物业服务市场培训课件

第四章物业服务市场第四章一、物业服务市场概述二、物业服务招标投标目录三、物业服务合同四、物业服务价格与收费二、物业服务招标投标三、物业服务合同四、物业服务价格与收费二、物业服务招标投标三、物业服务合同一、物业服务市场概述二、物业服务招标投标目录三、物业服务（一）物业服务市场的含义与特点一、物业服务市场概述（二）物业服务市场的构成（三）物业服务市场的管理（四）物业服务市场中的委托代理关系及其实现方式（一）物业服务市场的含义与特点一、物业服务市场概述（二）物业（一）物业服务市场的含义与特点2．物业服务市场的特点1．物业服务市场的含义（一）物业服务市场的含义与特点2．物业服务市场的特点1．物业1．物业服务市场的含义物业服务市场是指围绕出售和购买以物业为对象的服务而进行的各种交易活动的总和。广义的物业服务市场是指所有物业服务商品交换关系的总和，狭义的物业服务市场则指物业服务商品交换的场所。概念市场交换的商品是物业服务含义市场交换关系主体是业主和物业服务企业价值规律和竞争规律是物业服务市场的基本规律1．物业服务市场的含义物业服务市场是指围绕出售非所有权性2．物业服务市场的特点生产与消费的同步性服务品质的差异性服务的综合性和连锁性服务需求的伸缩性非所有权性2．物业服务市场的特点生产与消费的同步性市场主体业主（二）物业服务市场的构成物业服务企业中介组织物业管理行业协会政府各级行政主管部门市场管理职能部门市场客体常规性公共服务针对性专项服务委托性特约服务市场机制价格机制供求机制竞争机制市场主体业主（二）物业服务市场的构成物业服务企业中介（三）物业服务市场的管理2．物业服务市场管理的内容1．物业服务市场管理的含义（三）物业服务市场的管理2．物业服务市场管理的内容1．物业服1．物业服务市场管理的含义物业服务市场管理指有关管理部门按照社会经济发展客观规律和物业服务市场发展的目标、方向，运用法律、行政、经济以及宣传教育等手段对物业服务市场交易对象及交易过程中全部经济关系进行调控、指导、监督和服务等管理工作。概念国家设置的市场管理职能机构市场管理机构物业服务的技术管理机构群众性的管理监督机构1．物业服务市场管理的含义物业服务市场管理指有对物业服务市场交易主体的管理2．物业服务市场管理的内容对物业服务市场交易客体的管理对物业服务行为的管理对物业服务价格的管理对物业服务合同的管理对物业服务信息的管理对物业服务市场交易主体的管理2．物业服务市场管理的内容对物业（四）物业服务市场中的委托代理关系及其实现方式

2．委托代理关系的实现方式1．委托代理关系（四）物业服务市场中的委托代理关系2．委托代理关系的实现方式主体代理人：物业服务企业被代理人：业主或业主大会相对人各类相关的专业公司分散业主（相对于业主大会）承租人（相对于产权所有人）1．委托代理关系主代理人：物业服务企业被代理人：业主或业主大会通过物业服务的招投标并签订前期物业服务合同或物业服务合同来实现：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；招投标人少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”2．委托代理关系的实现方式通过物业服务的招投标并签订前期物业服务合同或物（一）物业服务招投标概述二、物业服务招标投标（二）物业服务招标（三）物业服务投标（一）物业服务招投标概述二、物业服务招标投标（二）物业服务招（一）物业服务招投标概述2．物业服务招投标的原则1．物业服务招投标的概念3．物业服务招投标适用的法律法规4．物业服务招投标的特点（一）物业服务招投标概述2．物业服务招投标的原则1．物业服务1．物业服务市场管理的含义物业服务招标指开发商、业主（委托业主大会）或其他产权人等物业服务市场主体，遏过编制和公开符合其服务要求和标准的招标文件，向社会招聘，并采取一定的方法进行分析和判断，最终确定最佳的物业服务企业并与之订立前期物业服务合同或物业服务合同的过程。招标物业服务投标指物业服务企业为开拓业务，根据物业服务招标文件中确定的服务妄求和标准，组织编制投标文件，并向招标单位递交应聘申请书和投标书，参与物业管理竞标，以求通过物业服务市场竞争获得物业管理权的过程。投标1．物业服务市场管理的含义物业服务招标指开发商2．物业服务招投标的原则公开原则公平原则公正原则合理原则2．物业服务招投标的原则公开法律法规《中华人民共和国招标投标法》（1999）3．物业服务招投标适用的法律法规《物业管理条例》》（2007修订）《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（2003）法律法规《中华人民共和国招标投标法》（1999）3．物业服务早期介入的特点4．物业服务招投标的特点阶段性的特点不确定性的特点早期介入的特点4．物业服务招投标的特点阶段（二）物业服务招标2．招标方式1．招标主体3．招标程序（二）物业服务招标2．招标方式1．招标主体3．招标程序主体开发建设单位：开发商全体业主或业主大会1．招标主体其他物业所有权人：企业办公楼主开发建设单位：开发商全体业主或业主大会1．招标主公开招标2．招标方式邀请招标协商招标公开招标2．招标方式邀请招标协商3．招标程序准备阶段实施阶段结束阶段3．招标程序准备阶段准备阶段成立招标机构3．招标程序（一）——准备阶段自行成立招标机构招标人委托招标代理机构编制招标文件确定标底投标人须知合同条款技术规范——准备阶段成立招标机构3．招标程序（一）——准备阶段自行实施阶段发布招标公告3．招标程序（二）——实施阶段招标单位名称、项目名称、地点物业管理项目资金来源招标目的、项目要求概述购买招标文件时间、地点和价格接受标书的最后日期和地点开标日期、时间、地点招标单位的地址、电话，等组织资格预审召开标前会议开标、评标与定标投标人的经验人员及设备能力投标人的财务状况，等物业管理开标：交标书后2～3日物业管理评标物业管理定标实施阶段发布招标公告3．招标程序（二）——实施阶段招标结束阶段资料的整理与归档3．招标程序（三）——结束阶段招标文件招标文件附件及图样对招标文件进行澄清和修改的会议记录和书面文件投标文件及标书同招标方的来往信件，等

