房地产开发项目经济测算培训104含案例

房地产开发项目经济测算培训做一个合格咨询者——咨询本质：简单的东西复杂化（显示自己的专业）当一个合格的老师——老师本质：复杂东西简单化感谢公司提供的机会培训说明培训目的：

掌握经济评价及其在决策中的作用思考问题：——项目利润是怎样计算出来的？——房地产经营需要哪些要素投入？——什么样的房地产项目才是好项目？产出》投入；回报》付出5目录CONTENT

五、相关分析

三、项目收入

四、项目利润

六、典型案例

二、项目投资

一、基本知识6一、基本知识估算必要性估算思路估算假设房地产类型（一）估算意义估算必要性在项目的前期阶段，为了对项目进行经济效益评价并作出投资决策，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算。如果投资估算误差太大，必将导致决策的失误。估算作用是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据；是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据估算精度要求机会研究阶段：±30%；根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单判断一个项目是否可行。初步可行性研究阶段：±20%；根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行。可行性研究阶段：±10%；根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行收益投入成本实现收入投资计划税收静态利润动态利润融资计划？（一）估算思路9（三）估算假设指标和物业配比的模拟成本和投入节奏估算租、售计划模拟现金流分析相关分析模拟开发进程财务评价项目经济评价的基本结构——以房地产开发项目为例（四）房地产类型别墅板楼塔楼独栋联排双拼叠拼高层、小高层、多层传统蝶塔、小户型公寓、普通住宅、经济适用房皆宜以板楼或塔楼形式出现。房地产类型：商业、办公、住宅、工业11目录CONTENT五、相关分分析三、项目收收入四、项目利利润六、典型案案例二、项目成成本一、基本知知识12二、项目成成本土地取得成成本前期工程费费房屋开发费费管理费用财务费用销售费用开发期间税税费其他费用不可预见费费对于一般租租售型房地地产开发项项目而言，，其投资成成本费用由由以下部分分组成：土地费用前期工程费费房屋开发费费用（建安安工程费、、基础设施施建设费、、公共配套套设施建设设费）期间费用（（管理费用用、销售费费用、财务务费用）开发期间税税费其他费用不可预见费费等（一）土地地取得的费费用土地费用估估算开发项目土土地费用:指为取得开开发项目用用地而发生生的费用。。开发项目目取得土地地使用权有有多种方式式，所发生生的费用各各不相同。。主要有以以下几种出让土地的土地出让地价款划拨或征收土地的土地征收拆迁费、转让土地的土地转让费股东投资入股土地的投资折价租用土地的土地租用费提示：取得得的只能是是使用权我国的土地地所有权只只有两种：：国家和集集体错误案例：：电视上一一个律师竟竟然说土地地所有权属属于某家。。⑴土地征征收拆迁费费：土地征收拆拆迁费分为为：农村土土地征收拆拆迁费和城城镇土地拆拆迁费。农农村土地征征收拆迁费费主要包括括：土地补补偿费、青青苗补偿费费、地上附附着物补偿偿费、安置置补助费、、新菜地开开发建设基基金、征地地管理费、、耕地占用用税、拆迁迁费、其它它费用。城城镇土地拆拆迁补偿费费主要包括括：地上上建筑物、、构筑物、、附着物补补偿费，搬搬家费，临临时搬迁安安置费，周周转房摊销销以及对于于原用地单单位停产、、停业补偿偿费，拆迁迁管理费和和拆迁服务务费等。⑵土地出出让地价款款：土地出让地地价款是国国家以土地地所有者的的身份，将将土地使用用权在一定定年限内让让与土地使使用者，并并由土地使使用者向国国家支付的的土地使用用权出让地地价款。以以出让形式式取得城市市熟地土地地使用权时时，土地出出让地价款款由土地出出让金、拆拆迁补偿费费和城市基基础设施建建设费构成成；以出出让方式获获得城市毛毛地土地使使用权时，，土地出让让地价款由由土地使用用权出让金金和城市基基础设施建建设费构成成，获得此此类土地使使用权的开开发商，需需要进行房房屋拆迁和和土地开发发活动，并并相应支付付城镇土地地拆迁补偿偿费。土地出让地地价款的数数额由土地地所在城市市、地区、、地段、土土地用途及及使用条件件等许多方方面因素决决定。许多多城市对土土地制定了了基准地价价，具体宗宗地的土地地出让地价价款要在基基准地价的的基础上加加以适当调调整确定。。⑶土地转转让费：：土地转让费费是指土地地受让方向向土地转让让方支付的的土地使用用权的转让让费。依法法通过土地地出让或转转让方式取取得的土地地使用权可可以转让给给其它合法法使用者。。土地使用用权转让时时，地上建建筑物及其其它附着物物的所有权权随之转让让。⑷土地租租用费：：土地租用费费是指土地地租用方向向土地出租租方支付的的费用。以以租用方式式取得土地地使用权可可以减少项项目开发的的初期投资资，但在房房地产项目目开发中较较为少见。。⑸土地投投资折价：：房地产项目目土地使用用权可以来来自房地产产项目的一一个或多个个投资者的的直接投资资。在这种种情况下，，不需要筹筹集现金用用于支付土土地使用权权的获取费费用，但一一般需要将将土地使用用权评估作作价。（一）土地地取得的费费用——竞价购买一般土地储储备中心主主导土地一一级开发（（公开交易易市价直接接买）序号项目计费依据计费标准(元/)费用合计(万元)备注名称数值单位

