房地产行业2020年一季度广东区域市场报告课件

2020年4月2020-2021年一季度广东区域市场报告2020年4月2020-2021年一季度广东区域市场报告1前言疫情“黑天鹅”爆发，全国房地产阶段性被按下“暂停键”，亦打断广东各城原来的周期走势。地产界对疫情的影响、市场的后期恢复、未来走势充满疑惑。因此，本报告基于对国内外环境和房地产政策的分析，落点广东区域及广东内部各城情况，探讨疫情的冲击程度、现阶段的复原程度，及对后市进行预判。具体将围绕以下问题展开：疫情黑天鹅出现，国外、国内环境巨变，对房地产的定调与政策有何影响，将走向何方？全国市场受到疫情冲击几何？恢复程度如何？广东市场又呈现何种特征？区域分化，广东分片区受疫情冲击如何？目前恢复情况如何？后势怎么走？前言疫情“黑天鹅”爆发，全国房地产阶段性被按下“暂停键”，亦2宏观形势及行业环

境宏观形势及行业环境301

外围环境欧美经济衰退概率较大，我国宏观政策储备丰富，仍有对冲空间疫情“黑天鹅”爆发，全球经济受到巨大的实质创伤，欧美经济衰退概率大，世界贸易增长受到严重影响。外需不振将直接冲击我国出口端，间接影响居民收入和消费端。为应对经济衰退，全球各国货币宽松，其中美联储全力出手推出零利率和无限量QE，避免危机向实体传导。相比主要经济体的“低利率”水平，我国宏观政策工具储备仍丰富。图：近期主要国家宽松货币和刺激财政政策英国 3.12操作主体时间措施美国3.17①将联邦基金利率区间下调1个点至0-0.25%；②7000亿美元大规模量化宽松；③③将银行贴现窗口的紧急贷款利率下调125个基点至0.25%，并将贷款期限延长至90天；④将数千家银行的准备金率降至零。3.19恢复商业票据融资机制，为美国家庭和企业提供信贷支持3.23宣布开放式的资金购买计划，重启“零利率+无限量QE”，按需不限量买入美债和MBS3.26美债短期收益率跌至负债，不排除美联储采用负利率3.25推出2万亿美元经济刺激方案，包括向美国纳税人派发现金、对企业的紧急援助等德国3.26议会批准1.1万亿欧元一揽子救助计划，授予政府无限制发债日本3.13进行计划外公开市场操作，提供1.5万亿日元的流动性，并招标买入2000亿日元的日本债券欧元区3.12、319额外增加1200亿欧元资产购买规模、宣布7500亿欧元紧急购债计划澳大利亚3.19两轮降息，利率水平0.25%为历史新低降息50BP，利率水平0.25%为历史新低，购买国债目标4350亿英镑，公司债100亿英镑01外围环境疫情“黑天鹅”爆发，全球经济受到巨大的实质创伤4327中央政治局会议再次明确“确保实现决胜全面建成小康社会”，通过政府消费带动需求，多项财政政策（提高赤字率、发行特别国债、增加地方债）、引导贷款市场利率下行等对冲疫情影响。02

国内环境：政策基调决胜小康稳增长，明确对冲政策升级，将迎政策刺激密集期图：327中央政治局会议要点解读图：2019年至今历次中央会议表述再提“努力完成全年经济社会发展目标任务”解读：表述从“实现”调整为“完成”，但程度上并没有削减。表明GDP目标不一定是5.6%，需由两会确定。首提“合理增加公共消费”解读：公共消费含行政管理、国防、教科文卫、社会救济、劳动保险等方面支出。表现居民端难以释放的情况下通过政府带动消费。增加“适当提高财政赤字率”、

“发行特别国债”、“增加地方政府专项债规模”

解读：财政压力大，预计赤字率超3%成定局；政府发行特别国债为财政、货币政策宽松做腾挪空间；地方专项债释放信号更明确。首提“引导贷款利率下行”解读：预计后续降息降准成必然；3月30日OMO下调0.2%，预计4月MLF、LPR利率相继下调。经济目标扩大消费财政政策货币政策表述2019年第一、二季度2019年第四季度2020年第一季度经济目标稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定各项工作确保全面建成小康社会和“十三五”规划圆满收官（2月）努力实现目标、实现全面小康（3月）努力完成目标、确保实现全面小康积极的财政政策加力提效大力提效增质更加积极有为稳健的货币政策松紧适度灵活适度更加灵活适度目前具体经济目标仍未公布，有待两会确认。327中央政治局会议再次明确“确保实现决胜全面建成小康社会”5随着我国宏观环境进一步趋于宽松，我国首套和二套房贷利率呈现下降趋势，预计4月份5年期LPR利率会进一步下调。但中央对于降首付仍较敏感，大范围大幅度下降可能性低，但部分银行针对指定群体定向降低首付存在机会。02

国内环境：货币政策-购房利率端影响迎近年最宽松时期，房贷利率有望下调，其中首付比例下调仍比较敏感5.52%5.50%5.84%5.81%4.5%4.0%3.5%3.0%6.5%6.0%5.5%5.0%2018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-03首套平均房贷利率全国二套房贷平均利率图：近两年全国首套、二套房贷款平均利率走势（%）5.45%5.77%2月20日5年期以上LPR下调至4.75%城市政策/松动方向温州融360报告显示，多家大行二套首付由原来6成下降至4成，官方回应早期就存在4成首付，并非近期调整陕西宝鸡争取降低首套房贷款首付比例，发文撤回中山浦发银行外地人一套在供且中山无房，二套可贷款（此前二套不能贷款）重庆主城区部分银行（工行/交行/招行/建行/重庆银行）针对首次购房者（就业单位要好，如老师/公务员/世界500强员工），可2成首付（此前要3成）表：近期首套/二套首付变动情况政策动向随着我国宏观环境进一步趋于宽松，我国首套和二套房贷利率呈现下6当前资金面宽松，房企发债频率增加，整体融资成本也有明显下行。在相对充裕的资金补充下，房企拿地积极性提高，华东及部分重点二线城市如沈阳、成都等土拍热度高企，也是市场复苏较快的地区，有利引导客户预期向好。02

