某客户价值点分析及产品设计方案

朗诗·田园绿郡客户价值点分析及产品设计方案浙江区域公司朗诗·田园绿郡浙江区域公司一、明确报告目的二、客群定位回顾三、客户需求分析四、竞品优劣势分析五、自身优劣势分析六、产品设计方案一、明确报告目的二、客群定位回顾三、客户需求分析四、竞品优劣报告思路目标客群定位回顾客户需求价值点客户需求分析地块价值产品价值附加价值竞品优劣势分析自身优劣势分析竞品强度自身分析产品设计方案从Customer到Prodoction寻找市场机会报告思路目标客群定位回顾客户需求价值点客户需求分析地块价值产

目标客群要什么？

竞品是怎么做的？我们有什么？

我们怎么做？一、本报告要解决的问题目标客群要什么？一、本报告要解决的问题二、客群定位回顾二、客群定位回顾地理半径经济半径机会半径地理半径—基础市场（大城北）经济半径—目标市场（大杭州）机会半径—蓝海市场（大浙江）目标客群搜索地理半径经济半径机会半径地理半径—基础市场（大城北半山田园杭州中心城区中高收入客群浙江省内外中高收入客群城西、城北部分中高收入客群目标客群地理半径半山田园杭州中心城区中高收入客群浙江省内外中高收入客群城西、居住品质提升型100万以下刚性需求型亲地生活向往型自然资源占有型100万—200万200万—300万500万以上普通白领、泛公务员客户类别目标客群财富阶层中级白领、泛公务员富裕阶层高级白领、泛公务员锁定目标客群金领阶层300万-500万置业需求目标客群经济半径居住品质提升型100万以下刚性需求型亲地生活向往型自然资源占核心客户重要客户其他客户杭州中心城区高收入人群来源：杭州中心城区行业：金融、服装、电子、机械、房地产等收入：家庭年收入80万元以上浙江省内及其他地区投资客户改善性需求，第一居所。投资目标客群机会半径终极改善性需求，第一居所杭州中产阶层及部分白领来源：杭州城西、城北为主行业：金融、地产、咨询等收入：家庭年收入80万元以上核心客户重要客户其他客户杭州中心城区高收入人群浙江省内及其目标客群要什么？目标客群要什么？客户价值点分析产品价值点分析核心价值点分析三、客户需求分析客户价值点分析产品价值点分析核心价值点分析三、客户需求分析根据以下研究途径浙江区域公司进入杭州市场后对客户需求的研究；市场研究机构长期对高端公寓项目客户需求的研究；浙江区域公司对35组高端公寓客群的面对面访谈。根据以下研究途径客户有哪些需求区域环境：追求宁静怡人的自然景观，享受以此带来的高品位居住感受。出入交通：发达的道路基础设施，能够快速到达城市核心区。企业品牌：对知名开发商的品牌价值有一定的认知度，追求其带来的地位和身份的隐性需求。内部景观：对小区景观有较高要求，植被种类丰富，细节到位的园林景观。建筑设计：对建筑品质要求较高，布局合理且附加值高的产品更受居家者热爱。置业目的：多为改善型或终极改善型购房目的，以享受生活、长期持有、保值增值为主要目的。文化内涵：重视社区文化内涵，追求人文层次的生活享受。内部配套：对社区配套不求全，但求精，对于配套的品质十分重视。物业服务：更重视居家环境的安全感，以及尊重隐私、体现业主尊贵身份的物业服务。在关注以上客户需求的前提下，我们同样关注——客户的心理需求客户有哪些需求区域环境：追求宁静怡人的自然景观，享受以此带来购买前购买后心理需求分析1、向往田园板块的自然景观环境及舒适恬静的生活方式2、对品牌房产企业产品的期待与信赖3、期待享受高端物业的服务品质4、朗诗科技带来的健康生活预期5、物业自身能起到保值增值作用1、舒适健康的居住环境2、企业品牌和产品共同支撑的购房成就感3、享受到安全、专属、受尊重、体现身份的高端物业服务4、稀缺缺科技住宅带来的绿色、健康、经济的独特生活享受5、所持物业不断增值，财富不断增长。购买前购买后心理需求分析1、向往田园板块的自然景观环境及舒适附加价值产品价值地块价值产品保值增值、物业服务、科技系统带来的居住感受等建筑规划、风格、户型、景观、社区配套等产品带给客户的使用价值楼盘区位、交通、自然资源、大环境配套等外在价值客户需求层次解构产品价值地块价值产品保值增值、物业服务、科技系统带来的居某客户价值点分析及产品设计方案三、客户需求分析客户价值点分析产品价值点分析核心价值点分析三、客户需求分析客户价值点分析产品价值点分析核心价值点分析产品价值点分解产品价值点科技系统保值增值自然景观交通条件建筑品质内部景观物业配套朗诗品牌人文底蕴产品价值点分解产品科技系统保值增值自然景观交通条件建筑品质内人文底蕴客户价值与产品价值对接附加价值产品价值地块价值自然景观交通条件建筑品质科技系统内部景观物业配套保值增值朗诗品牌客户价值体系产品价值体系心理需求人文底蕴客户价值与产品价值对接产品价值地块价值自然景观交通产品价值点分析—自然景观城市·稀缺·山水产品价值点分析—自然景观城市·稀缺·山水德胜路约18km约13km上塘路高架石桥路武林广场出行路线时间自驾石桥路高架德胜路25分石祥路高架上塘高架35分地铁地铁3号线15分公交石桥路1.5时石祥路田园板块地铁3号线产品价值点分析—交通条件德胜路约18km约13km上塘路高架石桥路武林广场出行路线产品价值点分析—人文底蕴半山观桃皋亭积雪千年人文沉淀赋予田园板块深厚的文化底蕴备注：半山泥猫被评为第二批浙江省非物质文化遗产；半山娘娘庙、半山观桃、皋亭积雪都是深厚的文化底蕴。产品价值点分析—人文底蕴半山观桃皋亭积雪千年人文沉淀备注：半产品价值点分析—内部景观

内部景观打造应与区域自然景观相协调；树木花草种类丰富，社区内总是绿色的，令人心旷神怡；社区内能有一些高大的树木，具有较好的隐私性和层次感。内部景观设计与区域自然景观相结合选择更多的景观植被种类，保持四季常青；植物选择尽可能考虑高大的乔木、灌木，营造景观层次。客户价值点：产品价值点：产品价值点分析—内部景观内部景观打造应与区域自然景观相协产品价值点分析—规划楼与楼之间距离大一点，采光好日照效果好一些；小区内走路更安全一些，车走车道，人走人道；一般比较喜欢边套的房子；社区配套要有一定的公共空间，满足邻里交流沟通，体现人文关怀；希望有会所配套。保证一定的楼间距，满足住户对采光、日照的要求；设计人车分流的交通布局；在建筑规划时尽可能多的考虑边套设置；规划设计一些公共活动空间，并充分利用架空层区域，会所配套设计等满足邻里交流环境；规划包含会所。产品价值点：客户价值点：产品价值点分析—规划楼与楼之间距离大一点，采光好日照效果好一主卧、客厅尽量朝南设计，满足采光、通风要求；希望尽可能多的赠送面积，希望较高的得房率；户型尽可能方正，面积利用率更高。客户价值点：产品价值点分析—户型尽可能多的安排朝南或偏南的户型；一个单元不超过两梯四户，部分大户型考虑一梯两户，根据条件多设计一些露台、飘窗等；户型设计尽可能方正、规整，尽力规避不规整户型。产品价值点：主卧、客厅尽量朝南设计，满足采光、通风要求；客户价值点：产品