合同的签订与履行结束阶段资料的整3．招标程序（三）——结束阶段招标文件（三）物业服务投标2．投标程序1．投标原则3．物业服务投标书的编制（三）物业服务投标2．投标程序1．投标原则3．物业服务投标书真实性原则1．投标原则正当竞争原则——真实性原则1．投标原则正当竞争原则——2．投标程序准备阶段实施阶段结束阶段2．投标程序准备阶段准备阶段取得从业资格2．投标程序（一）——准备阶段《企业法人营业执照》《物业服务企业资质证书》筹措资金收集招标物业相关资料资金积累银行贷款进行投标可行性分析招标物业条件分析本公司投标条件分析竞争者分析风险分析准备阶段取得从业资格2．投标程序（一）——准备阶段《企业实施阶段购买并阅读招标文件2．投标程序（二）——实施阶段标前调查与现场考察制定管理服务方法及工作量制定资金计划标价试算标价评估与调整办理投标保函封送标书、保函参加开标及答辩会实施阶段购买并阅读招标文件2．投标程序（二）——实施阶2．投标程序（三）——结束阶段在规定时间内：办妥履约保证和各种手续；尽快与招标单位进行详细洽商，签订物业服务合同2．投标程序（三）——结束阶段在规定时间内：3．物业服务投标书的编制（2）编制投标文件应注意的事项（1）物业服务投标书的主要内容（3）投标报价及技巧3．物业服务投标书的编制（2）编制投标文件应注意的事项（1）投标书的主要内容投标函（1）物业服务投标书的主要内容投标报价物业管理方案招标文件要求提供的其他材料投标书的主要内容投标函（1）物业服务投标书的主要内确保填写无遗漏，无空缺不得任意修改填写内容填写方式规范不得改变标书格式计算数字必须准确无误报价合理包装整洁美观（2）编制投标文件应注意的事项注意事项确保填写无遗漏，无空缺（2）编制投标文件应注意的事项注意事投标报价及技巧经营管理费用测算（3）投标报价及技巧前期介入服务中发生的开办费用测算第一年度物业管理费用测算年度能源费用测算年度经营管理支出费用预算确定合理利润率（利润率是实际发生的物业服务费的5％～15％之间）投标报价及技巧经营管理费用测算（3）投标报价及技巧前期介入（一）物业服务合同的性质与特点三、物业服务合同（二）物业服务合同的分类（三）物业服务合同的主体和内容（四）物业服务合同的变更与解除（一）物业服务合同的性质与特点三、物业服务合同（二）物业服务（一）物业服务合同的性质与特点2．物业服务合同的特点1．物业服务合同的性质（一）物业服务合同的性质与特点2．物业服务合同的特点1．物业1．物业服务合同的性质委托合同说服务合同说混合合同说独立合同说雇佣合同说承揽合同说1．物业服务合同的性质委托合同说服务合同说物业服务合同是业主与物业服务企业双方意思表示一致的产物；当事人相互信任是物业服务合同的订立的前提；物业服务合同是有偿的；物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同；物业服务合同应到政府行政主管理部门备案。2．物业服务合同的特点特点物业服务合同是业主与物业服务企业双方意思表示一致的产物；2前期物业服务合同（二）物业服务合同的分类“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”物业服务合同签订日期一般应在业主委员会成立3个月内，最迟不应迟于6个月；合同的甲方是业主委员会（代表所有业主），乙方是物业服务企业。甲方是委托方，乙方是受托方。物业服务合同的委托管理期限由双方协议商定，以年为单位，一般为3年。前期物业服务合同（二）物业服务合同的分类“在业主、业主大（三）物业服务合同的主体和内容2．物业服务合同的内容1．物业服务合同的主体（三）物业服务合同的主体和内容2．物业服务合同的内容1．物业主体物业服务企业