一土地费用

35741.2

1.1土地受让费土地面积1145.00亩30.0034,350.00763337.151.2契税土地价34,350.00万元4.0%1374.0地价款的4%1.3印花税土地价34,350.00万元0.5‰17.2合同额的0.5‰如果不是公公开市场购购买，如何何确定土地地的价款？？？（一）土地地取得的费费用——价格预估方方法1.市场比较法法：根据市场中中的替代原原理，将待待估土地与与具有替代代性的，且且在估价时时点近期市市场上交易易的类似地地产进行比比较，并对对类似地产产的成交价价格作适当当修正，以以此估算待待估土地客客观合理价价格的方法法。在同一一公开市场场中，两宗宗以上具有有替代关系系的土地价价格因竞争争而趋于一一致。市场场比较法的的基本公式式如下：直接比较公公式：PD＝PB×A××B×D××E间接比较公公式：PD＝PB×A××B×C××D×EPD―――待估宗地地价格；；PB―――比较案例例价格；；A―待估宗地地情况指指数/比较案例例宗地情情况指数数＝正常情情况指数数/比较案例例宗地情情况指数数B―待估宗地地估价期期日地价价指数/比较案例例宗地交交易日期期指数D―待估宗地地区域因因素条件件指数/比较案例例宗地区区域因素素条件指指数E―待估宗地地个别因因素条件件指数/比较案例例宗地个个别因素素条件指指数式中：PD、PB、A、B、D、E含义同前前；C―标准宗地地条件评评价系数数／比较较案例宗宗地条件件评价系系数2.成本逼近近法：成本逼近近法是以以开发土土地所耗耗费的各各项费用用之和为为主要依依据，再再加上一一定的利利润、利利息、应应缴纳的的税金和和土地所所有权收收益来确确定土地地价格的的方法。。成本逼逼近法的的新开发发土地的的一般地地价公式式：集体土地征地费用说明土地补偿费①按需要安置的农业人口数计算②农田基础设施、树木、地上当季农作物、迁坟等的补偿安置补助费（见①）地上附着物和青苗补偿费（见②）农村房屋拆迁安置补偿费占用耕地的耕地占用税占用耕地的耕地开垦费占用菜地的新菜地开发建设基金征地管理费政府规定的其它有关税费城镇拆迁安置费用说明被拆除房屋及附属物补偿费

①被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费等。

购建拆迁安置用房费安置补助费（见①）被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费政府规定的其它有关税费公式：地地价=土地取得得费+土地开发发费+利息+利润+土地所有有权收益益=成本价格格＋土地地所有权权收益3.基准地价价系数修修正法：通过对对待估宗宗地地价价影响因因素的分分析，对对城市已已公布的的同类用用途同级级土地基基准地价价进行修修正，估估算宗地地客观价价格的方方法。其其基本公公式如下下：土地价格格=基准地价价×(1±±K)式中：ＫＫ—基准地价价修正系系数⑴商业、综综合、居居住用地地宗地楼面面熟地价价=适用的基基准地价价（楼面面熟地价价）×期日修正正系数×年期修正正系数×容积率修修正系数数×因素修正正系数⑵工业用用地宗地楼面面熟地价价=适用的基基准地价价（楼面面熟地价价）×期日修正正系数×年期修正正系数×因素修正正系数/宗地容积积率（当当宗地容容积率<1时）（三）前前期工程程费前期工程程费：主主要包括括开发项项目的前前期规划划、设计计、可行行性研究究、水文文地质勘勘测以及及“三通通一平””等土地地开发工工程费支支出。规划设计费建安工程费的3%左右可行性研究费项目总投资的1%～3%，水文、地质勘探所需的费用需工作量结合有关收费标准估算一般为设计概算的0.5%左右“三通一平”等土地开发费可根据实际工作量，参照有关计费标准估算“三通一平”等土地开发费主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用提示：一一般按建建安工程程费3-6%（最简单单的方法法）项目单价（元/㎡）备注二前期工程费

1节能评估及项目申请报告2.7

2环境影响评估0.3

3交通影响评估0.9

4监理费45.2按照《建设工程监理与相关服务收费管理规定》，暂按安装工程费的2.1%估算5勘察费2.0

6设计费15-40市场均值估算（北京一般取费标准每平米板楼15元、塔楼20元、塔楼带商业25元、商业40元）7审图费3.0

8标底编制造价的0.03%9招投标代理费用2.5按照<北京市招标代理服务收费管理暂行办法>累进计算10招投标管理费中标价格的0.06%，暂按建安费计算11测绘费用(钉桩、正负零、竣工等）5.0按照测绘工程产品价格估算（在建工程各类测量）12测绘费用（房屋面积实测）1.4房屋面积实测取费标准1.36元/平米13竣工验收费用10.0包括消防验收、水质验收、空气质量检测等，暂按照10元/平米计算14三通一平费50.0按土地面积，指施工条件所需的水通、电通、路通及场地平整（三）房房屋开发发费房屋开发发费包括括建筑安安装工程程费、公公共配套套设施建建设费和和基础设设施建设设费。基础设施建设费公共配套设施建设建筑安装工程费（三）房房屋开发发费——建安工程程费项目单价（元/平方米）备注三建安工程费1地上建筑建安费按建筑工程单方造价