卫生间：主卫生间面积要大一点，干湿分离，满足淋浴需求。能够自然采光、通风；阳台、窗台：景观阳台至少要一个，最好与客厅相连，既满足晾晒的需要，又可满足观赏景观的需要；主卧大面积明窗，最好有飘窗，在满足生活居住的同时增加房间面积。入户电梯：入户电梯更有身份感，更符合客户地位和价值，客户更有尊享感。客户价值点：产品价值价值点分析—卫生间、阳台、入户电梯

卫生间：卫生间全部通风全明设计，尽可能实现干湿分离，大户型配备两个卫生间。阳台、窗台：尽可能配置两个以上的阳台，主阳台设置与客厅相连；主卧、次卧透明窗台设计。入户电梯：部分大户型房源设计入户电梯。产品价值点：卫生间：客户价值点：产品价值价值点分析—卫生间、阳台、入

高端公寓购买客群更偏好精装修，希望用金钱换时间，省时、省心、省力，装修品质要求较高。（结论来源于朗诗街区项目高端客户调研）高端公寓项目大部分做精装修，精装修客户接受度度较高。客户希望有能匹配高端物业的高品质的精装修。入户大堂及地下室大堂都能做精装修，从车子出来就能感受到住宅的档次。客户价值点：

公寓产品采用精装修，排屋毛坯交付。公寓类产品做精装修，毛坯交付可作为市场行情不好情况下的应对手段。

做成本在2000元/平方标准的精装修，装修风格符合产品的高端定位。

双入户大堂设计，地面大堂精装修的同时，地下车库大堂也采用精装修。产品价值点分析—精装修产品价值点：高端公寓购买客群更偏好精装修，希望用金钱换时间，省时、省心产品价值点分析—科技系统科技系统的使用费用不要太高；科技系统能让居住更舒服；科技系统使用方便，不麻烦；利用科技系统能使生活方式环保、健康。客户价值点：朗诗科技系统充分利用自然资源，节能、保温，费用更省；朗诗科技系统恒温、恒湿、恒氧，居住更舒适；采用部分智能化设计，一键开关、电动遮阳卷帘等；倡导朗诗健康环保低碳的生活方式。产品价值点：产品价值点分析—科技系统科技系统的使用费用不要太高；客户价值产品价值点分析—绿色环保无论室内室外，都希望采用更环保，更健康，更安全的材料，以保证能够健康快乐的生活在这里。客户价值点：建筑外立面尽量不采用干挂石材，而可采用涂料或面砖等；室内精装修材料木板、油漆等采用更高级别环保材料；建筑材料尽可能满足环保、健康要求。产品价值点：产品价值点分析—绿色环保无论室内室外，都希望采用更环保，更健产品价值点分析—物业服务目前高端市场的住宅，高品质服务不应该仅仅体现在硬件方面，在服务态度、服务内容、服务形式上应该更贴心、更全面、更人性化。客户价值点：小区物业服务人员首先应配套较高档次的服装、对讲系统、业主接待点环境设置等；提供衣物熨烫、钟点工服务等家政服务项目，满足业主多方面的生活需求。产品价值点：产品价值点分析—物业服务目前高端市场的住宅，高品质服务不应该见多识广，具有较强品牌意识，偏好知名开发商品牌所带来的身份认同。客户价值点：

朗诗科技地产品牌形象已被市场普遍接受；街区项目交付以后所起到的口碑支撑。产品价值点分析—朗诗品牌产品价值点：见多识广，具有较强品牌意识，偏好知名开发商品牌所带来的身份认产品价值点分析—保值增值保值增值景观资源交通便利科技舒适文化内涵建筑品质服务管理高附加值的产品朗诗品牌产品价值点分析—保值增值保值增值景观资源交通便利科技舒适文化三、客户需求分析客户价值点分析产品价值点分析核心价值点分析三、客户需求分析客户价值点分析产品价值点分析核心价值点分析附加价值产品价值地块价值客户价值体系核心打造部分可控不可控可控说明：地块价值属于先天条件，可以控制的主要集中在产品打造方面。核心价值点界定产品价值地块价值客户价值体系核心打造部分可控不可控可控说明核心需求分解产品品质科技系统内部景观物业配套规划户型（功能布局、卫生间、阳台、窗台、入户电梯）精装修产品价值智能化外立面核心打造核心需求分解产品品质科技系统内部景观物业配套规划户型（功能布目标客群定位回顾客户需求价值点客户需求分析地块价值产品价值附加价值竞品优劣势分析自身优劣势分析竞品强度自身分析产品设计方案从Customer到Prodoction目标客群定位回顾客户需求价值点客户需求分析地块价值产品价值附竞品是怎么做的？竞品是怎么做的？竞品有哪些？竞品是怎么做的？四、竞品优劣势分析精装修专题竞品有哪些？竞品是怎么做的？四、竞品优劣势分析精装修专题1.离杭州中心城区约半小时车程；2.山水景观资源较佳；3.公寓类产品均价约20000-30000元/方；4.容积率：1.2-2.0左右；5.区域代表性楼盘。竞品选择标准1.离杭州中心城区约半小时车程；竞品选择标准1.之江转塘板块，代表项目：公元沐桥；2.西溪五常板块，代表项目：和家园；3.三墩板块，代表项目：金地自在城；4.九堡沿江板块，代表项目：阳光国际；5.滨江板块，代表项目：彩虹豪庭竞争楼盘还有……同一板块内的绿城1.之江转塘板块，代表项目：公元沐桥；竞争楼盘还有……同一板市场竞品分析区域竞品分析竞品有哪些？竞品是怎么做的？四、竞品优劣势分析精装修专题市场竞品分析区域竞品分析竞品有哪些？竞品是怎么做的？四、竞品地理位置：之江区杭州市之江国家旅游度假区内项目规模：4万余方总建筑面积容积率：1.2物业类型：多层，小高层建筑风格：古典建筑风格主力户型：170-240㎡，目前四期已全部推出，共204套公元·沐桥地理位置：之江区杭州市之江国家旅游度假区内公元·沐桥装修状况：10000元/平方标准精装修物业服务：“金钥匙物业服务”。“金钥匙”是全球酒店服务业的最高标准，将之与传统住宅物业服务结合有助于从根本上提升住宅居住服务的品质，使业主体验到“满意+惊喜”的服务。基本配套：杭州湖滨第叁方俱乐部：西式铁板烧餐厅、商务酒廊、红酒雪茄吧、图书馆和董事会议室等装修状况：10000元/平方标准精装修某客户价值点分析及产品设计方案公元沐桥——第叁方俱乐部酒吧书吧公元沐桥——第叁方俱乐部酒吧书吧公元沐桥：193㎡公元沐桥：193㎡公元沐桥：287㎡公元沐桥：287㎡户外装修外墙进口石材外墙，屋顶以铜覆盖