业主委员会1．物业服务合同的主体主物业服务企业业主委员会1．物业服务合同的主体物业服务合同的内容总则2．物业服务合同的内容物业服务事项物业服务质量物业服务费用双方当事人的权利义务专项维修资金的管理和使用物业管理用房合同期限违约责任附则物业服务总则2．物业服务合同的内容物业服务事项（四）物业服务合同的变更与解除2．物业服务合同的解除1．物业服务合同的变更（四）物业服务合同的变更与解除2．物业服务合同的解除1．物业物业服务合同的变更一方先提出变更自己的权利义务，另一方只做与之相对应的变更；双方同时提出合作变更。1．物业服务合同的变更物业服务合同的变更一方先提出变更自己的权利义务，另一方只做与约定解除合同的条件成立2．物业服务合同的解除物业服务合同的解除事后协商解除因物业服务企业的主体资格丧失而解除约定解除合同的条件成立约定解除合同的条件成立2．物业服务合同的解除物业服务合同（一）物业服务价格四、物业服务价格与收费（二）物业服务收费（一）物业服务价格四、物业服务价格与收费（二）物业服务收费（一）物业服务价格2．物业服务价格的决定1．物业服务价格的形式（一）物业服务价格2．物业服务价格的决定1．物业服务价格的形物业服务价格的形式政府指导价市场调节价1．物业服务价格的形式物业服务政府指导价市场调节价1．物业服务价格的形式2．物业服务价格的决定业主会通过压低或抬高价格来得到他要购买的物业服务；物业服务企业也会通过抬高或压低价格来供给它所要出售的物业服务服务量；最终形成均衡的物业服务价格水平。

2．物业服务价格的决定业主会通过压低或抬高价格来得到他要购（二）物业服务收费3．物业服务收费的预算1．物业服务收费原则2．物业服务收费方式（二）物业服务收费3．物业服务收费的预算1．物业服务收费原则合理原则1．物业服务收费原则公开原则——正当费用与服务水平相适应原则合法竞争原则政府监管原则合理原则1．物业服务收费原则公开原则——正包干制2．物业服务收费方式是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。包干制2．物业服务收费方式是指由业主向物业服务企业3．物业服务收费的预算（2）法定税费（1）物业服务成本的构成（3）物业服务企业的利润（4）物业服务企业的酬金

3．物业服务收费的预算（2）法定税费（1）物业服务成本的构成物业服务成本的构成管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等（1）物业服务成本的构成物业管理区域清洁卫生费用物业共用部位、公用设施设备日常运行、维修及保养费物业管理区域绿化养护费用物业管理区域绿化养护费用办公费用物业服务企业固定资产折旧费物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用经业主同意的其他费用物业服务成本的构成管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取法定税费营业税教育附加费（2）法定税费城市维护建设税法定税费营业税教育附加费（2）法定税费城市维护建设税（3）物业服务企业的利润利润率由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定的比率计算；普通住宅小区物业管理的利润率一般不高于社会平均利润率。

（3）物业服务企业的利润利润率由各省、自治区、直辖市政府物物业服务企业的酬金固定提取比例固定提取数额（4）物业服务企业的酬金物业服务固定提取比例固定提取数额（4）物业服务企业的酬金本PPT为可编辑版本，您看到以下内容请删除后使用，谢谢您的理解本PPT为可编辑版本，您看到以下内容请删除后使用，谢谢您的理60【解析】【解答】（1）氯化钠是由钠离子和氯离子构成的；金刚石是由碳原子构成的；干冰是由二氧化碳分子构成的；（2）质子数为11的是钠元素，钠元素原子的最外层电子数1，在化学反应中容易失去一个电子形成阳离子；（3）化学变化是生成新分子的变化，其实质是分子分解成原子，原子重新组合形成新的分子，故该反应中没有变的是碳原子和氧原子。

故答案为：氯化钠；失去；D。

【分析】物质有微粒构成，构成物质的微粒有原子、分子、离子是那种，金属、稀有气体由原子构成；常见气体由分子构成；碱和盐由离子构成。在化学变化中，原子种类、质量、数目保持不变。26.用微粒的观点解释下列现象：

（1）今年我国要求“公共场所全面禁烟”．非吸烟者往往因别人吸烟而造成被动吸烟。

（2）夏天钢轨间的缝隙变小。

【答案】（1）分子是在不断的运动的.

（2）夏天温度高，铁原子间的间隔变小.【考点】物质的微粒性

【解析】【解答】（1）吸烟生成烟雾，烟雾分子因为运动，扩散到空气中，使非吸烟者被动吸入烟雾分子，造成被动吸烟；

（2）钢轨由铁原子构成.每两根钢轨间都有一定的间隙，夏天由于气温高，使得钢轨中铁原子的间隔变大，表现为钢轨的体积膨胀，则钢轨间的间隙变小.

故答案为：（1）分子是在不断运动的；（2）夏天高温，铁原子间的间隔变小.

