悦目目，富有有特色的的景观，，建筑空空间富有有变化，，建筑物物与绿地地交织，，色调和和谐统一一。三、居住住区规划划的相关关指标（一）居住区规划用地地指标（1）居居住区用用地平衡衡控制指指标用地构成居住区（%）小区（%）组团（%）1、房地产用地45--6055--6560--752、公共服务设施用地20--3218--276--183、道路用地8--157--135--124、绿地用地7.5--155--123--8居住区用地100100100（2）人人均居住住区用地地控制指指标(二）居居住区各项用地地界限划划定的技术性性规定居住区用用地范围围确定住宅用地地范围的的确定公共服务务设施用用地范围围确定住宅底层层为公共共服务设设施时用用地范围围确定道路用地地范围确确定公共绿地地范围确确定居住区用用地范围围确定居住区以以道路为为界时，，若属城城市干道道或公路路，以道道路红线线为界；；若属居居住区干干道时，，以道路路中线为为界与其他用用地相邻邻时，以以用地界界线为界界与天然或或人工障障碍物相相邻，以以障碍物物边线为为界居住区内内的非居居住用地地或居住住区级以以上公共共建筑用用地应扣扣除住宅用地地范围的的确定以居住区区内部道道路红线线为界，，宅前宅宅后小路路属住宅宅用地住宅与公公共绿地地相邻，，没有道道路或其其他明确确界限时时，通常常在住宅宅的长边边以住宅宅的1/2高度计算算，住宅宅两侧一一般按3-6m计算与公共服服务设施施相邻的的，以公公共服务务设施用用地边界界为界如公共服服务设施施无明确确界限时时，以住住宅要求求计算公共服务务设施用用地范围围的确定定有明确用用地界线线的公共共该服务务设施按按基地界界限划分分，否则则，可按按建筑物物基底占占用土地地及建筑筑四周实实际所需需利用的的土地划划定界限限住宅底层层为公共共服务设设施用地地范围的的确定将建筑基基底及住住宅各占占该建筑筑总面积积的比例例分摊，，并分别别计入住住宅或公公共服务务设施用用地内当服务设设施突出出住宅或或占用专专用场地地院落时时，突出出部分的的建筑基基底、因因公共服服务设施施需要后后退红线线的用地地及专用用场地的的面积均均应计入入公共服服务设施施用地内内道路用地地范围的的确定居住区道道路作为为居住区区用地界界限时，，以道路路红线的的一半计计算小区道路路和住宅宅组团道道路按道道路路面面宽度计计算，其其中包括括人行便便道公共停车车场、回回车场以以设计的的占地面面积计入入道路用用地宅前宅后后小路不不计入公共服务务设施用用地界线线外的人人行道和和车行道道均按道道路用地地计算公共设施施专用道道路不计计入公共绿地地用地范范围的确确定应包括居居住区公公园、小小区公园园、住宅宅组团绿绿地，不不包括宅宅间日照照间距内内的绿地地、公共共服务设设施所属属绿地和和非居住住区范围围内的绿绿地院落式组组团绿地地、开敞敞式组团团绿地的的用地界界线划定定如图30(三）居居住区规规划设计计的重要技术术经济指指标（1）建筑面面积/总建筑面面积（万万m2）独栋建筑筑的建筑筑面积=∑各层面积积=建筑基底底面积×层数（规规则的建建筑）住宅建筑筑面积=∑各栋住宅宅建筑的的建筑面面积住区总建筑筑面积=∑各栋建筑的的建筑面积积（2）建筑密度度（%）住宅建筑净净密度=住宅建筑基基底面积/住宅用地面面积总建筑密度度=居住区总建建筑基底面面积/居住区总用用地面积31（3）人口密度度（人/ha、人/km2）人口毛密度度=住区总人口口/居住区总用用地面积人口净密度度=住区总人口口/住宅用地总总面积（4）建筑面积积密度（万万m2/ha）住宅建筑面面积毛密度度=住宅总建筑筑面积/居住区用地地面积住宅建筑面面积净密度度=住宅总建筑筑面积/住宅用地面面积（5）容积率（（建筑面积积毛密度））容积率=总建筑面积积/总用地面积积（6）平均层数数（层）住宅平均层层数=住宅总建筑筑面积/住宅基底总总面积ABa52bc12543用地界限建筑层数道路红线道路中心线线建筑密度=[(a××b)+(a×c)]/(A×B)容积率=[(5a×b)+(2a××c)]/(A×B)建筑密度、、建筑面积积密度、容容积率图解解某开发用地地面积为30亩，容积率率控制为2.5，拟在该地地块上开发发住宅。