物业承接查验预案、办法培训文件

101/101遵义大学城平安街遵义大学城平安街物业承接查验实施方案二○一六年七月遵义大学城平安街物业承接查验方案依照【遵义大学城平安街】交付进展时刻安排，承接查验工作将陆续展开，为使承接查验及工程整改、保修工作有序进行，建议：拟制定《承接查验手册》，报开发商审批。成立承接查验、保修领导小组。由开发商提供施工单位、设备厂家、供应商联系对接人姓名及联系方式，物业公司尽快与对接人联系，落实交底、培训及备品备件、专用工具交接。正式查验前，做好预验收，以加快正式验收进度。验收后及时汇总，召开整改工作会议，落实整改责任单位及整改期限。提供关于印发《物业承接查验方法》的通知、《承接查验手册》、《承接查验表格》。附件一关于印发《物业承接查验方法》的通知附件二《建设部房屋接管验收标准》附件三《承接查验手册》附件一 关于印发《物业承接查验方法》的通知 建房[2010]165号 各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：为了规范物业承接查验行为，加强前期物业治理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业治理条例》等法律法规的规定，我部制定了《物业承接查验方法》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告知我部房地产市场监管司。中华人民共和国住房和城乡建设部二〇一〇年十月十四日物业承接查验方法第一条为了规范物业承接查验行为，加强前期物业治理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业治理条例》等法律法规的规定，制定本方法。第二条本方法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。第三条物业承接查验应当遵循老实信用、客观公正、权责分明以及爱护业主共有财产的原则。第四条鼓舞物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业治理的建议，为实施物业承接查验制造有利条件。第五条国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。县级以上地点人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。第六条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。第七条建设单位制定的临时治理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。第八条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业能够协议补充。不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。第九条建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。第十条建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。第十一条实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）物业使用、维护和治理的相关技术资料完整齐全；（七）法律、法规规定的其他条件。第十二条实施物业承接查验，要紧依据下列文件：（一）物业买卖合同；（二）临时治理规约；（三）前期物业服务合同；（四）物业规划设计方案；（五）建设单位移交的图纸资料；（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。第十三条物业承接查验按照下列程序进行：（一）确定物业承接查验方案；（二）移交有关图纸资料；（三）查验共用部位、共用设施设备；（四）解决查验发觉的问题；（五）确认现场查验结果；（六）签订物业承接查验协议；（七）办理物业交接手续。第十四条现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（四）物业质量保修文件和物业使用讲明文件；（五）承接查验所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。第十五条物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。第十六条物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。第十七条建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。第十八条现场查验应当综合运用核对、观看、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。第十九条现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时刻、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。第二十条现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。第二十一条建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。第二十二条物业承接查验协议应当对物业承接查验差不多情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。第二十三条物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。第二十四条建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。第二十五条物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。第二十六条交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时刻、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。第二十七条分期开发建设的物业项目，能够依照开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。第二十八条物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。第二十九条物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：（一）前期物业服务合同；（二）临时治理规约；（三）物业承接查验协议；（四）建设单位移交资料清单；（五）查验记录；（六）交接记录；（七）其它承接查验有关的文件。第三十条建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。第三十一条物业承接查验能够邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，能够聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果能够公证。第三十二条物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第三十三条物业交接后，发觉隐蔽工程质量问题，阻碍房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。第三十四条自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和治理义务，承担因治理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。第三十五条物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。第三十六条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。建设单位能够托付物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。第三十七条建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。第三十八条建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。第三十九条物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。第四十条建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。第四十一条物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。第四十二条建设单位、物业服务企业未按本方法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。第四十三条建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业治理条例》第五十九条的规定处罚。第四十四条物业承接查验中发生的争议，能够申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也能够托付有关行业协会调解。第四十五条前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，能够参照执行本方法。第四十六条省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门能够依据本方法，制定实施细则。第四十七条本方法由国务院住房和城乡建设主管部门负责解释。附件二 房屋接管验收标准1991年2月4日，建设部ＺＢＰ30001—901．主题内容与适用范围

1．1为确保房屋住用的安全和正常的使用功能。明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项，特制定本标准。