国内环境：货币政策-房企融资端影响房企融资成本下降，带动土拍热度提升，有助改善客户预期0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%05001000150020002500银行贷款信托境内债券境外债券股权融资一二线城市宅地溢价率图：监测房地产企业融资总量及一二线宅地溢价率（亿元）表：3月热点城市土拍溢价率及热点地块区域城市平均溢价率区域 城市平均溢价率合肥27%洛阳华中 南昌九江

上饶 东莞华南 深圳

佛山

东北 沈阳 海西 泉州89%40%38%26% 47%20%14% 35% 86%宁波26%华东杭州17%温州13%苏州12%昆明22%西部南宁20%成都18%城市拿地详情溢价率徐州正荣以5.7亿元拿下徐州宅地，楼面价8639元/㎡107%洛阳正弘以5.75亿元竞得伊滨区一地块，楼面价2905元/㎡165%广州广州城投23.6亿元夺越秀宅地，楼面价47616元/㎡，新单价地王0成都天府新区2宗综合地引30余家房企参拍，均以封顶价+无偿移交统筹住49%房面积比例23%成交，竞得企业为蓝光、佳兆业。苏州6宗因疫情影响延迟出让的涉宅地块竞拍，有超70家房企争夺，86家11.6%房企争夺一宗地，6幅地块一天揽金约124亿元当前资金面宽松，房企发债频率增加，整体融资成本也有明显下行。7财政政策更加积极有为，基建作为稳投资、稳经济、稳就业对冲政策已先行。近期中央政治局常委会强调加快新基建进度，20多个省市政府工作报告提及加大基建投资，有利于引导客户预期，刺激需求。基建投入较高省份-重点项目2020年度投资计划：广东：总投资7000亿，基础设施计划投资4412亿，占比63%；浙江：总投资4150亿，交通建设工程2063亿，占比达49.7%；江苏：总投资5410亿，基础设施计划投资2212亿，占比40.9%近期地方基建提速表现：合肥：城市轨道交通第三期规划建设受批复，总投资798.08亿元；徐州：城市轨道交通第二期建设规划获批复，总投资为535.9亿元；西宁：曹家堡机场三期扩建工程获批复，项目总投资约105.1亿元；深圳：深圳机场三跑道扩建工程获批复，项目总投资约123.3亿元；鹰潭：鹰潭港总体规划获批复，该港口总投资约44.5亿元。2020年轨道交通建设待批复城市：8个城市新一期地铁建设规划待批复：佛山、济南、温州、宁波、石家庄、青岛、无锡、昆明；5个城市地铁规划调整待批复：深圳、广州、东莞、福州、南昌。表：近期地方基建提速表现及2020年轨道交通待批复城市图：25省公布重点项目投资计划（万亿元）5.004.403.843.793.383.303.052.720.700.600.500.820.500.840.420.340.540.250.150123456

5.90江广

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徽长期总投资规模2020年投资规模02

国内环境：财政政策“稳经济”下基建投资将加速，配套落地可提升客户预期财政政策更加积极有为，基建作为稳投资、稳经济、稳就业对冲政策803

房地产行业政策政策储备空间大，将以“保量稳价”为目标2020年当前政策后续可能释放空间极限空间首套不低于30%，认房认贷，二套最高首付70%首付比例直接下调首付比例很敏感，更可能放松认房又认贷的条件直接下调首套首付20%二套首付30%基于LPR加点贷款利率降息降准后，LPR持续下调LPR持续下调，且加点下调或减基点普遍本地限购两套，外地凭社保限购一套购房资格持续通过人才引进、落户松绑等方式优化或降低社保年限要求取消限购，允许，第三套贷款回顾2008年救市政策先后出台：首付降至两成、利率最低为基准7折等。当前“四限”严控程度高，后续完全可能持续松动，一方面政策储备空间很大，客观上具备政策放松条件，另一方面考虑到全年GDP目标压力，楼市政策将以“保量稳价”为目标，需要在需求端政策有所优化。表：当前一二线城市需求端政策及可释放空间03房地产行业政策2020年当前政策后续可能释放空间极限空9、、房企端支持政策方向城市土地出让金缓缴/分期缴纳苏州、常州、广东梅州、江门、珠海、河南鹤壁、江西抚州、广西钦州、湖南降低竞买保证金比例九江、珠海降低预售条件山东、石家庄、苏州、常州、广东梅州、深圳河南鹤壁、江西抚州、九江、广西钦州、玉林南通启东、长春放宽预售资金监管长春、石家庄、玉林、南通启东、湖南延长工期/交付延期九江、安徽、南通启东、江门加快网签深圳调整/延期缴纳税款山西、益阳327政治局未提及房地产，大松难期，小松有望的基调延续。近期多个省市政策微调，主要集中在供应端，包括预售条件调整、拿地付款分期、延长交付期等。需求端方面，直接放开限购较敏感，多以人才为突破口放松。表：近期各地政策动向需求端刺激政策类型城市政策方向人才限购广州白云、佛山、江门降低人才购房门槛，佛山降至中专，广州白云北部四镇、江门降至大专珠海适时研究调整房地产市场政策，合理优化房地产调控措施人才落户济南、青岛、苏州人才范围扩大大、力度加大，但对整体市场影响有限人才购房租房补贴温州、广州南沙、汕头、苏州、盐城、天津购房补贴泸州、益阳一次性补贴、契税优惠地方发文撤回济南3.153.17撤回在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的，不受限购政策约束浙江海宁3.24当晚撤回“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂停执行一个月03

房地产行业政策出台较多房企支持政策，默许以人才政策为突破口、房企端支持政策方向城市降低竞买保证金比例九江、珠海放宽预售1002468101214(90)(60)(30)0306090200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018金额进出口房地产开发投完成额非房固定资产投资完成额社会消费品零售总额GDP同比04