根根据调查分分析，住宅宅建筑面积积的综合造造价为1200元／m2，销售价格格为1800元／m2，(总建筑面积积的90％可供销售售),该开发项目目毛利润估估算。答:拟开发住宅宅的总建筑筑面积(1亩＝666m2)：30×666×2.5＝49950m2每平方米综综合造价按按1200元计，其总总造价为：：1200××49950＝5994万元按1800元／m2的销售价格格计算，其其总收人为为(总建筑面积积的90％可供销售售)1800××49950×0.9＝8091.9万元该项目的毛毛利润为：：8091.9—5994＝2097.9万元342.实例计算【例】已知一小区区，用地面面积20ha，其中住宅宅用地面积积占50%。现有住宅宅A、B、C三类，具体体配置见下下表：公共建筑配配置如下：：求：住宅总总建筑面积积、总建筑筑密度、人人口净密度度、容积率率、住宅建筑平平均层数(人口按户均均3.2人)户型每户面积（m2）住宅单体类型

（一梯几户）住宅单体层数住宅单体数量A802650B1002660C12021240公建类型建筑面积（m2）平均层数1500022120003352.实例计算求：住宅总总建筑面积积、总建筑筑密度、人人口净密度度、容积率、住住宅建筑平平均层数答：住宅总总建筑面积积=23.52万m2总建筑密度度=18.05%人口净密度度=729.6人/ha容积率=1.26住宅建筑平平均层数=7.95计算过程用地配置包含住宅建建筑用地、、公共服务务设施用地地、道路与与停车设施施用地、公公共绿地和和其他五部部分的数量量以及比例例，它反映映了一个住住宅区的某某些重要的的特征，如如区位、环环境、标准准甚至住宅宅的层数等等等。一个具体的的住宅区用用地配置的的确定应该该考虑多方方面的因素素。住宅区区用地的配配置应该在在国标《城市居住区区规划设计计规范》（GB50180—93）用地配置置建议的基基础上，考考虑住宅区区的职能侧侧重、居住住密度、土土地利用方方式和效益益、社区生生活、户外外环境质量量和地方特特点等多方方面的一素素综合确定定。城市住宅区区规划应鼓鼓励土地的的立体化和和复合化利利用，如开开发地下空空间和对地地面进行公公共空间分分层开发利利用等。在在这种情况况下，住宅宅区规划的的用地配置置会有相应应的变化。。1994年颁布的国国标《城市居住区区规划设计计规范》（GB50180-93）中提出了了城市居住住区、居住住小区和居居住组团的的用地配置置参考数据据（表3—2）用地构成居住区居住小区居住组团1.住宅用地45～6055～6560～752.公建用地20～3218～276～83.道路用地8～157～135～124.公共绿地7.5～155～123～8居住区用地100100100表3--2城市居住区区用地平衡衡控制指标标（﹪）用地配置各住宅区由由于所处的的区位不同同、使用对对象不同可可能导致住住宅区用地地配置的侧侧重有所差差异。在城城市中心或或周围已有有较完善的的公共服务务设施可供供住宅区使使用的住宅宅区、其公公共服务设设施用地的的比重可以以适当降低低，否则，，其公共共服务设施施用地的比比重一般不不能低于国国标《规范》或地方有关关规范的比比重。