批量住宅项目精装修施工管理思路

批量精装修施工管理2016年1月2前言近年来，北京公司开发的公园1872和臻园项目均为精装修交付，在项目的实施过程中，北京公司在精装修管理方面既积累了宝贵的经验，也有一些惨痛的教训。2014年度，北京公司精装修项目实测实量成绩全年平均90.11分，交付评估综合得分65.8分，均位居控股前列。进入2015年，如何继续保持并进一步提升工程管理能力，把精装修质量做得更好，以提升客户满意度、促进销售，是北京公司的工程管理者一直在思考的问题。北京公司在控股运营管理中心推出《项目部标准化管理手册》、《招商地产工程技术标准》、《项目安全管理标准动作》、《招商地产产品质量实测实量操作指引》的基础上，根据项目精装修特点创新了相应环节的管理思路，在精装修交付项目的工程管理上做了一些有益的尝试。

项目概况臻园项目：总用地面积:10.7万平方米

建筑面积:28万平方米

开工时间:2013-07-20

竣工时间:2017-12-31

物业管理附加信息:5.58元/平方米·月

开发商:北京广盈房地产开发有限公司

投资商:香港九龙仓集团,招商局集团,华侨城集团

物业管理公司:招商局物业管理有限公司

工程进度:在建(2016-01)

产权年限:70年

该项目为70年产权

户数:总户数1046户，目前已经交付494户，在施382户，剩余170户装修标准：精装修批量精装修施工管理思路精装修项目质量管理思路批量精装修管理思路精装修项目进度管理思路精装修项目成本管理思路精装修项目创新管理思路精装修项目质量管理思路（1）精装修设计管理——严把施工图审图关：做到建筑图、精装图

、现场相关功能空间的一致性；（2）招投标配合阶段——配合封样管理；符合项目情况的技术标编写；合同工期管理；甲供材招标计划；（3）项目实施阶段——实测实量贯穿整个项目实施管理全过程；

重点工序质量控制交底管理；批量精装修研讨——质量管理思路精装修项目质量管理案例案例一：设计管理●土建施工阶段的精装修水、电点位及隔墙定位图纸下发与过程监控根据精装修交付的设计要求，将电气、给排水、暖通、空调等专业的精装修末端设计图纸的设计时间前置至建筑初步设计阶段，这样可以保证在土建施工图纸完成后，精装修的点位及隔墙分隔图也一并完成，大大降低了后期因水、电、结构改造带来的工期及费用方面的损失；批量精装修研讨——质量管理思路精装修项目质量管理案例案例二：实测实量案例：通过北京公司近年来对实测实量经验的积累，现阶段在实测实量方面已逐步形成了全过程应用的管理制度和企业文化：招投标阶段：——通过技术标的形式对精装修单位进行宣贯；——通过招标过程中的项目经理推演环节，针对项目经理及技术负责人

进行实测实量的测试，对不达标的单位不允许参加投标；合同签署阶段：——以合同附件的形式再次对精装修单位进行约定；——合同中设置了严格的实测实量奖罚条款；批量精装修研讨——质量管理案例项目实施阶段：——每周定期组织监理单位、总包单位对精装修完成面进行实测实

量检查；——建立分户实测实量数据档案制度，发现问题点，按照档案数据

过程中进行消项，

对重点、难点工序进行分析总结（例如玻化

砖墙面铺贴工艺），形成现场管理的可视化；——严格落实合同中约定的实测实量奖罚条款；批量精装修研讨——质量管理案例精装修项目质量管理案例案例三：甲供石材管理案例针对以往甲供石材观感质量较难控制的管理难点，项目部提出在精装修招标阶段引入“石材专员”的概念，即中标单位应在甲方石材供应加工厂设置石材驻场专员，在确定甲供石材中标单位后，甲方项目部、采购部、设计部在石材指定加工厂中选取符合设计封样要求、观感质量稳定的石材大板并做标记，后期由精装修单位的驻场石材专员监督厂家从甲方指定的大板中选材，进行石材加工，同时项目部还通过以下途径进行过程控制：——石材出厂前将预拼效果拍照上传、确认；——石材到场后进行观感质量抽检；——对施工过程中发现的观感不合格或断裂的石材，现场采取销毁或做标记退场等措施。

批量精装修研讨——质量管理案例精装修项目进度管理思路（1）合同框架管理——总工期（总包工期）、里程碑节点要求；（2）三级进度管理——构建总包、精装修、甲供材进度计划管理体系：（3）穿插施工体系的建立——采取分段交接、分批进场计划的策略；（4）垂直与水平运输的管理——室外电梯与室内电梯的规划；地上运输

