海中物业楼宇接管验收工作程序

1.0目的：确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。2.0适用范围：对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。3.0内容：3.1接管验收条件按地产商（或业主委员会）对物业管理公司的委托合同，和国家建设部有关规定，在楼宇验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户正常居住功能为主要内容的再检验。3.2地产商需向物业管理公司移交的资料清单如下：注：对于原有已入伙的物业，地产商应在物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；对于新的物业，地产商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应移交一份给物业管理公司存档。 产权资料a.项目批准文件；b.用地批准文件；c.建筑执照；d.拆迁安置资料； 政府验收合格资料：a.工程竣工验收证书；b.消防工程验收合格证；c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书d.用电许可证；e.供用电协议书；f.用水审批表、水费收缴合同书；g.卫星地面接收设施许可证；h.电视共用天线合格证；i.电梯使用合格证。J．供暖系统验收合格证，（电话由市有关公司负责维修保养及验收。） 工程技术资料建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。地质勘察报告；c.工程合同及开、竣工报告；工程预决算分项清单；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；隐蔽工程验收记录；沉降观察记录及其沉降观察点布置图；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；k.新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水、供暖管道的试压报告；机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录 房屋产权籍资料房屋产权情况清册，共同部位、共同设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数。 其他资料（六图二书）a.按1/1000 比例尺的现状图b.规划总平面图c.道路规划图d.竖向规划图e.市政设施管网综合规划图f.绿地规划图g.居住小区的详细规划说明书h.环境预评价书i.环境影响报告3.3楼宇接管验收程序： 发展商（业主委员会）通知物业管理公司接管验收。 验收前两周分公司向发展商索要交接项目的质检合格证、消防验收合格证、设计说明、设备清单、平面图以及特殊设备的有关资料（设备安装说明、设备验收说明、使用说明等）送交工程部及机电公司或电梯公司。具备条件的分公司应在15日内签发验收复函并约定验收时间；工程部负责组织安排专业工程师、机电公司、电梯公司对该物业及有关设备资料、图纸进行察看研究。必要时，组织有关人员开会研究；机电公司、电梯公司、分公司维修班对该物业及其有关设备资料、图纸进行察看研究并针对该物业及其有关设备的具体情况，组织、布置人员参加验收工作。 验收前一周分公司应联系发展商决定时间安排公司内部有关人员参加的预验。以使参加验收人员做到心中有数，合理安排验收工作，避免漏验和误验。工程部参加验收工作，调整验收工作程序并通知机电公司、电梯公司、分公司验收工作程序以便安排人员和工作。必要时组织机电公司、电梯公司、分公司有关人员一同参加预验工作。 正式验收工作分公司与发展商联系，在确认验收对象具备验收条件后，确定正式验收时间。通知工程部安排验收工作。工程部会同分公司、机电公司、电梯公司组织有关人员一同参加正式验收工作。对房屋质量、使用功能及外观质量初步检查，在此，主要对设备采取抽样方法进行功能性验收。机电公司、电梯公司、分公司维修班对设备100%进行检查并记录。分公司对初步检验中发现的问题，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复验。由工程部组织有关人员进行复检。经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕（或已有双方认可解决方法），工程部会同分公司、机电公司、电梯公司组织有关人员应一同在合同规定的接管日期前７日签署验收合格、同意接管凭证。公司工程部、分公司以及专业公司均需在验收单上签字。对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向建筑商说明：在保修期结束时，应在取得物业管理公司认可后才向建筑商支付保修金。3.4楼宇质量与使用功能的检验 检验标准：参照建设部ZBP30001 －90标准执行及达到业主合理要求。 质量及功能检验程序：a.楼宇接管前的质量检验：根据设计要求，每栋每层每户逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查。①确定物件数量是否符合；②外观上有无人为损坏；③房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。对新楼宇的接管，此程序的检验由发展商、承建商的代表与物业公司人员三方共同进行现场检查，将检查结果整理后返回移交人进行整改，分公司负责对整改后项目进行验收。对于旧楼宇的移交，应由发展商（业主管委会）与物业公司两方共同进行现场检查，将检查结果整理后，双方共同探讨解决办法。b.对于新楼宇,根据检查结果，分公司对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,分公司接管钥匙。分公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。c.业主入伙接收物业时，分公司人员陪同业主对房间设施进行全面细致的质量检查，对发现的缺陷进行登记。对于新楼宇，由分公司整理后送交发展商（地盘），并督促承建商逐项返修，分公司（业主）复检认可后消项。对于旧楼宇，根据达成的协议对提出的缺陷进行整改。d.对于在一年保修期内的楼宇，业主在使用（或维修工工作）过程中发现建筑施工或产品质量上的缺陷，经分公司查验证实后，报告发展商（地盘）派人更换或返修。e.保修期结束后，根据承建商的保修情况向发展商（地盘）建议保修金的支付。 公共配套设备的验收：a.每栋高层楼宇应有能直接观察进出口大门内外的保安值班室。值班室内应有电话、与住户相联系的可视对讲系统、可监视大堂门前及电梯轿厢的闭路电视监控系统、照明设施及卫生洁具等。b.每栋高层进出口处有可锁的、带各单位明显标志的信报箱。c.有符合市交通管理局要求的汽车停车场。车场内有交通设施标志及值班岗亭、电动道闸、减速坡；并有符合要求的消防设施及排水设施。d.同楼宇管理相适应的分公司办公用房（包括办公室、财务室、会议室、接待室），业主委员会办公用房。 接管验收资料的保存a.工程部对涉及政府批文、工程及配套设施政府机构验收合格证书、大型机电设备和成套设备的接管验收单、资料交接清单等重要资料进行保存。b.各分公司(或专业公司)对属于各自管辖的公共建筑及设备