1．2凡按规定交房管部门接管的房屋，应按本标准执行；依法代管。依约托管和单位自有房屋的接管，可参照本标准执行。

1．3本标准要紧适用于一般民用建筑的接管验收。工业建筑、大型公共建筑、文物爱护建筑及某些有专门设备和使用要求的建筑的接管验收可参照使用。2．引用标准

ＧＢＪ7建筑地基基础设计规范

ＧＢＪ10钢筋混凝土结构设计规范

ＧＢＪ11建筑抗震设计规范

ＧＢＪ14室外排水设计规范

ＧＢＪ16建筑设计防火规范

ＧＢＪ45高层民用建筑设计防火规范

ＧＢＪ206木结构工程施工及验收规范

ＧＢＪ207屋面工程施工及验收规范

ＧＢＪ232电气装置安装工程施工及验收规范

ＧＢＪ242采暖与卫生工程施工及验收规范

ＣＪ13危险房屋鉴定标准

3．术语和定义

3．1接管验收

地点政府设置的房屋治理部门（以下简称“房管部门”）接管建设单位移交的新建房屋和实行产权转移的原有房屋进行的验收。

3．2按规定交房管部门接管的房屋

指中央或地点政府投资建筑并决定由房管部门直接治理的房屋。市、县政府用收取的住宅建设配套费建筑的房屋、征（拨）地拆迁安置中按规定把产权划归政府的房屋，人民法院依法判决没收并通知接管的房屋，以及其它应由政府接收并决定交房管部门接管的房屋。

3．3新建房屋

建成后未经确认产权的房屋。

3．4原有房屋

已取得房屋所有权证，并已投入使用的房屋。

4．新建房屋的接管验收

4．1新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为要紧内容的再检验。

4．2接管验收应具备的条件：

ａ．建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；

ｂ．供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；

ｃ．房屋幢、户编号业经有关部门确认。

4．3接管验收应检索提交的资料

4．3．1产权资料：

ａ．项目批准文件；

ｂ．用地批准文件；

ｃ．建筑执照；

ｄ．拆迁安置资料。

4．3．2技术资料：

ａ．竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；

ｂ．地质勘察报告；

ｃ．工程合同及开、竣工报告；

ｄ．工程预决算；

ｅ．图纸会审记录；

ｆ．工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；

ｇ．隐蔽工程验收签证；

ｈ．沉降观看记录；

ｉ．竣工验收证明书；

ｊ．钢材、水泥等要紧材料的质量保证书；

ｋ．新材料、构配件的鉴定合格证书；

ｌ．水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；

ｍ．砂浆、混凝土试块试压报告；

ｎ．供水、供暖的试压报告。

4．4接管验收程序

4．4．1建设单位书面提请接管单位接管验收。

4．4．2接管单位按“4．2”和“4．3”条进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时刻。

4．4．3接管单位会同建设单位按“4．5”条进行检验。

4．4．4对验收中发觉的质量问题，按“4．6．1”和“4．6．2”条处理。

4．4．5经检验符合要求的房屋，接管单位应签置验收合格凭证，签发接管文件。

4．5质量与使用功能的检验

4．5．1主体结构

4．5．1．1地基基础的沉降不得超过ＧＢＪ7的同意变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

4．5．1．2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过ＧＢＪ10的规定值。

4．5．1．3砖石结构必须有足够的强度和刚度，不同意有明显裂缝。

4．5．1．4木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合ＧＢＪ206中2．1．1条的有关规定。

4．5．1．5凡应抗震设防的房屋，必须符合ＧＢＪ11的有关规定。

4．5．2外墙不得渗水。

4．5．3屋面

4．5．3．1各类屋面必须符合ＧＢＪ207中4．0．6条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。

4．5．3．2平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。

4．5．3．3阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。

4．5．4楼地面

4．5．4．1面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整风光层平坦，不同意有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。

