房地产前期策划流程梳理

房地产前期策划流程梳理·鼎合顾问·江湾城项目·策划专员·黄敏Part1房地产策划的划分Part2前期策划流程梳理Part3可行性研究的方法Part4市场研究内容解析Part5项目定位内容分析Part6对房地产策划理解三大板块：前期定位策划（前期策划）推广整合策划（营销策划）销售招商策划（执行策划）五大阶段：可行性研究市场研究项目定位市场推广销售执行房地产策划的划分PartitionOfRealEstatePlanningPart1房地产策划的划分Part2前期策划流程梳理Part3可行性研究的方法Part4市场研究内容解析Part5项目定位内容分析Part6对房地产策划理解第一阶段可行性研究第二阶段市场研究第三阶段项目定位地块产品方案可行性研究市场研究市场定位客户定位产品定位价格定位开发周期销售周期经济效益分析微调具象化产品建议形象定位推广方案第四阶段市场推广各节点执行方案执行效果评估调整第五阶段销售执行

可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程作用在于：通过市场分析确定项目的可行性通过财务评价确定项目的可行性编制下阶段规划设计的依据开发商与有关各部门签订协议、合同的依据筹集建设资金的依据项目投资决策的依据Part1房地产策划的划分

Part2前期策划流程梳理Part3可行性研究的方法Part4市场研究内容解析Part5项目定位内容分析Part6对房地产策划理解市场分析市场预测财务评估盈亏平衡分析敏感性分析风险评估宏观市场、区域市场供给预测、需求预测、价格预测销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等静态指标：成本利润率、销售利润率动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比风险评估又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断收入、成本、费用预测Part1房地产策划的划分

Part2前期策划流程梳理Part3可行性研究的方法Part4市场研究内容解析Part5项目定位内容分析Part6对房地产策划理解Part1房地产策划的划分

Part2前期策划流程梳理Part3可行性研究的方法Part4市场研究内容解析Part5项目定位内容分析Part6对房地产策划理解市场研究的目的：以地块为核心出发点，在特定的区位和技术参数下，通过系统地研究市场的供给、需求状况，为地块找到合适的产品，挖掘潜在的客户，并为项目定位提供市场依据。宏观环境分析区域/竞争环境分析项目价值分析市场状况可能的客户可能的产品地块潜在客户分析目标区域产品类型项目概念项目档次市场定位的要素市场研究的结论市场研究的内容市场研究的核心宏观经济竞争环境项目价值潜在客户竞争环境房地产环境竞争楼盘经典楼盘成功案例区位价值项目资源周边客群历史客群特有客群投资客群新生客群市场状况可能的产品可能的客户研究结论Part1房地产策划的划分

Part2前期策划流程梳理Part3可行性研究的方法Part4市场研究内容解析Part5项目定位内容分析Part6对房地产策划理解Part1房地产策划的划分

Part2前期策划流程梳理Part3可行性研究的方法Part4市场研究内容解析Part5项目定位内容分析Part6对房地产策划理解寻找均衡点可能的产品可能的客户项目投资效益

优势

劣势

机会

威胁

定位策略

定位描述

产品建议

定位依据

客户描述

定位策略

定位方法静态分析动态分析SWOT分析产品定位客户定位价格定位经济收益分析Part1房地产策划的划分

Part2前期策划流程梳理Part3可行性研究的方法Part4市场研究内容解析Part5项目定位内容分析Part6对房地产策划理解首先，给项目一个形象——项目总体形象定位其次，告诉甲方我们准备怎么卖——销售策略重要的一点，给甲方一本明白账——推广费用预算表接着，告诉甲方我们的推广能销售得更好——推广策略最后最重要的一点，把你明确的工作计划告诉甲方——营销工作总体时间表Part1房地产策划的划分

Part2前期策划流程梳理Part3可行性研究的方法Part4市场研究内容解析Part5项目定位内容分析Part6对房地产策划理解初步推广方案1、房房地地产产投投资资及及收收入入估估算算2、房房地地产产投投资资评评价价指指标标介介绍绍3、实实例例分分析析静态指标动态指标成本利润率财务内部收率FIRR投资利润率财务净现值FNPV资本金利润率动态投资回收期Pb静态投资回收期P’b经济济收收益益分分析析Part1房地地产产策策划划的的划划分分Part2前期期策策划划流流程程梳梳理理Part3可行行性性研研究究的的方方法法Part4市场场研研究究内内容容解解析析Part5项目目定定位位内内容容分分析析Part6对房房地地产产策策划划理理解解房地地产产策策划划没没有有固固定定的的思思路路、、可可变变情情况况太太多多，，唯唯有有靠靠个个人人平平时时积积累累的的经经验验及及吸吸收收市市场场的的咨咨询询活活学学活活用用。。字面面上上看看：：““策策””是是计计策策“划划””是规规划划、、筹筹划划《辞源源》：““策策书书、、筹筹谋谋、、计计划划、、谋谋略略””策划划又又称称““策策略略方方案案””和和““战战术术计计划划””（StrategicalPlanning/TacticalPlanning）是指指人人们们为为了了达达成成某某种种特特定定的的目目标标，，借借助助一一定定的的科科学学方方法法和和艺艺术术，，为为决决策策、、计计划划而而构构思思、、设设计计、、制制作作方方案案的的过过程程。。Part1房地地产产策策划划的的划划分分Part2前期期策策划划流