大堂4-6米精装修公共大堂电梯厅、电梯美国蒂森克虏伯LEV别墅电梯窗意大利罗克迪平开或内开内倒系统，断桥隔热木铝复合型材，双层中空low-e钢化玻璃空调系统、新风系统日本大金VRVⅢ户式中央空调、梵东尼（Fantoni）新风系统采暖、热水系统德国威能（Vaillant）壁挂锅炉净水系统开能（Canature）、爱惠浦直饮水机给排水系统户内冷热水管：不锈钢管安保系统周界红外对射报警系统、闭路电视监控系统、周界监控联动、小区电子巡更系统、联网可视对讲系统智能系统车辆出入管理、公用设备运行监视、智能化设备防雷系统、园区背景音乐系统。通讯系统每户预留10个电话接口，预留数字电视接口，每户提供一台数字电视机顶盒。书房预留宽带网络接口电力照明系统浙宝配电箱，施耐德品牌元器件、德国原装进口吉徕Gira插座及开关面板立面图会所图户外装修外墙进口石材外墙，屋顶以铜覆盖大堂4-6米精装修公户内装修入户及室内房门德曼实木复合防盗工艺门、实木复合工艺门配意大利原装进口Valli&Valli执手厨房意大利进口Smeg燃气灶、油烟机、微波炉、双门冰箱、洗碗机、烤箱、咖啡机、暖碟机、垃圾处理机；意大利ARAN实木橱柜、德国Allmilmoe实木橱柜，三星人造石台面，美式独立食品柜卫生间墙地面进口大理石。德国Villeory&Boch卫浴洁具，德国Kaldewe按摩浴缸、浴缸，配备德国Hansgrohe龙头。客厅、餐厅、家庭室地面：18mm厚美国亦丰实木复合地板墙面：进口墙纸或室内涂料卧室、书房地面：18mm厚美国亦丰多层实木复合地板。墙面：进口墙纸或室内涂料。顶棚：轻钢龙骨双层石膏板吊顶。洗衣房意大利原装进口Smeg独立式洗衣机、独立式干衣机厨房美式乡村风格卧室书房户内装修入户及室内房门德曼实木复合防盗工艺门、实木复合工艺门会所装修会所配套地下一层面积达4000平方米的社区会所，由中国著名会所经营管理机构——“名流会”打理物业服务公元酒店物业，引进金钥匙服务模式，结合形式和内容灵活的美式管家模式，及星级酒店系统化的管理模式，在公共服务基础上，实施一对多的人性化、个性化、贴身服务会所装修会所配套地下一层面积达4000平方米的社区会所，由中地理位置：西溪路南侧西穆坞项目规模：100万方（含地下）容积率：1.2物业类型：别墅、山景公馆、院落排屋建筑风格：中国风建筑风格景观设计：新加坡柏景主力户型：150-180㎡三房和四房户型配套方面：特色“和庐”会所坤和·和家园地理位置：西溪路南侧西穆坞坤和·和家园某客户价值点分析及产品设计方案

和庐会所——整个和庐建筑面积1700平方米，由三幢1-2层楼高的建筑单体、通过内外连廊连接而成。房子顶部是平缓的坡屋顶，二楼有宽敞的露台，建筑线条干净简约，外立面及内墙均为横向铺装的青灰面砖，配以本色实木门窗，整个建筑造型异常稳重和内敛，颇有几分二三十年代中西合璧的老建筑身影。和庐的室内，则是典型的中式建筑厅堂空间，配以现代中式的精致硬装和中国味浓厚的软装饰品。

和庐会所——整个和庐建筑面积1700平方米，由三幢1-2层某客户价值点分析及产品设计方案和家园89㎡和家园90㎡和家园89㎡和家园90㎡和家园137㎡和家园137㎡和家园170㎡和家园170㎡地理位置：三墩镇金渡北路通济路项目规模：85万方（含地下）容积率：1.8物业类型：别墅、高层主力户型：122-148㎡/260-300㎡金地·自在城地理位置：三墩镇金渡北路通济路金地·自在城某客户价值点分析及产品设计方案会所布局图（1500㎡）会所布局图（1500㎡）某客户价值点分析及产品设计方案某客户价值点分析及产品设计方案自在城75㎡自在城89㎡自在城75㎡自在城89㎡自在城148㎡自在城148㎡项目名称：彩虹豪庭地理位置：滨江区一桥与四桥间项目规模：10万平方容积率：2物业类型：6幢高层，约600户建筑风格：典雅主义风格主力户型：250㎡钱江·彩虹豪庭项目名称：彩虹豪庭钱江·彩虹豪庭某客户价值点分析及产品设计方案彩虹豪庭135㎡彩虹豪庭135㎡彩虹豪庭242㎡彩虹豪庭263㎡彩虹豪庭242㎡彩虹豪庭263㎡项目名称：阳光国际地理位置：九堡沿江区域，久盛路与沿江大道交汇处项目规模：约38万㎡（含地下），地上约26万㎡容积率：2.58物业类型：23幢小高层/高层住宅建筑风格：新古典主义主力户型：80-140㎡，目前一期已推出部分以83-90㎡房源约占七成，户型设计较为一般。宋都·阳光国际项目名称：阳光国际宋都·阳光国际某客户价值点分析及产品设计方案阳光国际86㎡阳光国际89㎡阳光国际86㎡阳光国际89㎡阳光国际119㎡阳光国际120㎡阳光国际119㎡阳光国际120㎡阳光国际135㎡阳光国际135㎡阳光国际164㎡阳光国际164㎡市场竞品分析区域竞品分析竞品有哪些？竞品是怎么做的？四、竞品优劣势分析精装修专题市场竞品分析区域竞品分析竞品有哪些？竞品是怎么做的？四、竞品项目名称区块总建面积容积率物业类型当前公寓均价户型面积公寓产品特色简评公元沐桥之江转塘8万余方1.2多层、小高层30000200-500㎡大量二套小户型拼接一套大户型，美式精装修豪华大宅，精装修标准：10000元/㎡西溪诚园西溪五常65万方一期2.1小高层、高层29000130-260㎡绿城第二代公寓产品，精装修豪华大宅，精装修标准：5000元/㎡和家园西溪五常约100万方（含地下）1.2排屋、小高层、高层毛坯24000

精装修、毛坯房源均有供应金地自在城三墩70万方1.8排屋、高层18000-20000

精装修公寓，精装修标准：2000元/㎡阳光国际九堡沿江38万方2.58小高层、高层20000-2200080-140㎡，一期推出部分90㎡以下部分约占七成一线江景住宅彩虹豪庭滨江约10万方2高层24000-26000250㎡为主，少量89㎡精装修豪华江景大宅，精装修标准：5000元/㎡竞品物业产品汇总分析表竞品楼盘分析项目名称区块总建面积容积率物业类型当前公寓均价户型面积公寓产楼盘名称所属板块已售面积已售公寓部分户型分布（㎡）备注<9090-120120-150150-180>180户型面积（㎡）所占比例户型面积（㎡）所占比例面积小计（㎡）所占比例户型面积（㎡）所占比例户型面积（㎡）所占比例公元沐桥之江5270783-90-104\113-18016-

-200\215\227\274\282\290\307\354\356100%主力为200㎡以上大户型，二套小户型拼接自在城三墩4824476-79\69.5%

