国信紫云台个案分析电子电路工程科技专业资料课件

2022/12/1

国信·紫云臺个案分析报告2022/11/30国信·紫云臺2022/12/1

二推盘信息综述

三分期推售信息

一项目基础信息2022/11/30二推盘信息综述三分期推售2022/12/1

一项目基础信息1项目背景

2区位及周边配套

3项目整体规划4产品信息5SWOT分析6项目总结2022/11/30一项目基础信息1项目背景4项目背景项目背景项目名称国信紫云台项目地址市北区伊春路168号物业类型住宅普通住宅,公寓产品形态高层、公寓、商业占地面积32682㎡建筑面积142160㎡容积率3.2绿化率40%总户数住宅共658户；公寓共306户建筑风格art-deco面积区间90-130平米产品均价145，00装修标准住宅毛坯，公寓精装车位状况740个车位（地上48个，地下692个），车位配比1:1.1物业单位国信物业物业费2.0元/月/平米(含电梯费)开发单位青岛国信置业有限公司营销代理荣置地4项目背景项目背景项目名称国信紫云台项目地址市北区伊春路165区位项目四至：福州路以东，伊春路以北，哈尔滨路以南，合肥路以西。宁安路与伊春路交界处，地处青岛几何中心。区位介绍：新都心开发和地铁建设双重区域发展机遇。交通设施：连接福州路、合肥路、黑龙江路等多条城市主干道，南边即为福辽立交桥，交通四通八达。5区位项目四至：福州路以东，伊春路以北，哈尔滨路以南，合肥路区位总结：1.四周无价值较高的自然景观资源，前后有夹岭山和双山2.靠近伊春路市场，日常生活很方便3.临近莱钢立交桥，周边噪音及汽车尾气较严重。4.靠近市场和青岛市闲置物资交易市场，环境较嘈杂区位总结：7周边配套学校：宁安路小学、福州路小学、东胜路小学，(舒曼)丑小鸭幼儿园、市北区实验幼儿园。

商业：阳光新业广场、易初莲花，百安居、家乐福、迪卡侬。医院：青岛新永安医院、青岛中医分院、第七人民医院。交通：地铁3号线，有福州路北小区、伊春路、佳木斯路三处公交站点，12、19、23、36、126、208、209、211、212、221、228、308、363、369、603、607、801等多条公交线经过。7周边配套学校：宁安路小学、福州路小学、东胜路小学，(舒2022/12/1项目整体规划规划理念：整体呈环状、围合式设计，抬高地平的方式，双景观围墙设计，人车分流。业态分布：住宅、公寓、商业。住宅：五栋28层住宅；公寓：一栋20层公寓。景观打造：局部双景观围墙设计，围合而成超过1万平米的中心园林景观。2022/11/30项目整体规划规划理念：1新都心核心地段2福州路地铁交通

3社区商业配套完善4全明户型通透宜居既有价值点1新都心核心地段2福州路地铁交通

3社区商2022/12/1户型配比分析户型面积套数占比小套二约90㎡32149%大套二108㎡528%小套三约90㎡17126%大套三124-130㎡11217%主户型：90多㎡的小套二和小套三热销户型：90多㎡小套三，其次是90多㎡小套二。产品分析2022/11/30户型配比分析户型面积套数占比小套二约90产品覆盖公寓和住宅，住宅部分面积89-130㎡，户型设计11种，最大化利用空间，设计合理，符合改善型和刚需型客户需求，主户型：90多㎡的小套二和小套三热销户型：90多㎡小套三，其次是90多㎡小套二ART-DECO建筑风格将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，体现出卓越品质集结而成的国际化生活质感；