【分析】微粒观点的主要内容：物质是由分子（或原子构成），分子间有间隔，分子处于永停息的运动状态中.（1）烟雾分子属气体分子，在空气中扩散较快，使非吸烟者被动吸烟；

（2）铁原子间有一定的间隔，温度升高，则铁原子间间隔变大，反之则变小，夏天高温状态下，铁原子间间隔变大，使得钢轨体积膨胀，则钢轨间的缝隙变小.【解析】【解答】（1）氯化钠是由钠离子和氯离子构成的；金刚石61【考点】物质的微粒性

【解析】【解答】（1）铁属于金属单质，是由铁原子直接构成；氯化钠是由钠离子和氯离子构成的；二氧化碳是由二氧化碳分子构成的．（2）①当质子数=核外电子数，为原子，a=2+8=10，该粒子是原子．原子序数=质子数=10．②当a=8时，质子数=8，核外电子数=10，质子数＜核外电子数，为阴离子。

故答案为：原子；离子；分子；10；10；阴离子。

【分析】物质有微粒构成，构成物质的微粒有原子、分子、离子是那种，金属、稀有气体由原子构成；常见气体由分子构成；碱和盐由离子构成。当核电荷数等于核外电子数，表示原子，小于时表示阴离子，大于时表示阳离子。25.初中化学学习中，我们初步认识了物质的微观结构。（3）升高温度分子运动速度就加快，只要能说明温度高了运动速度快了的例子都可以，例如阳光下或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等；

（4）由于注射器装入的药品少，现象明显，又是封闭状态，所以可以控制体积节省药品、可以减少气体挥发造成的污染等．

故答案为：（1）固体；

（2）分子的质量大小或者相对分子质量大小（合理即给分）；

（3）阳光下或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等；

（4）可以控制体积节省药品、可以减少气体挥发造成的污染等

【分析】（1）根据实验现象判断氯化铵的状态；（2）根据它们的相对分子质量的区别考虑；（3）根据温度与运动速度的关系考虑；（4）根据注射器的特点考虑．【考点】物质的微粒性62【解析】【解答】A、向一定质量的盐酸和氯化钙的混合溶液中逐滴加入碳酸钠溶液至过量的过程中，生成氯化钠的质量不断增大，当碳酸钠与盐酸和氯化钙完全反应时，氯化钠的质量不再增大，A符合题意；

B、向稀硫酸中加水，溶液的pH逐渐增大至接近于7，B不符合题意；

C、向一定质量的稀硫酸中逐滴加入氢氧化钡溶液至过量的过程中，氢氧化钡不断和硫酸反应生成硫酸钡沉淀和水，溶质的质量减小，质量分数也减小，当氢氧化钡和稀硫酸完全反应时，继续滴加氢氧化钡溶液时，质量分数应该由小变大，C不符合题意；

D、加热高锰酸钾时，当温度达到一定程度时，高锰酸钾开始分解生成锰酸钾、二氧化锰和氧气，随着反应的进行，剩余固体的质量不断减少，当高锰酸钾完全反应时，剩余固体的质量不再变化，D符合题意。【解析】【解答】A、可燃物的在着火点是一定的，不会降低，故说法错误，可选；

B、爆炸是物质在有限的空间内，发生急剧燃烧，短时间内聚集大量的热，使周围的气体的体积膨胀造成的．可见爆炸需要氧气的参与，可使燃烧处于暂时缺氧状态，达到灭火的目的．故说法正确，不可选；【解析】【解答】燃烧需要同时满足三个条件：一是要有可燃物，二是可燃物要与氧气接触，三是温度要达到可燃物的着火点；以上三个条件都能满足时，可燃物才能发生燃烧。灭火的原理就是破坏燃烧的条件。根据描述，自动灭火陶瓷砖会喷出氦气和二氧化碳，故灭火的原理是隔绝氧气。【解析】【解答】A、向一定质量的盐酸和氯化钙的混合溶液中逐滴63【解析】【解答】解：A、从题目中表格知，H2体积分数为10%﹣﹣70%的H2和空气混合气体，点燃时会发生爆炸，故A正确；

B、收集的H2能安静燃烧，说明H2的纯度大于等于80%，故B项错误；

C、用向下排空气法收集H2

，保持试管倒置移近火焰，如果没有听到任何声音，表示收集的H2纯度大于等于80%，故C项错误；

D、氢气和空气的混合气体点燃不一定发生爆炸，只有在爆炸极限范围内才会发生爆炸，故D项错误．

故选A．

【分析】可燃物质（可燃气体、蒸气和粉尘）与空气（或氧气）在一定的浓度范围内均匀混合，遇着火源可能会发生爆炸，这个浓度范围称为爆炸极限．可燃性混合物能够发生爆炸的最低浓度和最高浓度，分别称为爆炸下限和爆炸上限，在低于爆炸下限时不爆炸也不着火，在高于爆炸上限同样不燃不爆．因此可燃性气体在点燃前需要先检验气体的纯度，以防发生爆炸．【解析】【解答】A、通过实验可以知道烧杯中的白磷没有燃烧，说明烧杯中的白磷虽然温度达到着火点，但没有与氧气接触，所以不能燃烧，从而可以判断烧杯中的热水不仅仅是只起到加热的作用，故A说法正确；