别墅、类别墅毛坯

小高层住宅毛坯

高层住宅毛坯

集中式商业

写字楼酒店……2地下建筑建安费2000-3000视项目实际情况而定（车库、人防）1.建筑安装装工程费费建筑安装装工程费费是指建建造房屋屋建筑物物所发生生的建筑筑工程费费用(结构、建建筑、特特殊装修修工程费费)、设备采采购费用用和安装装工程费费用(给排水、、电气照照明及设设备安装装、空调调通风、、弱电设设备及安安装、电电梯及其其安装、、其他设设备及安安装)等。当当房地产产项目包包括多个个单项工工程时，，应对各各个单项项工程分分别估算算建筑安安装工程程费用。。项目单价（元/㎡）备注（北京）三建安工程费1地上建筑建安费

（1）土建工程费

别墅、类别墅2000-3000毛坯

多层建筑1600-1800毛坯

高层建筑2000-2200毛坯

（2）设备安装费200含水电暖通、电梯等给排水工程采暖工程照明及弱电工程电梯安装工程2地下建筑建安费2000-3000视项目实际情况而定（车库、人防）㈢房屋屋开发费费——建安工程程费（明明细）（三）房房屋开发发费——基础设施施建设费费2.基础设施施建设费费基础设施施建设费费是指建建筑物2米以外和和项目红红线范围围内的各各种管线线、道路路工程的的建设费费用。主主要包括括：自来来水、雨雨水、污污水、煤煤气、热热力、供供电、电电信、道道路、绿绿化、环环卫、室室外照明明等设施施的建设设费用，，各项设设施与市市政设施施干线、、干管、、干道等等的接口口费用。。一般按按实际工工程量估估算。提示：一一般按规规划指标标和实际际工程量量估算。。也可以以按建安安工程费费的15%，某某项项目达到到25%序号项目单位数量单价（京政发[1993]34号文）（元）造价计算说明1道路工程平米80按概算造价2室外供水工程（自来水）米