产品分析产品覆盖公寓和住宅，住宅部分面积89-1302022/12/1优势机遇劣势威胁项目SWOT分析靠近地铁M3号线，升值潜力巨大。靠近新市北未来的都市中心新都心。生活娱乐配套设施完善；项目周边有公立小学和幼儿园，教育配套较完善；靠近伊春路市场，日常生活很方便。公交系统发达，交通便利，出行方便该项目的户型较好，布局合理。靠近市场和青岛市闲置物资交易市场，环境较嘈杂，且暂无迁出规划。容积率高，住宅舒适度低。楼间距小，部分住宅采光不好。临近莱钢立交桥，周边噪音及汽车尾气较严重。处于市北老城区，环境稍差。2022/11/30优势机遇劣势威胁项目SWOT分析靠近地铁项目总结1.新都心核心地段2.福州路地铁交通3.醇熟住区商业配套完善4.户型设计多达11种全明户型通透宜居5.坡地造围合错落分布视野无阻6.打响国信进军青岛第一炮2010年伊春路地王项目项目总结1.新都心核心地段2022/12/1二推盘信息综述1推盘整体信息

2定位3媒介4主题5目标客群6重要节点7推盘分析2022/11/30二推盘信息综述1推盘整体信息2022/12/1推盘整体信息

推盘顺序：略过2号楼王从后往前推2022/11/30推盘整体信息推盘顺序：推盘整体信息-价格走势

12-1112-1213-0313-0513-07推盘整体信息-价格走势12-1112-1213-0313-定位分析

定位分析定位分析

定位分析定位分析定位分析结论基于以上数据的分析和对本项目住宅产品自身的分析发现，本项目客户以改善客户为主和首置客户为辅，青岛本地人为绝对主力客群，且以市北客户居多，市南次之，认可本项目区域发展。定位分析定位分析自项目开始，各类推广并举，合计来电2021批，来访1854批（截止开盘前）分别对各类渠道进行分类统计如下营销活动

自项目开始，各类推广并举，2022/12/12013.3.6加推#52012.6.2临时接待中心开放2012.9.25开盘首推#1，#6

2012.10.26加推#3

2013.4.18加推#22012.9.16认筹开始重要节点营销活动2013.2.23-24，国信紫云臺售楼处在元宵佳节之际，开展了丰富的元宵活动，闹元宵、制花灯。2013.5.1五一小长假期间，国信紫云臺举办风筝DIY活动，受到置业者欢迎。2013.5.12母亲节，国信紫云臺举办了一场温馨的插花活动，用鲜花为母亲献上祝福。2022/11/302013.3.62012.6.22012推盘总结分析推盘由后向前价格低开高走推盘总结分析推盘由后向前2022/12/1三分期推售信息11.1期推售情况21.2期推售情况31.3期推售情况41.4期推售情况5推售总结2022/11/30三分期推售信息11.1期推售情1.1期推售情况推售信息分期1.1楼层号1#、6#开盘时间2012.9.25推案形态高层户型区间89-126㎡主力户型89-93㎡小套三推出套数224已售套数215去化率95.9%均价12514数据截止7月5日6#1#1.1期推售情况推售信息分期1.1楼层号1#、6#开盘时间1.2期推售情况推售信息分期1.2楼层号3#开盘时间2012.10.26推案形态高层户型区间89-124㎡主力户型113-124㎡套三推出套数112已售套数109去化率97.3%均价13107数据截止7月5日3#1.2期推售情况推售信息分期1.2楼层号3#开盘时间2011.3期推售情况推售信息分期1.3楼层号5#开盘时间2012.3.6推案形态高层户型区间91-107㎡主力户型91-107套二推出套数104已售套数81去化率77.9%均价13904数据截止7月5日5#1.3期推售情况推售信息分期1.3楼层号5#开盘时间2011.4期推售情况推售信息分期1.4楼层号2#开盘时间2012.4.18推案形态高层户型区间91-127㎡主力户型90-107套二推出套数218已售套数84去化率38.5%均价14809数据截止7月5日1#1.4期推售情况推售信息分期1.4楼层号2#开盘时间201推盘分期推盘楼号开盘时间户型区间主力户型推案形态推出/已售均价去化率1.11#、6#2012.9.2589-126㎡90-93㎡小套三高层224/2151251495.9%1.2加推3#2012.10.2689-124㎡113-124㎡套三高层112/1091310797.3%1.3加推5#2012.3.691-107㎡90-107套二高层104/811390477.9%1.4加推2#2012.4.1891-127㎡90-93㎡小套三高层218/841480938.5%4号楼精装公寓7月面世.商业预计9月面世各期楼盘推售总结数据截止7月5日推盘分期推盘楼号开盘时间户型区间主力户型推案形态推出/已售均