广东宏观环境及房地产机会点进出口大幅承压、制造业和消费受影响确定，基建和房地产

“托底”前两年广东社零和房地产投资保持8%-10%增速，但因进出口负增长，制造业投资萎缩，19年GDP增速下滑。2020年，疫情对消费、出口及制造业投资冲击影响确定，房地产和基建投资是稳定经济的两大抓手，要维持经济增速6%，2020年房地产投资亦需维持前两年水平。图：广东省“三驾马车”累计同比情况（%）162019 22002200-02年度社零累计同比进出口累计同比房地产投资累计同比非房固投累计同比GDP同比200820-171710200916-02810201017-242312201895197720198-0.25101262020/02-17-15-16-24-02468101214(90)(60)(30)03060901104

广东宏观环境及房地产机会点环广土地财政依赖度较高，未来存政策松动机会，优质地块出让概率大广东土地依赖度较高的城市，在地方政策财政压力加大下，未来房地产政策端或存进一步松动的可能，土地出让存让利空间，且倾向出让优质地块，房企拿地存较优机会，如肇庆、佛山等。图：广东省分区域近三年土地财政依赖度均值对比（%）90%81%65%112%56%51%38%18%58%55%52%30%197%93%66%60%58%0%100%200%159%150%125%250%肇庆 佛山 广州 江门 清远珠海 惠州 东莞 中山 深圳茂名 阳江 湛江 韶关汕尾 梅州 汕头 揭阳 河源广州及环广深圳及环深粤西北粤东广东近三年均值：57% 50%04广东宏观环境及房地产机会点广东土地依赖度较高的城市，在12城市限购限贷（首付）限售限价本市外地社保首套二套广州单身1套家庭2套1套5年（个税和社保互认）30-40%40-70%企业3年个人2年/深圳单身1套家庭2套1套5年3年备案价不高于片区均价佛山（禅城、南海/顺德部分镇）2套1套1年//东莞2套2套无房1年、有房2年2年备案价为片区均价10%以内珠海3套1套3-5年（金湾、斗门、高新区无需社保）3年/江门（蓬江、江海、新会）3套2套0.5-1年/成交不低于备案价10%；台山不得超8350元/㎡中山3套2套工作证明和劳动合同30-40%//惠州无限购3年楼栋价差不超过7%，楼层价差不超8%清远/备案价上下浮动5%以内韶关备案价为片区均价5%以内/表：广东省各城市四限情况04广东宏观环境及房地产机会点部分城市限购和限贷边际放松，未来市场低迷和库存大的城市，存进一步松动机会图：今年一季度广东部分城市政策松动购限资格调整首付/限贷调整广州佛山江门白云区完善人才新政，工作满1年+大专学历及以上，即可在白云四镇买房（此前要5年社保）放宽人才限制，中专以上学历，即可申请优粤佛山T卡，享户籍人口购房政策（此前本科及以上学历可直接购买首套房）大专以上学历外籍人口可不需要社保就可购买一套房深圳深圳建行放松按揭贷款，二套首付可变相做到3成，随后澄清为误读，仅为小微企业提供经营性抵押贷款中山浦发银行实行贷款新政，非本市居民一套在供但中山无房，首付可4成，面向所有二手房，新房以合作楼盘为主（之前二套不能贷款）一季度，广东部分城市购房资格及限贷放松：广佛江限购政策继2019年下半年再次局部松动，中山浦发银行放松外地人二套贷款资格。核心城市及周边调控政策操作空间更大，市场低迷及库存大的城市更有动力放松。茂名其他资料来源：保利投顾研究院整理城市限购限贷（首付）限售限价本市外地社保首套二套广州单身1套1304

广东宏观环境及房地产机会点江肇多个基建项目新开工，粤西交通基建投入高，配套落地可改善客户预期珠海汕尾湛江茂名潮州韶关梅州肇庆清远云浮阳江江门惠州揭阳汕头中山东莞深圳河源广州佛山2020年广东省共安排省重点项目1230个项目，年度计划投资7000亿元，同比增长8%，其中江门、肇庆多个项目新开工，粤西重大交通基建投入力度大，配套落地有助于改善客户预期。图：广东省各城市2020年的基建投资项目及投资计划江门：①深茂铁路（深圳-江门），40亿元（新开工）②黄茂海跨海通道，7亿元（新开工）③江门珠西综合交通枢纽江门站，3.36亿元广州+佛山+清远：①广铁-棠溪站及交通枢纽（白云），36.8亿元②广州北站综合交通枢纽（花都），25亿元③广佛环线城际（佛山西-广州南），5.7亿元④广清城际，16亿元（利好清远南部，广州半小时）湛江：①广湛铁路，70亿元（投入大，缩短广湛两城中心距离）②湛江铁路西站客运综合交通枢纽，29.9亿元茂名：①茂名综合客运枢纽，2.5亿元（二期开工，拓展TOD周边商业）粤东：①深圳至深汕合作区铁路，6.5亿元（新开工）②广汕铁路，80亿元③汕汕铁路，35亿元④梅龙高铁，10亿元⑤河源高铁新城河源东站，5亿元（新开工）肇庆：①

珠江肇高铁，0.5亿元（今年动工，预留站点，利好鼎湖肇庆东站区域）湾区：惠州多个基建推进，中山投入大深圳+东莞：①深圳岗厦北综合交通枢纽，6.6亿元②穗莞深城际（深圳机场-前海段），5.5亿元③佛莞城际（广州南-望洪段），10.7亿元惠州：①广汕高铁惠城南站，5亿元（利好惠南新城板块）②赣深高铁惠州段，10.6亿元（利好北站板块）③莞惠城际，1亿元（新开工）中山+珠海：①

深中通道，64亿元（投入大，利好东部板块）②珠海横琴口岸及综合交通枢纽，23亿元粤西北：湛茂基建利好，湛江投入大广州+环广：江肇基建多项目新动工粤东：投入大，各城均有推进年份广东计划投资（亿元）201860002019650020207000色块深度表示投资力度大小。04广东宏观环境及房地产机会点珠海汕尾湛江茂名潮州韶关梅州14宏观行业形势小结欧美衰退概率大，下半年或传导到国内，影响需求和楼市，宏观形势仍存较大不确定性决胜小康，货币与财政刺激政策加码利率趋于下降，基建加码外围国内房地产行业机会点从稳增长的角度看，房地产政策调控趋向：