600

按概算造价3室外排污排水工程米

700（雨水）800（污水）按概算造价4热力工程米2000按概算造价5煤气工程1000按概算造价6室外供电安装工程米

700按概算造价7绿化工程平米20按概算造价8路灯安装工程米

5按概算造价（三）房房屋开发发费——公共配套套设施建建设费3.公共配套套设施建建设费：：是指居住住小区内内为居民民服务配配套建设设的各种种非营利利性的各各种公共共配套设设施(或公建设设施)的建设费费用。主主要包括括居委会会、派出出所、托托儿所、、幼儿园园、公共共厕所、、停车场场等。提示：一一般按规规划指标标和实际际工程量量估算。。也可以以按建安安工程费费的3-5%序号项目单位数量单价费用计算说明1幼儿园平方米2托儿所平方米按概算造价3文化活动站平方米按概算造价4居委会平方米按概算造价5单车棚平方米按概算造价6垃圾中转站平方米按概算造价（三）房房屋开发发费——估算方法法：单元估算法单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。单位指标估算法指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般来说，土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，采暖工程按耗热量(千卡/小时)指标计算，变配电安装按设备容量(千伏安)指标计算，集中空调安装按冷负荷量(千卡/小时)指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸汽量(立方米/小时)指标计算，各类围墙、室外管线工程按长度(米)指标计算，室外道路按道路面积(平方米)指标计算等。工程量近似匡算法工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。概算指标估算法概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指标×建筑面积。其他方法类似工程经验：般使用用的方法；外概预算定额法（三）房房屋开发发费——案例江西造价价案例：：某砖混混住宅建建筑安装装工程造造价分析析结构类型：砖混结构建筑面积：5612.29平方米基本特征檐高（ｍ）层数层高（ｍ）基础类型利润率%17.356首层标准层顶层满堂基础7.52.82.8×42.9工程概况况工程造价价分析工程价格（元）（以2000年预算基价为依据）每㎡价格各项费用所占比例（％）元％人工费材料费机构费费用利润税金4,800,752.87855.410016.100216.38757.223.7412.486.993.3其中土建工程748.3210016.3857.364.1912.026.753.3给排水工程19.8910014.4859.380.1214.688.043.3采暖工程301009.2772.40.59.45.133.3照明及弱电工程57.1910019.1646.650.8619.4110.623.3土建工程程造价分分析安装工程程造价分分析土建单方造价土建各部位所占比例（％）元/㎡％基础主体屋面门窗装饰其他748.3210012.3954.415.610.116.760.74安装单方造价安装各专业工程所占比例（％）元/㎡％给排水采暖照明及弱电通风其他107.0810018.5728.0253.41－－提示索引引：查询询项目所所在省份份造价信信息网如北京造造价（）造价招招标、造造价指数数（四）管管理费用用管理费：：指房地地产开发发企业的的管理部部门为组组织和管管理开发发经营活活动而发发生的各各种费用用。主要包括括：管理人员员工资、、职工福福利费、、办公费费、差旅旅费、折折旧费、、修理费费、工会会经费、、职工教教育经费费、社会会保险费费、董事事会费、、咨询费费、审计计费、诉诉讼费、、排污费费、房地地产税、、土地使使用税、、技术转转让费、、技术开开发费、、无形资资产摊消消、开办办费摊销销、业务务招待费费、坏账账损失、、存货盘盘亏、毁毁损和报报废损失失以及其其他管理理费用。。注：如果果房地产产开发企企业同时时开发若若干个房房地产项项目，管管理费应应该在各各个项目目间合理理分摊。。提示：管管理费可可按项目目（二））+（三）的的3%～5%估算。（五）财财务费用用财务费用用：指企业为为筹集资资金而发发生的各各项费用用，主要要为借款款或债券券的利息息，还包包括金融融机构手手续费、、融资代代理费、、承诺费费、外汇汇汇兑净净损失以以及企业业筹资发发生的其其他财务务费用。。提示：利利息的计计算：可可参照金金融市场场利率和和资金分分期投入入的情况况按复利利计算；；计算基数数=（一）+（二）融资费用用：利利息以外外的其他他融资费费用，一一般占利利息的10%左右。（六）销销售费用用销售费用用:指房地产产开发企企业在销销售房地地产产品品过程中中发生的的各项费费用，以以及专设设销售机机构或委委托销售售代理的的各项费费用。包括销售售人员工工资、奖奖金、福福利费、、差旅费费，销售售机构的的折旧费费、修理理费、物物料消耗耗费、广广告宣传传费、代代理费、、销售服服务费及及销售许许可证申申领费等等。1）广告宣宣传及市市场推广广费，一一般约为为销售收收入的1%~2%。2）销售代代理费，，一般约约为销售售收入的的1.5%~2%。3）其他销销售费用用，一般般约为销销售收入入的0.5%~1%。提示：销销售费用用约占到到销售收收入的3%-5%。（七）开开发期税税费房地产开开发项目目投资估估算中应应考虑项项目开发发期所负负担的各各种税金金和地方方政府或或有关部部门征收收的费用用。主要要包括：：固定资资产投资资方向调调节税、、市政支支管线分分摊费、、供电贴贴费、用用电权费费、分散散建设市市政公用用设施建建设费、、绿化建建设费、、电话初初装费、、建材发发展基金金、人防防工程费费等。各各项税费费应根据据当地有有关法规规标准估估算。提示：可按建建安工程费的的8-15%（八）其他费费用其他费用：主要包括临时时用地费和临临时建设费、、工程造价咨咨询费、总承承包管理费、、合同公证费费、施工执照照费、工程质质量监督费、、工程监理费费、竣工图编编制费、工程程保险费等杂杂项费用。这这些费用一般般按当地有关关部门规定的的费率估算。。序号项目取费基数取费单价（元/平米或%）金额（万元）算算说明1临时用地费按建筑面积或建安费用按当地规范文件取费，按建筑面积、土地面积每平米，或建安费用2临时建设费3工程造价咨询费4总承包管理费5单车棚6垃圾中转站提示：一般约约占建安费用用的2%-3%。（九）不可预预见费不可预见费：：根据项目的的复杂程度和和前述各项费费用估算的准准确程度土地成本视具具体情况尔定定是否加入（（—）当房地产开发发项目竣工后后采用出租或或自营方式经经营时，还应应估算项目经经营期间的运运营费用。运运营费用通常常包括：人工工费，公共设设施设备运行行费、维修及及保养费，绿绿地管理费，，卫生清洁与与保安费用，，办公费，，保险费，房房产税，广告告宣传及市场场推广费，租租赁代理费，，不可预见见费。提示：（一））~（八）各项费费用之和的3%～7%估算。小结开发建设费用用投资估算表表序号项目计费基础单位计费数值计费标准(元/㎡，%)费用(万元)计算依据一土地费用

二开发成本总建筑面积万元

#DIV/0!

1前期费用建安工程费万元

4.00%

建安工程费3-6%2基础设施费建安工程费万元

15.00%

建安工程费的15%3建安工程费总建筑面积平方米

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4公共配套设施建设费建安工程费万元

4.00%

建安工程费的3-5%5开发期间税费建安工程费万元

8.00%

建安工程费的8-15%6其他费用建安工程费平方米

3.00%

据实计算或建安费用的3%三期间费用

万元

#DIV/0!