4．5．4．2卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不同意倒泛水和渗漏。

4．5．4．3木楼地面应平坦牢固，接缝密合。

4．5．5装修

4．5．5．1钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。

4．5．5．2进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。

4．5．5．3木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。

4．5．5．4门窗玻璃应安装平坦，油灰饱满，粘贴牢固。

4．5．5．5抹灰应表面平坦，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。

4．5．5．6饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。

4．5．5．7油漆、刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷现象

4．5．6电气

4．5．6．1电气线路安装应平坦、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采纳绞接或绑接。采纳管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1ＭΩ／ＫＶ。

4．5．6．2应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。

4．5．6．3照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。

4．5．6．4各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须答合ＧＢＪ232的要求。

4．5．6．5电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过ＧＢＪ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

4．5．6．6对电视信号有屏蔽阻碍的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。

4．5．6．7除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。

4．5．7水、卫、消防

4．5．7．1管道应安装牢固、操纵部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合ＧＢＪ242的要求。应按套安装水表或预留表位。

4．5．7．2高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

4．5．7．3卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8ｍ，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

4．5．7．4卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。

4．5．7．5水泵安装应平稳，运行时无较大震动。

4．5．7．6消防设施必须符合ＧＢＪ16、ＧＢＪ45的要求，同时有消防部门检验合格签证。

4．5．8采暖

4．5．8．1采暖工程的验收时刻，必须在采暖期往常两个月进行。

4．5．8．2锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷害。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。

4．5．8．3炉排必须进行12ｈ以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏，不凸起，不受卡，返转应自如。

4．5．8．4各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，操纵阀门应开关灵活。

4．5．8．5炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。

4．5．8．6管道的管径、坡度及检查井必须符合ＧＢＪ242的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。

4．5．8．7设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须答合ＧＢＪ242的规定。

4．5．8．8锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。

4．5．8．9通过48ｈ连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。

4．5．9附属工程及其它

4．5．9．1室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径均必须符合ＧＢＪ14第二章第2．3．4节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。

4．5．9．2化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5ｃｍ。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应起过两个弯。

4．5．9．3明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

4．5．9．4房屋入口处必须做室外道路。并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

4．5．9．5房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。

4．5．9．6挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无堵塞物。

4．5．9．7单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平坦，室内外高差符合设计要求。

4．5．9．8群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。

4．6质量问题的处理。

4．6．1阻碍房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格。

阻碍相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。

4．6．2关于不阻碍房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的方法，由接管单位处理。

5．原有房屋的收管验收

5．1接管验收应具备的条件

ａ．房屋所有权、使用权清晰；

ｂ．土地使用范围明确。

5．2接管验收应检索提交的资料

5．2．1产权资料：

ａ．房屋所有权证；

ｂ．土地使用权证；

ｃ．有关司法、公证文书和协议；

ｄ．房屋分户使用清册；

ｅ．房屋设备及定、附着物清册。

5．2．2技术资料：

ａ．房地产平面图；

ｂ．房屋分间平面图；

ｃ．房屋及设备技术资料。

5．3接管验收程序

5．3．1移交人书面提请接管单位接管验收。

5．3．2接管单位按5．1和5．2条进行审核。对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时刻。

5．3．3接管单位会同移交人按5．4条进行检验。

5．3．4对检验中发觉的危损问题，按5．5条处理。

5．3．5交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况。

5．3．6经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记。

5．3．7移交人配合接管单位按接管单位的规定与房屋使用人重新建立租赁关系。

5．4质量与使用功能的检验

5．4．1以ＣＪ13和国家有关规定作检验依据。

5．4．2从外观检查建筑物整体的变异状态。

5．4．3检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。

5．4．4查验房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值、建立资料档案。

5．5危险和损坏问题的处理

5．5．1属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，始得接管。

5．5．2属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采纳其它补偿形式。

5．5．3属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。

6．交接双方的责任

6．1为尽快发挥投资效益，建设单位应按4．2和4．3条的要求提早做好房屋交验预备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完毕、及进签发验收通知并约定时刻验收。经检验符合要求，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得分配使用。

6．2接管验收时，交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时，双方协议处理方法，并商定时刻复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。

6．3房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明缘故，如属设计、施工、材料的缘故应由建设单位负责处理，如属使用不当、治理不善的缘故，则应由接管单位负责处理。