1470130.5%

西溪诚园西溪86851

1140.3%1250114.4%154\160\17014.1%182\190\206\216\25771.2%

和家园西溪18115587\88\9016.4%

2845215.7%

180-37067.9%和家园项目大户型部分分布比较均匀，单从面积看无明显的集中。阳光国际九堡6875083-9072.4%

1851626.9%

212\2310.7%

彩虹豪庭滨江5701987-907.9%

28605.0%

240\26087.1%

大户型为主：公元沐桥、西溪诚园、和家园、彩虹豪庭，主力户型均在180方以上；小户型为主：自在城，阳光国际，主力户型均在90方以下。户型比例控制方面，两极分化现象十分明显！竞品物业户型汇总分析表竞品楼盘分析楼盘名称所属板块已售面积已售公寓部分户型分布（㎡）备注<90公寓户型细节打造分析表-190方以下90—120方之间120—150方之间150—180方之间整体格局多数户型为两房两厅一卫格局，也有个别楼盘利用内阳台等偷面积手法将89㎡左右户型设置为三房该类户型由于面积有余，可以布置为两房舒适型的，但大多数110方以上户型都做三房，另外配备一个或两个卫生间该类户型布置主要考虑居家生活的舒适性，可以布置四房户型，但竞品中该类面积户型多布置为三房两卫户型。该类户型多数布置成四房两厅两卫型，也有个别三房设计；一梯两户或一梯一户设计，极尽奢华之布局结构，该类户型由于面积巨大多为方正结构。功能布局主卧、客厅大多朝南设计，充分占据了户型最好的位置，而次卧或书房大多与主卧相邻，主要为公用一个卫生间较为方便大主卧基本都朝南设计，且多数配备独立卫生间，客厅带阳台，或朝南或朝东设计；另外根据户型是否方正或狭长，动静布局分区各有不同大主卧基本都朝南设计，且都配备独立卫生间和衣帽间，客厅带阳台，或朝南或朝东设计，大面积舒适感极强；另外厨房，餐厅也在面积上较小户型明显较大；此类户型最大的特点在于主卧的奢华和舒适性打造大主卧基本都朝南设计，且都配备大面积卫生间和衣帽间，次卧面积同样加大，也有配备独立卫生间的设计；客厅带阳台，或朝南或朝东设计，大面积舒适感极强；另外厨房，餐厅也在面积上较小户型明显较大；此户型各功能区面积极大，多为彰显主人身份布局竞品楼盘分析公寓户型细节打造分析表-190方以下90—120方之间12090方以下90—120方之间120—150方之间150—180方之间尺寸要求主卧、次卧布局大多较为方正，面宽进深尺寸：主卧：3600—3900；次卧：2800—3000。卫生间面积多在5.4㎡—5.8㎡。客厅面积大小不一，但多数面积在15.5㎡上下主卧、次卧布局大多较为方正，面宽进深尺寸：主卧：3600—4000；次卧：2800—3000。卫生间面积多在5.4㎡—5.8㎡。客厅面积大小不一，但多数面积在15.5㎡上下。各功能区面积与两房户型并无太大出入主卧、次卧布局大多较为方正，面宽进深尺寸：主卧：3900—4200；次卧：3300—3600。卫生间面积多在5.4㎡—5.8㎡。客厅面积大小不一，但多数面积在20㎡上下，主要功能区面积较中小户型明显加大主卧、次卧布局大多较为方正，面宽进深尺寸：主卧：3900—5500；次卧：3300—4300。卫生间面积多在7㎡—8㎡。客厅面积大小不一，但多数尺寸在4100--5500上下。另外餐厅尺寸在3000—4300，主要功能区面积较中小户型明显加大生活设施此户型多数配备一个生活阳台与客厅相连，而卧室多有大面积飘窗设计，或直接配备一露台、花池类此户型完全可以配置两个生活或景观阳台，与卧室或客厅相连，卧室、卫生间等都可飘窗设计，增大景观视野此户型根据格局不同，可以按照需要配备多个阳台、露台。且多数房源有入户花园设计。次户型根据格局不同，可以按照需要配备多个阳台、空中庭院，面积多数较大，公寓户型细节打造分析表-2竞品楼盘分析90方以下90—120方之间120—150方之间150—18竞品有哪些？竞品是怎么做的？四、竞品优劣势分析精装修专题竞品有哪些？竞品是怎么做的？四、竞品优劣势分析精装修专题精装修分析精装修高端客群希望用金钱换时间，希望有精装修高端公寓项目大部分做精装修高端的物业形象需要高档精装修与之相配合精装修容易实现产品溢价精装修分析精装修目标客群定位回顾客户需求价值点客户需求分析地块价值产品价值附加价值竞品优劣势分析自身优劣势分析竞品强度自身分析产品设计方案从Customer到Prodoction目标客群定位回顾客户需求价值点客户需求分析地块价值产品价值附我们有什么？我们有什么？本项目优势有哪些？本项目通过什么区隔市场？本项目采取哪种竞争策略？五、自身优劣势分析本项目优势有哪些？本项目通过什么区隔市场？本项目采取哪种竞争企业优劣势分析绿色人居领跑者的企业形象；在浙江已经具有一定的市场口碑；在科技住宅领域已积累一些经验；朗诗精耕长三角地区赢得的客户资源；街区项目交付后对田园项目的口碑支持；优势劣势在浙江区域仅开发国际街区项目，高端客户积累有限；相对绿城、万科等开发企业，朗诗在浙江省的品牌影响力不足；在住宅传统部分的打造能力上不及绿城；企业优劣势分析绿色人居领跑者的企业形象；优势劣势在浙江区地块优劣势分析政府对田园板块的高端定位及相应的市政投入；主城区稀缺的土地资源；优越的自然景观资源；良好的交通基础设施；历史沉淀的人文底蕴。全新板块，客户缺乏价值认知；区域固有印象较差；工业与居住交错格局；现有区域配套档次较低；公墓及肿瘤医院的心理影响。优势劣势地块优劣势分析政府对田园板块的高端定位及相应的市政投入；全新本项目优势有哪些？本项目通过什么区隔市场？本项目采取哪种竞争策略？五、自身优劣势分析本项目优势有哪些？本项目通过什么区隔市场？本项目采取哪种竞争绿色人居领跑者企业形象；主城区稀缺的土地资源；远郊难以企及的便捷交通配套；田园板块优越的山水自然景观资源；历史沉淀的人文底蕴；绿色、健康、舒适、节能、低碳的科技系统；凸显人文关怀的产品设计细节。区隔市场的核心利益点绿色人居领跑者企业形象；区隔市场的核心利益点本项目优势有哪些？本项目通过什么区隔市场？本项目采取哪种竞争策略？五、自身优劣势分析本项目优势有哪些？本项目通过什么区隔市场？本项目采取哪种竞争区隔市场的核心利益点打造及传播差异化竞争区隔市场的核心利益点打造及传播差异化竞争产品差异化解构差异化产品细节点（外立面、户型、会所、入户电梯、双入户大堂等）科技系统朗诗品牌景观资源产品差异化解构差异化产品细节点科技系统朗诗品牌景观资源我们怎么做？我们怎么做？六、产品设计方案六、产品设计方案规划合理组织小区内部交通，既满足足够的车行宽度及紧急消防车道的通行要求，又要实现人车分流。综合考虑道路可分三级：交通主干道——与城市交通要道连接，并可串联小区主要景点；次级路——从主干道到各户的支路，也是各景点的连接通道；游步道——供业主在公共景观休憩、游赏。规划综合考虑各面积段产品的均好性，综合考虑景观、位置、赠送面积、是否边套、采光等因素，通过规划设计尽可能多的安排边套。双入户大堂设计，地下室大堂精装修。规划设计会所，里面设置健身区、游泳池、儿童娱乐区等，引进朗诗书屋。现场设置体验区，通过售楼部、样板房、局部景观等展示项目可感知价值。规划应考虑地块自身情况，综合考量地块指标、经济回报等因素进行规划。规划合理组织小区内部交通，既满足足够的车行宽度及紧急消防车道小高层+排屋小高层+排屋内部景观鉴于地块面积有限的原因，打造大面积植被景观无法实现，故在与整个板块大环境相融合的前提下，小区内通过种植高大植物，凸现小区整体层次感;水系的景观不考虑出现大面积的水域，以朗诗熙园的叠水和小溪的感觉塑造曲径通幽、移步换景的小区景观总体感觉；在产品布局和路网规划中，根据地势高低，打造大小不一的局部景观点，如假山、岩石、溪流等，增加整个小区的景观丰富程度。内部景观鉴于地块面积有限的原因，打造大面积植被景观无法实现，户型根据前面分析中目标客户的组成情况，我们首先以满足改善型第一居所与终极改善型第一居所的客户，设置一些相应比例的主流改善型公寓与终极改善型大户型公寓，同时，为满足部分白领需求，设置一定量的刚需型面积段。在各室内各功能房面宽设计、主卫面积设置等方面，充分考虑不同客户对尺度感的接受和偏好程度，进行合理设计。户型面积（㎡）户数（户）面积（㎡）面积比户数比88.2618616416.3634%46%123.308410357.221%21%142.76669422.1619%16%157.77446941.8814%11%195.37224298.169%5%246.00512303%1%户型根据前面分析中目标客户的组成情况，我们首先以满足改善型第90方以下90—120方之间120—150方之间150—180方之间整体格局两房为主、三房为辅（可通过“偷面积”做法提升价值）三房两卫（紧凑型）三房三卫（双主卧）四房两卫、一梯两户或少数一梯一户（电梯入户设计）功能布局主卧、客厅朝南设计，充分占据了户型最好的位置，而次卧或书房大多与主卧相邻，主要为公用一个卫生间较为方便大主卧朝南设计，配备独立卫生间，客厅带阳台，或朝南或朝东设计；另外根据排布需要户型是否方正或狭长大主卧朝南设计，且都配备独立卫生间和衣帽间，客厅带阳台，或朝南或朝东设计；另外厨房，餐厅也在面积上较小户型可以有所放大大主卧朝南设计，且都配备大面积卫生间和衣帽间，次卧面积同样加大，也有配备独立卫生间的设计；客厅带阳台，或朝南或朝东设计；另外厨房，餐厅也在面积上较小户型加大尺寸要求主卧开间：3.6-3.9M次卧开间：2.8-3.0M卫生间面积：5.4-5.8㎡客厅面积：15.5㎡上下主卧开间：3.6-4.0M次卧开间：2.8-3.0M卫生间面积：5.4-5.8㎡客厅面积：15.5㎡上下主卧开间：3.9-4.2M次卧开间：3.3-3.6M卫生间面积：5.4-5.8㎡客厅面积：20㎡上下主卧开间：3.9-5.5M次卧开间：3.3-4.3M卫生间面积：7-8㎡客厅面积：22.5㎡上下户型户型打造列表90方以下90—120方之间120—150方之间150—18户型户型户型户型户型户型户型户型户型户型外立面在外立面设计上，主要考虑政府对此版块的高端定位，高端客群审美取向等，建筑立面风格要求稳重、大气、经久耐看，建议采用Art-deco风格。作为主城区楼盘，依旧应该体现城市感，外立面上应考虑适合城市而非郊区楼盘立面风格。外立面在外立面设计上，主要考虑政府对此版块的高端定位，高端客外立面外立面外立面外立面采用精装修，装修成本控制在2000元左右/平方米之间，对外可宣称精装修标准在4000元/平方米。（装修品牌建议详见产品建造标准，毛坯作为市场变化时的营销调节手段）精装修采用精装修，装修成本控制在2000元左右/平方米之间，对外可科技系统