1销售费用销售收入万元

3.00%

销售收入的3-6%，2管理费用开发成本万元

3.00%

开发成本的2-3%3财务费用土地成本+开发成本万元

8.65%

3-5年贷款利率6.65%上浮30%计算四不可预见费土地成本+开发成本+期间费用万元

5%

土地成本视具体情况而定序号项目总投资合计总建筑面积万元

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37目录CONTENT五、相关分析析三、项目收入入四、项目利润润六、典型案例例二、项目成本本一、基本知识识38三、项目收入入开发计划销售计划价格估算销售收入税费估算收入估算估算房地产开开发项目的收收入，首先要要制定切实可可行的租售计计划(含销售、出租租、自营等计计划)。租售计划的的内容通常包包括：拟租售售物业的类型型、时间和相相应的数量，，租售价格，，租售收入及及收款方式。。租售计划应应遵守政府有有关租售和经经营的规定，，并与开发商商的投资策略略相配合。开发方案：：整个开发期数数量拟开发建建设的物业类类型和数量。。租售方案：：对于一个具体体的房地产开开发项目而言言，此时必须须明确：出租租面积和出售售面积的数量量及其与建筑筑物的对应关关系，在整个个租售期内每每期(年、半年、季度度、月)拟销售或出租租的物业类型型和数量。综合用途的房房地产开发项项目，应按不不同用途或使使用功能划分分。租售价格：：租售价格应在在房地产市场场分析的基础础上确定。（一）开发计计划序号

合计开发经营期项目1234……1一期普宅

2别墅3商业

4二期普宅

5别墅6商业

7三期普宅

8办公9商业

10…….

11

合计

整个开发期数数量拟开发建建设的物业类类型和数量。。一期开发

商业

住宅

酒店

办公小计A1区

97500——9375——234875A2区

——9200036000——二期开发

商业

住宅

酒店

办公

小计B1区

68000——————310760B2区

55000——————B3区

——127760————B4区

——60000————三期开发

商业

住宅

酒店

办公

小计C1区

————1500038000150632C2区

——97632————地上总建筑面积

（合计）696267景得镇项目案案例42一期（A1区、A2区）20个月二期（B1区

、B2区、B3区、B4区）22个月三期（C1区、C2区）20个月11121234567891011121234567891011121234567891011122011年2012年2013年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122014年2015年2016年景得镇项目案案例（二）销售计计划序号

合计开发经营期项目1234……1一期普宅

2别墅3商业

4二期普宅

5

别墅6商业

7三期普宅

8办公9商业

10…….

11

合计

在整个租售期期内每期(年、半年、季度度、月)拟销售或出租租的物业类型型和数量。综合用途的房房地产开发项项目，应按不不同用途或使使用功能划分分。44一期（独栋200栋，联排116户，商业9.75万平米）23个月二期（独栋200栋，联排116户，花园洋房720户，商业12.3万平米）21个月三期（普通住宅900户,办公3.8万平米）18个月11121234567891011121234567891011121234567891011122012年2013年2014年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122015年2016年2017年景得镇项目案案例序号类型预测销售均价（元/㎡）或租金01234……1住宅

1.1别墅1.2联排1.3洋房1.4高层2商业3办公（三）价格估估算定义：根据市场比较较法的替代原原理，选择与与估价对象处处于同一供需需圈内的物业业作为比较案案例，经过交交易情况、交交易日期、区区域因素及个个别因素诸项项修正，得出出估价对象的的比准价格。。市场比较法定定价过程：①搜集交易实实例，②选择择比较实例房房地产，③建建立价格可比比基础，④比比较实例的比比较和修正，，⑤确定该房房地产的比准准价格计算公式：PD＝PB×A×B×D×E46式中：PD——待估物业价格格；PB——比较案例价格格；A——待估物业情况况指数/比较案例物业业情况指数＝正常情况指指数/比较案例物业业情况指数B——待估物业估价价期日价格指指数/比较案例物业业交易日期指指数D——待估物业区域域因素条件指指数/比较案例物业业区域因素条条件指数E——待估物业个别别因素条件指指数/比较案例物业业个别因素条条件指数（三）价格估估算——市场比较法定义：收益法又称收收益资本化法法、收益还原原法，是预测测估价对象的的未来收益，，然后利用报报酬率或资本本化率、收益益乘数将其转转换为价值来来求取估价对对象的方法。。收益法的本本质是以房地地产的预期未未来收益为导导向求取估价价对象的价值值。计算公式：无限年期：P=A/r（房地产价格＝＝房地产的净净收益/利率）有限年期（我我们一般用的的）：48（三）价格估估算——收益法注：其他情况况详见培训教教材《房地产估价理理论与方法》定义：房地产开发过过程中发生的的各种费用加加和的一种方方法。新建：取得房地产产开发用地进进行房屋建设设，然后销售售所建成的商商品房”这种种典型的房地地产开发经营营方式为例，，并从便于测测算各构成项项目的金额的的角度，来划划分房地产价价格构成。在在这种情况下下，房地产价价格通常由如如下7大项构成：①①土地取得成成本；②开发发成本；③管管理费用；④④投资利息；；⑤销售费用用；⑥销售税税费；⑦开发发利润。基本公式：新建房地产价价值=土地取得成本本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润（注注意在成本计计算中无此项项）49（三）价格估估算——成本法现实中的开发发利润是一种种结果，是由由销售收入(售价)减去各种成本本、费用和税税金后的余额额。而在成本本法中，“售售价”是未知知的，是需要要求取的，开开发利润则是是需要事先测测算的，所以以，运用成本本法估价需要要先测算出开开发利润。在在估价中，测测算开发利润润应掌握下列列几点：⑴开开发发利利润润是是所所得得税税前前的的，，即即：：开发发利利润润＝＝开开发发完完成成后后的的房房地地产产价价值值－－土土地地取取得得成成本本－－开开发发成成本本－－管管理理费费用用－－投投资资利利息息－－销销售售费费用用－－销销售售税税费费⑵开发发利利润润是是在在正正常常条条件件下下房房地地产产开开发发商商所所能能获获得得的的平平均均利利润润，而而不不是是个个别别开开发发商商最最终终获获得得的的实实际际利利润润，，也也不不是是个个别别开开发发商商所所期期望望获获得得的的利利润润。。序号类型2011年每年销售均价（元/㎡）201220132014201520161住宅