“保量稳价”房企端：支持力度加大，例如预售条件放松等，有助供应入市提速政策端：限购有望以人才名义优化，如人才引进、放松落户、降低社保年限等；土地财政依赖度高的区域，政策调整空间仍存房贷端：房贷利率随着宽松环境有望进一步下降，但首付调整仍比较敏感，广东基建投入力度大，粤东、粤西基建加速，城市配套落地加速可提升客户预期

基建端：财政发力宏观行业形势小结欧美衰退概率大，下半年或传导到国内，影响需15全

国

市

场

及

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域

市

场

特

征全国市场及广东区域市场特征1601

全国市场特征一：客户来访正常化来访回升至去年均值，但客户观望情绪较强，成交周期拉长图：近期保利投顾监测典型项目来访情况（组）来访恢复2019年周均但不及去年同期总来访量98%84%60%41%17%图：悦家云建档转认购所需时间占比变化（%）一周内(%)8-15日(%)16-30日(%)30日以上(%)盘均来访量随着各地售楼部逐渐开放，营销基本从线上回归线下，全国典型项目来访逐步回升至去年平均水平，但客户观望情绪较浓，从悦家云建档转认购周期看，一周占比下降，30日占比上升，客户的成交周期有所拉长。01全国市场特征一：客户来访正常化图：近期保利投顾监测典型1701

全国市场特征二：供应带动交投氛围供应偏紧，制约成交，四月供应放量将带动氛围与走量机会需求端持续回温，多个重点城市新增供应仍不足，如北京、上海、无锡、兰州、重庆等；而成都、杭州供应放量，带动成交起色，市场热度恢复更明显。随着全面复工，各地3月下旬供应逐渐恢复，预计4-5月推货量增大。图：2020年3月全国25城市商品房住宅供求面积（万㎡）城市分类城市2月供应3月供应供应同比2月成交3月成交成交同比城市分类城市2月供应3月供应供应同比2月成交3月成交成交同比一线深圳014-46%9313%二三线常州941-2%1433-31%广州1019-31%1420-32%无锡07-72%1641-33%上海04-96%1133-45%济南312-89%746-34%北京512-88%1119-57%长春934-22%1156-37%合计1549-80%44103-37%合肥026-37%1866-40%二三线成都011441%6315626%东莞62525%626-40%杭州49714%15870%福州172488%1519-42%兰州2822-72%946-14%佛山2150-66%1681-44%大连11152%426-18%西安2241-62%1153-48%厦门01352%411-22%宁波559-55%466-52%青岛1776-16%1883-22%长沙146911%1249-60%南京080204%2957-26%重庆365-71%581-66%南宁1146-26%1154-29%合计171913-35%2891137-34%总计186962-42%3331241-34%01全国市场特征二：供应带动交投氛围需求端持续回温，多个重1801

全国市场特征三：以价换量较普遍仍处以价换量阶段，中心区价值回归、外区价格让利较大促成交回暖城市分类城市3月均价环比城市分类城市3月均价环比一线北京522733%二三线长春9333-2%深圳646281%济南15320-3%上海56501-7%长沙10931-4%广州24899-14%南宁11262-4%二三线杭州3643821%西安14623-5%宁波170738%佛山15063-5%重庆119484%合肥18717-5%大连132284%青岛13702-7%常州152952%厦门38500-8%无锡196561%兰州8000-9%南京290002%福州24458-11%东莞229780%成都15414-16%类别典型城市项目价格情况去化情况强基本面+性价比高成都人居东湖长岛2.6w元/㎡，城市核心地段，性价比高周成交33套杭州杭州保利澄品4.8w元/㎡，一二手倒挂推货284套，当天售罄南京河西中华新城4.5w元/㎡，一二手倒挂推货167套，当天即罄合肥中海九樾1.9w元/㎡，热门滨湖区周边均价2.1-2.2w元/㎡推货422套，去化75%以价换量南京金隅紫京叠院近郊，一成首付，总价优惠最高28万周度来访102组广州碧桂园云顶增城近郊，2.7w元/㎡，降价2千元/㎡周来访+100，成交+15天津万科翡翠大道1.95-2.2w元/㎡，降幅8%-20%日均来访200组，140套房源全部定金锁定宁波余姚恒大河悦府0.79w元/㎡，去精装下调1500元/㎡，总价下降约18-19万元，周边价格最低推256套开盘去化59%清远清远保利天汇0.98w元/㎡，首付一成起推96套，开盘去化57%成都中南樾府主城外围，1.23w元/㎡，总价优惠约12万周去化50套肇庆爱乐小镇6400-7500元/㎡，启动渠道价格全线下调8%周来访600+组备注：杭州、宁波因高价盘入市，结构性数据来源：广州数据为3月上半月，保利拉高成交均价投顾研究院监测整理全国普遍以价换量，但换量效果不一。目前回暖较为明显的区域主要有两类：一是强基本面城市的中心地段，配套资源优势搭配高性价比，促使其价值迅速回归，以华东、西部核心城市为典型；二是核心城市外围区域通过较大幅度价格让利及降首付等方式促成交，如广州增城、成都外围、福州、厦门等。图：2020年3月全国25城商品房住宅成交均价（元/㎡） 图：典型项目表现01全国市场特征三：以价换量较普遍城市分类城市3月均价环比19较2019年月均成交3月同比1月2月3月一线城市73%27%68%-43%二线城市75%18%68%-27%三四线城市73%15%75%-20%总计74%18%71%-27%一二线城市在2月中下旬开始逐步修复，目前周均成交修复至去年周均的超7成，三四线成交修复滞后于一二线，但修复速度加快，周度修复程度已超8成。8007006005004003002001000一线城市二线城市三四线城市相对19年度周均恢复12.30-01.0501.06-01.1201.13-01.1901.20-01.2601.27-02.0202.03-02.0902.10-02.1602.17-02.2302.24-03.0103.02-03.0803.09-03.1503.16-03.2203.23-03.29一线城市94%113%123%42%1%3%24%42%50%49%56%68%77%二线城市112%115%104%54%2%3%7%24%42%61%63%67%76%三四线城市113%92%109%62%5%3%4%13%47%53%68%74%85%图：监测47城周度商品房成交面积（万㎡）近三周整体恢复64%、71%、80%图：监测47城月度商品房成交恢复情况01