J版3.0科技系统；其他建筑科技的运用（智能化）；科技系统J版3.0科技系统；会所根据客户需求，在会所中，设置健身区、游泳池、儿童娱乐区等。此外，在南京，朗诗书屋已经成为朗诗人文理念的一个代表性元素，本项目引入“书屋”，可以提升整体小区的人文氛围，用“精神层面”的高档与建筑的高档相结合。会所根据客户需求，在会所中，设置健身区、游泳池、儿童娱乐区等其他小区设置雨水回收系统，满足绿色3星的评定标准；产品打造注重客户心理满足，仪式感小区入口、地下车库4m层高、高标准地下车库大堂装修、关键部位的石材装饰；精装修建议增加如下配置：衣柜（步入式衣帽间）、高档洗衣机及配套干衣设备、客厅及玄关背景设计、电动遮阳卷帘、按摩浴缸、厨房增加烤箱、洗碗机、食物垃圾处理系统、净水处理系统、独立食品柜等；（上述均为高档精装修必备应具备的东西）智能化建议安装户内背景音乐、一键灯光开启系统（小的代价带来巨大的客户价值）其他小区设置雨水回收系统，满足绿色3星的评定标准；ThanksThanks朗诗·田园绿郡客户价值点分析及产品设计方案浙江区域公司朗诗·田园绿郡浙江区域公司一、明确报告目的二、客群定位回顾三、客户需求分析四、竞品优劣势分析五、自身优劣势分析六、产品设计方案一、明确报告目的二、客群定位回顾三、客户需求分析四、竞品优劣报告思路目标客群定位回顾客户需求价值点客户需求分析地块价值产品价值附加价值竞品优劣势分析自身优劣势分析竞品强度自身分析产品设计方案从Customer到Prodoction寻找市场机会报告思路目标客群定位回顾客户需求价值点客户需求分析地块价值产

目标客群要什么？

竞品是怎么做的？我们有什么？

我们怎么做？一、本报告要解决的问题目标客群要什么？一、本报告要解决的问题二、客群定位回顾二、客群定位回顾地理半径经济半径机会半径地理半径—基础市场（大城北）经济半径—目标市场（大杭州）机会半径—蓝海市场（大浙江）目标客群搜索地理半径经济半径机会半径地理半径—基础市场（大城北半山田园杭州中心城区中高收入客群浙江省内外中高收入客群城西、城北部分中高收入客群目标客群地理半径半山田园杭州中心城区中高收入客群浙江省内外中高收入客群城西、居住品质提升型100万以下刚性需求型亲地生活向往型自然资源占有型100万—200万200万—300万500万以上普通白领、泛公务员客户类别目标客群财富阶层中级白领、泛公务员富裕阶层高级白领、泛公务员锁定目标客群金领阶层300万-500万置业需求目标客群经济半径居住品质提升型100万以下刚性需求型亲地生活向往型自然资源占核心客户重要客户其他客户杭州中心城区高收入人群来源：杭州中心城区行业：金融、服装、电子、机械、房地产等收入：家庭年收入80万元以上浙江省内及其他地区投资客户改善性需求，第一居所。投资目标客群机会半径终极改善性需求，第一居所杭州中产阶层及部分白领来源：杭州城西、城北为主行业：金融、地产、咨询等收入：家庭年收入80万元以上核心客户重要客户其他客户杭州中心城区高收入人群浙江省内及其目标客群要什么？目标客群要什么？客户价值点分析产品价值点分析核心价值点分析三、客户需求分析客户价值点分析产品价值点分析核心价值点分析三、客户需求分析根据以下研究途径浙江区域公司进入杭州市场后对客户需求的研究；市场研究机构长期对高端公寓项目客户需求的研究；浙江区域公司对35组高端公寓客群的面对面访谈。根据以下研究途径客户有哪些需求区域环境：追求宁静怡人的自然景观，享受以此带来的高品位居住感受。出入交通：发达的道路基础设施，能够快速到达城市核心区。企业品牌：对知名开发商的品牌价值有一定的认知度，追求其带来的地位和身份的隐性需求。内部景观：对小区景观有较高要求，植被种类丰富，细节到位的园林景观。建筑设计：对建筑品质要求较高，布局合理且附加值高的产品更受居家者热爱。置业目的：多为改善型或终极改善型购房目的，以享受生活、长期持有、保值增值为主要目的。文化内涵：重视社区文化内涵，追求人文层次的生活享受。内部配套：对社区配套不求全，但求精，对于配套的品质十分重视。物业服务：更重视居家环境的安全感，以及尊重隐私、体现业主尊贵身份的物业服务。在关注以上客户需求的前提下，我们同样关注——客户的心理需求客户有哪些需求区域环境：追求宁静怡人的自然景观，享受以此带来购买前购买后心理需求分析1、向往田园板块的自然景观环境及舒适恬静的生活方式2、对品牌房产企业产品的期待与信赖3、期待享受高端物业的服务品质4、朗诗科技带来的健康生活预期5、物业自身能起到保值增值作用1、舒适健康的居住环境2、企业品牌和产品共同支撑的购房成就感3、享受到安全、专属、受尊重、体现身份的高端物业服务4、稀缺缺科技住宅带来的绿色、健康、经济的独特生活享受5、所持物业不断增值，财富不断增长。购买前购买后心理需求分析1、向往田园板块的自然景观环境及舒适附加价值产品价值地块价值产品保值增值、物业服务、科技系统带来的居住感受等建筑规划、风格、户型、景观、社区配套等产品带给客户的使用价值楼盘区位、交通、自然资源、大环境配套等外在价值客户需求层次解构产品价值地块价值产品保值增值、物业服务、科技系统带来的居某客户价值点分析及产品设计方案三、客户需求分析客户价值点分析产品价值点分析核心价值点分析三、客户需求分析客户价值点分析产品价值点分析核心价值点分析产品价值点分解产品价值点科技系统保值增值自然景观交通条件建筑品质内部景观物业配套朗诗品牌人文底蕴产品价值点分解产品科技系统保值增值自然景观交通条件建筑品质内人文底蕴客户价值与产品价值对接附加价值产品价值地块价值自然景观交通条件建筑品质科技系统内部景观物业配套保值增值朗诗品牌客户价值体系产品价值体系心理需求人文底蕴客户价值与产品价值对接产品价值地块价值自然景观交通产品价值点分析—自然景观城市·稀缺·山水产品价值点分析—自然景观城市·稀缺·山水德胜路约18km约13km上塘路高架石桥路武林广场出行路线时间自驾石桥路高架德胜路25分石祥路高架上塘高架35分地铁地铁3号线15分公交石桥路1.5时石祥路田园板块地铁3号线产品价值点分析—交通条件德胜路约18km约13km上塘路高架石桥路武林广场出行路线产品价值点分析—人文底蕴半山观桃皋亭积雪千年人文沉淀赋予田园板块深厚的文化底蕴备注：半山泥猫被评为第二批浙江省非物质文化遗产；半山娘娘庙、半山观桃、皋亭积雪都是深厚的文化底蕴。产品价值点分析—人文底蕴半山观桃皋亭积雪千年人文沉淀备注：半产品价值点分析—内部景观