6．4新建房屋自验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定由建设单位负责保修，并应向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实结算，也能够在验收接管时，双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。保修保证金和保修费的标准由各地自定。

6．5新建房屋一经接管，建设单位应负责在三个月内组织办理承租手续，逾期不办，应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。

6．6执行本标准有争议而又不能协商解决时，双方均得申请市、县房地产治理机关进行协调或裁决。

附加讲明

本标准由建设部标准定额研究所提出。

本标准由建设部房地产标准技术归口单位上海市房屋科学研究所归口。

本标准由南京市房产治理局负责起草。

本标准要紧起草人：贾胜年、彭欣祥、张志刚、蔡春升、李桂毓。

本标准由潘其源、郑秀娟、王廷琪、湛国楠、雷同顺、左令、金履范、朱伟年、李汝质同志审改。

本标准托付南京市房产治理局负责解释。附件三【遵义大学城平安街】承接查验手册遵义蓉欣和物业服务有限公司二〇一六年七月目录前言 20一、 适用范围 21二、 承接查验与竣工验收的不同点 21三、 工作职责 21四、 承接查验具备的条件 21五、 工作要求 22六、 承接查验的侧重点 22七、 三符合 22八、 承接查验内容 22九、 承接查验程序 23十、 验收表格 25承接查验会签表 26公共区域承接查验遗留问题汇总 27公共区域消防、通风系统承接查验检查表（1） 28公共区域消防、通风系统承接查验检查表（2） 29楼层公共区域承接查验检查表 30屋面设备设施承接查验检查表 31园区设施承接查验检查表 32楼层竖井承接查验检查表 33消防中心操纵室承接查验检查表 34电梯机房、轿箱及井道承接查验检查表 35消防泵房设备设施承接查验检查表 36消防水箱承接查验检查表 37人防设备设施承接查验检查表 38低压配电室承接查验检查表 39水泵机房承接查验检查表 40地下车库设备设施承接查验检查表 41室外承接查验检查表 42给水管承接查验检查表 43污水井承接查验检查表 44公共卫生间承接查验检查表 45化粪池承接查验检查表 46消火栓承接查验检查表 47配电箱、柜承接查验检查表 48门禁可视对讲系统承接查验检查表 49保安监控系统承接查验检查表 50防盗报警(周界防越报警)系统承接查验检查表 51广播系统承接查验检查表 52停车场系统承接查验检查表 53巡更系统承接查验检查表 54前言为规范【遵义大学城平安街】（以下简称本项目）的承接查验工作，确保物业承接查验工作得到有效操纵，顺利完成对项目资料、市政基础设施、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等进行整体和全面性的验收。保证本小区楼宇结构、设施设备质量完好，确保物业使用功能正常和安全运行，明确施工单位和物业公司的责、权、利关系，保证入伙、工程返修工作的顺利进行。依照住房和城乡建设部建房[2010]165号关于印发《物业承接查验方法》的通知及有关法规、规章和规范，制定本手册。本手册经本项目发开商新区地产开发有限公司批准后，抄送总包、分包。遵义蓉欣和物业服务有限公司二○一六年七月遵义大学城平安街承接查验手册适用范围适用于本项目资料和所有设备系统、土建工程等，包括供电、给排水、消防、安防、电梯、等系统和相关设备机房、本小区道路和相关设施、楼体（及相关设备设施、门窗、土建等）、停车场和相关设备设施等承接查验。