B、铜片上白磷燃烧是温度达到了着火点且与氧气接触，满足燃烧的条件，故B说法正确；

C、铜片上的红磷没有燃烧是温度过低没有达到其着火点，没有满足燃烧的条件，故C说法正确；

D、烧杯中的白磷通入空气（氧气）就会燃烧，出现“水火相容”的奇观，故D说法错误．

故选D．【解析】【解答】解：A、从题目中表格知，H2体积分数为10%6424.能源、环境、安全已成为人们日益关注的问题．

（1）三大化石燃料包括煤、________、天然气等；它们都是________（填“可再生”或“不可再生”）能源．

（2）控制反应的条件可使燃料充分燃烧．燃煤发电时，将煤块粉碎成煤粉的目的是________（3）天然气主要成分为甲烷，写出甲烷充分燃烧的化学方程式________下列有关天然气（或甲烷）的说法正确的是________（填字母）．

A．沼气中的主要成分是甲烷

B．甲烷气体不会产生温室效应

C．用天然气代替煤作燃料，有利于减少酸雨形成YouandyourfriendsareleavingaconcertonaFridaynight.Whenyougetoutside,yourearsareringing.Youhavetoshouttobeheard.36Sonoharmdone…right?Notquite.Temporarybuzzingmaybeeasytoignore,butrepeatedexposuretoloudnoisewilleventuallycauseserious---andirreversible(无法治愈的)---hearingloss.AnewstudyconductedbyresearchersatBrighamandWomen’sHospitalinBostonshowsthatoneinfivepeoplebetweentheagesof12and19areexperiencingslighthearingloss,andonein20havemildhearingloss.37Butthegoodnewsisthatthereplentyofwaysyoucanprotectyourearsfromfurtherdamage—andstilllistentothemusicyoulove:

Askaround.Putyourearbudsinoryourheadphoneson,andthenaskafriendnexttoyouwhetherornotheorshecanhearwhatyou’relisteningto.38Turnitdown.

Buynoise-cancelingheadphones.Apairofearbudsorheadphonesthatfitscomfortablywilllimitoutsidenoisesothatyoucanhearyourmusicbetteratlowervolumes.24.能源、环境、安全已成为人们日益关注的问题．65第四章物业服务市场第四章一、物业服务市场概述二、物业服务招标投标目录三、物业服务合同四、物业服务价格与收费二、物业服务招标投标三、物业服务合同四、物业服务价格与收费二、物业服务招标投标三、物业服务合同一、物业服务市场概述二、物业服务招标投标目录三、物业服务（一）物业服务市场的含义与特点一、物业服务市场概述（二）物业服务市场的构成（三）物业服务市场的管理（四）物业服务市场中的委托代理关系及其实现方式（一）物业服务市场的含义与特点一、物业服务市场概述（二）物业（一）物业服务市场的含义与特点2．物业服务市场的特点1．物业服务市场的含义（一）物业服务市场的含义与特点2．物业服务市场的特点1．物业1．物业服务市场的含义物业服务市场是指围绕出售和购买以物业为对象的服务而进行的各种交易活动的总和。广义的物业服务市场是指所有物业服务商品交换关系的总和，狭义的物业服务市场则指物业服务商品交换的场所。概念市场交换的商品是物业服务含义市场交换关系主体是业主和物业服务企业价值规律和竞争规律是物业服务市场的基本规律1．物业服务市场的含义物业服务市场是指围绕出售非所有权性2．物业服务市场的特点生产与消费的同步性服务品质的差异性服务的综合性和连锁性服务需求的伸缩性非所有权性2．物业服务市场的特点生产与消费的同步性市场主体业主（二）物业服务市场的构成物业服务企业中介组织物业管理行业协会政府各级行政主管部门市场管理职能部门市场客体常规性公共服务针对性专项服务委托性特约服务市场机制价格机制供求机制竞争机制市场主体业主（二）物业服务市场的构成物业服务企业中介（三）物业服务市场的管理2．物业服务市场管理的内容1．物业服务市场管理的含义（三）物业服务市场的管理2．物业服务市场管理的内容1．物业服1．物业服务市场管理的含义物业服务市场管理指有关管理部门按照社会经济发展客观规律和物业服务市场发展的目标、方向，运用法律、行政、经济以及宣传教育等手段对物业服务市场交易对象及交易过程中全部经济关系进行调控、指导、监督和服务等管理工作。概念国家设置的市场管理职能机构市场管理机构物业服务的技术管理机构群众性的管理监督机构1．物业服务市场管理的含义物业服务市场管理指有对物业服务市场交易主体的管理2．物业服务市场管理的内容对物业服务市场交易客体的管理对物业服务行为的管理对物业服务价格的管理对物业服务合同的管理对物业服务信息的管理对物业服务市场交易主体的管理2．物业服务市场管理的内容对物业（四）物业服务市场中的委托代理关系及其实现方式