内部景观打造应与区域自然景观相协调；树木花草种类丰富，社区内总是绿色的，令人心旷神怡；社区内能有一些高大的树木，具有较好的隐私性和层次感。内部景观设计与区域自然景观相结合选择更多的景观植被种类，保持四季常青；植物选择尽可能考虑高大的乔木、灌木，营造景观层次。客户价值点：产品价值点：产品价值点分析—内部景观内部景观打造应与区域自然景观相协产品价值点分析—规划楼与楼之间距离大一点，采光好日照效果好一些；小区内走路更安全一些，车走车道，人走人道；一般比较喜欢边套的房子；社区配套要有一定的公共空间，满足邻里交流沟通，体现人文关怀；希望有会所配套。保证一定的楼间距，满足住户对采光、日照的要求；设计人车分流的交通布局；在建筑规划时尽可能多的考虑边套设置；规划设计一些公共活动空间，并充分利用架空层区域，会所配套设计等满足邻里交流环境；规划包含会所。产品价值点：客户价值点：产品价值点分析—规划楼与楼之间距离大一点，采光好日照效果好一主卧、客厅尽量朝南设计，满足采光、通风要求；希望尽可能多的赠送面积，希望较高的得房率；户型尽可能方正，面积利用率更高。客户价值点：产品价值点分析—户型尽可能多的安排朝南或偏南的户型；一个单元不超过两梯四户，部分大户型考虑一梯两户，根据条件多设计一些露台、飘窗等；户型设计尽可能方正、规整，尽力规避不规整户型。产品价值点：主卧、客厅尽量朝南设计，满足采光、通风要求；客户价值点：产品

卫生间：主卫生间面积要大一点，干湿分离，满足淋浴需求。能够自然采光、通风；阳台、窗台：景观阳台至少要一个，最好与客厅相连，既满足晾晒的需要，又可满足观赏景观的需要；主卧大面积明窗，最好有飘窗，在满足生活居住的同时增加房间面积。入户电梯：入户电梯更有身份感，更符合客户地位和价值，客户更有尊享感。客户价值点：产品价值价值点分析—卫生间、阳台、入户电梯

卫生间：卫生间全部通风全明设计，尽可能实现干湿分离，大户型配备两个卫生间。阳台、窗台：尽可能配置两个以上的阳台，主阳台设置与客厅相连；主卧、次卧透明窗台设计。入户电梯：部分大户型房源设计入户电梯。产品价值点：卫生间：客户价值点：产品价值价值点分析—卫生间、阳台、入

高端公寓购买客群更偏好精装修，希望用金钱换时间，省时、省心、省力，装修品质要求较高。（结论来源于朗诗街区项目高端客户调研）高端公寓项目大部分做精装修，精装修客户接受度度较高。客户希望有能匹配高端物业的高品质的精装修。入户大堂及地下室大堂都能做精装修，从车子出来就能感受到住宅的档次。客户价值点：

公寓产品采用精装修，排屋毛坯交付。公寓类产品做精装修，毛坯交付可作为市场行情不好情况下的应对手段。

做成本在2000元/平方标准的精装修，装修风格符合产品的高端定位。

双入户大堂设计，地面大堂精装修的同时，地下车库大堂也采用精装修。产品价值点分析—精装修产品价值点：高端公寓购买客群更偏好精装修，希望用金钱换时间，省时、省心产品价值点分析—科技系统科技系统的使用费用不要太高；科技系统能让居住更舒服；科技系统使用方便，不麻烦；利用科技系统能使生活方式环保、健康。客户价值点：朗诗科技系统充分利用自然资源，节能、保温，费用更省；朗诗科技系统恒温、恒湿、恒氧，居住更舒适；采用部分智能化设计，一键开关、电动遮阳卷帘等；倡导朗诗健康环保低碳的生活方式。产品价值点：产品价值点分析—科技系统科技系统的使用费用不要太高；客户价值产品价值点分析—绿色环保无论室内室外，都希望采用更环保，更健康，更安全的材料，以保证能够健康快乐的生活在这里。客户价值点：建筑外立面尽量不采用干挂石材，而可采用涂料或面砖等；室内精装修材料木板、油漆等采用更高级别环保材料；建筑材料尽可能满足环保、健康要求。产品价值点：产品价值点分析—绿色环保无论室内室外，都希望采用更环保，更健产品价值点分析—物业服务目前高端市场的住宅，高品质服务不应该仅仅体现在硬件方面，在服务态度、服务内容、服务形式上应该更贴心、更全面、更人性化。客户价值点：小区物业服务人员首先应配套较高档次的服装、对讲系统、业主接待点环境设置等；提供衣物熨烫、钟点工服务等家政服务项目，满足业主多方面的生活需求。产品价值点：产品价值点分析—物业服务目前高端市场的住宅，高品质服务不应该见多识广，具有较强品牌意识，偏好知名开发商品牌所带来的身份认同。客户价值点：