全国市场特征四：分线分化一二线周度修复至超7成，三四线修复时点晚但速度快，周度修复超8成备注：2019年周数据统计经过整理；47城分线分类为：一线：北上广深4城；二线：杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、福州、长春、南昌、济南9城；三四线：无2锡1

、东莞、佛山、惠州、岳阳、韶关、南宁、江阴、嘉兴、温州、金华、泉州、赣州、珠海、常州、连云港、绍兴、柳州、台州、泰州、镇江、常德、淮南、江门、莆田、肇庆、盐城、舟山、池州、抚州、龙岩、娄底、吉安33城较2019年月均成交一二线城市在2月中下旬开始逐步修复，目前2002

疫情冲击程度：广东房地产投资、销售面积受疫情冲击大，新开工恢复较快从全国范围来看，1-2月广东房地产投资、销售面积分别下降16%和35%，持平或略优于全国水平，但新开工恢复比较快，有望更多供应陆续入市。图：2020年1-2月全国重点城市房地产投资、新开工及销售面积增速变化北 湖 辽 江 河 贵 上 陕 山 广 云 浙 广 江 四 天 河 福 海 安 甘 山 重 吉 湖京 南 宁 西 北 州 海 西 东

西

南

江

东

苏

川

津

南

建

南

徽

肃

西

庆

林

北10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%-80%-90%-100%商品房销售面积累计增速房地产投资累计增速房屋新开工面积累计增速投资增速新开工增速销售面积增速全国-16%-45%-40%广东-16%-24%-35%02疫情冲击程度：广东从全国范围来看，1-2月广东房地产投21揭阳折扣潮，1月销售强劲，拉高同比02

疫情冲击程度：广东分区域湾区受冲击较弱，粤东西北因返乡置业需求高，短期抑制较大-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%0%10%30%20%12%10%8%6%4%2%0%20%18%16%14%珠海 中山 深圳 惠州东莞 肇庆 江门 广州湾区广州+环广佛山 清远 茂名 阳江 韶关 湛江 汕头 汕尾 梅州 揭阳 河源粤西北粤东湾区、广州及环广区域，返乡置业需求占比较低，其中珠海较高主因春节期间的全国及港澳投资客，粤东西北的返乡置业需求较高。此次疫情，对珠海投资客、粤东西北的返乡置业需求抑制较大，例如阳江、韶关、茂名等。图：广东各城市返乡置业需求占比及同比变化2019年1-2月成交面积占全年比例2020年同比变化（右轴）揭阳折扣潮，02疫情冲击程度：广东分区域-10%0%10%22900800700600500400300200100011/1611/2311/3012/0712/1412/2112/2801/0401/1101/1801/2502/0102/0802/1502/2202/2903/0703/1403/21

03/28海西 华北 华东 华南 华中 西部区域城市市场热度恢复情况（较去年4季度的%）华北北京来访50%天津来访恢复至疫情前水平石家庄来访、成交90%东北沈阳成交70%长春来访100%，成交60%华东杭州来访90%上海来访70%，成交60%南京冷热不均，来访70-90%常州来访80%中部郑州来访60%，成交30%南昌来访70%西部成都来访90%，成交部分项目超去年水平西安来访恢复年初水平华南广州60%深圳70%图：分区域城市商品房成交面积（万㎡）图：3月第四周分区域城市热度恢复情况广东和华东一、二线城市带动复苏，区域热度恢复较快。如广东广深市场热度已恢复至60%-70%，恢复热度传到至东莞、惠州等，华东杭州、南京再现多盘日光，西部、东北核心城市成都、沈阳等恢复较好；华北、华中恢复较为滞后。03

疫情修复程度：广东广东核心城市率先复苏，带动区域热度恢复较快共47个城市。华东：上海、南京、杭州、常州、池州、淮南、嘉兴、江阴、金华、连云港、绍兴、苏州、台州、泰州、温州、无锡、盐城、镇江、舟州、江门、韶关、深圳、肇庆、珠海9城；海西：福州、龙岩、莆田、泉州4城；华北：北京、济南、青岛3城；华中：武汉、南昌、常德、抚州、赣州、山19城；华南：广州、佛山、东莞、惠吉安、娄底、岳阳8城；西部：成都、南宁、柳州3城；东北：长春1城。900区域城市市场热度恢复情况北京来访50%天津来访恢复至疫23清远肇庆云浮阳江茂名湛江广州佛山中山江门珠海东莞惠州韶关河源汕尾梅州揭阳汕头潮州图：广东省各城成交量变化情况深圳03

疫情修复程度：广东分区域（量）深圳回暖明显，广佛外围、粤西北以价换量成效好，粤东逐步复苏，珠海投资客抑制大3月周均成交量恢复程度（19年3月周均成交比较）城市特征＞120%湛江以价换量有效果，尤其湛江、韶关效果显著韶关茂名深圳周期靠前，疫情影响小，复苏较快100%-120%江门以价换量有效果阳江汕头市场调整到位，企业主购房避险70%-100%中山内外需求释放，恢复较好清远以价换量效果好广州市区因购房门槛高修复速度较慢，外围以价换量效果明显50%-70%佛山限购区成交回暖明显，外围以价换量肇庆客户量不足，恢复较慢东莞跟随深圳，逐步修复珠海投资客受疫情影响严重，恢复慢惠州跟随深莞，恢复偏慢，临深大亚湾恢复较快清远肇庆云浮阳江湛江广州珠海东莞惠州韶关河源汕尾梅州揭阳汕头24清远肇庆云浮阳江茂名湛江广州佛山中山江门珠海东莞惠州韶关河源汕尾梅州揭阳汕头潮州图：广东省各城价格变化情况深圳03