2．委托代理关系的实现方式1．委托代理关系（四）物业服务市场中的委托代理关系2．委托代理关系的实现方式主体代理人：物业服务企业被代理人：业主或业主大会相对人各类相关的专业公司分散业主（相对于业主大会）承租人（相对于产权所有人）1．委托代理关系主代理人：物业服务企业被代理人：业主或业主大会通过物业服务的招投标并签订前期物业服务合同或物业服务合同来实现：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；招投标人少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”2．委托代理关系的实现方式通过物业服务的招投标并签订前期物业服务合同或物（一）物业服务招投标概述二、物业服务招标投标（二）物业服务招标（三）物业服务投标（一）物业服务招投标概述二、物业服务招标投标（二）物业服务招（一）物业服务招投标概述2．物业服务招投标的原则1．物业服务招投标的概念3．物业服务招投标适用的法律法规4．物业服务招投标的特点（一）物业服务招投标概述2．物业服务招投标的原则1．物业服务1．物业服务市场管理的含义物业服务招标指开发商、业主（委托业主大会）或其他产权人等物业服务市场主体，遏过编制和公开符合其服务要求和标准的招标文件，向社会招聘，并采取一定的方法进行分析和判断，最终确定最佳的物业服务企业并与之订立前期物业服务合同或物业服务合同的过程。招标物业服务投标指物业服务企业为开拓业务，根据物业服务招标文件中确定的服务妄求和标准，组织编制投标文件，并向招标单位递交应聘申请书和投标书，参与物业管理竞标，以求通过物业服务市场竞争获得物业管理权的过程。投标1．物业服务市场管理的含义物业服务招标指开发商2．物业服务招投标的原则公开原则公平原则公正原则合理原则2．物业服务招投标的原则公开法律法规《中华人民共和国招标投标法》（1999）3．物业服务招投标适用的法律法规《物业管理条例》》（2007修订）《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（2003）法律法规《中华人民共和国招标投标法》（1999）3．物业服务早期介入的特点4．物业服务招投标的特点阶段性的特点不确定性的特点早期介入的特点4．物业服务招投标的特点阶段（二）物业服务招标2．招标方式1．招标主体3．招标程序（二）物业服务招标2．招标方式1．招标主体3．招标程序主体开发建设单位：开发商全体业主或业主大会1．招标主体其他物业所有权人：企业办公楼主开发建设单位：开发商全体业主或业主大会1．招标主公开招标2．招标方式邀请招标协商招标公开招标2．招标方式邀请招标协商3．招标程序准备阶段实施阶段结束阶段3．招标程序准备阶段准备阶段成立招标机构3．招标程序（一）——准备阶段自行成立招标机构招标人委托招标代理机构编制招标文件确定标底投标人须知合同条款技术规范——准备阶段成立招标机构3．招标程序（一）——准备阶段自行实施阶段发布招标公告3．招标程序（二）——实施阶段招标单位名称、项目名称、地点物业管理项目资金来源招标目的、项目要求概述购买招标文件时间、地点和价格接受标书的最后日期和地点开标日期、时间、地点招标单位的地址、电话，等组织资格预审召开标前会议开标、评标与定标投标人的经验人员及设备能力投标人的财务状况，等物业管理开标：交标书后2～3日物业管理评标物业管理定标实施阶段发布招标公告3．招标程序（二）——实施阶段招标结束阶段资料的整理与归档3．招标程序（三）——结束阶段招标文件招标文件附件及图样对招标文件进行澄清和修改的会议记录和书面文件投标文件及标书同招标方的来往信件，等

合同的签订与履行结束阶段资料的整3．招标程序（三）——结束阶段招标文件（三）物业服务投标2．投标程序1．投标原则3．物业服务投标书的编制（三）物业服务投标2．投标程序1．投标原则3．物业服务投标书真实性原则1．投标原则正当竞争原则——真实性原则1．投标原则正当竞争原则——2．投标程序准备阶段实施阶段结束阶段2．投标程序准备阶段准备阶段取得从业资格2．投标程序（一）——准备阶段《企业法人营业执照》《物业服务企业资质证书》筹措资金收集招标物业相关资料资金积累银行贷款进行投标可行性分析招标物业条件分析本公司投标条件分析竞争者分析风险分析准备阶段取得从业资格2．投标程序（一）——准备阶段《企业实施阶段购买并阅读招标文件2．投标程序（二）——实施阶段标前调查与现场考察制定管理服务方法及工作量制定资金计划标价试算标价评估与调整办理投标保函封送标书、保函参加开标及答辩会实施阶段购买并阅读招标文件2．投标程序（二）——实施阶2．投标程序（三）——结束阶段在规定时间内：办妥履约保证和各种手续；尽快与招标单位进行详细洽商，签订物业服务合同2．投标程序（三）——结束阶段在规定时间内：3．物业服务投标书的编制（2）编制投标文件应注意的事项（1）物业服务投标书的主要内容（3）投标报价及技巧3．物业服务投标书的编制（2）编制投标文件应注意的事项（1）投标书的主要内容投标函（1）物业服务投标书的主要内容投标报价物业管理方案招标文件要求提供的其他材料投标书的主要内容投标函（1）物业服务投标书的主要内确保填写无遗漏，无空缺不得任意修改填写内容填写方式规范不得改变标书格式计算数字必须准确无误报价合理包装整洁美观（2）编制投标文件应注意的事项注意事项确保填写无遗漏，无空缺（2）编制投标文件应注意的事项注意事投标报价及技巧经营管理费用测算（3）投标报价及技巧前期介入服务中发生的开办费用测算第一年度物业管理费用测算年度能源费用测算年度经营管理支出费用预算确定合理利润率（利润率是实际发生的物业服务费的5％～15％之间）投标报价及技巧经营管理费用测算（3）投标报价及技巧前期介入（一）物业服务合同的性质与特点三、物业服务合同（二）物业服务合同的分类（三）物业服务合同的主体和内容（四）物业服务合同的变更与解除（一）物业服务合同的性质与特点三、物业服务合同（二）物业服务（一）物业服务合同的性质与特点2．物业服务合同的特点1．物业服务合同的性质（一）物业服务合同的性质与特点2．物业服务合同的特点1．物业1．物业服务合同的性质委托合同说服务合同说混合合同说独立合同说雇佣合同说承揽合同说1．物业服务合同的性质委托合同说服务合同说物业服务合同是业主与物业服务企业双方意思表示一致的产物；当事人相互信任是物业服务合同的订立的前提；物业服务合同是有偿的；物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同；物业服务合同应到政府行政主管理部门备案。2．物业服务合同的特点特点物业服务合同是业主与物业服务企业双方意思表示一致的产物；2前期物业服务合同（二）物业服务合同的分类“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”物业服务合同签订日期一般应在业主委员会成立3个月内，最迟不应迟于6个月；合同的甲方是业主委员会（代表所有业主），乙方是物业服务企业。甲方是委托方，乙方是受托方。物业服务合同的委托管理期限由双方协议商定，以年为单位，一般为3年。前期物业服务合同（二）物业服务合同的分类“在业主、业主大（三）物业服务合同的主体和内容2．物业服务合同的内容1．物业服务合同的主体（三）物业服务合同的主体和内容2．物业服务合同的内容1．物业主体物业服务企业