承接查验与竣工验收的不同点竣工验收承接查验性质不同竣工验收是对设计、施工质量全面检验、评定的政府行为承接查验是以主体结构安全,满足/方便维修、满足使用功能为要紧内容的再验收，是企业行为作用不同竣工验收是施工单位向开发商交付物业，表示物业能够使用承接查验是开发商向物业公司交付物业，表示物业正式进入使用职责不同竣工验收时，物业公司是参与者承接查验时，物业公司是组织者工作职责物业工程部：负责本小区内项目的承接查验工作，负责工程设备机房、竖井、风机房等钥匙的接收；设备维护部经理负责组织、监督、指导、跟进各项工程查验、保修、返修工作，负责与开发商工程治理人员及施工单位负责人进行接洽、沟通、协调。验收记录和资料存档等工作。秩序维护部：负责小区大门、单元门、户门、中控室、通道门、人防、公共卫生间等钥匙的接收。客户部：负责产权清册、面积测绘报告的接收。承接查验具备的条件竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；各机电系统、所有室外设施、物业服务用房均能正常使用；教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；物业使用、维护和治理的相关技术资料完整齐全；物业项目名称，门牌号获有关部门批准；现场工完、料尽、场地清；工作要求工程部部经理：负责整体工程或指派专业技工跟踪相关保修、返修、缺陷、遗漏工程事项，并负责跟踪保修、返修工作的处理过程、完成日期、验收或复验工作，做好相关记录和存档工作；应掌握施工单位或厂家的保修责任、范围和保修的期限（起止日期）等，以便推断保修和维修保养责任，保障物业公司的利益。工程部职员：1）必须掌握本小区《承接查验手册》、《承接查验标准》和建设部、当地专业行业的标准和规范；专业工程技工：1）必须具备相关的工程专业能力，同时应了解其他工程专业的标准，承接查验工作中遇有不能自行解决的问题必须及时向上级领导汇报和沟通；做好现场相关记录和拍照并清晰填写正确的表格；承接查验的侧重点工程质量满足建设部建标(1991)第69号《建设部房屋接管验收标准》的相关要求；满足安全运行要求；方便维修、维护、节能、清洁、安全治理；设计、施工满足使用功能；外观达到本市优秀物业治理示范小区标准。三符合设备数量参数与竣工图相符；要紧设备安装位置与竣工图相符；技术性能与图纸相符。承接查验内容建筑、结构、装饰装修工程：地基基础、钢筋混凝土、砖石、钢结构、木结构、外墙面、屋面、楼内墙面、楼内地面、室内外装修装饰等工程；电气工程：变配电系统、电气线路、照明系统、动力设备系统、业主（住户）电量计量、防雷系统、接地系统；弱电工程：智能安防系统、消防系统、车场治理系统及户内有线电视、电话；电梯工程；暖通工程暖气、空调、通风及防排烟系统；户内燃气管道工程；燃气泄漏报警；水卫工程：给排水、生活冷水、生活热水、雨、污水、中水；卫生间设备、厨房洗涤设备系统；市政、景观工程：道路、绿化园林、水景观廊桥、小品、广场照明、泛光照明、综合管网；承接查验程序验收的预备报批《承接查验手册》，批复后抄送总包、分包；与开发商、施工单位签订《承接查验协议》；组建承接查验领导小组，承接查验领导小组由开发商、物业公司、总包单位相关领导组成；组建保修领导小组，保修领导小组由开发商、物业公司、总包单位相关领导组成；编制承接查验打算，验收标准；开发商提供设备设施清单及各承包单位、各分包单位、各设备材料供应商，各有关生产厂家的详细通信录；物业公司工程部与总包、分包单位、设备材料供应商，有关生产厂家建立联系；对参加验收的人员进行承接查验注意事项的培训；施工单位、设备厂家对物业公司维修、运行人员进行技术交底、系统原理、操作、维修、维护保养等培训。使其会使用、会检查、会保养、会排除故障；预备好通信、电话、对讲机、测试工具、仪表等；施工单位提早将施工人员、保修人员名单，报总包盖章后送物业公司秩序维护部，由秩序维护部发放出入证；验收的实施资料验收：承接查验正式开始前完成资料交接、验收。