疫情修复程度：广东分区域（价）环深整体平稳，环广持续调整、粤西北降幅显著，清远竞争激烈，价格承压降价幅度城市特征0~5%深圳稳中微涨惠州折扣以特价房为主，整体平稳东莞小幅调整，整体平稳-5%~0%广州各区普遍下降0~5%，外围可达10%~15%中山南部区域持续以价换量珠海外地投资客仍未回流，价格存再下调空间茂名站南片区降价，库存大区域存调整压力湛江降价效果好，下调空间取决于客户购买力河源市中心有需求支撑，价格预计趋稳梅州汕尾去年开始一直调整，基本调整到位汕头-10%~-5%佛山限购区持平，非限购区-10%~-5%肇庆端鼎价趋稳，大旺+四会下调10%江门新会持平，鹤山降幅可达15%，其他降幅5%-10%阳江降价效果好，后续效果走弱，不排除仍存调整空间韶关降幅大于-10%清远部分竞争激烈+花都限购松动，仍存调整压力清远肇庆云浮阳江湛江广州珠海东莞惠州韶关河源汕尾梅州揭阳汕头252020一季度广东区域市场走势特征

核心城市广深持续回温，带动周边城市复苏，粤东西北以价换量存效果，但需警惕可持续性机会点风险点区域政策对冲、房贷政策松动警惕局部区域库存和竞争压力疫情影响下，客户购买力受限

着重抢

中间层客群，收入稳定性较

强，受影响较小；

个体及企业主抢

实体冲击、投资收缩后的财富配置需求市场表现供应端：随四月供应放量，将带动氛围与走量机会，把握好营销节奏。需求端：①刚需受利率走低、落户放宽以及房价促销等宽松政策刺激率先恢复释放；②改善需求受二手置换流动制约，将延迟1-2个月入市；③避险需求由于全球资金面宽松，资金涌入客观利好国内地产。要善于把握客户各类需求，引导需求入市。2020一季度广东区域市场走势特征机会点风险点区域政策对冲、26广东区域修复程度及后市展望广东区域修复程度及后市展望2701

广州及环广区域广州

佛山

清远

肇庆

江门01广州及环广区域282019年广州逐步进入筑底期，价格于下半年经历二次调整至基本到位，四季度市场具备成交回暖条件。但受疫情冲击，成交回暖势头受抑，一季度成交同比下降6成。疫控后，叠加政策边际优化，房企积极的促销手段，市场成交逐步回暖。广州区域：1）市场阶段去年底价格调整到位，需求回暖可期，但受疫情影响势头被抑制，现随疫控逐步回归“正轨”050100150200250供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）图：广州2015年以来商品住宅供求量走势限价限签开启限价限签松动251万㎡+36%330万㎡+32%167㎡-49%181㎡+8%72万㎡-35%一季度成交去化同比变化2019年2018年2017年2016年184万㎡2015年

持平限价限签干扰，2017年好于2018年2020年2019年广州逐步进入筑底期，价格于下半年经历二次调整至基本2971%-43%-90%-40%10%60%110%160%160014001200100080060040020002019年第30周32周34周36周38周40周42周44周46周48周50周52周2周4周6周8周10周12周二手房成交套数与19年周均成交对比累计同比降幅广州修复较快，叠加部分项目促销冲量，成交已修复至去年周均水平。随着疫情影响减弱，带看服务逐步恢复，二手市场成交套数有所上涨，但修复较慢，累计同比降幅仍在拉大，进一步影响客户“卖一买一”的换房链条。广州区域：2）成交修复程度新房已恢复正常水平，疫情打断二手市场去年底回温走势，修复较慢，抑制换房需求67%100%100%80%60%40%20%0%-20%120%140%118%160%0.005.0010.0015.0020.0025.0030.002019年30周32周34周36周38周40周42周44周46周48周50周52周02周04周06周08周10周12周㎡）成交面积（万与19年周均成交对比图：广州新房近36周成交走势与19年周均成交对比图：广州二手房近36周成交套数走势与19年周均成交对比2020年71%-43%-90%-40%10%60%110%160%130时间区域学历职称/执业资格就业限制政策力度12.13南沙本科及以上中级南沙条件较宽松12.18花都985或211本科以上中级花都附加细则可操作空间大12.20本科以上黄埔 （经区认定的人才）/黄埔半年以上条件较为严苛3.16白云四镇大专及以上中级白云满一年学历要求最为宽松广州区域：3）未来走势研判中心量价有望企稳，外围限购边际放松，利于释放部分购房需求，库存大区域维持低价跑量交通规划项目名称建设内容全程时长起止年限(年）高速公路增天高速增城-黄埔-天河（新塘-长岭居-智慧城）30分钟2020-2023高速铁路新塘经白云机场至广州北站城际增城-白云-花都30分钟2015-2021轨交8号线北延段荔湾-白云（芳村-滘心）15分钟2013-202011号线天河-越秀-荔湾-白云-海珠35分钟2016-202222号线南沙-番禺-荔湾15分钟2017-202214号线二期工程

（越秀-白云广州站-新市墟-嘉禾望岗）

10分钟2018-202218号线天河-海珠-番禺-南沙25分钟2017-202213号线二期工程白云-荔湾-越秀-天河-黄埔30分钟2017-20225号线东延线黄埔（文冲-开发区）10分钟2018-20223号线东延段番禺（番禺广场-亚运城-海傍）10分钟2018-20227号线二期工程番禺-黄埔（长洲-科学城-萝岗）20分钟2018-2022黄埔有轨电车1号线长岭居-萝岗15分钟2018-2021黄埔有轨电车2号线香雪-南岗15分钟2019-2022中心区及近郊有限供应区域，有望回归正轨，价稳量升，库存较大区域预期维持低价跑量，效果弱存调整压力。预计调控政策仍存局部松动机会（如白云/花都的限购、二套限贷等），同时黄埔、白云、增城等区域交通建设加快，改善客户预期，促进需求释放。表：2020年广州域内重点交通建设项目表：广州区域限购政策松绑政策对比时间区域学历职称/执业资格就业限制政策力度12.13南沙本科31环广区域：1）市场阶段跟随广州，佛山-清远-江肇轮涨→论调，疫情冲击下，进入深度调整阶段疫情前，佛山限购下率先调整，限购区缩量明显，限购松动预计有所回暖，清江肇继投资客退潮成交寻底，清远19年以价换量成交略回暖，江门成交筑底，肇庆仍在寻底。此次疫情，再次冲击广佛外溢客和投资客，清江肇进入深度调整阶段。图：广州及环广城市周期轮动情况-90%-60%-30%30%0%