业主委员会1．物业服务合同的主体主物业服务企业业主委员会1．物业服务合同的主体物业服务合同的内容总则2．物业服务合同的内容物业服务事项物业服务质量物业服务费用双方当事人的权利义务专项维修资金的管理和使用物业管理用房合同期限违约责任附则物业服务总则2．物业服务合同的内容物业服务事项（四）物业服务合同的变更与解除2．物业服务合同的解除1．物业服务合同的变更（四）物业服务合同的变更与解除2．物业服务合同的解除1．物业物业服务合同的变更一方先提出变更自己的权利义务，另一方只做与之相对应的变更；双方同时提出合作变更。1．物业服务合同的变更物业服务合同的变更一方先提出变更自己的权利义务，另一方只做与约定解除合同的条件成立2．物业服务合同的解除物业服务合同的解除事后协商解除因物业服务企业的主体资格丧失而解除约定解除合同的条件成立约定解除合同的条件成立2．物业服务合同的解除物业服务合同（一）物业服务价格四、物业服务价格与收费（二）物业服务收费（一）物业服务价格四、物业服务价格与收费（二）物业服务收费（一）物业服务价格2．物业服务价格的决定1．物业服务价格的形式（一）物业服务价格2．物业服务价格的决定1．物业服务价格的形物业服务价格的形式政府指导价市场调节价1．物业服务价格的形式物业服务政府指导价市场调节价1．物业服务价格的形式2．物业服务价格的决定业主会通过压低或抬高价格来得到他要购买的物业服务；物业服务企业也会通过抬高或压低价格来供给它所要出售的物业服务服务量；最终形成均衡的物业服务价格水平。

2．物业服务价格的决定业主会通过压低或抬高价格来得到他要购（二）物业服务收费3．物业服务收费的预算1．物业服务收费原则2．物业服务收费方式（二）物业服务收费3．物业服务收费的预算1．物业服务收费原则合理原则1．物业服务收费原则公开原则——正当费用与服务水平相适应原则合法竞争原则政府监管原则合理原则1．物业服务收费原则公开原则——正包干制2．物业服务收费方式是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。包干制2．物业服务收费方式是指由业主向物业服务企业3．物业服务收费的预算（2）法定税费（1）物业服务成本的构成（3）物业服务企业的利润（4）物业服务企业的酬金

3．物业服务收费的预算（2）法定税费（1）物业服务成本的构成物业服务成本的构成管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等（1）物业服务成本的构成物业管理区域清洁卫生费用物业共用部位、公用设施设备日常运行、维修及保养费物业管理区域绿化养护费用物业管理区域绿化养护费用办公费用物业服务企业固定资产折旧费物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用经业主同意的其他费用物业服务成本的构成管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取法定税费营业税教育附加费（2）法定税费城市维护建设税法定税费营业税教育附加费（2）法定税费城市维护建设税（3）物业服务企业的利润利润率由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定的比率计算；普通住宅小区物业管理的利润率一般不高于社会平均利润率。