总结国信紫云臺是2010年的地王项目项目开盘后在价格上领先同区域竞品

值得借鉴

美中不足1.户型设计多达11种满足各类用户需求2.低开高走均价一直上扬1.周边竞品多且自身优势不明显2.离青岛市南行政经济中心有距离3.处于市北老城区，环境稍差4.楼间距过小国信紫云臺是2010年的地王项目项目开盘后在价格上领先2022/12/1

国信·紫云臺个案分析报告2022/11/30国信·紫云臺2022/12/1

二推盘信息综述

三分期推售信息

一项目基础信息2022/11/30二推盘信息综述三分期推售2022/12/1

一项目基础信息1项目背景

2区位及周边配套

3项目整体规划4产品信息5SWOT分析6项目总结2022/11/30一项目基础信息1项目背景34项目背景项目背景项目名称国信紫云台项目地址市北区伊春路168号物业类型住宅普通住宅,公寓产品形态高层、公寓、商业占地面积32682㎡建筑面积142160㎡容积率3.2绿化率40%总户数住宅共658户；公寓共306户建筑风格art-deco面积区间90-130平米产品均价145，00装修标准住宅毛坯，公寓精装车位状况740个车位（地上48个，地下692个），车位配比1:1.1物业单位国信物业物业费2.0元/月/平米(含电梯费)开发单位青岛国信置业有限公司营销代理荣置地4项目背景项目背景项目名称国信紫云台项目地址市北区伊春路1635区位项目四至：福州路以东，伊春路以北，哈尔滨路以南，合肥路以西。宁安路与伊春路交界处，地处青岛几何中心。区位介绍：新都心开发和地铁建设双重区域发展机遇。交通设施：连接福州路、合肥路、黑龙江路等多条城市主干道，南边即为福辽立交桥，交通四通八达。5区位项目四至：福州路以东，伊春路以北，哈尔滨路以南，合肥路区位总结：1.四周无价值较高的自然景观资源，前后有夹岭山和双山2.靠近伊春路市场，日常生活很方便3.临近莱钢立交桥，周边噪音及汽车尾气较严重。4.靠近市场和青岛市闲置物资交易市场，环境较嘈杂区位总结：37周边配套学校：宁安路小学、福州路小学、东胜路小学，(舒曼)丑小鸭幼儿园、市北区实验幼儿园。

商业：阳光新业广场、易初莲花，百安居、家乐福、迪卡侬。医院：青岛新永安医院、青岛中医分院、第七人民医院。交通：地铁3号线，有福州路北小区、伊春路、佳木斯路三处公交站点，12、19、23、36、126、208、209、211、212、221、228、308、363、369、603、607、801等多条公交线经过。7周边配套学校：宁安路小学、福州路小学、东胜路小学，(舒2022/12/1项目整体规划规划理念：整体呈环状、围合式设计，抬高地平的方式，双景观围墙设计，人车分流。业态分布：住宅、公寓、商业。住宅：五栋28层住宅；公寓：一栋20层公寓。景观打造：局部双景观围墙设计，围合而成超过1万平米的中心园林景观。2022/11/30项目整体规划规划理念：1新都心核心地段2福州路地铁交通