朗诗科技地产品牌形象已被市场普遍接受；街区项目交付以后所起到的口碑支撑。产品价值点分析—朗诗品牌产品价值点：见多识广，具有较强品牌意识，偏好知名开发商品牌所带来的身份认产品价值点分析—保值增值保值增值景观资源交通便利科技舒适文化内涵建筑品质服务管理高附加值的产品朗诗品牌产品价值点分析—保值增值保值增值景观资源交通便利科技舒适文化三、客户需求分析客户价值点分析产品价值点分析核心价值点分析三、客户需求分析客户价值点分析产品价值点分析核心价值点分析附加价值产品价值地块价值客户价值体系核心打造部分可控不可控可控说明：地块价值属于先天条件，可以控制的主要集中在产品打造方面。核心价值点界定产品价值地块价值客户价值体系核心打造部分可控不可控可控说明核心需求分解产品品质科技系统内部景观物业配套规划户型（功能布局、卫生间、阳台、窗台、入户电梯）精装修产品价值智能化外立面核心打造核心需求分解产品品质科技系统内部景观物业配套规划户型（功能布目标客群定位回顾客户需求价值点客户需求分析地块价值产品价值附加价值竞品优劣势分析自身优劣势分析竞品强度自身分析产品设计方案从Customer到Prodoction目标客群定位回顾客户需求价值点客户需求分析地块价值产品价值附竞品是怎么做的？竞品是怎么做的？竞品有哪些？竞品是怎么做的？四、竞品优劣势分析精装修专题竞品有哪些？竞品是怎么做的？四、竞品优劣势分析精装修专题1.离杭州中心城区约半小时车程；2.山水景观资源较佳；3.公寓类产品均价约20000-30000元/方；4.容积率：1.2-2.0左右；5.区域代表性楼盘。竞品选择标准1.离杭州中心城区约半小时车程；竞品选择标准1.之江转塘板块，代表项目：公元沐桥；2.西溪五常板块，代表项目：和家园；3.三墩板块，代表项目：金地自在城；4.九堡沿江板块，代表项目：阳光国际；5.滨江板块，代表项目：彩虹豪庭竞争楼盘还有……同一板块内的绿城1.之江转塘板块，代表项目：公元沐桥；竞争楼盘还有……同一板市场竞品分析区域竞品分析竞品有哪些？竞品是怎么做的？四、竞品优劣势分析精装修专题市场竞品分析区域竞品分析竞品有哪些？竞品是怎么做的？四、竞品地理位置：之江区杭州市之江国家旅游度假区内项目规模：4万余方总建筑面积容积率：1.2物业类型：多层，小高层建筑风格：古典建筑风格主力户型：170-240㎡，目前四期已全部推出，共204套公元·沐桥地理位置：之江区杭州市之江国家旅游度假区内公元·沐桥装修状况：10000元/平方标准精装修物业服务：“金钥匙物业服务”。“金钥匙”是全球酒店服务业的最高标准，将之与传统住宅物业服务结合有助于从根本上提升住宅居住服务的品质，使业主体验到“满意+惊喜”的服务。基本配套：杭州湖滨第叁方俱乐部：西式铁板烧餐厅、商务酒廊、红酒雪茄吧、图书馆和董事会议室等装修状况：10000元/平方标准精装修某客户价值点分析及产品设计方案公元沐桥——第叁方俱乐部酒吧书吧公元沐桥——第叁方俱乐部酒吧书吧公元沐桥：193㎡公元沐桥：193㎡公元沐桥：287㎡公元沐桥：287㎡户外装修外墙进口石材外墙，屋顶以铜覆盖

大堂4-6米精装修公共大堂电梯厅、电梯美国蒂森克虏伯LEV别墅电梯窗意大利罗克迪平开或内开内倒系统，断桥隔热木铝复合型材，双层中空low-e钢化玻璃空调系统、新风系统日本大金VRVⅢ户式中央空调、梵东尼（Fantoni）新风系统采暖、热水系统德国威能（Vaillant）壁挂锅炉净水系统开能（Canature）、爱惠浦直饮水机给排水系统户内冷热水管：不锈钢管安保系统周界红外对射报警系统、闭路电视监控系统、周界监控联动、小区电子巡更系统、联网可视对讲系统智能系统车辆出入管理、公用设备运行监视、智能化设备防雷系统、园区背景音乐系统。通讯系统每户预留10个电话接口，预留数字电视接口，每户提供一台数字电视机顶盒。书房预留宽带网络接口电力照明系统浙宝配电箱，施耐德品牌元器件、德国原装进口吉徕Gira插座及开关面板立面图会所图户外装修外墙进口石材外墙，屋顶以铜覆盖大堂4-6米精装修公户内装修入户及室内房门德曼实木复合防盗工艺门、实木复合工艺门配意大利原装进口Valli&Valli执手厨房意大利进口Smeg燃气灶、油烟机、微波炉、双门冰箱、洗碗机、烤箱、咖啡机、暖碟机、垃圾处理机；意大利ARAN实木橱柜、德国Allmilmoe实木橱柜，三星人造石台面，美式独立食品柜卫生间墙地面进口大理石。德国Villeory&Boch卫浴洁具，德国Kaldewe按摩浴缸、浴缸，配备德国Hansgrohe龙头。客厅、餐厅、家庭室地面：18mm厚美国亦丰实木复合地板墙面：进口墙纸或室内涂料卧室、书房地面：18mm厚美国亦丰多层实木复合地板。墙面：进口墙纸或室内涂料。顶棚：轻钢龙骨双层石膏板吊顶。洗衣房意大利原装进口Smeg独立式洗衣机、独立式干衣机厨房美式乡村风格卧室书房户内装修入户及室内房门德曼实木复合防盗工艺门、实木复合工艺门会所装修会所配套地下一层面积达4000平方米的社区会所，由中国著名会所经营管理机构——“名流会”打理物业服务公元酒店物业，引进金钥匙服务模式，结合形式和内容灵活的美式管家模式，及星级酒店系统化的管理模式，在公共服务基础上，实施一对多的人性化、个性化、贴身服务会所装修会所配套地下一层面积达4000平方米的社区会所，由中地理位置：西溪路南侧西穆坞项目规模：100万方（含地下）容积率：1.2物业类型：别墅、山景公馆、院落排屋建筑风格：中国风建筑风格景观设计：新加坡柏景主力户型：150-180㎡三房和四房户型配套方面：特色“和庐”会所坤和·和家园地理位置：西溪路南侧西穆坞坤和·和家园某客户价值点分析及产品设计方案

和庐会所——整个和庐建筑面积1700平方米，由三幢1-2层楼高的建筑单体、通过内外连廊连接而成。房子顶部是平缓的坡屋顶，二楼有宽敞的露台，建筑线条干净简约，外立面及内墙均为横向铺装的青灰面砖，配以本色实木门窗，整个建筑造型异常稳重和内敛，颇有几分二三十年代中西合璧的老建筑身影。和庐的室内，则是典型的中式建筑厅堂空间，配以现代中式的精致硬装和中国味浓厚的软装饰品。

和庐会所——整个和庐建筑面积1700平方米，由三幢1-2层某客户价值点分析及产品设计方案和家园89㎡和家园90㎡和家园89㎡和家园90㎡和家园137㎡和家园137㎡和家园170㎡和家园170㎡地理位置：三墩镇金渡北路通济路项目规模：85万方（含地下）容积率：1.8物业类型：别墅、高层主力户型：122-148㎡/260-300㎡金地·自在城地理位置：三墩镇金渡北路通济路金地·自在城某客户价值点分析及产品设计方案会所布局图（1500㎡）会所布局图（1500㎡）某客户价值点分析及产品设计方案某客户价值点分析及产品设计方案自在城75㎡自在城89㎡自在城75㎡自在城89㎡自在城148㎡自在城148㎡项目名称：彩虹豪庭地理位置：滨江区一桥与四桥间项目规模：10万平方容积率：2物业类型：6幢高层，约600户建筑风格：典雅主义风格主力户型：250㎡钱江·彩虹豪庭项目名称：彩虹豪庭钱江·彩虹豪庭某客户价值点分析及产品设计方案彩虹豪庭135㎡彩虹豪庭135㎡彩虹豪庭242㎡彩虹豪庭263㎡彩虹豪庭242㎡彩虹豪庭263㎡项目名称：阳光国际地理位置：九堡沿江区域，久盛路与沿江大道交汇处项目规模：约38万㎡（含地下），地上约26万㎡容积率：2.58物业类型：23幢小高层/高层住宅建筑风格：新古典主义主力户型：80-140㎡，目前一期已推出部分以83-90㎡房源约占七成，户型设计较为一般。宋都·阳光国际项目名称：阳光国际宋都·阳光国际某客户价值点分析及产品设计方案阳光国际86㎡阳光国际89㎡阳光国际86㎡阳光国际89㎡阳光国际119㎡阳光国际120㎡阳光国际119㎡阳光国际120㎡阳光国际135㎡阳光国际135㎡阳光国际164㎡阳光国际164㎡市场竞品分析区域竞品分析竞品有哪些？竞品是怎么做的？四、竞品优劣势分析精装修专题市场竞品分析区域竞品分析竞品有哪些？竞品是怎么做的？四、竞品项目名称区块总建面积容积率物业类型当前公寓均价户型面积公寓产品特色简评公元沐桥之江转塘8万余方1.2多层、小高层30000200-500㎡大量二套小户型拼接一套大户型，美式精装修豪华大宅，精装修标准：10000元/㎡西溪诚园西溪五常65万方一期2.1小高层、高层29000130-260㎡绿城第二代公寓产品，精装修豪华大宅，精装修标准：5000元/㎡和家园西溪五常约100万方（含地下）1.2排屋、小高层、高层毛坯24000