1.1住宅7200756079388335875291891.2住宅6300661569467293765880411.3洋房4000420044104631486251051.4多层、小高层3500367538594052425444672商业6000630066156946729376583办公500055006050665573218053某某某案案例例———价格格估估算算及及预预测测表表注：：写写字字楼楼售售价价按按20年回回收收期期估估算算，，涨涨幅幅按按10%；其其他他物物业业涨涨幅幅按按5%。（四四））租租售售收收入入经营营收收入入是是指指向向社社会会出出售售、、出出租租房房地地产产商商品品戒戒自自营营时时的的货货币币收收入入。。房房地地产产投投资资项项目目的的经经营营收收入入主主要要包包括括房房地地产产产产品品的的销销售售收收入入、、租租金金收收入入、、土土地地转转让让收收入入、、配配套套设设施施销销售售收收入入（（以以上上统统称称租租售售收收入入））和和自自营营收收入入。。序号类型项目合计开发经营期1234……1住宅销售收入（万元）

销售面积（㎡）销售单价（元/㎡）销售比例（%）2商业销售收入（万元）销售面积（㎡）销售单价（元/㎡）销售比例（%）3办公……对于于出出租租的的情情况况，，还还应应考考虑虑空空置置期期(项目目竣竣工工后后暂暂时时找找不不到到租租客客的的时时间间)和空空置置率率(未租租出出建建筑筑面面积积占占总总建建筑筑面面积积的的百百分分比比)对年年租租金金收收入入的的影影响响。。租租售售收收入入估估算算，，要要计计算算出出每每期期(年、、半半年年、、季季度度、、月月)所能能获获得得的的租租售售收收入入，，并并形形成成租租售售收收入入计计划划。。租租售售收收入入的的表表所所提提供供的的格格式式进进行行。。对于于出出租租的的情情况况，，还还应应考考虑虑空空置置期期(项目目竣竣工工后后暂暂时时找找不不到到租租客客的的时时间间)和空空置置率率(未租租出出建建筑筑面面积积占占总总建建筑筑面面积积的的百百分分比比)对年年租租金金收收入入的的影影响响。。租租售售收收入入估估算算，，要要计计算算出出每每期期(年、、半半年年、、季季度度、、月月)所能能获获得得的的租租售售收收入入，，并并形形成成租租售售收收入入计计划划。。租租售售收收入入的的表表所所提提供供的的格格式式进进行行。。序号类型项目合计开发经营期1234……1商业出租收入（万元）

0

0

出租面积（㎡）00出租单价（元/㎡.天）出租比例（%）2办公出租收入（万元）00出租面积（㎡）00出租单价（元/㎡.天）出租比例（%）3酒店经营收入0000……注：：酒酒店店详详见见酒酒店店投投资资分分析析表表案案例例住宅（一、二期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)120000240003600036000240000每年销售比例(%)100%20%30%30%20%0%售价(元/㎡)814475607938833587529189销售收入合计(万元)97730181442857730006210040住宅（一、二期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)64000128001920019200128000每年销售比例(%)100%20%30%30%20%0%售价(元/㎡)712666156946729376588041销售收入合计(万元)456088467133361400398020洋房（二期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)9576001915247880191529576每年销售比例(%)100%0%20%50%20%10%售价(元/㎡)468042004410463148625105销售收入合计(万元)44817084462217193124889（6层、小高层）（三期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)976320004881648816每年销售比例(%)100%0%0%0%50%50%售价(元/㎡)436136753859405242544467销售收入合计(万元)425740002076821806某某某案案例例序号项目税费率税费基数1营业税5%销售收入2城市建设维护税7%营业税额3教育费附加3%营业税额4房地产税（从价计征）1.20%房产购买价格5房地产税（从租计征）12%房产租赁价格6土地增值税（增值50%以内）30%0%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值50-100%）40%5%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值100-200%）50%15%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值200%以上）60%35%土地增值额增值税扣除项目7契税4%土地取得价值8印花税0.5‰土地取得价值9企业所得税25%项目销售利润13不可预见费5%土地费用+开发成本+期间费用14管理费3%开发成本15基准收益率12%

16美元汇率

17固定资产贷款利率（3-5年）6.65%贷款总额18土地使用税大城市0.5——10拥有土地使用权面积中等城市0.4——8小城市0.3——6县城、建制镇、工矿区0.2——4（五五））税税费费估估算算目前前，，我我国国房房地地产产开开发发投投资资企企业业纳纳税税的的主主要要税税种种如如下下：序号合计开发经营期1234……1营业税