（3）物业服务企业的利润利润率由各省、自治区、直辖市政府物物业服务企业的酬金固定提取比例固定提取数额（4）物业服务企业的酬金物业服务固定提取比例固定提取数额（4）物业服务企业的酬金本PPT为可编辑版本，您看到以下内容请删除后使用，谢谢您的理解本PPT为可编辑版本，您看到以下内容请删除后使用，谢谢您的理125【解析】【解答】（1）氯化钠是由钠离子和氯离子构成的；金刚石是由碳原子构成的；干冰是由二氧化碳分子构成的；（2）质子数为11的是钠元素，钠元素原子的最外层电子数1，在化学反应中容易失去一个电子形成阳离子；（3）化学变化是生成新分子的变化，其实质是分子分解成原子，原子重新组合形成新的分子，故该反应中没有变的是碳原子和氧原子。

故答案为：氯化钠；失去；D。

【分析】物质有微粒构成，构成物质的微粒有原子、分子、离子是那种，金属、稀有气体由原子构成；常见气体由分子构成；碱和盐由离子构成。在化学变化中，原子种类、质量、数目保持不变。26.用微粒的观点解释下列现象：

（1）今年我国要求“公共场所全面禁烟”．非吸烟者往往因别人吸烟而造成被动吸烟。

（2）夏天钢轨间的缝隙变小。

【答案】（1）分子是在不断的运动的.

（2）夏天温度高，铁原子间的间隔变小.【考点】物质的微粒性

【解析】【解答】（1）吸烟生成烟雾，烟雾分子因为运动，扩散到空气中，使非吸烟者被动吸入烟雾分子，造成被动吸烟；

（2）钢轨由铁原子构成.每两根钢轨间都有一定的间隙，夏天由于气温高，使得钢轨中铁原子的间隔变大，表现为钢轨的体积膨胀，则钢轨间的间隙变小.

故答案为：（1）分子是在不断运动的；（2）夏天高温，铁原子间的间隔变小.

【分析】微粒观点的主要内容：物质是由分子（或原子构成），分子间有间隔，分子处于永停息的运动状态中.（1）烟雾分子属气体分子，在空气中扩散较快，使非吸烟者被动吸烟；

（2）铁原子间有一定的间隔，温度升高，则铁原子间间隔变大，反之则变小，夏天高温状态下，铁原子间间隔变大，使得钢轨体积膨胀，则钢轨间的缝隙变小.【解析】【解答】（1）氯化钠是由钠离子和氯离子构成的；金刚石126【考点】物质的微粒性

【解析】【解答】（1）铁属于金属单质，是由铁原子直接构成；氯化钠是由钠离子和氯离子构成的；二氧化碳是由二氧化碳分子构成的．（2）①当质子数=核外电子数，为原子，a=2+8=10，该粒子是原子．原子序数=质子数=10．②当a=8时，质子数=8，核外电子数=10，质子数＜核外电子数，为阴离子。

故答案为：原子；离子；分子；10；10；阴离子。

【分析】物质有微粒构成，构成物质的微粒有原子、分子、离子是那种，金属、稀有气体由原子构成；常见气体由分子构成；碱和盐由离子构成。当核电荷数等于核外电子数，表示原子，小于时表示阴离子，大于时表示阳离子。25.初中化学学习中，我们初步认识了物质的微观结构。（3）升高温度分子运动速度就加快，只要能说明温度高了运动速度快了的例子都可以，例如阳光下或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等；

（4）由于注射器装入的药品少，现象明显，又是封闭状态，所以可以控制体积节省药品、可以减少气体挥发造成的污染等．

故答案为：（1）固体；

（2）分子的质量大小或者相对分子质量大小（合理即给分）；

（3）阳光下或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等；

（4）可以控制体积节省药品、可以减少气体挥发造成的污染等

【分析】（1）根据实验现象判断氯化铵的状态；（2）根据它们的相对分子质量的区别考虑；（3）根据温度与运动速度的关系考虑；（4）根据注射器的特点考虑．【考点】物质的微粒性127【解析】【解答】A、向一定质量的盐酸和氯化钙的混合溶液中逐滴加入碳酸钠溶液至过量的过程中，生成氯化钠的质量不断增大，当碳酸钠与盐酸和氯化钙完全反应时，氯化钠的质量不再增大，A符合题意；

B、向稀硫酸中加水，溶液的pH逐渐增大至接近于7，B不符合题意；

C、向一定质量的稀硫酸中逐滴加入氢氧化钡溶液至过量的过程中，氢氧化钡不断和硫酸反应生成硫酸钡沉淀和水，溶质的质量减小，质量分数也减小，当氢氧化钡和稀硫酸完全反应时，继续滴加氢氧化钡溶液时，质量分数应该由小变大，C不符合题意；

D、加热高锰酸钾时，当温度达到一定程度时，高锰酸钾开始分解生成锰酸钾、二氧化锰和氧气，随着反应的进行，剩余固体的质量不断减少，当高锰酸钾完全反应时，剩余固体的质量不再变化，D符合题意。【解析】【解答】A、可燃物的在着火点是一定的，不会降低，故说法错误，可选；

B、爆炸是物质在有限的空间内，发生急剧燃烧，短时间内聚集大量的热，使周围的气体的体积膨胀造成的．可见爆炸需要氧气的参与，可使燃烧处于暂时缺氧状态，达到灭火的目的．故说法正确，不可选；【解析】【解答】燃烧需要同时满足三个