资料包括：立项文件：红线图、现状图、规划总平面图、道路规划图、综合管网规划图、竖向规划图、绿地规划图和规划讲明书、环境评估报告书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、施工许可证、商品房销售许可证、商品房准许交付使用证；施工技术资料：地质报告书、图纸会审记录、设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、洽商、工程合同、开、竣工报告、工程预决算分项清单、沉降观看记录及其沉降观看点布置图、重要的施工会议纪要；竣工资料：竣工备案资料（一份）、工程竣工备案验收证书、电检报告、消检报告、消防工程验收审核意见书、供暖系统验收合格证、避雷检测合格证、电梯档案、电梯安全检验合格证、二次供水卫生许可证、疾病预防操纵中心（防疫站）检验报告（二次供水）、供水合同（用水审批表、水费收缴合同）、供气合同、供电合同、电费结算协议、负荷操纵治理终端装用协议、闭路电视使用协议；设备资料：中文讲明书、操作规程、使用手册、出厂文件（合格证、图纸）、检测报告、合同/保修单；其它：房屋质量保证文件，房屋使用讲明文件，房屋销售清单和产权资料，面积实测报告（共用部位、共用设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数）。验收人员按分工熟悉相关竣工图纸；现场实物验收：验收小组依据验收打算、标准进行验收，施工单位预备全部设备设施随机提供的工具、钥匙、易损易耗和必要的备品备件清单，于物业交付使用20日前完成承接查验；在验收过程中，检查出未达到验收标准和与设计要求不符的项目，进行详细准确记录。整改、返修对验收发觉的问题进行汇总；形成书面报告，上报物业项目总经理、开发、总包、分包单位；召集开发工程、施工单位开会确定整改、返修项目，落实责任单位和完成时刻，并形成会议纪要；施工单位在会议确定的维修期限内完成维修、整改，由开发工程团队和物业公司督促维修并验收消项；原施工单位在物业公司发出保修通知48小时内未进行保修施工时，由设备维护部另聘施工单位维修，费用由开发从施工单位保修款中扣除。试运行承接查验手续的办理试运行合格后，由物业项目总经理代表物业公司在《承接查验会签表》上签署意见，自签署“同意接管”之日起生效；签署“同意接管”的正常条件：接管项目相关的所有资料齐全、所有设备均正常运行、所有发觉的问题均已处理完毕。专门情况下，如以上条件不能具备，各方可一起约定具体交接条件，由开发、物业公司和施工单位确认；由开发、施工单位、监理公司、物业公司签字的所有相关资料和记录以及会议纪要、消项记录都将作为承接查验手续的附件。备案 办理承接查验手续后30日内，到当地房地产治理部门备案。7．验收表格承接查验会签表交接部位：实物交接日期：年月日建设单位：施工单位：施工单位联系人：电话：项目目录编号项目目录编号竣工备案资料出厂图纸、讲明书、合格证合同及开竣工报告设备设施齐备图纸会审记录、设计变更、洽商环境、设备清洁政府部门备案及验收证明文件操作规程齐备随机工具、备品备件钥匙齐备设备设施标识、标牌清晰明确返修完成保修资料、联系人齐备培训完成，考核合格施工单位意见开发商意见物业公司意见□同意接管□同意代管□不同意代管、接管单位负责人签字：单位公章单位负责人签字：单位公章总经理签字：单位公章日期：日期：日期：公共区域承接查验遗留问题汇总项目名称：检查日期设备、设施名称位置遗留问题简述整改单位整改期限施工单位代表签字：开发商代表签字（盖章）：监理公司代表签字：物业公司代表签字：年月日年月日年月日年月日公共区域消防、通风系统承接查验检查表（1）项目楼单元检查人：年月日项目位置模块箱模块正压送风口送风阀排烟风口防火阀排烟阀手报按钮广播烟感/温感报警电话警铃卷帘门喷淋立管室外接合器