与地下运输的规划；批量精装修研讨——进度管理思路精装修进度管管理案例——穿插施工体系系的建立臻园项目南区区共三栋楼前前后封顶相差差一个月，在在这一个月中中如何安排总总包与精装修修的交接？成成为南区按期期交工的关键键。精装修施工准准备工作前置置、界面问题题处理：——在总包施施工中分别针针对外墙内保保温做法，电电梯井道吸音音板做法、厨厨房、卫生间间采用加气混混凝土条板墙墙做法以及管管井采用轻钢钢龙骨水泥压压力板封包等等做法，召开开专题协调会会进行作业面面处理方案的的确认，在很很大程度上削削弱了因作业业面与图纸不不符进行再处处理对精装修修工期的影响响；批量精装修研研讨——进度管理案例例批量精装修研研讨——进度管理案例例精装修进场前前的三栋楼进进度情况批量精装修研研讨——进度管理案例例精装修进场前前交界面的三三类施工隐患患精装修进度管管理案例——穿插施工体系系的建立外装、初装、、精装穿插工工序示意：批量精装修研研讨——进度管理案例例精装修进度管管理案例——穿插施工体系系的建立主要移交工作作面体系：批量精装修研研讨——进度管管理案案例梳理甲甲供材材配合合计划划——臻臻园项项目的的甲供供材单单位多多达20家，如如何合合理安安排各各自的的进场场计划划？如如何安安排精精装修修的配配合计计划，，尤其其是供供货+安装装单位位的配配合计计划？？是精精装修修管理理的重点、、难点点：在项目目实施施期间间，每每确定定一家家甲供供材的的供货货及安安装单单位，，项目目部就就会安安排一一次专专项协协调会会，根根据现现场情情况确确认进进场时时间，，并由由甲供供材单单位明明确现现场需需要配配合完完成的的工作作内容容及交交接时时间，，后期期项目目部也也会针针对配配合作作业面面上的的完成成情况况进行行实时时监控控，最最终满满足甲甲供材材与精精装单单位的的无缝缝衔接接。批量精精装修修研讨讨——进度管管理案案例精装修修进度度管理理案例例——三级进进度管管理体体系的的建立立精装修修项目目成本管理思思路（1）精装装修设设计优优化管管理——样板间间先行行；（2）WBS分解管管理——实现管管理内内容精精细化化；（3）二级级成本本控制制管理理——a:投资估估算；；b:精装修修样板板间成成本优优化测测算（（指导导精装装修招投标标）；；批量精精装修修研讨讨——成本管管理思思路精装修修项目目成本本管理理案例例案例一一：精精装修修成本本优化化管理理案例例●在臻园园项目目售楼楼处样样板间间施工工完成成后，，通过过前期期设计计沟通通，针针对现现场施施工中中的实实际情情况，，提出出合理理的成成本优优化建建议，，为后后期成成本控控制及及成本本节约约奠定定基础础：——建建议取取消了了卫生生间窗窗帘盒盒内的的灯带带设计计，最最初的的设计思思路是是为样样板间间提高高照明明亮度度而设设计的的，在在大货中中是可可以取取消的的，此此项建建议实实现成成本节节约几几十万元元；批量精精装修修研讨讨——成本管管理案案例精装修修项目目创新管理思思路尝尝试（1）精装装修管管理创创新思思路——成立专专属部部门，，系统统负责责精装装修对对接工工作；；（2）建立立“以以终为为始””的专专业管管理思思路——使各专专业工工程师师在工工作的的配合合意识得得以统统一；；（3）低成成本运运作模模式下下的精精装修修项目目质量量控制制——寻求精精装修修管理理的平平衡点；；（4）精装装修精精细化化管理理体系系的建建立——设计先先行；；（5）在““互联联网+”的新形形势下下如何何引导导精装装修的的发展展趋势势。批量精精装修修研讨讨——创新管管理思思路随着各各城市市公司司精装装修项项目的的增多多，精精装修修的物物业形形态增增多，，建议议结合合城市市公司司自身身特点点，在在总部部或城城市公公司成成立精精装修修的专专属部部门——从设计计、采采购、、成本本控制制及施施工管管理等等维度度合力力将精精装修修工作作系统统化、、标准准化。。通过过工作作成果果输出出等内内容来来划清清工作作界面面，这这样可可以更更有效效地避避免现现场““越权权管理理”、、“管管理不不到位位”等等现象象发生生。同同时部部门堡堡垒、、多重重管理理等管管理难难点也也会得得到一一定的的改善善。