精装修、毛坯房源均有供应金地自在城三墩70万方1.8排屋、高层18000-20000

精装修公寓，精装修标准：2000元/㎡阳光国际九堡沿江38万方2.58小高层、高层20000-2200080-140㎡，一期推出部分90㎡以下部分约占七成一线江景住宅彩虹豪庭滨江约10万方2高层24000-26000250㎡为主，少量89㎡精装修豪华江景大宅，精装修标准：5000元/㎡竞品物业产品汇总分析表竞品楼盘分析项目名称区块总建面积容积率物业类型当前公寓均价户型面积公寓产楼盘名称所属板块已售面积已售公寓部分户型分布（㎡）备注<9090-120120-150150-180>180户型面积（㎡）所占比例户型面积（㎡）所占比例面积小计（㎡）所占比例户型面积（㎡）所占比例户型面积（㎡）所占比例公元沐桥之江5270783-90-104\113-18016-

-200\215\227\274\282\290\307\354\356100%主力为200㎡以上大户型，二套小户型拼接自在城三墩4824476-79\69.5%

1470130.5%

西溪诚园西溪86851

1140.3%1250114.4%154\160\17014.1%182\190\206\216\25771.2%

和家园西溪18115587\88\9016.4%

2845215.7%

180-37067.9%和家园项目大户型部分分布比较均匀，单从面积看无明显的集中。阳光国际九堡6875083-9072.4%

1851626.9%

212\2310.7%

彩虹豪庭滨江5701987-907.9%

28605.0%

240\26087.1%

大户型为主：公元沐桥、西溪诚园、和家园、彩虹豪庭，主力户型均在180方以上；小户型为主：自在城，阳光国际，主力户型均在90方以下。户型比例控制方面，两极分化现象十分明显！竞品物业户型汇总分析表竞品楼盘分析楼盘名称所属板块已售面积已售公寓部分户型分布（㎡）备注<90公寓户型细节打造分析表-190方以下90—120方之间120—150方之间150—180方之间整体格局多数户型为两房两厅一卫格局，也有个别楼盘利用内阳台等偷面积手法将89㎡左右户型设置为三房该类户型由于面积有余，可以布置为两房舒适型的，但大多数110方以上户型都做三房，另外配备一个或两个卫生间该类户型布置主要考虑居家生活的舒适性，可以布置四房户型，但竞品中该类面积户型多布置为三房两卫户型。该类户型多数布置成四房两厅两卫型，也有个别三房设计；一梯两户或一梯一户设计，极尽奢华之布局结构，该类户型由于面积巨大多为方正结构。功能布局主卧、客厅大多朝南设计，充分占据了户型最好的位置，而次卧或书房大多与主卧相邻，主要为公用一个卫生间较为方便大主卧基本都朝南设计，且多数配备独立卫生间，客厅带阳台，或朝南或朝东设计；另外根据户型是否方正或狭长，动静布局分区各有不同大主卧基本都朝南设计，且都配备独立卫生间和衣帽间，客厅带阳台，或朝南或朝东设计，大面积舒适感极强；另外厨房，餐厅也在面积上较小户型明显较大；此类户型最大的特点在于主卧的奢华和舒适性打造大主卧基本都朝南设计，且都配备大面积卫生间和衣帽间，次卧面积同样加大，也有配备独立卫生间的设计；客厅带阳台，或朝南或朝东设计，大面积舒适感极强；另外厨房，餐厅也在面积上较小户型明显较大；此户型各功能区面积极大，多为彰显主人身份布局竞品楼盘分析公寓户型细节打造分析表-190方以下90—120方之间12090方以下90—120方之间120—150方之间150—180方之间尺寸要求主卧、次卧布局大多较为方正，面宽进深尺寸：主卧：3600—3900；次卧：2800—3000。卫生间面积多在5.4㎡—5.8㎡。客厅面积大小不一，但多数面积在15.5㎡上下主卧、次卧布局大多较为方正，面宽进深尺寸：主卧：3600—4000；次卧：2800—3000。卫生间面积多在5.4㎡—5.8㎡。客厅面积大小不一，但多数面积在15.5㎡上下。各功能区面积与两房户型并无太大出入主卧、次卧布局大多较为方正，面宽进深尺寸：主卧：3900—4200；次卧：3300—3600。卫生间面积多在5.4㎡—5.8㎡。客厅面积大小不一，但多数面积在20㎡上下，主要功能区面积较中小户型明显加大主卧、次卧布局大多较为方正，面宽进深尺寸：主卧：3900—5500；次卧：3300—4300。卫生间面积多在7㎡—8㎡。客厅面积大小不一，但多数尺寸在4100--5500上下。另外餐厅尺寸在3000—4300，主要功能区面积较中小户型明显加大生活设施此户型多数配备一个生活阳台与客厅相连，而卧室多有大面积飘窗设计，或直接配备一露台、花池类此户型完全可以配置两个生活或景观阳台，与卧室或客厅相连，卧室、卫生间等都可飘窗设计，增大景观视野此户型根据格局不同，可以按照需要配备多个阳台、露台。且多数房源有入户花园设计。次户型根据格局不同，可以按照需要配备多个阳台、空中庭院，面积多数较大，公寓户型细节打造分析表-2竞品楼盘分析90方以下90—120方之间120—150方之间150—18竞品有哪些？竞品是怎么做的？四、竞品优劣势分析精装修专题竞品有哪些？竞品是怎么做的？四、竞品优劣势分析精装修专题精装修分析精装修高端客群希望用金钱换时间，希望有精装修高端公寓项目大部分做精装修高端的物业形象需要高档精装修与之相配合精装修容易实现产品溢价精装修分析精装修目标客群定位回顾客户需求价值点客户需求分析地块价值产品价值附加价值竞品优劣势分析自身优劣势分析竞品强度自身分析产品设计方案从Customer到Prodoction目标客群定位回顾客户需求价值点客户需求分析地块价值产品价值附我们有什么？我们有什么？本项目优势有哪些？本项目通过什么区隔市场？本项目采取哪种竞争策略？五、自身优劣势分析本项目优势有哪些？本项目通过什么区隔市场？本项目采取哪种竞争企业优劣势分析绿色人居领跑者的企业形象；在浙江已经具有一定的市场口碑；在科技住宅领域已积累一些经验；朗诗精耕长三角地区赢得的客户资源；街区项目交付后对田园项目的口碑支持；优势劣势在浙江区域仅开发国际街区项目，高端客户积累有限；相对绿城、万科等开发企业，朗诗在浙江省的品牌影响力不足；在住宅传统部分的打造能力上不及绿城；企业优劣势分析绿色人居领跑者的企业形象；优势劣势在浙江区地块优劣势分析政府对田园板块的高端定位及相应的市政投入；主城区稀缺的土地资源；优越的自然景观资源；良好的交通基础设施；历史沉淀的人文底蕴。全新板块，客户缺乏价值认知；区域固有印象较差；工业与居住交错格