2城市建设维护税3教育费附加4地方教育费附加5印花税6土地使用税7房产税8土地增值税9其他税费10

企业所得税税费费表表（五五））税税费费估估算算———土地地增增值值税税一般般前前期期估估算算方方法法：：最新新国国税税发发（（2009年91号））土地地增增值值税税在在取取得得收收入入时时或或预预售售款款时时预预缴缴按按收收入入的的0.5%———4%预缴缴具具体体税税率率由由所所在在税税务务局局定定，，一一般般是是按按预预收收款款及及收收入入的的1%预缴缴。。房房屋屋售售完完后后清清算算，，多多退退少少补补。。增值值率率不不超超过过20%免征征土土地地增增值值税税。。清算算方方法法（（步步骤骤））：：1.计算算增增值值额额增值值额额=收入入额额—扣除除项项目目金金额额2.计算算增增值值率率增值值率率=增值值额额/扣除除项项目目金金额额3.确定定适适用用税税率率依据据计计算算的的增增值值率率，，按按其其税税率率表表确确定定适适用用税税率率4.依据据适适用用税税率率计计算算应应纳纳税税额额应纳纳税税额额=增值值额额*适用用税税率率—扣除除项项目目*速算算扣扣除除系系数数速算算公公式式（一一））增增值值额额未未超超过过扣扣除除项项目目金金额额50％土土地地增增值值税税税税额额=增值值额额×30％（二二））增增值值额额超超过过扣扣除除项项目目金金额额50％，，未未超超过过100％的的土土地地增增值值税税税税额额＝＝增增值值额额×40％－－扣扣除除项项目目金金额额×5％（三三））增增值值额额超超过过扣扣除除项项目目金金额额100％，，未未超超过过200％的的土土地地增增值值税税税税额额=增值值额额×50％－－扣扣除除项项目目金金额额×15％（四）增增值额超超过扣除除项目金金额200％土土地增增值税税税额=增值额×60％－扣除除项目金金额×35％公式中的的5％，15％，35％为速算算扣除系系数。增值税扣扣除项目目=费用（1+10%）+成本（1+20%）

项目2011年2012年2013年2014年2015年2016年销售收入

28896.0053957.23131219.11121011.4391899.93增值税扣除项目

1296225640661876376249277土地增值额2091571593428318650325724942623增值率

123%110%98%90%86%土地增值税73336602310313227031971214586某某案例例税种计税基数计税数额（万元）税率税额（万元）营业税销售额486715.905%24335.80城市建设维护税营业税额24335.807%1703.51教育费附加营业税额24335.803%730.07地方教育费附加营业税额24335.802%486.72交易印花税购销合同额486715.900.05%243.36土地使用税土地面积763337.154元/年/平米931.65土地增值税土地增值应税额79441.14分段23832.34房产税酒店原值七成31967.111.2%3836.05其他税费销售额486715.902.0%9734.32企业所得税税前利润108131.7125.0%27032.93合计92866.74某某项目目案例60目录CONTENT五、相关关分析三、项目目收入四、项目目利润六、典型型案例二、项目目成本一、基本本知识61四、项目目利润基本概念念核心指标标参考指标标利润总额额＝租售收收入－土土地成本本—房屋开发发成本－－开发费费用（销销售费用用、管理理费用、、财务费费用）-其他费用用-不可预见见费用－－各项税税金（经经营税金金及附加加、土地地增值税税、房产产税等））净利润=利润总额额-企业所得得税+（营业外外收入-营业外支支出；一一般企业业考虑））（一）基基本概念念——利润直接成本利润率开发利润/(土地取得成本＋开发成本)成本利润率开发利润/(土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用)销售利润率开发利润/开发完成后的房地产价值货币时间间价值，，是指在在不考虑虑通货膨膨胀和风风险情况况下的、、货币经经历一定定时间的的投资和和再投资资所增加加的价值值，也称称为资金金的时间间价值。。货币时时间价值值的本质质是价值值增值。。从数量上上看，货货币时间间价值是是在没有有风险和和没有通通货膨胀胀条件下下的社会会平均资资金利润润率。企企业在投投资某一一项目时时，至少少要取得得社会平平均的利利润率。。复利现值值计算：：是复利利终值的的相对概概念，指指未来一一定时间间的特定定资金按按复利计计算的现现在价值值。P＝F×（1＋i）－n复利终值值计算:F＝P×（1＋i）n年初存入入100元，利率率10%，按单复复利计算算，两年年后其终终值多少（一）基基本概念念——资金价值值（一）基基本概念念——现金流量量现金流量指项目投资、出售引起的现金流入、现金流出的数量。现金净流量指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值，反之为负值。净现值指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额（一）基基本概念念——现金量与与利润的的关系可行性研研究中，，现金净净流量可可以代替替利润作作为评价价投资净净收益的的指标。。在整个投投资有效效年限内内，项目目利润总总计与现现金净流流量是相相等的。。应用现金金净流量量，并可可方便地地引入资资金时间间价值来来考察投投资方案案。利润是按照权责发生制确定的分期损益现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益（一）基基本概念念——经济评价价指标核心指标内部收益率