60%90%120%150%2015Q12015Q22015Q3

2015Q42016Q1

2016Q2

2016Q3

2016Q4

2017Q1

2017Q2

2017Q3

2017Q4

2018Q1

2018Q2

2018Q3

2018Q4

2019Q1

2019Q2

2019Q3

2019Q4

2020Q1广州 佛山 清远

肇庆

江门2015.5全面取消限购2016.10佛山重启限购2017.5清远限贷限价2017.4江门中心区限购2016.10广州重启限购 2017.3广州限购加码 2018.6广州限价放松2018Q4佛山限价放松2019.11佛山限购放松2019.12广州限购放松佛山限购区缩量30%-50%2017.6肇庆限价广佛限购后外溢需求涌向清远部分需求扩散到江肇佛山整体缩量投资退潮环广区域：1）市场阶段疫情前，佛山限购下率先调整，限购区缩量32佛山、清远恢复时点早于肇江，于2月中旬开始逐步修复，其中清远项目普遍降价促销，进而促进旧客回流、修复速度较快；江肇修复较慢，肇庆项目普遍降幅10-15%，加上动用渠道，3月底来访恢复至四季度4成，成交恢复至去年同期6成。环广区域：2）成交修复程度成交恢复至去年周均水平，清远以价换量效果明显，肇庆、江门调价后恢复仍偏弱10.000.00(10.00)20.0030.0040.0050.00佛山清远肇庆江门图：2019-2020年3月环广区域周度成交走势（万㎡）近三周成交修复程度（与19年周均成交对比）佛山：65%、96%、105%清远：80%、100%、99%肇庆：60%、72%、80%江门：51%、100%、91%佛山、清远有较为明显的修复时点江门为蓬江+江海主城数据佛山、清远恢复时点早于肇江，于2月中旬开始逐步修复，其中清远33疫情下，限购区典型项目价格平稳，非限购区以价换量，分别修复至去年同期的65、60%。随着3月人才购房门槛再度放宽，预计需求持续回流至限购区，叠加非限购区潜在库存大，低价换量预计持续，促销更积极，部分项目仍存降价空间。环广区域：3）未来走势研判-佛山限购区限购放松、成交预期回暖，非限购区需求回流存压力，预计促销更积极图：佛山限购区与非限购区近36周成交走势及19年周均成交对比-40%10%60%110%160%210%0.05.010.015.020.025.039周40周41周42周43周44周45周46周47周48周49周50周51周52周2020年01周02周03周04周05周06周07周08周09周10周11周12周量限购区成交量 非限成交限购区与19年周均成交对比非限区与19年周均成交对比11.29

佛山放松限购，本科及以上学历无需一年社保即可购买首套房3.18

再度降低人才购房门槛，本科降至中专或大专限购区解限，需求回流，成交表现优于非限购区图：佛山项目价格及去化表现变化情况区域限购区非限购区2019年均价累计降幅5%-5%--10%3月较1月均价变化幅度持平-5%--10%3月盘均成交趋势(套数）第一周1710第二周3012第三周2014第四周20143月盘均来访趋势（组）第一周6381第二周93134第三周105149第四周116159促销方式少量特价房+认购金优惠+首付分期首付分期+渠道联动为主限购区3月成交及来访修复明显，上升较快；非限购区虽来访有所回暖，但成交表现仍较弱。1季度量同比：限购区：-35% 非限购区：-45%疫情下，限购区典型项目价格平稳，非限购区以价换量，分别修复至34清远持续以价换量，3月中旬开始普遍降幅10-15%，价格逐步回归至内生购买力，来访、成交均有所复苏，清远市场整体供求较平衡，预计成交向好。但在广州外围限购松动的利空影响下，购房需求或回流，且近2年10余家房企拿地，区域竞争愈发激烈，加上部分项目房地价差仍较高，不排除未来价格存在再调整的压力。图：清远项目价格及去化表现变化情况表：近期典型房企促销手段环广区域：3）未来走势研判-清远价格回归内生购买力，成交预期向好，但竞争激烈+花都限购松动，价仍存调整压力典型房企具体营销手段碧桂园精选单位86折，线上持续9.9元抵3万元，推出精选9套一口价单位8字头起，全民营销1.0-2.4%佣金二手渠道联动，住宅佣金3.5%，商铺佣金3%。融创全民营销推荐佣金税前2.5-3万/套渠道佣金3.5-4.8%。时代限时99折、额外96折，赠送1万元物业管理费、2年免息分期一二手联动、全民营销提佣至总价2%+1万恒大限时购房78折，恒房通购房额外享受97折；3000元线上锁房全民营销，最高推荐成交可赚35000元+1%佣金渠道佣金：1.5%+电商5万万科每周推出一口价单位，折上再减10000元渠道佣金：1-9套2.5%；10套以上3.5%优惠76-95折不等+首付分期+全民营销+渠道联动区域清城区清新区英德市2019年累计降幅-10%--15%3月较1月均价变化幅度-10%--15%3月较去年同期成交量变化-21%（主城区）3月盘均成交金额趋势(亿元）第一周0.460.150.15第二周0.380.200.16第三周0.410.420.30第四周0.560.210.153月盘均来访趋势（组）第一周15615174第二周188228166第三周191405244第四周2392901663月中旬项目普遍调价，来访、成交均出现明显回升，有效刺激旧客回流，广州客受疫情+外围限购影响未恢复清远持续以价换量，3月中旬开始普遍降幅10-15%，价格逐步35环广区域：3）未来走势研判-肇庆投资客退潮，区域竞争白热化，持续走弱预期强，珠江肇开工有助于牵引部分外溢需求肇庆市场持续走弱，投资客退潮，客户量不足，以价换量效果一般。预计接下来仍以渠道拓客为主，房地价差小约束下，降价空间不大，端鼎、四会内生需求尚存，低价可刺激本地刚需客，大旺高新区以外区投资客为主，去化存压力。今年珠江肇高铁开工，预留肇庆东站，或利于外溢客户导入，中长期内有一定的释放空间。图：肇庆典型项目价格及去化表现变化情况 图：肇庆端鼎片区近两年品牌房企拍地情况区域端鼎大旺四会2019年均价累计降幅-10%—-20%3月较1月均价变化幅度0--5%-10%-5%--10%3月较去年同期成交量变化-49%（端鼎）盘均来访（组）2月上旬0022月下旬2652203月上旬1029043073月下旬140471142盘均成交（套）2月上旬0112月下旬10843月上旬15164173月下旬12566渠道客占比65%90%60%鼎湖区端州区华侨城（10.1万㎡）地价：2306元/㎡新城（9.5万㎡）地价：3697元/㎡招商（14.2万㎡）地价：4322元/㎡中梁（15.2万㎡）地价：6443元/㎡时代（18万㎡）地价：4001元/㎡万达（30万㎡）地价：2025元/㎡保利（22.4万㎡）地价：2200元/㎡阳光城（26.9万㎡）地价：7363元/㎡华侨城（32.9万㎡）地价：1750元/㎡端州区房价：8600元/㎡鼎湖区房价：6000元/㎡肇庆新区房价：8000元/㎡雅居乐（50万㎡）地价：1689元/㎡2020年一季度成交宅地肇庆东站（珠江肇高铁预留站）环广区域：3）未来走势研判-肇庆肇庆市场持续走弱，投资客退潮3602环广区域：3）未来走势研判-江门修复较慢、内部分化，以价换量效果一般；成交走弱，促销更积极，不排除部分项目仍调价江门内部分化，除新会价格较稳外（库存低），其他片区均以价换量，但成交修复较慢。中心两区、台山供应大，竞争激烈，且华侨返乡置业客为台山主力客群，需求持续受抑制，鹤山潜在库存高，市场走弱，促销将更积极，部分项目有调价空间，新会华侨客受抑制，且多个项目入市，竞争激烈，促销更积极。交通规划叠加限购政策再次松动，中长期有助释放部分需求。表：江门典型项目价格及去化表现变化情况计成0.07 0.03 0.09 0.09修复速度较慢来访上升，但成交效果一般整体市场鹤山以价换量带动一定波未区域2019年累3月较1月均3月较去年同期3月盘均成交金额(亿元）降幅价变化交量变化第一周第二周第三周第四周中心两区-10%--15%-5%--10%0.090.130.10成交新会0--5%持平-20.130.110.13动较小，鹤山-10%--15%-10%--15%3%0.090.050.06出现明显回台山-10%-5%--10%0.060.090.07暖迹象第一周489573443月盘均来访趋第二周808211672势（组）第三周816212484第四周655815898优化购房资格，取消大专以上学历需社保证明的购房资格要求，并对人才优粤卡、机关单位工作人员等放松购房限制限购政策松动：交通规划加速利好：重点轨交建设项目具体规划涉及区域设计速度（km/h)起止年限（年）深茂铁路深圳-东莞-广州-中山-江门新会、台山、开平、恩平均有设站250（预计深江段时长35分钟）2020-2024珠江肇高铁珠海-江门-肇庆新会设站350（全长预计40分钟）2020-2026广州南沙港铁路客运化改造项目新建滨江新区、江门北客运站蓬江、鹤山—2020-2021珠西综合交通枢纽江门站建面21万㎡，集高铁、城际、城轨一体化的交通枢纽新会—-2020年四季度02环广区域：3）未来走势研判-江门江门内部分化，除新会价格3702