3社区商业配套完善4全明户型通透宜居既有价值点1新都心核心地段2福州路地铁交通

3社区商2022/12/1户型配比分析户型面积套数占比小套二约90㎡32149%大套二108㎡528%小套三约90㎡17126%大套三124-130㎡11217%主户型：90多㎡的小套二和小套三热销户型：90多㎡小套三，其次是90多㎡小套二。产品分析2022/11/30户型配比分析户型面积套数占比小套二约90产品覆盖公寓和住宅，住宅部分面积89-130㎡，户型设计11种，最大化利用空间，设计合理，符合改善型和刚需型客户需求，主户型：90多㎡的小套二和小套三热销户型：90多㎡小套三，其次是90多㎡小套二ART-DECO建筑风格将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，体现出卓越品质集结而成的国际化生活质感；

产品分析产品覆盖公寓和住宅，住宅部分面积89-1302022/12/1优势机遇劣势威胁项目SWOT分析靠近地铁M3号线，升值潜力巨大。靠近新市北未来的都市中心新都心。生活娱乐配套设施完善；项目周边有公立小学和幼儿园，教育配套较完善；靠近伊春路市场，日常生活很方便。公交系统发达，交通便利，出行方便该项目的户型较好，布局合理。靠近市场和青岛市闲置物资交易市场，环境较嘈杂，且暂无迁出规划。容积率高，住宅舒适度低。楼间距小，部分住宅采光不好。临近莱钢立交桥，周边噪音及汽车尾气较严重。处于市北老城区，环境稍差。2022/11/30优势机遇劣势威胁项目SWOT分析靠近地铁项目总结1.新都心核心地段2.福州路地铁交通3.醇熟住区商业配套完善4.户型设计多达11种全明户型通透宜居5.坡地造围合错落分布视野无阻6.打响国信进军青岛第一炮2010年伊春路地王项目项目总结1.新都心核心地段2022/12/1二推盘信息综述1推盘整体信息

2定位3媒介4主题5目标客群6重要节点7推盘分析2022/11/30二推盘信息综述1推盘整体信息2022/12/1推盘整体信息

推盘顺序：略过2号楼王从后往前推2022/11/30推盘整体信息推盘顺序：推盘整体信息-价格走势

12-1112-1213-0313-0513-07推盘整体信息-价格走势12-1112-1213-0313-定位分析

定位分析定位分析

定位分析定位分析定位分析结论基于以上数据的分析和对本项目住宅产品自身的分析发现，本项目客户以改善客户为主和首置客户为辅，青岛本地人为绝对主力客群，且以市北客户居多，市南次之，认可本项目区域发展。定位分析定位分析自项目开始，各类推广并举，合计来电2021批，来访1854批（截止开盘前）分别对各类渠道进行分类统计如下营销活动

自项目开始，各类推广并举，2022/12/12013.3.6加推#52012.6.2临时接待中心开放2012.9.25开盘首推#1，#6

2012.10.26加推#3

2013.4.18加推#22012.9.16认筹开始重要节点营销活动2013.2.23-24，国信紫云臺售楼处在元宵佳节之际，开展了丰富的元宵活动，闹元宵、制花灯。2013.5.1五一小长假期间，国信紫云臺举办风筝DIY活动，受到置业者欢迎。2013.5.12母亲节，国信紫云臺举办了一场温馨的插花活动，用鲜花为母亲献上祝福。2022/11/302013.3.62012.6.22012推盘总结分析推盘由后向前价格低开高走推盘总结分析推盘由后向前2022/12/1三分期推售信息11.1期推售情况21.2期推售情况31.3期推售情况41.4期推售情况5推售总结2022/11/30三分期推售信息11.1期推售情1.1期推售情况推售信息分期1.1楼层号1#、6#开盘时间2012.9.25推案形态高层户型区间89-126㎡主力户型89-93㎡小套三推出套数224已售套数215去化率95.9%均价12514数据截止7月5日6#1#1.1期推售情况推售信息分期1.1楼层号1#、6#开盘时间1.2期推售情况推售信息分期1.2楼层号3#开盘时间2012.10.26推案形态高层户型区间89-124㎡主力户型113-124㎡套三推出套数112已售套数109去化率97.3%均价13107数据截止7月5日3#1.2期推售情况推售信息分期1.2楼层号3#开盘时间2011.3期推售情况