创新管管理思思路之之——成立精精装修修管理理专属属部门门案例列列举：：臻园项项目北北区精精装修修管理理难点点：——精装单单位中中标价价格水水平较较低；；——中标单单位未未曾与与北京京公司司有过过合作作，增增加现现场管管控的的不确确定性性；——施工期期内湿湿作业业跨冬冬施、、跨春春节，，绝对对工期期较短短；针对上上述难难点，，实操操中进进行进进行了了如下下动作作：创新管管理思思路之之——低成本本模式式下质质量控控制招标文文件及及合同同交底底在精装装修单单位进进场初初期，，集中中安排排施工工单位位现场场项目目部的的全体体管理理人员员及监监理单单位工工程师师，以以专题题会的的形式式进行行招标标文件件及合合同的的交底底，针针对招招标文文件及及合同同中关关于工工期、、质量量、与与总包包的界界面划划分以以及实实测实实量要要求，，进行行系统统的梳梳理和和明确确，并并最终终以会会议纪纪要形形式下下发至至各施施工单单位及及监理理单位位，避避免现现场产产生不不必要要的签签证纠纠纷及及窝工工、漏漏做等等现象象；创新管管理思思路之之——低成本本模式式下质质量控控制实测实实量专专题交交底会会针对实实测实实量的的关注注内容容，召召集监监理、、总包包对精精装修修单位位进行行宣贯贯，交交底直直接到到基层层劳务务单位位，在在强调调实测测实量量重要要性的的同时时，对对基础础的各各类精精装修修基层层质量量标准准做重重点关关注，，同时时明确确合同同中实实测实实量的的奖罚罚制度度；创新管管理思思路之之——低成本本模式式下质质量控控制通过管管理节节奏的的变化化考察察施工工单位位现场场管理理能力力进场场初初期期，，项项目目部部通通过过一一系系列列的的管管理理动动作作对对精精装装修修单单位位进进行行交交底底，，完完成成上上述述管管理理动动作作后后，，至至少少利利用用两两至至三三个个星星期期的的考考察察期期让让施施工工单单位位自自主主安安排排施施工工任任务务，，最最后后项项目目部部通通过过现现场场巡巡查查、、巡巡视视发发现现问问题题并并汇汇总总，，尤尤其其针针对对存存在在重重大大质质量量隐隐患患的的部部位位（（防防水水基基层层、、吊吊顶顶基基层层、、石石材材造造型型墙墙基基层层等等））进进行行集集中中处处理理，，其其中中包包括括各各项项交交底底中中反反复复强强调调的的注注意意事事项项，，针针对对这这些些问问题题加加大大惩惩罚罚力力度度，，力力争争一一次次性性的的规规范范精精装装修修单单位位的的管管理理能能力力。。创新新管管理理思思路路之之———低成成本本模模式式下下质质量量控控制制通过过采采取取以以上上措措施施，，臻臻园园北北区区精精装装修修从从2014年年10月月份份进进场场至至今今，，先先后后经经历历了了两两个个季季度度的的第第三三方方实实测测实实量量，，且且实实测测成成绩绩均均在在90分分以以上上，，特特别别是是在在历历经经了了冬冬施施、、春春节节后后2015年年第第一一季季度度的的实实测测中中，，北北区区精精装装修修实实测测成成绩绩91.05分分，，其其中中墙墙面面、、顶顶面面的的平平整整度度、、水水平平度度均均取取得得了了满满分分的的成成绩绩。。另外外，，在在一一期期南南区区及及北北区区精精装装修修交交付付评评估估中中，，分分别别取取得得了了76.55分和和74.52分的的较较好好成成绩绩。。创新新管管理理思思路路之之———低成成本本模模式式下下质质量量控控制制行业业领领先先地地产产商商的的精精装装修修在在做做什什么么———施工工图图深深化化标标准准的的建建立立创新新管管理理思思路路之之———精细细化化管管理理设设计计先先行行创新新管管理理思思路路之之———精细细化化管管理理设设计计先先行行我们们在在做做什什么么———施工工图图深深化化标标准准的的建建立立1、施施工工图图明明细细缺缺失失；；2、图图纸纸设设计计缺缺少少专专业业性性；；3、相相关关深深化化达达不不到到施施工工图图要要求求；；创新新管管理理思思路路之之———精细细化化管管理理设设计计先先行行我们们在在做做什什么么———专业业性性？？直直接接导导致