深圳及临深区域深圳

东莞

惠州

中山

珠海02深圳及临深区域38湾区区域：1）市场阶段去年深莞珠出现回暖趋势、惠州稳、中山筑底调整，一季度疫情暂时性打断向好行情去年底深圳、东莞逐步回暖，惠州整体平稳；中山筑底调整，受基建利好跌幅有所收窄；珠海限购多轮放松，成交局部放量，带动市场结构性回暖。一季度疫情冲击，暂时性打断湾区整体向好行情，但冲击程度相较广东其他区域较弱。-100%-50%0%50%100%150%200%2015Q12015Q22015Q32015Q4

2016Q1

2016Q2

2016Q3

2016Q4

2017Q1

2017Q2

2017Q3

2017Q4

2018Q1

2018Q2

2018Q3

2018Q4

2019Q1

2019Q2

2019Q3

2019Q4

2020Q1深圳 东莞 惠州

珠海

中山图：2015年-2020年Q1湾区五市成交量同比走势深圳东莞 中山珠海

惠州深圳珠海深圳：3月：限购限贷10月：限购限贷升级东莞：10月：限购限贷珠海：10月：限购重启深圳：7月：限价东莞：3月：调控升级珠海：4月：限购升级中山：3月：限购限售惠州：4月：限售深圳：3月：二手房三价合一8月：调控升级珠海：12月：斗门金湾放松限购中山：7月：限签放松12月：限价放松惠州：5月：大亚湾限签8月：建设先行示范区11月：豪宅谁标准降低12月：商务公寓取消只租不售5月：斗门金湾高新区解限8月：港澳人士/大面积产品解限惠州：7月：限价放松深圳：

规划、政策利好限购放松珠海：

限购持续放松新冠疫情湾区区域：1）市场阶段去年底深圳、东莞逐步回暖，惠州整体平稳39湾区区域：2）成交修复程度深率先回暖，莞中受限供应，恢复较好；惠整体平稳，缓慢修复；珠海外地客流失，修复慢深圳受疫情影响小，率先回暖，已恢复至疫情影响前水平；东莞跟随深圳，复工后成交恢复好；中山整体供应少，内需+周边城市投资客的客户结构受疫情影响小，恢复较好；惠州整体平稳，受深莞客外溢影响，修复速度稍微滞后；珠海目前本地成交基本修复到位，但外省投资客出行受限，预期二季度尚未能完全恢复。10.005.000.00-5.0025.0020.0015.0040.0035.0030.0045.00深圳东莞惠州珠海中山图：2019年-2020年第湾区五市周度成交走势9-11周成交量占2019年周均成交比重深圳：112%，122%，109%东莞：38%，48%，65%惠州：47%，64%，61%珠海：44%，50%，50%中山：75%，74%，78%湾区区域：2）成交修复程度深圳受疫情影响小，率先回暖，已恢复40湾区区域：3）未来走势研判-深圳恢复迅速，预期