满足住宅区区居民的居居住生活需需求是确定定住宅区用用地配置的的基础，不不同的居住住对象对住住宅区的居居住、公共共服务、户户外环境和和交通设施施等存在不不同的需求求，因而应应该根据居居住对象的的特点适度度增减住宅宅区各类用用地构成的的比例。居住密度在住宅区规规划考虑的的基本因素素中，居住住密度是一一项重要的的量化控制制指标，它它对居住环环境的品质质以及规划划结构的空空间与布局局形态有着着根本的影影响。居住密度是关于住宅宅区环境质质量的重要要指标之一一，指单位位用地面积积上居民和和住宅的密密集程度，，它是一个个包含人口口密度、人人均用地、、建筑密度度和建筑面面积密度指指标的综合合概念。建建筑面积密密度、容积积率之间关关系见图3.6人口密度住宅区人口口密度（毛毛）=住宅区总人人口/住宅区总用用地（人/公顷、万人人/平方公里））住宅区人口口密度（净净）=住宅区总人人口/住宅建筑总总用地（人人/公顷、万人人/平方公里））人均用地人均住宅区区用地=住宅区总用用地/住宅区总人人口（平方方米/人）建筑用地住宅区建筑筑密度（毛毛）=住宅区总建建筑基底面面积/住宅区总用用地面积（（﹪）住宅区建筑筑密度（净净）=住宅区某项项建筑总基基底面积/住宅区该项项建筑总用用地面积（（﹪）建筑面积密密度住宅区建筑筑面积密度度（毛）=住宅区总建建筑面积/住宅区总用用地面积（（平方米/公顷）住宅区建筑筑面积密度度（净）=住宅区某项项建筑总面面积/住宅区该项建建筑总用地面面积（平方米米/公顷）住宅容积率=住宅区总建筑筑面积/住宅区总用地地面积（平方方米/平方米）住宅区住宅用用地容积率=住宅区住宅总总建筑面积/住宅区建筑中中用地面积（（平方米/平方米）居住密度居住区密度的的高低取决于于土地的价值值和土地资源源的状况、生生活环境质量量的定位，以以及对城市型型生活氛围的的营造。在住住宅区规划中中应该从节约约土地，保证证生活环境的的质量，同时时满足城市生生活的需求三三方面来确定定适当的居住住密度。一般般而言，越接接近市中心的的住宅区其居居住密度越高高，土地资源源越紧张的城城市其住宅区区的居住密度度越高，环境境质量标准越越高的住宅区区其居住密度度越小。在居住密度较较高的住宅区区其住宅用地地的比重应该该相对较小，，在居住密度度小的住宅区区其住宅用地地的比重可以以相对较大，，在高层住宅宅为主的住宅宅区中，住宅宅用地的比重重不宜超过《设计规范》或地方有关规规范规定的规规模相近的居居住区、小区区或组团的标标准。住宅区的人口口密度确定应应该在考虑城市总体规划划、分区规划和地区控制性详详细规划要求的同时，，从居住的物物质环境质量量和社会环境境质量两方面面综合考虑，，以保证舒适适的城市生活活。适宜的住宅区区人口密度宜宜控制在300～800人/公顷，在人口密度度800人/公顷左右或以以上的住宅区区人口密度应应该考虑户外外公共空间的的立体化和复复合化的利用用方式，以扩扩展其户外公公共使用空间间，保证住宅宅区的户外居居住环境质量量。五、技术经济济指标及其计计算1、技术经济济指标居住户数（（户）；居住住人数（人））；总建筑面面积（万m2）；住宅建筑筑面积（万m2）；住宅宅建筑净密度度（%）；住住宅建筑毛密密度；住宅净净密度；容积积率;高层住住宅比例;中中高层住宅比比例;人口毛毛密度;人口口净密度;住住宅建筑套毛毛密度;住宅宅建筑套净密密度等。