公共区域消防、通风系统承接查验检查表（2）项目位置：检查人：年月日项目位置排烟风机及基础送、排风道正压送风机及基础喷淋水管喷淋头干/湿报警装置水流指示器压力开关信号阀门末端试水装置（阀门、压力表）快速放气阀电动阀空压机消防水管声光报警施工单位代表人签字：开发代表人签字：监理公司代表人签字：物业公司代表人签字：年月日年月日年月日年月日

楼层公共区域承接查验检查表项目楼单元检查人:年月日项目位置层标楼地面墙面护栏天棚踢角线步行梯扶手楼梯平台门及五金件窗及五金件灯具开关电表箱消防箱及设施安指灯其它施工单位代表人签字：开发代表人签字：监理公司代表人签字：物业公司代表人签字：年月日年月日年月日年月日屋面设备设施承接查验检查表项目楼单元层屋面年月日项目质量内容总数量卫生间风帽卫生间风道基础厨房风帽厨房排风道基础落水口避雷带引下线通道门雨簸箕屋面瓦天窗其它问题简述：施工单位代表签字：日期：开发代表签字：日期：监理公司代表签字：日期：物业公司工程部代表签字：日期：物业公司秩序维护代表签字：日期：园区设施承接查验检查表项目：位置：检查人：年月日项目质量内容备注水表井及管线绿化水表井及管线雨水井及管线污水井及管线强电井及电缆弱电井及电缆消火栓井及管线消防水泵结合器围墙及大门栅栏地灯路灯车位化粪池指示牌及路标减速带喷水池凉亭路面及路牙小品其它问题简述：施工单位代表签字：日期：开发代表签字：日期：监理公司代表签字：日期：物业公司工程部代表签字：日期：物业公司秩序维护代表签字：日期：楼层竖井承接查验检查表项目号楼单元检查人：年月日楼层水竖井电竖井门、锁灯标识保温水表阀门减压阀支架封堵门、锁线槽封堵灯插座开关标识施工单位代表签字：日期：开发代表签字：日期：监理公司代表签字：日期：物业公司代表签字：日期：消防中心操纵室承接查验检查表项目：位置：检查人：年月日项目质量内容备注火灾报警操纵器手动消防启动盘UPS联动操纵盘消防电话主机CRT广播录放盘功放主机地板配线地线电话空调照明插座天棚墙面、地面门窗及五金件配电箱烟感/模块/灭火器施工单位代表签字：日期：开发代表签字：日期：监理公司代表签字：日期：物业公司工程部代表签字：日期：物业公司秩序维护代表签字：日期：电梯机房、轿箱及井道承接查验检查表项目：位置：检查人：年月日项目质量内容备注机房曳引机及基础地面天棚墙面门窗及五金件盘车工具操纵箱配电柜排风扇、空调灯具、开关曳引绳曳引机标志及显层标志维修电话/消防电话烟感/模块/灭火器轿厢地面天花装饰面显层指示轿厢操纵箱照明及应急照明风扇厅门轿底轿顶摄像头井道井道灯、电源插座底坑及爬梯缓冲器基础防水导轨对重施工单位代表签字：开发代表签字：监理公司代表签字：物业公司代表签字：年月日年月日年月日年月日消防泵房设备设施承接查验检查表项目：位置：检查人：年月日项目质量内容备注消防水泵喷淋水泵稳压水泵水泵基础泄水阀消防水管及保温阀门喷淋水管干/湿式报警器阀门压力表电接点压力表管件水池液位操纵消防弱电操纵箱探测器/模块/灭火器配线消防电话空气压缩机稳压罐集水池提升泵排水管系统支、吊架水位自控照明墙面、地面、天花门窗及五金件其它施工单位代表签字：开发商代表签字：监理公司代表签字：物业公司代表签字：年月日年月日年月日年月日消防水箱承接查验检查表设施位置：编号：检查项目检查结果备注盖板/外观检查口爬梯内壁浮球阀防水供水阀/排水阀出水阀自洁器通气管溢水管环境/水质锁液位计其它施工单位代表签字：日期：开发工商代表签字：日期：监理公司代表签字：日期：物业公司代表签字：日期：人防设备设施承接查验检查表项目：位置：检查人：年月日项目质量内容总数量送风机（电、手动）排风机排风管道过滤装置送风管道送风口风阀土建风道警铃微压计水箱给水管道及保温给水阀门排水管道系统人防门其它灯具开关墙地面、天花烟温感/模块问题简述：施工单位代表签字：