销售净利率（或投资利润率）财务净现值动态回收期参考指标总投资回报率销售毛利率获利指数资金峰值比例地价支付贴现比启动资金获利倍数

指标评价价考虑：：（1）核心指指标确定定指标值值标准；；参考指指标中的的总体指指标未定定标准仅仅做参考考；参考考指标中中的单项项指标结结合具体体项目分分析评估估。（2）经过对对部分项项目（成成都1期、大连连等）的的测试，，其内部部收益率率均超过过30%。因此对对一般多多层项目目内部收收益率暂暂定为25%。（3）经测算算，集团团平均税税前销售售利润率率为12%，销售净净利率约约在8.04~10.2%之间，因因此销售售净利率率暂定为为9%。（一）基基本概念念——指标参考考万科核心心指标的的基本要要求（参参考）内部收益率≥25%销售净利率≥9%（一）基基本概念念——资金使用用计划房地产项项目应根根据可能能的建设设进度和和将会发发生的实实际付款款时间和和金额，，编制资资金使用用计划表表。在房房地产项项目可行行性研究究阶段，，可以以年、半半年、季季度、月月为计算算期单位位，按期期编制资资金使用用计划。。编制资资金使用用计划，，应考虑虑各种投投资款项项的付款款特点，，要充分分考虑预预收款、、欠付款款、预付付定金以以及按工工程进度度付款的的具体情情况序号

合计开发经营期项目1234……1土地费用

2前期费用

3基础设施费

4建安工程费

5配套设施费用

6开发期间税费

7其他费用

8销售费用

9管理费用

10财务费用

11不可预见费

合计

（一）基基本概念念——现金流量量表（二）核核心指标标——财务内部部收益率率财务内部部收益率率(FIRR)，是指项项目在整整个计算算期内，，是指能能够使未未来现金金流入量量的现值值等于未未来现金金流出现现值的贴贴现率，，简单说说就是各各年净现现金流量量现值累累计等于于零时的的折现率率，是评评估项目目盈利性性的基本本指标。。其计算公公式为：：内部收益益率是这这样的一一种利率率，如果果按该利利率通过过借款来来投资项项目，将将一无所所获。内内部收益益率体现现了项目目本身即即内在的的收益水水平或获获利能力力，是项项目内在在的投资资收益率率，本质质上是一一个贴现现率。财务内部部收益率率的作用用在独立方方案的分分析评价价时，一一般是在在求得投投资项目目的内部部收益率率后，不不同期贷贷款利率率、同期期行业基基准收益益率相比比较，以以判定项项目在财财务上是是否可行行。①FIRR不同期贷贷款利率率i比较反映项目目的盈亏亏状况：FIRR＞i，项目盈利FIRR=i，项目盈亏平衡FIRR＜i，项目亏损FIRR＞ic，项目盈利超出行业平均收益水平FIRR=ic，项目盈利等于行业平均收益水平FIRR＜ic，项目盈利低于行业平均水平②FIRR不同期行行业基准准收益率率ic比较，反反映项目目不行业业平均收收益水平平相比的的盈利情情况财务内部部收益率率的计算算（内插插法，了了解即可可）其公式为为：式中：FIRR：内部收收益率；；NPV1：采用低低折现率率时净现现值的正正值；NPV2：采用高高折现率率时净现现值的负负值；i1：净现值值为接近近于零时时的正值值的折现现率；i2：净现值值为接近近于零时时的负值值的折现现率。（3）财务内内部收益益率的计计算Excel函数法IRR（X:Y）（二）核核心指标标——销售净利利率为什么用用销售净净利率意意义以销售收收入为基基数，指指标蕴涵涵内容更更丰富点点，除了了能反映映获利能能力，还还可以反反映售价价风险的的承受能能力，比比如，销销售净利利率为9%，大约可可以知道道，如果果售价下下降9%左右，将将基本无无利可图图；而售售价相当当于市场场风险，，其难以以控制程程度远大大于成本本；销售净利利率更易易于普遍遍的理解解，直观观明了，，望文即即可知道道是“净净利润””除以““销售收收入”；；投资回回报率则则须特别别明确，，如总投投资是““总成本本”还是是“总成成本+期间费用用”，包包含不包包含“所所得税””？““回报””是税前前利润。。销售净利率=项目净利润/销售收入×100%项目净利润=项目利润-期间费用-所得税（二）核核心指标标——财务净现现值财务净现现值(FNPV)：是指项目目按行业业的基准准收益率率或设定定的目标标收益率率ic，将项目目计算期期内各年年的净现现金流量量折算到到开发活活动起始始点的现现值之和和，是房房地产开开发项目目财务评评价中的的一个重重要经济济指标。。财务净现现值的计计算公式式为：式中FNPV——项目在起起始时间间点的财财务净现现值；ic———基准收益益率或设设定的目目标收益益率。如果FNPV大于等于于0，说明该该项目的的获利能能力达到到或超过过了基准准收益率率的要求求，因而而在财务务上是可可以接受受的。如如果FNPV小于0，则项目目不可接接受。Excel函数法（二