2、主要技术经经济指标的计计算住宅建筑净密密度=住宅建筑基地地总面积/住宅用地面积积（%）住宅建筑面积积净密度=住宅总面积/住宅用地面积积(vm2/hm2)住宅建筑面积积毛密度=住宅总建筑面面积/居住用地面积积(vm2/hm2)容积率=总建筑面积/总用地面积（3）项目设计指指标住宅平均层数数高层住宅比例例中层住宅比例例人口毛密度人口净密度住宅面积毛密密度住宅面积净密密度住宅建筑净密密度建筑密度绿地率6.3.2非居住项目规规划与设计指指标非居住项目一一般指酒店、、办公、商业业、工业等其其他用途的房房地产开发项项目，在规划划设计中通常常使用下列指指标。（1）建筑容积率率（2）总建筑面积积（3）建筑密度（4）规划建设用用地面积（5）建筑高度（6）绿化比率（7）停车位个数数（8）有效面积系系数§6.4房地产开发项项目规划设计计方案及评价价6.4.1房地产开发项项目规划设计计方案编制（1）居住区规划划的基本要求求居住区规划设设计的基本要要求主要包括括以下7个方面：安全的要求卫生的要求物质舒适性要要求精神享受性的的要求与城市发展相相协调的要求求可持续性的要要求产业化的要求求（2）居住区规划划方案编制程程序工作过程可分分为调查分析、规划设计、成果表达三个阶段。（3）居住区规划划设计方案的的内容居住区规划设设计方案的主主要内容包括括规划结构、住宅形式与布布局选择、配套服务设施施、道路交通、绿地与景观、竖向、管线综合等多个方面，，并按照居民民区规划设计计的层次性特特点，在总体体规划、控制制性详细规划划和修建性详详细规划等不不同层次的规规划阶段中的的侧重点有所所不同。规划空间结构构一般情况下，，居住区包括括住宅、道路、配套公共服务务设施、公共绿地四个部分，通通过对空间结结构的分析，，将四个部分分要素加以组合，确定定基本布局和和空间形态。。影响居住区规规划结构的主主要因素包括括区位及规划要要求、场地及环境条件、人的生活需求求、经济性、社会管理制度度等。目前常见的居居住区规划空空间结构的类类型主要有内向型、开放型、自由型等。住宅形式与布布局选择住宅的形式取取决于自然环境、经济水平、技术水平、文化习俗和家庭结构等因素。在《住宅建筑设计计规范》中，根据住宅宅建造层数将将住宅划分为为低层住宅（1至3层）、多层住宅（4至6层）、中高层住宅（7至9层）、高层住宅（10至30层）。住宅的布局有有行列式、周边式和点群式三种基本形式式。住宅布置中必必须要重点考考虑日照和通通风，这是居居住区规划的的根本问题，，也是现代城城市规划产生生的起点。配套服务设施施公共服务设施施也称为配套公公建，决定居居民生活服务务质量和方便便程度，是居住区区不可或缺的的组成部分。。公共服务设施施的规划布局局应体现方便生生活、减少干干扰、有利经经营、美化环境的原原则，可采用用分散、集中、分散和集中相相结合的方式布局。而且，，为了保证合合理的服务半半径，注意未未来发展需要要，规划中还应留有有余地。道路交通居住区道路网网结构在形态上有规则式、自由式、混合式等，在交通组织上分为为人车混行、人车分流两种形式。公共绿地在绿地规划设设计中，公共共绿地应具备备可达性、功能性、亲和性。绿地布局应注意人的动动态和静态观观赏效果，一一般在小区入入口、中心形成景观观节点，创造造层次丰富的的视觉效果。。竖向及管线综综合居住区的市政政工程由居住区给水、排水、供电、燃气、供热、通信、环卫、防灾等工程组成。。按照敷设方式式可以分为架空线路和地下埋设线路路。地下埋设线线路又可分为直直埋管线和沟沟埋管线。居居住区内的管管线应尽量采采用地下埋设的方方式。竖向规划设计计是为了有效利利用地形，满满足居住区道道路交通、地地面排水、建筑筑布置和城市市景观等方面面的要求，对对自然地形改改造和利用而进行行的规划设计计，包括道路竖向设计计和场地竖向设计计。（4）居住区规划划设计方案主主要成果居