日期：开发工商代表签字：日期：监理公司代表签字：日期：物业公司工程部代表签字：日期：物业公司秩序维护代表签字：日期：低压配电室承接查验检查表项目：位置：检查人：年月日项目质量内容总数量配电柜基础桥架电缆配电柜开关电源线及小母排仪表指示灯二次回路开关接地线二次回路配线三相电度表绝缘垫支、吊架电话插座消防电话照明空调、通风墙面、地面、天花门窗及五金件模块/烟感/灭火器气体灭火施工单位代表签字：日期：开发工商代表签字：日期：监理公司代表签字：日期：物业公司代表签字：日期：水泵机房承接查验检查表设备位置：编号：设备系统检查项目检查结果备注系统/设备加压泵供水泵隔膜式气压罐消毒器水箱（包括水箱盖、液位计）管道配件管道及保温闸阀、蝶阀管道支承架软接头止回阀压力表操纵/供电操纵柜变频器接线标识机房设施地漏照明照明开关烟感/模块墙面、地面、屋顶机房门机房门标识灭火器运转试验及测试风机运转试验(就地开关)单机调试报告(工作性能测试检定)电动机绝缘试验其它施工单位代表签字：日期：开发工商代表签字：日期：监理公司代表签字：日期：物业公司代表签字：日期：地下车库设备设施承接查验检查表项目：位置：检查人：年月日项目质量内容数量灯（包括安指灯）送风口送风道风阀诱导器电缆桥架车位车位栏杆行车导向标志交通标志岗亭排水沟、雨箅子入口栏杆防撞装置防雨罩地漏支吊架门管道保温、标识地坪取水点墙壁其它施工单位代表签字：日期：开发工商代表签字：日期：监理公司代表签字：日期：物业公司工程部代表签字：日期：物业公司秩序维护代表签字：日期：室外承接查验检查表项目：位置：检查人：年月日项目质量内容数量外墙护栏风井百叶雨水管雨棚采光井自行车坡道台阶单元门门厅玻璃盲道垃圾筒施工单位代表签字：日期：开发工商代表签字：日期：监理公司代表签字：日期：物业公司工程部代表签字：日期：物业公司秩序维护代表签字：日期：给水管承接查验检查表设施位置：编号检查项目检查结果备注地点外观连接口漏水支架阀门标识保温其它施工单位代表签字：日期：开发工商代表签字：日期：监理公司代表签字：日期：物业公司代表签字：日期：污水井承接查验检查表项目：位置：检查人：年月日项目质量内容集水池提升泵轨道压力表耦合器井盖液位开关阀门单流阀减震喉整定值运行电流电机额定电流手动运行自动运行配电箱施工单位代表签字：日期：开发工商代表签字：日期：监理公司代表签字：日期：物业公司代表签字：日期：公共卫生间承接查验检查表项目：位置：检查人：年月日项目质量内容便池小便池感应器水管阀门脚踏阀隔板门窗灯开关面盆水龙头地漏墩布池排风机地面墙面天花施工单位代表签字：日期：开发工商代表签字：日期：监理公司代表签字：日期：物业公司工程部代表签字：日期：物业公司秩序维护代表签字：日期：化粪池承接查验检查表号楼位置：编号项目检查结果备注位置规格尺寸进水口隔渣墙排水口井口、井盖粪泵环境施工单位代表签字：日期：开发工商代表签字：日期：监理公司代表签字：日期：物业公司代表签字：日期：消火栓承接查验检查表项目：位置：检查人：年月日楼层/车位箱体/门锁玻璃消火栓按钮阀门减压铜板自救盘小枪头水龙带大枪头枪头托架水龙带接口灭火器施工单位代表签字：日期：开发工商代表签字：日期：监理公司代表签字：日期：物业公司工程部代表签字：日期：物业公司秩序维护代表签字：日期：配电箱、柜承接查验检查表项目：位置：检查人：年月日项目质量内容箱体/锁互投开关接触器继电器/模块热继电器转换开关按钮接线开关指示灯互感器电度表软启动器接线端子导线桥架变频器液晶屏电流表电压表标识图纸施工单位代表签字：日期：开发工商代表签字：日期：监理公司代表签字：日期：物业公司代表签字：日期：门禁可视对讲系统承接查验检查表项目：检查人：年月日位置IC卡治理计算机分配器对讲主机门口机网联网络接口电源箱电磁锁施工单位代表签字：日期：开发工商代表签字：